最新加快發(fā)展我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的調(diào)研報(bào)告 發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的建議優(yōu)質(zhì)

樓宇經(jīng)濟(jì)是隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城市化的快速推進(jìn)而出現(xiàn)的一種新興都市特色經(jīng)濟(jì)，主動(dòng)順xx市化需求，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，破除土地和資源要素瓶頸制約，是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的應(yīng)有之義。xx區(qū)作為一個(gè)快速城市化并正在“邁入主城區(qū)”的區(qū)域，目前正加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)步伐，努力構(gòu)建以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系。為切實(shí)貫徹落實(shí)區(qū)委七屆二次全會(huì)精神，充分掌握和了解我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，更好地促其快速發(fā)展，今年以來，新一屆區(qū)政協(xié)把加快我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為常委會(huì)第一個(gè)重點(diǎn)調(diào)研課題，專門成立了課題調(diào)研組，并在視察調(diào)研、學(xué)習(xí)考察的基礎(chǔ)上，形成了《關(guān)于加快發(fā)展我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的調(diào)研報(bào)告》，已經(jīng)區(qū)八屆政協(xié)第2次常委會(huì)審議通過，現(xiàn)呈區(qū)委、政府，供決策參考。

近幾年來，在區(qū)委、區(qū)政府的高度重視和各街道（開發(fā)區(qū)）及區(qū)商務(wù)局等部門大力推動(dòng)下，我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)從無到有，從小到大，從分散到集中，規(guī)模和效益不斷擴(kuò)大，呈現(xiàn)出加快發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，主要表現(xiàn)在：

1.樓宇體量逐年增多。近六年來，我區(qū)商務(wù)樓開發(fā)進(jìn)程加快，體量增長(zhǎng)迅速。從2006年前的空白到現(xiàn)在竣工運(yùn)營(yíng)和在建的17幢樓宇，每年以竣工運(yùn)營(yíng)3幢樓宇的速度逐年遞增。已建樓宇12幢，建筑面積為51.92萬平米，其中百安誼家商務(wù)中心的建筑面積達(dá)14.6萬平米；在建樓宇5幢，建筑面積為29.26萬平米（詳見表1、表 2）。

2.樓宇招商逐年重視。隨著我區(qū)對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷重視，樓宇招商力度也隨之加大。2011年底，區(qū)政府研究制定了《xx區(qū)加快推進(jìn)服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的政策意見》，鼓勵(lì)和扶持總部企業(yè)和商務(wù)企業(yè)入駐樓宇，在此政策基礎(chǔ)上，2012年6月初，區(qū)政府又以《政府會(huì)議紀(jì)要》形式下發(fā)了“關(guān)于促進(jìn)全區(qū)服務(wù)業(yè)平穩(wěn)較快發(fā)展的扶持政策”，鼓勵(lì)企業(yè)購(gòu)買我區(qū)樓宇自主辦公，在政策引導(dǎo)的同時(shí)，與樓宇業(yè)主簽訂協(xié)議，以招引優(yōu)質(zhì)商辦企業(yè)為目標(biāo)，及時(shí)制定招商計(jì)劃，通過每季度的樓宇經(jīng)濟(jì)座談會(huì)，總結(jié)招商成果和進(jìn)展。隨著樓宇招商工作的不斷重視，百安誼家商務(wù)中心、金海岸等樓宇招引的企業(yè)質(zhì)量普遍提高。

3.樓宇稅收逐年增加。隨著入駐商務(wù)樓宇企業(yè)的不斷增多，樓宇稅收逐年增加，從2007年的幾十萬元，發(fā)展到2011年全區(qū)樓宇企業(yè)稅收總額已超過了2000萬元（區(qū)外注冊(cè)和房地產(chǎn)企業(yè)除外），樓宇經(jīng)濟(jì)效益逐漸顯現(xiàn)（詳見表3）。

在調(diào)研考察中，我們也清醒地看到，我區(qū)商務(wù)樓宇剛剛起步，樓宇經(jīng)濟(jì)尚處于起始階段，自發(fā)配置的特征比較明顯，與其它中心城區(qū)和先進(jìn)城市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相比，在發(fā)展規(guī)模、功能配套、發(fā)展層次等方面還有較大差距，主要表現(xiàn)在：

一是特色化、專業(yè)化程度不高。綜合樓多，特色、專業(yè)樓宇少。我區(qū)現(xiàn)有樓宇大部分都是綜合性的，商務(wù)、商業(yè)、市場(chǎng)、住宅混建混雜現(xiàn)象突出，商住樓宇占比大，商務(wù)樓宇占比小，直接導(dǎo)致樓宇企業(yè)入駐率低，產(chǎn)業(yè)層次低，關(guān)聯(lián)度低，現(xiàn)有樓宇結(jié)構(gòu)難以形成品牌效應(yīng)和集群效應(yīng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)區(qū)委、區(qū)政府提出的高端化、集聚化、項(xiàng)目化發(fā)展服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)定位和主攻方向。

