為了確保我們的努力取得實效，就不得不需要事先制定方案，方案是書面計劃，具有內容條理清楚、步驟清晰的特點。優秀的方案都具備一些什么特點呢？又該怎么寫呢？以下是小編給大家介紹的方案范文的相關內容，希望對大家有所幫助。
精選老舊小區改造方案(精)一
(一)健全組織，加大宣傳力度
根據《xxx防洪法》及上級各有關部門的文件精神，xx社區建立了以主任xx為組長、派出所民警xx為副組長的防汛領導小組，并制定了《xx社區防洪搶險預案》《關于做好20xx年防洪工作的通知》、《關于組織20xx年義務疏掏工作的通知》，同時召開了轄區企事業單位、單元樓棟長等負責人參加的防汛工作會議，及時將有關文件精神傳達到所有單位、居民中。社區建立汛期24小時值班和夜間巡查制度，如遇洪澇災情及時處置和上報。為加深廣大群眾對防汛工作的認識，在社區通過壁報、版報等形式，向社區居民進行宣傳，取得了較好的效果。
(二)周密計劃，細心準備
在建立健全組織和宣傳的基礎上，周密計劃、細心準備，本著“誰受益、誰負責”的原則，組織轄區各單位早計劃、早準備。x月份，辦事處就下發了防汛工作計劃，要求各單位的防汛準備工作要趕在雨季之前完成，搶險隊伍、搶險物資準備到位，并將各單位上報的防汛物資統一進行登記核實。社區組織志愿者和轄區各單位搶險人員組成了三個搶險隊伍，以應付各種突發災害;對值班室進行了改造，并配備雨具、電筒等有關值班用品;對通訊線路進行了維修，保障了通訊暢通;對防汛預案進行了修改，標明了轄區防汛示意圖，使各項工作都落到實處。在汛期，組織人員對各單位防汛工作、防汛物資儲備情況進行定期和不定期檢查，堅持了24小時值班制度，遇到重大天氣預告情況，及時通知轄區各單位及居民做好防汛準備，做到了有備無患。
(三)對辦事處汛情回復情況
自x月x日辦事處防汛熱線開通后，社區防汛相關人員在接受到防汛信息后，能及時回復，并按相關內容做好記錄。啟動防汛預警程序，同時及時通知轄區單位、居民，做好防汛準備，從而確保轄區安全渡汛。
(四)認真檢查，抓好落實
針對今年防汛工作的嚴峻形式，xx社區數次召開全體黨員會議，將汛前的準備工作、防汛期間的各項規章制度、發生災情的應急措施明確給全體黨員，做到了在職、在位、在崗。堅持24小時值班制度，并做好檢查工作，一遇大雨，隨時對重點防洪區域進行檢查，帶班領導堅持崗位，及時上報災情，并按災情程度啟動不同的搶險預案。為防汛提前做好準備。
轄區內由于老舊小區偏多，原排水管道有部分老化、破壞，而新的排水管道又沒有接通，部份單位地勢低洼、排水不暢;x、x月份連續幾場大雨使公安局家屬院低洼區積水，造成防汛和安全的隱患。為此，我社區找來工人對該路段進行疏掏，從而消除該地段存在的防汛安全隱患。
防汛工作是一項長期性的工作，關系到國家和人民的生命財產安全，只能加強、不能松懈。我們要從中不斷的吸取教訓、總結經驗，不斷完善防汛預案、措施，做到有備無患。同時，應加強對《防洪法》的宣傳，使廣大群眾自覺參與防汛工作，增強廣大群眾的水患意識。針對xx社區部分老舊小區及單位低洼容易被淹的情況，加強防汛意識，想辦法改造水利設施，同時加強轄區防汛隱患排查工作，及早采取預先處置和協調相關單位整改的辦法，確保安全渡汛。
精選老舊小區改造方案(精)二
各市州住房和城鄉建設局，x市城市人居環境局：
為提升全省城鎮老舊小區改造的質量和效果，根據《x省住房和城鄉建設廳x省發展和改革委員會x省財政廳關于推進全省城鎮老舊小區改造工作的通知》，現就全省城鎮老舊小區改造計劃項目實施方案（以下簡稱實施方案）審核工作有關要求通知如下：
凡納入全省城鎮老舊小區改造計劃的小區，均應將小區（或片區）改造實施方案報我廳審核，審核通過的，由市州、縣市區人民政府批準后實施。本通知印發前已完成招投標的項目不納入審核范圍，提供中標通知書、施工合同及市州、縣市區審定的實施方案，報我廳備案。
申報材料包括申請函（附件x）、老舊小區改造實施方案文本、必要的規劃設計圖紙（設計深度應達到投資估算編制依據深度）。其中，實施方案文本應包括以下內容：小區概況、現狀分析與問題清單、改造內容與設計、組織實施、投資估算與資金籌措及必備的佐證材料等，具體要求詳見《x省城鎮老舊小區改造實施方案文本編制模版》（附件x）和《x省城鎮老舊小區改造實施方案審核要點》詳見（附件x）。
