房地產是指土地、房屋及其附屬設施的買賣、租賃和管理等活動。以下是小編為大家整理的房地產行業發展趨勢分析，希望能給大家提供一些指導和參考。
房地產合同糾紛房屋買賣合同糾紛（實用21篇）篇一
訴訟請求：_________________。
二、判令被告承擔違約金人民幣萬元(小于等于房屋總價的20%);三、本案訴訟費由被告承擔。
事實和理由：_________________。
綜上所述，被告的行為嚴重違反了合同約定，侵害了我的合法權益，故依法向貴院提起訴訟，請求法院判如所請。
此致
___________人民法院。
具狀人：___________。
____年_____月_____日。
房地產合同糾紛房屋買賣合同糾紛（實用21篇）篇二
《意見》第五十六條規定：“買賣雙方自愿、并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完備的，應認為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續”。關于該條的適用，最高人民法院在1987年《關于曹根田與張仁吉房屋買賣糾紛案件如何適用政策、法律的請示報告》中已作出批復：《意見》第五十六條的精神只適用于解決《城市私有房屋管理條例》實施前的歷史遺留問題。《條例》實施后，人民法院審理這類案件，即應嚴格按照《條例》的規定辦理。我國《城市私有房屋管理條例》已于1983年12月17日發布實施，故在此前有關房屋買賣糾紛的解決，適用《意見》第五十六條的規定，此后的有關糾紛應嚴格按照《條例》的規定辦理。
二、房屋買賣合同應采取何種形式
《合同法》第十條規定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采取書面形式的，應當采取書面形式”。對房屋買賣合同應采用何種形式才有效，目前意見不一。有人認為書面形式的合同才有效，但也有人認為在合同其他要件滿足的條件下，只是口頭形式的合同也有效。要弄清楚這個問題，首先要認識到在我國房屋買賣合同是法律許可唯一以不動產為標的物的特殊買賣合同。所謂“特殊”，是因為房屋買賣合同除了具有買賣合同的一般特征外，還具有以下特性：1、房屋買賣合同的標的物是特指作為商品進入市場流通的房屋；2、房屋買賣合同是轉移房屋所有權和宅基地使用權的協議；3、房屋買賣是就房屋不動產所進行的交易，其法律調整不僅適用合同法，而且適用有關不動產的法律、行政法規。
其次，我國《城市房地產管理法》第四十條規定：“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同……”。《城市私有房屋管理條例》第七條規定：“辦理城市私有房屋所有權登記或轉移、變更登記手續時，須按下列要求提交證件：……（二）購買的房屋，須提交原房屋所有權證、買賣合同和契證……”。據此，可以看出，我國對城市私有房屋的買賣其合同形式的規定是應當采用書面形式，而不是口頭形式。那么，對農村房屋買賣合同又是如何規定的呢？目前，有關法律、法規沒有明確的規定，這不能不說是立法上的一個漏洞。但對究竟應采取何種形式，并非不能找到依據。最高人民法院于1992年7月9日對《關于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請示報告》的批復中指出：“房屋買賣系要式法律行為，農村的房屋買賣也應具備雙方訂立書面契約、中人證明，按約交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續的地方，還應依法辦理該項手續后，方能認定買賣有效”。從以上法律、法規及司法解釋的規定可以看出，房屋買賣合同是要式合同，必須采用書面形式才能成立。但對此也不能絕對化，根據我國《合同法》第三十六條規定：“法律、行政法規規定或者當事人約定采用書面形式，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立”。故在此種情形下，合同也能成立。
三、如何理解《合同法》第四十四條的規定
《合同法》第四十四條規定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定”。《城市房地產管理法》和《城市私有房屋管理條例》的有關規定指出，買賣房屋必須在辦理過戶登記手續后，其所有權的變更方生效。此處的“登記”與《合同法》第四十四條規定的“登記”是否一個意思，筆者認為，此“登記”并非彼“登記”。《合同法》第四十四條中的“登記”指對合同本身進行登記，相當于登記備案的意思。某些法律、行政法規規定合同的生效要經過特別程序后才產生法律效力，如我國的中外合資經營法、中外合作經營法規定，中外合資經營合同、中外合作經營合同必須經過有關部門的審批后，才具有法律效力。最高人民法院關于《合同法》的解釋第九條規定，法律、行政法律規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記手續的，人民法院應當認定該合同未生效。從這一規定也可看出，《合同法》第四十四條中所規定的“登記”，是對合同本身的登記，未履行登記手續，則該合同屬于效力待定合同。
四、如何理解房屋過戶登記對房屋買賣合同效力的影響
對買賣雙方簽訂書面房屋買賣合同，按約定交付房款及管理房屋，但未辦理過戶登記，該房屋買賣合同是否有效。有人認為，應在辦理過戶登記后合同才生效，其理由一是《合同法》第四十四條第二款的規定；二是未辦理過戶登記則所有權尚未發生轉移。從上文的分析可以看出，以第一種理由來否定合同的.效力是站不住腳的。但究竟如何理解過戶登記與合同效力的關系？我國《土地管理法》第十二條及其《實施條例》第六條規定，土地使用權的變更，自變更登記之日起生效。《房地產管理法》第三十五條、《城市私有房屋管理條例》第六條規定，房地產轉讓，當事人應當辦理權屬變更登記。從這些規定可以看出，依法律行為而使不動產物權發生變動的，以絕對辦理登記為必要，如不進行登記，即使有物權變動的事實，但在法律上也絕對不產生物權變動的效力。《合同法》第一百三十三條規定：“標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外”。同時該法第一百三十五條規定：“出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物單證，并轉移標的物所有權的義務”。從這兩條的規定可以看出，房屋買賣合同的出賣人負有向買受人交付房屋并轉移所有權的義務，合同是否有效與所有權是否轉移即辦理過戶登記手續無必然聯系。法律法規規定或合同約定的單方責任未履行成不得成為合同無效的理由。因為這些責任的實際負擔人不是僅向合同對方當事人承諾履行，更主要的是應向有關行政主管部門履行。而這些責任與合同密切相關，履行這些責任既是合同一方當事人應該履行的合同義務，又是對方開始履行合同的基礎保障。
因此，這些是合同有效情況下當事人應當履行的合同義務，而不是合同是否有效的構成要素，并不能因該義務的履行與否而決定合同的效力。最高人民法院在不久前發布實施的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規辦理登記備案手續為由請求合同無效的，不予支持”。此規定指出，對商品房買賣合同的登記備案問題，應當屬于行政管理部門的一種合同管理措施，不是確認合同效力的必要條件。《解釋》對此予以明確，避免了司法審判權與行政管理權之間的沖突。從這一解釋的精神也可以看出，房屋買賣合同中房屋過戶登記與否對合同本身的效力并無影響，故前面所說的第二種理由也不正確。
五、非農村集體經濟組織的成員能否購買該組織成員的房屋
房地產合同糾紛房屋買賣合同糾紛（實用21篇）篇三
房屋買賣合同產生了法律糾紛的，是可以選擇協商的，雙方協商不成的，是可以前往人民法院提起訴訟的，通過民事訴訟流程來進行房屋買賣合同糾紛的處理的。這里給大家分享一些關于房屋買賣合同糾紛，希望對大家有所幫助。
一、與賣家協商解決。
任何糾紛解決的首選方法都是協商，因為協商不需要走太過正式的法律程序，耗費時間短，雖然也存在著難以達成一致意見等缺陷，但在有些情況下反而是比較有效的方法。所以當糾紛發生，購房者開始還是應該選擇與賣家面對面協商，擺出有關的事實依據，并提出和解的要求。如果能夠協商一致，那就將會是圓滿的解決辦法。
二、向消費者協會投訴。
如果協商不成，并且房屋買賣的爭議或者分歧比較大，購房者可以向房屋所在地的消費者協會投訴，并提交詳細的文字材料和證明材料。雖說消費者協會的影響力可能不足以為你討回公道，但是畢竟賣家會因此受到調查，產生一定的困擾，有些賣家并不希望如此，自然就會選擇和平解決了。
三、向有關行政部門投訴。
如果你購房的時候涉及到了中介費、合同約定外的其他收費和物業費等費用，那你就可以向有關的物價行政管理部門投訴。如果遇見了合同欺詐等糾紛，你就可以向有關工商行政管理部門投訴。如果遇見各類建筑安裝、市政、公用等建設工程在建期內發生的工程質量問題，你可以根據建設部《建設工程質量投訴處理暫行規定》向各級建設行政主管部門投訴。
四、向仲裁機構申請仲裁。
合同雙方在合同中或者事后達成了仲裁協議的，可以向約定的仲裁機構申請仲裁。房地產糾紛交付仲裁的前提是雙方當事人在合同中訂有仲裁條款，或者事后達成書面仲裁協議，否則仲裁機構無權受理。交由仲裁機構處理不僅方便快捷，而且仲裁機構和仲裁庭的成員都是由當事人雙方自行選定的，也有利于減少糾紛雙方的對立情緒。
五、向有關人民法院起訴。
向有關人民法院起訴是最后的手段，如果之前的方法起不到效果，只能采取訴訟的方式，即使訴訟相對來說比較復雜并且耗時耗力，但是為了保障自己的利益就需要拿起法律武器。但是要記住訴訟講求證據，所以購房者一定要注意收集證據，比如房屋買賣合同等。
案情介紹：2015年3月1日，韓先生和張女士簽訂了房屋買賣合同，約定韓先生購買張女士位于西城區廣安門外大街一處房屋，面積43平米，總價174萬元。該房屋是2013年張女士通過按揭方式購得，房屋抵押給光大銀行借款115萬元。因為張女士未還清借款，抵押權未消滅。韓先生知曉相關情況，合同中也做了相關約定，約定張女士在簽訂合同后10個工作日內辦理提前還款手續。韓先生向張女士先行支付了120萬元購房款，但張女士遲遲不辦理解除抵押手續。在交易過程中，因張女士另有其他糾紛，該房屋被法院查封，導致無法繼續交易。韓先生訴至我院要求張女士依照合同支付違約金。
法律回復：設立抵押權的房屋在交易之前一般應先解除抵押。本案中雙方對解除抵押的約定沒有問題，但是張女士并未按照約定辦理銀行還款，導致合同沒有辦法繼續履行，張女士應當承擔違約責任。因此，最終我院判決張女士支付違約金。
在二手房買賣合同履行過程中，經常會有交易房屋存在抵押的情況，如果要進行交易首先要解除抵押，此時購房者要明白，如果在解除抵押的過程中賣房人因各種原因不解抵押，都將直接影響下一步合同的履行。因此，在購買房屋中要謹慎購買抵押房屋。如要購買抵押房，一定要妥善簽訂合同，督促賣房人解押，防范意外情況發生。
近期房屋價格出現較大波動，房屋買賣合同糾紛較以往相比明顯增多。在打房屋買賣合同糾紛官司時應該向法院提供什么證據呢，根據《中華人民共和國民事訴訟法》等法律以及司法解釋的規定，起訴房屋買賣合同糾紛的當事人，在立案時須提交如下證據：
第一是，房屋買賣合同及其他能夠證明雙方買賣合同關系的證據材料;。
第二是，交付標的物和支付價款的憑證;。
第四是，出賣出租房屋的，應提供承租人意思表示證明;。
第五是，出賣共有房屋的，應提交其他共有人意思表示的證明。
當然前述證據，只是為了引起訴訟程序的必要的基礎證據，具體案件所需證據，還需要根據案件具體訴訟請求以及訴訟思路來安排，以最大可能、最大程度地維護權益、實現訴訟目的。
(1)出賣人將所出賣的房屋所有權轉移給買受人，買受人支付相應的價款;。
(3)房屋買賣合同的標的物為不動產，其所有權轉移必須辦理登記手續;。
三、房屋所有權轉移需要哪些材料。
(一)登記申請書;。
(二)申請人身份證明;。
(三)房屋所有權證書或者房地產權證書;。
(四)證明房屋所有權發生轉移的材料;。
(五)其他必要材料。
房屋買賣所牽涉的金額比較大，當事人購買之前要仔細勘察并詳細閱讀合同內容。
房地產合同糾紛房屋買賣合同糾紛（實用21篇）篇四
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，誠實守信，協商一致前提下訂立本合同條款如下：
一、甲方自愿將其位于_____縣_____________________的房屋以人民幣______拾______萬___仟___佰___拾___元整的價款出售給乙方。
二、房屋的基本情況：
該房屋建筑面積_____平方米，套內建筑面積_____平方米，____室____廳，所在____層，室號______，房屋用途為______.
