“方”即方子、方法。“方案”，即在案前得出的方法，將方法呈于案前，即為“方案”。方案的格式和要求是什么樣的呢？下面是小編幫大家整理的方案范文，僅供參考，大家一起來看看吧。
住宅小區物業管理方案老舊小區物業管理方案篇一
為了高質量推動住宅小區物業管理規范化標準化，結合區實際，制定本實施方案。
一、總體要求
深入貫徹黨的精神，堅持以人民為中心，堅持以“環境改善、服務提升、機制建立、群眾滿意”為目標，結合市“五面紅旗”示范創建專項行動、社區物業黨建聯建、“固體強基”等工作，因地制宜推進區住宅小區物業管理工作，確保__年底無物業住宅小區實現“有組織機構、有清掃保潔、有物業維修保養、有綠化養護、有安全防范、有停車管理”的基本物業服務目標。
二、管理模式
根據無物業管理小區實際情況，通過物業服務企業接管、業委會（物管會）自管、社區托管等不同方式，解決住宅小區無物業管理問題，改善居民生活環境，提升城市管理水平和城市軟實力，切實增強群眾的獲得感、幸福感和安全感。
（一）推進物業服務企業接管。結合城鎮老舊小區改造，對具備市場化運作條件的無物業小區（含單位自管小區），在街道辦事處、社區指導下，充分征求業主意見，選擇優質物業服務企業接管或引進國有物業服務企業，實施專業化物業管理。
（二）推行業委會（物管會）自管。不具備市場化運作條件的住宅小區，由所在街道辦事處、社區指導組建業委會（物管會），以自管形式，做好保潔、安保、公共設施設備維保等物業管理工作。
（三）實行社區兜底托管。街道辦事處指導社區成立“社區物業服務自管會”，對零散樓棟、院落實施托管。社區物業服務自管會可結合各小區實際，利用小區公共收益或進行適當收費，落實基礎性物業服務。
（四）探索街道集中托管管理。以街道辦事處為單位，建立“物業服務中心”，將轄區內無物業住宅小區統一打包成若干個物業管理區域，每個物業管理區域為一個物業服務項目，通過公開招投標方式聘請物業服務企業承擔轄區物業管理服務。社區居委會通過日常監管、季度評議和年度考核等方式，對物業服務企業工作開展監督評價，并組織業主投票決定是否續聘。
三、重點任務
（一）調研摸底階段（__年x月__日一x月__日）。
區住建局牽頭、街道辦事處組織，對轄區內無物業管理小區進行詳細摸底，確保數據準確，上報區無物業管理清零行動領導小組辦公室進行匯總統計。
（二）推進落實階段（__年x月x日一__月__日）
1x月__日前，街道辦事處根據實際情況制定無物業小區工作全覆蓋工作方案，并在轄區內選定x個不同類型的小區，采取物業服務企業接管、業委會（物管會）自管、社區居委會托管等不同模式，打造專業化、精準化、精細化的試點小區。
2.x月__日前，街道辦事處精心打造x個專業化物業管理試點標桿小區，并將試點情況和經驗做法形成書面材料上報至區無物業管理清零行動領導小組辦公室。
3.__月底前，街道辦事處無物業管理小區實現物業管理全覆蓋。
（三）鞏固提升階段（__年__月x日一__月__日）
區無物業管理清零行動領導小組組織相關部門進行“回頭看”，抓實鞏固提升，確保無物業管理小區“銷號清零”，實現“常治長效”。同時，總結一批可推廣、可復制的好經驗、好做法，努力為無物業管理小區清零行動提供示范、樹立標桿。
四、組織領導
（一）成立領導小組。為確保本次清零行動順利開展，推動實現物業服務全覆蓋，決定成立區無物業管理小區清零行動領導小組（名單附后），區直有關單位、有關街道辦事處負責人參加，負責全區無物業管理小區清零工作，構建“市級統籌全局、區級綜合協調、街道一線責任、社區具體實施、小區齊抓共管”五級抓落實的責任體系。
（二）成員單位分工
區委政法委負責協調做好住宅小區平安建設工作，配合完成其他相關工作。
區住建局負責牽頭做好工作專班辦公室日常工作，督促落實工作專班作出的各項決定；組織各辦事處推進清零工作，協調處理工作中的具體問題。
區民政局負責指導物業管理融入基層社會治理；指導業委會（物管會）建設，提高住宅小區自治能力。
市公安局分局負責依法查處住宅小區內影響公共安全、公共秩序的違法違規行為，指導監控安防建設，加強房屋租賃治安管理。
區市場監督管理局負責住宅小區特種設備安全、食品安全、物業服務價格和收費等監督管理。
市生態環境保護局分局負責無物業管理清零行動中的環境污染治理工作。
區工科局負責協調三大運營商（中國移動、中國聯通、中國電信）以及廣電相關業務工作。
相關街道辦事處負責宣傳動員，鼓勵“兩代表一委員”參選業委會（物管會）成員；按照“一小區一對策”原則，因地制宜、分類推進無物業小區物業管理工作。
五、工作要求
無物業管理小區清零行動是“我為群眾辦實事”實踐活動的一項重要內容，時間緊迫、任務量大。為更好協調推進工作、及時解決困難問題，區清零行動領導小組決定建立督查督辦機制，相關街道辦事處于每周五下午向領導小組辦公室（聯系人：，聯系電話：）報送本周工作推進情況。對工作中推諉扯皮，或者不落實、假落實的，區領導小組將進行督辦；不能按期完成工作任務或造成嚴重后果的，移交紀檢監察部門進行追責問責。
住宅小區物業管理方案老舊小區物業管理方案篇二
1)消防檢查包括對消防器材、設備、裝修、通道、易燃易爆物品及房屋用途改變的檢查，也包括用電、用氣安全和動火作業的檢查。
2)各項目的消防責任人同時為消防檢查人。同時，消防責任人的工作必須隨時接受相關部門與公司領導的檢查。
3)檢查項目見《消防系統檢查項目》。
4)項目負責人安排保安班或機電班對滅火器每季度進行一次檢查，并按規定時間更換或補充，不允許過期存放。
5)根據《消防系統檢查項目》的規定進行檢查，檢查時必須作好詳細記錄，對于不符合要求的，應盡快整改。
6)對物業區域(物業區域)內的公共地方的用電、設備、線路應每月檢查一次，并作好詳細記錄。對存在隱患的地方，要及時維修或通知有關部門處理。
7)對任何私拉亂接管線的行為，一經發現，給予制止，并發出違章整改通知書，限期整改，對拒不整改者，按有關規定強制執行和處罰。
8)嚴格執行裝修審批制度，凡是動火作業，須得到消防機關和物業公司批準方可施工，物業公司應做好登記和全過程的監督工作。
9)積極配合有關供氣、供電、消防機關做好消防檢查工作。
10)值班人員應每天對公共通道進行檢查，及時清理堵塞物品，和易燃易爆物品，保持通道順暢。酒樓、卡拉ok、餐廳、商場、地下室等重點防火部位應增加巡查次數。對把房屋改變原用途的，責令業主恢復原批準用途。
11)秩序維護員應按規定制止人員攜帶易燃易爆物品進入物業區域。
住宅小區物業管理方案老舊小區物業管理方案篇三
11、實施不少于10項的特約服務，把物業的服務內容融入到業主的衣、食、住、行中。
1.房屋完好率： 100％
2.房屋零修、急修及時率： 99％
3.維修工程質量合格率： 100％
4.管理費收繳率： ≥98％
5.綠化完好率： 99％
6.清潔、保潔率： ≥99％
7.道路完好率及使用率： 100％
8.化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率： 100％
9.排水管、明暗溝完好率： 100％
10.路燈完好率： 100％
11.汽車場完好率： 100％
12.公共文體設施、建筑小品完好率： 100％
13.小區內重大刑事案件發生率： 0
14.小區內治安案件發生率： ≤1／年
15.消防設施、設備完好率： 100％
16.火警發生率： ≤1％
17.火災發生率： 0％
18.違章發生率： 2％
19.違章處理率： 100％
20.用戶有效投訴率： ≤2％
21.有效投訴處理率： 100％
22.管理層員工專業培訓合格率： 100％
23.特種作業員工持證上崗率： 100％
24.維修服務回訪率： ≥30％
25.業主（住戶）對物業管理綜合滿意率： ≥98％服務特色（“菜單式”服務模式）
即物業公司除了提供常規性的公共服務外，還提供了多種多樣的特約服務，將服務深度滲入到客戶的衣、食、住、行中，并明碼標價，除公共服務是必選的項目外，客戶可根據自己的需要選擇不同的特約服務，并支付相應的費用。
1、首按責任制
每一位員工都有責任和義務接待客戶的建議，任何一位員工接到建議后，統一傳遞到辦公室，并告訴建議人我處在二日內反饋處理結果。第一接待人負責跟蹤這項服務建議處理的情況直至客戶滿意為止。
接待服務建議時應對處理時間做出適當的承諾，盡量在最短的承諾時間內處理完畢，因故未能在承諾時間內處理的應及時通知對方，爭取取得理解。但不得出現同一件事情有兩次推遲處理的情況。承諾時間最好控制在1 ~ 2天，一般不超過一周，特殊情況除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認的應該留簽字記錄，并告知第一接待人。
2、三分鐘服務承諾
第一接待人接到客戶的建議時，應及時將客戶的建議反饋到辦公室，由辦公室安排相關人員到客戶指定的地方，為客戶提供相應的服務，這一過程不能超過三分 鐘。若有特殊情況，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時間內，趕到現場為客戶服務。
1、三米微笑服務
管理處人員見到客戶必須微笑示意，具體做法是：在距離客戶三米時，必須自然微笑示意，微笑時以露出八顆牙齒為標準，等客戶到身邊時，輕聲、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人員在見到認識的客戶時，也必須遵守三米微笑服務原則。
2、站立式服務
