糾紛案買賣合同（精選23篇）

買賣是經濟交流中最基本的行為之一，也是人類社會發展的重要標志之一。我們收集了一些買賣中的常見問題和解決方法，供大家參考和解決實際困惑。

糾紛案買賣合同（精選23篇）篇一

“小產權房”，也稱“鄉產權房”，是指由鄉鎮政府或村民委員會等農村集體經濟組織，未經國有化和征收，在農村集體土地上，單獨或聯合開發商開發建設，由鄉鎮政府或村民委員會制作房屋權屬證書向城市居民銷售的房屋。小產權房一般具有占用集體土地、地域性、沒有“五證”、開發主體的多樣化、權利受到限制、價格低等特點。目前有關小產權房的糾紛主要有房屋買賣糾紛、房屋抵押糾紛、房屋質量糾紛、房屋侵權糾紛、離婚財產分割、繼承糾紛等。

而對于小產權房合同的效力問題，也是眾多學者和實務工作者們共同爭論的一個話題。

由于沒有關于小產權房買賣方面的具體法律法規，現階段各地法院對于有關小產權房買賣案件的處理也不盡相同。其中影響比較大的案件就是北京畫家村宋莊小產權房案，7月,畫家李玉蘭以4.5萬元的價格購買了北京通州區宋莊村民馬海濤的房屋，雙方簽訂了購房協議。，因房價上漲和傳聞該房要給付高額拆遷補償款，馬海濤以農村宅基地上的房屋出售給集體經濟組織以外的居民違反了法律禁止性規定為由，起訴要求判決購房協議無效，返還房產。該案經過兩審，最終北京二中院認為，根據現行土地管理法律、法規、政策的規定，應當認定小產權房買賣合同無效，但出賣人明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉的范圍，在出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，應當賠償買受人的依賴利益損失。

以上是關于小產權房買賣合同糾紛的影響較大的一個案例，雖然只是個案，但非常具有代表性。有關小產權房買賣合同效力問題，全國沒有統一、明確的法律規定和司法解釋，各地法院為了地方審判的需要，相繼出臺了適用于當地審判實踐的意見。12月15日，北京市高級人民法院公布的《關于農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會紀要》認為：“此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，例如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效。”20青島市中級人民法院青中法[]232號《審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件相關問題的意見》中規定，“城鎮居民購買集體經濟組織所有宅基地上的房屋的，認定合同無效，非同一集體經濟組織成員之間購買宅基地上房屋的，認定買賣合同無效。”10月17日，鄭州市中級人民法院組織市區兩級法院、鄭州市國土局、房管局有關部門負責人以及律師、專家學者召開了“小產權房糾紛審判實務研討會”，與會者對于小產權房買賣合同的效力看法不一，未形成一致意見，但多數認為可以借鑒其它法院經驗，原則上認定合同無效。從以上可以看出，當前多數法院是以認定小產權房買賣合同無效為原則，以認定有效為例外。

1、農村集體所有土地的使用權不得流轉。

《中華人民共和國土地管理法》第六十三條：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”我國房地產管理法規定，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。也就是說我國對于房屋的轉讓實行的是房地一體主義，這是我國房地產交易中普遍遵循的法理。基于房地一體主義，小產權房的買賣必然會導致房屋所占用土地的使用權發生轉移，而這與《中華人民共和國土地管理法》的規定是相違背的，《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項規定：“違反法律、行政法規的強制性規定的，合同無效”。所以小產權房買賣合同因為違反法律的強制性規定而無效。

2、農村宅基地使用權的取得有著嚴格的身份限制。

小產權房中有一部分是農戶在自家宅基地上建房出賣，這自然就出現了宅基地使用權可否轉讓的問題。宅基地使用權是指農民以戶為單位利用集體所有的土地，在規定的地點享有建筑用房、添置生活設施、在庭院種植樹木、永久居住的權利。宅基地使用權的主體是該集體經濟組織的成員，這是一個嚴格的身份限制，是基于集體經濟組織成員的身份而享有的權利，而城鎮居民顯然不具備集體經濟組織成員的身份，也就不能取得宅基地使用權，小產權房買賣合同因為標的無法履行而無效。

3、國務院等有關部門的文件也禁止小產權房的買賣。

關于小產權房問題，國務院等國家有關部門出臺過許多相關規定，比如國務院辦公廳發出的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，原國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》，國土資源部發[]234號《關于加強農村宅基地管理的意見》，月21日國務院發布的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》，201月，國務院下發的《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》等等，都規定了禁止城鎮居民到農村購買小產權房、禁止城鎮居民在農村購置宅基地。雖然這些文件都不是以法律、法規的形式出現，但它們代表了國家的政策導向，而且這些規定的出臺致使小產權房無法辦理房產證，房產無法實際轉移。根據這些規定的精神可以看出，小產權房買賣合同應當是無效的。

1、認定合同是否有效，應當以《中華人民共和國合同法》中規定的合同有效要件為標準，符合合同有效要件的合同有效，否則無效。

小產權房買賣合同歸根結底是合同，要遵守《合同法》的規定，只要符合合同的構成要件且不違反禁止性規定，就應當認定合同有效。根據《合同法》的規定，當事人訂立合同應當有民事行為能力;意思自治;且不違反法律、行政法規的強制性規定和社會的公序良俗。最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)第四條規定，合同法實施后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。而現行的法律和行政法規沒有一部明確對小產權房做出禁止性規定，無論是國務院下發的通知、決定，還是國土資源部下發的意見，都不是法律也不是行政法規。所以只要當事人具有民事行為能力且意思自治，小產權房買賣合同就應當被認定為有效。

2、小產權房買賣合同不違反《中華人民共和國合同法》第五十二條的禁止性規定。

《中華人民共和國合同法》第五十二條規定，有下列情形之一的，合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;惡意串通，損害國家、集體或第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的;損害社會公共利益;違反法律、行政法規的強制性規定。對于小產權房買賣來說，雙方訂立合同處分自己的財產，不存在惡意串通或脅迫訂立合同的問題，即使有一方隱瞞了真實情況，實施了欺詐行為，也只是損害了另一方的利益，而沒有損害國家利益。小產權房的買賣同樣也不會損害集體和第三人的利益，基于一戶一宅的規定，房屋賣出后，不能再申請宅基地，所以不會對集體和第三人的利益構成危害，現今的農民在宅基地上通常是建樓房，除了自己居住的一兩套房屋外，還留有多套空閑房屋，將這些空閑房屋出賣給第三人，并不會使農民失去其賴以居住的土地，相反的小產權房的建設和買賣增加了農民的收入。小產權房的買賣雙方一方是尋求自身經濟的增長，另一方是為了滿足自身住房的需求，這些目的不能算是非法。至于損害社會公共利益更是無從談起，除非小產權房對社會公益設施構成威脅或侵害了不特定多數人的利益。至于該條的第五款，前面已敘述過，沒有任何一部現行的法律、行政法規對小產權房做出禁止性規定。綜上，小產權房的買賣并不違反《合同法》第五十二條的禁止性規定。

3、如果認定合同有效，符合誠實信用原則，有利于保護守信方的利益，有利于促進交易安全。

現行的小產權房買賣合同糾紛中，要求確認合同無效的一方通常是出賣方，起因大多是因為房屋賣出后，由于當地房價上漲或政府拆遷補償費遠遠高于當時的出賣價格，出賣人覺得吃了虧，遂以買賣合同違反國家禁止性規定為由要求法院認定買賣合同無效。這種在合同簽訂并履行后，因利益的驅動而產生悔意，并試圖通過以確認合同無效的方式要回房屋的行為，不具有正當性。小產權房買賣因違反國家規定而無法過戶辦證，對于出賣人來說是明知的，出賣人在賣出房子后，又以合同違反規定要求確認無效，這是一種惡意抗辯，如果認定了合同無效，無疑是對不誠信者的縱容，不利于保護交易安全，同時也是對誠實信用原則的違反。

這里筆者需要說明的一點是，保護守信方的利益、促進交易安全與保護弱者之間的關系。通常公眾認為農民是弱勢群體，認定小產權房買賣合同有效是否有利于保護弱勢群體是個值得商榷的問題。目前關于弱勢群體還沒有一個統一的定義，它主要是一個用來分析現代社會經濟利益和社會權力分配不公平、社會結構不協調、不合理的概念。筆者認為弱勢群體是相對而言的，是有一定的時間、區域限制的。對于房地產市場來說，現在商品房的房價飛漲，作為比商品房價格低數倍的小產權房，絕對具有市場競爭力，小產權房所有者的農民在小產權房市場上處于優勢地位;而無力購買商品房的城鎮居民，在此市場中則處于劣勢地位，他們才是這個市場中的弱勢群體。認定小產權房買賣合同有效，正是保護了這部分弱勢群體，兩者并不沖突。農民并非是智力低下者，作為一個思維正常的人都有趨利避害的本性，在改革開放十幾年的這種大背景下，農民完全有能力和智力判斷出賣小產權房對其是否有利。如果認定小產權房買賣合同無效，那么基于趨利避害的本性，將會有更多的出賣者在有利可圖的時候，選擇撕毀協議來賺取更多的金錢，這無異于縱容了行為人的違法和不誠信，破壞了交易的安全性。

4、從《中華人民共和國物權法》的相關規定中可以看出，認定小產權房買賣合同有效是符合《物權法》精神的。

《中華人民共和國物權法》第三十條規定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。第三十一條規定，依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。第十五條規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。從以上規定可以看出，只要房屋是合法建造的，自房屋建成之日起物權就產生了，物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。村民在宅基地上建造房屋，自房屋建成之日起，就對其建造的房屋享有所有權，所有權是一種最完整的物權，是所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。既然所有權人有權處分自己所有的不動產，那么其買賣小產權房就是合法的，只是在未經登記的情況下，不發生物權變動的效力，但買賣合同本身是成立并生效的。

對于小產權房買賣合同的效力，筆者同意認定合同有效。除了上述認為合同有效的理由外，還可從以下幾方面來分析。

(一)從歷史的角度來看小產權房問題。

小產權房合同效力的爭議主要在于所占用的集體土地是否可以流轉。縱觀歷史的發展，我們發現在19第二次修訂《土地管理法》以前是允許小產權房的買賣的。1982年的《村鎮建房用地管理條例》第十五條規定，由于買賣房屋而轉移宅基地使用權的，應按第十四條的規定辦理申請、審查、批準手續。出賣、出租房屋的，不得再申請宅基地。第十八條規定，集鎮內非農業戶建房需要用地的，應提出申請，由管理集鎮的機構與有關生產隊協商，參照第十四條的規定辦理。從以上規定可以看出，1982年的《村鎮建房用地管理條例》允許小產權房買賣。隨之其后在1986年制定的《中華人民共和國土地管理法》同樣沒有禁止小產權房的買賣，該法第四十一條規定，城鎮非農業戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的，必須經縣級人民政府批準，其用地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準，并參照國家建設征用土地的標準支付補償費和安置補助費。第三十八條第三款規定，農村居民出賣、出租住房后再申請宅基地的，不予批準。可見《土地管理法》延續了《村鎮建房用地管理條例》的精神，這在1988年的第一次修訂時，也予以了保留。

不允許城鎮居民在農村集體土地上建造房屋始于年《土地管理法》的`第二次修訂之后，修訂后的《土地管理法》刪除了原來的第四十一條，新增加了第六十三條，即規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”。如此修改的目的在于保護耕地，控制農用地轉建設用地。然而對于城鎮居民購買小產權房以及農村居民在自家宅基地上建房出售并沒有規定，相反的，在《土地管理法》第六十二條規定，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。也就是說，法律禁止城鎮居民直接購置農村集體土地用于非農建設，但沒有禁止農村居民在宅基地上建房出售。另外要注意的是，《土地管理法》第六十三條規定的是不允許將集體所有的土地用于非農建設，其立法目的在于限制農轉非，而宅基地本身就是建設用地，所以農村居民在宅基地上建房出售并不違反《土地管理法》第六十三條的規定，小產權房買賣合同應當被認定為有效。

(二)從《中華人民共和國物權法》的制訂過程剖析小產權房。

《物權法》從草案的提出到最后通過，經過了七次審議，修改了諸多條款，其中也包括宅基地轉讓。在《物權法》草案第二次審議稿第一百六十三條規定，宅基地使用權不得單獨轉讓，建造在該宅基地上的住房轉讓的，宅基地使用權一并轉讓。可見草案的第二稿是允許宅基地上的住房和宅基地的轉讓的。到了草案第三稿，一些常委會委員對這一規定有不同意見，且鑒于國務院已經明確規定“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”，故而將該條修改為“宅基地使用權人經本集體同意，可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的村民;住房轉讓時，宅基地使用權一并轉讓。禁止城鎮居民在農村購置宅基地。村民依照前款規定轉讓宅基地使用權的，不得再申請宅基地。”這一規定一直保留到了草案第六稿，但是在第七審中，鑒于對“禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”這一條始終有爭議，將該條改為了“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”從《物權法》的修改過程可以看出，對于宅基地能否轉讓的問題一直都有爭議，如此修改是為了維護現行法律和現階段國家關于宅基地的政策，并為今后修改有關法律或者調整有關政策留有余地，并非絕對的禁止。

(三)訂立小產權房買賣合同是債權行為，而小產權房的變更登記屬物權登記行為，對物權變動的禁止并不影響債權的設立。

物權行為與債權行為是既有關聯又相區別的，物權最終能否按照當事人的意思發生變動，并不影響債權的設立，也就是說小產權房根據現行政策不能進行變更登記，但當事人之間仍然可以訂立小產權房買賣合同，而且合同是有效的，只是合同的目的可能無法實現罷了，這個時候完全可以以合同目的無法實現為由，要求解除合同，而不是認定合同無效。《中華人民共和國物權法》對此也予以了肯定，該法第十五條規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。另外應當注意的是，所謂的“小產權房買賣合同”的買賣雙方，可能其訂立合同的本意就不包含小產權房的變更登記或辦理產權證，而只是要求交付使用而已，如果強行認定合同無效，豈不是有違當事人的意思?在主張當事人意思自治的民法理論下，這樣做恐怕不妥。

(四)只要小產權房手續齊全，其所在集體經濟組織認可，就應當認定買賣合同有效。

《中華人民共和國憲法》第十條第二款規定，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。《物權法》對此也做了規定，而且還規定，屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權。既然法律規定了集體對土地的所有權，那么集體經濟組織就對其所有的土地享有占有、使用、收益、處分等完全的權利。只要房屋在建造時各種手續齊全，在買賣時經集體經濟組織認可，就應當確認其效力，這是充分保證農村集體經濟組織和農民行使自己的權力，而不應當以其為非國有而區別對待。

綜上所述，只要爭議房屋為合法建筑物，就應當認定該買賣房屋的合同為有效，即以認定小產權房買賣合同有效為原則。

糾紛案買賣合同（精選23篇）篇二

王某與某房地產開發公司簽訂了一份商品房買賣合同，合同約定了買賣的價格和房屋的交付時間。此后，王某依約支付了約定的合同價款，房地產開發公司將商品房房交付王某使用，未辦理產權登記手續。另王某又與李某簽訂了一份買賣合同，約定將從某房地產開發公司購得的商品房以每平方米高于原購入價500元賣給李某。但后因此房價格上漲，王某拒不辦理產權登記手續且主張其與李某的買賣合同無效，李某因之訴至法院。

二、分歧。

本案審理中首要的一點是認定王某與李某間買賣合同的效力如何，對此有三種意見。

第一種意見認為合同無效，理由為：買賣合同違反了《城市房地產管理法》無產權房屋不得買賣的禁止性規定。

第二種意見認為合同效力待定，理由為：王某未取得產權而處分他人財產，是無權處分，無權處分的合同效力待定。

第三種意見認為合同有效，理由為：王某將其對房屋開發公司的債權轉讓給了自己，這一債權轉讓合同符合當事人的意思自治，并不違反法律強制性規定。

三、評析。

審理本案的第一關鍵在于對認定李某與王某間房屋買賣合同的效力，結合上文的分歧意見，我們歸納出本案中有爭議的法律問題為：王某與李某的買賣合同是否違反法律的強制性規定；王某將轉讓商品房的行為是無權處分還是有權處分；如果上述行為是無權處分，那這一行為的效力如何；如果上述行為是有權處分，那這一行為是否屬于債權讓與。現分析如下：

1、《城市房地產管理法》無產權房屋不得買賣是否是認定合同無效的強制性條款。《合同法》第52條第1款的第5項規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。因此，違反法律和行政法規的強制性規定是認定合同無效的重要依據之一。王某認為根據《城市房地產管理法》第37條第1款的第6項規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。其與李某所訂立的合同違反了這一強制性的規定，故為無效。我們認為，這一規定不是《合同法》第52條所謂的強制性條款，第一、在法理上，凡法律條文冠以“不得”等字樣不必然代表此條文為強制性條款，也可以是帶有指引性質的條款；第二、《城市房地產管理法》是1994年頒布的法律，此法的頒布帶有濃厚的行政管理色彩，在立法技術上多用“不得”等字樣來表達方便行政的寓意。同時在立法的內容上也沒有充分考慮到當下的商品房交易狀況，有滯后性；第三、從《合同法》鼓勵交易的原則出發，對實踐中如王某與李某相類似的買賣合同都認定為無效不利用物價值的有效且充分使用，所以在審判實踐中，應盡量減小合同無效的范圍；第四、買賣合同標的物的`特征表明，其標的物無須是現已存在的物或現屬于出賣人的物，即使是非房屋所有權人也可能成為房屋的出賣人。綜上，以本案訟爭買賣合同違反《城市房地產管理法》的強制性規定而無效的觀點是錯誤的。