三、本合同簽訂后，甲方對該房屋的相關權益隨該房屋一并轉讓給乙方。甲方保證在交接時該房屋沒有產權糾紛和財務糾紛，如交接后發生該房屋交接前即存在的產權糾紛和財務糾紛，由甲方承擔全部責任，乙方保證按期繳納各項物業費用。本協議簽訂后，甲方不得就房屋再與他人訂立《買賣合同》。
四、本協議簽訂時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應無條件協助乙方辦理房屋產權過戶手續。本協議發生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。
五、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。
六、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
七、本協議自雙方簽字或蓋章之日起生效。
本合同一式5份，甲乙方各執一份，見證人各一份。
甲方：年月日。
乙方：年月日。
見證人：年月日。
房地產合同糾紛房屋買賣合同糾紛（實用21篇）篇五
高三的學生應該是這樣的。
大哲學家蘇格拉底有一天給他的學生上課。他說：同學們，我們今天不講哲學，只要求大家做一個簡單的動作，把手往前擺動300下，然后再往后擺動300下，看看誰能每天堅持。過了幾天，蘇格拉底上課時，他請堅持下來的同學舉手，結果，90%以上的人舉起了手。過了一個月，他又要求堅持下來的同學舉手，只有70%多的人舉手。過了一年，他又同樣要求，結果只有一個人舉手，這個人就是后來也成為了大哲學家的柏拉圖。甩手固然甩不出一個哲學家，但在那些人們看似平淡、枯燥的重復中，柏拉圖能認準目標、執著追求、始終堅持，相反那些目標游移、耐不住寂寞、不能持之以恒的人是很難有大的作為的。
有一個法國謎語，也是一道的數學推理題，叫“荷花塘之謎”是這樣說的：如果池塘中有一朵荷花，每天的面積擴大兩倍，30天后就會占滿整個荷塘，那么第28天的時候荷塘里會有多少面積的荷花?我們可以算出來：從四分之一面積擴大到整個面積需要兩天，也即第28天，荷塘里會有四分之一面積的荷花。
題目很簡單，但它背后蘊含的道理卻不簡單。對每一朵荷花而言，它們的變化速度是一樣的，在第29天到來之前，它們費心盡力，也只完成目標的四分之一;而最后的兩天卻如有神助，拓展了絕大多數。
其實我們生活中的許多事情的發展變化都是這個道理。量的積累達到一定的程度才會發生質變的飛躍的。而這個量變的積累過程是艱苦的緩慢的，是一定要學會持之以恒、循序漸進的，要遠離淺嘗輒止，千萬別奢望一步登天!越是接近頂峰，就越是困難重重;越是到了高三，學習就越不容易。拿破侖有句名言：“當最困難的時候，就是離成功不遠了。”第29天，也許是最困難的時候，但也正是離成功最近的時候，只有努力堅持，只有對目標鍥而不舍地追求，才能迎來荷花滿塘。我們在緊張的備考中，要胸懷自己的目標，憑每日細小的進步和成功去創造高考的輝煌，駑馬十駕，功在不舍;牛步雖遲，可達千里!行百里路半九十，讓我們謹記：不要輸在第29天。
高三這一年，注定是乏味的，勞累的，甚至是痛苦的。到了高三才能真正體會到什么叫夜以繼日，什么叫收效甚微，什么是屢戰屢敗，什么是屢敗屢戰。面對挫折，選擇放棄還是堅定不移地繼續前行，取決于你對成功的向往與渴望，取決于你的執著與頑強。成功是蘊含在失敗的苦悶和不懈奮斗的汗水中的。在失敗面前要學會堅強，要有斗志和勇氣，才可以享受到真正的奮斗的樂趣。我們要與自己的膽怯與懦弱、虛榮與懶惰戰斗。我們每個人都有潛在的力量，只不過被時間埋沒，被意志影響，被習慣消磨了。有這么一個故事：在大海上，有一片礁石，在礁石的背面，風平浪靜，藏在其中的珊瑚蟲顯得死氣沉沉，毫無生機，而且死亡率極高;在礁石的外面，巨浪翻滾，生存于此的珊瑚蟲卻顯得生機勃勃，光彩奪目，并快速地生長繁殖。巨浪的沖擊無疑就是珊瑚蟲生存的必要條件。人在一定的程度上與珊瑚蟲是一樣的，也需要沖擊、磨擦、鍛煉，高考是我們成長道路上第一次大的考驗，經受住了這次考驗，你也將像珊瑚蟲一樣光彩照人。高三會有許多不如意，同學們，當你笑的時候,全世界的人都在和你一起笑;當你哭的時候,全世界只有你自己在哭!歡樂可以同享,而痛苦必須你自己勇敢堅強地承受，即使最愛你的父母也替代不了你，也沒有辦法。你一定要把它看成是歷練生命的機會，要義無反顧地迎上去。只有走好高三，羽翼才能豐滿，才能振翅高飛。
最慢的學習方法，就是最快的學習方法;最笨的學習方法，就是最聰明的學習方法;最踏實的學習方法，就是最有效率的學習方法。每天按照計劃去做，要始終嚴格要求自己，把規范當作一種習慣。要重視細節，最忌眼高手低，一看就會，一做就錯。
俗話說：熟能生巧。想要考得好，就得多做題。賣油翁的故事，同學們耳熟能詳，“此無它，唯手熟爾。”貝克漢姆的球技很好，怎么練出來的呢?方法也很簡單，就是在整個球隊集訓完之后，他一個人再練半個小時，一腳一腳的沖著球門踢。想取得成功，方法只有一個，就是一次一次反復地去做，一直做到嫻熟自如，沒有人比得上你，你就是領軍人物。
四、要講方法、摸規律。
高三是寧靜而寂寞的，因為少了歡聲笑語，少了豐富多彩，少了悠閑、逍遙和愜意，而這恰恰是我們需要的。豈不聞：寧靜致遠，淡泊明志，專心致志，心無旁騖嗎?環境的安靜是我們讀書所需，心靈的安靜更是讀書所需。更何況這種寂寞與安寧又是相對而言的。在別人眼里你也許是寂寞的，但你身處其中，自有別人看不到的風景：基礎的日漸扎實，知識的日趨豐富，能力的飛速提高，思維的縝密成熟。紛亂的智慧之光得以聚焦，模糊的意識觀念日益清晰，混亂的知識結構走向有序。我們思考著，摸索著，撥開了迷霧，漸漸的，眼前展開了一個開闊的天地，我們豁然開朗。胸中繪無限景致，心頭掛歡聲笑語。還有什么比這更令人激動、快樂和幸福的?只不過如今我們擁有的是與以往不同的深層次的快樂和幸福。
起早不貪黑，貪黑不起早。每天中午要睡一個午覺，雖然很奢侈，但是很有必要。美國陸軍訓練所有一句話，“記住你不是超人。”我們同樣也要記住這一點，我們不是超人。我們應該及時調整狀態，應該及時的休息，并且還要學會隨時隨地休息。英國的前首相丘吉爾，參加過戰爭，當過戰地記者，學過油畫，指導英國人獲得了二戰的勝利，一年中寫了許多的著作，獲得了兩次諾貝爾獎。問他是什么能夠讓他的精力始終這么充沛，他回答：“能夠坐的時候我絕不站著，能夠躺著的時候，我絕不坐著。”說的就是要時刻的注意休息，以便自己在真正需要工作和學習的時候，全部的投入。
房地產合同糾紛房屋買賣合同糾紛（實用21篇）篇六
房屋買賣在人們生活中較為普遍發生，為此而產生的糾紛及訴訟也較多，其中涉及的主要問題是對合同效力的認定，筆者據此談點看法。
一、如何理解最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》(以下簡稱“《意見》”)第五十六條的規定。
《意見》第五十六條規定：“買賣雙方自愿、并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完備的，應認為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續”。關于該條的適用，最高人民法院在1987年《關于曹根田與張仁吉房屋買賣糾紛案件如何適用政策、法律的請示報告》中已作出批復：《意見》第五十六條的精神只適用于解決《城市私有房屋管理條例》實施前的歷史遺留問題。《條例》實施后，人民法院審理這類案件，即應嚴格按照《條例》的規定辦理。我國《城市私有房屋管理條例》已于1983年12月17日發布實施，故在此前有關房屋買賣糾紛的解決，適用《意見》第五十六條的規定，此后的有關糾紛應嚴格按照《條例》的規定辦理。
《合同法》第十條規定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采取書面形式的，應當采取書面形式”。對房屋買賣合同應采用何種形式才有效，目前意見不一。有人認為書面形式的合同才有效，但也有人認為在合同其他要件滿足的條件下，只是口頭形式的合同也有效。要弄清楚這個問題，首先要認識到在我國房屋買賣合同是法律許可唯一以不動產為標的物的特殊買賣合同。所謂“特殊”，是因為房屋買賣合同除了具有買賣合同的一般特征外，還具有以下特性：1、房屋買賣合同的標的物是特指作為商品進入市場流通的房屋;2、房屋買賣合同是轉移房屋所有權和宅基地使用權的協議;3、房屋買賣是就房屋不動產所進行的交易，其法律調整不僅適用合同法，而且適用有關不動產的法律、行政法規。
其次，我國《城市房地產管理法》第四十條規定：“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同……”。《城市私有房屋管理條例》第七條規定：“辦理城市私有房屋所有權登記或轉移、變更登記手續時，須按下列要求提交證件：……(二)購買的房屋，須提交原房屋所有權證、買賣合同和契證……”。據此，可以看出，我國對城市私有房屋的買賣其合同形式的規定是應當采用書面形式，而不是口頭形式。那么，對農村房屋買賣合同又是如何規定的呢?目前，有關法律、法規沒有明確的規定，這不能不說是立法上的一個漏洞。但對究竟應采取何種形式，并非不能找到依據。最高人民法院于1992年7月9日對《關于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請示報告》的批復中指出：“房屋買賣系要式法律行為，農村的房屋買賣也應具備雙方訂立書面契約、中人證明，按約交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過戶手續的地方，還應依法辦理該項手續后，方能認定買賣有效”。從以上法律、法規及司法解釋的規定可以看出，房屋買賣合同是要式合同，必須采用書面形式才能成立，但對此也不能絕對化，根據我國《合同法》第三十六條規定：“法律、行政法規規定或者當事人約定采用書面形式，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立”。故在此種情形下，合同也能成立。
三、如何理解《合同法》第四十四條的規定。
《合同法》第四十四條規定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定”。《城市房地產管理法》和《城市私有房屋管理條例》的有關規定指出，買賣房屋必須在辦理過戶登記手續后，其所有權的變更方生效。此處的“登記”與《合同法》第四十四條規定的“登記”是否一個意思，筆者認為，此“登記”并非彼“登記”。《合同法》第四十四條中的“登記”指對合同本身進行登記，相當于登記備案的意思。某些法律、行政法規規定合同的生效要經過特別程序后才產生法律效力，如我國的中外合資經營法、中外合作經營法規定，中外合資經營合同、中外合作經營合同必須經過有關部門的審批后，才具有法律效力。最高人民法院關于《合同法》的解釋第九條規定，法律、行政法律規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記手續的，人民法院應當認定該合同未生效。從這一規定也可看出，《合同法》第四十四條中所規定的“登記”，是對合同本身的登記，未履行登記手續，則該合同屬于效力待定合同。
四、如何理解房屋過戶登記對房屋買賣合同效力的影響。
對買賣雙方簽訂書面房屋買賣合同，按約定交付房款及管理房屋，但未辦理過戶登記，該房屋買賣合同是否有效。有人認為，應在辦理過戶登記后合同才生效，其理由一是《合同法》第四十四條第二款的規定;二是未辦理過戶登記則所有權尚未發生轉移。從上文的分析可以看出，以第一種理由來否定合同的效力是站不住腳的。但究竟如何理解過戶登記與合同效力的關系?我國《土地管理法》第十二條及其《實施條例》第六條規定，土地使用權的變更，自變更登記之日起生效。《房地產管理法》第三十五條、《城市私有房屋管理條例》第六條規定，房地產轉讓，當事人應當辦理權屬變更登記。從這些規定可以看出，依法律行為而使不動產物權發生變動的，以絕對辦理登記為必要，如不進行登記，即使有物權變動的事實，但在法律上也絕對不產生物權變動的效力。《合同法》第一百三十三條規定：“標的物的所有權自標的'物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外”。同時該法第一百三十五條規定：“出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物單證，并轉移標的物所有權的義務”。從這兩條的規定可以看出，房屋買賣合同的出賣人負有向買受人交付房屋并轉移所有權的義務，合同是否有效與所有權是否轉移即辦理過戶登記手續無必然聯系。法律法規規定或合同約定的單方責任未履行成不得成為合同無效的理由。因為這些責任的實際負擔人不是僅向合同對方當事人承諾履行，更主要的是應向有關行政主管部門履行。而這些責任與合同密切相關，履行這些責任既是合同一方當事人應該履行的合同義務，又是對方開始履行合同的基礎保障。
因此，這些是合同有效情況下當事人應當履行的合同義務，而不是合同是否有效的構成要素，并不能因該義務的履行與否而決定合同的效力。最高人民法院在不久前發布實施的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規辦理登記備案手續為由請求合同無效的，不予支持”。此規定指出，對商品房買賣合同的登記備案問題，應當屬于行政管理部門的一種合同管理措施，不是確認合同效力的必要條件。《解釋》對此予以明確，避免了司法審判權與行政管理權之間的沖突。從這一解釋的精神也可以看出，房屋買賣合同中房屋過戶登記與否對合同本身的效力并無影響，故前面所說的第二種理由也不正確。
五、非農村集體經濟組織的成員能否購買該組織成員的房屋。
在城鎮周邊地區，具有城鎮戶口的人購買周邊地區農村住房的現象較為普遍。法律對能否買賣并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權的變更，故該買賣合同又具有特殊性，我國《土地管理法》規定，宅基地屬于農民集體所有，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。農村房屋買賣涉及到土地使用權的轉移和變更，故審查買賣是否有效要看其房屋宅其地使用權的轉移是否經過合法批準。農村房屋所有權及土地使用權的轉移，一般應以合同的實際履行為標志，必須經當地土地所有者村、組同意才發生法律效力。
房地產合同糾紛房屋買賣合同糾紛（實用21篇）篇七
合同雙方當事人：
甲方(賣方)姓名：
身份證號碼：
郵編：
住址：
乙方(買方)姓名：
身份證號碼：
郵編：
住址：
依照《中華人民共和國合同法》及有關法律、法規，甲乙雙方經友好協商，就房屋買賣事宜達成一致意見，特簽訂本合同。
甲方向乙方出售如下產權物業：
1、座落地址：北京市。
房屋所有權證號為：
2、結構：建筑面積：
3、乙方購房用途：
4、房屋所有權人：
買賣產權價：人民幣(大寫)元整。
付款方式：
甲方：
1、須具備該房屋所有相關法律認可文件。
2、本合同簽訂后，不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》。
3、在辦理過戶期間向乙方提供該房屋產權證明及相關法律文件。
4、在辦理過戶期間擁有該房屋所有權及使用權。
5、保證上述房產無債權與債務糾紛。
6、保證在立契之前把物業管理費、水費、電費、燃氣費、暖氣費結清。
乙方：
1、須提供過戶所用之各種身份證明及法律認可文件。
2、及時支付購房款及相關稅、費。
3、乙方付清全部房款，上述房屋經產權過戶并交接完畢后，該房屋即歸乙方所有和使用。
甲乙任何一方不按上述條款執行即視為違約，違約方須向對方支付違約金人民幣元整。
人力不可抵抗的因素和自然災害除外。
在執行合同的過程中，如遇雙方發生糾紛，先行通過雙方協調協商不成時，可采取第種方式解決：
1、向北京仲裁委員會申請仲裁。
2、向有管轄權的人民法院起訴。
在執行合同過程中，任何一方不得擅自變更或解除合同，如需變更或解除合同雙方必須協商一致決定是否變更或解除合同，并由甲乙雙方共同到房地產局辦理撤件手續。
本合同一式四份：甲乙雙方各執一份，房管部門一份，中介機構一份，各份具有同等法律效力，自雙方簽字蓋章之日起生效。
甲方(簽章)：________________________。
乙方(簽章)：________________________。
身份證號碼：__________________________。
身份證號：____________________________。
電話：________________________________。
電話：________________________________。
_____年______月______日。
______年______月______日。
簽于：______________________________。
簽于：______________________________。
房地產合同糾紛房屋買賣合同糾紛（實用21篇）篇八
被告：_________________林，男，48歲，住**市**區路號。
訴訟請求：_________________。
2、判令被告承擔原告聘請律師的費用20,000元;。
4、判令被告承擔本案的訴訟費。
事實和理由：_________________。
