停車場車位管理協(xié)議（熱門15篇）

京住總?cè)f科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京萬科物業(yè)服務(wù)有限公司、小區(qū)停車位收費的政府行業(yè)主管部門：

我們是北京住總?cè)f科金域華府一期（金域家園）的業(yè)主。近期突然在小區(qū)收到北京住總?cè)f科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售中心（以下簡稱萬科地產(chǎn)公司）和北京萬科物業(yè)服務(wù)有限公司金域華府物業(yè)服務(wù)中心（以下簡稱萬科物業(yè)公司）發(fā)的《關(guān)于本小區(qū)地下車位租賃收費的通知》（以下簡稱通知），通知中擅自發(fā)布對小區(qū)地上和地下車位收取虛高租金和管理費。我們認為萬科地產(chǎn)和萬科物業(yè)公司不切實際，擅自發(fā)布通知收取虛高車位租金和管理費的做法，既不合理也不合法，表示強烈反對和抗-議。具體如下：

一、 涉嫌非法收取地上車位租金

經(jīng)向北京市發(fā)改委等單位咨詢，根據(jù)物權(quán)法及其他法律規(guī)定，地上車位產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，相關(guān)單位不能收取車位租賃費，在與業(yè)主協(xié)商后，只能收取看管費，并負擔看管責任。可通知中卻寫“1、小區(qū)內(nèi)地面臨停：1元/2小時”。小區(qū)自從2012年底收房至今，地面停車位一直沒有租金，現(xiàn)在突然要求收取租金。我們認為萬科地產(chǎn)和萬科物業(yè)公司涉嫌嚴重違法，強烈要求按照國家法律不能對地上的車位收取任何租賃費。

二、 物業(yè)涉嫌非法冒充國家政府部門詐騙業(yè)主

近期小區(qū)東門入口處樹了一塊藍色的牌子，上面寫著小區(qū)收費停車場的包租價格，小區(qū)物業(yè)說上面標明的價格是根據(jù)慣例，按照最高上限設(shè)定的，但我們小區(qū)屬于北京市五環(huán)外的昌平區(qū)回龍觀鎮(zhèn)，難道應(yīng)該按照最高上限收取虛高的天價租金？沒有任何理由按照最高上限設(shè)定?？尚Φ氖牵凇靶袠I(yè)主管部門電話”處是56915666，這是小區(qū)物業(yè)的電話，難道小區(qū)物業(yè)是“行業(yè)主管部門”？這是萬科物業(yè)對小區(qū)業(yè)主可恥的欺騙行為，涉嫌冒充國家政府部門詐騙業(yè)主收費的非法經(jīng)營行為。我們表示強烈反對，要求按照國家法律不能收取任何租賃費。就算要收取車輛看管費，也需要按照《物業(yè)管理條例》和《北京市物業(yè)管理辦法》等，與小區(qū)一半以上的業(yè)主協(xié)商一致同意后，按照協(xié)商好的價格收取。

三、 萬科地產(chǎn)和物業(yè)公司擅自發(fā)布虛高的天價地下車位租金和管理費

根據(jù)業(yè)主購房時與北京住總?cè)f科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽署的《北京市商品房預(yù)售合同》附件十四的規(guī)定：028-13#為回遷（限價）房車庫、028-14#地下車庫為商品房車庫?，F(xiàn)在萬科地產(chǎn)和物業(yè)沒有與業(yè)主協(xié)商，突然發(fā)布虛高的天價租金和管理費：“2、“商品房地下車位（指028-14#地下車庫）：1）車位租金：700元/月；2）車位管理費：120元/月”、“3、停車橋地下區(qū)域（指028-13#車庫）車位：1）車位租金：400元/月；2）車位管理費：120元/月?！?/p>

眾所周知，金域家園位于昌平區(qū)回龍觀鎮(zhèn)回龍觀新村北邊，地處北京北五環(huán)外。小區(qū)周邊車位租金最高的是位于小區(qū)南邊500米外的海淀區(qū)博雅德園小區(qū)，其地下車位分兩種：兩層的租金每月150元（含管理費等所有費用），一層的租金為每月300元（含管理費等所有費用）。旁邊的領(lǐng)袖硅谷或再往西南的西山華府等小區(qū)基本都在300元左右（含管理費等所有費用），更別提金域家園南邊的回龍觀東、中、西區(qū)等、北邊和東邊等小區(qū)了。我們強烈反對萬科地產(chǎn)和物業(yè)公司擅自發(fā)布虛高的天價地下車位租金和管理費，要求其參考昌平區(qū)的平均車位租金，和小區(qū)業(yè)主協(xié)商車位租金和管理費，強烈要求限價房和商品房的地下停車位租金統(tǒng)一在100元/月（參照金域家園南邊的回龍觀東、中、西區(qū)的擬定價格），管理費在50元左右。

四、 萬科地產(chǎn)和物業(yè)公司擅自區(qū)別商品房和限價房的地下車庫的租金

萬科地產(chǎn)和物業(yè)公司擅自發(fā)布商品房地下車位租金（700元/月）虛高于限價房車位（400元/月）的租金。據(jù)說萬科地產(chǎn)和物業(yè)公司解釋說建設(shè)成本不一樣？實際上，地下車位應(yīng)該統(tǒng)一按照國家和行業(yè)標準按質(zhì)量建設(shè)，難道限價房的地下車庫偷工減料了?如果存在，請公開公示，同時請國家質(zhì)量監(jiān)督部門檢測，并請公證處公證和媒體公開報道等。我們強烈要求限價房和商品房的'地下停車位租金統(tǒng)一價格。