2、王某轉讓商品房的行為是否是無權處分。無權處分是指無處分權人處分他人財產并與相對人訂立轉讓財產的合同。（王利明民法159頁）無權處分中的“處分”主要是指處分財產所有權或債權的行為。因此，判斷王某的行為是否是無權處分就要看王某對商品房是否享有財產所有權或者是債權。本案中，因房地產開發公司履行合同，將商品房交付王某使用，王某因此獲得了對商品房的直接占有，占有是所有權的重要權能之一，王某對商品房的實際占有使得王某對商品房有管領和支配的權力。但由于我國民法采取的是不動產變動登記主義，不動產所有權的轉移以登記為標志，因此，王某取得的是一個欠缺登記要件的不充分的所有權。綜上，我們認為，王某轉讓商品房給李某的行為是有權處分，不是無權處分，故而本案訟爭的買賣合同不應當認定為效力待定。

3、王某的有權處分是否是債權轉讓。債權讓與的概念指，在不改變合同關系內容的前提下，合同關系的一方當事人依法將其合同權利和義務全部或者部分地轉讓給第三人的法律行為。本案中王某將商品房轉讓給李某時抬高了合同價格，改變了合同關系的內容。同時，房地產開發公司依約將商品房交付王某實際使用，王某不辦理產權登記手續是因為其自己拒絕辦理的原因所致，所以可以認為，房地產開發公司與王某間的債權債務關系已因履行而消滅，故認定王某與李某間合同為債權讓與合同并進而認為買賣合同有效的觀點也是錯誤的。

總之，我們認為，本案適當的處理方式認定王某與李某間的合同是有效的，王某的轉讓行為是有權處分。王某違反合同約定，李某訴請王某繼續履行合同應予以支持。

四、余論。

上文論證中的一個主要爭議問題可能是在王某轉讓商品房的行為到底是有權處分還是無權處分上。如果認定為無權處分，根據通說的觀點，因《合同法》51條規定的無權處分被認為是效力待定的，因此，王某與李某間的合同效力會被認定為效力待定的合同。此時買賣合同會因為王某惡意拒絕辦理產權手續而使合同一直處于效力待定的狀態，顯然不符合民法誠實信用的基本原則，也不利于解決王某與李某間的糾紛。況且，對無權處分合同的效力問題，我國法學界本來就存有爭議，同樣有觀點認為無權處分合同是有效的。（參見王軼的觀點）。

本案中認定王某的轉讓行為是有權處分，可能有人會認為這和我國民法傳統中認為的不動產物權變動以登記為要件相矛盾，之所以有這樣的矛盾實質上是因為我國法律上的登記制度不規范所致。司法實踐基于公平和正義的理由應在個案中有所突破。舉一個簡單的例子，如果本案中王某將商品房借給他人居住，同樣是一種處分行為，法律認定這種處分行為無效或是效力待定，毫無意義。其實，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第11條有關房屋的轉移占有及風險轉移的規定就表明了審判機關沒有拘泥于傳統的物權理論。

對本案買賣合同的定性可以還有多種的思考角度，但認定本案訟爭合同為有效合同卻應當是殊途同歸的選擇，這是因為，我們都認為以誠實信用為原則，盡量減小合同無效的范圍是當前審理商品房買賣合同糾紛案應當堅持的兩個基本理念。

糾紛案買賣合同（精選23篇）篇三

上訴人（原審被告）覃長秀，女，一九五四年九月十八日出生，土家族，村民，住慈利縣零陽鎮鯉魚橋居委會五組。

被上訴人（原審原告）駱列，男，一九七一年十一月二十一日出生，土家族，慈利縣醫療器械修配所職工，住慈利縣零陽鎮鯉魚橋居委會。

上訴人覃長秀因房屋買賣合同糾紛一案，不服慈利縣人民法院（2001）慈民初字第404號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人覃長秀、被上訴人駱列到庭參加訴訟。本案現巳審理終結。

原判認定，一九九九年二月二十日，當事人雙方協商達成房屋買賣協議：覃長秀將兩個門面的房屋以五萬五千元出售給駱列，自簽字之日起被告暫住一年。協議簽訂后駱列當天付給現金四萬元。二000年四月二十七日，駱列母親鄧春桃以借款名義從覃長秀手里拿回現金三萬元，并約定在被告修屋時償還，實際上駱列給覃長秀的購房款僅為一萬元。二000年二月覃長秀暫住到期后，因無錢建房未搬出，因而雙方未實際交付房屋和辦理有關過戶手續。二000年七月，覃長秀又將該宗房屋賣與他人。駱列遂要求被告返還余款一萬元。但覃長秀以駱列違約拒付。原判認為，當事人雙方雖簽有房屋買賣協議，但未辦理過戶登記手續，且該房屋亦未實際交付，故房屋買賣協議無效。覃長秀所取得的購房款依法應予返還。覃長秀辯稱駱列有違約行為，巳付的一萬元購房款屬違約金不予返還的理由，與事實不符。在本案中雙方均有違約行為，故各自應承擔相應的責任。據此依據《中華人民共和國合同法》第四十四條、五十八條的規定，判決覃長秀返還駱列購房款一萬元。宣判后，覃長秀不服，以本案屬駱列單方違約，一萬元違約金應予保護等理由，向本院提起上訴，請求改判。被上訴人駱列沒有提交答辯狀，其在庭審中辯稱，他母親從覃長秀手里拿到的三萬元系借款，自己沒有違約行為。原審判決認定事實清楚，處理正確。

經審理查明，一九九九年二月二十日，上訴人覃長秀與被上訴人駱列經過協商簽訂了一份“房地產買賣協議”，約定：覃長秀將兩個門面的房屋以五萬五千元出售給駱列，自簽字之日起駱列自愿讓覃長秀暫住一年，駱列分兩期付款：簽訂協議時即付款四萬元，余款在覃長秀讓出房屋后付清。協議還規定一方違約應向對方承擔違約金一萬元和有關法律責任。協議簽訂的當天駱列付款四萬元。但一九九九年四月二十七日駱列母親鄧春桃又以借款名義從覃長秀手里拿回現金三萬元，實際上駱列給覃長秀的購房款僅為一萬元。二000年二月覃長秀暫住到期后，駱列也未要求交付房屋或辦理房屋過戶手續。二000年七月，覃長秀在征得被上訴方的同意后將該宗房屋賣與他人。駱列遂要求被告返還余下的購房款一萬元。但覃長秀以駱列違約，一萬元是其應得的違約金而拒絕返還。

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糾紛案買賣合同（精選23篇）篇四

一、如何尋找合適的代理觀點的基本操作要點：

“認同爭異”原則。

平時：熟悉常用法條、部門規章、地方法規等。

二、證據目錄參考格式。

證據目錄提交人：有限公司訴訟地位：原告/被告。

委托代理人：，律師事務所律師聯系電話：

從表中所列舉的內容可以歸納出本案兩方面的重要事實：

1、雙方沒有爭議的事實包括以下幾個方面：

2、雙方存在爭議的事實也包括以下幾個方面：

通過比較雙方提交的證據梳理出的上述案件事實，我們可以非常容易地歸納出雙方爭議的焦點：。

四、總結出雙方爭議的焦點以后，為了能夠讓法官在庭審以及合議過程中方便、快捷地了解雙方交易的具體過程，根據雙方提供的證據，對雙方的交易過程以列表的方式進行分析公司訴公司買賣合同糾紛案雙方交易過程數據：

通過上表對雙方交易過程中有關數據的對比分析，可以歸納出如下案件事實：

1、公司交貨開具發票公司根據公司開具的發票金額付款。

2、公司預付貨款公司交貨公司根據公司開具發票。

糾紛案買賣合同（精選23篇）篇五

被上訴人(一審被告)：張xx，女，略。

原審第三人：福州市xxx房產代理有限公司，略。

上訴人因房屋買賣經紀合同糾紛一案，不服臺江區人民法院xxx1年12月19日做出的(xxx1)臺民初字第xxxx號民事判決，現提起上訴。

上訴請求。

一、一審判決認定事實不清，適用法律錯誤，請求二審法院撤銷一審判決，依法改判;。

二、一二審訴訟費用全部由被上訴人承擔。

事實和理由。

一、(xxx1)臺民初字第xxxx號民事一審判決認定“原告不得轉讓訴爭訴爭房屋”是錯誤的，與事實不符，適用法律錯誤。

一審法院依據國務院xxx5年5月11日轉發的建設部等七部委《關于穩定住房價格工作意見》第七條“禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續;房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續”的規定，認定原告不得轉讓訴爭房屋，該法律適用錯誤。

庭審中已查明xxx0年10月8日，上訴人申請按揭貸款30萬元，付清了訴爭屋全部購房款，xxx1年4月15日上訴人與開發商福州xxx房地產開發有限公司辦理了訴爭房的交房手續，，說明上訴人已付清該房屋全部購房款，該訴爭屋已竣工交房，只是尚未辦理房屋產權證書，上訴人的情形并不完全適用七部委的工作意見。

即使適用七部委《關于穩定住房價格工作意見》第七條之規定也只說明上訴人在取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續，并未違反法律的強制性規定不能說明原告不得轉讓訴爭房屋更不會因此而影響合同效力。

二、(xxx1)臺民初字第xxx號民事一審判決認定“原被告雙方約定于訴爭屋“甲方名下的《房屋所有權證》辦出后再辦理交易過戶手續，該條款屬附生效條件的條款，且所附條件符合法律規定，因此，應當認定原被告雙方之間的房屋買賣合同時附生效條件的.。目前，原告尚未取得訴爭屋的房屋所有權證，條件尚未成就，故雙方之間房屋買賣合同尚未生效。”與法律規定及事實不相符。

所謂附條件生效的合同，是指合同雙方當事人在合同中約定某種事實，并以其將來發生或不發生作為合同生效或不生效的限制條件的合同。而結合該條款全部文字內容可以看出該條款只是對于雙方的履行手續和工作日做相應的補充約定,并未對該條件成就與否的法律后果做說明，即沒有約定所附條件如果成就或不成就對協議效力有何影響，因此不能認定是附條件生效的合同。另外，從房屋買賣合同整體內容來評判，該條款作為補充條款只是就雙方合同的履行責任做進一步具體明確的約定，買賣雙方對于房屋產權及交房責任在第三章違約責任當中已做具體約定，不需再另設限制性條款。

即使該房屋買賣經紀合同依照一審法院所認定的為附生效條件的合同，依照合同法第四十五條之規定當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的，視為條件已成就;不正當地促成條件成就的，視為條件不成就。被上訴人在房屋買賣經紀合同簽訂當天交納定金1萬元以后未按合同約定的xxx1年6月21日18：00前再履行付款義務，第三人遂于xxx1年7月2日、7月11日、7月19日發函通知被上訴人履行義務，但被上訴人沒有支付定金，該事實已得到一審法院確認。合同不履行屬于被上訴人的過錯，屬于為自己的利益不正當地阻止條件成就，因此，應認定合同條件成就、合同有效，被上訴人應當承擔違約責任。

該房屋買賣經紀合同符合物權法第十五條之規定當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。雙方之間的房屋買賣經紀合同依法成立有效。

三、(xxx1)臺民初字第xxx號民事判決一審判決認為“認定被告構成違約，要求被告承擔違約責任，則于法無據。”與法律規定及事實不相符。

上訴人與被上訴人雙方在房屋買賣經紀合同第十八條中明確約定，本合同簽訂后乙方擅自變更或解除合同的，應支付甲方等同于定金數額的違約金，甲方擅自變更或解除合同的應支付給乙方等同于定金數額的違約金。被上訴人在交付1萬元定金后不再履行付款義務，說明被上訴人擅自變更合同，應當承擔合同約定的違約責任。雙方簽訂的合同中約定定金數額為51萬元，違約金的數額等于定金數額也應為51萬元。定金數額僅作為雙方確認違約金額的一種計算方式應適用合同約定的定金數額而非適用定金有關法律規定所確認的實際定金數額1萬元。

依據合同法第一百一十三條之規定當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。即使按照一審法院認定的違約金數額按照實際交付定金數額1萬元來賠償也是無法補償給上訴人造成的實際損失。

一審法院即沒有考慮上訴人合同履行后可以獲得的利益也未考慮因被上訴人遲延不履行合同近半年的時間福州房價打折降價而給上訴人造成的房價下跌損失。被上訴人在明知上訴人預期獲利情況下仍拒絕履行合同，給原告造成巨大經濟損失，因此上訴人要求被上訴人按照購房總價103萬元的20%支付206000元的違約金完全符合法律的規定及給當事人造成的實際損失。

依照雙方買賣經紀合同中二十條之規定，被上訴人自xxx1年6月22日起逾期未付款直至上訴人xxx1年9月19日書面通知被上訴人解除合同時止應按成交價款每日萬分之三向上訴人支付滯納金27810元。

為維護上訴人的合法權益，根據國家法律法規和事實，特上訴來貴院，請依法裁判。

上訴人：

xxx1年月日。

糾紛案買賣合同（精選23篇）篇六

一、答辯人與被答辯人之間存在買賣合同關系，但被答辯人已經支付了所有貨款，完全履行了合同義務，即雙方的買賣合同關系已終止，故請依法駁回被答辯人的訴訟請求。

(一)、被答辯人提交的x年12月7日的“退貨單”并非是答辯人向被答辯人購買的貨物清單，而是答辯人以退貨方式與被答辯人合意折價后形成的還款單。從該份貨單的形成原因和形式要件上看：

2、該份貨單與其他“送貨單”相比有兩點明顯的區別，x年12月7日的貨單底部收貨欠款人處并沒有答辯人簽名，而其他的送貨單均有答辯人的親筆簽名;且該份貨單的標題處“送貨單”被改成了“退貨單”，該改動是由被答辯人完成的。

(二)、答辯人從x年始經營養蝦生意，x年12月7日與被答辯人結算付款后，答辯人便結束了在臺山市沖樓八家的生意，回了縉云老家，x年12月7日也是被答辯人聽聞答辯人要休業回家后，才到答辯人處催討貨款。后答辯人便依照現實情況將剩余材料退貨后還清了部分欠款，且剩余部分貨款已由現金支付完全。

綜上，答辯人與被答辯人合意形成的x年12月7日的貨單并非是“送貨單”，而是一份“退貨單”，也是在x年12月7日的當日，答辯人已將所有的貨款結清，故雙方雖有過買賣合同關系，但該合同關系已在x年12月7日答辯人支付貨款后因合同履行完畢而終結，故被答辯人訴稱的答辯人尚欠貨款22190元并非事實，請法庭予以駁回。

二、該案件訴訟時效已過，應依法駁回其訴訟請求;。

x年12月7日是答辯人與被答辯人最后一次往來聯系，x年12月7日被答辯人與答辯人形成的“退貨單”即為雙方在口頭結算后，答辯人以退貨的方式抵消部分貨款，從而可以證實，x年12月7日，雙方已經對最后的貨款金額進行了結算，那么根據《民法通則》第一百三十五條規定，本案訴訟時效已過，請依法駁回被答辯人訴請。

綜上，不管是實體上答辯人已經完全支付貨款的事實，還是程序上該案件已過訴訟時效，本案都應依法予以駁回，故懇請法庭依法駁回訴請。

代理人：胡。

x年4月20日。

糾紛案買賣合同（精選23篇）篇七

上訴人(原審被告)謝某1，男，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區。

上訴人(原審被告)謝某2，女，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區。

上訴人(原審被告)黃某，女，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區。

上訴人(原審被告)陶某，女，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區。

上訴人(原審被告)黃某，女，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區。

被上訴人(原審原告)朱某，男，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區。

被上訴人(原審原告)徐某，女，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區。

上訴人因與被上訴人房屋買賣合同糾紛一案不服上海市徐匯區人民法院(xxx0)徐民三(民)初字第xx號民事判決，特依法上訴貴院。

上訴請求

1、撤銷上海市徐匯區人民法院(xxx0)徐民三(民)初字第xx號民事判決，將本案發回原審法院重新審理或者由貴院查清事實徑行改判。

2、本案一審、二審訴訟費、保全費由被上訴人負擔。

本案一審判決，定性不當，適用法律確有錯誤。事實與理由如下

一、該房屋買賣合同須由上訴人四人共同行為，且以被告黃某為主導。

無論是合同的發起還是合同的履行(錢款往來)其中真正的主導應是上訴人黃某，而非上訴人謝某1。一審法院認為，謝某1始終代表四名上訴人，顯然定性不當。

首先，涉案房屋是以黃某母親陶某所得動遷款項為大部分錢款所購置，且至今謝某1仍與妻子、岳父、母共同居住。從整個房屋買賣過程來看，是由黃某提出售房，并讓謝某1陪同前往中介公司辦理掛牌，之后與被上訴人的多次交涉，都由黃某出面，甚至被上訴人的兩次付款均是由黃某收款(謝并不在場)，且匯入賬戶也是黃某私人賬戶。而且，從被上訴人提供的一審證據(8月19日的電話錄音)顯示，謝某1在與被上訴人協商該房屋買賣合同的過程中，明確表示關于房屋買賣的問題“我回去也要商量”，足見謝某1不可能代表所有上訴人，他也自知無法代表所有上訴人。

再者，雖然在房屋買賣合同中，四名上訴人的聯系電話都為謝某1一人手機號碼，但并不能表明謝某1就取得了其余三人的全權委托。僅填寫謝某1一人手機號碼，一則是為了便于進行及時聯系，二則也只能說明，由謝某1作為聯系人而已。一審法院認為，“被告謝某1始終代表四被告與中介和原告進行房屋交易事宜的協商，……”，故而推定謝某1就取得了代理權的原因之一，這顯然是擴大了僅作為聯系人的權利范圍，并且也忽視了其余上訴人應享有的對房屋的處分權。