原告與被告于20xx年**月**日在上海物業顧問有限公司的居間服務下，簽訂了一份《上海市房地產買賣合同》(以下簡稱“該合同”)，房屋總價為755,000元，位于本市寶山區#路16弄16號3室(下稱“系爭房屋”)。由于被告不愿履行該合同所約定的交房及過戶的手續原告曾于20__年2月初將被告起訴至貴院，被告答應同意交房及辦理過戶手續，雙方達成了一份《和解協議》，而后原告撤訴并與被告又簽署了一份《補充協議》，《補充協議》約定：_________________系爭房屋的價格變更為728020元;原被告雙方于9月2日到寶山區房產交易中心辦理過戶手續。被告按照該合同及《補充協議》的約定支付了所有的房款，然而雖經原告的再三催告被告均以各種理由推脫不補辦理過戶手續。期間，被告還欠系爭房屋物業管理、水、電等費用1328.31元，被告應當支付的中介費7550元也是原告墊付。
原告認為，房產買賣雙方應當誠實信用，和解協議、補充協議也是雙方真實意思的表示，應當依約履行，被告的違約行為已經給原告帶來了巨大的損失，原告為維護自身的合法權益，不得不提起訴訟，懇請貴院判如所請。
此致
*區人民法院。
具狀人：_________________。
代理人：_________________。
日期：_________________**年**月**日
房地產合同糾紛房屋買賣合同糾紛（實用21篇）篇九
原告：住址：電話：被告：住所地：法定代表人：聯系人：電話：風險提示：
訴訟請求必須具體﹑明確，該寫的一定要寫，因為其事關法院審查的范圍。但千萬不可不加思考地亂要求，如果無相應的證據來支持你的主張，勢必遭到敗訴的后果，通常還會因此而向法院支付相應的訴訟費。
另外，訴訟請求應提出具體的數額，不能籠統地說賠償原告的一切損失之類。雖然這是沒有爭議的，但并不等于在提出訴訟請求時多多益善，比較切合實際的請求數額，不僅可以減收訴訟成本，降低訴訟風險，而且有利于法院的調解和雙方當事人的和解，減少訟累。訴訟請求：
1、請求法院判令被告立即為原告辦理房屋所有權證；
2、請求法院判令被告支付逾期辦理房屋所有權證的違約金；
3、請求法院判令被告承擔本案訴訟費用。風險提示：
訴狀是個利劍，挑起戰爭。如果沒有寫好，那么勢必倒過來傷到自己。因此，要擺事實，講明道理，引用有關法律和政策規定，為訴訟請求的合法性提供充足的依據。擺事實，是要把雙方當事人的法律關系，發生糾紛的原因、經過和現狀，特別是雙方爭議的焦點，實事求是地寫清楚。講道理，是要進行分析，分清是非曲直，明確責任，并援引有關法律條款和政策規定。事實與理由：________年____月____日，原告向被告支付_________萬元（_________元)用于購買被告于________年開發建成的_____小區_____號樓_____、_____兩套住房，由于該小區是現房銷售，被告于原告付款當日便將房屋交付入住。________年____月____日,原告向被告支付該房屋契稅及維修基金，并敦促其早日辦理房屋所有權證，但時至今日，被告方一直以種種原因拖延原告辦理其應有的房屋所有權證，原告多次聯系被告方該項目的負責人_____要求辦理房屋產權手續，均未果。綜上所述，被告作為房屋買賣合同的出售方，在原告交付購房款履行了付款義務后，被告方交付房屋即購房合同成立，被告方應當在合同訂立之日起____日內按約定辦理房屋所有權證。根據《中華人民共和國____市房地產管理法》第60條、《____市房地產開發經營管理條例》第33條及最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條定，被告應當立即辦理房屋產權證并支付違約金。為維護原告合法權利，特訴請人民法院判允前列訴訟請求。此致_____市_____區人民法院具狀人：________年____月____日風險提示：
提起民事訴訟的原告負有舉證責任，要能夠舉出證明案情事實，支持自己訴訟主張的各種證據等等。
注意，列書證，要附上原件或復制件，如系摘錄或抄件，要如實反映原件本意，切忌斷章取義、并應注明材料的出處；列舉物證，要寫明什么樣的物品，在什么地方由誰保存著；列舉證人，要寫明證人的姓名、住址，他能證明什么問題等。
房地產合同糾紛房屋買賣合同糾紛（實用21篇）篇十
厡告：xx，男，生于1986年6月7日，漢族，高中文化，城鎮居民，身份證：xx.暫居住xx，(手機：xx)。
被告：xxx，女，1965年11月22日生，漢族，初中，城鎮居民，住xx。系厡告之母。
被告：xxx，男現年42歲，漢族，文化不祥，住xx，現xx。
訴訟請求：
一：依法確認訟爭之房物買賣協議無效，并由被告被告2返還厡告房屋，由厡告退還被告被告24元。
二：本案訴訟費用由原，被告各承擔一半。
事實與理由：訟爭之房物系被告被告1和劉奎在1994年購買的大竹縣城關區開發辦所修建的，位于大竹縣竹陽鎮東湖大樓一單元602號住房一套。沒有房產證和土地使用證。只由合作建房協議一份，劉奎與被告1因糾紛，于3月5日到大竹縣民政局自愿離婚，對于該房屋由劉奎和被告被告1自愿贈送給厡告原告(當時系16歲正在讀書)。205月被告被告1以原告之母身份將該房出賣給了被告被告2，出賣價格款為：42000元，原告之父劉奎對此不知情。原告高中畢業于至底當兵復原，復原后在廣東打工至今，致原告無房居住，原告為此提起訴訟。)。
綜上，被告與原告，由原告之母被告被告1簽訂的房屋買賣協議違反了法律和行政法規的規定，請依法判決如原告之訴訟請求。
原告：原告。
12月28日。
房地產合同糾紛房屋買賣合同糾紛（實用21篇）篇十一
組織機構代碼：______________。
電話：______________。
身份證號碼：______________。
電話：______________。
請求事項。
請求依法撤銷_______________人民法院(20__________)__________字第__________號民事__________，改判駁回被上訴人的全部原審訴訟請求。
事實與理由。
此致
_______________人民法院。
_____年_____月_____日。
房地產合同糾紛房屋買賣合同糾紛（實用21篇）篇十二
住址：北京市平谷區平谷鎮府前西街28號。
被答辯人：張xx，男，漢族，196x年x月x日出生，北京市平谷區xxxx村人，住xxxx小區1號樓3單元1103號，電話：1371691xxxx。
答辯人就被答辯人張xx訴答辯人房屋買賣合同糾紛一案，現提出如下答辯意見：
被答辯人所訴與事實不符，本案不具備法律規定的解除合同的條件。
一、涉案房屋不符合“主體結構質量經核驗確屬不合格”可以解除合同的情形。
1、被答辯人在答辯人處購買的商品房已交付使用，該房屋已經經有關部門驗收合格，足以證明房屋的主體結構在質量方面沒有問題。且原告也沒有證據證明房屋主體結構有質量問題，應承擔舉證不能的不利后果。
2、根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條、《城市房地產開發管理條例》第三十二條、《商品房銷售管理辦法》第三十五條之規定，被答辯以房屋主體質量嚴重不合格為由要求解除房屋買賣合同需要以工程質量檢測機構或監督單位出具的核驗結論為依據。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房。如果被答辯人沒有向法院提供這方面的證據材料，被答辯人也應當承擔舉證不能的不利后果。
二、涉案房屋不符合“房屋質量問題嚴重影響正常居住使用”可以解除合同的情形。
即使被答辯人能證明所述房內頂板不平整以及廁所頂部漏水情況屬實，此問題也應屬質量瑕疵問題，不屬于嚴重影響正常居住使用的情形。所謂程度達到“嚴重”是指危害居住人的程度，如果已經危害居住人的生命安全，直接認定影響居住使用，如果危害居住人健康，則居住人應以醫院病歷證明或相關部門技術檢查認定結論為準。而本案明顯不屬于房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的情形。
三、退一萬步來說，即使證明房屋質量有問題，也應該先修復，故被答辯人跳過修復環節直接要求解除合同的做法不應支持。
《建筑法》六十二條第二款：“建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質量缺陷;對已發現的質量缺陷，建筑施工企業應當修復”。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔”。以上法律規定都說明了當出現質量問題時，應當首先進行修復而非直接解除合同。只要房屋的主要居住功能和安全性都沒有因為這個瑕疵被根本地影響，通過修復，完全可以被彌補。也就是說涉案房屋不管是一般質量問題還是房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，首先都應適用修復原則，而不是單方解除該合同，這樣做更符合合同法保護交易的立法精神。否則，一出現質量問題就退房明顯不利于維護市場經濟秩序和確保交易安全與穩定。故被答辯人直接要求解除合同的`做法明顯不符合法律的規定。
綜上所述，被答辯人的訴訟請求缺乏基本的事實與法律依據，請貴院依法駁回其訴訟請求!
此致
平谷區人民法院答辯人：
房地產合同糾紛房屋買賣合同糾紛（實用21篇）篇十三
上訴人遼寧省投資集團有限公司因與被上訴人遼寧李世房產開發有限公司合資合作開發房地產合同違約金糾紛一案，不服沈陽市和平區人民法院[]和民合初字第478號民事判決，向本院提起上訴。本院于11月28日立案，由審判員白云良任審判長并主審，與審判員高子丁、代理審判員王大鵬組成合議庭，對本案進行了公開開庭審理，上訴人投資公司委托代理人徐馳、王昱，被上訴人李世公司委托代理人欒嚴峰到庭參加訴訟，現已審理終結。
原審法院查明：投資公司訴李世公司合資合作開發房地產合同結算糾紛一案于11月12日在沈陽市中級人民法院立案，投資公司要求返還投資款743.1萬元、遲延履行違約金及利息，沈陽市中級人民法院于203月15日作出()沈民(2)房初字第258號民事判決，該判決已生效。關于李世公司的違約金責任，該裁判文書作出了如下論述：由于20協議書明確約定，如李世公司未在約定的時間內向投資公司支付價款，則按未給付金額的日萬分之五向投資公司支付違約金，因此李世公司應向投資公司承擔支付違約金的違約責任，且當事人約定日萬分之五的違約金亦不屬于《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規定的“過分高于造成的損失”的情況。李世公司雖提出最高法院有關于違約金標準的司法解釋，應按司法解釋標準給付違約金，但《最高人民法院關于逾期付款違約金應當按照何種標準計算問題的批復》、《最高人民法院關于修改最高人民法院關于逾期付款違約金應當按照何種標準計算問題的批復的批復》均是指當事人沒有約定逾期付款違約金“標準”而依據的“計算標準”，而本案雙方當事人明確約定按日萬分之五計算違約金，不屬于沒有約定違約金“標準”。
故李世公司以按司法解釋確定違約金標準的理由不能成立。由于當事人的前述違約金的約定屬于遲延履行違約金，根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第三款“當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務”的規定，李世公司承擔違約金責任后仍須繼續給付合同價款。由于雙方約定的是分期付款，故違約金的計算方式亦應分別計算，即其中247萬元的違約金從2004年5月21日起計算，另247萬元從2004年6月21日起計算，其余249.1萬元從2004年7月21日計算。由于投資公司起訴所主張的違約金系計算到2004年10月30日，訴訟中投資公司亦未增加訴訟請求，根據不告不理的民事訴訟原則，本院對發生在2004年10月31日后的違約金不予處理，即根據投資公司的訴訟請求本案的違約金計算截止日期為2004年10月30日。最后判決李世公司給付投資公司743.1萬元的遲延履行違約金482700元。上述事實，有投資公司向法庭提供的(2004)沈民(2)房初字第258號民事判決書副本等證據材料及當事人當庭陳述筆錄在卷佐證，經開庭質證，予以確認。
原審法院認為：投資公司要求李世公司基于違反合資合作開發房地產合同給付遲延履行違約金的訴訟請求已經沈陽市中級人民法院作出生效判決，李世公司在該次訴訟中提出違約金過高的抗辯理由雖未得到法院支持，但并不能據此證明投資公司可以依據該判決的認定增加違約金數額另行訴訟，投資公司在該訴訟中請求的違約金標準及期限、數額是在訴前預知訴訟風險前提下的選擇，在法院支持其違約金計算標準后另行增加違約金數額進行訴訟，不符合相關法律對違約金性質、目的的規定，也不符合民事訴訟程序的效益性原則，投資公司本次訴訟的訴訟請求沒有合同依據和法律依據，不予支持。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條一款之規定，判決駁回投資公司訴訟請求。案件受理費12810元由投資公司負擔。
上訴人投資公司不服一審判決，向本院提起上訴稱：上訴人投資公司與被上訴人李世公司間的合資合作開發房地產合同糾紛已由沈陽市中級人民法院依法判決，案件已進入執行程序。該判決確認李世公司確系違約，在判令李世公司繼續履行合同的同時，對違約金部分以雙方合同約定的“按未給付金額的日萬分之五”作為計算違約金的標準。由于投資公司是于2004年10月末提起訴訟，所以對2004年10月以后被上訴人是否仍繼續違約等事實難以確定，因此在訴訟中僅主張了截止到2004年10月30日的違約金，而對該日之后新產生的違約金在當時無法主張。
因此，沈陽中級法院判決：“由于投資公司起訴所主張的違約金系計算到2004年10月30日，訴訟中投資公司亦未增加訴訟請求，根據不告不理的民事訴訟原則，本院對發生在2004年10月30日后的違約金不予處理，即根據投資公司的訴訟請求，本案的違約金計算截止日期為2004年10月30日。”對上述判決顯然可以看出，沈陽中級法院僅僅是因為投資公司對2004年10月31日以后新產生的違約金未在該訴中同時主張，因而未加以審理，這并不代表投資公司對2004年10月31之后產生的違約金已經放棄，更不是沈陽中級法院對新產生的這部分違約金已經進行審理并予以駁回。正是由于投資公司對這部分新違約金“未告”，沈陽中級法院對新產生的違約金“未理”，所以投資公司完全有權通過另行訴訟對產生的新債務加以主張。我國《民事訴訟法》第十三條明確規定：“當事人有權在法律規定的范圍內處分自己的民事權利和訴訟權利”。
本案中，投資公司在沈陽中級法院訴訟中對2004年10月31日以后新產生的、在訴訟當時還難以確定的違約金未予主張，是當事人依法有選擇地行使自己的訴訟權利、處分民事訴訟權利的一種體現，并未違反法律的禁止性規定。這與違背民事訴訟效益性原則的惡意“纏訴”、“拆訴”、“分訴”有本質上的區別。沈陽中級法院的判決中一再強調其判決確定的違約金截止到2004年10月30日，對當事人當時未主張的后產生的違約金未進行審理，本身就體現了對當事人依法選擇行使自己的訴訟權利的一種尊重，也是對當事人有權依法選擇通過另行起訴或其他途徑來主張后續違約金的一種肯定。投資公司對新產生的違約金(新債務)另行起訴，正是當事人對訴訟權利的合法行使。一審法院以效益性原則為由駁回投資公司的訴訟請求，是對投資公司實體權利和訴訟權利的無理剝奪，缺乏法律依據。
我國《合同法》中規定的違約金是對合同當事人不履行合同或履行合同不符合約定等違約行為的一種懲罰，其產生的事實依據是違約、產生的法律依據是法律規定或當事人的有效約定。本案中，雙方約定如被上訴人未在約定期限內付款，則“按未給付金額的日萬分之五”給付違約金。這是雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規的禁止性規定，而且該違約金計算標準已經為生效判決所肯定。如果被上訴人未在約定期限內支付上訴人全部款項，上訴人就有權按上述標準計收違約金。
因此，從2004年10月31日至今，被上訴人李世公司仍然未向上訴人支付欠款，其違約行為一直繼續，上訴人對新產生的這部分違約金作為該合同的新債務加以主張，既有事實依據，也符合合同的約定、更有法律依據，不存在一審法院認為的“違背法律對違約金性質和目的的規定”的問題，一審法院據此駁回投資公司訴訟請求明顯錯誤。在本案中上訴人投資公司在起訴中所主張的2004年10月31日以后新產生的違約金仍然是依據合同約定的上述違約金標準計算出來的，所以在被上訴人李世公司至今未還清欠款的情況下，其違約天數在增加，就必然會產生新的違約金。這當然不是對法院已經認定的計算標準的擅自增加;相反，恰恰是依據和執行了法院所認定的標準。因此，不存在一審法院認為的“在法院確定了違約金計算標準后，新增加違約金數額另行起訴”的問題。
因此，上訴人依據已經為法院生效判決所確認的、也為被上訴人所承認的繼續違約的事實、依據雙方合同明確約定的、已為法院生效判決所肯定的計算標準對由于被上訴人后續違約所新產生的違約金(新債務)依法起訴，事實清楚、證據充分。請求撤銷一審判決，改判被上訴人支付上訴人從2004年10月31日至實際還清全部欠款之日止的違約金(至2005年5月30日的違約金為780225元)并由被上訴人承擔本案訴訟費用。
被上訴人李世公司答辯稱：
原審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求維持原判。