站立式服務表現在：（1）各固定崗（道口崗、門崗護衛員）根據接待客戶的不同，應在不同時期進行站立服務。道口崗實行16小時站立服務，早班和中班在工作 服務均應樹立站姿勢的形象。門崗則應在客戶上下班的高峰期站立迎賓，時間為：7:30—9:00，11:30—12:00，13:45—14:30，17:30—18:30。（2）接待員或辦公室人員在接待客戶時，在客戶進門時，也必須站立并微笑致意，客戶離開時，也必須站立微笑送別，并目送客戶出門為止。
1、護衛班實行24小時專人服務，客戶有任何需求可以得到最及時的服務。
2、維修班實行24小時專人服務，客戶普通維修事項可以得到是及時的服務，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。
3、客戶服務中心實行16小時專人服務，并在無專人值班的時間段出示客戶服務中心所有人員的聯系電話，以便客戶在無水值班的情況下可以找到相關的人員。 所有不值班人員在接到客戶求助電話后，若不能在電話中處理了客戶的問題，應第一時間趕到事故現場，給予客戶最及時的關懷與幫助。
4、管理處全體人員非特殊情況都必須留守小區，隨時待命，以便為客戶提供服務。
豐富的社區文化活動不僅僅表現在舉辦多次的大型活動，還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區文化活動中來，變客戶被動接受管理處提供的文化活動，為客戶主動參與各種活動，并在整個小區中形成一種獨特的文化氛圍，一種有別于其他小區的文化氛圍。
常規的物業服務內容僅是對公共設施設備進行維修、保養，對公共場所進行管理，對全體客戶提供共同的服務，而沒辦法滲透到客戶個人的衣、食、住、行中， 因此開展多種多樣的特約服務，不僅僅是物業服務內容的深入，也大大方便了客戶的生活，同時也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務將是除了社區文化活動以外的另一種新穎的服務內容。
一、社區文化宗旨
提高社區文化工作質量，增強社區居民綜合素質！
二、社區文化理念
增強鄰里交流，復古樸素民風。讓豐富多彩的文化活動成為溝通心靈的橋梁！
三、社區文化最終成果展望：
2、小區的每一個成員都能自發、定期地融入到各種活動中來，讓小區每個成員都能從中尋找到自己的興趣、愛好，并樂在其中，樂此不疲。
3、不管走到那里，都可以欣賞到各種各樣的山水畫、名人字畫，仿佛置身于美術館中。
4、生活在這里的人們臉上掛滿了滿足、快樂的笑容，憂愁與這里絕緣。
四、社區文化的硬件建設：
2、公共場地，包括公共綠地、道路、大堂、走廊等；
3、室外健身場所，包括室外健身器材、健身路、室外操場等；
4、公司配置一整套專業的音響和舞臺，這樣可以提高管理處社區文化活動的專業性。
對于會所應該盡可能利用其功能，并加強現代化管理；對于公共場地則宜掛一些名人名畫，營造一種濃郁的文化氛圍；對于室外健身場所，則應該加以適當引導 ，形成正確的、自發性的健身氛圍?？傊瑢τ谏鐓^文化的硬件，應該重在利用，我們的工作重點應該放在社區文化的軟件建設上。
五、社區文化的軟件建設：
軟件建設是社區文化建設的中心組成部分，它包括一系列的活動計劃、實施效果及相關管理制度、管理處人員的服務精神、各項活動籌備人員的組織協調能力、居民的參與配合及對公益活動的熱心程度。
（一）體育類
1、成立各種體育俱樂部，定期組織訓練、比賽
（1） 球類：籃球、足球、排球、乒乓球、羽毛球、網球等；
（2） 棋類：圍棋、象棋、跳棋、軍棋等；
（3） 牌類：橋牌、撲克牌；
（4） 游泳：游泳培訓班，游泳比賽；
（5） 拳類：太極拳、太極劍等。
2、每年一次，以小區為單位，由公司組織大型體育活動比賽
3、在社區公共場所設置室外健身器材
4、利用國內國際各種體育比賽做體育鍛煉的宣傳，如組織集體觀看重要比賽，掛宣傳標語等，增強民眾體育健身意識。
（二）文學類
1、組織互換藏書活動；
2、文學寫作興趣小組；
3、各種興趣小組：紅學會、水學會、西學會、三學會等。
（三）藝術類
（1）聲樂：民樂團、合唱團、獨唱團、各地戲曲團
2、營造社區藝術氛圍
（2）定期組織社區家庭讀書活動；
（3）周末露天舞會、音樂會、歌會；
3、節假日舉辦大型聯歡會、文藝匯演、卡拉ok比賽等。
（四）康體類
2、定期組織爬山、游園、自駕游活動
3、定期組織美容、健身講座
5、定期組織集體體檢（最好是免費體檢）
6、暑假組織少年夏令營活動
6、籌建社區健康站，請專家定期或長期提供健康咨詢、急救等
（五）經濟類
1、定期邀請成功人士到小區做創業心得報告
2、成立各種商會
3、定期邀請房地產專家做房地產租售交易介紹，并提供現場咨詢
4、定期邀請證券專家做投資、理財報告，并提供現場咨詢
5、根據住戶的具體需要，舉辦汽車、名牌家私、藝術品展覽活動
住宅小區物業管理方案老舊小區物業管理方案篇四
以科學發展觀為統領，圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質之城”的目標，堅持解放思想、敢為人先，按照政府主導、企業和市民共同參與的要求，推進老舊住宅小區物業管理“擴面提質”，構建與xx經濟社會發展水平相適應的住宅小區物業管理服務模式，著力提升人民群眾居住生活品質。
總體目標：力爭到20xx年年末，xx市區（包括xx區，以下簡稱xx區）實施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區（共約xx幢房屋，建筑面積約xx萬平方米，涉及住戶約xx萬戶）基本實現物業管理全覆蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區根據實際條件開展物業管理改善，逐步建立老舊住宅小區“低收費、廣覆蓋、有補貼”的物業管理長效機制，提升物業管理服務水平。
具體目標：在整治完善老舊住宅小區硬件配套設施的基礎上，建立物業管理機制，爭取實現“八個有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維保、有綠化養護、有道路保養、有維修管理。
xx市區xx區范圍內同時符合下列條件的老舊住宅小區和零星住宅：
1.20xx年以前建成。
2.房屋標準成套。
3.尚未開展專業化物業管理。
1.堅持屬地管理。要按照“條塊結合、以塊為主、屬地管理”的原則，充分發揮屬地街道辦事處（鄉鎮政府）和社區居委會的組織指導作用，因地制宜建立長效管理機制。
2.堅持突出重點。主要針對已完成庭院改善和危舊房改善，且目前尚未推行專業化物業管理的住宅小區，重點是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區建立日常物業管理長效機制。
3.堅持“軟”“硬”共建。在開展住宅小區基礎設施改造完善的同時，建立健全日常物業管理工作機制，實現建管并舉。
4.堅持項目結合。物業管理改善工程應與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結合。實施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區，要結合物業管理改善工程的要求，對住宅小區的硬件設施進行改善，做到危舊房改善和庭院改善完成一個、物業管理改善推進一個，避免重復施工影響居民生活。
5.堅持業主參與。要重點突出業主、居民共同參與，在工程中切實落實“四問四權”，確保業主、居民的“知情權、參與權、選擇權、監督權”，明確業主、居民共同管理小區的義務與職責。
1.調查計劃階段。20xx年xx月底前，完成機構組建、xx區住宅小區物業管理現狀調查、相關政策標準制訂及計劃安排等工作。
2.全面推進階段。20xx年xx月-xx年年底，全面推進xx區物業管理改善工程，主要針對已開展庭院改善和危舊房改善的住宅小區，按照庭院改善和危舊房改善完成一個、物業管理改善工程推進一個的原則組織實施，其中20xx年完成xx萬平方米，20xx年完成xx萬平方米，xx年完成xx萬平方米，累計完成xx萬平方米。
對未列入庭院改善或危舊房改善計劃的其他老舊住宅小區或零星住宅，每年根據財政預算安排和住宅小區實際情況因地制宜地實施住宅小區整治和物業管理改善工程。
（一）完善硬件配置。
（1）劃定物管區域。在住宅小區設置圍墻，形成相對封閉獨立的物業區域；零星住宅和小規模住宅區，可因地制宜歸并為一個物業管理區域實行管理。
（2）建設特種設施。包括小區房屋單元防盜門和小區內電子監控器安裝，小區消防等設施設備檢查和修繕。
（3）配備物管用房。補充配置小區物業管理用房，有條件的要爭取按總建筑面積5‰的標準配置，暫時不能配置物業管理用房的可臨時采取租賃、借用等辦法過渡。
（1）新增配置。同列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區新增配置內容。
（2）環境整治。包括小區道路平整、汽車停車位劃定、自行車棚（庫）整飭、綠化整理、公共照明配置完善等。
（3）房屋整治。包括屋頂等共用部位維修整理、立面整治、樓道刷白、管線序化、危房修繕等。
（4）公用事業管網整治。包括小區內自來水、電力和燃氣等公用事業管線和設施的基礎改造。
（二）建立物管機制。
在對住宅小區開展硬件設施整治改善的基礎上，根據居民意愿引入物業服務企業實施專業化物業管理或由當地街道辦事處（鄉鎮政府）委托社區公共服務工作站組織實施社區化準物業管理，建立住宅小區物業管理長效機制。
1.確定管理模式。
街道辦事處（鄉鎮政府）應在硬件設施整治改善項目竣工并接收后一個月內完成居民意見的征求工作，確定小區管理模式。部分老舊小區（或零星住宅）因特殊原因未開展整治或硬件配置改善未全部完成的，經當地街道辦事處（鄉鎮政府）確認同意后予以接收。
