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物業管理維修優勢論文 物業維修的重要性篇一
【關鍵詞】酬金制；包干制；代管資金；預算；營業稅
近年來，隨著我國房地產市場的迅猛發展，關于房地產售后服務的一部分：物業管理行業的有序、良性發展也越來越受到房地產企業及業主的重視，物業管理企業的管理水平高低，一方面可以反應開發商對樓盤的市場地位、銷售目標群體的定位，另一方面也是地產公司再銷售，取得好的再銷售成績、創造良好的繼續銷售口碑的基石，是一種良性循環，這就需要公司管理者在實際的應用管理中不斷總結、發現問題，創造出適合雙方的、雙贏的管理體制。針對這種管理需求應運而生的物業管理“酬金制”深受歐美國家及港澳地區管理企業的推崇，并且這種有別于與傳統的“包干制”的物業管理方法，也已經越來越被內地的房地產商重視及使用，尤其是在北京、上海等房地產業發展相對快速、成熟的地區，已經取得了一些初步的管理成果。
物業管理酬金制是指在預收的物業管理資金中，提前一定比例或者固定費用作為酬金支付給物業公司，其余資金全部用于物業管理區域的管理和維護支出，結余或不足均由業主享有或承擔的物業服務計費方式。
物業服務酬金制之所以被認可并作為一種管理方法，有以下優點：“酬金制”更加有力地保護了業主和物業公司雙方的利益。“酬金制”模式克服了“包干制”模式的弊病，即是在同等收費標準下，提供的服務項目越多、服務質量越高，所支付的成本相應也越高。在“包干制”模式下，物業管理企業干得越好，掙得越少。這樣一來，許多物業公司往往降低服務水平、減少服務項目來獲得更多的利潤，損害了業主的利益。長期如此，必然導致服務質量不到位，物業管理企業也就可能會被廣大業主炒掉。而“酬金制”下的“酬金”是物業管理企業獲得的收入。“酬金制”不會混淆業主與物業管理企業的收入，從而避免業主的收入被侵占。
“酬金制”加大了物業服務運作過程中的財務透明度，大力推動了物業行業的'市場化進程。采用酬金制的物業管理企業在接管某小區時，要向業主委員會和業主大會提交詳細的服務期間物業服務費用的財務預算。在預算中明確服務區域內的組織架構、人員編制、服務等級標準、維護保養的等級標準等指標和所需的資金，進而算成每平方米的物業服務費用，經業主大會同意后，形成書面合同加以實施。這樣的財務核算既要求科學嚴謹，又要有一定的靈活性，特別是為后期的服務監督提供了依據。
酬金制是實現陽光財務的有效途徑。物業服務收費采用酬金制，是物業服務收費實現陽光財務的有效途徑。“酬金制”下物業管理的財務從理財的角度看，分兩個部分，一個是物業管理企業的公司財務理財，一個是以物業管理服務費用為核心的物業管理處財務理財。前者是一種企業自主經營活動，物業管理企業的公司財務是為物業管理企業自己的經營行為理財；后者則是替業主理財。在酬金制下，物業管理企業只能從中按照合同約定的比例提取物業管理費的酬金，剩下的錢全部都是業主的，所有權也是業主的。酬金制將物業公司與業主的權益嚴格分離開，更具透明性。酬金制下，物業管理企業以代理人的身份管理業主的物業和交來的資金。同時，為充分利用社會資源，代業主選擇最適合的專業服務提供商，并負責對其進行有效的監督，這些管理活動、監督活動和物業管理資金的使用情況是否合理，都需要得到業主的認可。業主也有權參與物業管理活動中重大事項的決策。但是多業主狀態下的個體業主是實現不了這種認可和決策的，這就要求必須通過一些形式和合理的程序來體現全體業主的權利。使物業管理費的使用為主要內容的物業管理活動，實現業主的可監控行和共同參與管理的可能性。