萬科地產(chǎn)公司在收房時，不管業(yè)主是否愿意，強迫業(yè)主違心地簽署《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》，不簽字就不給房屋鑰匙。很多業(yè)主根本沒有注意看合同中的內(nèi)容，萬萬沒想到萬科物業(yè)公司在里面單方面設(shè)局，寫上地下車位管理費為120元/月，有的細心業(yè)主發(fā)現(xiàn)了交涉無果，不簽字就不交房屋鑰匙。120元在萬科物業(yè)公司中是最高價格，很多萬科小區(qū)只收取50元/月。小區(qū)周邊很多小區(qū)根本沒有車位管理費一說，如小區(qū)南邊500米外的海淀區(qū)博雅德園小區(qū)，旁邊的海淀區(qū)領(lǐng)袖硅谷小區(qū)管理費為50元/月，這個價位即使在北五環(huán)內(nèi)的海淀區(qū)小區(qū)也很罕見，這是極不合理的。我們表示強烈反對和抗-議，要求萬科物業(yè)公司參考昌平區(qū)周邊小區(qū)，取消管理費或者按萬科的最低價位管理費（50元/月）收取。

總之，我們強烈要求萬科地產(chǎn)和物業(yè)公司結(jié)合小區(qū)實際，與業(yè)主協(xié)商一致合理的車位租金和管理費：不收地面上停車位的租金（如收取車輛看管費，也需與小區(qū)一半以上的業(yè)主協(xié)商一致同意后，按照協(xié)商好的價格收取。）；參照周邊小區(qū)的實際情況，統(tǒng)一收取限價房和商品房的地下停車位租金為100元/月；參考昌平區(qū)周邊小區(qū)，取消管理費或者按萬科的最低價位管理費50元/月收取。同時，如果萬科物業(yè)公司收取車位相關(guān)費用時，要求按照國家規(guī)定出具正式發(fā)票。

如萬科地產(chǎn)和物業(yè)公司不回應(yīng)或不同意，我們將向國家相關(guān)政府部門反映，訴諸媒體公開報道，同時采取進一步反對措施，保留訴諸法律措施的權(quán)利。

北京住總?cè)f科金域華府一期（金域家園）業(yè)主

2015年11月28日

業(yè)主質(zhì)疑：為何不征求意見說漲就漲，收費標準并無下限，怎么就說“低于標準”

文/圖 羊城晚報記者 何晶 何裕華

從50元漲到120元

何以服眾

天河區(qū)匯景新城部分業(yè)主近來很郁悶。據(jù)悉，物管處3月中旬貼出通知稱，自有產(chǎn)權(quán)車位的業(yè)主需補交管理費，否則，4月16日起所有停車卡將被禁用?！耙呀?jīng)花了20萬元買車位，另外，每年也按時交納600元的管理費，現(xiàn)在突然要把管理費從50元提升到120元，何以服眾？！”4月10日傍晚，難以接受車位管理費驟增140%的業(yè)主們聚集在小區(qū)廣場聯(lián)名“上書”（見上圖）?！傍喞嫔酱蟆钡奈锕芴幗K于12日晚發(fā)出告示，稱停車卡可繼續(xù)使用，管理費也將與業(yè)主協(xié)商再做進一步調(diào)整。

說漲價就漲

沒征求過業(yè)主意見

管理處發(fā)出催款令

匯景新城眾多擁有私家車的業(yè)主致電羊城晚報稱，2月底，物業(yè)管理處向他們廣發(fā)通知表示，管理處自2002年棕櫚園（注：樓盤某期住宅群名字）交付使用以來，停車場車位管理費“一直以低于物價局核準的標準收取”，以致小區(qū)停車場“多年來處于虧損狀態(tài)”。為確保小區(qū)車場物業(yè)管理服務(wù)的正常運作，從3月1日起停車管理費將從每月50元調(diào)整為120元。

“物管處在樓下大堂公告欄貼通知，給業(yè)主發(fā)信息，或者在信箱里塞紙條，用各種方法通知業(yè)主要漲價，卻從來沒征求過業(yè)主的意見?！睒I(yè)主陳女士對記者說。

3月中旬，管理處發(fā)出“催款令”：如果業(yè)主不補交車位管理費，4月16日起所有停車卡將會被停止進出。對此，不少涉事業(yè)主與陳女士同表不解，原來每月的車位管理費是50元，年前大家已一次性-交清2012年全年的費用，即600元，還有發(fā)票為證，“現(xiàn)在忽然說要加到120元/每月，還要馬上補交不足的部分，就是每年1440元啊，這道理何在？憑什么忽然說漲價就漲呢？”

此外，也有業(yè)主質(zhì)疑物管處的通知，“我只知道物價局設(shè)定的收費標準有上限，沒有下限，怎么就說"低于標準"呢？”

加價非首次

車位價碼突然提高

業(yè)主維權(quán)終獲成功

4月7日，眾多業(yè)主到該小區(qū)的商業(yè)廣場簽名，共同反對物業(yè)管理公司的一紙漲價令。而此后數(shù)天，多位業(yè)主與物管處發(fā)生爭執(zhí)，爭論的焦點仍然是“未經(jīng)業(yè)主同意，擅自提高管理費”。

