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房地產成本管理論文篇一
有幸加入####團隊，重回###大家庭倍感溫暖，通過一個月工作，體會良多！現將心得體會梳理如下以資分享并匯報：
融眾家長的企業文化；嶄新廣闊的事業平臺。
自2013年4月15日進入###公司，領悟公司高層領導的諄諄教誨，綜合請謚公司同仁的熱心解答，對本公司發展藍圖無限憧憬，公司發展契合國家城鎮化大政方針，坐擁雄厚資源和資本。令我雄心滿懷、斗志昂揚。
公司高層領導平易近人，人性化管理，民主之風盛行。有力、高效辦事方式深深感染并鞭策著我不斷提高工作質量和效率。尤其感謝各位領導的人文關懷和大力支持。
公司團隊人員來自五湖四海，人人展露各家企業文化所長，我認為這正是公司深厚企業文化之大成，我深受熏陶并自愿參與融匯，成為大家庭普通一員，并為此而自豪。
唯有在企業的大發展前景下才能談起個人施展才華的舞臺。我公司正是個人大展才華的事業平臺。這也是我們每位員工的幸運，也更要求我們要倍加珍惜此機遇。
二、個人對一個月的工作小結匯報如下：
本人深入##項目現場，成本管理、合同管理工作的現狀大大超出公司成本管理部團隊建設步伐。成本管理部立足人員暫不足、任務量大的現實，采取合理規劃、加班加點、突出重點、各個擊破、保證質量、力爭實效的策略，做到了保證重點、輻射全局、以有限資源克服公司成本管理的暫不足。主要做到：
1/
4合理規劃；突出重點；提高質量與效率；
嚴控成本；規范合同；建開放學習團隊。
1、我的工作以預先建章建制工作展開，規范管理工作。結合公司及###項目的實際情況，制訂《合同管理辦法》、《工程變更簽證管理辦法》、《成本管理部門及崗位職責》經公司審批后嚴格貫徹執行。結合部門特點建立周報制度（層層周報制度，即負責人向分管副總每周匯報，團隊成員向負責人每周匯報）、保密制度（建立保密級別，密級無：可內外共享；密級a：公司內員工；密級aa：公司內中層管理者；密級aaa：公司內決策層）、三級審核制度、信息管理制度（本部門全面推行無紙化信息管理），尤其強調了以完成工作任務為導向的作息制度（即不僅局限于日常作息時間工作，而是各成員以完成工作任務為目標，根據需要采取如晚上、節假日自行安排加班），在日常工作自覺嚴格執行。
2、根據##項目進度工作重點，編制總體工作規劃和每周工作計劃，基于當前工期緊，一切工作圍繞這一主題規劃和計劃優先級。以滿足工期為第一要求，開展可能影響工期目標的事件清查：清理出需設計的分部分項工程和需二次設計的分部分項工程；清理出需采購的材料、設備清單；清查設計圖紙存在可能影響工期的需要設計變更的分部分項工程或設計錯誤及不宜實施事項。并綜合權衡其性質，評估是否處于進度關鍵線路上，從而判斷其工作優先級。最終按確定之優先級合理規劃和計劃工作，并在工作中切實實施完成。
（一）、日常成本控制是重點。我們以當前合同價控制為重點，保障公司合法利益，力爭維護公司合法利益最大化。成本控制常抓不懈，做好成本預測、監督、控制、評估工作。
1、評估已簽訂合同價的審查工作，并實時提出預警及處理方案，評估設計文件，對其中技術方案進行經濟分析，為公司決策層建言獻策，做到事前控制成本。
2、現場密切跟蹤工程變更、現場簽證事件產生、發展、完成過程，并拍照取證收集相關信息資料，開展全方位、全內容經濟調查研究，合理處理質量、進度、造價三者關系，及時、準確、有效、在控管理。做到事中控制成本。
3、開展全過程造價控制，尤其結算、支付管理工作。做到事后控制成本。
4、控制材料、設備價格管理，準確計算、合理評估報價，正確研判嚴格執行公司定價程序。
（二）、合同管理力求規范，注重收集整合公司全員合同管理意識，開展合同評估、交底、合同履行全過程監控、合同評價等工作。合理規避合同風險，并實時警示。
（三）、培養后備人才。成本管理是公司經營的核心，人才是第一生產要素。基于人力資源嚴重不足，將采取內部強訓，鍛造隊伍，以便以后向項目部輸送德才兼備造價人才。構架開放性、學習型團隊。
三、成本管理部工作在有條不紊地向前推進，為了更好地加強成本管理工作，需大家支持的事項和建議如下：
1、資源方面，如計價定額文件、荊門造價信息征訂，安裝造價人員招聘等
2、最終要外委審計工作時,建議前期確定###項目審計單位，在不增加任何費用情況下可早期服務于本項目實施。
四、建議公司進一步管理制度化，并行文以便我們遵守并按章辦事。
總之，成本管理部將在公司強有領導下，不斷深挖潛能，開拓工作，力爭做好以下主要工作：
1、服務工作：為公司決策提供經濟分析；為項目部及相關職能部門提供及時優
質服務。
2、招標采購工作：督導提升人員業務技術能力，倡導創造性工作。
3、工程預結算工作：推動跟蹤審核、多級審核程序，全面推行電算化，做到精益求精。
4、成本核算工作：做到定額與市場的強強結合，加強市場經濟調查分析。
5、結算編制審核工作：立足本企業利益，公平合理，嚴格審核制度，堅定不移維護公司利益。
6、竣工決算審核工作：做到客觀公正、公平合理，追求合法效益最大化。
7、考核后評價工作：總結經驗教訓，摒棄不足，發揚優良傳統。
8、加強學習、培養人才：不斷學習新知識、新經驗，發揮傳、幫、帶作用，力爭帶出過硬的造價管理團隊，為公司的發展培養一流的后備隊伍。
二o一三年九月十九日 附件：
1、周報20130817
2、周報20130810
3、周報2013080
34、周報20130926
5、周報20130919
附件
房地產成本管理論文篇二
第一部分、成本體系建設
1、成本體系建設的必要性（立憲、規范）案例：萬達成本制度的建立
2、對萬達成本管理中的幾個重點體系的介紹
2.1、招評標管理
招標層級分類：
一、二類、地方類招標合格供方品牌庫（實例）
招標文件范本（實例）