二、7月25日簽訂的補充協議系效力待定協議。

7月25日所簽訂的補充協議，系中介制作，乃甲方謝某1與乙方朱某私下擬訂。在甲方一欄僅有上訴人謝某1一人簽字，其他上訴人當時并不知情，后來知曉該事后，明確表示反對，至今其他上訴人對該協議堅決不予追認。根據《城市房地產管理法》第三十八條第一款第四項規定，共有房地產，未經其他共有人書面同意的，不得轉讓。上訴人認為，第一，上訴人謝某1根本不構成表見代理，不能代理其他被告作出該意思表示;第二，該協議違背了除謝某1之外三人的真實意思表達，且不予追認;第三，該協議并未生效，處于效力待定狀態。故該協議不應作為本案證據予以采信。一審法院在該合同不具備形式要件的前提下，被上訴人也沒有足夠證據表明其余三名上訴人授權于謝的情況下，僅以內心確認的方式，推定謝具備締約的代理權，從而認定7月25日協議有效的理由之一是與事實不符，也于法無據的。

至于上訴人黃某及其母陶某其女謝某2于8月8日前往交易中心并非其真實意思表示。三名上訴人始終不予承認7月25日簽訂的“協議”的有效性，但迫于房屋產權證原件仍握在房產中介手中(現在房產證仍舊在房產中介處)，三人是出于索要房產證原件的目的而前去，并非是辦理過戶登記手續的意思表示。退一步講，若四人真是前往辦理過戶登記，當場得知僅僅修改合同中的過戶登記時間，即能辦理過戶登記，當天馬上即可進行修改，無須拖延。而事實并非如此。故一審法院認定四被告前往交易中心就是辦理過戶手續，并進一步推定三名上訴人用行為對7月25日之協議的效力進行了認可及追認，顯然不符合邏輯。

三、約定違約金數額畸高，違約條款應為無效。

上訴人謝某1與被上訴人于7月25日簽訂的.協議中約定，若一方構成違約，則按照房價款的日百分之一計算違約金，該違約金條款無效。

首先，7月25日所簽訂“協議”是由中介公司提供，合同解釋應作對被上訴人不利解釋。一審中，上訴人曾就提出被上訴人與中介公司存在利益關系，因被上訴人承諾若該房屋買賣成交，則由其單獨向房屋中介公司支付全部傭金。顯然，該合同中的違約金條款其真正目的是針對上訴人而設定，不具誠實性。

其次，3月11日簽訂的房屋買賣合同沒有及時得以履行，其責任因由被上訴人承擔，因被上訴人錢款無法及時到位所導致。至7月25日，被上訴人錢款已到位，故向上訴人提出簽訂一份補充協議(即7月25日之“協議”)，并在協議中約定數額畸高違約金，顯然是出于保護被上訴人目的，不具公平性。

最后，根據《最高人民法院印發〈關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見〉的通知》第7條，最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第29條，一再強調違約金應“根據公平原則和誠實信用原則予以衡量”。本案中的違約金明顯違反公平原則和誠實信用原則，當屬無效，不應予以支持。

綜觀本案，原系被上訴人由于無法按時籌措錢款履行合同，導致合同沒有按時過戶，系違約在先。上訴人之一謝某1在無授權情況下，僅一人與被上訴人達成延期過戶協議，該延期過戶協議應屬效力待定，不應成為本案判決之依據。此外，本案涉案金額高達209萬元，屬爭議額較大的案件，且一方人數眾多并存在責任不一，涉及的法律關系又較為復雜，一審期間上訴人曾提出希望該案件轉為普通程序，以便于法院更好的查明事實，作出公正判決。然而一審法院并沒有采納上訴人的建議，反而在還沒有查明事實，又缺乏有力證據的前提下，并加以判決，導致上訴人一審敗訴，并將面臨將市值高達250萬元的房屋近似無償地轉讓于被上訴人。上訴人家中耄耋老人無不老淚縱橫，茶飯不思，每每想至即將無處安老，悲痛欲絕。一審法院對于多處法律行為認定不當，故懇請二審法院，維護上訴人合法利益，依法予以發回重審或徑行改判。

上訴人：

年月日

糾紛案買賣合同（精選23篇）篇八

另查明：1994年3月14日上海證券交易所電腦交易系統由于交易業務量猛增，使得交易申報速度相應出現減慢情況，交易電腦主機接受申報滯后10秒左右，但無明顯障礙出現。?法院認為，原被告雙方在1994年3月14日訂立的委托賣出股票關系合法有效，應受法律保護。原告委托被告以市價賣出股票，被告接受委托后理應及時操作，促成這筆交易成交。雖然當時證交所交易業務量大，交易系統電腦接受申報出現滯后情況以至用報價編號而未能及時成交，在這種情況下，被告應當再行報價促使成交直至委托期滿，但被告未采取相應措施，以至原告按市價委托的股票當日未能賣出，系被告工作人員沒有認真履行職責所致，被告應承擔民事責任，賠償原告由此造成的經濟損失。

［辦案要點］本案事實比較清楚，被告證券營業部接受原告合法有效的委托后，應當認真履行自己職責。在1994年3月14日，上海證交所交易業務量猛增，使得交易電腦主機接受申報滯后，導致申報未能成交，這本屬意外風險責任，被告無需為此負責。但問題是被告報價后并未去確認是否成交，也未采取相應措施，使得原告市價委托的股票在委托期長達半天的時間內未能賣出，這結果是被告延誤申報的過錯行為造成的，責任在被告，其應對自己不認真履行職責而致客戶造成的損失，承擔賠償責任。

處理本案的關鍵是如何核定股票買賣不成交造成損失的賠償額。法院認為以原告委托期間的平均價格與被告知未成交時的股票價格之間的差價損失作為賠償額是合理的，不能以委托時的行情價16.8元/股與實際拋出價12.48元/股之間的差價損失來計算賠償額。

這是因為，股票價格瞬息萬變，原告委托時的申報價格不是必然能成交的'價格，僅供參考之用，因而以16.8元/股作為市價委托的成交價顯然不妥，而以委托期內平均價來定則比較公平合理。原告于1994年3月15日去交割時，被告告知原告該股票未能成交這一情況后，此后風險責任已由被告移至原告方，因為原告可自主決定是否繼續賣出投票，至于這以后的損失只能由原告自己承擔（當然獲利亦應歸其所有），與被告無關。因此，作為核定賠償額的后一股價應以被告告知原告未成交之時的股價來定，如告知時的價格不能確定，應以當日平均價來確定。

糾紛案買賣合同（精選23篇）篇九

糾紛案買賣合同（精選23篇）篇十

法定代表人：z總。

被答辯人：

周先生：男，漢族，19**年月日出生。

住所：xx市xx區xx路63號。

答辯請求：

1、裁定駁回周的起訴。

事實與理由：

貴院受理該案違反了民事案件一事不再理的規定，應裁定駁回起訴；周的訴訟請求顯無事實與法律依據。現作扼要答辯如下：

一、貴院受理本案違反了民事案件一事不再理的.規定。

答辯人與周商品房買賣合同糾紛一案，已歷經貴院一審及xx市中級人民法院二審，且二審法院已經做出廈民終字第1762號生效民事判決書。貴院再次受理該案件，違背了民事訴訟法第111條的規定，應依法裁定駁回起訴。

二、周的訴訟請求顯無事實與法律依據。

首先，上述（2008）廈民終字第1762號生效民事判決書已經執行完畢。

貴院執行局已經按每戶3000元的標準向答辯人收取了9.9萬元款項用于xx大廈33戶的煤氣設施建設，上述判決已經執行完畢，答辯人與周之間就煤氣設施建設已無未了事宜。

另據答辯人了解，包括周在內的33戶業主已經與燃氣公司簽署了煤氣設施建設的協議，該協議已經大部得以履行，只是因為xx大廈部分業主不愿安裝煤氣，才導致南浦路63號室無法進行煤氣設施建設，這些情況，答辯人已向貴院提起了調查取證申請，請貴院調查核實。也就是說，現在南浦路63號室無法進行煤氣設施建設與答辯人毫無關系。

其次，周并未因煤氣設施未能建設遭受經濟損失。其提出的氣罐租金、運氣費、燃氣費差價、通訊費等系尚未實際發生的費用，其計算依據為商品房的使用年限58年。這些費用既然尚未發生，則周并未實際遭受損失。

總之，上述（2008）廈民終字第1762號生效民事判決書已經執行完畢，答辯人與周之間就煤氣設施建設已無未了事宜；現在南浦路63號室無法進行煤氣設施建設與答辯人毫無關系；周也未受任何經濟損失。因此，周的訴訟請求沒有任何事實作為依據。

綜上所述，貴院受理該案違反了一事不再理的原則，應依法駁回周的起訴；其訴訟請求也沒有任何事實依據。

此致

xx市xx區人民法院。

日期：20年月日

糾紛案買賣合同（精選23篇）篇十一

法定代表人：黃，聯系電話：1x8。

委托代理人：萬，xx市為民法律服務所法律工作者。

因東光縣鑫宇紙箱機械廠(以下簡稱東光廠)訴答辯人加工合同糾紛一案，現答辯人依法答辯如下。

一、本案的案由不是“加工合同糾紛”而是“買賣合同糾紛”。

根據《中華人民共和國合同法》第251條、252條之規定：加工合同是指承攬人以自己的技能、設備、和勞力，按照定作人的要求，將定作人提供的原材料加工為成品，定作人接受該成品并支付報酬的合同。而東光廠提供的合同，表面上寫的是《加工定作合同》，但定作人席泉林并未提供原材料，也未提供加工成品的圖紙、驗收標準等事項，東光廠提供的所謂“定作成品”實際上是東光廠自己生產的產品。根據《中華人民共和國合同法》第130條之規定，東光廠與席泉林簽訂的是《買賣合同》，他們之間發生糾紛的案由應定為“買賣合同糾紛”。

二、答辯人不是本案適格的被告，只能作為第三人參與訴訟。

縱觀本案東光廠向法院提供的合同及欠條，上面沒有答辯人的公章，也沒有答辯人的法定代表人簽名，所以答辯人不是本案適格的被告，但由于東光廠與席泉林買賣的設備最終是答辯人使用，故答辯人可以作為第三人參與本案的訴訟。

三、東光廠提供的產品夸大宣傳，是不合格產品，不符合國家和行業的標準。

首先，東光廠只不過是東光縣的一個個體工商戶，但他在企業介紹時宣傳是河北省東光縣鑫宇紙箱機械制造有限責任公司，號稱“重質量、講信譽”，卻連一個完整的企業產品標準都沒有。

其次，像東光廠提供的ysf-d四色瓦楞紙板水性印刷輪轉模切開槽機、圓壓圓模切機、薄刀分紙機、網紋線等產品，根本達不到質量標準要求。產品既沒有出廠合格證，也沒有使用說明書，產品也沒有安裝調試，人員培訓更沒有。

最后，答辯人聲明，保留向東光廠追償因產品質量問題而對答辯人造成的一切經濟損失的權利。

綜上所述，答辯人使用的雖然是東光廠的產品，但是與席泉林簽訂的《買賣協議》，與東光廠無關，答辯人付款也是付給席泉林的，況且款項已基本付清。席泉林所寫的欠條應由其個人承擔，東光廠應承擔其生產的產品售后服務的責任。懇請法院查明事實，駁回東光廠對答辯人的訴請!

此致

xx縣人民法院。

20xx年七月二十七日。

糾紛案買賣合同（精選23篇）篇十二

根據《中華人民共和國合同法》、最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律規定，結合本院審判實際，就審理買賣合同糾紛案件，提出以下指導意見：

(一)一般性審查

1、對當事人訴訟主體資格進行審查，應注意對當事人身份真實性、姓名或名稱的準確性，以及其民事行為能力和民事訴訟行為能力的審查。

2、當事人為自然人的，應當提交身份證、戶口簿、出生證明等身份證明資料；當事人為法人或其他組織的，應提交營業執照副本、工商登記檔案、社團資格登記證等登記資料；當事人名稱在訴爭的法律事實發生后發生變更的，應以變更登記資料為依據。

3、通過對當事人訴訟主體資格的審查，除應確定各方當事人是否符合法律規定的訴訟主體資格外，還應查明是否存在訴狀中所列訴訟主體與實際參加訴訟的主體不一致、訴狀中所載明的作為訴訟當事人的自然人的姓名與其身份證載明的姓名不同、法人或其他組織名稱與其公章使用的名稱不符的情況，以及因訴狀中載明的當事人出生日期不準確而影響對其民事行為能力和民事訴訟行為能力認定的情況。

4、向被告送達起訴狀副本前，發現原告訴狀中所寫的被告姓名或名稱與被告身份證、工商登記材料登記、公章上使用的姓名或名稱不一致的，應征求原告是否更正的意見，原告同意更正的，應準許其更正；原告不同意更正，且向被告送達訴狀后，被告也認為原告起訴的名稱與其實際名稱不一致的，裁定駁回起訴。向被告送達起訴狀副本后發現上述錯誤的，原、被告均同意更正的，應準予其更正；原、被告其中一方不同意更正的，應裁定駁回原告起訴。征求原、被告意見和進行相關更正的情況應記錄在案。

5、經審查發現，原告起訴的被告或第三人為自然人，而不具備訴訟行為能力的，應書面通知該被告或第三人的法定代理人參加訴訟；原告不具備民事行為能力的，通知其法定代理人，其法定代理人同意參加訴訟的，由其法定代理人參加訴訟，其法定代理人不同意起訴的，裁定駁回其起訴。

(二)應注意的問題

買賣合同糾紛案件，在訴訟主體方面常遇到的難點是在認定有關行為是職務行為還是個人行為時的主體追加問題。

經初步審查，在認定職務行為還是個人行為方面難以確認的，原告僅起訴單位或個人的，應詢問原告是否追加被告，如原告不同意追加，則應在查明案情的基礎上對是否支持原告的訴訟請求作出判決或裁定；如原告申請追加，則應依法追加被告，并全面查清事實，對是職務行為還是個人行為作出認定，并依法對責任人作出裁判。

（一）舉證要點

1、證明當事人訴訟主體資格的證據：

（1）當事人為自然人的，應提交身份證明資料，如身份證、戶口簿、暫住證等；

（3）當事人在訟爭的法律事實發生后曾有名稱變更或分立、合并的，應提交變更登記資料。

2、證明買賣合同關系及從屬的擔保合同關系成立的證據：

（1）買賣合同；

（2）訂（定）貨單；

（3）證明邀約、承諾生效的信函、數據電文（包括電報、電傳、傳真、電子數據交換、電子郵件等）

（4）證明口頭合同成立和生效的證據，如證人證言、實際履行憑證等；

（5）證明擔保合同關系的保證合同、抵押合同、質押合同、定金合同或交付定金的憑證、保函等。

3、證明合同履行情況的證據：

（1）交、收貨憑證：交貨單、送貨單、提貨單、收貨單、入庫單、倉單、運單等；

（2）貨款收支憑證：收據、銀行付款憑證、發票等；

（5）合同約定向第三人履行或第三人履行的，則提交第三人關于合同履行情況的證明及相應憑證。

4、當事人訴訟請求的計算清單，并注明計算方法、公式、依據等。

（二）舉證責任分配：

買賣合同糾紛，以誰主張誰舉證為原則。

1、對原始證據證明力的認定及鑒定問題

被告對原告提交證據上的簽名的真實性不予認可，因原告已經提供了原始債權憑證，被告對此予以否認，應由被告申請鑒定，被告也最便于提供檢材，不申請鑒定的，則應承擔舉證不能的法律后果。

2、被告對原告提交證據上的公章的真實性不予認可，舉證責任如何分配

如果被告不認可其有這枚公章，因在此情況下，要求被告舉證基本上屬于客觀上不能，則應由原告進一步舉證，比如查被告的工商檔案材料、被告對外使用該公章的證據（租賃合同、買賣合同、欠條、文件等等）；如果被告認為該枚公章是假的，與其手中公章不一致，則應由被告承擔舉證責任，提供真實公章樣本，申請鑒定。

如果被告不認可其有該枚公章，但其認可與原告間存在業務關系，也存在欠款關系，只是對數額和公章存有異議，則不能把舉證責任完全分配給原告，被告應就其欠款事實進行進一步舉證。

通常情況下，買賣合同糾紛案件的主要爭議焦點有以下幾個方面：

1、買賣關系是否存在、是否存在無效的情形。

2、買賣合同標的物質量對于付款的影響。

3、買賣合同標的物的所有權情況：

（1）出賣人是標的物的所有人，還是合法占有人或非法占有人。

（2）財產所有關系是單一所有還是共同所有。

（3）買賣關系發生后當事人對標的物的占有使用情況。

4、買賣關系的形成情況：

（1）雙方建立買賣關系的時間、地點，有無書面協議。

（2）買賣關系的建立是否系當事人的真實意思表示，有無欺詐、脅迫、乘人之危或重大誤解等違背當事人真實意思的行為。

（3）買賣雙方對標的物的質量要求、價款支付方法、權利轉移時間、標的物交付日期及違約責任是否約定明確。

（4）有無規避法律、惡意串通，損害國家、集體和他人利益，違反法律或社會公共利益等違法行為。

（5）需要辦理登記手續的，是否按規定辦理了所有權轉移登記。

5、債務人履行債務的情況：

（1）出賣人是否按約定的時間、地點、交付方法將符合質量要求的標的物交付給買受人。

（2）買受人是否按約定的時間、地點、方法接受標的物，交付價款。

（3）當事人不履行或不適當履行合同的原因，違約方的主觀過錯情況，有無不可抗力的原因。

（4）當事人有無繼續履約的能力。

合同無效的情況應在合同法第五十二條規定的條件下嚴格適用。從當前鼓勵交易的立法目的出發，一般不輕易認定合同無效。當事人超越經營范圍訂立合同，人民法院不因此認定合同無效。但違反國家限制經營、特許經營以及法律、行政法規禁止經營規定的除外。