迫于業(yè)主群的壓力，4月12日晚，物業(yè)管理公司貼出公告稱，業(yè)主的車輛出入卡可繼續(xù)使用，物管處正與業(yè)主代表進行溝通與協(xié)商，將會對車位管理費展開進一步調(diào)查。雖然，公告似有商量余地，但仍有業(yè)主感到十分氣憤，“什么叫"可繼續(xù)使用"？這本來就是交了錢的業(yè)主應(yīng)享有的權(quán)利。調(diào)查是什么意思？就是費用最后還是會漲？”

記者了解到，樓盤雖已交付多年，但地下停車場是在兩年前才獲產(chǎn)權(quán)并開始售賣?！霸缭跇I(yè)主購房之初，開發(fā)商曾承諾小區(qū)業(yè)主將以15萬元/個左右的價格優(yōu)先購買車位。但一年多前，全城車位價格普漲，開發(fā)商隨即把價碼提高到20萬元以上，一些位置好的.車位甚至要30多萬元。”業(yè)主李先生回憶道，當時業(yè)主也展開了一輪維權(quán)，且終獲成功，許多業(yè)主把心水車位的價格“砍”回20萬元左右。

事件未平息

出入卡暫時能使用

管理費協(xié)商后再定

16日，記者來到小區(qū)，往來車輛正常出入，業(yè)主的車輛出入卡也能正常使用。但是，事件仍未平息。

該小區(qū)物業(yè)管理處表示，其正在對車位管理費作進一步調(diào)查，將與業(yè)主協(xié)商，做出“雙方都滿意的解決方案”。該工作人員稱，業(yè)主的車輛出入卡暫時能繼續(xù)使用一個月左右，最終的車位管理費將在4月底確定。

隨后，記者從廣州市物價局了解到，每月120元管理費屬小區(qū)自有產(chǎn)權(quán)車位管理費的最高標準。根據(jù)《關(guān)于進一步加強我市住宅物業(yè)服務(wù)收費管理的通知》（穗價〔2015〕99號）第十四條規(guī)定，住宅小區(qū)業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)車位的物業(yè)服務(wù)費，按不高于該自有產(chǎn)權(quán)車位所在停車場小車停放保管服務(wù)收費標準30%的原則，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)（或停車場經(jīng)營者）約定；同一停車場的車位物業(yè)服務(wù)費應(yīng)執(zhí)行統(tǒng)一標準；車位物業(yè)服務(wù)費按每月每車位計收。

據(jù)《廣州市住宅區(qū)停車場停放保管服務(wù)收費標準》規(guī)定，住宅小區(qū)地下停車場保管服務(wù)最高收費為每月400元，其30%即120元。也就是說，住宅小區(qū)自有產(chǎn)權(quán)車位的物業(yè)服務(wù)費每月不得超過120元，該收費標準并無下限，低于120元/月都屬于物價局標準收費。故物管處“一直以低于物價局核準的標準收取”的說法并不成立。

而該管理費是否要從50元/月增加至最高檔120元，則需要業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同約定。

福田區(qū)人民法院認為，原告系以其下屬機構(gòu)恒兆基實業(yè)有限公司東方半島花園停車場之營業(yè)場所被侵占為理由而主張經(jīng)營權(quán)被侵害的，其應(yīng)對該營業(yè)場所享有權(quán)利的事實承擔舉證責任。原告雖持有停車場營業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營證照，營業(yè)執(zhí)照等雖對營業(yè)場所作了記載，但該證照僅系經(jīng)營憑證，而非營業(yè)場所的權(quán)利憑證，不足以證明其對停車場所占用的土地享有實際的權(quán)利。原告雖提供了兩件公證書作為其對停車場土地享有權(quán)利的證據(jù)，但該證據(jù)不足以證明其同全部或大多數(shù)業(yè)主之間均存在不移轉(zhuǎn)停車場土地使用權(quán)的約定，不足以否定第三人所持有的房產(chǎn)證的證據(jù)效力。因此，原告所主張的其對停車場土地享有權(quán)利的事實不成立。原告既然不能證實其對停車場的土地享有權(quán)利，則被告及第三人對該土地的使用和收益不構(gòu)成對原告權(quán)利的侵害，原告的訴請沒有事實依據(jù)。另外第三人所持有的房產(chǎn)證已足夠證明其享有包括露天停車場在內(nèi)的小區(qū)土地使用權(quán)，其依法擁有權(quán)屬的土地交由被告進行管理。被告據(jù)第三人的委托對包括露天停車場在內(nèi)的小區(qū)物業(yè)進行管理，亦應(yīng)為正常履行受托義務(wù)的行為，不存在侵權(quán)問題。依照內(nèi)地《民事訴訟法》規(guī)定，駁回原告訴訟請求，案件受理費人民幣由原告負擔。

