最新加快發展我區樓宇經濟的調研報告 發展樓宇經濟的建議優質

樓宇經濟是隨著經濟社會發展和城市化的快速推進而出現的一種新興都市特色經濟，主動順xx市化需求，大力發展樓宇經濟，破除土地和資源要素瓶頸制約，是轉變經濟增長方式的應有之義。xx區作為一個快速城市化并正在“邁入主城區”的區域，目前正加快推進產業轉型升級步伐，努力構建以服務業為主導的現代經濟體系。為切實貫徹落實區委七屆二次全會精神，充分掌握和了解我區樓宇經濟發展狀況，更好地促其快速發展，今年以來，新一屆區政協把加快我區樓宇經濟發展作為常委會第一個重點調研課題，專門成立了課題調研組，并在視察調研、學習考察的基礎上，形成了《關于加快發展我區樓宇經濟的調研報告》，已經區八屆政協第2次常委會審議通過，現呈區委、政府，供決策參考。

近幾年來，在區委、區政府的高度重視和各街道（開發區）及區商務局等部門大力推動下，我區樓宇經濟從無到有，從小到大，從分散到集中，規模和效益不斷擴大，呈現出加快發展的良好態勢，主要表現在：

1.樓宇體量逐年增多。近六年來，我區商務樓開發進程加快，體量增長迅速。從2006年前的空白到現在竣工運營和在建的17幢樓宇，每年以竣工運營3幢樓宇的速度逐年遞增。已建樓宇12幢，建筑面積為51.92萬平米，其中百安誼家商務中心的建筑面積達14.6萬平米；在建樓宇5幢，建筑面積為29.26萬平米（詳見表1、表 2）。

2.樓宇招商逐年重視。隨著我區對樓宇經濟發展的不斷重視，樓宇招商力度也隨之加大。2011年底，區政府研究制定了《xx區加快推進服務業轉型升級的政策意見》，鼓勵和扶持總部企業和商務企業入駐樓宇，在此政策基礎上，2012年6月初，區政府又以《政府會議紀要》形式下發了“關于促進全區服務業平穩較快發展的扶持政策”，鼓勵企業購買我區樓宇自主辦公，在政策引導的同時，與樓宇業主簽訂協議，以招引優質商辦企業為目標，及時制定招商計劃，通過每季度的樓宇經濟座談會，總結招商成果和進展。隨著樓宇招商工作的不斷重視，百安誼家商務中心、金海岸等樓宇招引的企業質量普遍提高。

3.樓宇稅收逐年增加。隨著入駐商務樓宇企業的不斷增多，樓宇稅收逐年增加，從2007年的幾十萬元，發展到2011年全區樓宇企業稅收總額已超過了2000萬元（區外注冊和房地產企業除外），樓宇經濟效益逐漸顯現（詳見表3）。

在調研考察中，我們也清醒地看到，我區商務樓宇剛剛起步，樓宇經濟尚處于起始階段，自發配置的特征比較明顯，與其它中心城區和先進城市樓宇經濟發展水平相比，在發展規模、功能配套、發展層次等方面還有較大差距，主要表現在：

一是特色化、專業化程度不高。綜合樓多，特色、專業樓宇少。我區現有樓宇大部分都是綜合性的，商務、商業、市場、住宅混建混雜現象突出，商住樓宇占比大，商務樓宇占比小，直接導致樓宇企業入駐率低，產業層次低，關聯度低，現有樓宇結構難以形成品牌效應和集群效應，遠遠不能適應區委、區政府提出的高端化、集聚化、項目化發展服務業經濟的目標定位和主攻方向。

二是基礎設施相對滯后。從硬件條件來看，部分樓宇功能定位不明確，生活配套不完善，交通、停車、市容衛生等外部環境影響著樓宇的發展。從軟件條件來看，商務樓宇的智能化、自動化、信息化水平及物業管理水平不高，影響著整個商務樓宇的檔次。目前，我區沒有一幢高質量的純寫字樓或總部大廈，樓宇檔次低，就難以吸引具有產業引領的`企業入駐。

三是稅收貢獻還不明顯。從我區8個已運營的樓宇看，稅收貢獻度還很小，2011年8個樓宇共實現稅收2119萬元，占全區服務業稅收比重僅為3%，其中4個樓宇的稅收均未能超百萬元。樓宇內實際經營者與物業管理公司在稅務征收方面存在交叉管理現象，造成管理信息不暢通，對實際經營者的經營狀況了解不全面，稅收征管有漏洞，樓宇經濟作為培植稅源經濟的作用還沒有發揮出來。

