商業項目運營管理方案（模板19篇）

計劃書還應該考慮風險和應對策略，以應對可能出現的問題。如果你正在寫一份計劃書但感到困惑，那么不妨看看下面這些范文，或許能夠幫到你。

商業項目運營管理方案（模板19篇）篇一

因為購物中心經營具有長期性特點，采用合理租金與優質服務做法，將整個購物中心做熱，而后根據運營狀態，適當穩步地調整租金；這樣，發展商與商戶才能一同成長。

放水養魚的原則可以理解為“先做人氣，再做生意”的原則。如果前期就向入租商戶收取過高的租金，結果無異于殺雞取卵；北京信特商業中心倒閉的原因之一就在于此。

商業項目運營管理方案（模板19篇）篇二

商業地產是以土地為基本資產，土地附著物為增值資產，區別于住宅、辦公以及生產的物業形態的固定資產。

商業地產運營管理，目的當然是為了能有效的維護和提升商業資產這種資產形態的凈值而產生的社會分工。

具體來說，商業地產作為一種資產，有增值和變現的需求，在這種需求下，產生了資產盤點、資產管理和資產退出三個主要管控領域，具體見下圖。(考慮到篇幅，在此不論述自持部分與可售部分的互相配合，否則范圍就會比較大，優秀的商業自持部分對可售的住宅、公寓、產業甚至拿地都有很大的溢價以及增值作用。

商業項目運營管理方案（模板19篇）篇三

統一服務包含統一的商戶結算、統一的營銷服務、統一的信息系統支持服務、統一的培訓服務、統一的賣場布置指導服務、統一的行政事務管理服務、統一的物業管理服務等等。

這個“統一服務”不但要體現在思想上、在招商合約中，更要體現到后期的管理行動中。這個“統一服務”就是要求“服務”出購物中心的品牌與特色來。

商業項目運營管理方案（模板19篇）篇四

（1）實行酒店化經營、注重會所的文化建設，強調顧客的參與性，我們將在各節日舉辦不同形式的活動并整合會所產品進行銷售，從而形成本店特色。

（2）堅持綠色消費、健康休閑的經營方向，力求會所產品具備健康品質，成為中高階層消費的去處。整合優化服務項目，突出核心競爭力項目，增加高附加值項目（即高利潤項目）。

（3）注重環境修飾，創建一流舒適的經營場所。

（5）產品價格以迎合中高消費為主，界定顧客群體。

（6）遠景目標：會所一年內形成品牌，建立顧客、員工忠實體系。依托品牌優勢實現連鎖和多元化經營。

本會所承諾沒有折扣，通過營銷形式給顧客帶來回報，使顧客具有期望值，顧客消費的過程也就是顧客期望值接近目標的過程，從而形成顧客消費的長期性，培養忠實的顧客群體。只有這樣才能體現對老顧客的關愛并賦予老顧客的價值回報，此價值是顧客在日常生活中不能輕而易舉達到的，更不是僅僅是一次消費折扣所換得的，自然會所的品牌價值相應樹立。

（1）關鍵時候舍得花錢。廣告不僅是宣傳的內容推介，更是企業文化和行業文化的推介，通過廣告樹立企業的社會責任感，讓《明月堂》深入人心，在受眾者腦海中烙下印象，從而拉動消費。

（2）形式活潑，引人入勝。在廣告中我們采用真實照片，顯示會所建筑氣魄與設施豪華、環境優美，也可采用員工照片突出某種獨特的氣氛而具備感染力；通過專業攝影風格的圖片來介紹各種服務項目體現會所特色。

（3）令人不得不讀的廣告詞。每次的廣告宣傳都搭配相應的廣告詞引起到畫龍點睛的作用。我們會所要有自己的廣告語：我不在家，就在明月堂，我不在明月堂，就一定在去明月堂的路上——演繹都市經典，享受健康生活。

（1）與旅游景點合作。為使我們真正成為顧客觀光度假的場所我們將實行以下方案：

a、實現杭州附近景點的合作。

b、合作后會所定期進行不同景點的推介并代售景點門票。

c、優先接待景點推薦的客人。

（2）與旅行社合作。

a接待旅行社安排顧客。

b依靠旅行社優惠價代理我店vip積分獎勵顧客的旅游業務。

商業項目運營管理方案（模板19篇）篇五

鑒于xx商業街是xx縣城新興的商業區，在消費者群體中知曉度還不夠高，為了讓消費者和目標客戶群認識并了解xx商業街，加強精品商業街與廣大消費者的聯誼，增強廣大入駐商戶對xx商業街的信心，促進開業期間商家的銷售業績，使xx商業街通過元旦開業系列活動真正做到一炮而紅，讓消費者真切的感受到xx商業街的繁華所在。

一、開業當天現場活動整體流程。

（1）上午8：30分，嘉賓入場，主持人做簡要介紹。

（2）上午9：00分，董事長致辭。

（3）上午9：15分，商戶代表發言。

（4）上午9：25分，領導剪彩，燃放鞭炮及焰火。

（5）董事長宣布精品商業街正式開業，腰鼓隊表演。

（6）xx演藝公司進行現場演出及相關熱場活動。

二、開業整體宣傳方案。

（一）、更換現場噴繪，12月25日更換xx大橋橋頭戶外噴繪（單面），12月30日完成現場舞臺背景噴繪的安裝，突出宣傳精品商業街元旦開業。

（二）、全城單頁派發，12月30日、31日連續兩天在縣城范圍內地毯式派發宣傳單頁，廣泛告知廣大市民x商業街元旦開業的喜訊，建議新印制針對開業的宣傳單頁5000份，同時更換xx商城城樓橫幅。

（三）、宣傳車城區宣傳，12月31日及1月1日兩天，租賃三輛宣傳車城區內來回進行宣傳，廣泛告知廣大商戶及市民xx街開業的喜訊。

（四）、腰鼓隊游街宣傳，邀請一支30人左右的腰鼓隊在12月31日及1月1日當天游街及現場宣傳表演，同時增強開業當天現場剪彩及相關活動的喜慶氣氛。

（五）、開業宣傳短信，開業當天早晨發送一批次短信，數量10萬條，廣泛告知城區及各鄉鎮精品商業街開業信息，同時帶動c區商鋪的出租。

（六）、城區主要路段條幅宣傳，在縣城主要路段懸掛橫幅，廣泛宣傳xx街元旦盛大開業信息，條幅共計50條。

三、現場布置方案。

（一）、12月30日搭建好現場活動所需的舞臺，裝好舞臺背景噴繪，12月31日調試好相關的音響設備。

（二）、現場制作彩旗100條，相關企業冠名祝賀的豎幅30條（12月30日完成懸掛工作），在兩端街頭入口各放置彩虹門一個（1月1日-3日放置），預定花籃8組（放置在招商中心門口），同時街頭兩端各放置租賃的兩臺大功率音響，反復播放節日喜慶音樂，使現場整體感受到喜慶的氛圍。

（三）、招商中心現場用氣球、彩帶等做簡要布置，營造喜慶氛圍，同時購置些食品、水果、茶飲等等供嘉賓休飲用。

四、活動具體安排。

（一）、上午8點現場禮儀人員（6名）到場，工作人員向禮儀小姐介紹開業流程，準備迎接嘉賓入場，8:30嘉賓入場，到招商中心短暫休息，工作人員向嘉賓講解現場相關流程。

（二）、8:50分禮儀小姐引導嘉賓到現場舞臺，設備調試完畢。

（三）、演藝公司主持人介紹本次開業活動內容，依次介紹到場主要嘉賓，答謝現場嘉賓及觀眾。

（四）、董事長致開業辭，商戶代表xx代表入駐商戶發言。

（五）、工作人員燃放鞭炮及煙花，領導剪彩，董事長宣布xx街正式開業，腰鼓隊現場表演。

（六）、xx演藝公司工作人員進行現場演出、穿插進行現場互動活動（為充分體現精品商業街時尚、現代的特點，建議安排與xx街銷售商品密切相關的走秀、歌舞等表演，以吸引觀眾，同時為新開業的精品商業街匯集大量的人氣）。

五、開業整體促銷活動。

活動期間，凡在精品街店鋪購物滿50元以上者均可憑正式購物小票或收據到招商中心抽獎一次（每人、每張小票只限抽取一次），獎品送完為止，以此吸引消費者到場購物。

特等獎(1名):價值xxxx元的品牌液晶電視一臺。

一等獎（3名）：價值600元的高檔家用小電器一臺。

二等獎（200名）：價值30元的金龍魚食用油一桶。

三等獎（400名）：價值15元的精美小禮品一份。

紀念獎（xxxx名）：精美小禮品一份(預算價格3-5元/份)。

六、活動資金預算。

（1）、現場彩旗：100條x20/條=xxxx元（1.5元/米）。

（4）開業宣傳短信：10萬條x0.03元/條=3000元。

（6）腰鼓隊成員：30人x2天x30元/人=1800元。

腰鼓隊舉牌1塊100元。

（7）、彩虹門：200元/個/天x2個x3天=1200元。

彩虹門條幅4條x70元/條=280元。

（9）、花籃：8對x60元/對=480元。

（10）、現場抽獎禮品：26000元。

（11）、禮儀人員：6x100元/人=600元。

（12）、鞭炮、煙花1000元。

（13）、招商中心裝飾用品、接待用品1000元。

合計金額：52900元。

xx公司策劃部。

20xx年x月19日。

商業項目運營管理方案（模板19篇）篇六

（1）實行酒店化經營、注重會所的文化建設，強調顧客的參與性，我們將在各節日舉辦不同形式的活動并整合會所產品進行銷售，從而形成本店特色。

（2）堅持綠色消費、健康休閑的經營方向，力求會所產品具備健康品質，成為中高階層消費的去處。整合優化服務項目，突出核心競爭力項目，增加高附加值項目（即高利潤項目）。