征求居民意見以戶為單位（一個獨立產權單位為一戶），采取書面形式進行，公示告知居民專業化物業管理和社區化準物業管理的組織形式、服務內容和相應收費標準。小區內1/2以上戶數居民選擇采取專業化物業管理的，由街道辦事處（鄉鎮政府）委托社區居委會在兩個月內組織小區居民召開業主大會并成立業主委員會，指導業主委員會通過業主大會選聘物業服務企業；選擇專業化物業管理的居民戶數達不到總戶數1/2以上的小區統一采用社區化準物業管理模式，由街道辦事處（鄉鎮政府）委托社區公共服務工作站在兩個月內組織建立日常物業管理機制。
2.實施物業管理。
（1）社區化準物業管理。社區化準物業管理由社區公共服務工作站組織開展?？梢苑謩e聘請保潔、秩序維護等工作人員負責小區日常管理，或統一委托一家物業服務企業負責管理，或組織居民自治管理，為小區居民提供基本服務，包括公共區域保潔、小區內安全秩序維護、停車秩序維護、共用設施維保、公共綠化養護、小區內道路保養、房屋共用部位維修管理等服務，并由社區公共服務工作站按照xx市社區化準物業管理服務收費管理辦法向住戶收取一定的服務成本費。小區內公共路面停車、物業管理用房等的經營性收入由社區公共服務工作站統一收取和使用，作為小區物業管理資金，以彌補小區管理經費不足。
（2）專業化物業管理。專業化物業管理由專業物業服務企業組織實施。業主委員會通過業主大會選聘專業物業服務企業進駐小區開展專業化物業管理，雙方簽訂物業服務合同。受聘的物業企業應根據《物業管理條例》等的規定和《物業服務合同》的約定，提供專業化物業管理服務并按合同約定向住戶收取物業服務費。
1.硬件配置工程列入庭改和危改工程實施的，其硬件配置項目費用列入庭院改善和危舊房改善工程專項經費。
（1）環境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設置、照明及休閑設施設置、環衛設施改造、綠化改造等納入工程招標范圍內的內容以及電力“上改下”工程的土建費用，由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。
（2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費用，按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由產權單位承擔；承擔確有困難的，由產權單位向區政府提出申請，經區政府審核并報市物改辦同意后，由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。
直管公房、房改房和無產權單位的房屋整治費用由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。
（3）弱電桿線“上改下”和合桿序化梳理所需費用按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由各產權單位承擔；電力桿線“上改下”的電氣配套費及一戶一表改造經費由市電力局承擔；管道煤氣的建設（改造）費用由市燃氣集團承擔；自來水一戶一表改造費用，除居民按規定需繳納的相關費用外，其余由市水業集團承擔。
（4）物業管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補償、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費用。工程實施單位必須根據相關部門的要求，按照有關標準做好綠化恢復和路面修復工作。
3.住宅小區日常管理長效機制建立后，困難群眾物業服務費用減免補貼和社區公共服務工作站物業管理人員崗位補貼所需經費由市、區財政按1：1配套解決。
1.建立工作機制。成立市物業管理改善工程領導小組，負責改善工程的組織和領導。領導小組下設辦公室（設在市房管局），具體負責物業管理改善工程的組織、監督和政策制訂等工作。各區政府及所屬各街道辦事處（鄉鎮政府）應建立相應的組織機構，負責實施本轄區內物業管理改善工程的各項具體工作，協調有關問題。各級建設、規劃、房管、民政、公安、城管、城管執法、交通、綠化、環保、價格、工商、質監、消防等部門按照各自職責依法開展住宅小區物業管理的有關工作。
2.落實資金保障。物業管理改善專項經費列入財政年度預算，具體使用規定另行制訂。各級財政應確保資金的配套落實，并實行全程跟蹤審計。要加強對資金使用的管理，審計結果作為最終決算依據。
3.加大扶持力度。住宅小區實行“準物業管理”的，原綠化、市政等各項資金補貼和優惠政策不變，并根據社區準物業管理小區規模設置服務人員崗位補貼；建立物業管理改善考核評優機制，對考核優秀的單位（個人）進行獎勵；住宅小區內的困難群眾確實無力支付物業服務費的，經所在社區公示無異議后予以減免；水、電、環衛等各公用事業專業單位委托管理單位統一收費的，應嚴格執行物價部門核定的收費標準，并支付管理單位專項委托費用。社區公共服務工作站統一委托物業服務企業提供社區化準物業管理的，補貼和優惠政策不變。
4.加強考核督查。物業管理改善工程要按照市區聯動、以區為主、屬地管理的原則，建立市、區、街道（鄉鎮）、社區四級聯動機制。市政府與各區及市各相關單位簽訂目標責任書，實施年度目標考核，具體考核辦法另行制訂。
5.加強輿論引導。各有關部門要加強對物業管理改善工程的輿論宣傳，引導群眾了解物業管理的基本內容，理解物業管理行業運作的基本規則和標準要求，配合做好小區物業管理工作。
住宅小區物業管理方案老舊小區物業管理方案篇五
為進一步提高物業管理服務質量和效率，在短時間內解決業主的投訴，同時全面提高員工職業道德水平和工作責任意識，也為了提高業主的滿意度，最終滿足業主高標準、高質量的健康生活需求，在客戶服務管理工作上推行"禮賓助理"服務。
1、分別于住宅大堂設"禮賓助理"，24小時接受咨詢和服務
2、為更好地宣傳秘書管家服務，方便業戶與助理取得聯系，將特定專職"助理"的相片、個人特長、服務電話等助理資料鑲嵌在每一幢住宅公區內，并印制助理名片派發業戶。
3、每位助理必須了解其服務的家庭狀況，如家庭成員、家庭背景、工作行業、生活習慣、飲食偏愛、娛樂及運動愛好、身體情況、商務要求等以便隨時滿足各服務對象的需求。
4、"助理"定期向業戶通報社區最新訊息，向住戶講解物業相關法規政策；企業新聞及相關政策、制度改革最新動態；社區生活諸如：天氣預報、健康信息和安全常識等最新服務信息。
5、"助理"傾情奉獻秘書管家服務，不僅提供購物、訂餐、購票、商務、家居、代召出租車等日常服務，更是您商務與生活的貼心顧問。
（2）自己無法解決的投訴不及時向上級匯報者；
（3）有證據顯示帶有情緒或缺乏誠意地去處理投訴，令投訴人不滿意者。
1、業主投訴處理的工作時限：
（2）工程維修方面的投訴處理時限：
其他維修，按與業主約定時限內完成，一般不能超過7個工作日；
（3）小區公共部分維修方面的投訴處理時限
其他公共部分維修，不得超過3個工作日；
（4）對其他業主行為的投訴，如鄰居裝修發出異味或過大噪音、休息時間鄰居活動發出過大噪音等，物業助理在15分鐘內到達被投訴業主家中并進行處理。
（5）其他投訴的處理時限視具體情況而決定，到達處理時間不超過8小時。
2、業主咨詢回復工作時限：
（1）關于小區一般情況，不涉及管理中心內部情況，不能馬上回復的，不超過30分鐘。
（2）關于各項物業收費項目和標準，要求馬上回復，無統一標準，需要確定的，征得業主同意，在30分鐘內派人到現場確定收費，回復業主。
（3）關于管理中心以外的服務項目和收費標準的咨詢，一般要求馬上回復，確實無法落實，不超過30分鐘回復對方。
（4）關于其它部門的辦事程序、收費情況的咨詢，馬上答復或與業主約定時限內回復，但原則上不得超過2個工作日。
2、物業分管業主投訴/咨詢回復工作的主任每月抽樣回訪，回訪率不得低于50%（重大投訴回訪率達100%），每月業主滿意率要達到90%以上。
住宅小區物業管理方案老舊小區物業管理方案篇六
為了高質量推動住宅小區物業管理規范化標準化，結合區實際，制定本實施方案。
深入貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，堅持以人民為中心，堅持以“環境改善、服務提升、機制建立、群眾滿意”為目標，結合市“五面紅旗”示范創建專項行動、社區物業黨建聯建、“固體強基”等工作，因地制宜推進區住宅小區物業管理工作，確保xxxx年底無物業住宅小區實現“有組織機構、有清掃保潔、有物業維修保養、有綠化養護、有安全防范、有停車管理”的基本物業服務目標。
根據無物業管理小區實際情況，通過物業服務企業接管、業委會（物管會）自管、社區托管等不同方式，解決住宅小區無物業管理問題，改善居民生活環境，提升城市管理水平和城市軟實力，切實增強群眾的獲得感、幸福感和安全感。
（一）推進物業服務企業接管。結合城鎮老舊小區改造，對具備市場化運作條件的無物業小區（含單位自管小區），在街道辦事處、社區指導下，充分征求業主意見，選擇優質物業服務企業接管或引進國有物業服務企業，實施專業化物業管理。
（二）推行業委會（物管會）自管。不具備市場化運作條件的住宅小區，由所在街道辦事處、社區指導組建業委會（物管會），以自管形式，做好保潔、安保、公共設施設備維保等物業管理工作。
（三）實行社區兜底托管。街道辦事處指導社區成立“社區物業服務自管會”，對零散樓棟、院落實施托管。社區物業服務自管會可結合各小區實際，利用小區公共收益或進行適當收費，落實基礎性物業服務。
（四）探索街道集中托管管理。以街道辦事處為單位，建立“物業服務中心”，將轄區內無物業住宅小區統一打包成若干個物業管理區域，每個物業管理區域為一個物業服務項目，通過公開招投標方式聘請物業服務企業承擔轄區物業管理服務。社區居委會通過日常監管、季度評議和年度考核等方式，對物業服務企業工作開展監督評價，并組織業主投票決定是否續聘。