通過分析梳理，我區樓宇經濟發展不夠理想，主要有這樣幾個原因：

一是產業研究不夠到位。全區對加快樓宇經濟發展的重要性和必要性雖有所認識，但對產業布局和發展路徑缺乏深入的研究，對樓宇招商、管理、服務等方面還未完全形成清晰的工作思路和抓手。

二是政策激勵不夠到位。近幾年來，盡管我區制定出臺了加快推進服務業轉型升級的相關扶持政策，因扶持面廣，對樓宇經濟的扶持力度還不高，尤其對引導樓宇經濟有序集聚發展，推進樓宇招商，調動各方發展樓宇經濟積極性方面的政策比較欠缺。xx市政府出臺的加快xx區中央商務區發展的優惠政策中，對總部企業當年注冊資金的20%給予一次性開辦費補助最高可達1000萬元，同時對繳納稅收所形成的新增地方財政留成部分，前三年給予100%獎勵，后兩年給予50%獎勵。南通經濟開發區能達商務區對入駐企業的扶持力度也很大，給予最高可達400萬元的購置辦公用房補助和150萬元的租賃辦公用房補助，同時對繳納稅收所形成的新增區財政留成部分，前三年給予100%獎勵，后兩年給予50%獎勵。而我區對稅收超1000萬元樓宇也僅獎勵40萬元，對入住樓宇的金融、會計等服務機構，年稅收達50 萬元以上，連續五年按其繳納稅收區留成部分給予企業50%的獎勵，對年稅收首次超500萬元企業，獎勵企業5萬元。對2012年購買我區辦公樓宇并注冊在我區，且當年稅收達300萬元以上的服務業企業，一次性獎勵企業10萬元。我區的獎勵力度明顯低于周邊商務區的扶持力度。

三是規劃引導不夠到位。從已運營的樓宇看，我區對樓宇的規劃和業態定位都未能進行研究和正確的引導，整體功能定位較散，除了鴻鳴明確為金屬廣場，軟件北園明確為服務外包平臺外，其余樓宇均定位為商辦樓。沒有明確的招租、出售對象，導致在整體業態功能定位上有所缺失，入駐企業大多行業跨度大，經營類別雜。

加快我區樓宇經濟發展，要立足本區實際，立足南通建設長三角北翼經濟中心和港閘建設南通強區的大背景，用前瞻的眼光，宏觀的視野，開放的思維研究和確立樓宇經濟發展戰略，找準發展定位，使樓宇經濟成為我區經濟發展的有效載體和重要經濟形態，成為提升我區綜合經濟實力的強大支撐，具體提出如下對策建議：

1.進一步提高重視程度

政府重視，強力推進是發展樓宇經濟的重要前提。要進一步統一思想，充分認識發展樓宇經濟對促進我區經濟城市“雙轉型”的重要性和必要性，把發展樓宇經濟作為推動服務業跨越發展的一項突出、優先工作來抓。建議區委、區政府適時召開全區樓宇經濟工作會議，使全區上下進一步形成發展的共識。要組織街道（開發區）、區相關部門的領導外出學習考察，借鑒先進地區的成功做法和經驗，進一步拓寬我區發展的思路。要逐步理順和健全發展樓宇經濟的領導機制，加強力量，明確職責，統籌協調，考核到位，努力形成推動服務業經濟又好又快發展的合力。

2.進一步加強規劃引導

堅持產業戰略前導和城市規劃先行，緊密結合全區產業布局規劃，將樓宇經濟作為轉型升級的重點，科學規劃，合理布局。明確樓宇經濟發展的產業導向，盡快編制我區樓宇經濟發展規劃，構建樓宇經濟基本版圖。對各類要素資源要加以引導，避免區域功能雷同、過度競爭、重復建設等現象。重點發展電子信息、商務、動漫設計、現代物流、金融、信息、中介、會展等現代服務業。著力打造總部經濟集聚基地。優化總部企業區域布局，優先保障總部企業用地需求，形成功能定位比較清晰、空間布局相對集中的總部企業集聚基地。市北新城核心區作為我區總部經濟發展的龍頭，要大力發展特色樓宇，著力培育引導總部基地，聚集一批以高端商務業、現代商貿業、信息中介、金融服務為主的現代服務業。盤活現有存量資源?？茖W制定整合、改造和提升方案，鼓勵樓宇產權單位通過包裝策劃、置換改造等形式予以整合盤活，提高商務樓宇檔次，提高優質樓宇的利用率，實現樓宇資源的經濟效益最優化。