本院查明：10月12日，遼寧華廈飯店作為甲方與作為乙方的李世公司簽訂《協議書》(以下簡稱20協議書)，約定：一、甲方將飯店土地使用權作價1716萬元(占地面積2332平方米)和前期工程款2760萬元(含甲方已付工程款1360萬元，四建二公司執付工程款1400萬元)，總計4476萬元作為同乙方合作聯建遼寧華廈大酒店工程的投資。對乙方的合作投資，在工程結束后，以甲乙雙方認可的審計中介機構出具的審計評估報告為依據確定，并明確雙方的投資比例;二、對補辦、續辦工程手續發生的費用，均由乙方墊付資金。其中應由甲方負擔的部分，從甲方的投資額中抵減;應由雙方共同承擔的部分，作為乙方的工程投資;三、對乙方已替甲方償還的債務，經甲方與債權單位確認后，可以抵減甲方的投資額;四、本協議簽字蓋章后，即為生效，對以前就本工程與乙方在9月1日簽署的《聯合投資續建遼寧華廈大酒店協議書》、2012月1日簽署的《聯合投資續建遼寧華廈大酒店補充協議》、年12月28日簽署的《協議書》等有關協議同時廢除。
12月10日，遼寧省投資集團公司、遼寧華廈飯店共同作為甲方與作為乙方的李世公司簽訂《協議書》(以下簡稱20協議書)，約定：一、雙方同意將甲方在遼寧華廈飯店主體工程的投資額認定為4476萬元;二、由乙方替甲方墊付的甲方原工作人員工資款79萬元，市四建二分公司工程款1400萬元及甲方自建期間尚欠的工程款15.1萬元，共計1630萬元，由乙方承擔支付，抵頂甲方投資;三、甲方原欠的電費13.8萬元，水費10.4萬元，電費滯納金50萬元，共計74.2萬元，由乙方負責支付，抵頂甲方的投資;四、在后期補辦手續過程中發生的土地出讓金、公房拆遷補償金以及其它費用等，由甲方承擔400萬元的費用，并從甲方的投資額中沖減;五、綜上，甲方尚余投資額計2371.8萬元，由乙方償還甲方，償還方式：自本協議簽訂之日起，由乙方用現在開發建設的富通花園的14#樓房產作價償還，每平方米4300元，償還面積為5516平方米，乙方協助甲方為購房者辦理按揭貸款，并將銀行貸款逐筆隨時轉入甲方帳戶。乙方不負責在辦理按揭貸款過程中所發生的一切費。
2004年3月24日，遼寧省投資集團公司、遼寧華廈飯店共同作為甲方與作為乙方的李世公司簽訂《補充協議書》(以下簡稱2004年協議書)，約定：一、甲乙雙方經友好協商對年12月10日所簽《協議書》中的第五條作如下修改：乙方償還甲方尚余投資額計2371.8萬元。共中一部分以位于和平區撫順路66-13號富通花園小區的14#樓23套共3039平方米商品房，以每平方米4300元作價支付給甲方，該部分金額為1306.77萬元。乙方協助甲方為購房者辦理按揭貸款，并將銀行貸款逐筆隨時轉入甲方帳戶。乙方不負責在辦理按揭貸款過程中所發生的一切費用。乙方保證甲方購房者于2004年6月末前進住。剩余投資余額乙方以貸幣資金743.1萬元償還甲方。
具體支付時間如下：2004年5月20日前支付247萬元;2004年6月20日前支付247萬元;2004年7月20日前支付249.1萬元。如乙方未在以上約定的時間內向甲方支付價款，則按未給付金額的日萬分之五向甲方支付違約金。二、原協議其他條款繼續有效;三、該補充協議與原協議具有相同的法律效力。但李世公司未按該《補充協議書》的約定履行付款義務。投資公司于2004年11月向本院提起訴訟，要求李世公司給付欠款743.1萬元、利息12.5937萬元及截止2004年10月30日的違約金50.5082萬元。本院于2005年3月作出[2004]沈民二房初字第258號民事判決，判令李世公司給付投資公司743.1萬元，截止2004年10月30日的遲延履行違約金482700元。該判決于2005年3月18日送達于投資公司及李世公司，2005年4月2日系雙方上訴期屆滿前的最后一日，由于該日為星期六，次日為星期日，均為法定休息日，故上訴期應依法順延至2005年4月4日。2005年4月5日該判決發生法律效力。自2004年10月31日起截止2005年4月4日止，李世公司尚欠投資公司743.1萬元，應支付遲延履行違約金579618元。
另查明：遼寧華廈飯店亦系獨立的企業法人，與本案投資公司所訴爭之權利有直接利害關系，但遼寧華廈飯店表示所有權利均由投資公司行使，其不再主張對李世公司的合同權利。
還查明：遼寧省投資集團公司于經遼寧省國有資產管理委員會批準改制為國有獨資有限公司，更名為遼寧省投資集團有限公司。
上述事實，有本院[2004]沈民二房初字第258號民事判決書，遼寧華廈飯店《關于不參加訴訟的說明》，當事人陳述等佐證，本院予以確認。
本院審理認為：
1、關于投資公司在本院[2004]沈民二房初字第258號民事判決生效后是否有權再向李世公司主張2004年10月31日后的違約金的問題。本院[2004]沈民二房初字第258號民事判決已明確認定2004年協議書的效力并依照該協議書作出裁判，具有既判力。該協議書明確約定，如李世公司未在約定的時間內向投資公司支付價款，則按未給付金額的日萬分之五向投資公司支付違約金，因此李世公司應向投資公司承擔支付違約金的違約責任，且當事人約定日萬分之五的違約金亦不屬于《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規定的“過分高于造成的損失”的情況，且該違約金標準已被本院生效判決所確認。
由于當事人的前述違約金的約定屬于遲延履行違約金，只要債務未清償或遲延清償，該遲延履行違約金就繼續發生。本院[2004]沈民二房初字第258號民事判決所確定的違約金系基于當時投資公司的訴訟請求計算截止到2004年10月30日，因此，就本院生效判決未審理的在2004年10月31日后實際發生的遲延履行違約金，李世公司負有繼續支付義務，原審判決駁回投資公司訴訟請求不當，應予糾正。
2、關于上訴人投資公司所主張的違約金的終止日期。上訴人投資公司所主張的遲延履行違約金系基于與被上訴人李世公司簽訂的協議約定而發生，其產生的基礎為協議中約定的743.1萬元債務，即自然債務。只要該自然債務未清償或遲延清償，即發生遲延履行違約金。但由于投資公司曾向本院起訴，要求被上訴人李世公司給付743.1萬元，本院[2004]沈民二房初字第258號民事判決已判決李世公司向投資公司給付743.1萬元，自本院[2004]沈民二房初字第258號民事判決于2005年4月5日生效后，投資公司與李世公司在協議中約定的自然債務業已轉化為具有法律拘束力及強制執行力的強制給付之債。
在2005年4月5日之后，李世公司如未給付743.1萬元，則屬于不履行法院生效判決，而不是違反投資公司與李世公司簽訂的協議，其法律后果是應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十二條“被執行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務的，應當加倍支付遲延履行期間的債務利息”的規定，由李世公司加倍支付遲延履行期間的債務利息，不存在再行依據原協議中約定的違約金條款繼續計算違約金的問題。因此，上訴人投資公司要求被上訴人李世公司給付2005年4月5日之后(含5日)的遲延履行違約金沒有法律依據，本院不予支持。
3、關于上訴人投資公司所主張的計算違約金所依據的債務金額。投資公司與李世公司系合同關系，李世公司的合同義務為付款，根據最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第五條第二款“對合同是否履行發生爭議的，由負有履行義務的當事人承擔舉證責任”的規定，李世公司對付款負舉證責任，但李世公司未能舉證證明在2005年4月5日之前向投資公司支付過款項，因此，本院確定計算遲延履行違約金的基礎債務金額仍為743.1萬元。
4、需要說明的是，遼寧華廈飯店與本案投資公司所訴爭之權利有直接利害關系，應作為本案一審共同原告參加訴訟，但遼寧華廈飯店明確表示與李世公司合同中所有權利均由投資公司行使，不再向李世公司主張權利。因此，投資公司有權單獨主張對李世公司的合同權利。
綜上，原審判決適用法律錯誤。依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)項之規定，判決如下：
一、撤銷沈陽市和平區人民法院[2005]和民合初字第478號民事判決;。
四、駁回被上訴人遼寧李世房產開發有限公司不支付違約金的反駁。
一審案件受理費12810元，二審案件受理費12810元，計25620元，由上訴人遼寧省投資集團有限公司負擔4008元，被上訴人遼寧李世房產開發有限公司負擔21612元。
房地產合同糾紛房屋買賣合同糾紛（實用21篇）篇十四
房屋買賣在人們生活中較為普遍發生，為此而產生的糾紛及訴訟也較多，其中涉及的主要問題是對合同效力的認定，筆者據此談點看法。
《意見》第五十六條規定：“買賣雙方自愿、并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完備的，應認為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續”。關于該條的適用，最高人民法院在1987年《關于曹根田與張仁吉房屋買賣糾紛案件如何適用政策、法律的請示報告》中已作出批復：《意見》第五十六條的精神只適用于解決《城市私有房屋管理條例》實施前的歷史遺留問題。《條例》實施后，人民法院審理這類案件，即應嚴格按照《條例》的規定辦理。我國《城市私有房屋管理條例》已于1983年12月17日發布實施，故在此前有關房屋買賣糾紛的解決，適用《意見》第五十六條的規定，此后的有關糾紛應嚴格按照《條例》的規定辦理。
《合同法》第十條規定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采取書面形式的，應當采取書面形式”。對房屋買賣合同應采用何種形式才有效，目前意見不一。有人認為書面形式的合同才有效，但也有人認為在合同其他要件滿足的條件下，只是口頭形式的合同也有效。要弄清楚這個問題，首先要認識到在我國房屋買賣合同是法律許可唯一以不動產為標的物的特殊買賣合同。所謂“特殊”，是因為房屋買賣合同除了具有買賣合同的一般特征外，還具有以下特性：1、房屋買賣合同的標的物是特指作為商品進入市場流通的房屋；2、房屋買賣合同是轉移房屋所有權和宅基地使用權的協議；3、房屋買賣是就房屋不動產所進行的交易，其法律調整不僅適用合同法，而且適用有關不動產的法律、行政法規。
其次，我國《城市房地產管理法》第四十條規定：“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同……”。《城市私有房屋管理條例》第七條規定：“辦理城市私有房屋所有權登記或轉移、變更登記手續時，須按下列要求提交證件：……（二）購買的房屋，須提交原房屋所有權證、買賣合同和契證……”。據此，可以看出，我國對城市私有房屋的買賣其合同形式的規定是應當采用書面形式，而不是口頭形式。那么，對農村房屋買賣合同又是如何規定的呢？目前，有關法律、法規沒有明確的規定，這不能不說是立法上的一個漏洞。但對究竟應采取何種形式，并非不能找到依據。最高人民法院于1992年7月9日對《關于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請示報告》的批復中指出：“房屋買賣系要式法律行為，農村的房屋買賣也應具備雙方訂立書面契約、中人證明，按約交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續的地方，還應依法辦理該項手續后，方能認定買賣有效”。從以上法律、法規及司法解釋的規定可以看出，房屋買賣合同是要式合同，必須采用書面形式才能成立。但對此也不能絕對化，根據我國《合同法》第三十六條規定：“法律、行政法規規定或者當事人約定采用書面形式，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立”。故在此種情形下，合同也能成立。
三、如何理解《合同法》第四十四條的規定。
《合同法》第四十四條規定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定”。《城市房地產管理法》和《城市私有房屋管理條例》的有關規定指出，買賣房屋必須在辦理過戶登記手續后，其所有權的變更方生效。此處的“登記”與《合同法》第四十四條規定的“登記”是否一個意思，筆者認為，此“登記”并非彼“登記”。《合同法》第四十四條中的“登記”指對合同本身進行登記，相當于登記備案的意思。某些法律、行政法規規定合同的生效要經過特別程序后才產生法律效力，如我國的中外合資經營法、中外合作經營法規定，中外合資經營合同、中外合作經營合同必須經過有關部門的審批后，才具有法律效力。最高人民法院關于《合同法》的解釋第九條規定，法律、行政法律規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記手續的，人民法院應當認定該合同未生效。從這一規定也可看出，《合同法》第四十四條中所規定的“登記”，是對合同本身的登記，未履行登記手續，則該合同屬于效力待定合同。
四、如何理解房屋過戶登記對房屋買賣合同效力的影響。
對買賣雙方簽訂書面房屋買賣合同，按約定交付房款及管理房屋，但未辦理過戶登記，該房屋買賣合同是否有效。有人認為，應在辦理過戶登記后合同才生效，其理由一是《合同法》第四十四條第二款的規定；二是未辦理過戶登記則所有權尚未發生轉移。從上文的分析可以看出，以第一種理由來否定合同的效力是站不住腳的。但究竟如何理解過戶登記與合同效力的`關系？我國《土地管理法》第十二條及其《實施條例》第六條規定，土地使用權的變更，自變更登記之日起生效。《房地產管理法》第三十五條、《城市私有房屋管理條例》第六條規定，房地產轉讓，當事人應當辦理權屬變更登記。從這些規定可以看出，依法律行為而使不動產物權發生變動的，以絕對辦理登記為必要，如不進行登記，即使有物權變動的事實，但在法律上也絕對不產生物權變動的效力。《合同法》第一百三十三條規定：“標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外”。同時該法第一百三十五條規定：“出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物單證，并轉移標的物所有權的義務”。從這兩條的規定可以看出，房屋買賣合同的出賣人負有向買受人交付房屋并轉移所有權的義務，合同是否有效與所有權是否轉移即辦理過戶登記手續無必然聯系。法律法規規定或合同約定的單方責任未履行成不得成為合同無效的理由。因為這些責任的實際負擔人不是僅向合同對方當事人承諾履行，更主要的是應向有關行政主管部門履行。而這些責任與合同密切相關，履行這些責任既是合同一方當事人應該履行的合同義務，又是對方開始履行合同的基礎保障。
因此，這些是合同有效情況下當事人應當履行的合同義務，而不是合同是否有效的構成要素，并不能因該義務的履行與否而決定合同的效力。最高人民法院在不久前發布實施的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規辦理登記備案手續為由請求合同無效的，不予支持”。此規定指出，對商品房買賣合同的登記備案問題，應當屬于行政管理部門的一種合同管理措施，不是確認合同效力的必要條件。《解釋》對此予以明確，避免了司法審判權與行政管理權之間的沖突。從這一解釋的精神也可以看出，房屋買賣合同中房屋過戶登記與否對合同本身的效力并無影響，故前面所說的第二種理由也不正確。
五、非農村集體經濟組織的成員能否購買該組織成員的房屋。
房地產合同糾紛房屋買賣合同糾紛（實用21篇）篇十五
2019年11月7日，重慶市九龍坡區土地房屋權屬登記中心收到以唐蘭為賣方、程永莉為買方的《房屋買賣合同》、《房地產交易合同登記申請表》等關于唐蘭所有房屋的房屋買賣材料，材料上均蓋有“唐蘭”字樣私章，部分材料簽有“唐蘭”字樣簽名，重慶市九龍坡區土地房屋權屬登記中心憑上述材料將登記在唐蘭名下的房屋過戶給了程永莉。2019年4月17日，唐蘭以其從未與程永莉簽訂房屋買賣合同為由向法院提起行政訴訟。重慶市第一中級人民法院二審以主體不適格為由裁定駁回唐蘭的起訴，并在裁判理由中認為：唐蘭與程永莉蓋章簽訂制式房地產買賣合同，經登記部門審查，獲準房屋權屬轉移登記。2019年3月，唐蘭向重慶市九龍坡區人民法院提起本案民事訴訟，請求確認房屋買賣合同無效，并判令程永莉將訴爭房屋返還給唐蘭。訴訟中，法院查明，上述“唐蘭”的簽名均為程永莉丈夫所簽，“唐蘭”字樣的私章無法證明為唐蘭所有。該案經一審、二審以及重慶高院再審，均在合同是有效還是與無效之間爭議，重慶高院再審判決認為合同有效并據此駁回了唐蘭的訴訟請求。唐蘭不服，向檢察機關申訴，2019年5月16日，最高人民檢察院向最高人民法院提起抗訴。
最高人民法院再審認為，涉案合同不涉及有效與無效的問題，而是是否成立的問題。在雙方當事人就合同關系是否成立存在爭議的情況下，根據法律規定，應由主張合同關系成立的一方當事人承擔舉證責任，在“唐蘭”簽名被證實并非唐蘭本人所簽的情況下，程永莉不能證明“唐蘭”字樣的私章為唐蘭本人所有并加蓋時，應當承擔舉證不能的訴訟后果。行政裁定書認定的事實只能證明房管部門行政行為的合規性，并不能證明民事行為的成立，且多方面證據均證明唐蘭并未簽訂《房地產買賣合同》，唐蘭與程永莉之間沒有就涉案房屋成立房屋買賣合同關系。據此最高人民法院判決程永莉向唐蘭返還房屋。
該案庭審過程中，最高人民檢察院首次接受當事人當庭質證，對于我國民事抗訴程序的豐富和發展具有重要意義。在該案的合同效力形態上，當事人在有效與無效之間爭議，原審法院也在合同有效與無效之間裁判，但經審理發現涉案合同僅涉及是否成立的問題，并在此基礎上正確運用合同成立的舉證規則，合理分配舉證責任，從而做到對當事人實體權利的保護，對于民事判決中舉證責任的適用方法具有指導意義。
房地產合同糾紛房屋買賣合同糾紛（實用21篇）篇十六
協議解除。即當事人通過協商一致而解除合同的行為，實際上是以一個新合同解除舊合同。怎樣寫房屋租賃交易合同?下面小編給大家帶來房屋租賃交易合同5篇,僅供參考,希望大家喜歡!