（3）注重環境修飾，創建一流舒適的經營場所。

（4）實現人性化便捷服務，創建客戶部，并開辦增值服務（具體形式有茶座、復英傳真、免費上網、保健養生商品銷售專柜、定票、免費接送等）。

（5）產品價格以迎合中高消費為主，界定顧客群體。

（6）遠景目標：會所一年內形成品牌，建立顧客、員工忠實體系。依托品牌優勢實現連鎖和多元化經營。

本會所承諾沒有折扣，通過營銷形式給顧客帶來回報，使顧客具有期望值，顧客消費的過程也就是顧客期望值接近目標的過程，從而形成顧客消費的長期性，培養忠實的顧客群體。只有這樣才能體現對老顧客的關愛并賦予老顧客的價值回報，此價值是顧客在日常生活中不能輕而易舉達到的，更不是僅僅是一次消費折扣所換得的，自然會所的品牌價值相應樹立。

（1）關鍵時候舍得花錢。廣告不僅是宣傳的內容推介，更是企業文化和行業文化的推介，通過廣告樹立企業的社會責任感，讓《明月堂》深入人心，在受眾者腦海中烙下印象，從而拉動消費。

（2）形式活潑，引人入勝。在廣告中我們采用真實照片，顯示會所建筑氣魄與設施豪華、環境優美，也可采用員工照片突出某種獨特的氣氛而具備感染力；通過專業攝影風格的圖片來介紹各種服務項目體現會所特色。

（3）令人不得不讀的廣告詞。每次的廣告宣傳都搭配相應的廣告詞引起到畫龍點睛的作用。我們會所要有自己的廣告語：我不在家，就在明月堂，我不在明月堂，就一定在去明月堂的路上——演繹都市經典，享受健康生活。

（1）與旅游景點合作。為使我們真正成為顧客觀光度假的場所我們將實行以下方案：

a、實現杭州附近景點的合作。

b、合作后會所定期進行不同景點的推介并代售景點門票。

c、優先接待景點推薦的客人。

（2）與旅行社合作。

a接待旅行社安排顧客。

b依靠旅行社優惠價代理我店vip積分獎勵顧客的旅游業務。

（3）與網站合作。

a我們建設自己網站，網站內容涉及：企業介紹、網上預定、企業文化、同行新聞、會員查詢和酒店預訂網建立合作關系，依靠它們來推廣我們會所。

（4）與附近酒店、ktv等合作，采取雙贏互動營銷，便利于顧客就近消費。

在按摩、足療項目上我們成立技術開發組，專力于新技術和項目的開發及技術培訓。開發新項目并經相關人員測試后及市場調查后推出，始終保證技術的領先。

在營銷形式上我們采用全新的模式推出：積分獎勵、貴賓俱樂部、vip會員等；為體現會所的人性化管理我們還將推出三口之家的‘親情卡’、專供老人使用的“愛心卡”；導入ktv客戶經理營銷模式，設立客戶部，完善會員管理及會員服務，制訂更加科學合理的會員卡推廣計劃，加大會員卡銷售力度。

培養管理骨干以身作則，要求管理人員在工作中表現出職業道德和正直的品質，履行承諾，為員工提供指導和幫助，使會所員工的工作同戰略目標一致。管理人員要認真傾聽顧客及員工的反饋意見，來提高員工和顧客的滿意程度。我們會所將進行員工和顧客的跟蹤調查，借此了解工作中存在的問題，幫助管理人員改進工作，創造一個員工和顧客實現自身價值的工作環境。

顧客忠實目標。

a、顧客回頭率保持在85%；

b、為客人服務滿意率保持在100%；

c、對競爭對手進行服務質量檢測；

d、減少顧客的投訴率；

e、提高項目開發創新效率；

顧客忠實感的建立：

首先要理解企業的經營理念并加以引申由使客人滿意到讓客人達到愉悅，直至贏得賓客信賴，創造會所的卓越品質。我們將著力于認知賓客的重要性、預知賓客的需求、靈活處理賓客問題、及時補救出現的問題來取得賓客的滿意。

〈4〉給員工更多的權力；

〈5〉實現更多的內部交流，掌握準確的信息；

〈6〉建立靈活的內部機制；

〈8〉迅速處理解決賓客問題對建立賓客忠實感至關重要包含以下內容：道歉、理解賓客感受、緊迫感、一步到位、跟進調查。

（1）我們將在與所有人相處時要表現出真誠、關懷備至；

（2）我們將在每次與顧客接觸中盡可能的為其服務；

（3）我們將保持服務的一致性；

（4）我們要確保我們服務過程方便于客人及員工；

（5）要求每一位管理人員盡可能與顧客接觸；

（6）我們要在現場管理當中及時作出果斷決定；

（7）我們將為我們的員工創造一個能使他們個人事業目標達到的環境；

（8）客人滿意是我們工作的動力。

（1）實行a管理模式即垂直管理。

a.一個上級的原則：不能越級管理；不能越級匯報工作。

b.責、權、利一致的原則：各區域的責任與完成責任所需的權利一致。

c.無空白、無重疊的原則：同一區域不能同時有兩個同級的員工負責。

（2）人性化的管理方法。

a、主要指在教育員工方面采用感情溝通，讓員工自己面對錯誤并認識錯誤然后依據有關條例進行處理，避免管理人員在對員工進行處罰后員工的不滿情緒。

b、堅持原則，照章辦事，徇私情，加強問題處理的透明度。

（3）管理方向。

a、人：

（1）服務一致優異。

（2）衛生符合酒店標準。

（3）勞動紀律符合員工手冊規定。

（5）營銷意識及業績良好。

b、財物：

（1）認真交接保管。

（2）使用嚴格按照規范程序進行并會日常保養維護。

（3）努力降低損耗，節約成本。

（4）物品擺放美觀整潔。

c、信息：

（1）掌握顧客反映的情況，并記錄；

（2）了解企業內部信息，并向上反饋；

（3）了解同行業的情況后及時匯報；

（4）熟知會所下達的指令、銷售計劃。

d、時間：

（1）要有嚴格時間觀念，遵守勞動紀律；

（2）充分利用時間，為自己作好工作的時間計劃，學會時間支配；

（3）講究時間效率，提高工作進度。

a、工作系統：

（1）確立每日工作目標并向下傳達量化，確定個人責任制；

（2）按任務抓好工作的組織、安排、落實完成各環節；

（3）確保每日工作任務按時按量按質完成；

（4）對當日工作進行記錄并自我評定，作為以后工作參考。

b、監督系統。

（1）實行現場管理工作制度，管理人員隨時改進、提高工作質量并接受顧客投訴；

（3）設立員工意見箱，解決工作中隱藏的問題；

（4）制定崗位損耗指標，科學的使用水、電、消耗品等設備，控制員工惡意浪費行為。

c、激勵系統。

（1）通過點鐘及鐘數獎金杠桿，鼓勵員工上鐘熱情；

（4）員工罰款基金，員工所有罰款將作為員工業余文化生活的補貼；

（5）樓面服務人員及管理人員均實行底薪與績效工資相結合的薪酬機制。

（6）每年員工旅游2次，分別在5.1和10.1前后；

（7）建立員工日，會所領導和員工舉辦茶話會，傾聽最真實的聲音，展望企業前景，增加員工和企業的凝聚力。

d、培訓系統。

（1）日培訓：每天進行服務技術訓練；

（2）月培訓：管理人員總結經驗，對員工工作分析并提出改進意見，教導員工；

（3）管理人員自身素質培訓：借助以往經驗揣摩工作方法，改正工作缺點，上級教導管理藝術，提高管理水平。

e、衛生系統。

（1）落實崗位衛生劃分、衛生嚴格按照會所標準進行打掃；

（2）客人用品堅持衛生美觀；

（3）加強層級檢查巡視制度；

（4）配好清新劑及香水并適當噴灑，保證環境氣問良好。

a、會所實行定制化服務：定制化是個性化、靈活化、極致化的表現；服務總體體現出熱情、溫馨、周到、細致。

b、員工應具備的業務素質；

1、語言表達能力：服務員要求言語清楚，表達意思完整、準確、流利；

2、應變能力：思維敏捷，揣摩客人意圖，馬上給客人回答或提供服務項目；

4、幽默會話能力：服務人員要掌握幽默會話，以備服務的需要；

7、業務能力：要求服務員對基本的會所的業務知識和專業技能熟練掌握，并運用自如；

c、做到優質服務的法則。

1、顧客第一，因為我們的產品服務對象是高消費者，因此只要你服務好，他們才會付錢。這樣，把顧客看作能為我們不斷帶來更多利潤和工資的就十分重要了。

2、微笑。微笑是一種各國賓客都理解和喜歡的世界性歡迎語言。

3、真誠，誠實友好。這要求服務員一定盡力為顧客服務，一定要用友好積極的態度和語言與客人溝通。

4、提供快速敏捷的服務。服務員要根據顧客的服務要求和投訴的問題，及時采取服務行動，以表示你在時刻關心客人。

5、至少要經常使用兩句有魔力的話語。當客人向我們走來時，我們要說我能幫您嗎？當客人向我們道謝時，我們要說不用謝！

6、佩戴好你的工牌。主要為了便于賓客和我們聯系。

7、要有和其他人相互工作的團隊精神。

8、每一位服務員都要為自己修飾的容貌而驕傲。這樣，就要求每一位員工都要注意清潔衛生，制服必須平整干凈。

9、在顧客問候你之前，先用尊稱向顧客問候。這是因為，世界上最親切悅耳的聲音就是聽到自己的名字，我們以顧客的姓，再加上尊稱問候客人，就會給客人一種賓至如歸的感覺。

10、服務人員要熟悉自己的工作，熟悉自己公司和相關信息。

d、對員工的服務要求。

1、舒適，賓客來消費首先是要求有一個舒適的環境，所以服務人員一定要創造一個溫馨、潔凈的待客環境，達到顧客滿意。

2、清潔，舒適的環境來自于衛生的潔凈程度和物品的擺設，要求服務員按照會所要求對所轄區域進行清理和維護，創造一流的環境衛生。

3、禮貌，顧客到店消費有求尊重感，服務人員良好的禮貌行為和禮節，會讓賓客感到特別的禮遇而對酒店留下美好印象。

4、細心，顧客的每一方面，都力求完美，要求大家對待每一項工作務必認真觀察，謹慎對待，讓客人滿意。

5、溝通，人是情感動物，需要別人的理解和幫助，作為服務人員，更應該掌握與顧客溝通的技巧，時刻關注賓客，提高快速服務，令客人滿意。

6、安全，客人選擇會所消費首先是考慮安全，所以安全環節特別重要。要求服務人員要保守客人，保護好客人財產和生命安全，是贏得賓客的保障。

1、落實安全崗位責任制，制定本崗位的財產、防火防盜預案。

2、實行領導檢查，保安部督查，兩級崗位檢查制度。

3、加強崗位巡視，保證賓客財產安全，杜絕火患。

4、學會使用消防設施。

5、對本崗位的設備常備檢查，確保無使用隱患。

商業項目運營管理方案（模板19篇）篇七

為創客活動提供空間載體的項目資助，重點支持龍頭骨干企業、高等院校、科研機構、行業組織建設創客空間。支持創客空間為創客提供研發場所和研發設備等軟硬件資源；開展創意分享、資源對接、創業輔導等活動。