（一）調研摸底階段（xxxx年x月xx日一x月xx日）。
區住建局牽頭、街道辦事處組織，對轄區內無物業管理小區進行詳細摸底，確保數據準確，上報區無物業管理清零行動領導小組辦公室進行匯總統計。
（二）推進落實階段（xxxx年x月x日一xx月xx日）
1x月xx日前，街道辦事處根據實際情況制定無物業小區工作全覆蓋工作方案，并在轄區內選定x個不同類型的小區，采取物業服務企業接管、業委會（物管會）自管、社區居委會托管等不同模式，打造專業化、精準化、精細化的試點小區。
2.x月xx日前，街道辦事處精心打造x個專業化物業管理試點標桿小區，并將試點情況和經驗做法形成書面材料上報至區無物業管理清零行動領導小組辦公室。
（三）鞏固提升階段（xxxx年xx月x日一xx月xx日）
區無物業管理清零行動領導小組組織相關部門進行“回頭看”，抓實鞏固提升，確保無物業管理小區“銷號清零”，實現“常治長效”。同時，總結一批可推廣、可復制的好經驗、好做法，努力為無物業管理小區清零行動提供示范、樹立標桿。
（一）成立領導小組。為確保本次清零行動順利開展，推動實現物業服務全覆蓋，決定成立區無物業管理小區清零行動領導小組（名單附后），區直有關單位、有關街道辦事處負責人參加，負責全區無物業管理小區清零工作，構建“市級統籌全局、區級綜合協調、街道一線責任、社區具體實施、小區齊抓共管”五級抓落實的責任體系。
（二）成員單位分工
區委政法委負責協調做好住宅小區平安建設工作，配合完成其他相關工作。
區住建局負責牽頭做好工作專班辦公室日常工作，督促落實工作專班作出的各項決定；組織各辦事處推進清零工作，協調處理工作中的具體問題。
區民政局負責指導物業管理融入基層社會治理；指導業委會（物管會）建設，提高住宅小區自治能力。
市公安局分局負責依法查處住宅小區內影響公共安全、公共秩序的違法違規行為，指導監控安防建設，加強房屋租賃治安管理。
區市場監督管理局負責住宅小區特種設備安全、食品安全、物業服務價格和收費等監督管理。
市生態環境保護局分局負責無物業管理清零行動中的環境污染治理工作。
區工科局負責協調三大運營商（中國移動、中國聯通、中國電信）以及廣電相關業務工作。
相關街道辦事處負責宣傳動員，鼓勵“兩代表一委員”參選業委會（物管會）成員；按照“一小區一對策”原則，因地制宜、分類推進無物業小區物業管理工作。
無物業管理小區清零行動是“我為群眾辦實事”實踐活動的一項重要內容，時間緊迫、任務量大。為更好協調推進工作、及時解決困難問題，區清零行動領導小組決定建立督查督辦機制，相關街道辦事處于每周五下午向領導小組辦公室（聯系人：，聯系電話：）報送本周工作推進情況。對工作中推諉扯皮，或者不落實、假落實的，區領導小組將進行督辦；不能按期完成工作任務或造成嚴重后果的，移交紀檢監察部門進行追責問責。
住宅小區物業管理方案老舊小區物業管理方案篇七
為深入推進我區社區物業化服務工作，改善人居環境，爭創人民滿意城市，特制定本方案。
以《省物業管理條例》和《市建立禮貌滿意城市實施辦法》為依據，在鞏固禮貌建立各項成果的基礎上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開展我區社區物業化服務工作。建立健全全區社區物業化服務體系，有效提升居民對社區管理和服務的滿意度。
（一）公共秩序管理。加強對轄區內的流動攤擔、店外經營、車輛停放的規范管理。
（二）公共環境衛生維護。做好社區轄區范圍內（維護作業標段以外）公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務等工作。
（三）公共安全防范。協助管理轄區內公共秩序的同時，搞好轄區內的治安巡查。
（四）公用設施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設施的日常管理和維護。
（五）公共綠化維護。做好轄區內公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養護工作。
（六）其他。其他需要協調解決的物業服務項目。
（一）居民自治的原則。物業服務是社區服務的重要組成部分，要參照《物業管理條例》，在居民自治與政府引導的基礎上，充分聽取居民意見，透過無償或低償服務以及非贏利性經營，優化整合資源配置，逐步理順和規范物業服務各主體之間的關系，創新社區物業服務新機制，力求解決人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題。
（二）因地制宜的原則。充分發揮街道和社區在推進社區物業服務工作中的主導作用，根據各個社區的實際狀況，制定包括費用收取和服務項目在內的社區物業服務章程，并按章程具體實施，不斷促進社區建設與物業服務的協調發展。在不同社區或同一社區的不同小區、樓盤之間，可采用多種模式進行分類分層次管理。
（三）便民利民的原則。要將推進社區物業化服務作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，透過推行社區物業化服務，建立健全社區市容衛生維護體系、社區治安保障體系、xx人員就業體系和居民生活服務體系，在凈化市容的同時，努力擴大社區就業，提高服務水平，提升市民對社區環境的滿意度。
按照禮貌建立的標準和數字化城市管理的要求，把我區農民安置小區和破產企業宿舍區納入社區物業服務推行計劃。今年實施的xx個社區（小區）是：xx小區。
在推進社區物業化服務工作中，確定“三先三后”的工作思路。
（一）先整治后管理。按照“整治在先，管理長效”的原則，對先期實施物業化服務的社區進行“牛皮癬”、綠化設施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專項整治，再透過物業化服務的實施對其進行長效管理。
（二）先宣傳后實施。透過廣泛深入的宣傳動員，加深居民對社區物業化的了解，取得居民對社區實行物業化管理的理解與支持，為后續工作營造良好的群眾氛圍。
（三）先服務后收費。根據社區居民中失地農民、破產企業下崗職工較多，人均收入較低的現狀，實行“先服務后收費”低償服務原則，先帶給優質的服務，讓社區居民切實感受到實施物業服務所帶來的好處，再收取必須的服務費，保證物業服務的正常運轉。
成立全區社區物業化服務工作領導小組。
組長：xx。
副組長：xx。
辦公室主任：xx。
辦公室副主任：xx。
成員單位：區政府辦、區綜治辦、區發改局、區財政局、區城管局、區民政局、區住房城鄉建設局、區工商分局、區市政公司、區園林公司、區環衛公司及各街道辦事處。
各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區物業化服務的組織機構。
區政府辦：負責協調解決企業辦社會職能分離的歷史遺留問題；
區綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作；
區財政局：負責社區物業服務的經費統籌工作；
區城管局：負責牽頭組織協調和監督考核工作；
區民政局：協助做好特困、低保人員的就業工作；
區住房城鄉建設局：負責行業指導工作；
區工商分局：負責對成立物業服務公司的辦證和資質審批帶給支持；
區市政、園林和環衛公司：在社區專業維護上給予指導、支持和配合；
各街道辦事處：組織社區實施社區物業服務工作。
（一）準備階段。
1、xx月份對全區未實施物業服務的農民安置小區和破產企業宿舍區全面調查摸底，確定推行物業服務的社區（小區）名單。
2、xx月上旬組織相關部門召開協調會，專題研究開放式居民社區推行物業化服務工作。
3、xx月下旬組織召開工作部署會。
（二）實施階段。
1、xx月份對今年確定的物業化服務的社區，由街道統一組織，重點拆除違法建筑，改善治安，交通現狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設施，改善社區基本狀況，強化小巷、小區、小院、小店“四小”管理，辦好四件實事，重點解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環境不潔的問題，為實施社區物業化服務打下基礎。
2、xx月上旬組織參觀，學習其他單位經驗做法。
3、xx月下旬全力推進社區物業化服務工作。
（三）考核驗收階段。
1、將開放式居民社區推行物業服務工作作為對街道全年績效考核的一項重要資料。
2、xx月份組織相關社區進行交流講評。
3、xx月份由區城管局牽頭，組織相關部門進行驗收，將以社區（小區）實施物業服務后臟亂現象是否得到根本改變，市容衛生是否得到顯著提升，周邊生活環境是否得到明顯改善為依據，社區物業服務模式是否可持續、社區居民群眾是否滿意為標準，對社區居民上門問卷調查，滿意度未到達xx%以上的社區一律要求“補課”，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應的績效考核分值。
（一）高度重視，充分認清推行社區物業化服務的重要好處。
推行社區物業服務，是鞏固禮貌建立成果、建設人民滿意城市的基礎工程，是提升社區城市管理水平、改善宜居創業環境的民心工程。各街道和社區要高度重視，把它作為推進社區城市管理水平、建立禮貌城區的一個重要抓手。要召開班子會，專題研究和部署此項工作。要統一思想，充分認清開展好社區物業化服務是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區居民群眾生活質量的重要途徑，是加強社會治安、增強群眾安全感的重要手段，也是加快推進建設人民滿意城市的基本要求。