甲方;王日紅。
已方：唐延正。
甲乙雙方就房屋買賣事項，經協商一致，達成以下合同條款：
1、甲方自愿將坐落在汗巴嶺村興林路七巷1——9號(建筑面積壹佰伍拾壹平方米，二層，雜房面積約貳拾平方米)房地產出賣給乙方(集體土地、建設用地使用證(94)第01033號，建設用地規劃許可證(95)003號建設工程規劃許可證(95)13號)。四界以證號上所標為準。
2、雙方議定上述房地產及附屬建筑物總價款為人民幣貳拾萬元整(200000.00元)。付款方式，雙方簽定合同時一次性付清。
3、甲方保證該房屋合法，權屬清楚，有合法的土地使用權，該房屋未辦房產證手續，如乙方要辦理手續，新產生的有關稅費由乙方承擔。甲方應積極配合乙方辦理有關房屋過戶手續。
4、甲方應在20__年12月30日前將房產交付乙方，屆時該房產應無任何爭議，交付該房時，甲方不得損壞該房屋的結構。
5、合同簽定后，如一方違反本合同條款，應向對方支付陸萬元違約金。
6、本房屋買賣合同書一式兩份，具有同等法律效力，自雙方簽字之日起生效。
甲方簽字：乙方簽字：
執筆人：在場人：
賣方(甲方):身份證號：
買方(乙方):身份證號：
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買私有住房，達成如下協議：
注明：甲方于年月日以按揭的方式向元(大寫：)。甲方已首付房款的，付款金額為。剩余，向銀行股份有限公司支行，以按揭方式貸款購買。貸款期限為年。截止本合同簽訂之日已支付個月的貸款，每月為：元，共計：元。
現甲乙雙方經充分協商，甲方自愿將按揭期間的房屋轉賣給乙方。
甲乙雙方現就按揭房屋買賣事宜簽訂條約如下：
一、甲方所售房屋位于河南省__市區路(街)號的小區號樓單元樓戶，為______結構，建筑面積為平方米。
二、甲方所售房屋所有權證號為使用權證號為。
買賣合同》編號為：，與銀行簽訂按揭貸款合同編號：。
三、現甲方將以上所述按揭房屋轉賣給乙方，雙方商定總轉讓價格為人民幣元(大寫：)。
四、簽訂本合同時，乙方應向甲方支付甲方首付款元(大寫：)。
五、該按揭房屋的土地使用權取得方式為出讓取得，合同一經簽訂，該按揭房屋占用范圍內的土地使用權隨同按揭房屋同時轉讓。
六、甲方并將所有與按揭房屋相關憑證(原始購房合同、稅單、繳款憑證等)及該房屋的鑰匙交于乙方驗收，并共同到房屋管理機關備案，公證處公證，以及到所屬物業管理公司登記。
七、本合同簽訂之日起，自下個月由乙方按《個人購房借款合同(合同號：)》向銀行支付月供。甲方應提供該房屋貸款月供銀行卡及密碼，每月按照銀行規定時間打款至指定賬號。(開戶行：卡號：)。甲方在沒有乙方授權的情況下，不得有變更或者掛失該卡，無權處置該卡內的資金。
八、該房屋能夠辦理房產過戶手續時(以開發商通知為準等情形)，甲方應負責提前歸還該房屋的銀行按揭貸款及息，迅急辦理解押手續，所有產生的費用應有甲方負責繳納;甲方辦理完產權證后應在十日內為乙方辦理過戶手續，過戶完成后乙方向甲方支付購房余款。甲方如果在此期限內不能辦好房產相關手續，視為甲方違約。
九、甲方應就該房屋的所處環境、用途、內部結構、狀態、設施、質量等現狀、情況如實告知乙方，并無任何隱瞞。
十、甲方保證上述房屋產權清晰無爭議，除銀行按揭外無任何擔保抵押及房產瑕疵，若發生與甲方有關的產權糾紛或債權債務，概由甲方負責清理，并承擔民事訴訟責任，由此給乙方造成的經濟損失，甲方負責賠償。
十一、本合同簽訂后即對甲乙雙方產生法律約束力，在乙方辦理過戶之前甲方不得向乙方主張對房屋的所有權，也不得向第三人公示對此房屋享有所有權，更不得再次出售該房屋。
十二、房屋在乙方付清余款期間，因自然升值，貶值，由乙方享受利益和承擔風險，甲方不得從中干涉。
十三、甲方中途違約，應支付乙方以該房屋總價款30%的違約金，另以乙方實支總款按銀行同期5年定期利率的四倍支付乙方資金占用費。
十四、甲方因其違約行為承擔違約責任后，應當繼續履行合同，不能以自身違約行為要求解除合同。甲方支付約定違約金后，乙方可指定期限要求甲方繼續履行合同義務，甲方未按期履行義務仍應按合同約定承擔相應違約責任。
十五、上述房產辦理過戶手續所需繳納的費用由乙方承擔，甲方應當無條件協助提供乙方辦理與過戶有關的相關手續。
十六、本合同在履行中若發生爭議，雙方應采取協商辦法解決。協商不成，可向雙方共同約定的管轄法院__人民法院起訴。十七、本合同經雙方簽章即生效，須共同遵守。本合同未盡事項，可另行議定，其補充協議經雙方簽章后與本合同具有同等效力。
本合同一式叁份，甲、乙雙方各執一份，相關部門存檔一份。
甲方(簽章)：共有權人：地址：
聯系電話：
乙方(簽章)：
地址：
聯系電話：
合同編號：_________。
甲方(出賣人)：_________身份證號碼：
住址：
乙方(買受人)：_________身份證號碼：
住址：
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就房屋買賣事宜達成如下協議：
第一條房屋的基本情況。
甲方房屋(以下簡稱該房屋)坐落于;位于第_________層，共_________(套/間)，房屋結構為_________，建筑面積_________平方米(其中實際建筑面積_________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積_________平方米)，房屋用途為_________;房屋所有權證號為。該房屋平面圖見本合同附件一，該房屋內部附著設施見附件二。
該房屋附屬的設施設備、裝飾裝修、相關物品隨房屋一并轉讓。
第二條土地使用權性質。
1、該房屋相應的土地使用權取得方式為_________。
2、土地使用權年限自_________年____月____日，至_________年____月日止。以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓批準文件號為。
第三條價格。
按(總建筑面積/實際建筑面積)計算，該房屋售價為_________元(大寫：元整)，每平方米_________元。
第四條付款方式。
1、乙方應于本合同簽訂之日向甲方支付定金_________元(大寫：元整)，簽訂之后日內向甲方支付首付款元(大寫：元整)，余款元(大寫：元整)在房屋過戶手續辦理完畢之日付清。
2、乙方所付定金將在最后一期付款時沖抵，支付方式為以下第_________種：
(1)現金;。
(2)轉賬。
第五條交房期限。
甲方應于___年___月___日前，將該房屋交付乙方，并保證該房屋在交付時符合約定的狀態。
第六條乙方逾期付款的違約責任。
乙方如未按本合同第四條規定的時間付款，甲方對乙方的逾期付款有權追究違約利息。自本合同規定的應付款限期之次日起至實際付款之日止，月利息按_________計算。
第七條甲方逾期交付房屋的違約責任。
1、甲方如未按本合同第五條規定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權按已交付的房價款向甲方追究違約利息。按本合同規定的交付期限的次日起至實際交付之日止，月利息在_________個月內按_________利率計算;自第_________個月起，月利息則按_________利率計算。
2、逾期超過_________個月，則視為甲方不履行本合同，乙方有權按下列第_________種約定，追究甲方的違約責任。
(1)解除合同，甲方按乙方累計已付款的_________%向乙方支付違約金。乙方實際經濟損失超過甲方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由甲方據實賠償。
(2)甲方按乙方累計已付款的_________%向乙方支付違約金，合同繼續履行。
第八條關于產權登記的約定。
自甲方實際交付該房屋之日起，甲方應無條件協助乙方在房地產產權登記機關規定的期限內向房地產產權登記機關辦理權屬變更登記手續。如因甲方的原因造成乙方不能在雙方實際交接之日起_________日內取得房地產權屬證書，乙方有權解除合同并提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起_________日內將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的_______%賠償乙方損失。
第九條保證。
1、甲方保證有權簽署并有能力履行本合同。
2、甲方保證在交易時該房屋沒有產權糾紛，也不存在按揭、抵押債務、稅項及租金等債務糾紛，質量符合國家有關規定，符合房屋出售的法定條件。交易后如有上述糾紛，由甲方承擔全部責任，與乙方無關。
3、甲方保證在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監管機構均未作出任何足以對甲方履行本合同產生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
第十條稅費的繳納。
因本房屋所有權轉移所發生一切稅費(包括但不限于土地增值稅、契稅等)，除雙方另有約定外，均按國家的有關規定由交納。
第十一條費用交接時間。
水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用的交接日期為_________年_________月_________日，甲方保證于交接日之前將上述費用結清，與乙方無關。
第十二條通知。
1、根據本合同需要一方向另一方發出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________(當面送交、郵寄、傳真、郵件等)方式傳遞。以上方式無法送達的，方可采取公告送達的方式。
2、各方通訊地址如下：甲方：;乙方：。
3、一方變更通知或通訊地址，應自變更之日起_________日內，以書面形式通知對方;否則，由未通知方承擔由此而引起的相關責任。
第十三條合同的變更。
本合同履行期間，發生特殊情況時，甲、乙任何一方需變更本合同的，要求變更一方應及時書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規定的時限內(書面通知發出_________天內)簽訂書面變更協議，該協議將成為合同不可分割的部分。未經雙方簽署書面文件，任何一方無權變更本合同，否則，由此造成對方的經濟損失，由責任方承擔。
第十四條爭議的處理。
本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決，也可由有關部門調解;協商或調解不成的，按下列第_________種方式解決：
(1)提交_________仲裁委員會仲裁;。
(2)依法向人民法院起訴。
第十五條補充與附件。
本合同未盡事宜，依照有關法律、法規執行，法律、法規未作規定的，甲乙雙方可以達成書面補充合同。本合同的附件和補充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
第十六條合同的效力。
1、本合同自甲、乙雙方或其授權代表人簽字并摁手印之日起生效。
2、本協議一式_________份，甲、乙雙方各執_________份，具有同等法律效力。該房屋所在地的房地產產權登記機關備案份。
甲方：_________乙方_________。
___年___月___日___年___月___日。
甲方(出賣人)：_______。
住址：_______。
身份證號碼：_______。
工作單位：_______。
電話：_______。
乙方(買受人)：_______。
住址：_______。
身份證號碼：_______。
工作單位：_______。
電話：_______。
就甲方出售、乙方受讓甲方名下_______房屋一事，經甲、乙雙方友好協商，達成如下協議，以咨雙方共同遵守。
第一條：出售房屋的基本情況。
甲方房屋位于：_______;建筑面積：_______;房屋所有權證號為：_______。
本房屋為央產房或經濟適用房、房改房，甲方已取得上市出售備案表，可以合法出售。
本房屋用于自住，未出租，無它項權利設置;。
或，本房屋用于出租，租期_______年_______月_______日終止，承租人已書面聲明放棄優先購買權，不購買此房。(附聲明附件)。
或，本房屋的共有權人_______，其已書面聲明放棄優先購買權，不購買此房。(附聲明附件)。
第二條：成交價格。
經甲、乙雙方友好協商，本房屋成交價為人民幣_______。
第三條：付款方式。
采取一次性付款;。
或分期付款，具體付款時間：_______。
第四條：房屋實際交付時間。
甲方于_______年_______月_______日前將房屋騰空，交付乙方占有使用。在此之前，乙方無權要求提前交房。
第五條：付款時間與產權過戶時間。
經雙方友好協商，甲、乙雙方約定在_______年_______月_______日共同辦理產權過戶，具體方式如下：
第六條：房屋交付時的狀況。
具體見附件。
第七條：物業管理等相關費用的承擔。
房產過戶前的水、電等實際發生的費用及物業費用等由甲方承擔;交付后由乙方承擔。在房屋過戶之前前往小區物業管理部門辦理物業交接。
第八條;違約責任。
如因乙方原因(房管局的工作安排或不可抗力除外)造成過戶遲延的，每逾期一日，乙方向甲方交付房屋總價_______的違約金;如逾期超過_______天仍無法辦理產權過戶或乙方違約不協助辦理過戶的，甲方有權要求單方解除合同，并要求乙方支付房屋總價款_______的違約金。
如甲方未按約定日期騰房交付房屋的，每逾期一日，甲方應向乙方交付房屋總價_______的違約金;如逾期超過_______天，乙方有權要求騰房，行使房屋的所有權。
如乙方未按約定方式交付房價總款(銀行正常工作安排或不可抗力除外)，每逾期一日，乙方應向甲方交付房屋總價_______的違約金;如逾期超過_______天仍未交付房價總款或拒絕交付的，甲方有權要求單方解除合同，并要求乙方支付房屋總價款_______的違約金。
第九條：爭議的解決。
雙方在履行協議中的爭議應先協商解決;如協商不成，任何一方均有權向有管轄權的法院提起訴訟或向北京仲裁委員會提起仲裁(選擇其一)。