從理論上說，酬金制雖然有以上優勢，但由于是新的管理方法，現階段還是存在很多疑問的地方，需要被廣大業主接受和理解需要一定時間和實踐。在實際應用中，按照《物業服務收費管理辦法》對酬金制的定義，物業服務企業向業主收取的物業服務費屬于預收的物業服務資金，由物業服務支出和物業服務企業酬金兩部分組成。那么對物業服務企業來說，其實際的收入只應是酬金部分，其余只是代管資金，不構成物業服務企業的收入，也不應計營業稅。事實上，按照現行會計制度和稅法，物業服務費應全部計入企業收入、計繳營業稅，物業費收入產生的營業稅由業主承擔，屬于小區支出的一部分，由物業公司代繳，物業公司只負擔酬金收入部分的營業稅。對于這個問題，有些業主會產生疑問，自己的資金用在自己的小區中，還要交稅？況且業主委員會不是一個法律主體，本身沒有納稅資格。在這個問題上，北京已經走在了全國的前列，率先進行了試點。北京市地方稅務局2011年6月13日發布的第8號公告《關于酬金制物業管理服務有關營業稅政策問題的公告》中指提出：對于物業管理企業開設單獨賬戶存放為業主委員會代管資金的行為，不征收營業稅。這個公告的出臺，既解決了廣大業主的疑惑，同時也有利的推動了物業酬金制的發展，是一次大膽的嘗試與創新。但是在筆者所在的天津，還沒有相關的政策推出，業主仍然要承擔這部分稅金。
另外，一些業主片面理解《物權法》中業主的權利，強調物業服務費是“業主的錢”，業主愿意怎么用就怎么用，特別是實行酬金制的物業服務項目，業主的這種認識尤其強烈；而物業服務企業則認為雙方是平等的合同主體，物業服務費交到物業服務企業以后，物業服務企業擁有使用權。
以上問題，容易導致業主和物業服務企業認識上的偏差和分歧，進而導致實際操作過程中引發糾紛和矛盾。
筆者擬結合工作實踐，就以上問題提出自己的理解，就教于行業同仁。
目前的物業服務工作，無論是包干制還是酬金制，必須以企業作為經營主體，物業服務費計入企業收入。因為企業向業主收取物業服務費，最后是要經過物業經營管理活動支出的，從工商企業管理及稅務角度來說，這個過程是企業以盈利為目的的經營行為，按國家稅收、財務等相關法律法規、制度，酬金制下的物業服務費也全部屬于營業收入。就物業服務費的來源和性質而言，物業服務費由物業服務企業收取，用于小區（大廈等）物業的物業服務及管理支出。全體業主與物業服務企業以合同為紐帶，構成了以繳費消費和收費服務為主要內容的權利與義務關系。那么業主按照合同約定繳納物業服務費，是履行合同義務；此時物業服務企業對公共服務資金有按合同約定使用的權力，而業主則只有監督權、受益權，不具備完全的所有權了。對酬金制的正確理解應該是：酬金制強調的是物業服務企業收取管理報酬的方式，以及對物業服務費用結余（或不足）享受（或承擔）的角色約定，物業服務費的性質其實并沒有改變。筆者所在物業服務公司所管理的物業項目中，多數采用酬金制，企業能做到按約定比例提取酬金，所以業主對此沒有異議。
物業管理維修優勢論文 物業維修的重要性篇二
摘 要：物業管理在我國興起的時間并不長，是近十年來適應改革開放政策的不斷深化及日益增長的社會需求而形成的新興行業。隨著我國國民經濟的快速增長，物業管理的發展十分迅速。市場化、專業化進程在不斷加快，市場競爭日趨激烈，在不斷的優勝略汰，物業管理品牌正在逐漸形成。物業管理公司的競爭優勢也在不斷地體現，而大社區綜合型模式無疑是一個成功的典范。