（一）買賣合同中職務行為的認定

經初步審查，在認定職務行為還是個人行為方面有爭議的，以下幾種具體情況應予充分注意：

1、只有業務員簽字，沒有注明單位名稱的，或是雖然注明了單位名稱，但未加蓋單位公章的的情況下，如單位予以認可，則認定職務行為；如單位不予認可，則要看債權人或是業務員的舉證情況，要適時引導當事人進行舉證，債權人或業務員有證據證明系單位欠款的，認定為職務行為，否則只由業務員個人承擔責任。

2、長期買賣業務中的負責人或采購人在離開公司后以單位名義為債權人出具欠條或帳務清單、購貨清單等材料時，如單位追認，自無爭議；如單位不予認可，則需債權人舉證，如符合表見代理的特征，則可以認定職務行為有效，如無證據證明，僅憑此條主張權利，則不能認定為職務行為。

3、長期買賣業務中的負責人或采購人未離開公司，只是調離原來的部門，雖然其所出具的欠條的可信度大于離開公司后的可信度，但在公司不予認可的情況下，債權人仍要承擔舉證責任，提供其他相關材料予以佐證。

4、債權人向工地運送建筑用材料，個人給出具欠條的，如能證明債務人單位當時有該工地、材料也送至該工地、單位當時在該工地也有該職工，一般可認定為職務行為。如向工地送的是饅頭等生活用品，收到人注明某某公司但未加蓋公章的，如單位不予認可，則應對該生活用品的使用時間、用量、地點、需求人身份方面具體分析，查明相關事實，如綜合情況符合工地使用的，則應認定為職務行為。

5.其他職務行為的認定。

（二）被告帳面記載和發票記載的名稱與主張權利人不一致時的事實認定問題

實踐中，時常有被告帳面記載的是欠某某單位款，業務往來時的發票也是該單位開具的，但主張權利人是個人，被告認可是與發票上記載的單位發生的業務關系，不認可與個人間的買賣法律關系。

在單位出具證明證實欠款屬于個人債權的情況下，個人持有相關債權憑證，應認定個人與被告間存在買賣法律關系，個人有權主張欠款。

（三）發票能否作為付款憑證的問題

根據《中華人民共和國發票管理辦法》第三條：本辦法所稱發票，是指在購銷商品、提供或者接受服務以及從事其他經營活動中，開具、收取的收付款憑證。故發票應作為付款憑證。

現實生活中，發票與付款脫節的情況經常存在。對收到發票，給對方出具了收到條，但沒有注明未付款的，被告主張已給付貨款或是不到庭答辯的，應考慮雙方的合同約定及交易習慣，原告僅憑一發票收到條主張欠款事實的，對欠款事實不能認定，有其他證據的，應綜合其他證據進行認定。

如發票收到條上注明“收到發票，款未付”字樣的，則應認定欠款事實。

（四）債權轉讓的認定與處理

《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第八十條規定：“債權人轉讓權利的，應當通知債務人。未經通知，該轉讓對債務人不發生效力。”債權轉讓行為中需注意兩個問題：

一是雙務合同中雙方當事人互享權利、互負義務，比如轉讓時可能涉及諸如質量、折扣、維修等方面時，能否將債權單獨轉讓的問題。

互負義務的債權轉讓，一是涉及合同權利義務的概括移轉，二是涉及可能侵害債務人的利益，應從嚴掌握。如實務中，有的.公司把債權轉讓給了第三方，第三方現向債務人主張權利，但債權債務人之間可能還存在很多如折扣、維修等問題的爭議，且原債權人已經瀕臨破產，原債權人在債權轉讓后仍保留其應負之債務，但債務人實現其權利已基本為客觀上所不能，這種情況下應認定單獨轉讓權利損害了債務人利益，轉讓行為無效。

二是債權轉讓的通知義務問題

1、不能把提起訴訟視為通知的一種方式。根據合同法第八十條的規定，轉讓應當通知。未經通知，轉讓對債務人不發生法律效力，自然受讓人也無權直接向債務人主張權利，也就談不上提起訴訟可視為通知的問題。

2、通知義務的履行問題。債權人向債務人郵寄了轉讓通知，但債務人不承認已收到，應由債權人承擔舉證責任，但對債權轉讓通知義務的審查，不宜過于嚴格，一般要求有特快專遞或掛號信回執即可。

3、履行通知義務的主體。債權人應當負有通知義務，也可由受讓人把加蓋有債權人公章的債權轉讓通知代為送達給債務人，受讓人直接送達自己制作的通知材料不能產生轉讓的法律效果。

(五)違約責任

違約金責任方式的適用原則是“當事人約定”原則。

當事人有違約金約定的，債務人應支付違約金。有約定標準的，從約定；未約定標準的，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

當事人有違約金約定的情形，根據《合同法》第一百六十一條，買受人應當按照約定的時間支付價款。對支付時間沒有約定或約定不明確的，依照本法第六十條的規定仍不能確定的，買受人應當在收到標的物或者提取標的物單證的同時支付。對有付款期限的，按約定；未約定付款期限的，按法定，即在收到標的物或提取標的物單證的同時支付，否則自次日起即應負擔違約責任。

當事人未約定應當支付違約金的，不適用違約金責任方式，僅可賠償實際經濟損失，標準可參照中國人民銀行規定的金融機構活期存款利息或是一年期流動資金貸款利息計算，兩種標準均可，以當事人主張為準。

原告主張雙方約定的違約金過低的，應提供證明其直接損失的證據，不能證明的，不予支持；能證明的，以其損失為上限作調整。被告主張約定的違約金過高的，法院根據情況調整時應以違約金幅度為限，對于因時間的積累導致違約金過高的，不予調整；其他情形需要調整時，不應高于人民法院規定的金融機構逾期貸款利率的四倍。

（一）審理汽車買賣合同糾紛案件，不能以《舊機動車交易管理辦法》作為認定汽車買賣合同無效的依據。

《舊機動車交易管理辦法》規定“舊機動車交易必須在批準的舊機動車交易中心進行或辦理車輛轉籍過戶登記手續，買賣合同方能生效”，該辦法是國務院貿易部于1998年3月9日頒布的部門規章，不屬于行政法規。目前，法律和行政法規并未對未辦理轉籍過戶登記手續買賣合同不能生效作出明確限制，故不能以此作為判決合同無效的法律依據。

（二）當事人將自己所購但還未辦理產權登記手續的房屋賣于他人，買賣合同的效力問題。

1、《城市房地產管理法》無產權房屋不得買賣的規定，不是《合同法》第52條認定合同無效的強制性條款。《城市房地產管理法》是1994年頒布的法律，此法的頒布帶有濃厚的行政管理色彩，在立法技術上多用“不得”等字樣來表達方便行政的寓意。同時在立法的內容上也沒有充分考慮到當下的商品房交易狀況，有滯后性；從《合同法》鼓勵交易的原則出發，對實踐中此類買賣合同都認定為無效不利于物的價值的有效、充分使用，在審判實踐中，應盡量減小合同無效的范圍。因此，不宜以買賣合同違反《城市房地產管理法》的強制性規定而認定其無效。

2、此種轉讓房屋的行為是否是無權處分而成為效力待定的合同。

此種情況下，出賣人合法取得了對房屋的直接占有，其轉讓該房屋的行為是有權處分，不是無權處分，買賣合同不應當因此認定為效力待定。

(一)支持原告訴訟請求時的表述：

一、被告xxx于本判決生效之日起x日內給付原告xxx貨款xxx元。

二、被告xxx于本判決生效之日起x日內支付原告違約金，自xxx起至本判決確定的給付之日止，按xxx計算。

(二)不支持原告訴訟請求時的表述：駁回原告xxx的訴訟請求。

(三)當事人請求確認買賣合同無效時的表述：

一、原告xxx與被告xxx于xx年xx月xx日簽訂的xxxx合同無效。

二、原告(或被告)于本判決生效之日起x日內返還被告(或原告)合同價款xxxx元(或xxx物)。

(四)當事人要求解除合同并各自返還財產時的表述：

一、解除原告xxx與被告xxx于xx年xx月xx日簽訂的xxxx合同。

二、原告(或被告)于本判決生效之日起x日內返還被告(或原告)合同價款xxxx元(或xxx物)。

糾紛案買賣合同（精選23篇）篇十三

一、案情。

9月29日，a房地產公司與b房地產公司簽訂《合作開發合同》，約定聯合開發某房地產項目，a公司提供土地使用權并負責辦理工程前期的土地征用、房屋拆遷、居民安置、清除地面地下障礙等，使施工場地具備施工條件，負責辦理合作開發手續和商品房預售許可證等。b公司負責前期費用外的全部資金投入。合同約定利益分配方案：即部分住宅及全部店面歸a公司支配享受，部分住宅歸b公司享受。b公司享受的住宅按每平方米800元價格結算，b公司交納稅金后，余款作為投資利潤歸b公司所有，但若平均售價超過1000元時，超過部分雙方各享一半。工程竣工后，a公司還應補貼b公司工程管理費用等各種稅費及前期所受損失。合同還約定結算和擔保條款：工程竣工驗收后3個月內，a公司應付清b公司應收的結算款。a公司還將本歸其享有的部分店面抵押給b公司（后有進行登記，但訟爭店面不在抵押范圍）。

合同簽訂后，合作開發項目沒有辦理合建審批，a公司仍以自己名義辦理用地批復、項目立項批復、建設用地批準、建設用地規劃許可、建設工程規劃許可、施工許可及預售許可等手續，土地使用權也仍在a公司名下。對外發包工程，有的以a公司單獨名義、有的以b公司和a公司共同名義與施工單位簽訂工程施工合同。b公司有向其他部分購房戶收取了水電增容費等費用。b公司還和a公司就安置補貼款共同向部分產權主發出通知書。因a公司缺乏資金，b公司為其墊付了部分本約由其出資的前期工程費等款項，a公司還挪用了由b公司支付給第三方的部分押金款。雙方曾因“合作開發合同糾紛”訴至法院，后于8月28日調解結案，協議繼續履行原合作開發合同。雙方還多次因“投資款”或“墊付款”糾紛引發訴訟。

204月28日，a公司以自己名義與自然人甲簽訂《認購合同書》，約定預售本案訟爭店面，價款34.7萬元。簽訂后，甲交納定金5萬元、購房款5萬元。房屋竣工驗收后，a公司未依約交付店面。甲遂起訴，后雙方達成調解協議，由a公司返還定金和購房款并賠償損失，201月16日法院作出民事調解書。

年3月5日，a、b兩公司在代墊款糾紛案執行中達成協議，a公司同意將訟爭房抵債給b公司。3月8日，b公司辦理了預售合同登記備案。

甲以a公司隱瞞其與b公司合作開發及因雙方合伙債務糾紛，訟爭房已被法院查封的事實，甲是在不明真相下才同意調解為由，于1月7日對民事調解書申請再審，原審法院經審查決定再審。再審中，原告追加b公司為共同被告，請求二被告連帶承擔交付訟爭房并賠償遲延交房損失的責任。a公司同意甲的主張。

本案該如何處理？

二、問題。

1、甲與a公司簽約，而要求b公司承擔責任，這與債之相對性原則有否沖突？

5、假設認定合伙關系不成立，a、b兩公司將可能成立什么法律關系？

三、評析。

（一）債之相對性原則及其例外。

債之相對性原理，為學者和司法實踐所公認并遵循。從債的定義看，債權人請求相對人（債務人）為或不為一定的行為的權利和義務關系。從債的內容看，這一原則具體體現為合同相對性與侵權行為法上的“自己責任”。合同是當事人之間的法律，其效力僅及于當事人，侵權責任如無法律特別規定，也只能由侵權行為人自己承擔。這是傳統民法固守的原則。

但是，事實上合同不僅對當事人的權利義務產生變動，而且客觀上也會對其他人的利益間接產生影響，侵權行為不僅會對直接受害人而且客觀上也會使其他人間接受到損害。隨著經濟生活的進一步復雜化和社會關系的越來越相互依存，這種間接影響正在不斷地被放大，進而危及到社會秩序和正義的實質分配。在此情況下，債之相對性例外理論不得不應運而生，集中體現在合同第三人效力理論和侵權行為法上“替代責任”理論上。前者通說如涉他合同、代位權和撤銷權、第三人侵害債權，后者通說如雇主責任、法人侵權、產品責任等。如果拓寬視野，一些傳統的民法制度甚至也可以納入這個理論范疇來考察，如保證、合同轉讓、第三人履行等。債之相對性理論還在繼續發展之中，更多的“例外”情形正被學術界和司法界所認同，我國新近的立法和司法解釋可資佐證。如19建筑法設定了建筑施工人轉讓、出借資質的對外連帶責任，承包人轉包、違法分包的對外連帶責任，工程監理人的對外連帶責任。20最高院人身損害賠償解釋設定了社會活動人安全保障責任，定作人責任，建設工程發包、分包人責任，構筑物設計、施工人責任。這些責任都可視為合同效力的擴張。

本案爭議焦點在于合伙關系，而合伙關系的效力包括內部和外部兩方面，這其中就可能蘊含著債之相對性例外的精神，僅依據合同相對性原則，就斷言甲與b公司之間不具有直接的權利義務關系，恐怕過于簡單化，因此有必要作具體分析。

（二）合伙特質及事實合伙。

所謂合伙，《法國民法典》第1832條規定，“乃是兩人或數人約定以其財產或技藝共集一處，以便分享由此產生的利益及自經營所得利益的`契約”。《英國合伙法》第1條規定，合伙是“以營利為目的而從事業務活動的個人之間的建立的關系”。我國民法通則區分個人合伙與企業合伙型聯營，第30條規定，“個人合伙是指兩個以上公民按照協議，各自提供資金、實物、技術等，合伙經營、共同勞動。”第52條則規定，“企業之間或者企業、事業單位之間聯營，共同經營、不具備法人條件的，由聯營各方按照出資比例或者協議的約定，以各自所有的或者經營管理的財產承擔民事責任。依照法律的規定或者協議的約定負連帶責任的，承擔連帶責任。”從這些規定中，可以歸納出合伙的本質特征在于：1、合伙是“合同”關系。傳統民法將法律關系區分為“契約”關系與“合同”關系，前者當事人訂立合同的目的在于發生債權債務關系，雙方的利益、意思表示、權利義務方向均相對，最典型的如買賣關系；后者當事人訂立合同的目的在于確定共同投資、經營共同事業并從中共同獲利，雙方的利益、意思表示、權利義務方向平行、一致，最典型地就是合伙關系。2、有相對獨立的合伙財產，即如前述“以其財產或技藝共集一處”。合伙財產是合伙共有財產，德國和我國臺灣地區更是認為是公同共有。合伙人一旦出資，不得隨意分析或抽逃，對外負債也先以合伙財產清償，不足時才由合伙人負補充責任。3、具有團體性。我國民法通則將合伙作為民事主體制度看待而加以規定，臺灣地區及其他一些國家民法典雖然將其作為特定之債規定，但法理上也承認其為非法人團體。4、具有事業性或營業性。合伙人之間的結合是出于共同的事業或營業，往往并非一時一事，具有相對穩定性。

本案b公司辯稱，其與a公司不是“合伙”而是“協作”關系，并引用民法通則第53條關于合同型聯營之規定。但是，本案b公司與a公司簽訂《合作開發合同》，約定合作開發房地產項目，方式是聯合開發，a公司以土地使用權出資并負責合作項目的前期投資、辦理相關證件等，b公司負責其他全部資金投入。a公司因缺乏資金無力按合同約定支付前期費用，以借款的形式請求b公司墊付相關的前期投資款項，仍然是按合同約定履行合同義務的行為，屬共同經營的表現形式，僅是在雙方合作之外又以借款的形式在合作內部形成新的債權債務關系，不影響共同經營的性質。b公司按合同約定負責合作項目除前期投資外的全部投資，實際上履行了合同義務，按合同約定進行了投資，完成了共同經營的行為。共同經營中各自履行合同義務體現了合作雙方的分工，并非各自獨立經營，合作雙方分工的目的是一致的，即共同完成合作項目。該合作項目財產理應屬雙方共有，不因合作雙方內部約定分割歸屬各自所有而改變其性質。綜上，b、a兩公司合作開發已經形成事實合伙關系。至于所謂“協作型”聯營，并無法律上之特質，用合同法調整足矣，現行民法通則第53條之規定毫無必要，必為將來民法典所摒棄。

（三）合伙登記及合伙的法律認定。

但是，本案有一特殊情節，即本案中房地產開發項目沒有辦理合建審批，項目立項、用地、規劃、施工及預售等手續均還是由a公司以自己名義辦理，土地使用權也仍在a公司名下。那么，對合建審批及立項審批、土地使用權變更登記等的性質如何看待？首先，合建審批，根據最高法院的有關解釋，享有土地使用權的一方以土地使用權作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同不過是土地使用權有償轉讓的一種特殊形式。同理，這時的合建審批，也不過是國有土地使用權出讓許可的一種特殊形式。本案a公司擁有的土地使用權如果是劃撥地使用權，未經審批依法不能用于合伙出資，則僅因出資瑕疵，而在合伙人內部產生相應的違約或締約過失責任，不能對抗合伙外善意第三人。而至于項目立項等許可及土地使用權變更登記，對合伙關系是否成立，倒頗具意義。