二、設定依據。

（一）《深圳市關于促進創客發展的若干措施》，深圳市政府，深府〔20__〕46號；

（三）《深圳市創客專項資金管理暫行辦法》，深圳市財政委員會、深圳市科技創新委員會，深財規〔20__〕10號。

三、審批數量及方式。

審批數量：有數量限制，受創客專項資金年度總額控制。單個項目最高資助500萬元。

審批方式：單位申報、專家評審、答辯或者現場考察、社會公示、審批機關審定。

四、審批條件。

（一）在深圳市依法登記注冊、具有獨立法人資格的企事業單位、社會組織；

（二）可自主支配場地面積不少于500平方米；

（三）擁有為創客提供創新創業輔導的專業團隊；

（四）入駐創客或項目不少于20個。

五、申請材料。

申請創客空間項目資助應當提供以下材料：

（二）組織機構代碼證復印件；

（三）營業執照或事業單位、社會團體登記證書復印件；

（四）法定代表人身份證復印件；

（五）稅務登記證復印件（非事業單位提供）；

（六）上年度完稅證明復印件（非事業單位提供）；

（八）自有房產證明或租賃合同等證明文件（驗原件）；

（九）入駐創客或項目協議（驗原件）；

以上材料一式兩份，復印件需加蓋申請單位公章，a4紙正反面打印/復印，非空白頁（含封面）需連續編寫頁碼，裝訂成冊（膠裝）。

六、申請表格。

本指南規定提交的表格，申請人登錄深圳市科技業務管理系統在線填報。

七、審批受理機關。

（一）受理機關：市科技創新委。

（二）受理時間：詳見各批次項目指南。

（四）聯系人：蔡晟、劉一平。

八、審批決定機關。

市科技創新委會同深圳市財政委員會（以下簡稱市財政委）。

九、審批程序。

申請人網上申報——向市科技創新委收文窗口提交申請材料——市科技創新委對申請材料進行初審——市科技創新委組織專家評審，答辯或現場考察——市科技創新委會同市財政委審定——社會公示——市科技創新委、市財政委共同下達資金計劃——申請單位與市科技創新委簽訂項目合同書——撥付經費。

十、審批時限。

成批處理。

十一、審批證件及有效期限。

證件：批準文件。

有效期限：申請單位應當在收到批準文件之日起1個月內，與市科技創新委簽訂項目合同書。

十二、審批的法律效力。

申請單位憑批準文件獲得創客專項資金資助。

十三、收費。

不收費。

十四、年審或年檢。

無年審。市科技創新委對項目進行跟蹤管理和組織驗收。

商業項目運營管理方案（模板19篇）篇八

(1)實行酒店化經營、注重會所的文化建設，強調顧客的參與性，我們將在各節日舉辦不同形式的活動并整合會所產品進行銷售，從而形成本店特色。

(2)堅持綠色消費、健康休閑的經營方向，力求會所產品具備健康品質，成為中高階層消費的去處。整合優化服務項目，突出核心競爭力項目，增加高附加值項目(即高利潤項目)。

(3)注重環境修飾，創建一流舒適的經營場所。

(4)實現人性化便捷服務，創建客戶部，并開辦增值服務(具體形式有茶座、復英傳真、免費上網、保健養生商品銷售專柜、定票、免費接送等)。

(5)產品價格以迎合中高消費為主，界定顧客群體。

(6)遠景目標：會所一年內形成品牌，建立顧客、員工忠實體系。依托品牌優勢實現連鎖和多元化經營。

2、削價與價值回報。

本會所承諾沒有折扣，通過營銷形式給顧客帶來回報，使顧客具有期望值，顧客消費的過程也就是顧客期望值接近目標的過程，從而形成顧客消費的長期性，培養忠實的顧客群體。只有這樣才能體現對老顧客的關愛并賦予老顧客的價值回報，此價值是顧客在日常生活中不能輕而易舉達到的，更不是僅僅是一次消費折扣所換得的，自然會所的品牌價值相應樹立。

3、引人注目的廣告宣傳。

(1)關鍵時候舍得花錢。廣告不僅是宣傳的內容推介，更是企業文化和行業文化的推介，通過廣告樹立企業的社會責任感，讓《明月堂》深入人心，在受眾者腦海中烙下印象，從而拉動消費。

(2)形式活潑，引人入勝。在廣告中我們采用真實照片，顯示會所建筑氣魄與設施豪華、環境優美，也可采用員工照片突出某種獨特的氣氛而具備感染力；通過專業攝影風格的圖片來介紹各種服務項目體現會所特色。

(3)令人不得不讀的廣告詞。每次的廣告宣傳都搭配相應的廣告詞引起到畫龍點睛的作用。我們會所要有自己的廣告語：我不在家，就在明月堂，我不在明月堂，就一定在去明月堂的路上——演繹都市經典，享受健康生活。

4、強強聯合促銷模式。

(1)與旅游景點合作。為使我們真正成為顧客觀光度假的場所我們將實行以下方案：

a、實現杭州附近景點的合作。

b、合作后會所定期進行不同景點的推介并代售景點門票。

c、優先接待景點推薦的客人。

(2)與旅行社合作。

a接待旅行社安排顧客。

b依靠旅行社優惠價代理我店vip積分獎勵顧客的旅游業務。

(3)與網站合作。

a我們建設自己網站，網站內容涉及：企業介紹、網上預定、企業文化、同行新聞、會員查詢和酒店預訂網建立合作關系，依靠它們來推廣我們會所。

(4)與附近酒店、ktv等合作，采取雙贏互動營銷，便利于顧客就近消費。

5、領先運用技術項目。

在按摩、足療項目上我們成立技術開發組，專力于新技術和項目的開發及技術培訓。開發新項目并經相關人員測試后及市場調查后推出，始終保證技術的領先。

6、營銷模式的新穎。

在營銷形式上我們采用全新的模式推出：積分獎勵、貴賓俱樂部、vip會員等；為體現會所的人性化管理我們還將推出三口之家的‘親情卡’、專供老人使用的“愛心卡”；導入ktv客戶經理營銷模式，設立客戶部，完善會員管理及會員服務，制訂更加科學合理的會員卡推廣計劃，加大會員卡銷售力度。

7、重視管理骨干的技能。

培養管理骨干以身作則，要求管理人員在工作中表現出職業道德和正直的品質，履行承諾，為員工提供指導和幫助，使會所員工的工作同戰略目標一致。管理人員要認真傾聽顧客及員工的反饋意見，來提高員工和顧客的滿意程度。我們會所將進行員工和顧客的跟蹤調查，借此了解工作中存在的問題，幫助管理人員改進工作，創造一個員工和顧客實現自身價值的工作環境。

二、管理戰略。

1、顧客忠實體系。

顧客忠實目標。

a、顧客回頭率保持在85%；

b、為客人服務滿意率保持在100%；

c、對競爭對手進行服務質量檢測；

d、減少顧客的投訴率；

e、提高項目開發創新效率；

顧客忠實感的建立：

首先要理解企業的經營理念并加以引申由使客人滿意到讓客人達到愉悅，直至贏得賓客信賴，創造會所的卓越品質。我們將著力于認知賓客的重要性、預知賓客的需求、靈活處理賓客問題、及時補救出現的問題來取得賓客的滿意。