關鍵詞：物業管理；效率；優勢
大社區的概念：她是一朵各種小型的獨立社區為基礎，組成為一個開放型的城區。具備現代化的城市形態，集中齊全的公共服務設施，具有和諧融洽的區域文化，及舒適便利的人居環境。
大社區具有兩層含義：一是具有相對獨立、完善的社區，滿足人們居住、安全、休閑娛樂等基本的生活環境。二是與周邊區域相融合，獲得更多的如旅游休閑、生活購物、出行、醫療、文化設施、就業等更高層次的社會生活。
大社區物業管理公司就是要充分利用大社區優勢，將財務管理、物資采購、車輛管理、培訓管理、品質管理、上門維修服務、大型設備保養、社區文化建設等方面工作集中進行管理，做到物資共享、提高效率、節約成本。最終形成了這一獨特的“大社區綜合型物業管理模式”。
二、大社區綜合型物業管理模式的優勢分析
目前，大多數物業管理企業所管理的區域以中小社區為主且分散。這是企業難以發揮群體功能和綜合實力，導致增加管理成本，降低企業競爭力，阻礙了企業發展。 “大社區綜合型物業管理模式”就是為了改變了物業管理上這種小兵團分散作戰的局面。這種模式的優勢關鍵就在于集中的管理方式，集體體現在：財務管理、物資采購、車輛管理、清潔、綠化、消殺管理、培訓管理、品質管理、上門維修服務、大型設備維保、社區文化建設。
（一）財務管理：實行預算編制、結算統管，財務集中核算、資金集中管理模式
1.財務預算進行雙層管理，公司財務部編制統一的預算模式，下發各管理處后，管理處依據其小區狀況，制定完預算方案，然后上報給公司財務部，財務部經分析對比后，調整為新的預算內容，然后再下發給各管理處，進行預算的及時調整和控制。
2.加強對財務人員的統一管理，管理處只設收款崗位不設會計，會計員在公司財務部按片區來設置，統一處理管理片區內的財務核算工作，既節約人力成本又能最大限度保證會計信息的真實性、完整性和及時性。
3.各管理的資金結算工作統一由公司財務部進行結算，各管理處的收款員負責財務部報賬，加強公司資金的集中管理和監控。為方便工作，公司可以根據情況給管理處設小額備用金。
4.對管理處需要大宗購買的物品有公司財務部結算或配送中心統一辦理招標，保證采購質量，而結算工作由公司財務部辦理。
（二）物資采購實行統一配送管理
首先，物業管理日常所需物資的種類繁多、數量也很大。就那維修用的燈泡來說，一個小區日常使用的燈泡就有十幾種甚至更多，而且燈泡經常更換屬于易耗品，所需量大，萬一購買的產品質量有問題，不但影響管理服務水平，還會造成損失導致管理成本提高。第二，所有的物品如果都由管理處自行負責購買，必然擴大了管理處的人力成本，并且由于沒有很好的交通工具影響工作效率，常常為購買一樣東西而浪費太多的時間。第三，管理處自行負責購買物資還會出現采購員觸犯管理規定問題，第四，各小區自行采購，必然會造成使用的材料質量上參差不齊，最終的結果是同一個公司管理，管理服務水平存在很大的差距。
（三）車輛管理
隨著社會經濟的發展，車輛增長的速度大大地超出了車位的供給，因此車輛管理成為了物業管理上的一大難點，是眾多小區面臨的一個大問題，避免因車位不足停車難的問題，成立車場管理中心實行大社區車輛統一的管理，這樣凡是居住在本社區的業主們只要在車場管理服務中心辦理車輛一卡通，就可以任意進出和停放社區的所有停車場。大社區車位共享的方法大大緩和了車位緊缺的問題，很好地保證了城區交通的暢通以及的保護了優美的環境，而且也給廣大業主提供了方便。