第十條：定金條款。
簽訂本協議時，乙方向甲方交付定金人民幣_______萬元整，此定金在支付房價款時實際充抵。
本協議共_______頁，自雙方簽字之日起生效。
本協議一式三份，雙方各執一份，辦理過戶時交房管局一份，具有同等法律效力。
甲方(委托代理人)：_______。
乙方：_______。
_______年_______月_______日。
_______年_______月_______日。
附：
1、甲方身份證復印件一份;。
2、乙方的身份證復印件一份;。
3、交易房產證復印件一份;。
4、房屋交付時財產清單一份;。
5、承租人聲明一份或共有人聲明一份等。
甲方：(房屋賣方)。
身份證號碼：
身份證號碼：
經甲乙雙方平等協商，就甲方所有的房屋一套(以下簡稱“房屋”)賣給乙方，本著平等互利、公平交易原則達成以下合同：
一、房屋情況房屋坐落于____區路號棟單元，建筑面積平方米。此房屋在本次房屋買賣前系甲方所有，在本次房屋買賣前此房屋所有費用(包括房屋集資款或購房款、所產生的稅費、水電氣搭戶費、大修基金等)由甲方承擔，或由乙方在交易款中扣除代為交納。該房屋占用范圍內的土地使用權隨該房屋一并轉讓，該房屋的相關權益隨該房屋一并轉讓。甲方保證已如實陳述上述房屋權屬狀況和其他具體狀況，保證該房屋沒有設定擔保、抵押、沒有權屬糾紛，保證該房屋不受他人合法追索。
二、本房屋價款元(大寫：元整)。在簽訂本合同之日由乙方付款元(大寫：元整)，余款元(大寫：元整)在甲方本房屋房產證過戶給乙方____日內付清。此次房屋買賣產權過戶費用由乙方承擔。付款以甲方收據或銀行轉賬憑據為憑。
三、簽訂本合同乙方第一次付款之日，甲方應向乙方交付本房屋的鑰匙、甲方購房合同、甲方交納房款憑據及相關票據資料等。
四、本房屋產權證辦理兩年后(隨國家相關政策及時調整)，甲方應在一個月內積極配合乙方辦理本房屋產權過戶手續。如甲方有意推諉或超出一個月視為甲方違約，乙方可提出退房，甲方應按違約時房屋市價、裝修費用、家具電器和違約金元(大寫：元整)賠償給乙方;如乙方在辦理產權過戶____日(48小時內)不能付清余款，視為乙方違約，甲方可收回房屋所有權另行處置，房屋裝修損失和相關費用由乙方自行承擔。
五、如遇國家政策調整，發生不可逆轉的39;情況至本房屋不能過戶到乙方名下，乙方承擔相關風險，甲方不承擔責任。
六、如在過戶前甲乙雙方當事人發生意外，至使其不能履行或償失履行能力，可由其繼承人或代理人繼續執行本合同。
七、本合同一式叁份，甲乙雙方各執一份，司法公證處留存一份，雙方簽字和司法公證處公證后生效。
甲方：
乙方：
________年____月____日。
________年____月____日。
房地產合同糾紛房屋買賣合同糾紛（實用21篇）篇十七
本期導讀：近年來房產交易中房屋買賣糾紛有增無減，其中房屋價款的支付、房屋及其相關證件的交付、懲罰性賠償責任和違約責任的追究等常為爭議的焦點。為此，本文以最高人民法院12月4日發布的房屋買賣合同糾紛典型案例為契機，提煉整理了該批案例的裁判要旨和典型意義，并附上相關案例裁判規則，為解決房屋買賣合同糾紛實務難點提供借鑒。
最高法公布典型案例。
本案要旨：出賣人故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人的事實，導致合同被解除的，買受人請求出賣人賠償損失，并返還定金的，應予支持。
典型意義：本案是涉及商品房買賣合同中因出賣方故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人的事實，導致合同無效或者被撤銷、解除的懲罰性賠償條款適用的典型案件，也是對合同法第五十四條中關于一方以欺詐手段使對方在違背真實意思的情況下訂立合同被撤銷的適用。同時本案也對商品房買賣中懲罰性賠償原則與定金罰則并存時應如何適用作出闡述。商品房買賣合同中，懲罰性賠償原則并非以“雙倍返還”為限，雙方當事人愿意在合同中加入懲罰性賠償的內容，并不違背法律法規的強制性規定，那么該條款可以視為雙方給自己可能造成的損害，而采取的額外保護措施，法院對此應予支持。
本案要旨：開發商采取欺詐的方式交付房屋，侵犯了購房人的知情選擇權，開發商應當依法承擔逾期交房的違約責任。
典型意義：本案中，雖然涉案商品房最后通過了竣工驗收，房屋質量也是合格的，并且開發商遲延取得竣工驗收備案登記證并未實際影響購房人接收商品房后對房屋的占有、使用、收益和處分，即購房人實際上并沒有損失。但是，作為開發商采取欺詐的方式交付房屋，侵犯了購房人的知情選擇權。法院依法判決開發商承擔逾期交房的違約責任，既可以維護買房人的合法權益，又可以給開發商以警示，有利于促進開發商增強法治意識，遵守市場經濟規則，在全社會弘揚誠信原則，減少紛爭的產生。因此，法院判決開發商部分違約，承擔80%的責任比較合理。
本案要旨：房屋買賣合同約定買受人先付清所有合同價款，出賣人才履行交房義務，買受人未按約定履行義務的，出賣人未按合同約定的時間交付房屋不構成違約。買受人以不安抗辯權進行抗辯，應當符合不安抗辯權的行使條件和履行規范，否則，不安抗辯權不能成立。
典型意義：抗辯權的行使是對抗違約行為的一種救濟手段，在雙務合同中，首先應根據雙方簽訂的合同約定來確定雙方的權利義務，本案中，某公司未按合同約定的時間向周某交付房屋是事實，但合同中明確約定周某應付清全部房款等費用后，方可進行房屋交接，即周某應該先履行付款的義務，某公司才履行交房的義務。同時，周某在庭審中稱其到某公司履行義務，其售房部已關門，但并無證據提交，且如其不能直接履行義務，也可采取其他方式履行付款的義務，如提存等方式。另外，周某在二審中提出其是行使不安抗辯權，但根據相關法律規定，周某發現某公司當時具有不能按期交房的可能性，未及時與對方溝通核實，在未通知對方的情況下就自行中止了合同的履行，不符合不安抗辯權的行使條件和履行規范，其不安抗辯權不能成立。故某公司不應向周某支付違約金。
本案要旨：商品房買賣合同中已明確約定違約金的給付標準，但因合同未能繼續履行是因為出賣人原因造成，在買受人交納全部購房款的情況下，未能如期取得房屋，給其造成一定經濟損失，因雙方約定的違約金標準明顯低于中國人民銀行同期同類貸款利息，買受人主張提高違約金給付標準的，應予支持。
典型意義：在商品房買賣合同中，由于購房者與開發商所簽訂的購房合同系開發商事先擬定好的格式合同，在確定違約責任方面，購房者基本上處于弱勢地位，無改變合同條款的權利，致使開發商盡可能減少自己的違約責任。在合同履行過程中，開發商因其自身原因致使合同未能如期履行時，造成購房者較大經濟損失，而開發商會承擔較小數額的違約責任，導致購房者在受損失和獲得賠償方面無法達到平衡。在此情況下，不能簡單地機械適用雙方簽訂合同中所約定的違約條款，而應綜合考慮《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規定及《中華人民共和國民法通則》中有關公平原則的相關規定，才能更好地維護當事人的合法權益。
本案要旨：在房地產開發企業委托代理機構銷售房屋的情況下，房地產開發企業因委托代理機構未告知其特定房屋已經售出而導致一房二賣，屬于其選擇和監督委托代理人的經營風險，不得轉嫁于購房者，房地產開發企業以此為由主張最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規定的懲罰性賠償應予免除的請求，人民法院不予支持。
案號：民抗字第24號。
審理法院：湖北省高級人民法院。
本案要旨：房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項后，不能以房屋的工程價款需優先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋。
審理法院：河南省高級人民法院。
本案要旨：合同違約引發的糾紛中，如果合同約定了違約金計算方式，守約方以約定的違約金低于因違約造成的損失為由請求調高違約金數額，但未能舉證證明實際損失存在的，不予支持。
案號：()陜民二終字第00005號。
審理法院：陜西省高級人民法院。
本案要旨：開發商逾期交房后主張合同約定的違約金過高而請求法院予以降低的，應當由其承擔舉證責任。開發商主張按照同地段同類房屋租金標準作為認定損失依據的，應當予以支持。
案號：()渝一中法民終字第01501號。
審理法院：重慶市第一中級人民法院。
本案要旨：先履行抗辯權為合同履行抗辯權的一種，是指在雙務合同中因合同約定或合同本身的性質等原因使當事人履行他們之間的有關聯性的合同義務有先后順序，后履行一方在先履行一方未履行合同義務前可以拒絕履行自己合同義務的權利。本案中，按照常理，房屋買受人向銀行申請按揭貸款在先，開發商交房在后，因此開發商拒絕履行交房和辦理房產變更登記屬于行使先履行抗辯權，不構成違約。
案號：()三亞民一終字第219號。
相關了解：關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要(北京高院)。
北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要。
近年來，我市法院受理的房屋買賣合同糾紛案件中出現了一些新問題、新情況。為統一裁判標準和執法尺度，市高院民一庭組織市一、二、三中院及部分基層法院民庭召開了專題座談會，經充分深入討論，就該類案件審理中的相關法律適用問題，形成以下紀要內容：
一、符合房屋現售條件的商品房預售合同的效力。
出賣人未取得商品房預售許可證明即簽訂預售合同轉讓房屋，在一審法庭辯論終結前房屋已經竣工驗收合格的，可以認定為商品房現售，當事人以出賣人未取得商品房預售許可證明為由主張合同無效的，不予支持。
二、預約合同的效力和履行。
當事人以出賣人在簽訂預購書、購房意向書等預約協議時未取得商品房預售許可證明為由，要求確認預約協議無效的，不予支持，但預約協議被認定為商品房預售合同的除外。
預約協議訂立后，當事人一方無正當理由拒絕簽訂房屋買賣合同，守約方起訴要求法院強制違約方訂立買賣合同的，一般不予支持。
三、基于假按揭簽訂房屋買賣合同的效力。
當事人為套取銀行貸款虛構房屋買賣事實訂立買賣合同，雙方并無買賣房屋的真實意思表示，房屋買賣合同無效。當事人尚未還清銀行貸款的，對于合同無效的法律后果可以參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第25條的規定處理。
四、房屋買賣中陽合同的效力。
當事人在房屋買賣合同(包括雙方已經簽字的網簽合同)中為規避國家稅收監管故意隱瞞真實的交易價格，該價格條款無效，但該條款無效不影響合同其他部分的效力。當事人以逃避國家稅收為由，要求確認買賣合同全部無效的，不予支持。
當事人對房屋買賣合同(包括雙方已經簽字的網簽合同)的效力及履行存在爭議，經審查其名為房屋買賣，實為贈與等其他法律行為的，應根據隱藏法律行為的性質進行處理。
五、購房指標轉讓合同的效力。
當事人簽訂合同將房屋(包括拆遷安置用房等)的購買指標轉讓給他人，當事人一方主張轉讓合同無效的，一般不予支持，但當事人轉讓經濟適用住房等政策性保障住房購房指標的除外。
六、無權處分合同的效力和履行。
夫妻一方未經另一方同意，以自己名義轉讓登記在自己名下的法定共有房屋，當事人以出賣人在締約時對房屋沒有所有權或者處分權為由主張房屋買賣合同無效的，不予支持。
前款房屋已經交付但尚未辦理過戶登記，不符合《物權法》第106條第1款規定的善意取得構成要件，買賣合同構成法律上的履行不能，買受人要求繼續履行買賣合同辦理房屋過戶登記的，法院應當釋明買受人可以主張解除合同，經釋明買受人堅持不變更訴訟請求的，應當判決駁回其訴訟請求。房屋買賣合同解除的，善意買受人有權要求出賣人承擔包括賠償房屋差價損失在內的違約責任。
前款房屋已經過戶登記到買受人名下，但不符合《物權法》第106條第1款規定的善意取得其他構成要件，夫妻另一方依據該規定要求追回房屋的.，應予支持。
“善意”的判斷時點以買受人申請過戶登記時為準。
七、房屋共有權利人的訴訟地位與責任承擔。
夫妻一方轉讓登記在自己名下的法定共有房屋，買受人要求繼續履行合同辦理房屋過戶登記，法院應當對出賣人(登記方)的行為是否構成無權處分或無權代理進行審查，并釋明買受人可以申請追加夫妻另一方作為共同被告或第三人參加訴訟，買受人不申請的，法院可以通知夫妻另一方作為無獨立請求權第三人參加訴訟。夫妻另一方以出賣人構成無權處分為由要求追回房屋的，可以作為有獨立請求權第三人參加訴訟。夫妻另一方向法院表示同意出賣人轉讓房屋的，可以不追加其參加訴訟。
經審查夫妻另一方追認出賣人的處分行為或有證據證明其以自己的行為同意履行的，構成對房屋過戶登記債務的加入，應當判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過戶登記手續;出賣人的行為構成《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第17條第(2)項或《民法通則》第66條第1款規定的，該買賣合同對夫妻另一方具有約束力，應當判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過戶登記手續。
八、冒名簽訂房屋買賣合同的效力。
出賣人冒用房屋所有權人名義(如偽造所有權人身份證明、找相貌近似者冒充所有權人交易等)擅自轉讓房屋，可以參照《合同法》第48條無權代理的規定認定房屋買賣合同無效，該合同對房屋所有權人沒有約束力，但買受人有證據證明構成《合同法》第49條規定表見代理的除外。
買受人信賴出賣人享有代理權法律外觀的形成系不可歸因于房屋所有權人的，不構成前款規定的表見代理。
九、連環買賣中的合同效力。
房屋連環買賣中，前一手房屋買賣合同被確認無效，并不必然影響后一手房屋買賣合同的效力，法院應當根據后一手買賣合同是否存在其他法定無效情形予以認定。但后一手買賣合同的買受人能否取得房屋權利，應當依據《物權法》第106條關于善意取得的規定進行處理。
十、借名買房的認定和處理。
借名人以出名人(登記人)為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續。
