上海房地產考察報告優質

雖然一直在珠海從事房地產行業，對上海的樓盤雖有關注，但卻沒有真正地深入了解。2017年，為了提高自身房地產發展的知識，利用考察房地產發展現狀的機會，算是對海派地產有了全新的認識和感悟。

一、 大都市中心，人口密集度高，高地價高房價下，豪宅模式成為必然選擇。

上海整體樓市均價已經突破2.2萬/㎡，中心城區均價在4萬/㎡以上。雖然作為一線大城市似乎可以理解，但這個價格遠遠超出了普通百姓的承受能力。隨便一套三房，總價已經在500萬以上，在二三線城市完全可以買別墅了。

由于樓價一路猛升，拉動地價高漲，城市豪宅成為中心城區的必然開發模式。所以上海中心區的商品房實際上已經成為了奢侈品，其面對的客戶消費力、消費喜好、消費習慣都和剛需產品有著截然不同的表現。

如中凱城市之光，地處老城徐匯區，周邊城市配套資源如學校、商業、地鐵等極其完備豐富。180㎡的兩房，230㎡的雙套間三房，270㎡以上三套間四房，一梯一戶，中西雙廚，戶型設計舒適享受型的，售價5萬——8萬/㎡，1000萬——2000萬一套，瞄準的自然也是頂端客戶圈層。

產品規劃、戶型設計、用材等方面雖有亮點，但東莞的頂級豪宅與之相比，其實并不遜色，甚至在大堂設計、園林投入、營銷中心包裝等方面有過之而無不及。

那么如何支撐這個價格，除了大上海區域價值、徐匯區的老中心絕佳配套之外，我覺得還是有些細節值得參考學習：比如外立面材料，選用鋁板加干掛石材組合，與傳統住宅的貼磚或進口涂料都拉開了檔次差距。而營銷中心的選擇，由于現場施工面場地不大，展示效果一般，居然敢把營銷中心設在附近的甲級寫字樓9樓。裝修風格檔次倒沒有特別突破的地方，但其出入人群的純粹性，為豪宅銷售的神秘感、尊貴感營造了條件。營銷中心與工地之間的交通用奔馳房車接送，凸顯豪宅的客戶身份體驗。

二、 一線大都市圈，吸引全國高端圈層，使郊區別墅豪宅莊園化成為可能。

號稱亞洲十大豪宅的上海綠城玫瑰園就是典型的代表。項目占地1200畝，僅227套別墅，容積率是罕見的0.18。普通別墅戶均占地3—4畝，平均每棟售價3000—4000萬，頂級別墅占地約10畝，售價過1-2億。極盡的是對土地資源的占用，在上海城郊有這么奢侈的花園，光是算賣地，已經值回一半了。

在十分寬裕的土地使用上，增加附加值似乎變得容易很多，花園里可以設置舒適的泳池，露天燒烤爐，室外聚餐亭，甚至小球場。

私家泳池如此寬大舒適，奠定了業主的身份地位。遠處草坪上的小球門，已經可以想象小孩在閑談的大人們的目光下嬉戲玩耍。 綠城玫瑰園在同期豪宅市場表現不佳的前提下，實現了別墅銷冠的佳績，不僅得益于對產品的精雕細琢，也離不開區域的地段價值。頂級別墅，必須有其地標性。項目比佘山更靠近市區，所處的旗忠森林國際別墅區，擁有世界atp大師賽永久舉辦地的網球中心、27洞高爾夫、五星級酒店，都造就了豪宅新地標。當然，上海本身的國際化大都市身份和長三角一體化下的大都市圈，才是項目成功的深厚基石。通過銷售員可以了解到，江浙一帶的頂級富豪，成為購置項目的生力軍。

三、 it、金融等高端服務業人士密集的金橋，催生庭院式商業 有人流就有商業。什么素質的人流造就什么業態和形態的商業。 庭院式商業中心，倡導商業人流的共享性和休閑感的營造。主力商家必然需要中高端百貨的號召力，并結合導入時尚精品、個性餐飲、休閑等業態。一方面需要較高端的消費力，另一方面需要的是消費品味。

因此，庭院式商業在金橋這個區域，依托于高素質的服務業消費人群，在中庭的'景觀打造和節點的休憩設置方面都考慮到位。而外圍不開商業，只做形象導入，實現了與shopping mall類似的理念。

當然，金橋商業中心還有值得斟酌改進的地方。主入口進入性的形象選擇不足，內部實現最佳人流動線的導視系統基本欠缺，垂直人流的運送與視覺引導欠佳，軟性的服務管理系統存在較大的改進空間。項目自身寫字樓與商業之間的關系處理也存在太過粗放的地方，導致局部商業的運營不旺。

在上海幾天的走馬觀花，領略了海派地產的大氣與超前的思路。也感受到了相比廣東欠缺的踏實與服務精神。一方水土養一方人，取長補短、因地制宜應該是做房地產，甚至是做任何事更利于成功的哲學。

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