（四）清潔、綠化、消殺實行公司內部專業化服務管理
由于實行集中一體化的管理，這一有利條件使得清潔、綠化、消殺工作可以完全交由自己的專業公司管理，這樣就可以最大限度地降低物業管理的成本和費用支出。主要表現在以下幾個方面：1、自己干可以獲得一定的利潤空間。2、在一個大社區里各小區之間的資源可以共享使用，減少了成本支出。3、降低專業技術人力資本的投入。專業公司養一個專業工程師，可以滿足多個管理處的專業技術需要，而管理處養一個專業工程師，待遇低了還留不住，待遇高了養不起。
（五）培訓管理
培訓管理不僅可以評價一個員工的現有能力，更能提高他們的能力和素質，充分挖掘潛能，為企業帶來無法估量的增值效應，一個企業的培訓搞得好不好，直接影響這個企業的人才素質和競爭力。而對于大多數小區較分散的物業公司來說，由于各管理處距離的很遠，所以公司很難對所有員工都進行集中培訓，以致除了自己管理處的培訓外，員工接受其他的培訓機會就很少了。因此需要成立專門的“培訓中心”。中心為各崗位都制定了培訓計劃，平均每個月為各種崗位都安排2-3次的專業的培訓課程。為員工提供了更多的學習機會，提高自身的能力和素質，最終企業也提升了競爭力。
（六）品質管理
在物業管理市場逐步形成，市場競爭日趨激烈的今天，物業管理企業不斷導入is09000國際質量體系認證，通過不斷的改進和自我超越，建立并完善規范化，制度化的管理體系，以此來實現管理服務在品質上的提升，最終實現提升公司的市場競爭力。而iso9000是一個持續改進的體系，他需要公司內部質量審核管理與品質日常抽檢工作來有效地維持運行。大社區管理在這方面具有得天獨厚的優勢，管理的小區都很集中，在內部質量審核和日常抽檢工作上，公司品質組不必向大多公司那樣，浪費大量時間一天才能檢查一兩個小區。而且在日常工作中，品質組的領導還可以經常下到各小區進行指導，對is09000體系的運行以及管理品質的保證起到了很好的作用。
（七）上門維修服務和大型設備維保
在日常物業管理服務中，我們為業主提供最多的服務之一就是上門維修服務。維修服務對于業來說是最急需和必要的服務，而對于物業公司來說則是和業主溝通、提升滿意度的橋梁。維修效率的高低和質量的好壞往往直接影響到住戶對物業公司整體的評價，以致維修服務就成為了評價物業管理水平的一個重要指標。
（八）社區文化建設
社區文化是我國物業管理行業的重要特征，是創造良好的人文環境和提高居民生活品位的重要手段，是實施物業管理工作的潤滑劑。大社區的社區文化建設是以人為核心，以環境為重點，體現出無處不在的文化氛圍。使人們一進入社區，馬上就能感受到典雅、舒適的綠色家園和自由飄逸的文化氣氛。完善統一的物業環境視覺系統，安全有序的交通管理和管理人員的文明言行。活動內容 主要貫穿了人與自然、人與人、家庭親情等主題，并將社區環境文化與物業管理密切結合，使社區文化建設不斷推向更高的層次。
大社區綜合型 物業管理模式是物業管理發展中最具有代表性的一種模式之一。此模式有利于集中企業的優勢，提高物業管理服務的整體水平；有利于實現規模效益，改變物業管理企業經營規模小，經濟效益差的局面；有利于發揮人才優勢，改變人才、技術分散的格局。是一個具有強大生命力和廣闊的市場空間的模式，我們針對這種模式的探索，實踐之路還很長、很遠。
物業管理維修優勢論文 物業維修的重要性篇三