〈4〉給員工更多的權力；

〈5〉實現更多的內部交流，掌握準確的信息；

〈6〉建立靈活的內部機制；

〈8〉迅速處理解決賓客問題對建立賓客忠實感至關重要包含以下內容：道歉、理解賓客感受、緊迫感、一步到位、跟進調查。

2、管理人員工作原則。

(1)我們將在與所有人相處時要表現出真誠、關懷備至；

(2)我們將在每次與顧客接觸中盡可能的為其服務；

(3)我們將保持服務的一致性；

(4)我們要確保我們服務過程方便于客人及員工；

(5)要求每一位管理人員盡可能與顧客接觸；

(6)我們要在現場管理當中及時作出果斷決定；

(7)我們將為我們的員工創造一個能使他們個人事業目標達到的環境；

(8)客人滿意是我們工作的動力。

3、管理措施。

(1)實行a管理模式即垂直管理。

a.一個上級的原則：不能越級管理；不能越級匯報工作。

b.責、權、利一致的原則：各區域的責任與完成責任所需的權利一致。

c.無空白、無重疊的原則：同一區域不能同時有兩個同級的員工負責。

a、主要指在教育員工方面采用感情溝通，讓員工自己面對錯誤并認識錯誤然后依據有關條例進行處理，避免管理人員在對員工進行處罰后員工的不滿情緒。

b、堅持原則，照章辦事，徇私情，加強問題處理的透明度。

(3)管理方向。

a、人：

（1）服務一致優異。

（2）衛生符合酒店標準。

（3）勞動紀律符合員工手冊規定。

（5）營銷意識及業績良好。

b、財物：

（1）認真交接保管。

（2）使用嚴格按照規范程序進行并會日常保養維護。

（3）努力降低損耗，節約成本。

（4）物品擺放美觀整潔。

c、信息：

（1）掌握顧客反映的情況，并記錄；

（2）了解企業內部信息，并向上反饋；

（3）了解同行業的情況后及時匯報；

（4）熟知會所下達的指令、銷售計劃。

d、時間：

（1）要有嚴格時間觀念，遵守勞動紀律；

（2）充分利用時間，為自己作好工作的時間計劃，學會時間支配；

（3）講究時間效率，提高工作進度。

4、日常管理。

a、工作系統：

（1）確立每日工作目標并向下傳達量化，確定個人責任制；

（2）按任務抓好工作的組織、安排、落實完成各環節；

（3）確保每日工作任務按時按量按質完成；

（4）對當日工作進行記錄并自我評定，作為以后工作參考。

b、監督系統。

（1）實行現場管理工作制度，管理人員隨時改進、提高工作質量并接受顧客投訴；

（3）設立員工意見箱，解決工作中隱藏的問題；

（4）制定崗位損耗指標，科學的使用水、電、消耗品等設備，控制員工惡意浪費行為。

c、激勵系統。

（1）通過點鐘及鐘數獎金杠桿，鼓勵員工上鐘熱情；

（4）員工罰款基金，員工所有罰款將作為員工業余文化生活的補貼；

（5）樓面服務人員及管理人員均實行底薪與績效工資相結合的薪酬機制。

（6）每年員工旅游2次，分別在5.1和10.1前后；

（7）建立員工日，會所領導和員工舉辦茶話會，傾聽最真實的聲音，展望企業前景，增加員工和企業的凝聚力。

d、培訓系統。

（1）日培訓：每天進行服務技術訓練；

（2）月培訓：管理人員總結經驗，對員工工作分析并提出改進意見，教導員工；

（3）管理人員自身素質培訓：借助以往經驗揣摩工作方法，改正工作缺點，上級教導管理藝術，提高管理水平。

e、衛生系統。

（1）落實崗位衛生劃分、衛生嚴格按照會所標準進行打掃；

（2）客人用品堅持衛生美觀；

（3）加強層級檢查巡視制度；

（4）配好清新劑及香水并適當噴灑，保證環境氣問良好。

三、服務戰略。

a、會所實行定制化服務：定制化是個性化、靈活化、極致化的表現；服務總體體現出熱情、溫馨、周到、細致。

b、員工應具備的業務素質；

1、語言表達能力：服務員要求言語清楚，表達意思完整、準確、流利；

2、應變能力：思維敏捷，揣摩客人意圖，馬上給客人回答或提供服務項目；

4、幽默會話能力：服務人員要掌握幽默會話，以備服務的需要；

7、業務能力：要求服務員對基本的會所的業務知識和專業技能熟練掌握，并運用自如；

c、做到優質服務的法則。

1、顧客第一，因為我們的產品服務對象是高消費者，因此只要你服務好，他們才會付錢。這樣，把顧客看作能為我們不斷帶來更多利潤和工資的就十分重要了。

2、微笑。微笑是一種各國賓客都理解和喜歡的世界性歡迎語言。

3、真誠，誠實友好。這要求服務員一定盡力為顧客服務，一定要用友好積極的態度和語言與客人溝通。

4、提供快速敏捷的服務。服務員要根據顧客的服務要求和投訴的問題，及時采取服務行動，以表示你在時刻關心客人。

5、至少要經常使用兩句有魔力的話語。當客人向我們走來時，我們要說我能幫您嗎?當客人向我們道謝時，我們要說不用謝！

6、佩戴好你的工牌。主要為了便于賓客和我們聯系。

7、要有和其他人相互工作的團隊精神。

8、每一位服務員都要為自己修飾的容貌而驕傲。這樣，就要求每一位員工都要注意清潔衛生，制服必須平整干凈。

9、在顧客問候你之前，先用尊稱向顧客問候。這是因為，世界上最親切悅耳的聲音就是聽到自己的名字，我們以顧客的姓，再加上尊稱問候客人，就會給客人一種賓至如歸的感覺。

10、服務人員要熟悉自己的工作，熟悉自己公司和相關信息。

d、對員工的服務要求。

1、舒適，賓客來消費首先是要求有一個舒適的環境，所以服務人員一定要創造一個溫馨、潔凈的待客環境，達到顧客滿意。

2、清潔，舒適的環境來自于衛生的潔凈程度和物品的擺設，要求服務員按照會所要求對所轄區域進行清理和維護，創造一流的環境衛生。

3、禮貌，顧客到店消費有求尊重感，服務人員良好的禮貌行為和禮節，會讓賓客感到特別的禮遇而對酒店留下美好印象。

4、細心，顧客的每一方面，都力求完美，要求大家對待每一項工作務必認真觀察，謹慎對待，讓客人滿意。

5、溝通，人是情感動物，需要別人的理解和幫助，作為服務人員，更應該掌握與顧客溝通的技巧，時刻關注賓客，提高快速服務，令客人滿意。

6、安全，客人選擇會所消費首先是考慮安全，所以安全環節特別重要。要求服務人員要保守客人，保護好客人財產和生命安全，是贏得賓客的保障。

四、安全戰略。

1、落實安全崗位責任制，制定本崗位的財產、防火防盜預案。

2、實行領導檢查，保安部督查，兩級崗位檢查制度。

3、加強崗位巡視，保證賓客財產安全，杜絕火患。

4、學會使用消防設施。

5、對本崗位的設備常備檢查，確保無使用隱患。

商業項目運營管理方案（模板19篇）篇九

商業項目運營管理方案（模板19篇）篇十

x廣場商業步行街，是南大街南段的首席商業街區。一、二期工程全部竣工后，商業建筑面積將達2萬平方米，擁有大小店面房120個，成為集購物、休閑、辦公為一體的綜合商業街區。目前，一期商街剛剛開市，店鋪出租率偏低，商街的商業氛圍偏冷，商戶入駐經營熱情不高。據調查，一期商街的65家店鋪中，目前出租率僅為52.3%，有近一半的店鋪閑置待租;已入駐的商戶中有7家正在尋求轉租、退租或改行。這種狀況，不僅對一期店鋪的繼續招租、出租產生了不利影響，而且對二期店鋪的預售、銷售帶來了潛在威脅。

因此，我們必須采取有效手段，炒熱x一期的商街氣氛，大力提升其商業價值，增強業主和商戶的投資信心，并以此拉動x二期的店鋪出售。鑒于營造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務迫在眉睫，本案將主要對x一期商街如何突破商業現狀和形成旺盛人氣進行策劃。

x一期商街位于濠河之畔，處于城市商業中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業街，當前緣何一時難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準“病灶”對癥下藥。據考察和分析，x一期商業步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。

(一)、商街設計“先天不足”

1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼x街、x路交匯處，西鄰五大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當初僅從景觀角度設計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業價值，如今的廣場很難發揮聚集人流、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。

2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙游人進入內街的“絆腳石”。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設計如殘疾人、盲人通道等。

3、內外街連接通道商用功能缺失。x街通往內街的三個通道，從商業功能設計上看實屬敗筆。按照商業街區的布局要求，街區內主干道、副通道兩側均應為店面房，以便使街區形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，x一期外街通向內街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業氣氛，甚至不知道里面還有內街;一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側沒有設計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業氛圍而止步于此。

4、x街一側臨街綠化帶的設計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機，導致臨街店鋪生意清淡。

商務談判策劃書作業模板|如何寫商務策劃書

(二)、商街策劃“后天失調”

1、x廣場商業街處于核心商圈，在市場競爭特別強調個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰略定位和商業主題。x廣場商業街最早定位是“x街”(很好)，后來又定位于“x×”(很好，只是推廣很費力)，如今準備冠以“x廣場步行街”(老土，沒有鮮明個性、目標顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準的市場定位，關于商業上“我是誰”、“我為誰服務”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。

2、x廣場是一處很好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象x×路、x×廣場、x×步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現人文關懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設施沒有配套，x廣場的“磁場效應”不佳，所以商街難“熱”。

3、打造商街，服務“缺位”。開發商開發一片商鋪銷售出去，再由物業管理公司去打理，這是開發商業房產的“老皇歷”。事實上，經營x廣場商業街，“物業管理”代替不了“商業管理”，商業街由“冷”到“熱”需要專業策劃管理機構來“操盤”運作，此所謂“泛商業地產運作”。x廣場起步階段缺少商業策劃管理機構的全程介入，商鋪的出租與經營全由業主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業氛圍。此外，我們對業主購買店鋪后的關注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業價值的角度予以指導和服務，例如，商街北口的66號(圓形)、68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關，這對內街商戶的經營及整個商街的氣氛便構成較大影響。

x廣場商業街的戰略定位至關重要，針對其所處的地理位置和商業環境，根據城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰略定位：

1、街名：x廣場時尚麗人街

2、概念：x廣場————x街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的x×。

3、廣告語：x廣場/時尚麗人街————與x相約，與x同行

4、商業門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂

5、商品：主營國際國內服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。

6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內外的旅游觀光者。

7、經營理念：站在城市經營的高度打造一條聞名長三角的商業街。

x廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：

(一)、發布招商公告

我們計劃于4月中旬在《x晚報》、x電視臺發布招商公告，突出介紹x廣場時尚麗人街的市口優勢、市場定位和潛在的巨大商機，吸引商戶預約登記承租店鋪。

(二)、舉辦招商信息發布會

該招商信息發布會擬于4月20日在毗鄰的x飯店舉行，出席的商戶為x及周邊城市的時尚品牌經銷商，以及x國貿市場有意入駐x廣場經營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數擬控制在100人左右。會上將發布的主要信息是：