綜合評標法（實例）
評標模板（實例）
2.2結算管理
對施工單位的約束
對結算成果差異的處理措施
2.3獎懲細則
處罰法則
2.4案例分析：上海萬達某廣場復盤招標及結算分析
第二部分、前期成本測算
3、前期成本測算的重要性
對業態的合理選擇
了解盈利水平，賺多少
了解現金流水平
4、前期成本測算模版（實例）
標桿企業成本測算表
標桿企業成本測算表組成講解
5、如何進行前期成本測算
5.1前期成本測算介入的時間點
拿地和概念設計任務書下達前
深化設計出施工圖前
5.2成本與相關部分的配合成本與設計的配合；
成本與工程的配合；
成本與開發部的配合；
成本與營銷部的配合；
成本與招商部的配合；
成本與項目發展部的配合；
成本與財務部的配合。
5.3案例：
上海萬達某廣場成本的測算；
海口某超高層項目成本的測算。
第三部分、動態成本的控制
6、成本超支預警及處理
成本超支的操作要點
成本超支的處理流程
7、實例分析動態成本的編制辦法
實例1：上海江橋萬達廣場的動態成本編制
實例2：上海周浦萬達廣場的結算復核編制
第四部分、拆遷補償成本
8、實例分析拆遷補償成本的編制辦法
9、實例分析拆遷補償合同的編制要點
實例1：深圳某拆遷項目的合同要點分析
房地產成本管理論文篇三
房地產開發企業成本管理要領
成本控制和管理歷來是企業管理的重心，房地產開發企業亦然。本人結合多個房地產項目(如cbd重點工程藍堡國際公寓)的經驗，總結了一套“成本管理方法”。該方法主要用來及時、準確地反映工程成本的預算控制及執行情況，盡量避免預算外支出，為進一步控制成本提供標準和控制手段。成本管理方法主要融合如下內容：合同管理、預算及資金管理、甲供材料管理。其中，預算及資金管理是核心。三者結合財務軟件的報表開發功能，相互融通，但又各有側重。
一、合同管理
公司所有重大經濟活動的實施均從合同匯簽開始，所以合同管理工作須融合財務、預算、工程等各個職能部門。合同管理到位，所涉及的工程造價和材料價格合理，則成本控制就已經有了一個很扎實的平臺。
1．合同匯簽與分類。
合同管理融合了財務、預算、工程等多個部門。成本會計在合同匯簽中側重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時間的安排，要與公司現有資金和未來資金計劃相統一，避免合同管理與資金管理脫節。采購工程師或其他專業工程師側重材料設備的質量標準、到場時間，或工程進度及質量標準，避免合同管理與工程管理不協調。
結合房地產開發企業實際情況，合同分工程合同、材料合同兩大類。工程合同包括：土地征用及拆遷合同、前期工程合同、建筑安裝工程合同、基礎設施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。材料合同包括：土建材料合同、暖通、空調設備合同、弱電材料設備合同、水電材料設備合同、機電設備(電梯)合同、裝修材料合同、其他材料設備合同。
2．合同的錄入與執行。
將已分類合同結合財務軟件的報表功能，設計出能自動提取數據的“合同款項支付單”，使每一次付款都能迅速而有效地處于控制狀態中。合同錄入后，成本會計要盯住每一次付款時點及金額進行資金計劃安排并報主管領導，從而較好執行合同。
3．報告。按周申報合同清單及匯總統計表。
二、工程預算及資金瞥理
參照工程預算合理地進行成本核算和資金管理是房地產開發企業財務工作的重點。因為工程成本及其資金的支付是房地產開發企業的實質性核心內容，每一項所涉及的金額又相當巨大，故須重點控制。
1．工程預算的編制、錄入。
效實施事中成本管理和控制；并為事后的經驗總結和新開發項目的成本管理與控制提供參考和標準。
2．工程款支付。
各用款部門填寫用款單時，按“工程項目。分部工程——分項工程——單位工程”寫清楚，成本會計根據已有財務信息及預算數進行核對，能立刻確認是否應該支付此款項，并將此信息上報主管領導。若付款，則付款后成本會計也能準確地將該款項列轉成本核算對象及其明細項目。
在工程款的支付過程中，須注意的是：要有正確的付款流程，該流程的設計必須滿足“先產生相關的信息流，再由信息流決定是否支付資金流”的要求。這是因為任何不當的資金支付行動都能使成本管理處于無序和失控狀態。
房地產成本管理論文篇四
隨著我國經濟的發展，房地產業開始越來越受到重視，房地產開發項目成本管理也變得非常重要。房地產開發項目產品有著一次性、多變性與不確定性的特點，其特定開發項目適用于一次性設計，而一些環境與項目的設計相對較為多變。要想降低開發項目成本，就要對造價成本進行管理與控制，使得房地產項目的開發質量不斷提升，為人民提供更為優質的生活環境。
房地產幵發項目的成本管理直接決定了其發展方向與長久性，其對成本進行控制是為了在工程質量良好、開發期限可以保證的前提下，保證所完成建筑產品成本的合理性，要對項目進行全過程管理、全方位的控制，將多種可以對成本進行干擾的因素排除，要將激勵競爭機制建立起來，全員簽訂管理目標責任書，實行獎懲制度，促進房地產開發項目的經濟效益的良好發展。房地產開發項目的成本管理主要分為以下四個階段：
策劃準備階段的成本管理與控制決定著開發項目經濟效益的成敗。相關調查表示：每個項目的策劃對成本和效益都有著35%的影響，策劃階段的成本管理是對項目進行地段地塊的選擇和建設方案的設計。要對地價與出讓金進行了解，對拆遷等補償費用的髙低進行比較，配套設施的費用要明確。然后經過與銷售價格的平衡，選擇出最好的地塊。確定建設方案，在建設地點選擇完畢以后，方案的建設對開發的成本和效益非常重要，利用建設方案進行招標。開發商要對區域總體設計進行招標，對建筑設計進行招標，對投資進行估算。組成評審專家組對方案進行評定，專家組包括技術專家和經濟專家。業主所選定的必須是技術指標與經濟指標最佳的中標方案。如果選擇的是技術指標最佳而經濟指標較差的方案，就要釆取有效的措施對其進行優化，經濟學家要對投標人評標時的投資估算進行審計與評估，保證投資估算的真實度與可靠度，減少實施中標方案時估算值突破情況的發生。