1、申報受理。實施方案經項目所在地市州、縣市區主管部門初審通過后，向省住房城鄉建設廳提出申請。省住房城鄉建設廳對資料齊全、程序到位、內容真實準確的，予以受理，否則退回重新上報。
2、專家審核。省住房城鄉建設廳組織召開專家評審會，形成專家審核意見。
3、出具部門審核意見。省住房城鄉建設廳根據專家審核意見，綜合評估后形成結論意見，及時函告送審單位。對實施方案審核通過的小（片）區，出具審核編號，作為納入全省老舊小區改造計劃的唯一識別碼。
1、集中審核階段（xxxx年x月—x月中旬）。
對已制定的實施方案，各地集中成批報送。省住房城鄉建設廳組織專家集中審核。對列入省xxxx年民生實事的項目、列入xxxx年全省城鎮老舊小區改造計劃但至今未開工的項目，原則上應于x月xx日前完成申報（備案）。
2、動態審核階段（xxxx年x月下旬起）。
對后續制定的實施方案，各地動態申報，我廳根據申報情況，適時組織專家評審。
各市州住房城鄉建設主管部門要指導督促所轄縣市區住房城鄉建設主管部門做好本地區申報組織工作，加強對實施方案編制的指導。各地所提供的方案文本未依據《x省城鎮老舊小區改造實施方案文本編制模版》進行編制的，將不予受理。我廳審核通過并經市縣區政府批準的實施方案，由項目所在地住房城鄉建設主管部門上傳至“x省城鎮老舊小區改造管理系統”。
精選老舊小區改造方案(精)三
為進一步提升居民居住環境質量，改善老舊小區居住環境，完成老舊小區改造整治提升工作，為確保如期全面完成改造整治提升目標，特制定如下實施方案。
深入貫徹落實科學發展觀，著眼于加快推進城市建設，以改善民生為核心，以優化城市人居環境、提高居住品質為目標，堅持政府主導、社會參與、業主自治，著眼長遠、標本兼治，屬地負責，突出重點、分布實施的原則，著力解決老舊小區建設標準不高、設施設備陳舊、功能配套不全、日常管理制度不健全等群眾反映強烈的問題。
在完善老舊小區硬件配套設施的基礎上，爭取實現“八個有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維保、有綠化養護、有道路保養、有維修管理。
（一）分類實施、統籌推進。老舊小區綜合治理分為基本型和提升性，在改造過程中優先進行基本型改造，結合實施條件和示范要求實施提升性。基本型小區整治是將影響居民生活的滲漏、危樓加固、下水道疏通、道路、消技防設施、維修、照明、綠化補植、停車場復建、物業管理等作為基本內容，有條件實施墻體出新、配套體育設施等；提升性整治是在滿足基本型改造后，增加節能改造或“適老化”改造內容。
（二）綜合整治、標本兼治。注重改造老舊小區的整體環境，改造水、電、排污等生活配套設施，既要對小區環境進行硬化、綠化、美化、亮化等，又要注重日常物業管理長效機制建立，實現建管并舉、標本兼治。
（三）政府主導、居民參與。在綜合整治和后期物業管理中，突出居民共同參與，確保居民的“知情權、參與權、選擇權、監督權”，明確居民共同管理小區的義務與職責。
（一）完善基礎設施
1.清除違章搭建。小區內搭建的一切違章建筑要在項目施工前全部拆除，私占的用于種菜、養家禽等的公共用地要求居民在項目實施前自行恢復原狀。
2.修整、翻建小區道路。小區道路達到城市居住區道路建設規范標準，做到道路暢通，路面平整無坑洼，路牙整齊無缺損，有條件的小區應符合無障礙通行要求。
精選老舊小區改造方案(精)四
甲方（單位）：
統一社會信用代碼：
法定代表人：
地址：
項目聯系人：
聯系方式：
乙方（單位）：
統一社會信用代碼：
法定代表人：
地址：
項目聯系人：
聯系方式：
根據《_合同法》《_物權法》的規定等法律法規的規定，甲乙雙方在自愿、平等、誠實信用、協商一致的基礎上，就甲方委托乙方提供物業管理服務事宜，訂立本合同。
第一條物業基本情況
物業地址：
房號：
建筑面積：
物業類型：
第二條委托管理事項