摘 要：房屋的滲漏是房屋使用中普遍存在且使用戶十分頭痛的事情，它不僅影響用戶的財產安全與日常生活，與物業公司的聲譽也有關系。本文分析了房屋滲漏中屋面滲漏與外墻滲漏的原因，并根據癥狀給出了防治措施與維修建議，這些是比較經濟的方法，對房屋防漏治漏有一定借鑒意義。
關鍵詞：房屋滲漏，物業，檢修
1.屋面滲漏原因
第一，防水設計不合理，設計深度不夠。一般來說，屋面防水可以采用建筑防水和結構自防水兩種方式。建筑防水是指在屋面的結構外表增加一層防水層，但由于施工技術、防水材料質量等因素的限制，實施幾年后屋面也會滲漏；而結構自防水是指通過密實的鈉筋混凝土結構來防水，由于防水劑、膨脹劑、水泥等材料及施工質量很難達到設計要求，結構自防水無法得到較好實現。設計人員經驗不足，在施工中經常會有設計圖紙對屋面的起坡等細節問題表達不清楚等現象，施工單位無法領會設計意圖。
第二，施工隊伍防水專業知識缺乏。施工人員質量意識較差，防水專業知識不足，只重視混凝土是否達到設計強度等級而較少考慮結構自防水的施工要求，不按設計配制防水混凝土砂漿，對混凝土砂漿的各項技術指標缺少必要的檢測手段，結果是結構自防水的設計意圖無法得到實現，屋面防水問題仍然單純依靠屋面的防水層來解決。
第三，新型防水材料沒有及時得到推廣。由于價格與設計人員意識保守等因素，新型的防水材料無法得到推廣，阻礙了房屋防水技術的發展。
2.外墻滲漏原因
第一，外墻面滲漏。若外墻的內墻面潮濕，表面有水漬、流痕、涂料層起皮現象，嚴重時墻面有流水現象。則有可能為外墻產生裂縫，雨天時雨水沿外墻的裂縫進入室內墻面，造成內墻面有水漬、流痕或流水的現象；外墻設計有花槽，而花槽池壁未做防水層或防水施工質量差，花槽內的澆花用水或有積水長期浸泡外墻，積水通過外墻滲漏至內墻面，使室內墻面潮濕、發霉。
第二，外窗滲漏。外窗的室內窗臺和窗框周圍有水漬、流痕和涂料層脫落起皮，在大風天氣中迎風面的外窗大量的雨水沿窗扇周圍縫隙涌入室內。這有可能為推拉窗的結構改造決定了其窗扇與窗框存在縫隙；平開外窗的窗扇或窗框存在變形、密封膠條老化及膠條有缺口；鋁合金窗框樘料拼縫和外露螺釘孔密封不好等情況，外窗在大風天氣中因室內外產生負壓力雨水就有可能沿外窗縫隙進入室內；窗框與墻壁之間塞縫不實、周邊接縫防水密封膠老化或漏打。
第三，空調管孔或洞口滲漏。比如雨水沿外墻空調管洞口流入室內，空調管口處有流痕或比如在大風天氣，迎風面窗式空調口下邊緣有雨水進入室內。這有可能為外掛分體式空調管的穿外墻洞口“里側低外側高”的現象，空調管周圍未打密封膠或密封膠老化，使外墻面的雨水沿孔洞直接進入室內；窗式空調洞口遇大風天氣，迎風面的空調口有雨水吹入造成滲漏。
1.屋面滲漏防護及維修
屋面維護要做到以防為主，防治結合。日常維護要做好以下工作。常疏通，雨水斗、落水管要常疏通，對某些落水管管徑偏細、積水面積大的屋面，最好在天溝兩端開設溢水口，不要把雨水罩拿走，否則會使泥沙草根俱下，導致落水管堵塞；常清掃，一般屋面每年應打掃兩次，山墻、女兒墻和擋風板等重點部位要勤清掃，最好每兩個月清掃一次，這樣有利于減輕屋面荷載；重視天窗部位的檢修如果管理或檢修不及時，窗扇會發生變形、開關失控、油漆剝落或腐爛銹蝕等現象，造成漏雨，危及屋面，因此必須加強管理與檢修；加強對屋面蒸汽管道的管理，蒸汽由于溫度高且含有水分，會加速屋面防水層的老化、開裂和腐蝕，因此對蒸汽管道要加強管理，進行必要的檢修或加設保護隔層；減少人為的破壞禁止閑雜人員上下屋面，檢修人員也應盡可能輕上輕下，避免材料器具對屋面的碰撞和沖擊。