（二）充分準備，為全面實施社區物業化服務打下基礎。
一是要有充分的思想準備。各街道要把搞好社區物業化服務，完成任務指標，作為今年一項重要工作去抓，要明確職責和標準，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發揮主觀能動性，把此項工作抓緊抓實，抓出成效。二是要搞好宣傳發動。要進行廣泛宣傳，努力爭取居民的認可和參與。要廣泛發動轄區內的民間組織、單位、團體和社區志愿者出資出力共同參與社區物業服務工作，最終實現服務和管理的常態化。三是要制定方案，落實職責。各街道要制定切實可行的工作實施方案，細化工作職責，要把職責落實到具體事、具體人身上，要有具體要求和質量標準。
（三）全力支持，為順利實施社區物業化服務帶給保障。
一是人員要落實。各街道和部門要明確專人抓此項工作，確定專責。二是經費要保證。每個實施物業服務的社區（小區）明確經費xx萬元，區和街道各安排xx萬元。區和街道先期各拿xx萬元，作為啟動經費，保證社區物業化服務前期工作的正常、快速運行，驗收合格后，全部經費到位。要動員廣大社區居民用心參與社區物業管理，自覺繳納相應費用，并使之逐步成為社區物業管理主要經費來源。三是合力要構成。要努力構成齊抓共促的機制，牽涉到的各種專業問題各部門要通力協作，給予足夠的支持。
住宅小區物業管理方案老舊小區物業管理方案篇八
一、指導思想
以國家《物業管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規范管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。
二、目標和范圍
（一）目標：
1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率達到90％；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90％。
2、新建住宅小區推行招投標率達到100％；20__年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100％簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。
3、凡從事物業管理活動的企業，要100％取得《物業企業資質證書》。
4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率達到100％，并建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。
5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率達到100％。
6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80％以上成立業主大會和業主委員會。
（二）范圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規范物業管理行為。
三、工作內容
（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。
（二）全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90％以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。
（三）加大對物業市場的監管力度，規范物業管理行為。
一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。依據國家《物業管理條例》和《前期物業管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區，必須采取公開招投標的方式選聘物業管理企業，建筑面積5萬米以下的新建住宅區在區、縣（市）房產行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業管理企業。同時，鼓勵業主大會采用招投標的方式依法選聘物業管理企業。并且，及時簽訂《（前期）物業服務合同》和《業主（臨時）公約》，對于新建住宅小區要在商品房銷售前100％簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。
二是嚴格物業管理企業的資質審查。在我市從事物業管理活動的物業管理企業，要按照國家《物業管理條例》的要求依法取得《物業企業資質證書》，并遵照建設部《物業管理企業資質管理辦法》的規定，按物業管理企業取得資質等級，承接物業管理項目。同時，加強物業管理企業的年檢和資質評定，出現違規違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業管理資質。
三是強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，提高物業管理水平。建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，監督物業管理企業和從業人員以及物業管理企業履行《物業服務合同》情況，對物業管理企業和物業管理項目經理，實行實名誠信考評制度，如物業管理企業或物業項目經理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進行綜合考評，考評結果作為物業管理企業年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，并在沈陽房產信息網予以公布。督促物業企業按照《合同》約定的標準提供質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業管理從業人員的培訓，與建設部培訓中心聯合，繼續對我市物業管理從業人員進行培訓，達到從業人員要持證上崗。特別是要對物業管理企業經理以及項目經理（物業管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業管理企業經理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業協會聯合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發中物協《物業管理實務操作專業崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。
四是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道、社區的積極性，依據《條例》依法成立業主大會、業主委員會，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。引導業主大會，在充分尊重全體業主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力的業主進入業主委員會。規范業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。
（四）建立市、區、街道、社區職責明確責任體系。對于具備物業管理條件的住宅小區，要明確由物業管理企業實行專業化管理，爭取年底前物業化率達到100％；對于尚不具備物業管理條件的住宅區，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件后，推行物業管理。逐步形成以社區為主，專業管理和業主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任，為物業管理創造良好的環境。
（五）采取多種形式，加大對物業管理方面法規的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業管理條例》及相關配套文件，引起社會各界物業管理的重視，讓廣大業主不斷了解物業管理的政策法規，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。
三、組織領導
為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。
組長：邢凱
副組長：王鐵
成員單位：市房產局、建委、規劃局、公安局、行政執法局、民政局、各區政府。
領導小組辦公室設在市房產局，負責日常的組織協調。各區政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。
四、職責分工
規范物業管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協調和監督、檢查；各區政府要針對物業管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實責任，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業管理水平。
市房產局為全市住宅小區物業管理的行政主管部門，具體負責全市物業管理工作的指導、監督，并會同相關部門抓好物業管理企業和住宅小區存在問題的整改工作，如：物業管理立法、前期物業管理招投標、物業管理企業資質審查、業主大會、業主委員會組建、物業管理工作的調研和宣傳等工作。