原告不服上訴至深中院

上訴人恒兆基公司不服原審判決上訴稱：一、上訴人主張的為侵犯經(jīng)營權(quán)訴訟，而非場地使用權(quán)確權(quán)訴訟，場地使用權(quán)問題不在本案審理范圍之內(nèi)，原審判決通過推理將存在爭議的場地使用權(quán)認定為第三人所有，既違反了‘不告不理’的程序規(guī)則，也剝奪了上訴人在這一問題上的訴訟權(quán)利，直接導致了判決錯誤。二、上訴人的經(jīng)營證照是上訴人享有經(jīng)營權(quán)的直接證據(jù)，在未經(jīng)法定程序變更前，其合法性不容置疑，原審法院在被上訴人未取得停車場行政許可手續(xù)的情況下，置被上訴人違法經(jīng)營于不顧，而依據(jù)被上訴人與第三人之間的物業(yè)管理合同認定被上訴人是代第三人收取費用，并得出被上訴人不構(gòu)成侵權(quán)的.結(jié)論，其判決結(jié)果明顯不合理。三、即使第三人擁有停車場的場地使用權(quán)，第三人也只能通過合法的途徑主張自己的權(quán)利。事實上，第三人與另一企業(yè)法人恒兆基物業(yè)公司也存在物業(yè)管理委托合同，第三人是在合同未到期的情況下單方解除合同的，恒兆基物業(yè)公司因此已申請了仲裁，深圳市仲裁委員會對該案正在審理當中，原審法院在沒有審查第三人解約行為是否合法的情況下就認定被上訴人不構(gòu)成侵權(quán)是不恰當?shù)摹Ｉ显V人領(lǐng)取了經(jīng)營證照，并為經(jīng)營停車場投入了大量的人力、物力，被上訴人沒有合法的經(jīng)營資格，沒有通過合法的程序就剝奪了上訴人的經(jīng)營權(quán)，原審法院對此不僅不予以制止，反而變相審理了不在本案審理范圍的場地使用權(quán)問題，不僅有失公平，而且違反了法院內(nèi)部的管轄分工。為此，請求二審法院：1、撤銷一審判決；2、判令被上訴人立即停止對被上訴人停車場經(jīng)營權(quán)的侵害；3、判令被上訴人賠償上訴人經(jīng)營損失。

業(yè)主委員會稱有權(quán)托管

被上訴人北方物業(yè)公司答辯稱：原審法院查明事實清楚，適用法律正確。其認為：一、根據(jù)上訴人提供的規(guī)劃許可證和第三人提供的房地產(chǎn)證書，停車場的場地使用權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給了小區(qū)業(yè)主，上訴人沒有相反證據(jù)證明其同全體業(yè)主存在其他特別約定，應(yīng)承擔舉證不能的責任。二、停車場的經(jīng)營證照是上訴人的經(jīng)營憑證，上訴人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)后，相應(yīng)的經(jīng)營權(quán)利也發(fā)生轉(zhuǎn)移。

而且上訴人未從事經(jīng)營行為，無權(quán)取得經(jīng)營收入。

三、上訴人與第三人之間是物業(yè)管理合同糾紛，上訴人在原審未提出審查要求，原審法院不予審理是正確的。

被上訴人請求駁回上訴人的上訴，維持原判決。

原審第三人辯稱：一、第三人與恒兆基物業(yè)公司簽訂的合同與本案沒有關(guān)系，第三人是基于對場地的使用權(quán)而委托被上訴人北方物業(yè)經(jīng)營收費的，即使恢復第三人與恒兆基物業(yè)公司的合同關(guān)系，因恒兆基物業(yè)公司與上訴人系不同的法律主體，和本案也沒有關(guān)聯(lián)，請求二審法院對上訴人提交的仲裁裁決書不予采信；二、上訴人在出售房產(chǎn)時已將小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施、配套設(shè)施等同時轉(zhuǎn)移給業(yè)主，第三人對小區(qū)停車場的設(shè)施擁有所有權(quán)，上訴人不能提供相反證據(jù)，應(yīng)承擔舉證不能的責任；三、第三人和原物業(yè)公司恒兆基物業(yè)公司在簽訂物業(yè)管理委托合同時明確約定：由第三人委托恒兆基物業(yè)公司對停車場進行管理和收費。在對恒兆基物業(yè)公司2001年度財務(wù)狀況審核時，會計師事務(wù)所出具的報告記載恒兆基物業(yè)每年停車場收費為34萬元，因此證明第三人一直在行使產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利；四、上訴人既不是產(chǎn)權(quán)人，也不是停車場的租賃者或承包者，其要求對停車場進行管理沒有任何依據(jù)；五、根據(jù)物業(yè)管理條例的規(guī)定，停車場的經(jīng)營管理應(yīng)納入整個小區(qū)的經(jīng)營管理范圍，二者不能割裂；六、根據(jù)物業(yè)管理條例的規(guī)定，產(chǎn)權(quán)人基于其擁有的產(chǎn)權(quán)，依法有權(quán)委托物業(yè)公司進行經(jīng)營管理。

深中院二審維持原判

停放在小區(qū)的汽車被盜竊或被損壞，引發(fā)車主與物業(yè)服務(wù)公司之間的違約損失賠償糾紛，隨著汽車工業(yè)的突飛猛進而逐年增多。車主（特別是非業(yè)主的車主）往往依據(jù)保管合同的法律規(guī)定，起訴物業(yè)服務(wù)公司承擔違約損失賠償責任。當事人爭議的焦點往往是車主與物業(yè)服務(wù)公司之間形成車輛保管合同關(guān)系還是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系或停車場（場地）租賃合同關(guān)系。其中，車輛保管合同關(guān)系的爭議居多。