一、房屋建筑本體共用部位（包括但不限于樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等）的維修、養護和管理；
二、房屋建筑本體共用設施設備（包括但不限于共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、配電系統、樓內消防設施設備、電梯、電話、有線電視等）的維修、養護、管理和運行服務；
三、本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施（包括但不限于道路、室外上下水管道、化糞池、排污管道、溝渠、池、井、綠化、路燈、自行車棚、停車場等）的維修、養護和管理；
四、本物業規劃紅線內的屬配套服務設施的維修、養護和管理；
五、公共部位（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛生、四害消殺，垃圾的收集、清運；
六、本物業內交通、車輛行使及停泊；
七、配合和協助當地公安機關對本物業規劃紅線內的公共部位進行安全監控和巡視等保安工作（但不含人身、財產保險保管責任）；
八、社區文化娛樂活動；
九、物業及物業管理檔案、資料.
十、《迎僑花園管理規約》和《迎僑花園業主大會和業主委員會議事規則》規定的或其它應當由物業管理公司管理服務的其它事項，例如業主或物業使用人裝修物業時，管理公司應書面告知裝修的有關限制條件及注意事項，并負責工程監督。
十一、乙方未履行、未完全履行上述管理服務事項，或因管理服務過程中的過錯、過失行為，給業主或物業使用人造成損失的，應當依法承當相應的賠償責任。
十二、由乙方管理的其它事項。
第三條合同期限
本合同期限自起至止。
第四條甲方的權利和義務
一、對乙方的服務實施監督檢查，年終對物業公司的工作進行一次全面考核評定；
二、不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動；
三、負責處理非乙方原因而產生的各種糾紛；
四、協助乙方做好物業管理工作、宣傳教育和文化娛樂活動；
五、依照規定由甲方承擔的其他責任。
第五條乙方的權利和義務
一、根據本合同的約定，制訂該物業的各項管理辦法、規章制度、實施細則、乙方有權自主開展各項經營管理活動。每月上報工作計劃和上月的工作總結（包括投訴記錄和解決辦法）；
二、按物業管理的服務項目、服務內容，嚴格按合同規定的收費標準收取；
三、負責編制房屋及附屬設施、設備年度維修養護計劃和大中修方案，經甲方議定后組織實施；
四、有權選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務并支付費用；
五、接受物業管理主管部門及有關政府部門的監督、指導，并接受業委會和業主的監督；
六、每季度向全體業主張榜公布管理費用的收支賬目；
七、如需在本物業管理范圍內改造擴建或完善配套項目，必須報甲方和相關部門批準后方可實施；
八、負責對本物業的物業管理檔案及時記載有關變更情況；
九、組織開展有益的社區文化活動和便民服務工作；
十、本合同約定終止情形時，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業及其各類檔案、財務等資料；
十一、不承擔對業主及非業主使用人的人身、財產的保管保險義務（另有專門合同規定責任范圍內的除外）。
十二、乙方配合甲方協調、處理本合同生效前發生的物業管理服務用房的遺留問題。
未經甲方書面批準，不得將本小區物業的全部或部份管理服務責任、義務，轉讓、轉包給第三方，不得掛靠經營或聯合經營。
第六條費用收取、使用范圍、繳納標準及相關約定
一、物業服務費用使用范圍（不含第三者責任險和公共責任保險）：
（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
（三）物業管理區域清潔衛生費用；
（四）物業管理區域綠化養護費用；
（五）物業管理區域秩序維護費用；
（六）物業管理企業固定資產折舊；
（七）物業管理區域公共水、電費；
（八）物業服務企業的利潤；