1、x廣場時尚麗人街的總體規劃、市場定位、獨特優勢和前景展望;

2、xx×街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優惠政策。

(三)、整合店鋪資源

x一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價格(或稱返租報價)?舉辦招商信息發布會和對外發布招商公告之前，須由x房屋銷售公司與業主首先商定委托招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶、洽談租金。

為了使x一期商街盡快形成良好的商業氛圍，我們應爭取所有空關店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業主采取等待店鋪升值的態度，寧可閑置也不愿出租，我們應當認真加以引導，動員其站在全局利益、長遠利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關現象。

對目前正在尋求轉租、退租的商戶，我們應當積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動員他們打消念頭和恢復信心。如果商戶仍然要轉租、退租，由于業主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。

(四)、有關租金政策

x一期商街的商業氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經營的商戶望而卻步。因此，我們在為業主代理招商前，必須做好兩項重要工作：第一，我們必須向業主說明南大街南北兩端存在的區位差異，說明x一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業主說清道理很重要，高租金導致店鋪無人承租，業主照常要背負購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。第二，我們要從業主與商戶的雙方利益，設計比較符合市場行情和商街現狀的租金政策。當前，x一期店鋪比較合適的租金是：

1、內街店鋪：租金600～700元/m2/年(經測算，內街店鋪平均售價8500元，平均面積110m2，購房投資額約94萬元，購房貸款利率按4.7%計算，年利息為4.4萬元。

如該類店鋪以600～700元/m2/年租金計算，年收益為6.6～7.7萬元，剔除利息后的收益2.2～3.3萬元。這樣的租金對商戶來說，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。)

2、外街店鋪：租金800-900元/m2/年(經測算，外街店鋪平均售價12500元，平均面積200m2，購房投資約250萬元，購房貸款利率按4.7%計算，年利息為兒75萬元。

如該類店鋪以800～900元/m2/年租金計算，年收益為16～18萬元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬元。這樣的租金對商戶來說，目前情況下尚易于接受。)

(五)、商戶入駐優惠措施

為了有效啟動市場和給商戶入駐經營樹立信心，我們將“放水養魚”，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優惠措施：

第三，凡商戶入駐經營一年內，店鋪物業管理費將按八折優惠收取;

第四，為降低入駐商戶的經營成本，我們將協調工商、稅務部門，給予x廣場商業街以集貿市場的稅收優惠政策，同時在工商管理費的收取上適當減免。

(1)、商街指示識別系統布置(詳見x廣告公司設計效果圖)

(2)、設計制作廣場、內街雕塑作品(參見x×步行街雕塑照片)，以增添x廣場的文化底韻，吸引游人前來休閑。

(3)、廣場、內街將有序設立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話亭、報刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場上采用鮮花盆景搭建可移動立體景觀花壇，增加視覺看點，擴大商街的休閑與服務功能。

(4)、邀請政府部門、社會團體前來舉辦廣場主題活動，借力炒熱廣場、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動頻繁，聯系總工會、文聯、群藝館、新華書店等單位舉辦廣場活動，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳x廣場。

(5)、與市攝影家協會和新聞媒體聯合舉辦《x風韻》優秀攝影作品廣場展示活動，用文化手段提升x廣場的時尚品位。

(6)、5月份起，爭取舉辦幾次《x之夏》廣場音樂欣賞會，用高雅藝術推高x廣場在市民心目中的地位，提升廣場的“聚流”效應。

1、x北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。

2、x一期南入口的假山拆除，地面實施人性化、商業化改造。

3、臨x街一側的店前花圃實施改造，便于顧客無阻礙進店。

4、內街的地面進行排水改造，防止夏季雨水倒灌進入店鋪。

5、x一期南側花圃爭取拆除，建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內街，又可創收。

上述方案，經董事長批準后組織實施。

商業項目運營管理方案（模板19篇）篇十一

本公司在電子商務市場并不成熟的情況下進軍電子商務市場，能在競爭并不激烈的情況下占領市場，擴大市場份額，以最快的速度實現盈利。

二、市場定位，功能定位。

前期類型：c2c、b2c，服務對象基于本地區市民，經營，食品，書籍，軟硬件等，類似于傳統倉儲型超市的網上超市，另建立小型二手市場平臺。

后期類型：b2c、b2b，增強交易平臺功能，增加企業交易、產品發布平臺，擴大網上超市產品內容，從經營低價商品擴充到大件商品，高產值，高利潤產品。

三、發展目標。

初期：申請域名，申請貸款，吸收風險投資，制作網站。聯系isp，申請網絡介入，購買服務器等軟硬件設備。

6個月：建立網站，擴容網站內容，規范網站服務，吸引加盟營銷商，使網站在本地區有一定知名度，建立服務網絡，建立產品采購網絡，建立產品配送網絡，培訓員工，產品采購、配送依托連鎖超市等傳統物流網絡。依托傳統物流網絡可以采用合作加盟等方式，可作為一個傳統零售商的從屬企業。

1年：在本地區有較強的知名度，能打出自己的品牌，在網站內容上有更進一步的充實，爭取更多的加盟營銷商，豐富網上超市的產品，并向高端產品發展。

吸納投資，擴大經營范圍，著手建立b2b商業交易平臺。

實現網站盈利。

2年：達到本地區最大的幾個電子商務網站之一，鞏固市場份額，網站集成，b2b、b2c、c2c三種經營方式為一體，建設獨立的物流體系，降低經營成本。在鞏固低端產品市場的同時，重心向高端產品發展，建立以高利潤，高附加值產品為主的經營體系。

3年：收購產品供貨企業，建設自己的產銷體系，進一步降低產品成本。完全脫離傳統零售商，物流公司，建立更便捷，更優惠的產品營銷網絡。

3年以后：視情況再定。

四、網站板塊及風格。

網站初期分為產品索引、在線交易、新品發布、bbs、二手市場，五大部分。

以后逐漸增加企業產品發布板塊，增加會員板塊，對付費會員實行優惠政策。

風格定位為簡潔明快，圖片和文字相結合，以淡色做基調。

產品網頁形式采用統一模塊，突出產品圖片。

二手市場平臺用統一格式，從產品名到產品備注都統一格式，并采用類似于易趣的信用制度，鼓勵網下同城交易，避免不必要的糾紛。

倉儲超市產品價格統一定價為__.99元，百元以上產品定價為__9.9元。

五、網站維護。

初期聘請專門的數據庫操作員，網站內容每天更新，制定網站規范。

六、網站推廣。

加入大型網站的搜索引擎，如新浪、搜狐、百度、等。

初期由于和傳統零售商聯合，可以在連鎖零售商店內做廣告，并在零售商店內采取諸如買一定限額商品送會員資格的推廣優惠活動。。

等網站有了一定點擊率之后可以找專門的策劃公司來包裝。企贏專注企業網站推廣，專業網絡營銷服務團隊。

從網頁到宣傳進行一次大的改版，打響品牌，進一步開拓市常。

七、技術方案。

1、租用虛擬主機。

2、操作系統：window2019/nt。

商業項目運營管理方案（模板19篇）篇十二

本公司代理廣告x洗發水產品的全盤廣告作業，至今已將近兩年，兩年來，本公司無時不以兢兢業業的敬業態度，為該系列產品的市場行銷及廣告策略等做積極的策劃，在廣告上除了力求表現外，更時時配合蒸蒸日上的業務，促進產品銷售。

本公司代理洗發水廣告，第一年的廣告重點是放在香皂上，對于商品知名度的擴大及印象的加深有不可輕估的貢獻，該篇廣告并因而榮獲經濟日報主辦的廣告金橋獎;第二年為配合貴公司的經營方針，前半年度以x洗發水為廣告之主力的商品，強調頭皮屑不可忽視，即采取行動，我們選用的標題是“對付頭皮屑要選擇好的洗發水”，教育消費者正確選擇洗發水觀念及方法，也收到良好的效果，同時亦榮獲生活日報主辦的廣告創意“優勝獎”。

然而，根據分析，洗發水的市場雖然較大，但因競爭品牌眾多，廣告投資量大，欲爭取較高的市場占有率，殊非易事。本公司建議明年度銷售及廣告訴求重點，應放在指名購買及銜接及年廣告投資重點上，并以x洗發水為主，以下即本公司根據市場及消費者心理各項因素所研擬的年x洗發水廣告企劃案。

廣東x洗發水公司――x洗發水

1、促進指名購買

2、強化商品特性

3、銜接、年廣告

4、傳播影響程度：不知名―知名―了解―信服―行動

全國各地區(以城市為主)

(一)市場大小的變化情況的兩種：

a：量的變化――隨著人口的自然增減而變化。

b：質的變化――隨著社會形態(如農業進入工業區)、價值觀念、文化水準等而變化。

在這兩種變化中同類型商品都會蒙受同樣的影響，即厲害均沾，而且變化多是漸進的，也非單獨某一品牌的力量所可左右的。

(二)舊市場占有率的提升(即襲奪其它品牌的市場)

(三)使用及購買頻度的增加

就x洗發水而言，因系屬化妝生活用品，為個性之商品，與一些會導致沖動購買的商品不同，故“新市場之開發”甚為不易，只得利用舊有市場的互相告知，以增加新市場，而市場本身質與量的變化所擴增的市場也不可能獨占。

在“使用及購買頻度的增加方面”亦因洗發水日常生活用品，購買率很高，但是各種品牌太多，而無法對整個業績的增加有所裨益，故真正能讓我們加以發揮努力的只有“舊市場占有率的提升”一途，以及如何襲奪其他品牌的市場,使其消費者轉換品牌,指名購買我品牌,此為我們今后在廣告推廣方面致力的目標。此一目標又可區分為：