依照《合同法》第三百六十五條關(guān)于保管合同定義的規(guī)定，保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的合同，以保管物的交付和保管為內(nèi)容。同時依照該法第三百六十七條的規(guī)定，除非當事人另有約定，保管合同自保管物交付時成立。換言之，保管合同是要物合同，以保管物的交付為成立條件。車輛保管合同是否成立，關(guān)鍵是審查判斷車主是否將汽車交付保管人。汽車屬價值較高的動產(chǎn)（有人戲稱汽車是動得最快的產(chǎn)），因其進行登記而準用不動產(chǎn)法，并因而被稱為準不動產(chǎn)，決定了汽車的交付不同于其他動產(chǎn)和不動產(chǎn)，一般以保管人占有、控制寄存人或車主的汽車為交付標志。據(jù)此，車主因汽車停放在小區(qū)被盜損，與物業(yè)服務(wù)公司之間是否成立保管合同關(guān)系，重點審查物業(yè)服務(wù)公司是否享有占有、控制車輛進出小區(qū)的權(quán)利。而審查判斷物業(yè)服務(wù)公司是否享有占有、控制車輛進出小區(qū)的權(quán)利，是一個綜合判斷的過程，一般應(yīng)考察以下因素：

其一，物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主委員會在《物業(yè)服務(wù)合同》中對車輛保管是否有特別約定。物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主委員會經(jīng)協(xié)商，在《物業(yè)服務(wù)合同》中特別約定物業(yè)服務(wù)公司對進出小區(qū)的車輛負保管義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當承擔車主車輛損壞或被盜的賠償責任。沒有特別約定的，物業(yè)服務(wù)公司對進入小區(qū)的車輛僅負有管理車輛的行駛和停放的法定義務(wù)，實為一種場地的管理，并非保管關(guān)系，其對車主的汽車被盜損不承擔違約保管賠償責任。但是，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司之間存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。若業(yè)主能舉證證明物業(yè)服務(wù)公司在管理過程中未履行合同約定，導致車輛被盜或與車輛被盜存在一定因果關(guān)系，則可以依據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》請求物業(yè)服務(wù)公司承擔相適應(yīng)的賠償責任。盡管有的業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司間并未建立車輛保管合同關(guān)系，物業(yè)服務(wù)公司無需對業(yè)主的車輛履行保管義務(wù)，但業(yè)主每年向物業(yè)服務(wù)公司交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)公司至少應(yīng)履行對小區(qū)物業(yè)公用部位、公用設(shè)施的日常維護和管理義務(wù)，以及對其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范的協(xié)助管理的義務(wù)，并應(yīng)當根據(jù)業(yè)主入住前與業(yè)主簽訂的'《業(yè)主公約》、《車輛行駛停放管理規(guī)定》等履行管理服務(wù)義務(wù)。如果物業(yè)服務(wù)公司未能全面恰當?shù)芈男袑π^(qū)物業(yè)管理服務(wù)的義務(wù)，在小區(qū)安全防范上存在著疏漏，如小區(qū)監(jiān)視探頭等物業(yè)公用安全防范設(shè)施出現(xiàn)故障，不能安全正常工作時，物業(yè)服務(wù)公司未及時維護；小區(qū)的保安對監(jiān)控錄像的運行情況未做記載，對車輛進出小區(qū)并未按《車輛行駛停放管理規(guī)定》執(zhí)行，在管理上存在此類瑕疵的，物業(yè)服務(wù)公司理應(yīng)賠償業(yè)主車輛被盜的損失。

其二，停車場是否系封閉場所。停車場的具體情況，比如是否為開放場所、是否有門衛(wèi)、停車場的出口數(shù)量多少等等，都是決定物業(yè)服務(wù)公司能否控制進出小區(qū)或停車場車輛的因素。小區(qū)一般在地下室設(shè)置停車場，有的則在小區(qū)特設(shè)專門的停車位，而物業(yè)服務(wù)公司又在停車場或特設(shè)的停車位專門安排門衛(wèi)，要求車主將汽車停放在指定的停車位置，區(qū)別于小區(qū)范圍內(nèi)的其他停車行為。

其三，車輛能否自由進出停車場。車輛進出是否需要履行手續(xù)、履行什么手續(xù)、手續(xù)能否起到控制車輛的作用，都將影響車輛是否轉(zhuǎn)移了占有、控制權(quán)的認定。車輛進出手續(xù)越嚴格，越接近保管合同的成立。

其四，是否發(fā)放停車牌。物業(yè)服務(wù)公司如果發(fā)放的是保管牌，不會引起保管合同性質(zhì)的爭議。實踐中，物業(yè)服務(wù)公司一般給車主發(fā)放的是停車牌，這就不能當然認定保管合同關(guān)系中的車輛交付行為，而應(yīng)當具體審查物業(yè)服務(wù)公司能否通過停車牌實現(xiàn)了對車輛的控制。