合伙在形式上可以區分為契約型和組織型。組織型合伙表現為組成新的實體，進行商業登記，取得獨立字號，并對外公示。如我國經工商登記的個人合伙、合伙企業法中的合伙企業及中外合作經營企業法中的合伙型合作企業、外資企業法中的合伙型外資企業等，這些合伙組織受相應的商業立法的規制，應當進行商業登記。這種登記，一則具有證明的效力，二則具有公示的效力，三則使合伙組織取得特別法上的主體資格，四則便于工商、稅務等行政管理。而作為受民事普通法保護的“契約型”合伙，并不以登記為成立的形式要件，如最高院《關于貫徹執行民法通則若干問題的意見（試行）》第50條明確規定，“當事人之間沒有書面合伙協議，又未經工商行政管理部門核準登記，但具備合伙的其他條件，又有兩上以上無利害關系人證明有口頭合伙協議的，人民法院可以認定為合伙關系”。

契約型合伙是否成立，關鍵是考察其實質上是否具備合伙的特質，雖在形式上不以登記為要件，但如果未經登記可能否定其實質要件時，合伙關系倒有可能不予認定。比如，本案的合伙營業為特定的房地產開發，這種營業中的合伙財產必然表現為土地使用權及項目立項、規劃、施工及預售許可等上的“無形資產”。土地使用權仍在a公司名下，項目立項、規劃、施工及預售許可等手續只以a公司名義辦理，則該項目上的所有財產在法律上仍屬a公司單獨所有，本案b公司甚至還以項目上的財產以a公司為所有人名義，為自己設定了抵押權。因此，如果事實上的財產共有關系不予認定，自無合伙可言。無獨有偶，與房地產開發類似地，日本及我國臺灣地區礦業法均規定，共同礦業權設定呈請人得選用合伙組織，應擬定合伙契約并推定代表人由全體連署具呈。所以，我國現行法律對合作開發房地產中的合伙組織雖并無特別法上的規制，但項目立項、規劃、施工、預售許可及土地使用權登記等可能被視為具有合伙登記之功效，未履行這些手續，事實關系將可能難以在法律上得以認定。這一問題，歸結到理論上，是形式與實質的關系之爭。由于實在的法律規范未予“蓋棺定論”，司法實踐中，各地各級法院對此也認識不一，裁判結果各異。

（四）合伙代表權及間接代理。

假設認定合伙關系成立，a公司以自己名義對外與甲簽訂“商品房預售合同”，b公司是否也要承擔責任？這關涉到合伙之事務執行。內部關系而言，合伙事務，除合伙合同特別約定外，由合伙人全體共同執行，也可以約定由合伙人中數人共同執行，而通常事務則可以由有執行權的各合伙人單獨執行，內部關系準用委托合同關系。對外關系上，執行合伙人按照委托旨意，在受委托范圍內，對外從事合伙事務，當然代表其他合伙人。執行合伙人從事合伙事務，準用代理規定。通常情況下，執行合伙人應當以合伙或全體合伙人的名義，對外與第三人進行交易。但如果執行合伙人以自己名義對外交易的，筆者認為，亦應當適用間接代理的理論。執行合伙人因其他合伙人的原因對第三人不發履行義務，執行合伙人應當向第三人表明自己是在執行合伙事務并披露其他合伙人，第三人因此可以選擇執行合伙人或者全體合伙人主張權利。如福州某基礎工程公司與某貿易公司簽訂樁基工程施工合同，工程竣工后，貿易公司拖欠工程款，基礎公司便起訴。法院判令貿易公司償還工程款。但該貿易公司已停業多時，其法定代表人亦因涉嫌犯罪被公安機關羈押。基礎公司經查證，發現該案所涉房地產項目系由貿易公司與另一家房地產公司合作開發，有相關機關合作建房、立項等審批為證。基礎公司遂以該房地產公司與貿易公司合作建房為由，另行起訴該房地產公司，要求其承擔連帶責任，中院一審予以支持，高院二審維持。

（五）隱名合伙。

假設在法律上不予認定合伙關系，在此情形下，a、b兩公司仍可成立隱名合伙關系。關于隱名合伙，按照臺灣地區民法第700條的規定，是指“當事人約定，一方對于他方所經營之事業出資，而分享其營業所生之利益，及分擔其所生損失之契約。”該法第702條規定，“隱名合伙人之出資，其財產權移屬于出名營業人”對照b公司與a公司簽訂的《合作開發合同》及雙方共同辦理合建審批及立項等許可的實際情況，b公司完全符合隱名合伙人的特征。

在性質上，隱名合伙接近甚至等同于消費借貸（如借款）。惟消費借貸應返還同種同等同量之物，而隱名合伙以返還出資之價額為已足；消費借貸收取固定的利息，而隱名合伙參與利潤與虧損分派。但在理論上，隱名合伙也可不以分擔損失為必要（德日商法就采此說）；而消費借貸有時也可以約定，貸與人在確定利息之外參與利益分派或者以參與利益分派代替固定利息（這種消費借貸理論上稱為“分配的消費借貸”）。所以，基于隱名合伙不同于合伙的這種性質，各國均規定，隱名合伙人一般情況下僅以出資之限承擔責任，且因其出資已移屬于出名營業人，就出名營業人之行為，其與第三人不生權利義務關系。

（六）隱名合伙之表見出名。

隱名合伙人雖然一般不對外承擔責任，但在特定情形下卻要例外地承擔出名合伙人的責任。臺灣地區民法第705條就規定，“隱名合伙人如參與合伙事務之執行，或為參與執行之表示，或知他人表示其參與執行而不否認者，縱有反對之約定，對于第三人仍應負出名營業人之責任。”如隱名合伙人明示、默示地容許以自己的姓名或名稱用于出名營業人之商號，或以其商號用為出名營業人之商號時，外觀上即有被誤認為共同之事業。又如實際參與全部或一部事務之執行，參與之原因、是否有參與權限，亦非所問，但如明確以代理人或受雇人名義，則與此無涉。

至于是否要以第三人善意為必要，則有主觀說和客觀說之別。主觀說，認為第三人在交易時必須有理由相信隱名合伙人是出名合伙人，并基于這種信賴才與出名合伙交易。如臺灣學者史尚寬解釋，“蓋此時與出名營業人為交易者，誤以為共同事務或誤以隱名合伙人為出名營業人而為交易，為保護第三人之利益，而適用禁反言之原則。”客觀說，則認為不問第三人是否善意，只要隱名合伙人客觀上有使人誤認之行為足矣。

本案合同簽訂后，在客觀上，b公司有和a公司共同與施工單位簽訂工程施工合同，有向其他購房戶收取了水電增容費等費用，有和a公司就安置補貼款共同向部分產權主發出通知書，還和a公司多次分別以“合作開發合同”、“投資款”、“墊資款”名義引發訴訟，為社會公眾所知。在主觀上，甲與a公司簽約時顯然并不認為b公司參與合伙（否則第一次起訴時就應當將b公司列為共同被告），直到后來才以a公司隱瞞“合作開發”等事實為由申請再審。因此，如依客觀說，b公司顯然已經構成表見出名。如依主觀說，則難以認定，除非甲能證明，其與a公司簽約時，已相信或有理由相信b公司與a公司是合伙關系，并基于對b公司的信賴才與a公司簽約，或許能說服法官，認定b公司構成表見出名。這樣，b公司則要與a公司對甲承擔無限連帶責任，對內則仍以隱名合伙人資格保有對a公司的追償權。只是此時的對外連帶責任，在性質上不同于顯名合伙的情形，而是屬于一種“不真正連帶責任”。

附帶一個問題，即使表見出名合伙關系也不成立，且訟爭房已最終過戶給b公司，()b公司還能主張善意取得？傳統的善意取得理論只適用于動產，不動產善意取得的法律依據何在？再有，預售登記是否具有物權變動效力？這些屬于物權法上問題，受主旨所限，本文不作討論。

回顧開篇問題，甲與a公司個別簽約，無特別情形只能要求相對人a公司承擔合同上責任，這是債之相對性原則的體現。但是，如能認定b公司與a公司系合伙關系，則依據合伙和間接代理的對外效力，b公司需承擔連帶責任，這體現了“例外”。如果合伙關系不成立，b公司作為隱名合伙人，只就其出資行為，與出名營業人產生合同關系，這又體現了債之相對性“原則”。即使只是隱名合伙，b公司還有可能因其表見出名而仍然對甲承擔連帶責任，這也體現了“例外”。但甲如不能證明其為善意，便又回到了債之相對性“原則”。因此，本案處處體現著“原則”與“例外”的辯證過程，簡單地依據債之相對性原則，不足以解釋經濟生活的復雜性和人與人之間的依存關系，尤其是在房地產開發這類事關公共利益和廣大消費者權益的事務。

最后，以本案的裁判結果作為結語：本案某中院一審支持甲的全部訴求。b公司不服上訴。高院認為a、b兩公司雖然存在內部合作關系，但該合作未辦理合建審批和土地使用權變更登記，合作項目所有政府部門的批準文件均在a公司名下，a公司有權以名義與甲簽約，根據合同相對性原則，甲與b公司之間不具有直接的權利義務關系。由于原調解書生效后，a公司以房抵債給b公司，b公司依約取得訟爭房，并辦理了預售登記備案，該權利足以對抗甲的債權，甲已在法律上不能取得訟爭房。據此，高院二審改判a公司返還甲購房款并支付違約金，駁回甲對b公司的訴求。

于是，妹夫、弟媳，甚至遠在農村的侄子的名字都被寫進了集資建房的名單。

集資建房的名單上莫名其妙多出幾個陌生的名字，辦事處的干部職工不禁向吳潤蘭提出疑問，她解釋道：“這些都是關系戶，是必須優惠、怠慢不得的。”

雖然吳潤蘭暗地里為自己撈了不少好處，但表面上，她還是為干部職工解決了住房難的問題。為此，1995年底，中街辦事處摘取了“全國街道之星”的桂冠。而吳潤蘭，也因此登上了“廣西自治區勞動模范”的領獎臺。

d卸任在即，她拿公款行“善心”，實際為了自己狠撈一把。

盡管吳潤蘭自以為撈錢的手段很高明、很隱秘，但群眾對她的所作所為仍然有所察覺，大家紛紛向有關部門反映情況。為查清問題，海城區黨委決定，將吳潤蘭調離中街辦事處工作。

一聽到這個消息，吳潤蘭可坐不住了。她沒有深刻反思自己的問題，反而馬上想到，得想方設法，在離職前再狠狠地撈上一把。

吳潤蘭先是盯上了辦事處的公款。她找到馮仁表和李振英，裝出一副關心下屬的樣子，說：“我快要離開辦事處了，現在財務上還有點兒錢，拿出來我們幾個人分了吧，每人5000元。”

話是這么說，其實吳潤蘭心中另有打算。1998年8月8日，吳潤蘭叫會計、出納提取公款6．6萬元，三人平分，之后又將一萬元分給了馮仁表、李振英二人。馮、李各領5000元后，心中還對吳潤蘭充滿了感激之情。

私分完公款，吳潤蘭還想再撈一把。于是，她自然想到了多年的老朋友陳呂。此時，陳呂已有好長時間在外承包工程，可辦事處與他還有好多工程款未結。吳潤蘭心想，何不趁給陳呂結算工程款之機，從中再撈一筆呢。

于是，吳潤蘭給陳呂打去電話，對他說：“我在離開辦事處之前，一定想辦法付清欠你的工程款。但我裝修房子，急需錢用，你能不能先借給我3萬元用用……”

明知吳潤蘭“借”字的含義，陳呂仍然無法推辭，只好一口答應下來。

1998年8月24日，陳呂到辦事處來結工程款。按照吳潤蘭的指示，出納鐘某從給陳呂的工程款13．44萬元中，直接扣下3萬元交給了吳潤蘭。

正當吳潤蘭與她的同伙得意忘形地不斷撈取錢財時，北海市海城區檢察院反貪局接到舉報，對吳潤蘭立案偵查，不久即查清了其涉嫌貪污、受賄的犯罪事實。2003年7月9日，吳潤蘭和她貪婪的伙伴，一起走上了法庭的被告席。

同年10月8日，廣西北海市中級法院終審以吳潤蘭犯貪污罪、受賄罪，數罪并罰判處有期徒刑十三年；以馮仁表犯受賄罪，判處其有期徒刑二年；以李振英犯受賄罪，判處其有期徒刑二年，緩刑二年；以會計王大燕犯貪污罪，判處其有期徒刑二年，緩刑二年。

糾紛案買賣合同（精選23篇）篇十四

鹿城區人民法院：

答辯人：黃香珍，女，1962年12月7日出生，漢族，身份證號330302621207362，住浙江省溫州市鹿城區龍泉巷10弄9幢201室，聯系電話0577-88500367。

管理和經營的房屋可以依法出租。而且根據合同法的意思自治原則，所以可知，答辯人黃香珍與陳意澤之間的租賃協議是有效的，他們屬于租賃合同關系。因此，答辯人對原告的訴訟請求完全不接受，現提出依法處理本案的主張：答辯人與被告陳意澤之間只存在店面租賃合同關系，因此不需要為被告的經營行為承擔責任，其次，答辯人與被答辯人之間沒有利害關系，不具有被告主體資格，請求法院駁回被答辯人林永疇對答辯人黃香珍的起訴，望法院裁判時予以考慮。

證據和證據來源：

1.租賃協議書，證明答辯人與陳意澤之間是店面租賃合同關系。

2.被租賃的房屋照片，證明房屋的實際情況。

3.司法鑒定機關出具的鑒定書，用于證明被答辯人所提供的收據中的簽字并非黃香珍所簽。

此致

鹿城區人民法院。

答辯人：黃香珍。

二〇一二年十二月七日。

附項：

(l)本答辯狀副本x份。

(2)證物或書證xx（名稱）x件。

次承租人對租賃物造成的損失由承租人賠償，法律未規定出租人與次承租人之間的權利義務關系。因此，出租人與次承租人之間不可能存在權利義務關系。

4、房屋轉租不是房屋租賃權的轉讓。租賃權轉讓是指承租人將租賃權轉讓給第三人，承租人退出租賃關系，而租賃關系存在于受讓人與出租人之間。而在房屋轉租中，承租人不退出租賃關系，而租賃關系存在于受讓人與出租人之間。而在房屋轉租中，承租人不退出租賃關系，仍然承擔租賃合同的權利義務，轉租與租賃權轉讓在法律性質上是不同的。

第十四條營業執照及其副本和臨時營業執照不得轉借、出賣、出租、涂改、偽造。

對個體工商戶轉借、出賣、出租、涂改營業執照及其副本和臨時營業執照的，沒收其非法所得，可以并處五千元以下的罰款，情節嚴重的，應吊銷其營業執照及其副本或臨時營業執照。

個體工商戶違反本條例第七條、第九條、第十條、第十一條、第十三條、第十九條的規定，由工商行政管理機關根據不同情況分別給予下列處罰：

（一）警告；

（二）罰款；

（三）沒收非法所得；

（四）責令停止營業；

（五）扣繳或者吊銷營業執照。

以上處罰，可以并處。

違反治安管理的，由公安機關依照有關規定處罰；觸犯刑律的，依法追究刑事責任。

合伙債務。

《民法通則》第三十五條合伙的債務，由合伙人按照出資比例或者協議的約定，以各自的財產承擔清償責任。

合伙人對合伙的債務承擔連帶責任，法律另有規定的除外。償還合伙債務超過自己應當承擔數額的合伙人，有權向其他合伙人追償。

第五十二條企業之間或者企業、事業單位之間聯營，共同經營、不具備法人條件的，由聯營各方按照出資比例或者協議的約定，以各自所有的或者經營管理的財產承擔民事責任。依照法律的規定或者協議的約定負連帶責任的，承擔連帶責任。

《民通意見》47．全體合伙人對合伙經營的虧損額，對外應當負連帶責任；對內則應按照協議約定的債務承擔比例或者出資比例分擔；協議未規定債務承擔比例或者出資比例的，可以按照約定的或者實際盈余分配比例承擔。但是對造成合伙經營虧損有過錯的合伙人，應當根據其過錯程度相應的多承擔責任。

48．只提供技術性勞務不提供資金、實物的合伙人，對于合伙經營的虧損額，對外也應當承擔連帶責任；對內則應按照協議約定的債務承擔比例或者技術性勞務折抵的出資比例承擔；協議未規定債務承擔比例或者出資比例的，可以按照約定的或者合伙人實際的盈余分配比例承擔；沒有盈余分配比例的，按照其余合伙人平均投資比例承擔。

53．合伙經營期間發生虧損，合伙人退出合伙時未按約定分擔或者未合理分擔合伙債務的，退伙人對原合伙的債務，應當承擔清償責任；退伙人已分擔合伙債務的，對其參加合伙期間的全部債務仍負連帶責任。

《合伙企業法》第二條本法所稱合伙企業，是指依照本法在中國境內設立的由各合伙人訂立合伙協議，共同出資、合伙經營、共享收益、共擔風險，并對合伙企業債務承擔無限連帶責任的營利性組織。