在設計定型階段中，對成本的管理與控制，是利用策劃批準的方案，對初步的設計進行整理與擴大。相關調查表示，設計定型階段的工作效率直接影響了項目成本的管理，所以，加強對該階段工作的管理是非常重要的。因此，設計者或設計團體必須是設計水平與專業水平較髙、具有豐富的實踐經驗、較強責任心的人或團體。在設計開展之前，業主與設計委托者雙方必須簽訂委托書與設計合同，合同條款要包括技術經濟指標與監督配合等，要對設計在實際運用中所達到的技術經濟指標進行考核，要有獎勵或懲罰的考核制度。在設計開展以后，業主應利用專業技術經濟人員對設計進行全過程跟蹤。在對初步設計進行擴大時，要與設計人員對技術方案進行研討，如建筑的基礎類型、管道的選型等，對信息要大量搜集，對設計人員進行市場行情的反饋，使其可以在項目中運用新型技術與材料。這樣建筑產品的檔次也就得以提髙，工程成本也可以有效降低。造價人員要對技術方案進行經濟比較，使得成本的髙低顯露出來，更好的為業主的決策進行參謀。在這個階段有兩個誤醫，必須都對其進行防治：第一個誤區是對設計人員有著完全依靠的行為，從不對設計進行過問；第二個誤區是對技術方案沒有進行經濟評估、成本的分析。要利用經濟專家和造價師對設計院出示的設計概算進行審計評估，保證其真實性與可靠性，要查找出超出投資估算的原因。如果是技術方案原因，應在施工設計的時候對其進行優化，對設計人員優化設計方案工作進行配合。業主方的專業人員在施工設計應該對技術方案設計進行督促，并對設計計算的結果進行了解，對單項設計加以重視，注意其經濟性，對配筋數量隨意加大進行預防。以期在設計階段強化開發項目成本管理，從而有效降低工程成本。
施工實施是設計階段成本管理的繼續，主要的特征是以下幾點：
1.較強的針對性
施工階段成本管理對象很明確，完成特定的產品所需成本，但是目前還存在很大的風險，不確定性較強。
2.三個基本要素、一個指標這個過程指標的組成是利用三個基本要素與一個指標完成的，要素是：項目成本、項目工期、項目質量；指標就是項目的安全性，必須將二者進行統一，使之可以相互影響與促進。
3.利益主體
施工實施階段會涉及到很多利益主體，這些利益主體是承包商、供應商等，整個施工過程的完成都是由他們的合作來進行的。在對設計進行確定以后，施工任務的完成多采用以下兩種方法：招標發包法，承包商通過中標獲得施工任務并將其完成；自營施工法，在選擇施工材料時，要選擇質量較好且價格較低的，要對不同廠家的材料進行比對。
施工結束以后，要對工程竣工的決算和財務決算進行編制，其對成本控制是非常重要的。利用竣工決算對成本目標制定與貫徹情況進行考査，査看其是否有偏差。總結經驗、得出教訓，使企業管理的水平得到提高，成本控制能力得到加強。
這個階段成本是由施工質量決定的，所以要將工程質量工作做好，降低保修費用。要將商品房的使用說明書和保修書做好，將開發商與物業管理、用戶等在保修時應該承擔的責任與費用分清，為開發商減少不必要的保修支出。
在選擇物業管理公司時，要對其業務水平的髙低、管理素質的情況進行了解，選擇業務水平較高、管理素質良好的公司來對項目的業務管理工作進行承擔，可以使開發商的信譽得到有效提髙。
總而言之，房地產開發項目對成本進行全面地管理與控制，是綜合地管理與控制，但對經濟造價進行單一的管理不能達到項目成本控制的目的，因而其管理過程應該是動態的。利用各種手段將不確定的因素進行優化，成為了特定因素，從而更好的對成本進行了控制和管理，促進了房地產企業的發展。
房地產成本管理論文篇五
目標成本顧名思義指在一定時期內為保證目標利潤實現,并作為合成中心全體人員奮斗目標而設定的一種預計成本,它是成本預測與目標管理方法相結合的產物。房地產的目標成本是房地產項目開發周期內的全過程成本, 遵循成本的“總值可控、動態管理”。
房地產目標成本科目主要包括開發期內完成房地產產品開發建設所需投入的各項費用,主要包括:土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費用、開發間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發期稅費、其他費用以及不可預見費用等。在房地產目標成本科目中,土地費用為市場招拍掛形式確定,公共配套費用為各地市繳費標準,開發間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用及開發稅費均根據國家及房產開發公司標準執行,基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用及公共配套設施建設費用根據市場招投標及開發全過程工程控制為主,在房地產全過程成本控制中往往出現以下問題:
1.1 房地產用地規劃時對業態規劃模糊,未形成真正意義上的目標成本,導致效益降低。例如:像城市綜合體等多業態項目,業態規劃時未分析市場的銷售及業態成本情況,導致了產品建造后銷售慘淡及利潤降低。
1.2 方案、深化及施工圖設計階段標準化程度較低,設計滿足不了施工及銷售要求,產生了大量成本浪費情況,影響了目標成本的準確性。
1.3 實施階段設計變更、簽證較多影響了目標成本的可控性。
2 目標成本存在問題分析
房地產業一直為國家朝陽產業,前幾年有可觀的利潤。隨著國家調控及市場的激烈競爭,房地產效益不斷縮水,問題也逐漸暴露。許多房企也由原來“核算型”企業(做了再算)向“價值創造型”(算了再做)企業轉型。現針對以上房地產各階段影響目標成本的因素中,現展開進行分析如下:
首先,在房地產用地規劃階段,因業態分類模糊導致了利潤的降低,許多房地產公司拿地后便考慮立即進行開發并達到預售條件,往往對用地規劃階段成本把關不嚴,隨意對業態進行規劃,不考慮效益最大化。這就使許多項目沒有經過考察論證就急于規劃報批,致使房地產目標成本前期便處于“粗放式”狀態,最終導致項目建設過程中銷售、成本壓力驟增。
第二,方案圖紙及施工圖紙設計階段,許多房地產公司因標準化程度較低,沒有限額設計,沒有統一的建筑風格,沒有較好的設計成本團隊,導致了目標成本的不可控制。
第三,施工階段因為項目人員業務能力差,工作責任心不強以及圖紙設計的錯、碰、樓等現場導致了施工中出現大量的設計變更及簽證。
經過考察諸多房產項目,以上幾方面對目標成本影響效果所占的比例如下:第一項本階段成本控制的效果約為75%~80%.第二項本階段成本控制的效果約為15%~20%.第三項施工圖設計結束至項目實施階段,本階段成本控制效果約為5%以內。
3 目標成本控制需采取的措施
3.1 項目產品定位清晰明確,形成房地產目標成本“概算版”
首先,在房地產開發前期(尤其像城市綜合體的多業態項目)充分調研當地地產市場,調研各業態的銷售情況,應用容積率指標控制面積,結合市場需求對不同業態建筑面積的合理配置,建多少高層、多層、商業、別墅、花園洋房;配置那些基礎設施和配套設施,獲得最大銷售額。
其次,根據本地區需求情況采用不同產品進行比例搭配及確定交房標準。參考往期類似業態成本情況(其中包括配套費用、建安成本、各項開發稅費等),將各不同業態進行組合,并進行測算(銷售收入及成本支出測算),選取滿足“效益最大化”的業態搭配比例。業態比例及初步交房標準出具后,形成房地產目標成本第一版—成本“概算版”。
3.2 方案的設計比較,進一步細化目標成本。
各業態搭配比例及目標成本“概算版”確定后,對業態和戶型進行多方案設計比較,通過比較確定單體平面和戶型;通過對建筑面積、套內面積、公攤面積的比例測算,確定最合理戶型和戶型搭配從而獲得最大得房率和銷售面積,并根據當地情況確定合理成本。此階段對交房標準已基本確定,根據擴初方案進一步將目標成本“概算版”細化。
3.3 施工圖設計及深化階段,確定目標成本“預算版”。
施工圖設計階段將價值工程及限額設計兩者相結合。
首先,根據價值工程,做好房屋建造標準。價值工程是把技術與經濟結合起來的管理技術,通過對產品的功能分析,達到產品適當的價值,以最低的成本去實現產品的必要功能。房地產價值工程體現以下幾個方面:(1)功能不變,成本下降。(2)功能大幅提高,成本略有增加。(3)功能提高,成本降低。(4)功能略有降低,成本大幅降低(5)成本不變,功能提高。在價值工程體系中選取適合本項目價值體系,并確定房屋建造標準。
其次,項目限額設計,限額設計是按照批準的設計任務書及投資估算控制設計,對設計規模、設計標準、工程數量和預算指標等各方面的控制,凡是能進行定量綜合的設計內容,均要通過計算確定,要充分考控制建筑設計標準,控制單體工程配置標準;比較外墻保溫材料和作法,門窗材質、標準;外裝飾材料的選擇搭配,室內不同公共部分裝修標準、裝飾材料的選擇搭配,在滿足必要使用功能的同時成本最合理。充分考慮施工的可能性和經濟性。在限額設計中結合價值工程,充分運用價值工程分析,確定合理功能。
第三,在施工圖設計階段,充分考慮細節,對土建、水、電、暖專業進行各種技術經濟比較,例如:人防工程決策、土建車庫與機械車庫的技術經濟比較、電梯、空調的配置方式、基礎形式、主體結構形式、擋墻形式等等。在設計細節上滿足后期使用功能,同時在此階段應選擇業務實力強的設計院進行設計,保證使用功能滿足要求,減少后期的設計變更。
施工圖經過深化及內部審核后,需委托工程造價咨詢單位介入進行預算的編制,同時根據市場價格確定材料暫定價,編制本項目目標成本第二版—目標成本“預算版”。目標成本“預算版”編制完成后進行招投標工作,并與投標單位進行工程量及組價的核對,最終完善目標成本“預算版”確保施工圖紙范圍內的內容明確,目標成本“預算版”一經確定不得更改。
3.4 項目實施階段以目標成本“預算版”來指導工程施工及招投標工作,通過后期成本動態管理及決算管理形成目標成本第三版——目標成本“決算版”。
項目實施階段原則上不能突破目標成本“預算版”的各個子目,如有突破,應根據金額大小向成本管理委員會各個部門說明,在過程中時刻調整(增減)目標成本。同時在施工過程中工程人員應提高素質及責任心,基本杜絕變更、簽證,保證目標成本順利實施,同時項目結束后,將各總分包工程及設備供應結算進行梳理,最終形成目標成本第三版“決算版”,作為與目標成本前兩版本的最終結果進行比較計入最終績效考核及成本后評估。
房地產成本管理論文篇六
在激烈的競爭環境中，了解每個產品或服務的成本，識別哪些是盈利的，哪些對間接費用和最終盈利能力有貢獻，是十分重要的。因為，基于這些成本信息的管理決策和行為將影響到企業的盈利能力和生存如何獲得一個有效的成本系統近年來，全球經濟的一體化使企業面臨著日益激烈的競爭。特別是中國加入wto以后，隨著國內市場的逐步開放，國外的技術、資金、先進的管理和服務理念大量進入，企業將可能面臨著市場被瓜分和盈利空間逐步縮小的挑戰。在如此激烈的競爭環境中，了解每個產品或服務的成本，識別哪些是盈利的，或至少哪些對間接費用和最終盈利能力是有貢獻的，是十分重要的，因為基于這些成本信息的管理決策和行為將影響到企業的盈利能力和生存。因此，國內企業如果要保持并增強競爭優勢，必須擁有一個有效的成本系統，支持幫助管理者尋求途徑改善企業經營效率，提高競爭力。同時，由于競爭日益激烈和全球化，企業的生產經營環境也發生了巨大的變化。先進制造技術與信息技術的蓬勃發展，使企業的成本結構和管理模式大為改變。一些企業的成本系統，特別是傳統的以數量為基礎的成本系統，已不能適應當今自動化程度越來越高的新環境。新的成本計算方法和新的成本管理理念，如作業成本法（activitybasedcosting，abc），也正是在這種需求之下產生的。目前，國內外許多先進的企業都已經或準備實施新的成本系統（如abc），以提高效率。當然，實施新的成本系統是需要成本的，比如投入大量的計算機設備和培訓費用等，但更重要的`是，如果依賴舊的成本系統，或許損失更大（例如，成品定價、產品選擇、供應商與客戶的確定等決策的失誤、錯過改善經營效率的機會等）。因此，成本系統是否需要更換是一個成本-收益的權衡問題。企業的管理者首先必須清楚：目前所依賴的成本系統是否有效？是否嚴重扭曲了成本信息而左右了企業的管理決策和行為？等等。然后考慮的問題才是如何改進或更新現有的成本系統。但并不是所有企業的管理者對上述問題都有明確的答案并意識到這些問題的重要性。