（九）公共區域日常維護費用；
（十）辦公費用；
（十一）法定稅費；
（十二）其他不可預計費用。
二、本物業的管理費、停車費、專項維修資金按下列標準執行：
（一）住宅管理費：____元/月/平方米；
（二）商業管理費：____元/月/平方米；
（三）小區內紅線范圍搭建倉(車)庫按____元/月/間收取衛生費和秩序維護費。
（四）業主月卡車輛停車費____元/月；非業主月卡車輛停車費____元/月；臨時停車收費滿分鐘____元起，每滿一小時加收____元，小時收費____元封頂，超小時停放的，按前述標準累加收取。
（五）物業專項維修資金：____元/月/平方米；專項維修資金的繳存、管理、使用、續籌均由迎僑花園業主大會表決決定。
三、乙方對物業產權人、使用人的房屋自用部位、自用設備的維修養護，及其它特約服務，采取成本核算方式，按實際發生費用計收；但甲方有權對乙方的上述收費項目及標準進行審核和監督；
四、房屋建筑（本體）的共同部位、共同設施設備及公共區域的維修、養護與更新改造，由乙方提出方案，經甲、乙雙方議定后實施，所需經費按規定在房屋本體維修基金中支付，房屋本體維修基金的收取，必須執行市政府物業管理部門的指導標準，甲方有義務督促業主繳交上述基金并配合維護；
五、物業管理合同采取包干制，小區物業管理費用的盈余或者虧損由乙方享有或者承擔。
六、停車場及其他公共收益分配：迎僑花園屬于老舊小區，現有物業管理成本支出大于住宅和商業物業管理費收入之和。為彌補物業管理費不足，約定將迎僑花園停車場收益和其他公共收益（包括但不限于廣告、快遞柜、場地租金收益等）用于沖抵部分物業管理費不足部分，剩余不足部分由甲方爭取其他物業管理區域一并納入統一管理，實現資源共享、節省人力資源管理成本。
第七條費用繳納責任
業主應于合同簽訂后實際入駐小區之日起交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。業主與物業使用人之間的交費約定，業主應及時書面告知乙方。
第八條獎懲措施
乙方全部履行合同責任并經半數以上業主表決，認為其管理成績優秀，則可在公開招標中，同等條件下優先獲得管理權。
第九條違約責任
一、因甲方原因，造成乙方未完成規定管理目標或直接造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方相應補償；乙方有權要求甲方限期整改，并有權終止合同。甲方因小區拆遷重建，合同自然終止；
二、因乙方原因，造成不能完成管理目標或直接造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方相應補償；甲方有權要求乙方限期整改，并有權終止合同；
三、因房屋建筑或設施設備質量或安裝技術原因，造成重大事故的，由甲方承擔責任并負責善后處理。因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的，由乙方承擔責任并負責善后處理（產生事故的直接原因，以政府有關部門鑒定結論為準）；
四、甲、乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權，或造成對方經濟損失的，應當承擔全部責任。
第十條其它事項
一、甲、乙雙方可對本合同的條款進行修訂、更改或補充，以書面簽定補充協議，補充協議與本合同有同等效力；
二、本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔違約責任并按有關法規政策規定及時協商處理；
三、本合同在履行中發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，提請物業管理主管部門調解，調解不成的，向¨甲方/¨乙方住所地有管轄權的人民法院提起訴訟；
四、甲、乙雙方就具體日常物業管理服務工作事項的銜接，約定以甲、乙雙方書面函件加蓋公章或約定授權人簽名為收文要件，如收文方拒絕簽收則在迎僑花園小區內公告欄張貼公告送達，拍照留存為證；甲、乙雙方約定甲方書面授權簽名人為業主委員會主任，乙方書面授權簽名人為法定代表人；如甲、乙雙方約定書面授權簽名人發生變化的，應及時通知對方。