其五，車鑰匙是否交給小區(qū)或停車場的門衛(wèi)。車主將車鑰匙交給了小區(qū)或停車場的門衛(wèi)，可以認定物業(yè)服務(wù)公司享有占有、控制車輛的權(quán)利，雙方形成車輛保管合同關(guān)系。但在現(xiàn)實生活中車主很少愿意將車鑰匙交給小區(qū)或停車場的門衛(wèi)。保管合同只轉(zhuǎn)移保管物的占有權(quán)、控制權(quán)，而車鑰匙主要是車輛所有權(quán)、使用權(quán)的象征。小區(qū)或停車場的門衛(wèi)持有車鑰匙是對車輛實現(xiàn)占有、控制的途徑之一。但不能因此認為車主不交車鑰匙就意味著車輛未交付。將交車鑰匙給物業(yè)服務(wù)公司作為車輛保管合同成立的唯一標準，既不合法也不符合生活習慣。

其六，車主是否應(yīng)付或已付費用。依照《合同法》第三百六十六條的規(guī)定，保管合同以無償為原則，以有償為補充。車主應(yīng)付或已付的費用是屬于保管費還是場地租用費，應(yīng)結(jié)合各種情況綜合判斷。如果物業(yè)服務(wù)公司對業(yè)主停放在小區(qū)內(nèi)的停車場或道路上的車輛，除依約定期限向業(yè)主收取物業(yè)費外，另外收取費用，或?qū)I(yè)主停放在專有停車位另外收取管理費用，業(yè)主停放的車輛被盜的，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)承擔保管賠償責任。物業(yè)服務(wù)公司對業(yè)主停放在小區(qū)內(nèi)的停車場或道路上的車輛沒有收取費用，業(yè)主停放的車輛被盜的，物業(yè)服務(wù)公司不承擔保管賠償責任，但可根據(jù)物業(yè)服務(wù)公司的過錯大小合理確定物業(yè)服務(wù)公司相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)違約賠償責任。物業(yè)服務(wù)公司對業(yè)主以外人員停放的車輛收取費用，發(fā)生車輛丟失或者損害的，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)承擔保管賠償責任。物業(yè)服務(wù)公司對業(yè)主以外的人員停放在小區(qū)內(nèi)的車輛既不收取費用又不承諾為其看管，車輛被盜的，物業(yè)服務(wù)公司則不負任何賠償責任。

其七，停車場門口是否設(shè)置或發(fā)放的停車牌上是否標明提示。大多數(shù)小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司在停車場門口設(shè)置或在發(fā)放給車主的停車牌上標明“溫馨提示”，內(nèi)容一般聲稱對停放的車輛不負保管責任，收取的是場地租用費。小區(qū)或停車場的門衛(wèi)對該提示是否明確告知車主，車主在停車前是否應(yīng)知或明知提示的內(nèi)容，都是判斷物業(yè)服務(wù)公司能否控制進出小區(qū)或停車場的車輛所應(yīng)考慮的因素。

本次交流會由航天大廈管理處饒建輝主講，結(jié)合停車場管理有關(guān)法律法規(guī)以及物業(yè)管理實際工作，對停車場管理方面的經(jīng)驗進行了生動、詳細的闡述，各與會者踴躍發(fā)言，從不同的角度對有關(guān)停車場規(guī)范管理的工作進行了總結(jié)、探討，經(jīng)總結(jié)整理如下，以供借鑒：

一、停車場相關(guān)法律規(guī)范

3、《機動車停放保管服務(wù)收費管理辦法》﹙廣東省物價局，2015年1月1日起施行﹚

二、?停車場分類

1、經(jīng)營性停車場。是指向社會開放，為機動車提供有償停放服務(wù)的停車場。申請開辦經(jīng)營性停車場的，應(yīng)當向市公安局交管部門申請《深圳市經(jīng)營性停車場許可證》。未取得許可證的停車場，不得提供有償停放服務(wù)。

2、非經(jīng)營性停車場。是指提供無償服務(wù)的停車場。各類行政事業(yè)性機關(guān)單位辦公場所的停車場應(yīng)允許在工作時間前來辦理事務(wù)的車輛免費停放。

3、室內(nèi)專業(yè)停車場。室內(nèi)專業(yè)停車﹙政府全額或參與投資興建的除外﹚機動車停放保管費收費實行市場調(diào)節(jié)價，收費標準由停車場經(jīng)營者依法自主制定。室內(nèi)專業(yè)停車場是指由以提供機動車停放保管服務(wù)為主營業(yè)務(wù)的經(jīng)營者，設(shè)置在建筑物內(nèi)，但非建筑物配套，具獨立產(chǎn)權(quán)，所有車位均有頂蓋遮攔，具備防曬、防雨功能的停車場。

4、商業(yè)附屬性停車場。商場、娛樂場所、賓館酒店、寫字樓、物流園區(qū)和專業(yè)市場等配套停車場以及設(shè)在城市郊區(qū)地段的露天停車場的機動車停放保管服務(wù)收費，實行政府指導價。經(jīng)營者在停車場所在地縣級以上人民政府價格主管部門依法制定的基準價的浮動幅度內(nèi)確定具體收費標準。

5、自然壟斷性停車場。機場、車站、碼頭、旅游景點、口岸配套停車場、公交樞紐站及地鐵換乘站停車場、路內(nèi)人工停車場，以及設(shè)在城市市區(qū)地段的露天停車場的機動車停放服務(wù)收費，實行政府定價。

6、公益性配套停車場。醫(yī)院、學校、博物館、圖書室、青﹙少﹚年宮、文化宮、黨政機關(guān)、事業(yè)單位等對服務(wù)對象開放的內(nèi)設(shè)停車場，原則上應(yīng)免費提供機動車停放服務(wù)。為合理調(diào)節(jié)停車服務(wù)資源的利用或彌補正常服務(wù)費用支出確需收費的'，實行政府指導價。