《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》第16條規定中的政策性保障住房包括經濟適用住房、兩限房等保障中低收入家庭住房困難的房屋。借名人要求辦理房屋過戶登記手續，經審查借名購買的經濟適用住房的原購房合同系4月11日(含)之前簽訂的，可以參照前述指導意見第6條第2款的規定處理。
房屋騰退糾紛中，被告方以雙方之間存在借名買房關系作為抗辯的，法院應當釋明其可以提出反訴要求辦理房屋過戶登記手續，當事人堅持不反訴的，應就其抗辯是否成立進行審理并作出判定。
十一、請求合同繼續履行的處理。
當事人要求繼續履行房屋買賣合同，但訴訟請求中沒有具體履行內容的，法院應當向當事人釋明，要求其變更訴訟請求明確具體履行內容，如支付購房款、交付房屋、辦理房屋過戶登記等，并告知僅判決繼續履行合同存在履行內容不明確無法執行的風險;當事人堅持不變更的，可以根據當事人的請求作出相應的判決，并告知當事人在履行中發生新的爭議可就具體履行內容另行起訴。
十二、商品房不符合交付條件的處理。
買受人要求交付商品房，經審查房屋已經完工但未辦理竣工驗收手續，不符合法定強制性交付條件的，可以判決出賣人在合理期限內組織工程竣工驗收，并將驗收合格的房屋交付給買受人，但買賣合同存在永久性履行不能情形的除外。
買受人明知商品房不具備法定或約定交付條件仍同意接收房屋后，又以房屋不具備交付條件為由主張逾期交房違約金的，不予支持，但買受人有權要求出賣人依據法律規定或合同約定完善房屋交付條件，并主張因房屋交付條件不具備給其造成的實際損失。
商品房買賣合同示范文本約定出賣人“于房屋實際交付之日起三十日內支付違約金”，出賣人實際逾期交付房屋的，買受人應當依合同約定的履行期限主張逾期交房違約金;房屋逾期尚未實際交付，買受人主張逾期交房違約金，出賣人以合同約定的履行期限尚未屆至為由提出抗辯的，不予采信。
十三、買受人拒絕接收商品房的處理。
出賣人交付的房屋符合商品房買賣合同約定及法定的強制性交付條件和質量標準，買受人以房屋質量存在表面瑕疵為由拒絕接收房屋，并要求出賣人承擔逾期交房違約責任的，一般不予支持，但買受人確有證據證明房屋在交付時存在功能性質量瑕疵以致嚴重影響正常居住使用的除外。買受人接收房屋不影響出賣人對房屋的質量瑕疵承擔保修義務。
十四、因“出賣人原因”未辦理房屋過戶登記的認定。
商品房買賣合同約定買受人委托出賣人代為辦證，出賣人未在合同約定或法定辦證期限內將房屋過戶登記到買受人名下，并通知買受人領取房屋權屬證書的，應當承擔逾期辦證的違約責任，但出賣人有證據證明辦證逾期系因買受人未繳納辦證所需相關稅費或提供相關證明等自身原因造成的除外。
商品房買賣合同未明確約定出賣人代為辦證的，出賣人仍負有為買受人辦理房屋過戶登記的義務，即出賣人應當在合同約定或法定辦證期限屆滿的三十日前，完成房屋初始登記并將協助辦證所需的必要證明材料備齊提交房屋登記機關，且依合同約定或其他合理方式告知買受人可以自行申請房屋過戶登記。出賣人未履行上述義務的，應當承擔逾期辦證的違約責任。
因行政部門原因導致買受人未能在合同約定或法定期限內取得房屋所有權登記的，可以根據其影響程度減輕或免除出賣人的逾期辦證違約責任。
十五、對待給付義務的同時履行。
買受人要求出賣人交付房屋或辦理房屋過戶登記，經審查合同約定買受人支付剩余購房款的義務先于或與出賣人的交房、過戶義務同時履行，且買受人同意依約支付剩余購房款但出賣人拒絕受領的，法院應當向出賣人釋明可以反訴要求支付剩余購房款，經釋明出賣人堅持不反訴，僅以買受人未支付剩余購房款作為拒絕履行抗辯的，法院應當依據買受人的訴訟請求判決：“出賣人在買受人依合同約定支付剩余購房款時，交付房屋、協助買受人辦理房屋過戶登記手續”。
十六、一房數賣中買受人的權利順位。
一房數賣中的數個買受人均要求繼續履行房屋買賣合同的，應當依據《全國民事審判工作會議紀要》第二部分第(二)方面、《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》第13條的規定確定權利保護順位。在房屋查封期間占有房屋的買受人，其權利不能對抗在先查封房屋的買受人;辦理商品房預售合同備案或房屋網簽手續買受人的權利，不能對抗合法占有房屋的買受人。
買受人要求辦理房屋過戶登記的案件中，法院應當告知其可以申請對房屋采取保全措施，法院在必要時可以在查封房屋處張貼封條或者公告，并提取保存有關財產權證照。
十七、第三人過戶登記請求權的行使。
房屋買賣合同中約定出賣人應向買受人指定的第三人辦理房屋過戶登記手續的，該第三人有權直接要求出賣人辦理房屋過戶登記;買受人也可以要求出賣人向其指定的第三人履行合同義務，但第三人拒絕受領的除外。
十八、出賣人死亡后房屋買賣合同的履行。
出賣人在簽訂房屋買賣合同后死亡，買受人有權要求出賣人的繼承人在繼承遺產范圍內繼續履行合同債務，交付房屋并辦理房屋過戶登記。法院應當依據買受人的訴訟請求判決：“出賣人的繼承人協助買受人辦理房屋過戶登記手續”。
十九、房屋漲價損失與一倍賠償的并用。
出賣人具有《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8、9條規定的違約情形，導致商品房買賣合同解除，買受人要求同時賠償房屋漲價損失和不超過已付購房款一倍損失的，可予以支持，但合同另有約定的除外。出賣人有證據證明兩項賠償數額相加過分高于買受人所受實際損失的，可以酌情降低賠償總額。
二十、同時主張逾期交房、辦證違約金的處理。
出賣人存在違反房屋買賣合同約定逾期交房和逾期辦證的違約行為，買受人同時主張上述兩項違約金的，可予以支持。出賣人主張兩項違約金相加數額過高的，法院可以綜合買受人所受實際損失、出賣人的過錯程度、是否使用格式條款等因素，對于違約行為重復期間的違約金，擇一高標準予以支持。
商品房買賣合同約定出賣人逾期取得初始登記和逾期辦理過戶登記應當支付違約金，買受人同時主張兩項違約金的，依前款原則處理。
二十一、逾期辦證違約金過高的判斷標準。
出賣人主張房屋買賣合同約定的逾期辦證違約金數額明顯過高，經審查買受人實際損失無法確定的，法院可以買受人已付購房款為基數，在日萬分之三的標準范圍內對違約金數額進行調整。
二十二、違約金分別主張與分段主張的調整。
房屋買賣合同糾紛中，出賣人以買受人主張的違約金數額過高作為抗辯的，應區分以下情形處理：
(一)出賣人存在多項違約行為，買受人分別提起訴訟主張違約金，前訴法院已經做出處理的，后訴法院應當綜合考慮前后案件的具體情況、買受人的實際損失、前訴案件的賠償數額等因素綜合確定賠償數額。
(二)買受人就出賣人的同一違約行為分段起訴主張違約金，前訴法院已經確定出賣人支付違約金，出賣人有證據證明前訴案件確定的違約金數額加上買受人在后案中主張的違約金數額過分高于其所受實際損失的，應當判決部分駁回直至全部駁回買受人的訴訟請求。
(三)買受人就出賣人的同一違約行為先后主張遲延履行違約金和解除合同違約金，前訴法院已經確定出賣人承擔遲延履行違約金的，后訴法院在支持解除合同違約金時，應當扣除出賣人已經承擔的遲延履行違約金的數額。
二十三、違約金訴訟時效的認定。
房屋買賣合同中約定當事人違反合同義務應承擔的違約金為數額確定的一次性違約金的，訴訟時效期間從合同約定的義務履行期限屆滿之次日起算;約定違約金為按日(月)計付的繼續性違約金的，以每個個別的債權分別單獨適用訴訟時效，當事人在訴訟中提出時效抗辯的，違約金保護范圍為當事人起訴之日前兩年。期間有時效中斷或中止情形的，適用《民法通則》關于訴訟時效中斷或中止的相關規定。
二十四、民間借貸與代理售房的處理。
民間借貸關系的借款人在借款時出具委托書，授權貸款人(或其指定的第三人)出售借款人的房屋，貸款人(或其指定的第三人)在借款人未償還借款的情況下，以借款人名義轉讓其房屋，借款人主張買賣合同無效的，一般不予支持，但貸款人與買受人存在惡意串通行為，或者買受人明知或應當知道代理人實際沒有代理權或濫用代理權的除外。貸款人應當將收取的購房款扣除貸款本金、合法利息等后剩余的款項及時退還給借款人。
借款人認為合同約定的房屋轉讓價格明顯過低，顯失公平的，可以依據《合同法》第54條第1款第(2)項的規定行使撤銷權。轉讓價格是否明顯過低的標準可以參照《最高人民法院關于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋(二)》第19條的規定予以確定，即合同約定的房屋轉讓價格達不到當時交易地的市場交易價百分之七十的，一般可以視為價格明顯過低。
法院應當嚴格審查授權委托書的內容、買賣合同的訂立和履行是否符合市場交易習慣、買受人是否實際支付購房款并實地查看房屋、買受人的身份等因素綜合予以認定。
二十五、民間借貸與以房抵債的處理。
當事人在民間借貸債務履行期限屆滿前簽訂合同約定，借款人逾期不償還借款即愿意以自己所有(或經第三人同意以第三人所有)的房屋抵償歸貸款人所有，該合同實為基礎借貸債權的擔保，應當根據當事人的真實意思表示認定雙方之間系民間借貸法律關系。貸款人可以選擇行使以下權利：(1)貸款人依原基礎借貸法律關系主張償還借款的，應予支持;(2)貸款人在履行清算義務的前提下，要求借款人辦理房屋過戶登記手續的，應予支持。房屋價值超過擔保基礎借貸債權(貸款本金、合法利息等)的，貸款人應將剩余款項返還給借款人。房屋價值以貸款人要求借款人辦理房屋過戶登記時予以確定。
當事人在民間借貸債務履行期限屆滿后簽訂合同約定以房抵債，性質上屬于債務履行方式的變更，貸款人要求繼續履行合同辦理房屋過戶登記手續的，應予支持。借款人認為抵債價格明顯過低，顯失公平的，可以參照本紀要第24條第2款規定處理。
二十六、以房抵債與調解。
當事人以債務糾紛訴至法院，在訴訟中自愿達成以房抵債協議的，各級法院應當嚴格依據《最高人民法院關于房地產調控政策下人民法院嚴格審查各類虛假訴訟的緊急通知》的相關規定，加大對可能出現的虛假訴訟案件的審查力度，對抵債協議的內容一般不出具正式調解書予以確認，確實需要出具正式調解書的，應當報經所在法院主管副院長或庭長審核。
二十七、適用范圍。
本紀要中的房屋買賣合同，未在表述中指明僅適用于商品房買賣的，即包括商品房買賣和存量房買賣，但不包括農村房屋買賣。
北京市高級人民法院。
二0一四年十二月十六日。
房地產合同糾紛房屋買賣合同糾紛（實用21篇）篇十八
民事判決書。
浦民二(商)初字第3999號。
原告上海浦東xx貿易有限公司浴場，住所地上海市浦東新區xx路1557號。
負責人李x清，經理。
原告李x清，男，1965年9月6日生，漢族，戶籍地浙江省臺州市路橋區xx鎮xx村3區107號。
原告吳x元，男，1965年9月4日生，漢族，戶籍地浙江省仙居縣xx鎮xx村田xx南26號。
以上四原告共同的委托代理人張x法，上海市xx律師事務所律師。
被告張x，男，1961年，2月2日生，漢族，住上海市閔行區xx路5530弄110號304室。
被告陳x華，女，1973年4月2日生，漢族，戶籍地浙江省麗水市xx區xx鄉xx村184號。
以上兩被告共同委托代理人陳如浪，上海普若律師事務所律師。
以上兩被告共同委托代理人陳如波，上海普若律師事務所律師。
原告上海浦東xx貿易有限公司浴場(簡稱xx浴場)、李x清、付x春、吳x元訴被告張x、陳x華企業承包經營合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，由審判員林曉君獨任審判，于2008年10月8日公開開庭進行了審理。四原告共同的委托代理人張x法，被告張x、被告陳x華以及兩被告的共同委托代理人陳如浪、陳如波到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
原告上海浦東xx貿易有限公司浴嘗李x清、付x春、吳x元訴稱，原告、被告雙方與2007年5月21日簽訂了《承包經營協議》一份，原告將經營的浴場給兩被告經營，經營期從2007年7月1日至該浴場房屋拆遷之日，年租金為人民幣280，000元(以下幣種同)，協議簽訂時被告交付押金人民幣100，000元，租金三個月支付一次，每次提前15天支付，協議還對違約賠償進行了約定，合同簽訂后，原告將浴場及大量的設施交付被告，前期被告還能按照約定支付租金，但是自從2008年4月1日起被告沒有支付2008年4月至6月的承包費，原告多次催討，被告拒絕，直到2008年7月15日，被告避而不見，原告發現浴場設施多有損壞。故原告要求判令：
1、解除原告、被告之間2007年5月21日簽訂的《承包經營協議》;。
4、被告連帶支付水電費17，695.50元;。
5、訴訟費由本案被告承擔。
被告張x、被告陳x華辯稱，原告所稱不是事實，雙方于2008年7月11日就已經就解除合同達成一致，2008年4月至6月的款項以及裝修費用，雙方已經結算，原告還需退還7000元給被告，基于當時原告、被告之間已經協商解除《承包經營協議》，原告已經將原告的相關權利給現在的案外人戴x富經營，并且達成兩份股權轉讓協議。因為被告沒有和原告簽訂書面合同，原告企圖獲取不當利益來起訴被告。該合同協商一致解除是有原因的，浴場要額外收取被告營業執照費用，故產生爭議，所以雙方就協商解除，最終達成協議，被告一直經營至6月底，5月27日之后原告付x春多次來看點，被告所述浴場內物品損壞也不是事實，原告曾經兩次清點浴場內的物品，我方沒有避而不見。同意以判決形式解除合同，即使要支付2008年4月至6月租金、6月分的`水電費，也已從10萬元押金中扣除，余下原告已經返還被告7，000元。
原告提供了以下證據：
證據1、承包經營協議，證明原、被告之間存在承包經營關系。
證據2、物品移交清單，證明2005年5月21日原告將浴場內物品移交被告，由被告張x簽收。
證據3、信件，證明2008年7月5日被告還沒有退還浴場，有協商的意愿，被告張x寫信要求原告寬限幾日協商拖欠的承包經營費和水電費。
證據4、收款存根，證明2008年7月18日原告替被告繳納了水電費17，695.50元，浴場還是由被告經營的。