第四十五條入伙的新合伙人與原合伙人享有同等權利，承擔同等責任。入伙協議另有約定的，從其約定。

入伙的新合伙人對入伙前合伙企業的債務承擔連帶責任。

第五十四條退伙人對其退伙前已發生的合伙企業債務，與其他合伙人承擔連帶責任。

第六十三條合伙企業解散后，原合伙人對合伙企業存續期間的債務仍應承擔連帶責任，但債權人在五年內未向債務人提出償債請求的，該責任消滅。

《律師法》第十八條律師可以設立合伙律師事務所，合伙人對該律師事務所的債務承擔無限責任和連帶責任。個體工商戶營業執照不得轉借、出賣、出租，違反規定將沒收其非法所得，并處5000元以下罰款。個體工商戶改變字號名稱、經營者住所、組成形式、經營范圍、方式、場所等項內容應當向原登記的工商行政管理機關辦理變更登記。未經批準，不得擅自改變。個人經營的個體工商戶改變經營者時，應當重新申請登記。新的經營者想要延用原執照上的字號名稱，必須等原執照注銷滿一年后方可提起申請。想要盤店創業市民，一定要先到工商部門詢問清楚，以免在交易中受騙。

/05zjnews/system/2010/03/31/。

糾紛案買賣合同（精選23篇）篇十五

在現代社會，各種糾紛時有發生，尤其是買賣糾紛更是經常發生。在現實生活中，我們常常看到買賣雙方之間因為一些事情無法達成一致，甚至訴諸法律解決分歧。在經歷了一場買賣糾紛案件的過程之后，我深深地體會到了一些道理。本文將從不同的角度來談談我對買賣糾紛案件的一些心得體會。

第二段：買賣雙方應增強溝通和了解。

買賣糾紛的根本原因在于買賣雙方之間信息不對稱，或者說雙方沒有在買賣合同上明確規定清楚。因此，在進行買賣時，雙方應該增強溝通和了解，確保雙方都能理解合同條款。這不僅可以預防訴訟引發，同時也可以確保在法律面前自己的合法權益得到保護。同時，買賣雙方要對貿易法律法規有一定的了解，以免造成不必要的誤解和糾紛。

第三段：合同要書寫規范詳細。

合同是買賣糾紛的關鍵證據，以前制定的合同條款往往比較簡單，容易出現漏洞，導致訴訟引發。因此，在合同的書寫上，應該特別注意規范和詳細。條款要簡練明了，確保雙方的權益都能照顧到，而且要認真核對是否漏洞，避免引起不必要的誤解和矛盾。這樣，即使在將來出現爭議，判決的基礎也能更加明確。

第四段：制定合同要實際，不要過于理想化。

有時，合同的規定過于理想化，忽略了實際情況，也會給訴訟打官司埋下隱患。在合同的制定上，要考慮買賣雙方的實際情況，做到量力而行，不要超過自己的能力范圍。同時，也要充分了解對方的情況，在條款的制定上囊括雙方的情況，對方也應該如實反饋自己的情況。

第五段：誠信是買賣交易的基礎。

最后，我認為誠信是買賣交易的基礎。買賣雙方在交易時，應本著公平、公正、公開、誠信的原則，向對方提供真實、準確、全面的信息，規避引發糾紛的關鍵問題。另外，雙方之間也要互相尊重，理解對方的處境，積極溝通處理問題，才能避免買賣糾紛的發生。

總結。

通過這次經歷，我認為在買賣糾紛案件中，買賣雙方要加強溝通和了解，制定詳細規范的合同，不要把合同過于理想化，同時要本著誠信的原則，確保交易的公平、公正、公開，盡可能避免引發糾紛。我們要牢記這些經驗，讓糾紛不再發生。

糾紛案買賣合同（精選23篇）篇十六

上訴人（一審原告）：

住址：

被上訴人（一審被告）：xx建設發展有限公司。

法定代表人：

住所：xx市xx路號xx大廈層。

上訴人因與被上訴人商品房購銷合同糾紛一案，不服xx市xx區人民法院20年月日（20）*民初字第號民事判決書，現提出上訴。

上訴請求。

1、改判支持上訴人的全部訴訟請求。

2、判令被上訴人承擔本案全部訴訟費用。

事實與理由。

一、一審判決未予認定被上訴人的違約行為，系屬認定事實不清。

依據雙方簽署的商品房購銷合同，被上訴人負有辦理房屋權屬登記的義務。但是，被上訴人委托不具備資質的機構進行測繪，并將成果提交不動產登記主管機構，此后因相關爭議接連發生了一系列的訴訟，直到20年月日才由有權行政機關審核并通過20年月日的.測繪成果。最終測繪成果表明，被上訴人原委托機構進行測繪所取得的成果有誤，訴爭房產實際建筑面積少于原登記建筑面積。

被上訴人未能審慎審查受托測繪機構的資質，無視委托不具備資質機構進行測繪可能導致測繪成果有誤的后果，其錯誤行為有悖于誠實信用原則，已經違反了商品房購銷合同中所規定的辦理房屋權屬登記義務。一審判決未予認定該違約行為，系屬認定事實不清。

二、一審判決未判令自上訴人支付購房款之日起算利息損失，系屬適用法律錯誤。

首先，如前所述，被上訴人存在不委托有資質機構進行測繪的違約行為。依據商品房購銷合同所確定的辦證期限，被上訴人本應至遲在此期限之前提交合法有效測繪資料以充分履行辦證義務。

其次，已如一審判決所認定，據合法有效測繪成果，上訴人所購訴爭房產實際建筑面積少于原購房面積，并多支付了購房款。相應地，自支付購房款之日起，上訴人便因多支付的購房款而遭受利息損失。

上訴人認為：正是被上訴人的違約行為，才最終導致了上訴人遭受利息損失，因此，依據合同法第107條等有關規定，被上訴人應賠償上述利息損失。一審判決適用法律錯誤。至少，一審法院應當判令被上訴人賠償自辦證期限屆滿之日起的上訴人利息損失。

三、一審判決認為被上訴人承擔上訴人契稅損失依據不足，系屬適用法律錯誤。

契稅損失確系被上訴人之違約行為造成，自應負相應之法律責任。上訴人維權的請求權基礎有多種，有權選擇行使其中之一，向稅務部門主張退賠的可能性的存在不導致被上訴人違約責任的豁免，上訴人主張權利也不以稅務部門不予退賠為前提條件，而且，被上訴人承擔賠償責任后，也可基于有關判決及賠償的事實向稅務部門辦理退稅。上訴人依據合同法第107條等有關規定主張契稅損失及相應利息損失的法律依據充分。

一審判決忽視了上訴人主張的是契稅損失賠償而非超額征收契稅的返還，直接以稅收單位并非被上訴人為由認定上訴人之訴訟請求沒有依據，顯然混淆了上訴人與稅務部門的稅收征管法律關系與訴爭雙方之間的合同權利義務關系這兩個不同的法律關系。上訴人依據合同關系主張損害賠償并無不妥。

總之，一審判決未能認定被上訴人存在的違約行為，未能判令被上訴人賠償上訴人的購房款利息損失、契稅損失及相應的利息損失，認定事實不清、適用法律錯誤。上訴人為此向貴院提起上訴，請應予改判支持上訴人的一審全部訴訟請求。

此致

xx市中級人民法院。

上訴人：

糾紛案買賣合同（精選23篇）篇十七

答辯人因與原告__房屋租賃合同糾紛一案，提出如下答辯意見：

一、答辯人不是原告房屋的承租人，原告的起訴主體錯誤，應予駁回。

1、12月1日，原告與__公司簽訂《房地產租賃合同》，合同期限自月1日至12月1日。簽約雙方于年12月12日辦理了備案登記。__公司在租賃原告的房屋后，將公司注冊地址遷移到該房屋內，并在該房屋內開展經營活動。(見證據《房地產租賃合同》、營業執照)合同期滿后，__公司繼續使用原告出租的房屋，并繼續向原告支付租金，原告在開具給__公司的收據上，交款人寫的也是“__公司”。由此可以說明，原告出租房屋的承租人是__公司，原告與__公司之間存在租賃關系。(見證據〈收款收據〉)。

2、被告是__公司的法定代表人，有權代表__公司對外簽訂合同。原告與__公司簽訂的《房屋租賃合同》，就是被告代表__公司與原告簽訂的，該合同的實際承租人是__公司。理由如下：

a、原被告簽訂合同時，原告與__公司的房屋租賃合同仍在有效期內，雙方沒有辦理任何解除合同的手續，原告也沒有將房屋從__公司手中收回來，并交給被告本人。

b、原告是__公司的法定代表人，代表__公司與原告簽訂了第一份租賃合同。這第二份合同也是代表__公司與原告簽訂。

c、原告證據《委托書》、《欠租款單》和《解除合同的結算單》可以證實，原告明知承租房屋的是__公司。

d、原告自208月至207月，都是向__公司開具《收款收據》收取租金，從來就沒有向被告個人開具收款收據，也沒有向被告個人要過租金。

e、原告此前與此后開出的租金收據，均是開給__公司的，但因原告至今仍扣押__公司的保險柜等辦公用品，這些收據都被原告扣押，無法當庭舉證。

房屋的實際承租人。如果原告堅持認為2006年11月16日簽訂的《房屋租賃合同》，是原告與被告個人簽訂的話，則該合同是一份沒有實際履行的合同，該合同對實際承租人__公司沒有任何約束力。

三、被告作為承租人的`法定代表人，愿意在這里說明__公司與原告之間租金結算的有關事宜：

a、被告自始至終都是代表__公司承租原告的房屋。被告本人沒有私下租賃原告房屋的需要，也沒有私下使用原告的房屋。

物品，受到嚴重損失。該損失__公司將另案與原告解決。原告換鎖對本案產生的最直接后果就是，被告要用的證據被原告控制，無法及時在本案中舉證。原告換鎖的事實有__可以作證，證人現已在法庭外等候，請求法庭在質證階段傳喚作證。

c、由于原告在6月23日不讓__公司使用出租房屋，__公司應付給原告的租金應該計算至206月23日。考慮其他情況，被告在此代表__公司表態，同意結算到6月底，即按__公司出具給原告的《欠租款單》上的金額結算，應付原告租金為18600元。

d、由于原告在接受了__公司的《欠租款單》，同意在月底收取欠付的租金后，又提前單方收回房屋，扣押物品，原告無權沒收__公司的保證定金。且根據原告與__公司簽訂的第二份房屋租賃合同，__公司交給原告的是租賃定金，而不是保證定金。原告無權沒收__公司的租賃定金。__公司結算租金時，應當扣除已交的8400元租賃定金。

糾紛案買賣合同（精選23篇）篇十八

本所在1月3日受廣州是姚女士委托受理和廣州某某物資有限公司(負責人：汪某某)湖南某某正機械工程有限公司(負責人：楊某某)租賃合同經濟糾紛案件起訴狀。

訴訟請求：

2、請求判令兩被告承擔本案的.全部訴訟費和律師費。

事實和理由：

原告擁有德馬格qtg6010自有產權起重機兩臺，于2012年8月31日與被告二廣州某某物資有限公司簽訂塔機出租合同，分別于3月31日。雙方約定的租金結算方式為每滿一個月(30日的當日)支付本月的塔機租金，月租金為前5年1萬元/月，后三年0.7萬元/月。如被告二廣州某某公司不能按期支付原告租金，則每拖延一日應承擔所拖欠金額1%的滯納金。后被告二廣州某某物資有限公司被被告一湖南某某正機械工程有限公司收購合并，原被告二的有關經營業務和權力義務由被告一承擔。原告與二被告三方就塔機出租事宜簽訂了《補充協議》，一致同意兩份塔機出租合同的承租方由被告二變更為被告一，被告二原有的權力義務均由被告一享用和承擔。現兩臺塔機的租金兩被告分別支付到2012年8月31日和2012年8月5日，此后兩被告一直未再支付租金。原告為維護自身的合法權益，特訴諸法律，要求兩被告支付拖欠的租金310000元及拖欠租金的滯納金。請求人民法院早日依法判決為感!

此致

廣州市天河區人民法院。

糾紛案買賣合同（精選23篇）篇十九

1992年5月23日，經中國人民銀行某省分行發文正式批準，被告供銷公司向社會發行融資債券6000萬元，年息9.027%，期限一年，時間從1992年5月30日至1993年5月30日，由證券公司包銷，雙方簽訂了包銷合同，包銷合同由化學廠提供擔保。合同簽訂后，原告證券公司按期將6000萬元人民幣劃至供銷公司指定的帳戶，將融資債券對外銷售。合同期滿后，供銷公司沒有兌付全部本金，利息部分只付了270萬元，尚欠原告本金及利息6334.32萬元。證券公司訴至法院，請求判令被告償還到期本息，并承擔違約責任。?法院認為，被告供銷公司與原告證券公司簽訂的關于融資債券協議書，經中國人民銀行省分行批準，根據國務院發布的《企業債券管理暫行條例》第4條的規定，協議合法有效。供銷公司沒有按協議規定償付到期的全部本息，違反了上述《條例》第8條關于“債券持有人有權按期取得利息、收回本金”的'規定。依照《民法通則》第112條第2款的規定，供銷公司應承擔違約責任，按協議書約定，在原利率基礎上加罰10%.被告化學廠擔保合同意思表示明確，擔保合法有效，應承擔連帶責任。

［案例來源：《最高人民法院公報》1995年第1期］?

［辦案要點］?這是一起融資債券糾紛案。正確辦理此類案件的關鍵是要分清證券公司和供銷公司的法律關系，實際上，證券公司和供銷公司間存在緊密相聯的兩種法律關系。

一是證券包銷法律關系。證券包銷是指證券承銷商以銷售為目的，將證券發行人發行的證券全部或部分購進再行銷售，或在銷售期限屆滿時將其承銷未售出的證券自行認購。

二是因證券公司持有供銷公司債券而形成的債權債務關系。企業債券是企業向投資者出具的、約定在一定時期內還本付息的有價證券，它是一種債務憑證，債券的持有者為債權人，債券發行者為債務人。本案證券公司履行了其與供銷公司間的包銷合同后，持有了供銷公司發行的債券，自然證券公司就成了供銷公司的債權人，在債券到期時，證券公司有權要求供銷公司還本付息，如果逾其不還，供銷公司還應承擔違約責任。

糾紛案買賣合同（精選23篇）篇二十

本文系真實案例，為北京市第二中級人民法院唐延明先生為本刊特別提供。

4月28日，賈某委托被上訴人某營業部作為有價證券買賣的受托人在某營業部提供的委托買賣有價證券承諾書上簽字。該承諾書載明：本人自愿接受《業務條款》的全部內容，且將該條款歸入并成為本承諾書的一部分。《業務條款》載明：凡使用密碼進行的一切交易均是有效委托，由此產生的一切損失由客戶自負。同日某營業部為賈某開立了委托買賣證券資金專用帳戶，賈某遂開始委托其丈夫杜某在某營業部為大、中專戶提供的交易場所里下達委托交易指令，買賣股票。9月18日杜某查詢得知209月12日，有人從某營業部提供的專戶室兩臺電腦自助委托終端下達委托交易指令，將股東姓名為賈某的12000股愛建股份（600643）和10000股華東醫藥（0963），并于當日分兩次買入17000股銀廣夏（0557）。賈某以某營業部對其股票被盜賣盜買及不能使其及時減少損失負有責任為由訴至法院，要求某營業部返還12000股愛建股份和10000股華東醫藥及自被倒賣之日起至返還之日期間發生的紅利和送股；賠償資金45231.72元及其被盜賣之日起至返還之日期間發生的利息；賠償手續費2532.29元、印花稅2894.03元及過戶費12元；支付精神賠償金80000元。

二、判決要旨。

原審法院認為，證券公司接受投資者及客戶的申請，為客戶開立委托買賣證券資金帳戶，就與客戶之間建立了行紀合同關系。在此關系中證券公司的主要義務是為客戶提供行紀服務。行紀服務是證券公司接受客戶委托，以自己的名義為客戶在證券交易市場進行有價證券的買賣并為客戶提供相關的服務。證券公司與客戶建立行紀合同關系后，客戶的每一筆交易都是經過客戶自己下達委托交易指令，證券公司接受委托并驗明身份、驗證資金和證券后，使用自己的交易席位，將客戶委托的內容傳達至交易所，經集合競價完成。這一程序的啟動，是客戶的委托交易指令。本案所涉股票買賣的委托交易指令下達形式是駐留委托。賈某為排除本案所涉以駐留委托形式下達委托交易指令進行買賣股票的自為行為，提交、出示了她自己與其丈夫單位的證明，這一證據不能采信，理由是這一證據的內容忽略了細節，用書面形式表達言詞內容證據的細節往往是此類證據的核心。

由于我國目前尚無能從事軟件安全鑒定的部門，在這種狀態下，僅憑客戶的懷疑，沒有科學的結論為基礎支持就推定計算機網絡系統不安全是不當的，這種推斷，既不令人信服，也不利于證券市場的正常運行，因此，對賈某要求某營業部電腦網絡系統不安全應承擔責任的主張不予支持。對于賈某主張的是盜賣盜買，因其不能排除自身因密碼失竊發生的盜賣盜買股票的可能，又不能進一步提出證據，不予支持。賈某主張的某營業部未盡到管理職責導致股票被盜買盜賣也未能提供充分的證據，不予支持。同時，對于賈的交易情況，某營業部也沒有通知的義務。賈某關于《業務條款》?quot;凡使用密碼交易產生的一切損失由客戶自負“是加重客戶責任的格式條款應無效的主張也不能成立。綜上所述，原審法院依據《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第一款、第二款的規定，判決：駁回賈某的訴訟請求。