3.進一步強化政策扶持

樓宇經濟的發展壯大離不開針對性和操作性強的政策體系。建議參照先進地區的做法，研究省、市出臺的關于發展樓宇經濟方面的相關政策，結合我區實際，出臺樓宇經濟專門政策，進一步發揮政策的扶持激勵作用。政策要有力度，對樓宇建設、企業入駐等方面進行全面支持，特別是要加大對入駐企業和自主經營自建樓宇開發企業的扶持獎勵力度。政策要有門檻，可通過設置相關前置條件，按照開發面積或投入情況給予重獎重補，吸引有實力的開發企業，開發建設高檔商務樓宇。對入駐區內樓宇的總部型企業，根據其稅收貢獻，通過“以獎代補”、“一企一策”等方式給予有力的財稅扶持，以吸引更多樓宇經濟相關企業在我區集聚。培養品牌樓宇，對樓宇出租率高、企業注冊率高，樓宇納稅額高和物業管理好、經濟質態優等特色樓宇的相關工作主體予以獎勵。政策要能調動積極性，要進一步通過政策激勵，調動街道（開發區）積極性，通過稅收按比例返還等措施鼓勵其在樓宇招商、管理、服務等方面取得工作成效。

4.進一步推進招商工作

我區樓宇經濟的發展，關鍵在招商。要建立招商信息庫，做到“一幢樓宇一個信息庫”，定期對樓宇環境、招商面積、合作方式、價格（租金）配套設施等內容進行更新，統籌管理。要加大招商力量，加強有關部門、街道的專業招商隊伍建設，建立健全部門與樓宇業主間的招商合作關系，完善樓宇開發企業的引招商機制，嘗試公司式、中介式等市場化招商方式。要加強招商推介，進一步包裝策劃我區現有樓宇資源、樓宇特色和價格優勢，通過編印招商手冊，媒體信息發布等方式，有效展示我區商務樓宇的形象，以提高吸引力。

5.進一步提升管理水平

政府相關職能部門要按經濟戶口規范化管理的要求，以“戶口清、狀況明、分類準、檢查實、制度全、聯動好”為抓手，建立樓宇經濟信息資料庫，對樓宇經濟發展狀況實施動態管理，加強經濟監管。建立通訊聯系平臺，第一時間獲取經營戶經營行為的資料，對經營戶進行跟蹤管理。在樓宇經濟管理中推行業主負責制，充分調動業主參與管理的積極性。建立集中統一的監管體系，樓宇經濟監管由政府牽頭，街道（開發區）為責任主體，商務、工商等職能部門密切協作，以形成監管合力。堅持政策引路，加大工作力度，想盡一切辦法，促使一些經營戶領取或變更營業執照，進入或變更納稅渠道，吸引那些已經或者即將入駐的企業來我區注冊納稅，從源頭上杜絕無稅企業的進一步擴張，規范企業的經營行為。

6.進一步優化發展環境

發展樓宇經濟，離不開良好的基礎設施、優美的城市環境、濃厚的商業文化、開放的市場體系、發達的現代化服務業等。要不斷加強對樓宇周邊環境的改造建設，完善學校、醫院等公共及商務配套設施，積極發展餐飲、文化、休閑等第三產業，為樓宇經濟發展提供基礎條件。要加強樓宇周邊環境的整治，將樓宇周邊環境建設納入我區的城市建設和改造規劃。完善商務配套設施，培育或引進高水平物業管理公司，改善樓宇軟件配套。根據樓宇業主和入駐企業的具體需求，不定期組織相關的政策發布會、人才交流會、樓宇招商會。商務、工商等部門在重點樓宇派駐聯絡員，為入住企業提供全方位、零距離服務，提高服務水平和服務效率。要通過電視、廣播、網絡、報紙等新聞媒體，對我區樓宇經濟發展進行專題宣傳，提高樓宇的知名度，營造良好的發展氛圍。

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