市建委、規劃局為開發、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區前期規劃時，要規劃建設必要的物業管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的物業管理工作；二是嚴格按照規劃對住宅小區進行竣工驗收，不按規劃建設的住宅小區，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。
市行政執法局、公安局負責對物業管理行為的查處工作，使物業管理活動更加規范，促進物業管理水平的提高。
各區政府為物業管理工作的責任主體，要針對目前物業管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。
五、實施步驟
依法加強居民小區物業管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作內容，今年要分三個階段進行實施。
（一）排查階段（20__年5月10日至5月31日）
由市領導小組牽頭，建委、規劃、房產、公安、行政執法等相關部門配合，各區政府組織實施，對開發建設遺留問題、物業管理和住宅小區存在的問題進行一次拉網式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。
（二）整改完善階段（20__年6月1日至10月31日）
各區政府對排查中出現的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格后，方可按責任分工認真組織整改。
（三）驗收階段（20__年11月1日至11月15日）
領導小組成員單位按照工作內容和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業企業和住宅小區逐個進行審核，確保達標。
六、保障措施
（一）提高認識，明確責任。各級領導要把加強居民小區物業管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實責任。建立市、區、街道、社區職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任，切實把居民小區物業管理工作抓細、抓實、抓出成效。
（二）密切配合，抓好整改。市政府相關部門和各區政府要上下聯動，密切配合，針對物業管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規定進行查處，確保全部達標。
（三）加強宣傳，營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業管理條例》，整頓規范物業管理市場”活動，大力宣傳物業管理的政策法規及有關規章制度，使廣大居民了解物業管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業管理逐步走向良性循環軌道。
（四）強化管理，鞏固成果。市政府相關部門和各區政府要把物業管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。特別是對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理責任，避免類似問題的再次發生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩定。
住宅小區物業管理方案老舊小區物業管理方案篇九
;龍山國際住宅小區物業管理方案
目錄
1.0 居安泰物業公司企業理念
1. 企業宗旨
2. 企業精神：
3. 工作態度：
4. 服務準則：
5. 企業管理理念：
6. 員工修養理念：
7. 企業服務理念：
8. 企業愿景：
2.0 項目基本情況
1. 龍山國際一期項目概況
1.1 龍山國際一期經濟技術指標和主要配套概況
2. 項目物業管理分析
3.0 收費項目及標準報備
1. 關于物業管理收費的初步意見
4.0 組織架構、人員編制及薪酬福利
4.1 管理機構設置
4.2 人員定編
4.3 人員薪資體系
5.0 開辦測算及日常管理測算
5.1 前期投入明細表
5.2 詳細的成本測算、管理成本構成及測算結果一覽表(年經營支出匯總表) 5.3 人工費明細表
5.4 辦公費明細表
5.5 固定資產折舊費及低易耗品攤銷明細表
5.6 設施設備維護維修費明細表
5.7 清潔、保安、不可預見費、管理傭金明細表
6.0總體管理構想及各項規章制度
1.0 安防管理
2.0 公共事務管理與人性化服務
3.0 環境服務管理
4.0 機電設備的維保管理
5.0 內部運行機制
5.1 《裝修管理規定》
5.2 《住宅裝修管理公約》
5.3 《物品搬進（出）管理規定》
5.4 項目管理中心經理崗位職責
5.5 事務助理崗位職責
5.6 前臺監控員崗位職責
5.8 工程水電人員崗位職責
5.9 項目社區文化公關接待員崗位職責
5.10 項目中心電腦文檔人員崗位職責
5.11 安防部主管崗位職責
5.12 安防班長崗位職責
5.13 巡查員崗位職責
5.14 交通、車輛管理員崗位職責
5.15 義務消防員崗位職責
5.16 環境服務部主管崗位職責
5.17 綠化班長崗位職責
5.18 保潔班長崗位職責
5.19 保潔員崗位職責
5.20 綠化員崗位職責
5.21 出納收費員崗位職責
5.22 《項目各部門每月計劃及月總結工作規程》5.23 《員工培訓制度》
5.24 《檔案資料管理制度》
5.25 《值班管理規定》
5.26 《辦公用品申請、購買、領用制度》5.27 《投訴處理、回訪制度》
5.28 《維修回訪制度》
5.29 《防火安全檢查制度》
5.30 《電梯機房管理制度》
6.0客戶服務部工作手冊
6.0 客戶服務部服務規范
6.1 客戶服務部工作內容概述
6.2 客戶服務部員工崗位職責
6.3 客戶服務部規章管理制度
6.3.1 物業驗收制度
6.3.2 入住管理制度
6.3.3 裝修管理制度
6.3.4 投訴處理制度
6.3.5 報修管理制度
6.3.6 客戶拜訪與意見征詢制度
6.3.7 前臺接待管理制度
6.3.8 收費管理制度
6.3.9 客服巡視管理制度
檔案管理制度
職位代理制度
外延服務管理制度
形象策劃管理
商業店面管理制度
安全管理制度
客戶遷出管理制度
商業推廣活動管理制度
公共場地使用管理制度
突發性事件或異常情況處理程序
社區配套教育單位管理制度
社區配套館所管理制度
標識標牌管理制度
辦公紀律
售后服務管理制度
文件與表單管理制度
6.4 與物業管理相關的主要文件4.1.1 業主臨時公約
7.0安防服務部工作手冊
7．0 安防服務部員工服務規范7．1 安防服務部工作內容概述7．2 安防服務部崗位職責
7.2.1 安防服務部主管崗位職責7.2.2 安防服務部班長崗位職責7. 2.3 門崗崗位職責
7. 2.4 巡邏崗崗位職責
7. 2.5 裝修巡邏崗崗位職責
7. 2.6 監控中心崗位職責
7. 2.7 車輛管理崗位職責
7. 3 安防服務部主管工作模塊7.3.2 安防服務部班長工作模塊7.4 安防服務部工作流程
7.4.1 交接班程序
7.4.2 突發事件處理程序
7.4.3 周界紅外報警處理程序
7.4.4 消防報警信號處理程序
7.4.5 毆打暴力事件處理程序
7.4.6 盜竊等破壞事件的處理程序7.4.7 困梯處理程序
7.4.8 浸水處理程序
7.4.9 停電處理程序
戶內報警處理程序
工作技巧
7.5 安全防范設備設施管理規定
7.5.1 辦公設施管理規定
7.5.2 鑰匙管理規定
7.5.3 日常工具管理規定
7.5.4 消防設備設施管理規定
7.5.5 智能化設備管理規定
7. 6 能源節約管理規定
7. 7 理論學習、技能培訓與演練管理規定7. 8 內務管理規定
7.8.1 班內用餐管理規定
7. 9 獎罰細則
7.10 安全管理
7.11 排班布崗及巡邏路線的設計
7.12 治安保衛常識的培訓
7.13 安防人員基本服務意識
8.0 環境服務部工作手冊
8.0 環境服務部員工服務規范
8.1 環境服務部工作管理制度
8.2 環境服務部崗位職責
8.2.1. 環境服務部部門經理崗位職責
8.2.2. 環境服務部保潔主管崗位職責
8.2.3. 環境服務部保潔領班職責
8.2.4. 環境服務部保潔員崗位職責
8.2.5. 環境服務部倉庫管理員崗位職責
8.2.6. 環境服務部綠化主管崗位職責
8.2.7. 環境服務部綠化領班崗位職責
8.2.8. 環境服務部綠化員崗位職責
8.3 環境服務部工作禮儀
8.4 環境服務部綠化管理工作流程
8.5 環境服務部管理的具體措施及工作標準8.5.1 綠化工程驗收接管理標準作業規程8.5.2. 綠化養護等級質量標準
8.5.3. 衛生管理標準
8.6 日常保潔工作內容
8.6.1 大堂
8.6.2 公共區域
8.6.3 衛生間
8.6.4 會議廳
8.6.5 地下車庫
8.6.6 玻璃及不銹鋼
8.6.7 金箔和紫銅的保潔
8.7 大廈清潔的幾種基本作業法8.7.1 手工作業
8.7.2 機械操作
附錄1 室內清潔組的職責
附錄2室外清潔組的職責
8.8 相關管理規定文件表格
8.8.1 主管日常檢查工作表
8.8.2 綠化工作日檢表-1
8.8.3 綠化工作日檢表-2
8.8.4 綠化清單
8.8.5 綠化工作日檢表
8.8.6 綠化養護月檢表
8.8.7 綠化養護周檢表
8.8.8 綠化員崗位安排表
8.9 環境保潔相關案例
9.0 工程服務部工作手冊