二審法院（北京市第二中級人民法院）經審理查明，原審法院查明事實屬實，雙方當事人亦無異議，本院予以確認。二審法院認為，在股票交易過程中，股票委托交易指令均由客戶下達，而客戶自行設置的密碼是客戶進入網絡系統從事股票委托交易指令下達的身份證明，也是電腦自動識別客戶的依據。使用該密碼交易所產生的后果由客戶承擔，妥善保管密碼、防止密碼失密是客戶的基本義務和責任。因此，賈某與某營業部之間簽訂的委托買賣有價證券承諾書中約定凡使用密碼進行的一切交易均是有效委托，由此產生的一切損失由客戶自負的有關條款并未加重或擴大客戶責任。雖然某營業部認可賈某和其丈夫杜某當天未在某營業部專戶室現場，也認可下達委托交易指令的電腦自助委托終端不是賈某通常使用的電腦終端，但僅能證明賈某和其丈夫杜某沒有親自操作下達委托指令，不能排除賈某委托其他代理人進行操作或因賈某自身原因導致密碼失密的可能，現賈某無證據證明本案股票交易的委托指令是某營業部竊取其密碼或利用自身技術服務優勢所為，也不能向法庭提供因某營業部電腦交易系統不安全或管理不善致使他人侵入系統或破解其交易密碼進行涉案股票買賣的相應證據。因此，賈某要求某營業部承擔其股票被盜賣盜買的民事賠償責任，缺乏證據，本院不予支持。綜上，賈某的上訴主張，均不成立。原審判決處理正確，應予維持。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決駁回上訴，維持原判。

三、本案審判中需要研究的主要問題。

1、賈某與某營業部之間的主要權利義務關系是什么？

2、《業務條款》的規定是否系擴大賈責任的格式條款，是否有效？

3、本案的舉證責任如何分擔？

4、賈是否完成了舉證責任？

四、法理評析。

（一）賈某與某營業部之間的主要權利義務關系。

賈某簽訂的作為承諾書組成部分的《業務條款》載明：凡使用密碼進行的一切交易均是有效委托，由此產生的一切損失由客戶自負。賈某認為該條款是某營業部加重客戶責任的格式條款，根據合同法的有關規定屬于無效條款。判斷該條款是否有效的關鍵是看該條款的規定是否加重了客戶的責任。加重客戶責任是不應由客戶承擔的義務強加在客戶身上或將客戶的義務擴大化。證券公司與客戶建立行紀合同關系后，客戶的每一筆交易都是經過客戶自己下達委托交易指令，證券公司接受委托并驗明身份、驗證資金和證券后，使用自己的交易席位，將客戶委托的內容傳達至交易所，經集合競價完成。這一程序的啟動，是客戶的委托交易指令。目前我國委托交易指令下達的形式有當面委托、電話委托、傳真委托、函電委托、自助委托等多種。本案所涉股票買賣的委托交易指令下達形式是駐留委托。駐留委托是客戶或客戶的委托代理人，在證券公司提供的交易場所或專戶室設置的電腦自助委托終端，用客戶本人資金帳號和客戶自己設定的交易密碼下達委托交易指令的一種自助委托形式。證券公司對于以自助委托方式下達委托交易指令的報盤、交易采用無形交易席位進行。無形交易席位是證券公司的電腦系統與證券交易。

所相聯網而無須駐場交易員，客戶委托交易指令下達后的身份確認、驗審資金、證券、報盤都是由電腦完成。電腦對客戶身份確認的依據是客戶交易的密碼和資金帳號，客戶下達的委托交易指令在電腦審查確認后，由前置終端處理機和通信網絡自動傳送到交易所主機進行集合競價。駐留委托的交易指令下達形式決定了客戶自行設置的密碼是客戶進入網絡系統從事股票委托交易指令下達的身份證明，也是電腦自動識別客戶的依據。使用該密碼交易所產生的后果由客戶承擔是這一交易指令下達方式的基本要求。眾所周知，客戶自行設置的密碼是客戶進入網絡系統從事委托交易指令下達的身份證明，也是電腦自動識別客戶的根據。正因如此，使用密碼交易的后果由客戶承擔是客戶不容置疑的最基本的義務。這一義務既無強加也無擴大。履行這一義務，不僅是客戶進入證券交易市場，使用計算機系統下達委托交易指令從事委托交易的前提，也是證券交易市場的交易規則，更是科技高度發展，計算機網絡普遍應用時代證券市場安全運行的保障。因此，賈某與某營業部之間簽訂的委托買賣有價證券承諾書中約定的.凡使用密碼進行的一切交易均是有效委托，由此產生的一切損失由客戶自負的有關條款并未加重客戶的責任，而是雙方當事人的真實意思表示，合法有效，因此，賈某的主張該條款無效不能成立。駐留委托的方式決定了賈某提出?quot;某營業部未經其指令賣出其帳戶上的股票屬無權代理行為，違反了保護其帳戶資金及證券安全的法定義務”的上訴理由難以成立。

（三）本案的舉證責任分擔問題。

賈某認為本案所涉交易是在被上訴人某營業部提供的場地、并利用被上訴人提供的交易系統和交易方式進行的，被上訴人作為服務提供者，應擁有完整和準確的服務記錄。法院應當要求被上訴人承擔證明本案交易是否是上訴人所為的舉證責任。在通常情況下，我國民事訴訟采取“誰主張，誰舉證”的原則，只有在最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》若干問題的意見第74規定的情形和最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第4條規定的情形下才適用舉證責任倒置的原則。由于本案情形并不屬于法律規定的情形，因此，關于舉證責任的分擔應適用“誰主張，誰舉證”的原則，故賈某和某營業部必須就自己的主張提供相應的證據。本案賈某試圖追究某營業部的侵權責任，根據我國民法理論，承擔侵權責任的條件是：侵權行為的存在、行為人主觀上有過錯、損害事實的存在、侵權行為與損害的發生具有因果關系，這四個要件可謂卻一不可。按照“誰主張，誰舉證”的原則，賈某必須就以上四方面提供充分的證據，才能使自己的主張獲得法院的支持。在本案中，賈某提交的證據包括股東帳戶卡、與某營業部簽訂的指定交易協議書、9月18日打印的歷史委托明細查詢表、交割單、資金對帳單、單位出具的賈某夫婦年9月12日上班的證明以及裴泰宏和初狀的證人證言。賈某單位出具的證明可以表明其夫婦二人在發生銀廣夏盜買盜賣的當天均不在現場，但是，這個證據的證明力非常有限，它只能證明賈某夫婦沒有親自操作下達委托指令，單憑股票查詢單、交割單、資金對帳單只能證明股票買賣的事實，只能證明賈某財產受到損失，只能證明損害事實的存在。而造成損失的可能性有多種，一是賈某夫婦委托其他代理人進行操作；二是賈某因自身原因導致密碼失密；三是某營業部違規操作，盜買盜賣股票；四是其他投資者利用交易軟件存在的問題破譯密碼進行操作。由于賈某提供的證據職能證明沒有親自進行涉案股票的買賣，但是，無法排除其委托他人進行操作或因其自身原因導致密碼失密的可能，同時，也無證據證明本案股票交易的委托指令是某營業部竊取其密碼或利用自身技術服務優勢所為，也不能提供因某營業部電腦交易系統不安全或管理不善使他人侵入系統或破解其密碼進行涉案股票買賣的相應證據。因此，賈某盡管蒙受了損失，卻不能證明侵權行為的存在。由于難以完成證明侵權行為存在的舉證責任，賈某追究某營業部侵權責任已經失去了基礎；關于某營業部存在主觀過錯一項，賈某指出“因某營業部作為證券公司管理混亂，不僅未履行保證投資者帳戶內資金、股票安全，提供投資者一個安全防范嚴密、管理措施完善的金融交易場所的義務，未按中國證券監督管理委員會要求配備管理人員，對內部局域網信息點無安全防護措施，給內部或外部人員進行惡意交易提供條件”。但是其并未就其主張提供某營業部沒有盡到應盡的管理義務，提供正常的交易環境的證據，所以，很難認定某營業部主觀上存在過錯；至于侵權行為與損害的發生具有因果關系，賈某強調某營業部管理混亂以及沒有在事后盡到通知的義務。這種說法難以成立。再次，管理責任與賈某的股票在采取駐留委托方式買賣而發生的損失之間不存在因果關系，交易密碼通過軟件系統是不能取得的。因為，管理人員不足并不必然導致專戶室以外的人進入專戶室進行交易。更重要是，即使外人進入專戶室，使用電腦自助委托終端下達委托交易指令，也需知道客戶的資金帳號和交易密碼，客戶的交易密碼和資金帳號沒有失密，外人即使進入專戶室也無法下達委托交易指令。上述兩點足以說明，賈某主張某營業部管理混亂與其受到損害之間具有因果關系證據不充分。關于某營業部未盡通知義務導致損失擴大一說，而證券公司在客戶股票交易發生異常沒有約定和法定的通知義務，因此，不必為此承擔責任。而且，事實上，銀廣夏在復牌后連續跌停，該股票的持有者根本無法賣出，即使某營業部通知了賈某，也難以減少損失。可以說，承擔侵權責任的四個要件中賈某僅僅證明了損害事實的存在，在“誰主張，誰舉證”的舉證責任分擔原則下，這樣的舉證是遠遠達不到勝訴要求的。賈某只是對本案的發生作出一番推測，提出了種種可能性，但是，并沒有提供充分的證據，因此，賈某沒有完成相應的舉證責任，只能承擔舉證不力的后果。

作者：唐延明.北京市第二中級人民法院。

來源：同達律師事務所。

糾紛案買賣合同（精選23篇）篇二十一

1993年3月10日，葉某在省公司（系上交所會員）某業務部（省公司分支機構）辦理委托買賣股票名冊登記，并開立股票帳戶和資金帳戶，委托省公司在上交所為其進行股票買賣。至同年4月20日，葉某離開省公司某業務部，又到市公司（亦為上交所會員）開立了資金帳戶，并進入市公司大戶室操作，交易股票。同年6月8日，葉某以先口頭申報，后填單確認的方式，委托市公司購進新錦江股票2萬股及富聯股票1萬股，透支市公司資金832913.27元。因股市行情不好，當日未平倉。次日，葉某資金帳戶進款3萬元，沖抵后，透支余額為802913.27元。6月10日，葉某向市公司表示請求等待股票價格反彈，并表示可以想辦法打資金進帳。為防止葉某將手中的股票在某他證券經營機構賣出，套用資金，市公司要求葉某在未平倉前不要再做股票交易，將股東卡和居民身份證交市公司保管，每天到市公司去。葉某遂將其股東卡和居民身分證交給了市公司，停止了股票交易，并天天坐在市公司，但未打入資金進帳。8月2日，葉某未通知市公司即離開市公司轉回省公司某業務部，易地將其名下的2萬股新錦江及1萬股福聯股票委托賣出，凈收入522722.49元，并以此資金在省公司某業務部大戶室內重新開始股票交易。期間，省公司未再驗核葉某的股東卡及居民身分證。至8月9日收盤時，葉某資金帳戶結存本金74930.73元，并持有2萬股東北華聯和1800股天橋百貨股票。8月10日，葉某又填單委托省公司買進合成化纖股票4萬股和哈醫藥股票2萬股，當日僅將2萬股哈醫藥股票賣出，至收盤時，實際透支省公司資金461230.20元，其手中持有的.股票總價值達80余萬元。

同日，市公司經尋找得知葉某又在省公司某業務部做股票交易后，即派員找到葉某，葉某即將其在省公司某業務部進行股票買賣的情況和資金透支情況告知了市公司。市公司要求葉某將其持有的股票賣出，以歸還其6月8日在市公司的透支款，葉某未允。8月11日開盤后，市公司未通知葉某，即以葉某的名義將葉某持有的4萬股合成化纖、2萬股東北華聯和300股天橋百貨股票強行賣出，實際成交金額（不含手續費等）803700.13元。當日下午，當葉某填單欲賣出其原持有的股票時，發現委托指令無法輸入電腦，省公司即于8月12日派員到上交所查詢，才發現葉某名下的股票大部分已被市公司賣出。同日，省公司將葉某名下尚余的1500股天橋百貨股票賣出，收入資金21349.58元。嗣后，省公司因與市公司交涉，要求返還葉某透支購買股票的資金未果，遂訴至人民法院，要求判令市公司和葉某償還被侵權占用的439880.63元透支款，并賠償損失。

［辦案要點］?正確處理本案的關鍵問題有：?

[1][2]。

糾紛案買賣合同（精選23篇）篇二十二

第十五條承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

【解讀】適用本條應注意如下幾個問題：

(1)群租，可分為自主群租和他主群租兩種，自主群租即房屋所有人將房屋出資給多個承租人，他主群租一般表現為房屋中介與“二房東”將房屋出租給多個承租人，后者屬于本條屬于的轉租行為。

(2)再轉租、多手轉租行為符合轉租的法律特征，應適用本條規定。

第十六條出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。

因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

【解讀】《合同法》第224條規定，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。為督促出租人及時行使合同解除權，維護交易的穩定性，本條將出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在6個月內未提出異議的，推定為出租人同意轉租。該6個月期限的性質為除斥期間，不適用訴訟時效關于中斷與中止、延長的規定。

承租人未經出租人同意的轉租行為，在效力上屬無效行為，出租人既可起訴要求確認轉租合同無效，亦可行使合同解除權。出租人解除合同后，承租人喪失租賃權，轉租合同也因其賴以存在的基礎不復存在而歸于終止，善意的次承租人(訂立轉租合同時不知道也不應當知道承租人未經出租人同意轉租)可以要求承租人賠償損失。

在房屋租賃合同被解除或被認定無效情形下，都涉及房屋的返還問題，此時，案件的處理結果必然與次承租人具有法律上的利害關系，當次承租人對租賃房屋進行裝飾裝修或者擴建，則此承租人對訴訟標的享有獨立的請求權。因此，本條規定在房屋租賃合同糾紛案件中，次承租人具有第三人的訴訟地位，既可以是具有獨立請求權的第三人，也可以是無獨立請求權的第三人。

承租人未經出租人同意轉租，其向次承租人收取的租金不構成不當得利。在出租人與承租人的房屋租賃法律關系中，出租人以租金為對價將租賃物交于承租人占有、使用、收益，其收益已經確定而不能再對租賃物進行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的變形形式，無論其收取多少，出租人的租金并不因此而受到損害，故不能因為承租人因轉租而獲益就認為損害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不當得利的構成要件。

第十七條因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。

【解讀】《合同法》第227條規定，承租人無正當理由不支付或遲延支付租金的，出租人經催告后可以解除合同。在轉租合同有效的場合，若出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權時，次承租人可以代償請求權抗辯出租人的合同解除權。在轉租合同無效的場合，如轉租合同未經出租人同意，次承租人無代償請求權。

次承租人代出租人支付租金與違約金后，對承租人享有兩種權利，一是對于承租人的追償權，二是對于其支付的租金和違約金可以和轉租合同中其應支付的租金相折抵。

房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。

【解讀】房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除的情形下，承租人應將房屋返還出租人，但實際占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租賃關系終止時，即不再擁有占有、使用租賃房屋的合法依據，從而構成對出租人所有的租賃房屋的無權占有，出租人有權向次承租人主張返還房屋，同時，出租人亦有權向次承租人主張逾期騰期間的占有使用費。

第十九條承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。

【解讀】《合同法》第234條規定，承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋。本條司法解釋將前述規定中的“共同居住”擴大為“共同經營”，包括個體工商戶和個人合伙。對于承租人租賃房屋用于以個體工商戶或個人合伙方式從事經營活動的，若承租人在租賃期間死亡(包括宣告死亡、宣告失蹤)，共同經營人或者其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權利和義務，該共同經營人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成為新的承租人。

正確適用本條司法解釋，涉及到個人合伙的認定。認定個人合伙，首先要依據合伙協議;沒有合伙協議且未辦理工商登記手續的，只要具備合伙條件(共同出資、共同參與經營、共擔風險、共享收益)，并有兩個以上無利害關系人證明合伙人之間存在口頭合伙協議的，也可認定為個人合伙。

第二十條租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：

(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;。

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

【解讀】本條系“買賣不破租賃”及其適用例外的規定。

《合同法》第229條規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，即所謂的“買賣不破租賃”原則，若無法定或約定的除外情形，該原則即應被適用。

抵押期間，抵押人將抵押物出租，此時在同一標的物上抵押權與租賃權并存，抵押權更注重標的物的交換價值，而租賃權則更注重標的物的使用價值，二者并不沖突。但由于抵押權設定在先，因而具有優先效力，此后成立的租賃權不得損害抵押權，抵押權實現發生所有權的變動后，受讓人不受租賃合同的約束，即先抵押后出租不適用“買賣不破租賃”原則。但先出租后抵押的房屋發生所有權變動的，仍應適用“買賣不破租賃”原則。

涉及到法院依法查封的場合下，若查封在先，租賃在后，則法院強制拍賣時不適用“買賣不破租賃”;若租賃在先，查封在后，可以使用該原則。

第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

【解讀】本條規定了承租人優先購買權受到侵害時的救濟措施。

房屋承租人優先購買權只在租賃房屋作為買賣合同法律關系的標的物時發生，在贈與、互易以及因公征用等法律關系中則不得適用，亦不能主張優先購買權的損害賠償請求權。

關于“合理期限”的認定，《民通意見》第118條規定，“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效”，但該條目前已被廢止。最高院民一庭認為可以參考本解釋第二十四條第(三)項的規定，該條款規定，出租人履行通知義務后，承租人在15日內未明確表示購買，視為放棄優先購買權，該“15日”的屆滿之日肯定得早于出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的日期，出租人履行通知義務必須給承租人留出必要的答復期限——15日，因此出租人最晚應于出賣房屋前15日通知承租人，即在15日答復期之前履行通知義務。