有效成本系統的重要性一個有效的企業的成本系統，必須滿足：
（1）成本系統的設計以“準確定義和計量成本”為出發點；
（2）正確反映企業的產品或服務和其成本之間的因果關系；
（3）成本系統得以恰當的運用。換句話說，一個有效的成本系統提供的信息應具有以下特點：首先，成本信息必須是相對準確的。成本信息應足夠地接近并反映現實，而且不會導致管理人員做出錯誤的決策，當然，準確并不一定意味著成本精確到小數點后的五位。
第二，成本信息必須是相關的。即成本信息必須以與決策相關的方式予以識別和存儲。比如，一些決策需要建立在歷史成本的基礎之上，而另外一些決策則需建立在面向未來的現金流量的基礎之上。這需要成本系統具有彈性，能夠提供決策相關的信息。
第三，成本信息必須支持各種類型的管理決策。一個設計良好的、有效的成本系統（如作業成本制度）對企業（特別是處于競爭激烈的環境中的企業）的重要作用還有：通過對成本動因的識別和對企業作業流程的透視，在成本控制、流程再造、全面質量管理、企業持續改善等方面，提供有價值的信息，從而使企業的作業與流程更加有效率。既然成本系統對企業來說這么重要，如果現有的成本系統的設計不能反映企業的生產經營，或者已經過時，而它的管理者又不清楚它的限制，則可能在決策、規劃、控制時過于依賴現有的成本系統，從而對企業產生非常不利的結果。判斷成本系統有效性的方法一般，管理人員可通過兩種方法了解企業現行成本系統的有效性。
房地產成本管理論文篇七
1 目的成本管理是房地產開發企業管理工作的一項重要內容。成本控制直接關系企業經濟效益和顧客滿意。成本核算與預測，不僅是商品房銷售定價的依據，也是企業房地產開發項目可行性研究的重要依據。為了加強本公司房地產開發成本管理工作，降低成本，依據國家《房地產開發企業會計制度》、《施工、房地產開發企業財務制度》和iso9001質量管理體系標準，特制定本程序。
2 適用范圍
本辦法適用于本公司房地產開發成本管理；房地產開發活動包括房地產工程項目建設、商品房和存量房產的銷售與租賃業務。
3 編寫依據
質量手冊7.5 生產和服務提供
工程項目過程管理程序（xx/程序－12）
4 職責
4.1 集團公司總經理全面負責領導本公司房地產開發成本管理工作。集團公司副總經理、總會計師按照各自分管業務配合總經理組織和開展本公司房地產開發成本管理工作。
4.2 財務部是本公司房地產開發成本歸口管理的職能部室，負責組織房地產開發成本核算、編制房地產開發成本報表、編寫房地產開發成本分析。在總經理主持下，財務部會同投資發展部、房地產事業部、項目部、售樓中心等有關部門共同編制房地產開發成本計劃和有關費用開支計劃并參與控制和考核工作。
4.3 項目部負責招標標底審核確認及工程預結算和撥付工程款過程的監控管理。項目部是房地產開發成本核算、管理、控制的基層單位。
5 程序內容
5.1房地產開發成本項目和開支范圍
5.1.1土地征用及拆遷補償費：包括土地征用費、動遷用房安置費等。
5.1.2 前期工程費：包括規劃、設計、項目可行性研究、水文地質、勘查測量、“四通一平”等支出。
5.1.3 建筑安裝工程費：包括以發包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發生的建筑安裝工程費。
5.1.4市政基礎設施大配套費：包括應交市配套部門的基礎設施配套費、供熱源頭費、氣源發展基金。
5.1.5二次管網配套費：包括應交市、區主管局的小區內道路、給排水、供電、供熱、燃氣、通訊、綠化、電視、智能化、路燈，環境設施等費用。還包括應交區配套辦的非經營性公建配套費，包括為小區服務而建設的學校、幼兒園、居委會用房、車庫、車棚、垃圾站、換熱站、調壓站、消防控制中心、變電室、箱式基礎、泵房和地下室、地下人防等。
5.1.6不可預見費：包含開發建設中事先不可預見的如地基處理、工程變更和銷售后發生的保修期延長期間的保修維修費用。
5.1.7開發間接費：包括房地產開發項目應承擔的管理費用、銷售費用、貸款利息、稅金等。
5.2房地產開發成本預測和成本計劃
5.2.1成本預測。為了保證房地產開發項目目標利潤的實現，公司進行成本預測，對房地產開發成本耗費作出合理的測算，制定目標成本。成本預測的基本程序為：
5.2.1.1收集房地產開發成本核算的歷史資料；
5.2.1.2進行市場調研，掌握市場信息；
5.2.1.3進行銷售（租賃）價格預測；
5.2.1.4初步測算目標成本和目標利潤；
5.2.1.5充分考慮變化因素，計算預測誤差，修正目標成本并組織對目標成本的評估。
5.2.2 在目標成本的基礎上，編制降低成本計劃。
5.2.2.1降低成本計劃的編制內容包括各成本項目降低計劃、各開發間接費用降低計劃、各工程項目成本降低計劃以及技術組織措施計劃。
5.2.2.2降低成本計劃的編制分工，按照集團領導和職能部室、項目部、售樓中心分管職責和權責結合的原則進行，財務部負責匯總編制集團公司降低成本計劃。