二是基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)滯后。從硬件條件來看，部分樓宇功能定位不明確，生活配套不完善，交通、停車、市容衛(wèi)生等外部環(huán)境影響著樓宇的發(fā)展。從軟件條件來看，商務(wù)樓宇的智能化、自動(dòng)化、信息化水平及物業(yè)管理水平不高，影響著整個(gè)商務(wù)樓宇的檔次。目前，我區(qū)沒有一幢高質(zhì)量的純寫字樓或總部大廈，樓宇檔次低，就難以吸引具有產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)的`企業(yè)入駐。

三是稅收貢獻(xiàn)還不明顯。從我區(qū)8個(gè)已運(yùn)營(yíng)的樓宇看，稅收貢獻(xiàn)度還很小，2011年8個(gè)樓宇共實(shí)現(xiàn)稅收2119萬元，占全區(qū)服務(wù)業(yè)稅收比重僅為3%，其中4個(gè)樓宇的稅收均未能超百萬元。樓宇內(nèi)實(shí)際經(jīng)營(yíng)者與物業(yè)管理公司在稅務(wù)征收方面存在交叉管理現(xiàn)象，造成管理信息不暢通，對(duì)實(shí)際經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)狀況了解不全面，稅收征管有漏洞，樓宇經(jīng)濟(jì)作為培植稅源經(jīng)濟(jì)的作用還沒有發(fā)揮出來。

通過分析梳理，我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展不夠理想，主要有這樣幾個(gè)原因：

一是產(chǎn)業(yè)研究不夠到位。全區(qū)對(duì)加快樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性和必要性雖有所認(rèn)識(shí)，但對(duì)產(chǎn)業(yè)布局和發(fā)展路徑缺乏深入的研究，對(duì)樓宇招商、管理、服務(wù)等方面還未完全形成清晰的工作思路和抓手。

二是政策激勵(lì)不夠到位。近幾年來，盡管我區(qū)制定出臺(tái)了加快推進(jìn)服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的相關(guān)扶持政策，因扶持面廣，對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的扶持力度還不高，尤其對(duì)引導(dǎo)樓宇經(jīng)濟(jì)有序集聚發(fā)展，推進(jìn)樓宇招商，調(diào)動(dòng)各方發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)積極性方面的政策比較欠缺。xx市政府出臺(tái)的加快xx區(qū)中央商務(wù)區(qū)發(fā)展的優(yōu)惠政策中，對(duì)總部企業(yè)當(dāng)年注冊(cè)資金的20%給予一次性開辦費(fèi)補(bǔ)助最高可達(dá)1000萬元，同時(shí)對(duì)繳納稅收所形成的新增地方財(cái)政留成部分，前三年給予100%獎(jiǎng)勵(lì)，后兩年給予50%獎(jiǎng)勵(lì)。南通經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)能達(dá)商務(wù)區(qū)對(duì)入駐企業(yè)的扶持力度也很大，給予最高可達(dá)400萬元的購(gòu)置辦公用房補(bǔ)助和150萬元的租賃辦公用房補(bǔ)助，同時(shí)對(duì)繳納稅收所形成的新增區(qū)財(cái)政留成部分，前三年給予100%獎(jiǎng)勵(lì)，后兩年給予50%獎(jiǎng)勵(lì)。而我區(qū)對(duì)稅收超1000萬元樓宇也僅獎(jiǎng)勵(lì)40萬元，對(duì)入住樓宇的金融、會(huì)計(jì)等服務(wù)機(jī)構(gòu)，年稅收達(dá)50 萬元以上，連續(xù)五年按其繳納稅收區(qū)留成部分給予企業(yè)50%的獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)年稅收首次超500萬元企業(yè)，獎(jiǎng)勵(lì)企業(yè)5萬元。對(duì)2012年購(gòu)買我區(qū)辦公樓宇并注冊(cè)在我區(qū)，且當(dāng)年稅收達(dá)300萬元以上的服務(wù)業(yè)企業(yè)，一次性獎(jiǎng)勵(lì)企業(yè)10萬元。我區(qū)的獎(jiǎng)勵(lì)力度明顯低于周邊商務(wù)區(qū)的扶持力度。

三是規(guī)劃引導(dǎo)不夠到位。從已運(yùn)營(yíng)的樓宇看，我區(qū)對(duì)樓宇的規(guī)劃和業(yè)態(tài)定位都未能進(jìn)行研究和正確的引導(dǎo)，整體功能定位較散，除了鴻鳴明確為金屬?gòu)V場(chǎng)，軟件北園明確為服務(wù)外包平臺(tái)外，其余樓宇均定位為商辦樓。沒有明確的招租、出售對(duì)象，導(dǎo)致在整體業(yè)態(tài)功能定位上有所缺失，入駐企業(yè)大多行業(yè)跨度大，經(jīng)營(yíng)類別雜。