9.1 物業設備管理作業指導書
9.2 機電維修工作
9.3 工程服務部崗位職責
9.3.1 工程服務部經理崗位職責
9.3.2 工程服務部水電工崗位職責9.4 樓宇及物業設備的接管驗收9.5 物業設備操作規程
9.5.1 變配電設備維護保養操作規程
9.5.2 給排水維修操作規程
9.5.3 住戶報修處理工作規程
9.5.4 工程維修操作規程
9.5.5 變配電設備巡檢規程
9.5.6 發電機房管理規程
9.5.7 發電機組操作規程
9.5.8 發電機維護保養操作規程
9.5.9 停水處理操作規程
9.5.10 停電處理操作規程
9.5.11 高壓配電房操作規程
9.5.12 低壓配電房設備操作規程
9.5.13 設備運行記錄操作規程
9.5.14設備管理交接班制度
9.5.15 防火安全操作規程
9.5.16 防火檢查制度操作規程
9.5.17 臨時動火作業操作規程
9.5.18 消防設備器材管理操作規程
9.5.19 消防監控中心操作規程
9.5.20 公共設備改造及維護維修操作規程
9.5.21 電梯運行操作規程
9.5.22 避雷與接地系統保養操作規程
制冷設備運行管理操作規程
二次供水系統維護保養操作規程
9.6 理論學習、技能培訓與演練管理規定
7.0 總體項目運作流程
1. 工作流程
2. 信息反饋渠道
8.0 整體管理項目服務目標及考核標準
8.1 物業管理服務質量標準
9.0 龍山國際物業管理工服務目標
1. 前期目標
2. 管理目標
3．服務指標
4．分類指標
9.1 前期介入及接管驗收
9.1.1 規劃設計階段
9.1.2 建設施工階段
9.1.3 竣工驗收階段
9.1.4項目的接管驗收
9.1.5業主入伙后
10.0入伙及中期裝修管理
10.1.1 業主入伙階段（上房前兩個月提供完整可執行的入伙方案）
a. 業主入伙前
b. 業主入伙中
11.０入住期日常管理
12.0 員工業務及技能培訓
12.0.1擬采取的員工培訓方案
a. 培訓計劃
b. 培訓目的：
1.0龍山國際物業公司企業理念
1. 企業宗旨：
依法管理，業主至上，五心營造溫馨家園
2. 企業精神：
敬業修德高效創優誠信進取
3. 工作態度：
主動熱情周到細致
4. 服務準則：
用我們的真心、熱心、愛心、細心、精心為業主提供五心服務
5. 企業管理理念：
5.1什么叫做不簡單？能夠把簡單的事情天天做好，就是不簡單；什么叫做不容易？大
家公認的、非常容易的事情。非常認真地做好它，就是不容易。
5.2 領導與管理不是耍威享福，而是引導與勸戒，更是支持與服務。
5.3 兼聽則明，偏信則暗。
5.4 上級不引導，下級無目標。
5.5 要求下級做到的，自己要先做到。
5.6 誰砸企業的牌子，企業就砸誰的飯碗。
5.7 獎勵20%的優秀者，鼓勵70%的普通者，淘汰10%的落后者。
6. 員工修養理念：
6.1 勿以惡小而為之，勿以善小而不為。
6.2 天下大事，必做于細；天下難事，必做于易。
6.3 決不內耗。
6.4 無成見地對待團隊中的每一位同事。
6.5 成就企業，成就自己。
6.6 每日學習，每日進步。
7. 企業服務理念：
7.1 我們所有的工作就是把客戶的不滿消除到零。
7.2 客戶對同一事件的投訴最多只能一次。
7.3 迅速反應，馬上行動。
7.4 不要計較客戶的態度如何，你需要做的就是把服務做到位，記住，這就是你的工作。
7.5 永遠不要與客戶爭辯。
7.6 始終保持耐心，始終保持微笑。
7.7服務機制與服務理念創造企業最核心競爭力。
7.8 企業的每一位員工都是企業的形象代言人,每一個人的一舉一動都代表著公司形象。
7.9 客戶的事，既使是一件小事，也比其它任何事都重要，甚至是領導的事。
7.10客戶的關切是我們工作的重中之重。
7.11客戶服務無小事。
7.12專精創造卓越。
7.13有缺陷的服務等于無效服務。
7.14將投訴做成驚喜。
7.15日清日審。
業主的報修、投訴、求助事項每天都要清理匯總，檢查是否都已經按要求的時限及
時處理，是否有遺漏，由于工程復雜程度及難度因素沒有處理完畢的，要日日跟蹤，及時給業主回復處理的進展情況。
8. 企業愿景：
8.1 做本地最好的物業企業，永遠領先對手一步。
8.2 危機感不但是企業發展的動力，也是個人成長的動力。
8.3 學則逆水行舟，不進則退；企業不發展就是退步。
2.0項目基本情況
1.龍山國際一期項目概況
1.1龍山國際一期經濟技術指標和主要配套概況
2.項目物業管理分析
小區地處洛江區政府附近，距泉州現管小區較遠，規模屬中小型，又8號樓為獨立幢，與二期形成一個小區三個組團格局。因此，該小區的物業日常管理與市中心的資源共享空間相對較少（僅在綠化管養和技術臨時緩助兩方面的共享），部門設置應較齊全，人員相對較多。
該小區屬商住小區，商業與住宅應分離管理，商業店面實行開放式管理，住宅應實行全封閉式管理的模式。由于小區內的3號樓、4號樓、7號樓的一層架空層作為停車場，無法形成人車分流管理，人車出入較混雜，安全系數較低，車場分布較散，考慮到成本核算，不可能每個車場設車管員，因此，整個小區的安全管理和秩序管理主要是從以下兩方面實施：1、應增設小區的監控探頭，包括小區出入口處、車場車庫出入口與場內主要位置、車輛出入通道、外圍店面和四周圍墻；2、加強小區出入口物品、車輛、人員的控制和小區的巡查力度。
該小區的業主群大多為上班族,素質和收入水平較高，對物業管理水平要求也較到位，加之按小區的配套檔次也較高。這就要求物業管理的人員配置與專業水平標準更高，立求精、細、及時、到位的服務。
3.0收費項目及標準報備
1.關于物業管理收費的初步意見
法律依據：國務院《物業管理條例》發改委、建設部《物業服務收費管理辦法》、福建省《福建省物業服務收費管理實施辦法》，并根據泉州本地的物業管理市場實際情況制定。
說明：
1.1一梯兩戶電梯電費的系數分攤法：
地面一層住戶不分攤電費，地面架空的1層按系數“1”分攤電費，各樓層住戶按所在層數計分攤系數：
每戶應分攤電費=應分攤電費各樓層樓系數/（應分攤電費各樓層系數之和×2）×本梯位當月電費總量×當月電費單價
例：設某梯位1-11層共22戶（地面為架空）某月電梯共用電660度，每度電為0.5469元,1層的住戶電梯電費為[1/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)×2]×660×0.5469=2.8元; 2層的住戶電梯分攤電費為[2/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)×2]×660×0.5469=5.5元；
3層的住戶電梯分攤電費為[3/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)×2]×660×0.5469=8.2元；
11層住戶電梯分攤電費為[11/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)×2]×660×0.5469=30.1元。
1.2兩梯兩戶的電費分攤方法：
每戶應分攤電費=應分攤電費各樓層樓系數/（應分攤電費各樓層系數之和×2）×本梯位兩部電梯當月用電之和×當月電費單價；
1.3二次加壓水泵運行費的分攤方法；
加壓層每戶應分攤運行費=（運行費總和/應分攤水費總量（噸））×該戶用水量；
1.4公共水電費每戶應分攤數量=該戶建筑面積/住宅總面積×公共水電費總量。
4.0組織架構、人員編制及薪酬福利
4.1管理機構設置
4.3人員薪資體系4.3.1工資
4.3.2過節費
4.3.3高溫補貼
4.3.4加班費
4.3.5年終獎
4.3.6福利費
4.3.7社保、醫保按公司規定另外提取
5.0開辦測算及日常管理測算
5.1前期投入明細表
5.2詳細的成本測算、管理成本構成及測算結果一覽表
5.4辦公費明細表
5.5固定資產折舊費及低易耗品攤銷明細表
5.6設施設備維護維修費明細表
5.7清潔、安防、不可預見費、管理傭金明細表
6.0總體管理構想及各項規章制度
針對住宅小區的自然條件和業主構成特點，對小區采取的總休管理思路為：
1.0安防管理：
安防管理是物業管理中最敏感、最重要、最為業主所關注的工作，必須做到萬無一失。針對項目特點，采取半封閉、半開放式管理，即在人員管理上將進出小區的人員區分為業主、散客、閑雜人員，分別采取不同的管理控制手段來確保無危險人員進出小區；在交通、物品出入管理上，采用“記憶＋規范”法標準化管理，以確保車輛及物品出入的安全。
2.0公共事務管理與人性化服務
針對住宅小區業主成份，在公共事務管理中全面推行標準化管理和人性化服務的管
理模式，特別措施有：
2.1 采取酒店式一站服務的方法，只需業主打一個熱線服務電話，所有生活中的問題均可在承諾的時間得到處理。
2.2 所有管理處的對外服務工作均采用限時工作制，在對業主公開承諾的時間內完成。
2.3 所有員工的工作均是按照業主的生活節奏設計的，均以滿足業主的生理需要和心理需要為主要目標。
3.0環境服務管理
環境服務是形象工程。針對環境管理這類工作的特點，采用如下管理方式：
3.1定額檔案制。首先分清潔和綠化制定出不同的標準。按照標準配置保潔員、綠化工，從而確保環境服務質量。
3.2 按照iso14000國際環境質量體系的要求，全面管理小區的生活環境。不僅對傳統物業管理的清潔綠化加以管理，而且將環境服務控制擴大至小區噪音、粉塵、汽車尾氣、垃圾分揀處理等方面，必將帶給業主一個寧靜、優雅、潔凈的生活環境。
4.0機電設備的維保管理
小區機電設備包括高低壓配電房、治安消防監控系統、水泵房、電梯等。本公司在機電設備、房屋設施和業主家庭報修管理上將采用本公司獨具特色的標準化管理和定人定機制。