7、住宅區(qū)停車場。為居民住宅配套的停車場，包括與住宅區(qū)共用的商業(yè)類停車場，實行政府指導價。

從以上分類可知，與我們關(guān)系較為密切的為經(jīng)營性停車場和住宅區(qū)停車場。

三、住宅區(qū)停車場車輛停放法律關(guān)系

住宅區(qū)停車場作為住宅的配套設(shè)施，以為業(yè)主居住提供停車便利為唯一目的。所以，此類停車場以提供車位，首先滿足業(yè)主停車為第一要素。停車收費實行政府指導價。此類停車場車輛停放屬于何種法律關(guān)系？實踐中有四種觀點：

1、車位場地租賃關(guān)系。

﹙1﹚停車場管理單位通過告示或停車憑證聲明的方式提示車主或車輛使用人，本停車場僅提供車位使用，所收取的費用為車位使用費，不承擔車輛的保管責任。

﹙2﹚車主沒有將其車輛的鑰匙和行駛證交付停車場管理單位，停車場管理單位對車輛沒有實質(zhì)的管理和控制能力，無法進行保管。不符合保管合同的要件。

﹙3﹚停車場管理單位所收取的費用并非管理單位所有，主要支付給了停車場所有人，即建設(shè)單位或全體業(yè)主。建設(shè)單位或全體業(yè)主收取該項費用的依據(jù)是其對停車場車位擁有所有權(quán)。

﹙4﹚停車場收費的票據(jù)為服務(wù)費而非保管費。

﹙5﹚停車收費標準與車輛價值無關(guān)，無論車輛價值多少都采取相同的收費標準。這與保管費與保管物價值直接相關(guān)的對等原則不符。

2、車輛保管合同關(guān)系

﹙1﹚住宅區(qū)停車場實行憑卡出入，出入卡既是車主交付車輛的憑證，也是停車場管理單位實質(zhì)控制車輛的工具。停車場的宗旨是保管靜態(tài)的車輛而非動態(tài)的車輛。所以場主是否控制了車輛，不能以是否拿了車鑰匙、行駛證為根據(jù)。控制車鑰匙、行駛證是控制動態(tài)車輛的標志，不是控制靜態(tài)車輛的標志。

﹙2﹚停車場收費不僅包括車位費還應(yīng)包括保管費。在車主擁有私家車位的情況下，車主仍然需要向管理單位交納停車費，該費用顯然不屬于場地費，應(yīng)當屬于保管費。

﹙3﹚停車場公示或在停車憑證上提示的“僅收取場地使用費，不負責車輛保管責任”內(nèi)容屬單方面聲明，其實質(zhì)是一方免除自己責任的格式條款，不具有法律效力。

3、車輛停放管理法律關(guān)系

住宅區(qū)停車場、寫字樓與住宅區(qū)共用停車場與車主或車輛使用人未明確約定為車輛保管關(guān)系，但停車場或者物業(yè)管理公司為其提供停放服務(wù)，或者單方面聲明為車位有償使用關(guān)系的，認定雙方構(gòu)成車輛停放管理關(guān)系，停放期間，因其管理不善等過錯造成車輛丟失或者損壞的，由停車場或物業(yè)管理公司承擔相應(yīng)的賠償責任。

4、物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系

物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費，依物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)即停車場管理單位，有義務(wù)為停放在住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主車輛提供安全防范服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行安全防范的職責，理應(yīng)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同承擔相應(yīng)的賠償責任。

四、停車場管理單位的義務(wù)

《深圳市停車場規(guī)劃建設(shè)和機動車停放管理條例》第21條及第24條規(guī)定，經(jīng)營性停車場的管理單位提供機動車停放服務(wù)時，應(yīng)當履行以下職責：

2、執(zhí)行市公安交管部門制定的停車場管理規(guī)定

4、維護場內(nèi)車輛停放秩序和行駛秩序，

5、按照核定或者約定的標準收費，使用稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，

6、做好停車場防火、防水、防盜等安全防范工作

7、協(xié)助疏導停車場出入口的交通，

8、保持停車場設(shè)施的正常運轉(zhuǎn)，并制定有關(guān)管理制度，

10、對無停放憑或者與交驗停放憑證不符的車輛，應(yīng)當限制其離開停車場或者按照停車場管理規(guī)定辦理的關(guān)手續(xù)后放行。

五、機動車停放管理糾紛的類型及法律分析

1、機動車毀損糾紛

2、機動車在停車場由于保安員未仔細查驗出入憑證被盜產(chǎn)生糾紛

根據(jù)《深圳市停車場規(guī)劃建設(shè)和機動車停放管理條例》第25條第二款“經(jīng)營性停車場的管理單位對進入停車場停放的車輛應(yīng)當發(fā)放停放憑證，并在車輛離天停車場時查驗收回停放憑證，對無停放憑證或者與交驗停放憑證不符的車輛，應(yīng)當限制其離天停車場或者按照停車場管理規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)后放行。”此類糾紛，因停車場存在明顯的過錯應(yīng)當依據(jù)車輛停放管理關(guān)系承擔賠償責任。法院通常要求停車場管理單位承擔100﹪賠償責任。