屋面維修應該遵循以下幾點；
第一，查明準確的滲漏部位。自防水屋面的漏水點基本就是破損點；油氈或新型防水材料屋面的漏水點與破損點往往不在一處。根據經驗，最好是在下雨或下雪天到屋內觀察，先記住漏水點，
再到屋面上找破損點。雪天屋面積雪厚度100毫米以下時，到屋面上看，發現縱橫縫處有條形水線或水眼，此處基本就是滲漏部位。這是因為室內溫度比室外高，熱氣遇到屋面板開裂處或漏水點，會使此處的雪層融化，從而形成水眼或水線，當氣溫下降以后又會形成冰線或冰塊，記好位置無雨天氣再修，避免一次檢查不準確。
第二，確定維修方案實。除了起鼓流淌、大面積油氈老化或涂層老化需全面翻修外，一般多屬局部修理便可解決的問題。
第三，合理安排修理時間。維護要經常，修理要適時，即最好在雨季到來之前，集中力量進行，盡量避開雨天或雪天。如果修理時遇雨，應采取防水措施，避免雨水滲人基層。繼續施工要用噴燈將基層烘干，待晴天后再進行補修。
第四，做好基層處理。清掃浮灰雜物，用鋼絲刷清除青苔，確保新老結合層的粘結。做好冷底子油涂刷工作。當基層不平時要考慮是否另做找平層。基層的含水率要符合規范要求。
第五，選用經質量認證的防水材料做面層。目前防水材料五花八門，選用時必須認準合格產品出廠證。當對材料質量有懷疑時要取樣化驗，發現不合格或假冒偽劣產品，堅決不用。
第六，確保修理質量。嚴格按現行施工驗收規范進行修理施工，同時要加強質量監督，確保修理質量。
2.外墻滲漏的維修
第一，對于外墻面，沿著外墻漏水的裂縫鑿出“v”形槽，深度20毫米左右，寬度15毫米左右，用清水沖洗且待表面干后，用聚合物水泥砂漿或防水膠分層嵌補裂縫，待聚合物水泥砂漿凝結后，恢復外墻原裝飾層，外墻表面清理干凈；對于微小裂縫則涂刷兩遍無色防水膜，干固后形成一層整體憎水防水膜，使雨水無法進入墻體。
將花槽內花草及泥土、原防水層等徹底清理干凈，用鋼絲刷打磨花槽壁面至抹灰層。首先對花槽內明顯的漏水部位如裂縫、孔洞等處重點補漏，然后將花槽中陰角應做成半徑為2-3cm圓角，待砂漿強度達到要求后重新做回防水層，為提高防水層的耐久性，防水層外最好再做1～2cm厚1：2水泥砂漿層作為保護層。
第二，對于外窗來說，為防止外窗密封膠條的老化，高層房屋的平開窗密封膠條應2～3年全部更新一次；若外窗框c外墻壁之間塞縫不密實，可采用手動壓力灌漿的方法灌實，灌漿液材料主要由聚合物乳液、微膨脹劑、快硬水泥漿組成，對于窗框邊老化的密封膠，應全部清除干凈，重新滿打密封膠；對于鋁合金窗，由于其由樘料用螺釘拼接而成，雨水很容易沿拼縫和螺釘孔進入窗框，然后進入窗臺和窗邊，因此必須將拼縫和螺釘縫滿打玻璃膠。
第三，對于空調管孔或洞口。在外墻預留空調管孔或打孔時必須保證空調管孔“里側高外側低”，且沿外側空調管孔的周圍滿打密封膠。窗式空調洞口的底面應有順暢排水坡度，便于雨水及時排出。
搞好房屋的滲漏治理需要物業公司、施工單位與戶主相互配合，互相理解，在生活中對待滲漏要以防為主，防治結合。物業公司要充分做好工作，準確找到滲漏原因，并科學治理，這樣會很大程度上提高公司聲譽以及減少戶主與物業的一些爭端問題。
[1]何飛宇，房屋常見滲漏及防治對策[j].水電科技情報，1995（2）
[2]張琦，李濤，孫慶明.淺談外墻滲漏的原因及防治措施[j].建筑與工程，2010.