二被告對原告提供的證據1的真實性沒有異議，但是不能證明被告有違約行為;對證據2的復印件真實性有異議，但是被告當時接手的物品已經還給了原告，不能反映全部的事實;對證據3真實性沒有異議，但是對關聯性有異議，這些證據是針對停水停電問題向輕紡市場交涉時形成的，與被告沒有直接關系，也無法反映被告有違約行為;對證據4的真實性、合法性有異議，7月11日已經解除合同，原、被告雙方就解除合同協議后續事宜是由原告負責解決，是否真的交了水電費，被告不清楚，且不是正式的發票，只是輕紡市場敲章的復印件。
兩被告提供了以下證據：
證據1、2008年7月11日收據存根，證明原、被告之間已經協議解除承包經營協議而將款項退還被告，部分設施返還被告，如果不解除合同，不存在原告方支付被告費用，上面有付x春和被告簽名。
證據2、2008年7月11日xx浴場轉讓協議，證明基于承包協議解除，原告與案外人戴年富于2008年7月11日簽署的xx浴場轉讓協議，時間一致。原告將浴場轉給案外人經營，2008年6月12日起抄就是水電費，見證人是三原告個人。
證據3、股份轉讓協議，證明基于原告被告一致解除承包經營合同，合同的案外人與原告簽訂股份轉讓協議，租金起算時間為2008年6月20日。
證據4、2008年9月17日的案外人戴x富的說明，證明原告訴訟后案外人戴x富向被告承諾到場解決爭議。
證據5、協議書及收據，證明原告被告協議解除合同承包經營協議，致使原告與案外人上海xx實業有限公司之間的租賃熱水器協議也解除。
證據6、被告申請證人王x福、林x江出庭，證明原告、被告解除合同時，被告對熱水器租賃也解除了協議，證人與戴x富、原告三個自然人協商過這件事。
原告方對證據1上的簽名無法確認，原告不叫付春，雙方從來沒有達成協議;對證據2，是復印件，對浴場轉手經營的事實確認，但是與本案無關，我們主張的是轉讓之前的租金;對證據3，與本案無關，原告有權收取轉讓之前的租金;對證據4，原告認為不能證明原告、被告雙方曾經達成了協議，被告張x與原告xx貿易公司的協議沒有xx公司的公章;對證據5，與本案無關;對證人出庭證明的事實，原告認為證人與被告有利害關系，對證言的真實性、關聯性不予認可，也不能證明達成了解除承包協議的意向，也不能證明是否達成協議。
根據原告和被告提供的證據及庭審筆錄，本院確認如下法律事實：四原告和兩被告于2007年5月21日簽訂了《承包經營協議》一份，原告方將浴場交給兩被告經營，經營期從2007年7月1日至該浴場房屋拆遷之日，年租金為人民幣280，000元，協議簽訂時被告交付押金人民幣100，000元，租金三個月支付一次，每次提前15天支付，協議還對違約賠償進行了約定，合同簽訂后，原告將浴場及大量的設施交付被告，被告按照約定支付租金，但是從2008年5月份雙方產生了爭議，并協商解除合同。同年6月12日，李x清將其xx浴場股份總額三分之一轉給戴x富，轉讓款19萬元。7月11日，吳x元、付x春與戴x富簽訂xx浴場轉讓協議，兩原告將xx浴場股份以40萬元轉讓給戴x富。同日“付春”向兩被告出具了欠條，內容為“今欠張x人民幣7000元整作為對張x對xx浴場廣告監控等的補償款。待張x將樓頂電爐拆除及一臺電腦拿回來浴場后，一次性付清7000元整，以上事情爭取在3-5天內完成，特此雙方證明”。簽字人為“付春”和兩被告，張x并寫明“錢已拿到”。被告自2008年4月起未支付租金，xx浴場6月的水電費為17，695.5元，而被告在簽訂承包經營協議時付給原告10萬元的押金。
本院認為，四原告與兩被告的《承包經營協議》依法成立，應予確認。本案的質疑焦點是雙方是否在2008年7月已協商解除承包經營協議并且結算完畢，原告是否有權主張訴訟請求的款項。被告提供的證據足以證明至2008年7月11日原告方已經將xx浴場股份轉讓給他人，而同時與兩被告進行了結算。盡管被告因客觀原因只能提供證據的復印件，但所有證據能夠相互印證，可以作為本案認定事實的依據，且原告方不否定其股份轉讓的事實，也間接證明了原告與被告結束經營關系的事實。現原告要求解除協議，被告也表示同意，本院對此予以確認。被告辯稱，即使不認可欠條的結算結果，被告在原告方處的10萬元押金，也足以支付原告的租金和水電費，本院認為被告的辯解具有事實和理由，原告方不能證明被告存在違約的事實，故對原告方要求兩被告支付租金、違約金、水電費的訴訟請求不予支持。據此，依照《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，判決如下：
二、對原告上海浦東xx貿易有限公司浴嘗原告李x清、原告付x春、原告吳x元的其他訴訟請求不予支持。
本案受理費2728元(原告已預付)，減半收取1，364元，由原告上海浦東xx貿易有限公司浴嘗原告李x清、原告付x春、原告吳x元負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
審判員林曉君。
二00八年十二月一日。
書記員沙洵。
文檔為doc格式。
房地產合同糾紛房屋買賣合同糾紛（實用21篇）篇十九
1、解除原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同;。
2、判決被告返還原告剩余房款_______元整;。
3、本案訴訟費用由被告承擔。
事實和理由。
原告于20__年9月10日與被告簽訂商品房買賣合同，約定由原告購買被告擬建造的位于__________縣_______________的一套面積為181.65平方米的商品房，該房屋為聽楓苑t11號，交房日期為20__年5月1日之前。協議生效后，原告如約向被告一次性支付總房款_______元。但是，被告卻遲遲沒有建造該房屋，超過交房日期也未能向原告交付此房屋。直至今日，被告一直違反合同約定，未履行交房義務，導致原告的入住權利無法實現。雙方在合同第九條中約定：_________________“出賣人逾期超過45日未能交房的，買受人有權解除合同。出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的1%向買受人支付違約金。”盡管原告多次向被告主張要求解除合同，返還已付房款，但被告到目前為止只返還給原告房款_______元，遲遲不予返還剩余房款，未能承擔相應的違約責任。現訴諸法院，請求法院判如所求!
此致
__________市__________區人民法院。
具狀人：_________________王__________。
_______年_______月_______日。
附：_________________本訴狀一式二份。
證據件。
房地產合同糾紛房屋買賣合同糾紛（實用21篇）篇二十
答辯人：濟南某設備廠有限公司。
委托代理人：龐海濤，山東齊邦律師事務所律師。
因原告江蘇某電線電纜有限公司訴答辯人買賣合同糾紛一案，現答辯人答辯如下：
原告起訴所述事實及欠款金額與實際情況不符。
xxxx年9月29日，答辯人與原告簽訂一份《供應合同》，對供貨條件及方式、交貨地點等內容作了具體而明確的約定。其中，《供應合同》第一條對供貨條件作出了明確約定：首先是答辯人根據實際需求編制《購物材料清單》，然后是被告根據原告提供的《購物材料清單》進行報價，并確定供貨期，最后是答辯人對原告的報價及供貨期進行蓋章確認。至此，原、被告雙方之間就該部分《購物材料清單》中載明的貨物的買賣關系方才成立，原告才可以按照《購物材料清單》組織發貨。
原告庭前提供了12張收貨單據，金額共計18868767.3元，經答辯人仔細核對，發現原告共提供的12張收貨單分別存在下列情況：
第一、xxxx年1月18日收貨單兩張，貨單編號、金額分別為：1401-0161號、703275元;1401-0162號、185550元;xxxx年3月12日收貨單三張，貨單編號、金額分別為：14030108號、111442.5元;1403010109號、11033.8元;14030110號、4644605元。上述五張收貨單共計貨款1475761.8元，均為答辯人提供了《供貨材料清單》、原告進行了報價、答辯人簽章認可后所發貨物，并經答辯人的工作人員簽收，原、被告對上述貨物存在買賣關系。
第二、xxxx年3月收貨單兩張，貨單編號為：14030241號和14030242號，上述收貨單中載明的貨物答辯人并未收到，收貨方簽字人員為閆文芝也不是答辯人的工作人員。答辯人對原告就上述貨物提出的訴求不予認可。
第三、xxxx年3月收貨單一份，貨單編號為：14030120號;xxxx年4月22日收貨單一份，貨單編號為：14040258號;xxxx年4月收貨單三份，貨單分別編號為：14040324號、14040325號、14040326號，上述五份收貨單所載明的貨物已由答辯人單位的工作人員簽收，但是上述貨物答辯人從未編制《購物材料清單》，原告也沒有報價，并經答辯人簽章確認，故該部分貨物并非答辯人購買，而是原告自行擅自發貨，存放于答辯人處的代存貨物，對于上述貨物，答辯人無付款義務。
第四、原告供應的型號為：3*4+1*2.5的1926米電纜存在質量瑕。
疵，不能使用，共計18489.6元，該部分貨款應在欠款數額中予以扣除。
鑒于上述事實，答辯人購買原告的貨物價值為1475761.8元，截止原告起訴之日起，答辯人已經分別于xxxx年12月9日、xxxx年3月12日各向原告支付10萬元的承兌匯票，于xxxx年5月28日向原告支付20萬元的承兌匯票，三張金額合計為50萬元。因此答辯人實際欠原告貨款957272.2元，而非1598209.8元。
綜上所述，原告起訴所述事實與實際情況不符，答辯人實際欠原告貨款957272.2元，而非1598209.8元。望貴院查清上述事實，依法判決，以維護答辯人的合法權益。
此致
天橋區人民法院。
答辯人：濟南某設備廠有限公司。
xxxx年10月16日。
文檔為doc格式。
房地產合同糾紛房屋買賣合同糾紛（實用21篇）篇二十一
范文一:。
原告：姚xx，男，漢族，19xx年xx月xx日出生，住上海市xx區xx路xx號xx幢xx室。
原告：湯xx，女，漢族，19xx年xx月xx日出生，住上海市xx區xx路xx號xx幢xx室。
二原告聯系地址：上海市寧xx路xx號xx大廈xxxx室。
郵編：xxxx聯系電話：xxxx。
被告：余xx，女，中國香港居民，19xx年xx月x日出生，香港永久性居民身份證號：xxxxxx。
被告：余xx，男，中國香港居民，19xx年x月x日出生，香港永久性居民身份證號：xxxxx。
二被告聯系地址：上海市xx路xx弄xx號xx室。
郵編：xxxx聯系電話：xxxx。
訴訟請求：
1、判令二被告因逾期交房支付原告違約金人民幣35，680元整;。
2、訴訟費由二被告承擔。
事實與理由：
2009年12月5日，原、被告在上海xxx房屋服務有限公司居間介紹下簽署了《上海市房地產買賣合同》，合同約定原告(即乙方)購買被告(即甲方)所有的上海市xx區xx路xx號xx幢xxx室房屋，房價款為人民幣4xx萬元整。簽約當天，雙方簽署了補償協議，約定乙方另行補償甲方裝修及設備款人民幣8x萬元整。原告于簽約當日支付被告人民幣5萬元整;于2009年12月13日支付被告人民幣274萬元整。根據本買賣合同補充條款約定，甲方于收到乙方貸款款項(即人民幣290萬元整)后3個工作日內，將該房屋交付乙方，交付標志為甲方將該房屋的鑰匙交付乙方，并對物業管理費、水、電、煤氣(若有)、電話(若有)、有線電視(若有)等費用進行結算。同時，本買賣合同約定乙方于甲乙雙方辦妥房屋交接手續當日，直接支付甲方房款人民幣1萬元整。2010年2月3日，原告貸款銀行農業銀行放款給被告人民幣290萬元，按照買賣合同約定，被告應于3個工作日即2010年2月8日內交房給原告。被告因故遲延交房，直至2010年2月21日(共計13天)，原、被告簽署《房屋買賣交接書》完成交付手續，原告支付被告尾款人民幣1萬元。
基于上述事實，原告認為，原、被告之間簽訂房屋買賣合同系真實意思表示，應屬合法、有效，被告未按合同約定按時交付房屋已構成違約，根據買賣合同約定，甲方未按合同約定的期限將上述房地產交付(包括房地產交接及房地產權利轉移)給乙方，應當向乙方支付違約金，違約金按乙方已付款日萬分之五計算，違約金自本合同約定應當交付之日起至實際交付之日止。被告違約遲延13天交付房屋，合計人民幣37,050元，扣除原告遲延1天付款的違約金人民幣1,370元，被告應支付原告逾期交房違約金人民幣35,680元。特此，懇請貴院依法判如所請。
此致
上海市xx區人民法院。
具狀人：xxx。
xx年xx月xx日。
范文二：
原告：xxx，女，1981年2月5日出生，漢族，無業，住xxxx，身份證號碼xxxxxxxxxxxxxxxxxx.
被告：xxx房地產開發有限公司，住所地xxxxx，實際經營地xxxx(郵編101100)，注冊號xxxxxxx，聯系電話xxxxxxxxx.
法定代表人xxx，系公司董事長。
訴訟請求：
2.判令被告承擔本案訴訟費用。
事實與理由：
2009年12月31日，原告與被告簽訂了編號為yxxx的《商品房預售合同》。根據該合同的約定，被告應在2010年8月30日前向原告交付房屋，否則需向原告支付逾期交房的違約金;違約金自約定的交房期限屆滿之次日起至實際交付之日止，依原告全部已付款的萬分之一按日計算，并于實際交房之日起30內向原告支付。
2010年1月22日，原告向被告支付了全部購房款，但是被告未按照合同約定時間交付房屋。2010年10月7日，原告與被告簽訂了《補充協議》，被告承諾在2011年5月30日前交付房屋。據此協議，被告逾期交房的違約金仍按《商品房預售合同》中約定的交房日期即2010年8月30日之次日起計算。
2010年8月18日，被告向原告發出了《關于推遲交房的致歉信》。在該致歉信中，被告明確說明，“我司將嚴格依照與您簽署的《北京市商品房預售合同》約定的方式向您支付違約金”。直到2011年12月10日，被告方將《商品房預售合同》項下的房屋交付給原告。
根據被告逾期交付房屋的事實以及雙方關于違約金的約定，被告應當向原告支付自2010年8月31日起至2011年12月10日止的違約金及其利息。被告在實際交付房屋之日30日內未向原告支付違約金。原告多次要求被告支付違約金，被告始終不支付。2013年1月，原告委托律師向被告發出《律師函》，被告簽收后仍不向原告支付違約金。
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