4.1 定人定機制：將重要的機電設備的管理責任分包到具體的員工身上，然后將該設備
的狀態與該員工的獎金、工資、獎罰量化，以保證設備的運行狀態。
4.2 時效工作制：對所有的維修工作均實行時效管理。
4.3 不均衡管理：針對設備的維護特點來安排設備的維修養護工作。對設備的檢修工作
基本上做到不影響業主的正常工作，“零干擾”業主。
5.0內部運行機制
內部管理機制全方位地推行了標準化管理。全面推行成熟的標準作業規程。
各項規章制度
公眾制度
5.1《裝修管理規定》
5.1.1 裝修施工隊和裝修方案的選擇
a. 為了更好地對二次裝修的進行管理，從業主利益出發，建議業主裝修盡量選擇實
力強、信譽好、經過培訓取得合格證書的裝修企業。
b. 業主選擇的裝修方案應符合規定，不出現違章裝修項目，項目管理中心將對裝修
方案進行嚴格的審查。
5.1.2 裝修申報
a. 住戶裝修，必須提前七天向項目管理中心申報，公共事務助理對業主或使用人
的資格進行確認，并提供裝修手冊。
b. 業主領取《裝修審批表》、《裝修人員登記表》等，如實填報裝修項目、范圍、標
準、時間、施工圖紙、施工隊伍等。
5.1.3 裝修審批
a. 業主必須如實填報裝修內容，并向項目管理中心提交裝修設計圖紙和消防部門裝
修審批材料批文（涉及消防規定的應先向消防部門辦理報批手續）。
b. 在接業主（住戶）遞交的裝修方案一周內，事務助理會同工程服務部、安防部
對方案進行嚴格的審核，保證不出現違章裝修方案。
c. 業主（住戶）收到批復后,交納裝修管理押金,帶領選定的裝修隊負責人到項目管
理中心辦理施工人員登記手續。簽訂《裝修施工隊伍責任書》，領取裝修許可證。
5.1.4 施工管理
a. 所有施工必須按照管理處審批的方案進行，不得有任何更改。如實際情況需要
更改，必須報項目管理中心審批，出具更改通知后方可施工。
b. 施工時間，業主進行現場監理，并保證裝修施工隊嚴格遵守市政府的有關裝修
規定，按規作業，文明施工。
c. 裝修期限：中小工程為15天，較大工程為20天，最長不越過30天，如確實需
要延期，要到項目管理中心辦理延期手續。
d. 施工時間：每天施工時間為8：00—12：00，14：00—18：00。
e. 裝修施工用電不得越過該裝修住宅單元的裝修表容量，嚴禁擅自亂接、亂拉電源
線；超容量用電在管理處協商后，在項目管理中心的監督下，由管理人員指定位置處接臨時電源線，否則造成的一切后果由業主（住戶）負責。
f. 管道供氣設施和燃氣用具（必須符合國家規定）的安裝、裝修、拆移、改裝，
必須由持有專業資格證書的單位施工，上報相關單位審批，用戶不得自行安裝、拆除、改裝。
g. 裝修施工，嚴禁打拆任何墻體，打拆墻體除責令恢復原狀外，按30%—50% 裝
修押金扣除違約金。
h. 空調應按安裝在項目管理中心統一規劃的位置，空調架由項目管理中心設計，
統一式樣安裝。
i. 嚴禁封閉陽臺，不得改變陽臺的用途，防盜窗花由項目管理中心設計統一式樣。j. 施工過程中要注意垃圾袋裝清運，每天垃圾應按指定地方放置并當天清運，樓梯、過道、天臺、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設備、設施，保持公用地面、墻壁完好和整潔。
5.1.5 驗收
a. 裝修工程完畢后，業主（住戶）和施工隊負責人共同向項目管理中心申請竣工
驗收，管理處將派人進行查驗。
b. 隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。如未驗收，項目管理中心可安排拆除隱蔽部
分遮擋，再行驗收，由此造成的損失由業主（住戶）自己負責。
c. 竣工驗收后，由項目管理中心驗收人員在《裝修申請審批表》上驗收欄內簽名。
驗收不合格時，限期改正，再行復驗，直到合格。經過3次驗收不合格者，項目管理中心可另行指定施工單位進行施工，所發生的費用由業主（住戶）承擔。d. 裝修驗收合格并使用個月后，經項目管理中心復驗確定工程無明顯質量問題，
將押金退回業主（住戶）。
5.2 《住宅裝修管理公約》
為確保住宅小區業主的根本利益,并對裝修施工隊伍有序管理,特制定本規定。
5.2.1 任何施工隊進入本小區施工，都要接受資質審查，提供：
a. 泉州市室內裝飾企業營業執照；
b. 福建省建設廳發執業許可證；
c. 福建省裝修企業資質等級證書；
d. 法人企業技術狀況情況表。
同時，要接受管理中心對其進行的小區裝修基本要求、行為規范、注意事項和違規處罰等方面的培訓和管理。
5.2.2 本小區內裝修隊實行憑《裝修施工許可證》進場和施工人員憑《出入證》進出制
度。各施工隊還必須加強內部管理，不得使用三無人員，政府要求需持證上崗的技術工種工人要證件齊全。
5.2.3 裝修施工時間：每天施工時間為8：00—12：00，14：00—18：00。超時施工，
管理中心有權責令停工，扣留或沒收工具；如需延長施工工期必須向項目管理中
心申報。
5.2.4 施工隊在取得進入本小區施工資格并在接到工程后需辦理如下手續：
a. 辦理裝修施工許可證，每戶交納工本費10元；
b. 辦理施工人員出入證，每位施工人員需交一寸免冠相片兩張；辦理一個交納工
本費5元／月，押金10元。
5.2.5 施工人員只能在“裝修施工許可證”指定的現場作業，不得亂竄現場地，違者每
人每次扣違約金100元。
5.2.6 施工過程中要注意垃圾袋裝清運，每天垃圾應按指定地方放置并當天清運，樓梯、
過道、天臺、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設備、設施，保持公用地面、墻壁完好和整潔。
5.2.7 施工隊應絕對按《福建省住宅裝飾裝修管理規定》執行。
5.2.8 施工后施工隊和業主共同向管理中心申請驗收時交回進場“裝修施工許可證”和
“出入證”。
5.2.9 每項工程驗收后，經1個月再復驗，確定無質量問題和其他違章現象時，可退回
施工押金。
5.3 《物品搬進（出）管理規定》
5.3.1 目的。本規定旨在加強、規范物品搬進（出）管理。有效控制偷盜等治安案件。
維護區內居民及商家、單位利益。
5.3.2 申報制。住宅區住戶及商家、單位凡有物品搬出本區，須事先向項目管理中心申
報，項目管理中心應及時通知公共事務助理，并向其它部門傳達，并保證在搬進（出）物品時提供方便。
5.3.3 盤查制。項目管理中心安防人員均有責任對所有物品搬進（出）進行盤查；發現
可疑情況及時處理，并在有需要時聯系治安大隊支援；本區出入口崗亭值勤治安員須密切注意進出車輛及人員，發現可疑情況及時進行檢查、處理。
5.3.4 應急處理。區內發現有關可疑情況并且當事人逃脫時，應立即以對講機、電話等
迅速與出入口崗亭及安防員聯系，報告有關特征并請示截停，有關人員接到截停請示時須及時反應并予截停、盤查。
5.3.5 案件處理。經盤查發現有違法現象時，須及時移交派出所處理。
5.3.6 登記。發現可疑情況，及時向安防隊長匯報，安防隊長應準確及時記錄在案，做
到凡事有案可查；記錄時間、地點、人、事等要素齊全。
內部崗位職責
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為進一步提高物業管理服務質量和效率，在短時間內解決業主的投訴，同時全面提高員工職業道德水平和工作責任意識，也為了提高業主的滿意度，最終滿足業主高標準、高質量的健康生活需求，在客戶服務管理工作上推行"禮賓助理"服務。
（一）"禮賓助理"服務實施細則
1、分別于住宅大堂設"禮賓助理"，24小時接受咨詢和服務
2、為更好地宣傳秘書管家服務，方便業戶與助理取得聯系，將特定專職"助理"的相片、個人特長、服務電話等助理資料鑲嵌在每一幢住宅公區內，并印制助理名片派發業戶。
3、每位助理必須了解其服務的家庭狀況，如家庭成員、家庭背景、工作行業、生活習慣、飲食偏愛、娛樂及運動愛好、身體情況、商務要求等以便隨時滿足各服務對象的需求。
4、"助理"定期向業戶通報社區最新訊息，向住戶講解物業相關法規政策；企業新聞及相關政策、制度改革最新動態；社區生活諸如：天氣預報、健康信息和安全常識等最新服務信息。
5、"助理"傾情奉獻秘書管家服務，不僅提供購物、訂餐、購票、商務、家居、代召出租車等日常服務，更是您商務與生活的貼心顧問。
（2）自己無法解決的投訴不及時向上級匯報者；
（3）有證據顯示帶有情緒或缺乏誠意地去處理投訴，令投訴人不滿意者。
（二）工作時間標準：
1、業主投訴處理的工作時限：
（2）工程維修方面的投訴處理時限：
其他維修，按與業主約定時限內完成，一般不能超過7個工作日；
（3）小區公共部分維修方面的投訴處理時限
其他公共部分維修，不得超過3個工作日；
（4）對其他業主行為的投訴，如鄰居裝修發出異味或過大噪音、休息時間鄰居活動發出過大噪音等，物業助理在15分鐘內到達被投訴業主家中并進行處理。
（5）其他投訴的處理時限視具體情況而決定，到達處理時間不超過8小時。
2、業主咨詢回復工作時限：
（1）關于小區一般情況，不涉及管理中心內部情況，不能馬上回復的，不超過30分鐘。
（2）關于各項物業收費項目和標準，要求馬上回復，無統一標準，需要確定的，征得業主同意，在30分鐘內派人到現場確定收費，回復業主。
（3）關于管理中心以外的服務項目和收費標準的咨詢，一般要求馬上回復，確實無法落實，不超過30分鐘回復對方。
（4）關于其它部門的辦事程序、收費情況的咨詢，馬上答復或與業主約定時限內回復，但原則上不得超過2個工作日。
（三）工作質量要求
2、物業分管業主投訴/咨詢回復工作的主任每月抽樣回訪，回訪率不得低于50%（重大投訴回訪率達100%），每月業主滿意率要達到90%以上。