五、乙方不承擔正式接管之前甲方在迎僑花園所有債權債務及責任。
六、本合同一式份，甲、乙雙方及物業管理主管部門（備案）各執一份。
七、本合同自雙方法定代表人或委托代理人簽字并蓋公章之日起生效。
【以下無合同正文】
甲方（蓋章）：
簽約代表：
日期：
乙方（蓋章）：
簽約代表：
日期：
精選老舊小區改造方案(精)五
ok3w_ads("s005");陳秋圓
試點 作為廈門首個引入社會資本參與改造的老舊小區改造試點項目，白鶴山小區將試行全新的設計方案、運營模式。
提及廈門，很多人都會不由自主地想到文藝的鼓浪嶼，最美的大學廈門大學，整潔、美麗……然而，同屬于廈門思明區，距離鼓浪嶼不足5公里的地方，有一個名為白鶴山的小區，上世紀80年代的建筑外觀，地面坑洼不平，小區中央閑置空地長滿荒草，即便到了2019年底，這里的居民還在為小區公共空間狹小、停車難而向當地政府求助。
不過，這一切即將改變。《小康》雜志、中國小康網記者了解到，作為廈門首個引入社會資本參與改造的老舊小區改造試點項目，白鶴山小區將試行全新的設計方案、運營模式。目前，改造單位正在抓緊入戶調查，制定設計方案、運營方案并對接相關審批手續，預計年內將正式動工。
問題：錢由誰出
“未來，小區中央這片閑置空地將改造為兩層空間，上層為開放式公園，下層將根據小區實際和居民需求增設托幼、養老、助餐等公共生活服務配套。”7月7日，安居集團的工程師到白鶴山小區進行現場踏勘，討論設計方案，這樣向人們描述他們的設計愿景。
以往，老舊小區改造多由街道、社區牽頭，重點改造供水、供電、供氣等市政配套設施、小區環境及建筑物本體等，改造資金大部分來源于財政補貼。而白鶴山小區項目的做法卻非常不同，它的改造方式是通過引進社會資本投資增設停車場、完善公共服務配套、平整路面、搭建智慧門禁，推動小區宜居度整體提升。最重要的是將小區公共生活服務配套設施的運營管理收益作為物業服務費用的來源渠道之一，通過引進物業服務鞏固改造成果，實現小區后續長效管理。
近年來，老舊小區改造接棒成為惠民生、擴內需的重要手段。但是由于老舊小區改造資金需求總規模較大，目前各地正在多渠道籌措資金，但仍然存在資金總體不足、財政資金“投不起”、居民和社會資金不愿投、后期管護資金缺失等問題，迫切需要建立多渠道融資方式，確保老舊小區改造工作順利進行。
在探索多元籌資、多元參與這方面，其實思明區安平里小區的行動比白鶴山小區更早。
安平里小區，原名為檳榔西里二期，隸屬于思明區筼筜街道，位于風光秀麗的筼筜湖畔，建于上世紀80年代初，是開放式的老舊小區，共有10幢35梯，居民891人，其中60%為老人。改造之前，居民反映的問題包括道路窄、停車難、違建多，小區沒有封閉管理，不安全;遇到連續下雨，化糞池就堵塞、臭氣熏天，總結起來，就是房屋破敗、設施老舊、公共管理服務落后等。
思明區筼筜街道辦事處的謝余桂介紹，2019年廈門開始下大力氣改造安平里小區，希望以點帶面，起示范作用，讓其他片區的居民看到實實在在的改造效果。
在改造中，廈門市堅持“誰受益誰出資”，完善資金籌措機制。一是多方籌集改造資金。通過“居民出資+管線單位投資+財政以獎代補”等方式籌集。小區紅線范圍內改造提升資金以居民出資為主，包括房改房維修資金、日常專項維修資金、公共收益、捐資等，財政按比例“以獎代補”。小區紅線范圍外區域由各管線單位投資，財政實施“以獎代補”。二是多元拓展公共維修資金。通過“居民自籌+政府補貼+公共收益”等方式，建立老舊小區維修資金歸集、管理、使用機制，為小區公共管理及房屋后續維修提供資金保障。將小區公共房屋出租、停車費等公共收益充實到小區管理維修資金中，增強老舊小區“造血”功能。