1、促使消費者指名購買x

2、促使洗發店老板主動推薦x

針對消費者方面

1、針對各階層消費者，運用不同媒體做有效的訴求。

2、制作sticker張貼計程車上，公共椅背上及公共電話或公司行號的電話機上，以隨時隨地地提醒消費者注意，彌補大眾傳播媒體之不足，并具有公益及pr作用。

3、制作小型月歷卡片，于元旦前散發贈送各界人士利用，譬如置于洗發店、商業區(服務臺)供人隨意索取，也可夾于雜志頁內，贈送讀者。

4、除正式大篇幅的廣告外，在報紙雜志上另可采用游擊式的策略，運用經濟日報的插排(廣告)和聯合、中時的分類廣告版，不定期刊登小廣告，一則省錢，二則可彌補大廣告出現頻次不夠多的缺失。只要設計得簡明、醒目，依舊有很大的效果，美商海陸公司即會運用此一策略。

(一)卡片及廣告牌的廣告內容

好的頭發，選擇x。

在廣告牌上畫一個美女，重點體現在他的頭發上，還有x品牌。在卡片上同樣如此，不過可以附送試用品。讓用戶感受以下效果，讓他們買的更放心。

(二)電視廣告策劃

在電視臺的黃金時間播出：

畫面：一個美麗的女孩，一頭飄逸的長發，邊走邊抖動者，街上的都回頭看她，然后他說了一句，想要好的頭發嗎?學我啊!愛生活，愛x。

(三)廣播臺

廣播內容就是介紹x，例如請嘉賓，做一個x專訪。

商業項目運營管理方案（模板19篇）篇十三

利益點。

網站運營方創意空間。

1、網絡廣告收入。

2、會員服務收費(包括短信平臺運營收入)。

3、商家合作銷售提成。

4、活動策劃組織收入創意空間。

5、網站品牌效應創意空間。

6、新的合作機會產生創意空間。

7、網站實業的延伸創意空間。

8、營造自我宣傳平臺。

6兩點就是以網站作為對外投資享受收益，包括其上市融資機會)創意空間。

消費者(網民)創意空間。

1、資訊收集。

2、知識學習。

3、比較機會實現創意空間。

4、尋求實惠。

5、自我價值展示機會發揮創意空間。

6、信息發布創意空間。

7、投資機會。

8、人脈機會創意空間。

9、享受潮流創意空間。

10、解決疑惑。

11、現時物品的適時適值處理創意空間。

商家。

1、產品服務銷售收入。

2、建立客戶數據庫創意空間。

3、新機會物色。

4、借鑒提高自我。

5、銷售網絡構建創意空間。

6、降低運營成本創意空間。

7、競爭情報收集創意空間。

8、品牌宣傳平臺創意空間。

9、獲得反饋意見。

10、尋找任務外力支持。

中國購物優惠促銷指南網。

1、優惠促銷信息：提供當地商家公布的優惠促銷信息，或者網站為網民爭取的優惠信息。

2、專業市場資訊。

3、采購指南。

4、市場調查報告創意空間。

6、潮流資訊創意空間。

7、方案征集：滿足商家在營銷、設計、人才等方面的需求。

8、服務提供：提供網民智力財富轉換機會創意空間。

9、網上小店：以招標經營的形式開辟本網站的電子購物平臺。

10、交流天地。

11、會員特區：為會員提供相應附加值服務。

1、信息發布費創意空間。

2、網站廣告費創意空間。

3、短信平臺收費創意空間。

4、頻道外包收費(類似電視節目外包操作)。

5、主辦、協辦活動收費。

6、定向信息發布費(發揮會員數據庫作用)。

7、產品代理收費(電子商務頻道)創意空間。

8、調查報告費用。

9、顧問費用創意空間。

10、地區業務經營權費用(將地區業務經營權外賣)。

11、會員服務收費創意空間。

創意空間。

1、自我知識產權刊物出版創意空間。

2、系列會展開發創意空間。

3、成立協會，進行協會經濟創意空間。

4、自我品牌(連鎖加盟)。

5、經營顧問服務。

6、海外合作創意空間。

商業項目運營管理方案（模板19篇）篇十四

1.1開發網站，建成中國西部資源中心及21世紀中國西部發展、招商引資中心平臺，采用英語、法語、德語、日語和簡、繁體中文多語種版本及系列的電視片、宣傳cd、宣傳主題出版物等手段，展示中國西部的開發投資優勢和潛力，促進投資引入。

1.2近期以四川為資源基礎，主力開發基礎網站四川卷，著手四川21市地詳及各縣的基本情況(人文、地理、氣候、歷史變遷、自然資源、生態環境、交通通訊、科技教育、主要產業、特色資源、招商項目、組織結構等)。組建企業庫、招商項目庫、在線投資意向庫和人才庫四在經濟發展資源數據庫。

1.3后期擴展平面，組建中國西部其他九個省市區相關資源中心，實現網站內資源整合，從而建立完整的中國西部專題網站：走進西部投資網，承擔中國西部開發和招商網站功能。

網站運作上，先期依托傳統途徑和網絡資源，整合信息中心，再以穩定的信息資源和他方商業經濟投資信息為基礎，實現網站信息系統及動態技術的增值服務。

2、平臺建設。

2.1組建工作網絡環境。由本地程序服務器、數據備份服務器和20臺工作終端建立網站設計和測試平臺，以nt組建局域網，以asp為網站技術實現，采用mssql建立數據庫。

2.2采用主機托管方式建立網站web主機，專線聯入isp保證工作環境和上載下傳。

2.3申請國際頂級域名及國內專用域名：,.cn，支持二級域名系統實現與資源分卷對應的域名系統，如sc.為四川卷。

2.4確定完善的網站cis，并尤其注意網站英文名、中文名、域名確定、網站logo、網站風格及文化定位。

3、網站架構、

3.1以nt為web平臺，asp為網站實現技術，建立mssql核心動態網頁，實現網站會員注冊與認證登錄技術，開發bbs實現虛擬社區的部分功能;不設聊天室;開發主題電子刊物，實現注冊用戶電子刊物的郵件群發技術。

3.2四級分頁系統：主頁、專題及分卷首頁、內容索引頁和內容頁。采用完全符合html4.0及dhtml的網頁技術以及優化頁面代碼和圖片技術，實現網站風格的統一，以及不同語言版本的和諧對應鏈接效果。

3.3以英文頁面為默認網站，各種語言版本和各卷之間，采用固定而便捷的鏈接翻轉方式，并在動態檢索端口提供選擇項，防止卷與卷之間及版本與版本之間的鏈接失當，保證網站安全。

3.4采用利于純樹型目錄結構建立網站文件目錄，采用利tcp/ip傳輸及ascii編碼的文件命名。

4、站點設計。

4.1建立網站欄目架構，以中國西部經濟開發資源和外商投資合作為主題內容，開發以下的板塊資源中心：

區域經濟動態：建立省、市、區和市地兩級經濟市場動態信息制。

經濟資源數據庫：西部企業庫、西部投資庫、西部人才庫、西部招商項目庫、

投資創業：外企行動、產業新聞、投資向導、西部調查、西部創業、新經濟視點、成功案例。

開發論壇：中央政策、專題報道、商務活動、開發動態、供求信息。

招商合作：開發動態、優惠政策、西部特色產業、招商專題、洽談平臺。

發展研討：時段性產業調查與投資分析。

西部行動：西部論壇、各種展示會交易會洽談會研討會等的動態報告、合作開發項目。

4.2在功能上實現“四庫”資源動態添加、搜索和訪問;注冊用戶管理;專題郵件刊物定閱;瀏覽用戶反饋;動態網頁廣告;用戶間交流;用戶信息提交。

4.3主頁反映網站版塊內容設計和動態功能設計，并設置聯系信息、版權信息、各頁面導航系統、網站登記、關于本站、幫助系統、人才中心、廣告發布等。

5、網頁風格。

遵循網站cis尤其是vi設計風格，主色調選擇天藍、橙黃，要求結構嚴謹而簡潔。采用模板及css網頁風格技術，基于ie5.0810_610真彩平臺開發，兼容nc測試，單幀設計，1:3分頁，標準格式和壓縮率網絡圖片等多媒體;四級頁面均提供網站logo、導航系統、版權信息、聯系信息和反饋入口;多極頁面分色系統。

6、動態功能開發。

交互表單和數據庫后臺是動態網站交互性的基礎，建立與內容相關的sql平臺數據庫，實現用戶注冊、用戶登錄、內容搜索、faqs查詢等服務，設立用戶信息、用戶調查和用戶反饋表單及自動回復機制。對立動態文字和圖片廣告交換，實現友情鏈接網站自動登錄，設置主客方網站計數系統和頁面計數器。

商業項目運營管理方案（模板19篇）篇十五

當然便利各有不同，有管理便利、財務核算便利、營銷便利、經營決策便利、結算便利、消費便利等等。

能為購物中心自身提供布局疏密度、品項搭配、人員配置、場地坪效、商戶業績等經營信息，便于購物中心分析后對經營場地（稀缺資源）進行無限再分配。

招商不是一個開業前就完結的工作，實際上購物中心的招商是一個無限循環的工作，這都需要信息系統的分析支持。

商業項目運營管理方案（模板19篇）篇十六

注冊資本及變更情況(法人代碼，有形資本，無形資本)。

四、行業及市場分析。

五、市場競爭及營銷策略。

公司產品所在的市場范圍里有那些競爭對手，他們占市場份額是多少，你公司的市場份額是多少;與競爭對手產品相比，公司產品有那些獨特之處，這些獨特之處對客戶是否有用;公司產品的獨特之處能否被競爭對手效仿，公司是否采取實際措施保護自己的產品特點;如果公司產品與競爭對手產品相比沒有技術上、設計上或其他方面的獨特之處，公司采取那些有效手段與對手競爭，競爭的結果能否提高你公司產品的市場份額，預計經過競爭你公司的份額能提高到多少;公司產品的客戶是那些人，他們的分布情況，他們怎樣知道你公司的產品;公司采取那些市場營銷手段(廣告、展銷會、培訓班、電腦直銷，電話銷售，上門直銷，分銷網，零售網，郵購);簡述銷售過程和步驟;營銷成本;準備拓展那些新市場;推出新產品的市場準備;現有的幾家大客戶。