加快我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，要立足本區(qū)實(shí)際，立足南通建設(shè)長(zhǎng)三角北翼經(jīng)濟(jì)中心和港閘建設(shè)南通強(qiáng)區(qū)的大背景，用前瞻的眼光，宏觀的視野，開放的思維研究和確立樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，找準(zhǔn)發(fā)展定位，使樓宇經(jīng)濟(jì)成為我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效載體和重要經(jīng)濟(jì)形態(tài)，成為提升我區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力的強(qiáng)大支撐，具體提出如下對(duì)策建議：

1.進(jìn)一步提高重視程度

政府重視，強(qiáng)力推進(jìn)是發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的重要前提。要進(jìn)一步統(tǒng)一思想，充分認(rèn)識(shí)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)對(duì)促進(jìn)我區(qū)經(jīng)濟(jì)城市“雙轉(zhuǎn)型”的重要性和必要性，把發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)作為推動(dòng)服務(wù)業(yè)跨越發(fā)展的一項(xiàng)突出、優(yōu)先工作來抓。建議區(qū)委、區(qū)政府適時(shí)召開全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，使全區(qū)上下進(jìn)一步形成發(fā)展的共識(shí)。要組織街道（開發(fā)區(qū)）、區(qū)相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)外出學(xué)習(xí)考察，借鑒先進(jìn)地區(qū)的成功做法和經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步拓寬我區(qū)發(fā)展的思路。要逐步理順和健全發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制，加強(qiáng)力量，明確職責(zé)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，考核到位，努力形成推動(dòng)服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的合力。

2.進(jìn)一步加強(qiáng)規(guī)劃引導(dǎo)

堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略前導(dǎo)和城市規(guī)劃先行，緊密結(jié)合全區(qū)產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，將樓宇經(jīng)濟(jì)作為轉(zhuǎn)型升級(jí)的重點(diǎn)，科學(xué)規(guī)劃，合理布局。明確樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，盡快編制我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，構(gòu)建樓宇經(jīng)濟(jì)基本版圖。對(duì)各類要素資源要加以引導(dǎo)，避免區(qū)域功能雷同、過度競(jìng)爭(zhēng)、重復(fù)建設(shè)等現(xiàn)象。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、商務(wù)、動(dòng)漫設(shè)計(jì)、現(xiàn)代物流、金融、信息、中介、會(huì)展等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。著力打造總部經(jīng)濟(jì)集聚基地。優(yōu)化總部企業(yè)區(qū)域布局，優(yōu)先保障總部企業(yè)用地需求，形成功能定位比較清晰、空間布局相對(duì)集中的總部企業(yè)集聚基地。市北新城核心區(qū)作為我區(qū)總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭，要大力發(fā)展特色樓宇，著力培育引導(dǎo)總部基地，聚集一批以高端商務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)、信息中介、金融服務(wù)為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。盤活現(xiàn)有存量資源。科學(xué)制定整合、改造和提升方案，鼓勵(lì)樓宇產(chǎn)權(quán)單位通過包裝策劃、置換改造等形式予以整合盤活，提高商務(wù)樓宇檔次，提高優(yōu)質(zhì)樓宇的利用率，實(shí)現(xiàn)樓宇資源的經(jīng)濟(jì)效益最優(yōu)化。

3.進(jìn)一步強(qiáng)化政策扶持

樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大離不開針對(duì)性和操作性強(qiáng)的政策體系。建議參照先進(jìn)地區(qū)的做法，研究省、市出臺(tái)的關(guān)于發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)方面的相關(guān)政策，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，出臺(tái)樓宇經(jīng)濟(jì)專門政策，進(jìn)一步發(fā)揮政策的扶持激勵(lì)作用。政策要有力度，對(duì)樓宇建設(shè)、企業(yè)入駐等方面進(jìn)行全面支持，特別是要加大對(duì)入駐企業(yè)和自主經(jīng)營(yíng)自建樓宇開發(fā)企業(yè)的扶持獎(jiǎng)勵(lì)力度。政策要有門檻，可通過設(shè)置相關(guān)前置條件，按照開發(fā)面積或投入情況給予重獎(jiǎng)重補(bǔ)，吸引有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)，開發(fā)建設(shè)高檔商務(wù)樓宇。對(duì)入駐區(qū)內(nèi)樓宇的總部型企業(yè)，根據(jù)其稅收貢獻(xiàn)，通過“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”、“一企一策”等方式給予有力的財(cái)稅扶持，以吸引更多樓宇經(jīng)濟(jì)相關(guān)企業(yè)在我區(qū)集聚。培養(yǎng)品牌樓宇，對(duì)樓宇出租率高、企業(yè)注冊(cè)率高，樓宇納稅額高和物業(yè)管理好、經(jīng)濟(jì)質(zhì)態(tài)優(yōu)等特色樓宇的相關(guān)工作主體予以獎(jiǎng)勵(lì)。政策要能調(diào)動(dòng)積極性，要進(jìn)一步通過政策激勵(lì)，調(diào)動(dòng)街道（開發(fā)區(qū)）積極性，通過稅收按比例返還等措施鼓勵(lì)其在樓宇招商、管理、服務(wù)等方面取得工作成效。