根據2016年思明區委辦公室、思明區人民政府辦公室印發的《思明區老舊小區改造提升工作實施細則》，改造提升資金的計算規則為：市政配套設施方面，供水、供電是計費表前部分的改造費用由管線單位承擔，計費表后部分的改造費用由居民承擔;供氣是新建部分的投資由管線單位承擔;弱電（通信、有線電視）的新建部分（三網合一，包括光貓）的投資由管線單位承擔。小區環境及配套設施方面，改造費用由居民承擔，財政以獎代補80%，其中雨污管網項目調整納入市政配套設施類，改造費用由財政承擔。建筑物本體的改造，原則上居民自籌資金比例不低于20%，不足部分由區財政以獎代補。公共服務設施方面，原則上，改造費用仍按原有資金渠道籌集。鼓勵社會資本參與建設衛生服務站、幼兒園、室外活動場地等公共服務設施。
具體到安平里小區，為了更好地推進，改造采取了“居民和企業出一部分，政府出大部分”的形式，例如在雨污分流這塊是政府全部出資，而在安裝智慧門禁和樓棟門這塊是政府出80%，居民出20%，每戶花費幾千塊錢。
謝余桂表示：“改造完，人們不僅有地方停車，小孩子有地方玩，老人有地方散步，封閉管理安全可靠，居民的房產也因此實現了保值增值。”
關鍵：錢如何花
“我們沒有為了面子好看去做改造，而是把錢用到該用的地方，改造項目跟居民的生活息息相關，居民需求能得到滿足。”謝余桂見證了整個安平里小區改造的全過程，在他看來，人們不是不愿意出錢，關鍵是這錢要花得讓人們滿意。
想做到這一點，并不容易。
謝余桂介紹，由于歷史原因，安平里小區沒有業委會，就在社區的協助下，每棟每梯推薦一個，由黨員和熱心居民成立了居民自治小組，小組成員對小區居民進行入戶摸底，2/3以上的居民同意改造后，以小組的名義向街道申請將小區納入老舊小區改造，街道據此往上報，確定項目后，委托設計院對小區進行方案設計，然后對方案進行公示一個星期，過后再入戶就方案征求居民意見，如果不同意的話也要給出明確的修改意見。
在改造過程中，針對安平里小區臟、亂、破、舊的現狀，小區黨支部率先垂范，把小區居民的需求、訴求放在首位，引入居民自治共管理念，推選退休黨員駱秋文為組長，邀請居民代表擔當“施工參謀”。通過召開座談會5場，收集居民對施工方案、現場管理、施工質量及安全措施方面的意見和建議30余條，無縫對接施工現場，讓小區改造工程如期順利開展。
其實，不只是安平里小區，在廈門市的老舊小區改造提升工作中，“共同”二字是關鍵和核心。廈門堅持共同締造理念，堅持群眾主體地位，強化群眾參與機制。小區普遍成立了自治小組，多方聽取居民的意見，召開改造意見征求會、社區事務聽評會等，加強居民群眾與代建、施工、管線等單位的溝通協調。改造前問需于民，形成共識;改造中問計于民，達成共建;改造后問效于民，實現共評，做到群眾滿意才通過。從此，居民從原本不關心小區建設的“局外人”，變成了為小區建設貢獻力量的“主人翁”，也在共同建設中得到更多的獲得感。
后續：掃除后顧之憂
引入社會資本，多元籌措參與，廈門市思明區正在掀起新一輪老舊小區改造熱潮。“前兩年民眾對老舊小區改造的接受度低，但是安平里小區改造完，大家看到效果后，現在每天都有人到居委會反映，我們這邊什么時候改？”看到越來越多的民眾關心老舊小區改造工作，謝余桂也是充滿了干勁。
“老舊小區改造不是改完一次就結束了，政府進行了環境提升，但后續如果沒人去管理，可能一年半載就被破壞掉，這就要靠居民自治小組以及物業。”謝余桂表示，小區以前雖然有物業，但跟沒有也沒區別，因為收不到物業費，物業公司也不愿意管，然而現在小區實行封閉管理，車位增加后，物業可以進行車位收租，就有了辦法維持開支，并投入到小區管理和環境提升工作中。否則，管不好的話也收不了物業費，居民也會有意見。
有分析指出，老舊小區的物業費其實是一個“先有雞還是先有蛋”的問題。物業企業害怕收不到物業費，不敢接管老舊小區，而業主擔心物業服務不到位，不愿先繳物業費。
如何打破這個僵局？廈門市的思路是探索引進社會資本進行成片式老舊小區改造，并接管片區內老舊小區物業管理。企業通過整合片區內閑置的用地或用房，長期特許經營醫療、養老、托幼、停車等便民公共配套設施，同時鼓勵居民讓步公共收益，從而實現前期投資的逐步返還和物業服務收入的補貼，通過讓業主感受到企業的服務，慢慢引導業主增加物業費。
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精選老舊小區改造方案(精)六