六、研究與開發。

七、生產過程。

八、資金需求情況及融資方案。

九、項目實施進度。

項目實施的計劃進度及相應的資金配置;進度表。

十、財務計劃。

當前資產負債平衡表;第一年12個月每月銷售收入預測;3-5年銷售收入預測;上述數據中，實際回款預測;上述月份和年份銷售費用預測;上述月份和年份財務費用預測;上述月份和年份管理費用預測;上述月份和年份其他費用預測;第一年12個月每月現金流量表;3年現金流量表;3-5年的資產負債平衡表;投資回收期計算;盈虧平衡計算;結論。

十一、風險因素。

十二、投資者退出方式。

股權回購。

依照事業商業計劃的分析，公司對實施股權回購計劃應向投資者說明。

利潤分紅。

投資商可以通過公司利潤分紅達到收回投資的目的，按照本商業計劃的分析，公司對實施股權利潤分紅計劃應向投資者說明。

股票上市。

依照商業計劃的分析，公司上市的可能性作出分析，對上市的前提條件作出說明。

股權轉讓。

投資商可以通過股權轉讓的方式收回投資。公司對投資商進行股權轉讓的說明。

十三、其他。

指出三名公司之外的投資推薦人。

最大元器件、原材料供應商的電話和聯系人。

最大分銷商電話和聯系人。

公司最大結算銀行的電話和聯系人。

公司應收款的滯后期。

公司應付款期限。

公司產品庫存一般保持在怎樣的數量。

公司元器件、原材料的儲備情況。

增值稅、所得稅申報情況。

前幾年利潤分配情況。

公司總經理詳細的個人簡歷及證明人。

十四、附錄。

媒介關于公司產品的報道;。

公司產品的樣品、圖片及說明;。

有關公司及產品的其它資料。

商業項目運營管理方案（模板19篇）篇十七

信特景苑廣場。

“歡樂周末”活動執行方案。

xxx房地產營銷策劃有限公司2012.9.9。

一、活動目的（1）維系現場熱度，提高項目知名度，積累新客戶；

（2）邀約老客戶到場，維護感情，同時借助其資源，增加客帶量；（3）活動現場釋放當天92折優惠，逼定成交。

二、活動主題。

歡聚信特景苑廣場，共度歡樂周末。

三、活動時間。

2012年9月22日上午9:30—11:30。

四、釋放口徑：

9月22日齊聚信特景苑廣場，盡情歡度美好周末，除精美禮品外，更有購房驚喜優惠等你拿！

五、活動執行計劃。

1、客戶線（鵬翔智地）2、現場線（活動公司）。

2.1、接待中心拱門、橫幅、地毯布置；

六、活動內容。

以獲得信特地產提供的紀念品；4.每組客戶每樣游戲均只可參與一次；

紙抽、頸枕、毛絨玩具（20個）。

八、活動流程。

活動內容：

(一)一月份——名俗喜樂匯。

第一周（1月4日）——糖人diy：邀請民間藝人，在售樓處進行糖人的制作與教學；

第四周（1月25日）——一月生日業主聯誼會：邀請中南所有1月份生日的老業主參與到生日會中，現場為客戶準備生日蛋糕以及生日小禮物。

(二)二月份——。

第一周（2月1日）——春節期間，暫不進行安排。

第二周（2月8日）——濃情巧克力diy：巧克力寓意著“甜蜜與思念”，尤其是在這個特殊的月份，我們為到場客戶提供巧克力制作的原料，讓客戶參與到活動中來，既可品嘗巧克力的美味，也可用自己親手制作的巧克力在情人節那天送給自己最親密的人。

第三周（2月15日）——中南版“愛要大聲說出來”：愛情是需要經營的，無論是對愛情充滿激情的年輕少年，還是激情已褪去，享受安穩與依賴的中年，系策劃籌辦中南版“愛要大聲說出來”，讓客戶說出心中的愛，對愛人、對親人、對陌生人都可。

第四周（2月22日）——二月生日業主聯誼會：邀請中南所有。

2月份生日的老業主參。

第一周（3月1日）——風箏制作與放飛：邀約客戶在售樓處現場制作風箏，現場將有老師進行風箏制作講解，完成后在售樓處外空地進行放飛風箏，所有成功放飛的風箏可獲得小禮品一份。

第二周（3月8日）——戶外燒烤狂歡:在售樓處外提供燒烤用具以及燒烤材料，邀約客戶進行燒烤活動，現場并為客戶提供甜點飲料。第三周（3月15日）——種一顆青春的盆景：

邀約客戶來到售樓處，現場為客戶提供。

小花盆以及花卉種子，并讓客戶在現場進行栽種，許下心愿。

第五周（3月29日）——三月生日業主聯誼會：邀請中南所有3月份生日的老業主參與到生日會中，現場為客戶準備生日蛋糕以及生日小禮物。

(四)四月份——我動手，我快樂。

第一周（4月5日）——。

第二周（4月12日）——。

第三周（4月19日）——。

第四周（4月26日）——四月生日業主聯誼會：邀請中南所有4月份生日的老業主參與到生日會中，現場為客戶準備生日蛋糕以及生日小禮物。

(五)五月份——我動手，我快樂。

活動地點：地產售樓處。

活動人群：領導、現有客戶、意向客戶。

活動規模：xxxx人。

激發xxx的意向客戶和潛在客戶群對xxx地產的興趣，打造幸福家園，強化主題概念。

一、diy篇。

1、diy蛋糕/餅干烘焙。

活動內容：熱鬧的體驗中心彌漫著蛋糕撲鼻的香味，帶給來賓暖暖的感受，專業甜點師，家居使用的烤箱、工具、原料來進行專業的烤制，每半小時新鮮出爐的香甜蛋糕，溫暖甜蜜全天等候。來賓也可以參與蛋糕制作當中，隨心點綴蛋糕小佐料（珍珠彩米，杏仁片，葡萄干等）。

道具：簽到桌花，桌椅，活動主題背板，簽到板，活動內容宣傳牌，指示牌，德式展架等。

內容：甜品香味縈繞全場，帶給來賓溫馨、甜蜜感受。

專業蛋撻甜點師，家居使用的烤箱、工具、原料來進行專業的烤制工藝；

活動內容：設計一個喜歡、值得紀念的手勢，將手放到由專業設備融化的臘液里浸一下，只需三步2-3分鐘就可以制作出一個完美的、獨一無二的臘手藝術品來。

活動內容：現場進行軟陶捏制、上色，現場提供燒制服務，具有收藏留念價值。而這個軟陶也可以為之裝點圣誕樹環節起作用。保證一系列活動的關聯性。

將南瓜掏空，然后在外面刻上笑瞇瞇的眼睛和大嘴巴，再在瓜中插上一支蠟燭，把它點燃，在很遠的地方便能看到這張憨態可掬的笑臉。這可是孩子們最喜歡的玩物了。

萬圣節前夕，孩子們會提著南瓜燈，穿著各式各樣的稀奇古怪的服裝，挨家挨戶地去索要糖果，不停的說：“trickortreat”(給不給，不給就搗蛋)。

8、巧克力噴泉diy。

咖啡濃郁的香氣，使整間屋子聞起來如同提拉米蘇的味道。

在咖啡業界，速溶咖啡算不上真正的咖啡，只有現磨咖啡才能真正呈現咖啡豆不同層次的味感。

10、diy裝點屬于自己的圣誕樹。

活動內容：每家每戶發一個未裝點的小圣誕樹和禮物裝飾包，其中必不可少的裝飾物就是xxx標志性的吊牌。

活動點評：既可以活躍現場氣氛還能當作美好圣誕紀念品，xxx視覺識別裝飾物，更能加深來賓對xxx印象，小圣誕樹拿回去也是一個流動性的宣傳，能夠完成廣泛視覺傳播。同時，在活動微博上，大家可以發自己小圣誕樹的照片。進行評比。獲得活動獎勵。

商業項目運營管理方案（模板19篇）篇十八

一、背景淺析：

愛尚蛋糕店正處于開業初期，知名度較低，而且在大學城內沒有實體店，這一狀況給愛尚蛋糕店的銷售工作造成巨大的困難。因此，在這一情況下，愛尚蛋糕店的第一次推廣活動極其重要。愛尚蛋糕店第一次推廣活動旨在要讓大學城十所高校的學生初步了解我們愛尚蛋糕店的基本情況以及我們提供的服務，初步認可我們的蛋糕，從而為愛尚蛋糕店聚集一定的人氣和知名度。

二、目標群體。

主要目標群體：廣東外語外貿的在讀大學生。

輔助目標群體：大學城內除廣東外語外貿大學的另外九所高校的在讀大學生。

三、具體推廣方案與流程。

已與一位交際圈子較廣，在學生中影響力較強的同學初步達成共識，他將購買我們蛋糕店的第一個蛋糕，并送給她4月上旬生日的女友。

在客人女朋友生日那天，為這位客人籌辦一個生日派對（第一次我們和客戶平攤派對費用）。地點暫時定為廣外學活中心隔壁空地。參與派對的人為這位客人邀請的朋友及女方的朋友。