5.2.2.3集團公司降低成本計劃和各部門降低成本計劃由集團公司總經理辦公會議研究同意后下達，集團公司各部門和全體員工貫徹執行，在集團公司內實行全面成本管理。
5.3成本核算
5.3.1成本核算按照《房地產開發企業會計制度》、《施工、房地產開發企業財務制度》有關規定，結合集團實際進行。
5.3.2 成本核算對象一般為集團公司項目部組織建設的房地產開發單位工程。結構相同的多個房地產開發單位工程，也可合并為一個成本核算對象。
5.3.3 成本項目設置按照本程序5.1房地產開發成本項目和開支范圍規定執行。
5.3.4根據計算期內房地產開發的各項實際支付，按照權責發生制原則計算成本費用，歸集計算開發項目的實際成本。
5.3.5成本核算應劃清下列界線：
5.3.5.1成本核算對象之間的界線；
5.3.5.2成本項目之間的界線；
5.3.5.3本期成本與下期成本之間的界線；
5.3.5.4主體工程與公共配套設施的界線。
5.4 成本控制
5.4.1集團公司制定《房地產開發策劃程序》，充分進行擬開發房地產項目的可行性研究，科學決策，防范風險，適時低成本獲得土地資源，降低房地產開發項目中的土地成本。
5.4.2集團公司制定《供方選擇評定程序》、《經濟合同管理程序》和《合格供方名錄》，按國家規定主要通過公開招標選擇和確定房地產開發活動中的設計、勘探、施工、監理、設備制造廠家等供方單位，與供方公平交易,合理支付勞務服務費用和工程價款，降低前期工程成本和建筑安裝工程成本。
付審批工作流程，控制工程造價，降低工程項目的建筑安裝工程成本。
5.4.4 集團公司通過《財務管理制度》，實行管理費用和銷售費用計劃管理，降低房地產開發間接費用成本。通過提高房地產開發中自有資金比重和與銀行、施工承總包單位共同運用封閉貸款等融資新措施，減少借款利息支出，降低財務費用成本。
5.5成本考核與分析
5.5.1 為控制成本支出，對目標成本和降低成本計劃的執行情況定期進行檢查和評價。
5.5.2 成本考核的方法主要采用比較法。以實際成本與目標成本和降低成本計劃比較；與同類竣工開發項目成本比較；與以前年度管理費用、銷售費用支出水平比較。
5.5.3 集團公司及各部門采取成本考核與成本分析相結合的方法，找出成本上升或下降的主、客觀原因，量差和價差的因素，存在的主要矛盾與問題以及解決這些矛盾與問題的解決措施與方法。
5.5.4集團公司對各部門實行成本管理責任制考核辦法。
《房地產開發企業會計制度》（國家）
《施工、房地產開發企業財務制度》（國家）
《房地產開發策劃程序》（xx/程序－06）
《供方選擇評定程序》（xx/程序－09）
《經濟合同管理程序》（xx/程序－10）
《財務管理制度》（xx/作業10－01）
7 質量記錄
房地產成本管理論文篇八
論文關鍵詞：施工企業成本控制成本分析
工程項目成本控制是施工企業來說是一個永恒的話題，因為成本控制直接關系到一個企業的經濟效益，甚至關系到企業的生存與發展。施工企業要提高市場競爭力最終要在項目成本控制中以盡量少的物化消耗和活勞動消耗來降低工程成本，把影響工程成本的各項耗費控制在計劃范圍內，必須加強施工成本控制。
1施工成本控制的依據
1.1工程施工承包合同
施工成本控制要以工程承包合同為依據，圍繞降低工程成本這個目標，從預算收入和實際成本兩方面，努力挖掘增收節支潛力，以求獲得最大的經濟效益。
1.2施工成本計劃
施工成本計劃是根據施工項目的具體情況制定的施工成本控制方案，既包括預定的具體成本控制目標，又包括實現控制的措施和規劃，是施工成本控制的指導文件。
1.3進度報告
進度報告提供了每一時刻工程實際完成量，工程施工成本實際支付情況等重要信息。施工成本控制工作正是通過實際情況與施工成本計劃相比較，找出二者之間的差別，分析偏差產生的原因，從而采取措施改進以后的工作。此外，進度報告還有助于管理者及時發現工程實施中存在的問題，并在事態還未造成重大損失之前采取有效措施，盡量避免損失。
1.4工程變更
在項目的實施過程中，由于各方面的原因，工程變更是很難避免的。工程變更一般包括設計變更、進度變更、施工條件變更、技術規范與標準變更、施工次序變更、工程數量變更等。一旦出現變更，工程量、投資都必將發生相應地變化，從而使得工程成本控制工作變得更加復雜和困難。因此施工成本管理人員就應當通過對變更要求當中各類數據的計算、分析，隨時掌握變更情況，判斷變更以及變更可能帶來的索賠量等。
除了上述幾種施工成本控制工作的主要依據以外，施工組織設計、分包合同等也都是成本控制的依據。
2施工成本控制的步驟
在確定了施工成本計劃之后，必須定期地進行施工成本計劃值與實際值的`比較，當實際值偏離計劃值時，分析產生念頭的原因，采取適當的糾偏措施，以確保施工成本控制目標的實現。其步驟如下：
2.1比較
按照確定的方式將施工成本計劃值與實際值逐項進行比較，以發現施工成本是否已超支。
2.2分析
在比較的基礎上，對比較的結果進行分析，以確定偏差的嚴重性及偏差產生的原因。這一步是施工成本控制工作的核心，其主要目的在于找出產生偏差的原因，從而采取有針對性的措施，減少或避免相同原因的再次發生或減少由此造成的損失。
2.3預測
按照完成情況估計完成項目所需的項目。
2.4糾偏
當工程項目的實際施工成本出現了偏差，應當根據工程的個體情況、偏差分析和預測的結果，采取適當的措施，以期達到使施工成本偏差盡可能小的目的。糾偏是施工成本控制中最具實質性的一步，只有通過糾偏，才能最終達到有效控制施工成本的目的。
對偏差原因進行分析的目的是為了有針對性地采取糾偏措施，代寫碩士論文從而實現成本的動態控制和主動控制。糾偏首先要確定糾偏的主要對象，偏差原因有些是無法避免和控制的，如客觀原因，充其量只能對其中少數原因做到防患于未然，力求減少該原因所產生的經濟損失。在確定了糾偏對象之后，就需要采取有針對性的糾偏措施。糾偏可采用組織措施、經濟措施、技術措施和合同措施。