在房屋轉租場合，次承租人是否享有優先購買權在理論上存在爭議，但最高院民一庭認為房屋優先購買權的主體應為承租人而非次承租人，且優先購買權不得轉讓。

承租人優先購買權受到侵害時，無權要求確認出租人與第三人房屋買賣合同無效，但可以請求法院判令其直接以同等條件與出租人形成買賣合同關系，為避免承租人濫用權利，在承租人行使優先購買權時對其課以一定的義務，如承租人主張與出租人成立買賣合同的，應當交付一定數額的定金或提供擔保，以使出租人信任其履行能力。

承租人雖無權以優先購買權受侵害為由要求確認出租人與第三人房屋買賣合同無效，但并不意味著出租人與第三人簽訂的合同有效，保護其履行。出租人與第三人之間合同的效力應當依據合同法有關合同效力的規定判斷。承租人行使優先購買權主張以同等條件與出租人成立買賣合同后，應當優先保護出租人履行合同，取得房屋所有權，由此第三人無法繼續履行合同的，第三人可以主張出租人承擔違約責任。

第二十二條出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持。

【解讀】抵押權的實現時可能會與租賃權沖突，但抵押權與承租人的優先購買權并不沖突，不論抵押權設定在租賃合同成立之前或之后，出租人均享有優先購買權。

折價、變賣均屬于出租人出售房屋的行為，不管買受人是抵押權人還是其他人，出租人在同等條件下均享有優先購買權。

“同等條件”的確定要依照買受的第三人與出租人確定的房屋價格，該價格體現的是第三人與出租人的意思表示。承租人的優先購買權約束的只是出租人對締約相對人的選擇權，而非約束出租人對房屋的處分權。房屋出賣價格的確定是出租人行使處分權的表現，故承租人主張優先購買權，只能按照第三人與出租人確定的同等條件，承租人對該條件不具有異議權和抗辯權。

第二十三條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。

【解讀】拍賣的特質導致其與承租人的優先購買權存在一定沖突，由于優先購買權屬“準物權”，有一定的優先效力，在拍賣程序亦不例外。《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第16條規定，“拍賣過程中，有最高價時，優先購買權人可以表示以該最高價買受，如無更高應價，則拍歸優先購買權人;如有更高應價，而優先購買權人不作表示的，則拍歸該應價最高的競買人。”此所謂“跟價法”。

在拍賣負擔有優先購買權的租賃房屋時，一般遵循如下程序：

(1)拍賣通知，出租人在拍賣5日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式，通知優先購買權人于拍賣日到場。

(2)優先購買權人應按照拍賣通知或拍賣公告的要求，與其他競買人一樣進行競買登記、繳納競買保證金，在拍賣日到場參加競拍。

(3)舉牌應價，若承租人在出現最高應價時未作出以該價格購買的意思表示，則拍賣房屋由最高應價人購買。

第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：

(一)房屋共有人行使優先購買權的;。

(三)出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的;。

(四)第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。

【解讀】房屋共有人的優先購買權產生于共有人所有權關系之中，具有物權性質，而承租人優先購買權基于租賃關系，本質上仍屬債權性質，按照物權優于債權的理論，共有人的優先購買權要優于承租人的優先購買權。

家庭成員之間的房屋買賣，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關系有很大區別，故本條確認出租人將租賃房屋出賣給近親屬的，承租人不得主張優先購買權。

出租人出賣租賃房屋的，應提前通知承租人，承租人在接到通知后應及時答復，若承租人接到通知后15日內未明確表示購買的，則喪失優先購買權，這里強調“明確表示”。

《物權法》第一百零六條規定了善意取得制度，即受讓人以財產所有權轉移為目的，善意、對價受讓且占有該財產，即使出讓人無轉移所有權的權利，受讓人仍取得其所有權。“舉重以明輕”，在第三人善意購買出租房屋，并辦理登記手續情形下，可對抗承租人的優先購買權。

第二十五條本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

【解讀】本解釋于209月1日起施行，施行前的行為引起的糾紛，在本解釋施行之后提起訴訟的，應當適用本解釋;本解釋施行前提起的訴訟，本解釋施行后案件尚在訴訟系屬中，無論處于一審還是二審程序，均適用本解釋;本解釋施行前已經終審的案件，在本解釋施行前提起再審程序，且于本解釋實施時仍在審理中的，應當適用本解釋;本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

糾紛案買賣合同（精選23篇）篇二十三

出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

核心內容：本文是對最高院關于租賃合同糾紛的司法解釋(一)，即《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》全文的法條解讀。希望能夠幫助廣大法律快車合同法的讀者。

為正確審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條本解釋所稱城鎮房屋，是指城市、鎮規劃區內的房屋。

鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規定的，適用其規定。

當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用本解釋。

【解讀】本條系關于本司法解釋適用范圍的規定。

本解釋只調整城鎮房屋即城市規劃區、鎮規劃區范圍內的房屋的租賃行為，鄉、村規劃區內的房屋租賃糾紛，可以參照本解釋。城鎮房屋的確定以規劃為準，只要列入城鎮規劃區，無論土地性質為國有還是集體所有，均適用本解釋，實踐中存在的已被納入城鎮規劃區內的“城中村”內的房屋租賃行為在本解釋調整范圍之內。

依照國家福利政策承租的公有住房、經濟適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關系不屬于完全的民事法律關系，不適用本解釋。

關于軍產房的租賃，基本屬于完全的市場行為，并不存在政府補貼的福利和社會保障性內容，最高院民一庭認為軍產房租賃合同糾紛應適用本解釋。

第二條出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

【解讀】本條規定以違法建筑物為標的物訂立的房屋租賃合同無效。所謂違法建筑物，是指未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，具體包括違反了城鄉規劃規定的建筑物、構筑物以及違反臨時建筑管理規定的臨時建筑。

否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護城鎮建設規劃秩序，但為了促進交易，當事人在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，租賃合同的效力會得以補正。此處“一審法庭辯論終結前”不包括二審、再審發回指定一審法院重審的情形。

第三條出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。

【解讀】臨時建筑是指在城鎮規劃區內，根據形勢的客觀需要，經建設行政主管部門審核批準后，在核定的臨時建設工程規劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內，建造的供臨時使用的建筑物。

未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定建設的房屋，在性質上均屬于標的物違法，相應的房屋租賃合同無效。對于租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效，合同其他內容的效力不受影響。

第四條當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

【解讀】我國城市房屋租賃實行登記備案制度，《城市房地產管理法》對此有明確規定，但屬于管理性規定，并非效力性強制性規定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。

若當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為準，未辦理登記備案手續的，合同無效。但一方履行了合同主要義務且對方接受的情況下，視為當事人以履行合同主要義務的行為，變更了以辦理登記備案手續未合同生效要件的合同約定，此時，即使未辦理登記備案手續，合同仍為有效。

第五條房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。

當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。

【解讀】按照《合同法》第五十八條的規定，合同無效的法律后果為返回財產、賠償損失，該規定同樣適用于房屋租賃合同無效的場合。參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費，屬于返還原物的范疇。合同無效的損失賠償在性質上屬于締約過失責任，賠償范圍限于信賴利益。即合同雙方為締約進行合理的接觸，當事人一方因對方的行為產生信賴，一方由于信賴而支出一定的成本，主要包括用于締約的合理費用和準備履約所支出的合理費用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機會所產生的損失，后者由于舉證較為困難，實踐中很難得到支持。

由于房屋租賃合同管的特殊性，損失賠償的爭議主要集中在裝飾裝修或者改建擴建費用上，對此，本解釋都有明確規定。

第六條出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

(一)已經合法占有租賃房屋的;。

(二)已經辦理登記備案手續的;。

(三)合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。

【解讀】本條規定了“一房數租”的處理原則，在數份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：(1)已經合法占有租賃房屋的，承租人通過強占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列;(2)已經辦理登記備案手續的，房屋租賃登記備案手續雖不影響合同效力，但可享受優先履約權;(3)合同成立在先的，即合同成立時間在先，判斷標準是雙方當事人簽字或者蓋章的時間，更嚴格地說，是當事人中最后簽字蓋章的時間。

“一房數租”時，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的無法實現為由要求解除合同，并賠償損失。

第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。

【解讀】綜合《合同法》關于房屋租賃合同的相關規定，出租人享有法定解除權的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能繼續履行的;(2)承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀的;(3)承租人未經出租人同意轉租的;(4)承租人無正當理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃，出租人有權隨時解除合同。

出租人作為房屋所有權人，當房屋因承租人擅自改變主體和承重結構或擴建受到損害時，出租人有權隨時要求承租人恢復原狀，不受任何期限限制。但當出租人行使本條規定的解除權時，必須在“合理期限”內要求承租人恢復原狀，承租人在此期限內不予恢復的，出租人方可解除合同。

實踐中出租人行使解除權的方式有兩種，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到達承租人即產生合同解除的法律效果，如果承租人對此有異議，可以起訴要求確認合同解除無效;二是向法院起訴，請求解除合同。

對于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下兩種通知方式：一是，承租人未經出租人同意變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，出租人告知承租人必須在一定期限內恢復原狀，承租人在此合理期限內不予恢復的，出租人通知承租人解除合同;二是，出租人向承租人發出通知，要求其在一定期限內恢復原狀，同時載明如果不再此期限內恢復原狀，合同即自動解除。

第八條因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：

(一)租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的;。

(二)租賃房屋權屬有爭議的;。

(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的。

【解讀】綜合《合同法》的相關規定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能實現合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋，經承租人催告在合理期限內仍拒不交付房屋的;(3)因不可規責于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實現的;(4)不定期租賃，承租人有權隨時解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍有權隨時解除合同;(6)司法機關或者行政機關依法查封租賃房屋導致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權屬有爭議導致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律關于房屋使用條件的強制性規定并導致承租人不能使用的;(9)一房數租之有效合同不能實際履行的。

在出現租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封、權屬有爭議，或者具有違反法律、行政法規(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)關于房屋使用條件強制性規定情況任何一種情形時，承租人的合同解除權并非任意的，還須具備一個必要前提，即該情形的出現導致“租賃房屋無法使用”。所謂“無法使用”是指無法按照租賃房屋的約定用途使用，或者無法按照租賃房屋的性質使用。

司法機關對房屋的查封，實務中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權受到限制，而且喪失了使用、管理權，權利人只有妥善保管的義務;而“活封”則相反，房屋被查封后，權利人仍享有對房屋的使用、管理和收益權，僅處分權受限。實踐中，租賃房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同時也可要求出租人賠償損失;如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。

當租賃房屋的權屬存在爭議時，意味著出租人可能不是房屋的所有權人，如果出租人最終被確認為房屋的所有權人，則房屋租賃合同有效;如果出租人最終被確認不是房屋的所有權人，則構成無權處分，該租賃合同屬效力待定合同。

第九條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結合程度有可分離(即未形成附合)和不可分離(即形成附合)兩種形態。裝飾裝修物已與房屋結合在一起形成繼續性和固定性的，非毀損不可分離或者雖可分離但花費巨大，可以認定形成附合，例如鋪設地板磚、吊設天花板、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與房屋未完全結合尚未達到不可分離狀態，則不能認定形成附合，如安裝空調、電梯、太陽能熱水器、抽油煙機等。

按照添附理論，對于未形成附合的裝飾裝修物，所有權仍歸承租人，房屋租賃無效時，由承租人拆除取回，出租人想要留用，應當支付相應對價，承租人拆除過程中造成房屋損壞的應恢復原狀。對于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下，可折價歸承租人所有;出租人不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

在房屋租賃合同中，承租人對租賃房屋的裝飾裝修按其性質可分為兩類：一是經出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后卻未表示反對，且符合租賃合同約定用途而為的裝飾裝修，屬善意添附;二是未經出租人同意或雖經出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進行的裝飾裝修，屬惡意添附。對于惡意添附，不論房屋租賃合同是否有效，原則上均不應予以折價補償，裝飾裝修損失由承租人自行承擔。

裝飾裝修物的現值損失，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認無效時尚存在的實際價值，應按承租人已使用房屋的時間予以折舊，不能按照租賃期限進行分攤。

實踐中，在處理無效房屋租賃合同涉及的裝飾裝修物糾紛時，應根據出租人的需要程度和可利用價值，結合過錯責任原則，分別對待：(1)屬出租人過錯的，由出租人補償承租人的裝飾裝修損失。對于未形成附合的，損失主要包括裝飾裝修物的折舊費用、拆除費用、恢復原狀費用及承租人因租賃合同無效而受到的其他損失;對于形附合的，該損失是租賃合同無效時裝飾裝修物尚存在的價值，即現值。(2)屬承租人過錯的，由承租人自行承擔裝飾裝修損失，并由承租人賠償承租人因租賃合同無效受到的其他損失。(3)屬雙方共同過錯的，應由雙方當事人按過錯責任分擔裝飾裝修現值損失。

第十條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

【解讀】適用本條的前提條件有三：(1)承租人經出租人同意裝飾裝修，即善意添附;(2)租賃期間屆滿或者合同解除，合同無效不在此列;(3)裝飾裝修未形成附合。

適用本條的注意事項：(1)承租人可以對未形成附合的裝飾裝修物進行拆除，且不以出租人同意為必要條件;(2)承租人在拆除裝飾裝修物時，必須盡到必要的注意義務，不得對房屋造成毀損，否則應恢復原狀或賠償損失;(3)當事人對未形成附合的裝飾裝修物另有約定的，應依照意思自治原則從其約定。

第十一條承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

(四)因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。

【解讀】本條與第十條相對應，規定了合同解除時，對于形成附合的裝飾裝修物的處理規則：

(1)因出租人違約導致合同解除，承租人無法按照約定的租賃期限使用房屋，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價值，承租人有權要求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修物殘值損失。

(2)因承租人違約導致合同解除，承租人應自行承擔剩余租賃期內裝飾裝修物殘值的損失，但出租人同意利用裝飾裝修的，應予適當補償，補償標準參照剩余租賃期內裝飾裝修物殘值。

(3)因當事人雙方違約導致合同解除，對于出租人同意利用的，將剩余租賃期內裝飾裝修殘值減去出租人同意補償的部分的剩余價值，由出租人和承租人按照各自的過錯程度分擔;對于出租人不同意利用的，則按剩余租賃期內裝飾裝修殘值，由雙方按照各自的過錯程度分擔。

(4)因不可歸責于當事人雙方的原因導致合同解除，按照公平責任原則，由雙方共同分擔，一般為平均分擔。

所謂“剩余租賃期內裝飾裝修物殘值”，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同，附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內尚存在的價值。計算殘值的方法是按照租賃期限，將裝飾裝修費用平均分攤，從而得出合同解除時剩余租賃期內附合的裝飾裝修費用價值。若雙方對裝飾裝修投資數額無法達成一致，可委托專門的鑒定機構進行鑒定。

第十二條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。

【解讀】承租人要對租賃房屋進行裝飾裝修，必須經過出租人同意。“同意”分為明示和默示，明示有書面、口頭、電話等表現形式，對此由承租人負舉證責任;如果出租人雖未對裝飾裝修事宜明示同意，但其行為已經表明其已同意裝飾裝修的，則可直接認定出租人對裝飾裝修已經默示同意。

對于經出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人可在不損害出租人合法權益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物，對于已經形成附合的裝飾裝修物，承租人無權要求出租人予以補償，出租人亦無權要求承租人恢復原狀或賠償損失，但雙方另有約定的除外。

第十三條承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。

【解讀】房屋租賃合同無效、被撤銷時，出租人有權要求承租人將房屋返還并恢復原狀，承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建的，其有義務將裝飾裝修物、擴建物拆除后返還房屋給出租人，拆除過程中造成房屋損失的，應承擔賠償責任。

在房屋租賃合同解除場合，若因出租人違約導致合同解除的，雖承租人未經出租人同意的裝飾裝修、擴建行為構成違約，但出租人的違約行為更為嚴重，承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責任的抗辯;若因承租人違約導致合同解除的，出租人不僅可依據本條要求承租人恢復原狀或賠償損失，同時也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損失;雙方合意解除合同，且未對合同解除后裝飾裝修、擴建費用的承擔有約定的，出租人仍可要求承租人恢復原狀、賠償損失。

第十四條承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

(一)辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔;。

(二)未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。

【解讀】所謂擴建，是指在原有建筑基礎上加以擴充的建設項目，一般通過加高、加層等建筑方式形成，本質上仍屬于房屋建筑活動，按照《城鄉規劃法》的相關規定，擴建應辦理建設工程規劃許可證。

本條所規定的“過錯”僅指導致“未辦理合法建設手續”的過錯，具體包括以下四種情況：

(3)若系雙方過錯所致，則由雙方按照各自的過錯程度分別承擔;。

(4)若雙方均無過錯，則按公平原則，由雙方分擔。

房屋租賃合同解除場合，經出租人同意的擴建費用可做如下處理：

(1)因出租人違約導致合同解除的，若辦理合法擴建手續，則擴建費用由出租人承擔;若未辦理合法手續，則應由雙方按各自的過錯程度分別承擔。

(2)因承租人違約導致合同解除的，若辦理合法手續，則出租人仍應負擔相應的擴建費用，但可以承租人違約為由請求減少擴建費用的負擔;若未辦理合法手續，則出租人可以承租人違約、自己并無受益等為由，主張不承擔擴建費用。

(3)因雙方違約導致合同解除的，若辦理合法手續，則應由出租人承擔擴建費用，但可以適當減少;若未辦理合法手續，則由雙方按照過錯程度各自承當相應的擴建費用。

(4)因不可歸責于雙方原因導致合同解除的，若辦理合法擴建手續，則由出租人承擔擴建費用，否則，由雙方按照過錯承擔分別承擔。

關于擴建造價費用的計算，最高院主張采用工程造價費用支出法，即以擴建時，承租人實際支付的工程造價費用作為擴建費用。