由我們愛尚蛋糕店為這位客人策劃與拍攝一部浪漫的愛心視頻，與蛋糕一起作為送給他女朋友的生日禮物。

在派對現場，我們愛尚蛋糕店的工作人員抓拍各種溫馨、浪漫、有趣以及一切吸引人眼球的照片與視頻，并在愛尚蛋糕店微博上進行文字，圖片，視頻的持續直播。

為參加派對的同學派發精致可愛的愛尚蛋糕漫畫主題紀念卡，讓他們看到蛋糕就想起我們愛尚蛋糕店。

在派對現場派發我們愛尚蛋糕店的5元現金抵用券20張。

在派對后，對轉發愛尚蛋糕店微博關于生日派對微博并@三位好友的微博用戶進行抽獎，中獎名額為10。為其送去愛尚蛋糕店10現金抵用券和愛尚早餐小蛋糕一份。

在派對后，我們愛尚蛋糕店的工作人員各自轉發關于生日派對的微博，并盡量請求自己的好友幫忙轉發，特別是非廣外的同學，希望以此達到更廣，更大的影響。

四、推廣費用。

派對現場的布置費用。

100rmb。

抵用券與漫畫蛋糕主題紀念卡的印刷成本。

100rmb。

5元現金抵用券20張，10元現金抵用券10張。

200rmb。

早餐蛋糕禮物成本。

50rmb。

總計。

370rmb。

五、人員分工。

工作。

負責人。

參與工作人員。

布置派對現場。

曾俊杰。

王志鋒、高啟茗、施健濱、李寶燕、劉卉。

派對現場拍攝。

王志鋒。

高啟茗。

派對現場工作人員。

李寶燕。

劉卉。

視頻制作。

施健濱。

王志鋒。

微博管理。

劉卉。

李寶燕，高啟茗。

六、計劃目標。

通過第一次愛尚蛋糕店的推廣，我們希望能達到一下目標：

1、生日派對微博的轉發次數達到100次。

2、第一次推廣后一個星期之內，微博粉絲增加50個。

3、第一次推廣后有非廣外的學生購買愛尚蛋糕店的蛋糕。

商業項目運營管理方案（模板19篇）篇十九

1.全面把握：首先是建立在對當前最優產品設計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍----先求不敗而后求全勝。

2.項目對接：強調對項目所在區域及個性特點詳盡深入的調查與研究，并對項目的資源優勢和劣勢進行判斷與整合，從而實現最優模式與項目自身進行完美對接。

3.創新超越：每一個地產項目都需要超越自我、超越同行業的最高水平，通過在未來領域的積極開拓，不僅為項目自身創造出競爭優勢，還可以為地產企業奠定行業地位。

二、項目背景。

1.用地概述。

l地塊位于蘇州市朝陽區長安西路南側，西臨華美商城，東接蘇州市郵電局，南近蘇州商廈，北與蘇州飯店一路之隔，屬城市核心商圈內的絕版地塊。地塊周邊休閑、購物、娛樂、醫院等生活設施配套齊全，交通便捷。

l該地塊整體呈"品"字狀，沿長安路東西面寬132.4米，南端東西面寬67.74米;南北最大進深112.78米，最小進深61.99米,地塊占地11692.59㎡(合17.53畝)。

商業形式：獨立商鋪布局+大開間框架自由分割商業布局，約20491.85㎡l。

住宅形式：小戶型酒店式公寓布局，約9609.32㎡l。

辦公形式：可自由間隔式寫字樓布局，約22791.36㎡l。

建筑密度：42%l。

綠地率：25%l。

容積率：4.5l。

3.規劃設計要點。

《蘇州世景國際方案設計說明》(略)。

4.用地紅線圖。

(略)。

三、項目資源分析、項目目標的界定。

---效益和品牌。

1.項目銷售按目標計劃順利完成。

總銷售額、回款額、銷售進度、利潤目標的合理實現。l。

綜合提升世景置業發展有限公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。l。

四、核心目標--樹立品牌。

原理：達到商業房地產的三贏境界。

品牌時代需要有品牌時代的房地產開發經營的游戲規則，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與游戲規則，就是"房地產品牌語言與品牌運營規則"。

品牌時代的消費者需要的不只是房地產產品，而更是需要房地產的品牌服務，品牌時代的房地產開發商需要學會塑造房地產品牌，需要學會運用"房地產品牌運營"的規則生產適銷對路的房地產品牌。

品牌經營與消費者處于動態的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經營者，經營者對房地產品牌進行維護與調整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。

所謂三贏是指開發商企業價值、消費者客戶價值、項目所處的區域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：

消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區域能量引爆。

最終達到財富涌流、社會進步的全新局面。

五、項目開發總建議。

1.引進先進的商業規劃，特別注意引進新業態和設計好項目的業態組合。

2.通過前期銷售與招商的同步進行，引進眾多國內、國際知名商業企業和品牌，顛覆現有區域商業格局。

3.注意引入商業物業和統一運營管理概念，對項目精心包裝。

4.通過超常規宣傳，通過項目營銷進行造勢炒作，讓該項目的開發成為當地市民關注的熱點，并形成良好的口碑并且節約宣傳費用。

5.通過適當靈活劃分商鋪面積來控制"總價"，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。

6.充分利用項目三部分所形成的“生態鏈”形成優勢互補。

1.項目優勢。

地理位置優越，商圈人氣興旺l。

世景國際位于蘇州市中心地帶，屬于長安路頂級商業中心向商旅娛樂中心過渡的核心地帶，距秋葉原、徐家匯、寶皇不超過500米，蘇州劇院、蘇州飯店、蘇州賓館也是近在咫尺，交通便利。可以說是是目前蘇州市城區內最具發展潛力的商業用地。

由長安路相連的南京路與中心路地段是蘇州市朝陽區最為成熟的商業活動區，其中匯聚的商業、酒店、娛樂等均在整個蘇州市具絕對代表性。隨著近年來來國民經濟的穩步發展，居民生活水平的不斷提高，大規模新型商業項目的.投入使用，令該地段的商業配套越發成熟，各類商業、商務活動業已成為蘇州最為頻繁的地區。

屬于三位一體的商業項目模式，開發潛力巨大l。

項目集商場、投資型公寓、寫字樓于一體，可形成商業經營、旅游居住與商務活動的優勢互補。

2.項目劣勢。

周邊商業競爭較多，從某種程度上分流消費群體。l。

l雖然街區具有良好商業環境資源，但是臨近項目如華美商城、北方商廈目前經營狀況不容樂觀，容易造成客戶的對比心理，為后期銷售招商增加壓力。

l目前蘇州高檔寫字樓市場供應量較大，如黃金大廈、國貿大廈、瑞蚨祥、珠玉島、眾成商城等項目。且朝陽地區的高檔寫字樓租賃情況不理想，中小型寫字樓因租金優勢較被市場認可。

l目前市場上寫字樓投資回報率較低，缺乏投資者關注，而中、小型公司因為經濟實力有限，多以租賃為主，購買意向不強。

3.機會點。

經濟發展利好因素l。

長安路地位的提升，與其說是近年來各開發商著力打造的結果，還不如說是蘇州市經濟穩步發展、核心商業圈多元化發展的必然。目前已形成南北以中心路、南京路為軸，東西以長安路為軸的格局。而中心路與長安路也因地處城市軸線中心的緣故，商業地位迅速上升。

地理區位優勢l。

目前蘇州市房地產市場已日漸成熟，該項目的地理區位優勢必然會贏得較大的發展趨勢。因此，以超前的決策意識，以科學的態度研究“供給----需求”，便可以搶占“先機”。

項目連動實現價值最大化l。

本項目對面是蘇州劇院、蘇州飯店、蘇州賓館等蘇州頂級商務娛樂場所，而左邊不超過500米又是蘇州市幾大著名商場的聚集地，因此如何結合項目自身開發特點，能完善和補充市場缺陷就能發揮優勢，降低運作成本，實現本項目物業潛在價值最大化，使發展商充分兌現效益。

中心城市的建設匯聚了人氣l。

隨著政府發展“發展中心城市”力度加大，朝陽區對“五區三縣”的影響力和知名度的提升，區位優勢必然會帶來人氣的上升，而本項目開發周期估計完全可以“借勢造勢“，為增加項目開發的安全性打下良好的基礎。

4.風險。

市場因素l。

可對形成直接影響的超大型項目在本項目開發周期內都將面市時，例如即將開售的珠玉島大廈和被譽為“蘇州地王”的黃金國際項目已于12月18日舉行奠基儀式。這些項目均體量巨大、且都是集商業、酒店、寫字樓及住宅于一體。同期上市必將對本項目產生競爭。

同時，從目前蘇州市的房地產市場看，各類型競爭同質化開始，已引起許多開發商的重視，按我們的開發周期測算，一旦這些開發商都清晰地認識到產品“差異性”的重要性或迅速模仿。那時，本項目還是具有一定市場競爭的風險性。

自身因素l。

與本項目一墻之隔的華美商城及長安路的其他大型商場已經有強烈的對比，假如本項目沒能在項目定位、經營特點及硬件設施上有所超越的話，銷售的風險性和困難度是顯而易見的。

5.綜合分析。

從市場調研結果分析、本項目的優劣勢比較，機會和風險并存。唯一的辦法就是尊重市場、適應市場，順應消費者的心愿，整合與項目有關的各種要素，運用智慧，創造出具有超前性、差異性、引導性、適用性的產品，以合理的成本、利潤，達到科學的"投入產業比"，追求產品供給----需求的完善性，使項目達到預期的市場期望值。從目前各熱銷的房地產項目以及投資者的區域意向，可以看出投資者的考慮因素主要表現在：

二是新的商業模式和經營理念，蘇州當前的商業模式開始從條狀商業街向集聚式商業區轉化，綜合性的"商業步行街"、"一站式購物"的大賣場等新的經營管理模式所帶來的影響是不言而喻的;同時隨著市場上產權式酒店、投資型公寓及中高檔寫字樓等房地產項目的出現，投資物業的多樣性也開始逐步形成。因此，同屬具備投資型的商業形態，本項目要立于市場不敗之地的關鍵就是如何開發出適合區域今后發展的商業模式和引入先進的經營理念。

三是產品和配套，商業產品的設計和周邊資源狀況，包括產品本身、產品形象、產品位置對消費及投資者的有效引導，還有商業項目的功能定位、軟硬件配套設施、人流走向等技術性內容，以上因素對商業項目的功能影響很大，投資者考慮范圍較大。