2.5檢查
是指對工程的進展進行跟蹤和檢查，及時了解工程進展狀況以及糾偏措施的執行情況和效果，為今后的工作積累經驗。
3施工成本控制的方法
施工階段是控制建設工程項目成本發生的主要階段。它通過確定的成本目標并按計劃成本進行施工、資源配置，對施工現場發生的各種成本費用進行有效控制，其具體的控制方法如下：
3.1人工費的控制
人工費的控制實行“量價分離”的方法，將作業用工及零星用工按定額工日的一定比例綜合確定用工數量與單價，通過勞務合同進行控制。
3.2材料費的控制
材料費控制同樣按照“量價分離”的原則，控制材料用量和材料價格。
3.2.1材料用量的控制
在保證符合設計要求和質量標準的前提下，合理使用材料，通過定額管理、計量管理等手段有效控制材料物資的消耗，具體方法如下：
3.2.1.1定額控制
對于有消耗定額的材料，以消耗定額為依據，實行限額發料制度。在規定限額內分期分批領用，超過限額領用的材料，必須先查明原因，經過一定審批手續方可領料。
3.2.1.2指標控制
對于沒有消耗定額的材料，則實行計劃管理和按指標控制的方法。根據以往項目的實際耗用情況，結合具體施工項目的內容和要求，制定領用材料指標，據以控制發料。超過指標的材料，必須經過一定的審批手續方可領用。
3.2.1.3計量控制
準確做好材料物資的收發計量檢查和投料計量檢查。
3.2.1.4包干控制
在材料使用過程中，對部分小型及零星材料可根據工程量計算出所需材料用量，將其折算成費用，由作業者包干控制。
3.22材料價格的控制
材料價格主要由材料采購部門控制。由于材料價格是由買價、運雜費、運輸中的合理損耗等所組成，因此控制材料價格，主要是通過掌握市場信息，應用招標和詢價等方式控制材料、設備的采購價格。
3.2.3施工機械使用費的控制
施工機械使用費主要由臺班數量和臺班單位兩方面決定，為有效控制施工機械使用費支出，主要從以下幾個方面進行控制：
3.2.3.2加強機械設備的調度工作，盡量避免窩工，提高現場設備利用率；
3.2.3.3加強現場設備的維修保養，避免因不正確使用造成機械設備的停置；
3.2.3.4做好機上人員與輔助生產人員的協調與配合，提高施工機械臺班數量。
3.2.4施工分包費用的控制
分包工程價格的高低，必然對項目經理部的施工項目成本產生一定的影響。項目經理部應在確定施工方案的初期就要確定需要分包的工程范圍，決定分包范圍的因素主要是施工項目的專業性和項目規模。對分包費用的控制，主要是要做好分包工程的詢價、訂立平等互利的分包合同、建立穩定的分包關系網絡、加強施工驗收和分包結算等工作。
3.2.5間接費、其它直接費的控制
行政管理方面，要精簡機構，避免人浮于事，減少不必要的工資支出，控制業務招待費等非生產性開支的數量。加強現場管理，施工現場是項目建筑產品最終形成的場所，也是人流、物流的匯集地。搞好施工現場管理要從節約施工材料入手，一日施工，一日清，工完料精。
4施工成本分析的依據和作用
施工成本分析的依據主要有會計核算、業務核算和統計核算。根據會計核算、業務核算和統計核算所提供的資料，對施工成本的形成過程和影響成本升降的因素進行分析，以尋求進一步降低成本的途徑；另一方面，通過成本分析、可從賬簿、報表反映的成本現象看清成本的實質，從而增強項目成本的透明度和可控性，為加強成本控制，實現項目成本目標創造條件。
5施工成本分析的方法
5.1比較法
就是通過技術經濟指標的對比，檢查目標的完成情況，分析產生差異的原因，進而挖掘內部潛力的方法。這種方法，具有通俗易懂、簡單易行、便于掌握的特點，因而得到了廣泛的應用。
5.2因素分析法
這種方法可用來分析各種因素對成本的影響程度。在進行分析時，首先要假定眾多因素中的一個因素發生了變化，而其它因素則不變，然后逐個替換，分別比較其計算結果，以確定各個因素的變化對成本的影響程度。
5.3構成比率法
通過成本構成比率，可以考察成本總量的構成情況及各成本項目占成本總量的比重，同時也可看出量、本、價的比例關系，從而為尋求降低成本的途徑指明方向。
5.4分項工程成本分析
分項工程成本分析是施工項目成本分析的基礎。分項工程成本分析的對象為已完成分項工程。通過預算成本、目標成本和實際成本的“三算”對比，分別計算實際偏差和目標偏差，分析偏差產生的原因。為今后的分項工程成本尋求節約途徑。
參考文獻：
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房地產成本管理論文篇九
1、成本管理
健全和完善包括目標成本管理、動態成本管理、責任成本管理、成本后評估等在內的公司成本管理體系建設，引入成本監控預警機制，實施項目各階段成本監控，保證公司成本目標的實現。
2、招投標管理
建立與公司發展戰略和產品策略相適應的招標管理平臺，健全和完善公司招投標管理制度，明確流程、職責邊界及控制節點，指導、協助和監督各項目公司招標工作的組織實施。
3、合約管理
健全和完善項目標準合約管理框架，規范各項目合約框架的編制和執行，引入公司法務參與審查合同內容，全面監管各項目公司合同的訂立、變更和履行。
4、預結算管理
健全和完善公司預結算管理制度，引入第三方參與工程預、結算的監督和審核，加強工程全過程造價控制工作，提出項目各階段成本和控制建議，組織實施進行工程成本水平分析、項目后評估等相關工作。
5、采購管理
建立與公司發展戰略和產品策略相適應的工程類采購管理平臺，健全和完善公司采購管理制度，明確采購流程、職責邊界及控制要點，優化公司資源整合能力，指導、協助和監督各項目采購的組織實施。組織戰略采購和集中采購工作的實施，配合健全公司產品標準化體系。
房地產成本管理論文篇十