3、機動車沖閘被盜﹙搶﹚糾紛

要求做到：

（1）值班員在值班中如遇有車輛沖道閘行為應(yīng)立即制止并立即報警。

（2）發(fā)生車輛沖出道閘值班員應(yīng)熟記駕駛員像貌特征、車牌號碼、車型、車顏色及逃跑方向。

六、停車場發(fā)生車輛被盜﹙搶﹚及損害糾紛時，管理處應(yīng)注意以下幾個問題

1、發(fā)生機動車被盜﹙搶﹚及損害行為時應(yīng)當及時采取措施予以制止；

2、及時報警；

3、妥善保管相關(guān)證據(jù)，包括錄音、錄像及相關(guān)憑證；

4、配合公安機關(guān)做好調(diào)查筆錄；

5、及時通知公司法律顧問征求律師意見；

6、慎重與當事人簽訂協(xié)議；

七、經(jīng)驗總結(jié)

1、從法律規(guī)定來看，車場管理承擔的保管責任加大，難度加大，風險加大。加強學習、討論，增強防范意識，避免出現(xiàn)法律責任。

2、技防方面防盜措施要到位，監(jiān)控設(shè)施要完善，從系統(tǒng)上設(shè)定一車一卡，自動識別判斷。

3、人防方面，完善制度，加強關(guān)鍵崗位人員的選擇，定期輪崗，加強人員的監(jiān)督檢查，加大獎罰力度。

4、車證齊全，信息登記要一致、準確，加強巡查，做好預(yù)防。

5、加強對秩序維護員的培訓，避免一卡多用，嚴格落實進出登記放行核查制度，出場時對車卡的核實要仔細。

6、車輛自動放行存在一定的安全隱患，最好是人工核實后手動開啟道閘。

7、增強責任心，加強培訓，完善設(shè)施，風險評估，制定措施，人防技防相結(jié)合，做好應(yīng)急預(yù)案。

8、購買物業(yè)管理責任險，轉(zhuǎn)嫁風險。

八、公司領(lǐng)導要求

對本次經(jīng)驗交流會給予了充分肯定，認為效果很好，同時對大家提出幾點要求：

（一）管理部

1、作為專業(yè)管理的職能部門，需要強化對法律法規(guī)的收集，及時宣傳推廣、施加影響。

2、負責摘錄停車場管理法律法規(guī)的主要條款，整理印發(fā)各管理處。組織宣傳培訓，包括員工與車主。（15日前完成）

3、核查車場管-理-員持證情況，并協(xié)調(diào)經(jīng)理部，確保每個項目必須有人持有車管員的有效證件。

4、12月專項內(nèi)審時，將停車場管理作為專項審核重點。

（二）各管理項目

1、項目負責人應(yīng)遵照法規(guī)政策的變化轉(zhuǎn)變觀念，強化風險意識，完善管理制度，規(guī)范運作，把風險控制在最小的范圍內(nèi)。

2、梳理所有固定停放車輛的資料，做到三證齊全，適時更新，并簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方權(quán)利、義務(wù)。

3、嚴格落實車輛進出登記制度。車輛停放后進行查看，快速識別異常情況，認真登記，并主動告知車主，避免不必要的糾紛。

4、完善設(shè)施設(shè)備，核查車輛進出、停放部位監(jiān)控能否覆蓋；信息傳輸系統(tǒng)運行是否正常；各種警示標志是否清晰、到位，對存在問題的抓緊完善。

5、做好應(yīng)急預(yù)案，發(fā)生異常情況如何報警，停車場跑水或火災(zāi)該如何處理，完善相關(guān)環(huán)節(jié)，保存必須資料，提供免責依據(jù)。

6、購買第三方責任險時，需強化對停車場內(nèi)容的明確，以有效應(yīng)對可能發(fā)生的風險。

今年的他山之石堅持的很好，每月都有一個主題，每個主題都很有意義，大家都積極參與、有所收獲，但更重要的是把確定的工作要求狠抓落實，切實提升管理服務(wù)水平。

聯(lián)系電話：身份證號碼：

乙方：深圳市z物業(yè)管理有限公司**小區(qū)管理處

因甲方需要使用乙方停車場內(nèi)的.車位，以確保車輛停放，經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，現(xiàn)達成以下協(xié)議，以使甲、乙雙方共同遵守：

一、車位使用費為人民幣元/月，自簽約之日起計收，以后每月月底交下月的費用。

二、甲方有義務(wù)向乙方提供車輛的詳細檔案：

1、車牌號碼：2、車輛品牌： 3、顏色：4、車型：

三、乙方所提供車位僅作為甲方停泊車輛之用，甲方與乙方形成車位有償使用關(guān)系，甲方的車輛及車輛內(nèi)的貴重物品請自行妥善保管，如有丟失、損傷，管理處不負賠償責任。

四、乙方應(yīng)完善停車場設(shè)施設(shè)備，為甲方免費提供違章查詢、地圖查詢等便利服務(wù)。

五、甲、乙雙方應(yīng)共同維護好車場秩序和車輛管理，甲方應(yīng)將車輛停放在指定位置，不得妨礙行人及占用消防通道。

六、補充：。

七、本協(xié)議自簽定之日起生效，有效期至年月日，一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具同等法律效力。

甲方（簽字）：乙方：深圳市z物業(yè)管理有限公司

某某小區(qū)管理處（蓋章）

年月日