4.進(jìn)一步推進(jìn)招商工作

我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，關(guān)鍵在招商。要建立招商信息庫，做到“一幢樓宇一個(gè)信息庫”，定期對(duì)樓宇環(huán)境、招商面積、合作方式、價(jià)格（租金）配套設(shè)施等內(nèi)容進(jìn)行更新，統(tǒng)籌管理。要加大招商力量，加強(qiáng)有關(guān)部門、街道的專業(yè)招商隊(duì)伍建設(shè)，建立健全部門與樓宇業(yè)主間的招商合作關(guān)系，完善樓宇開發(fā)企業(yè)的引招商機(jī)制，嘗試公司式、中介式等市場(chǎng)化招商方式。要加強(qiáng)招商推介，進(jìn)一步包裝策劃我區(qū)現(xiàn)有樓宇資源、樓宇特色和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，通過編印招商手冊(cè)，媒體信息發(fā)布等方式，有效展示我區(qū)商務(wù)樓宇的形象，以提高吸引力。

5.進(jìn)一步提升管理水平

政府相關(guān)職能部門要按經(jīng)濟(jì)戶口規(guī)范化管理的要求，以“戶口清、狀況明、分類準(zhǔn)、檢查實(shí)、制度全、聯(lián)動(dòng)好”為抓手，建立樓宇經(jīng)濟(jì)信息資料庫，對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r實(shí)施動(dòng)態(tài)管理，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)監(jiān)管。建立通訊聯(lián)系平臺(tái)，第一時(shí)間獲取經(jīng)營(yíng)戶經(jīng)營(yíng)行為的資料，對(duì)經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)行跟蹤管理。在樓宇經(jīng)濟(jì)管理中推行業(yè)主負(fù)責(zé)制，充分調(diào)動(dòng)業(yè)主參與管理的積極性。建立集中統(tǒng)一的監(jiān)管體系，樓宇經(jīng)濟(jì)監(jiān)管由政府牽頭，街道（開發(fā)區(qū)）為責(zé)任主體，商務(wù)、工商等職能部門密切協(xié)作，以形成監(jiān)管合力。堅(jiān)持政策引路，加大工作力度，想盡一切辦法，促使一些經(jīng)營(yíng)戶領(lǐng)取或變更營(yíng)業(yè)執(zhí)照，進(jìn)入或變更納稅渠道，吸引那些已經(jīng)或者即將入駐的企業(yè)來我區(qū)注冊(cè)納稅，從源頭上杜絕無稅企業(yè)的進(jìn)一步擴(kuò)張，規(guī)范企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為。

6.進(jìn)一步優(yōu)化發(fā)展環(huán)境

發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，離不開良好的基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)美的城市環(huán)境、濃厚的商業(yè)文化、開放的市場(chǎng)體系、發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)等。要不斷加強(qiáng)對(duì)樓宇周邊環(huán)境的改造建設(shè)，完善學(xué)校、醫(yī)院等公共及商務(wù)配套設(shè)施，積極發(fā)展餐飲、文化、休閑等第三產(chǎn)業(yè)，為樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供基礎(chǔ)條件。要加強(qiáng)樓宇周邊環(huán)境的整治，將樓宇周邊環(huán)境建設(shè)納入我區(qū)的城市建設(shè)和改造規(guī)劃。完善商務(wù)配套設(shè)施，培育或引進(jìn)高水平物業(yè)管理公司，改善樓宇軟件配套。根據(jù)樓宇業(yè)主和入駐企業(yè)的具體需求，不定期組織相關(guān)的政策發(fā)布會(huì)、人才交流會(huì)、樓宇招商會(huì)。商務(wù)、工商等部門在重點(diǎn)樓宇派駐聯(lián)絡(luò)員，為入住企業(yè)提供全方位、零距離服務(wù)，提高服務(wù)水平和服務(wù)效率。要通過電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙等新聞媒體，對(duì)我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行專題宣傳，提高樓宇的知名度，營(yíng)造良好的發(fā)展氛圍。

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