成本管理部工作總結n眾所周知成本管理部是公司的龍頭部門，是關系到公司整個房地產建設流程的 重要環節。2011 年即將過去，在米總的細心指導下我部門的業務水平有了長足的進 步，同時也感謝我身邊的同事們，我們共同營造了一個舒心和諧的工作環境得以完 成領導賦予的各項工作任務。現在我將我們成本管理部今年完成的各項工作匯報如 下：
一、預結算方面完成的工作： 預結算方面完成的工作： 方面完成的工作 我們預結算的工作分三個階段： 第一階段：工程開工前按圖紙進行工程預算，為公司提供準備該工程的資金數 額，物料供應等的參考數據； 第二階段：工程施工過程中對超出施工圖紙的施工項目及數量進行實地測算做 好簽證記錄，同時力求做到能夠因勢利導找出節約或避免額外工程費用發生的方法，此外要按合同規定的工程付款節奏對各階段已完工程產值進行及時準確的復核，為 公司的工程付款提供數據； 第三階段：工程施工結束時對該項目進行全面的工程造價結算并進行成本分析，查找影響造價變化的主導因素，總結經驗以備在后續工程中能更好的控制工程費用。此外要參與一些分項的合同的洽談，合同簽訂工程開工后即對工程進行全程跟蹤，在各階段為公司提供詳實可靠的數據。
（一）完成的預算工程：本年度完成的預算項目共計 審減值 萬，為公司避免和挽回損失 項，預算值 萬元，nn萬元。其中完成三期保溫涂料外立面、nn三期車道工程、黃土房裝飾估算、飾品街等 15 個工程共計 69030000 元（六千九百 零三萬元）。
（二）完成的進度割算工程：
1、完成 土建進度割算 147160000 元（一億四千七百一十六萬元），原nn施工單位上報值 220610000（二億二千零六十一萬元），審減值：73450000（七千三 百四十五萬元）。
2、完成 值 10320000 元。
（三）本部門獨立完成的結算工程： 安裝進度割算 5130000 元，原施工單位上報值 15450000，審減nn1n截止目前為止我們部門共結算完成了迪廳土建安裝工程、二期室外及車庫內廊 鋪裝工程、車庫室內外及塞納河星之盒外墻粉刷工程、酒店室外管網、賓館外墻保 溫、二期賓館土建接建工程等 38 個工程，結算完成金額 22390000 元（二千二百三 十九萬元），審減值 4438457 元（四百四十三萬八千四百五十七元）。并且在我們 部門內部實行互相審核結算的方法，這樣可以避免自己局部有疏忽及考慮不到的地 方。
（四）審核審計事務所結算的工程：
1、復核智信審計事務所審計的銀邦裝飾工程，審減額：15826 元；
2、復核智信審計事務所審計的多瑙河酒店惠利空調工程，審減額：39454 n
元；
3、復核智信審計事務所審計的二期賓館、多層車庫工程，審減額：82231 元。以上三項共審減審計事務所結算 137511 元。通過審核審計事務所結算及內部結算，使我們更好的做到了我們部門時刻貫徹 的宗旨，即：一絲不茍、嚴格審核、層層把關、降低成本。
二、物資采購方面： 物資采購方面： 一個物資采購人員所具備的最基本素質就是要在具備良好的職業道德基礎上，保持對企業的忠誠；不帶個人偏見，在考慮全部因素的基礎上，從提供最佳價值的 供應商處進行成本控制和采購；堅持以誠信作為工作和行為的基礎；規避一切可能 危害商業交易的供應商。
（一）材料的限價 完成了多瑙河國際大酒店室內部分、室外景觀，二期車庫裝飾材料，飾品街一 期等裝飾材料 727 項；安裝方面的材料限價 168 項，招標采購材料設備 18 項，材料 限價金額達 98700000 元（九千八百七十萬元）。
（二）招標方面 今年招標項目 項，招標金額達 萬元。如：三期外墻保溫、三期外立面nn工程、三期防火門、防火卷簾門、三期通風空調、水泵采購等均實行公開招標，本 著公平、公正的原則，通過招投標降低成本達千萬余元。如：在多瑙河大酒店 工程幕墻施工招標中，原永鑫幕墻施工單位報價 620 萬元，經過多方考察最后我們 換了沈飛幕墻施工單位，合同價定為 442 萬元，為公司節省了 178 萬元。在小商品城三期電梯工程招標過程中，我們選中的三洋電梯廠家由最初報價 356 萬元，經米總及成本部相關人員與廠家多次商談，最終確定合同價款為 340 萬元，n2n為公司節省了 16 萬元。
（三）節約資金方面
1、在給多瑙河酒店樓地面“獨立石材彩色拼花規格 750*750”材料限價時，原 施工單位報價 3800 元/m2，最后經過我方多家詢價單價僅為 2500 元/m2。烏斑木板 原施工單位報價 300 元/張，最后經過我方多家詢價單價僅為 118 元/張。為公司節 約了大量的資金。
2、三期的 cps 控制器論證，原設計 cps 控制器價格昂貴，開始報價每臺三千多 元，后報價一千七百多元而且是國內產品。為此我們部門有關人員提出改用開關、交流接觸器、熱繼電器三種組合。并采用國外最有先進電器元件組合后性能共優良，價格在 400 元左右就此一項為公司節約資金幾十萬。
價格。在工程最緊張的時候，我們物資采購人員直接到現場配合工程部門參入施工管理，象窗簾懸掛、地毯鋪裝、燈具與飾物的裝配等等。雖然我們為此付出了很多，但我們毫無怨言，因為我們所 有人的目標是一致的，那就是確保酒店按期開業。
三、合同方面： 合同方面：
1、起草、審查、巡簽各類合同 220 余件，標的額達 2 億元； 目前公司合同種類繁多，數量大，主要涉及到土建、水電、暖通、設備安裝、內外裝飾、材料、設備采購等。面對合同類型多，標的額大，履行周期長等特點。我們部門嚴把法人資格關、個人身份關、合同條款關、履約能力關、資信等級關等，杜絕了不完善和不合法的合同的出現，做到了合同管理“零失誤”。
2、付款巡簽、登記 230 余件，標的額達 4200 萬元；
3、處理涉法、涉訴案件 10 余件，為公司避免和挽回損失 100 萬元；
4、建立付款臺賬，整理合同并編號；