城鎮老舊小區改造是重大民生工程和發展工程。為深入貫徹落實國家關于實施城鎮老舊小區改造的決策部署，推進我市老舊小區改造工作，改善居民居住環境，提升城市品質形象，根據市政協2020年工作安排，x-x月份，由xx副主席牽頭，組成專題調研組，通過實地走訪、召開多層面座談會、外出考察等形式，對我市老舊小區改造情況進行了調研。現將有關情況報告如下：
城鎮老舊小區是指城市或縣城建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區（含單棟住宅樓）。據調研組不完全統計，我市20x年底前建成的老舊小區x個（樂成街道x個、城東街道x個、城南街道x個），總建筑面積xx多萬平方米，涉及xxx戶，xxx人。其中，xx年底前建成的老舊小區x個，涉及xx戶，xxx人。調研發現，老舊小區“三多”“三少”“三缺”現象突出，嚴重影響居民生活質量，居民改造意愿普遍強烈。
（二）配套先天不足，電梯少、停車位少、公共服務設施少。老舊小區總體上存在著居住功能不足、配套設施短缺、公共活動空間不足等問題。如老舊小區大部分是x-x層建筑，基本沒有安裝電梯。據調研組初步統計，x區老舊小區xx幢建筑數千個單元樓，僅有電梯x部。老舊小區由于建設之初規劃相對滯后，因停車位不足造成的亂停現象十分普遍，近年來雖然有開展公共停車區域的優化調整，但車位仍是“僧多粥少”，出入通道甚至消防通道被車輛占用停放情況依然存在，如x二區居民車輛xx多，停車位僅xx個，居民反映每天回家都要搶車位。老舊小區文化娛樂、體育健身、養老托幼、社區服務等公共服務設施明顯缺失。據調研，x個老舊小區中，僅x個小區有固定的辦公場所（包括x個違建），x個小區有老年活動場所，x個小區有托幼場所；很多小區的公共娛樂設施如健身器材嚴重老化，甚至根本沒有配備；公共廁所配備不足，x街道x個老舊小區就有x個沒有公共廁所。
（三）居住環境差亂，人防技防缺失、組織管理缺位、物業管理缺乏。老舊小區違章搭建、毀壞綠化、雜物亂堆、垃圾亂扔、污水亂排、房子亂租等現象十分常見。如老舊小區很多車庫住著老年人、新x人，有的x平方米的車庫住了x-x個人，在車庫內吃住同室，有些煤氣罐或電磁爐就在床邊，消防隱患相當嚴重；部分住戶將洗衣板直接放在車庫邊上，洗滌等生活污水直接排放到路上，嚴重影響小區面貌；部分建筑一樓或者車庫還被租用作為經營場所，如在x小區車庫或者一層被用作美容美發、家電維修、教育培訓，存在較大安全隱患。老舊小區多數人防技防不到位，部分保安崗亭形同虛設、無人值班，部分監控攝像頭存在聚焦模糊甚至失效。如x小區的監控室三臺監控屏幕在調研時竟然全部黑屏；x區不少樓道門禁系統形同虛設，長期無法使用卻沒人修理。據調研，目前x個老舊小區中，有x個小區還沒有成立業委會，x個小區沒有進駐物業管理，x個小區沒有建立黨的組織，而且很多業委會只有組織，沒有固定辦公場所、沒有經費和專職工作人員，沒有開展有效的管理工作。
2019年x月以來，國家部委、x省、x市相繼出臺了推進老舊小區改造工作的文件，各級政府對老舊小區的改造極為重視。《x市城鎮老舊小區改造三年行動方案》中我市2020-2022年改造老舊小區x個，目前我市已上報x小區、x區、x、x小區等x個小區改造項目，總建筑面積約萬平方米，涉及約xx戶。
（一）小區底數不清，改造機制不健全
我市城區老舊小區存量大，不同小區的改造規模差異明顯，改造任務復雜。但目前我市尚沒有編制老舊小區改造的整體規劃，小區情況掌握不夠，對改造的總量缺乏準確數據和具體安排，也缺乏具體的建設標準和政策支持。如市住建局、市文明中心、屬地街道都有部分老舊小區的簡單統計數據，但數據各不相同，老舊小區規模、房屋質量狀況和業主構成等關鍵數據缺失，配套設施、基層治理情況不清。同時我市老舊小區三年改造行動工作推進相對滯后，實施方案現在還沒有出臺，群眾關注的改造資金居民自籌比例、補助基數以及與水電氣污等權屬單位專項工程銜接的具體政策支持尚不明確，而對比兄弟縣市區，x、x已經出臺了老舊小區改造實施方案，x、x、x也陸續公布了實施方案征求意見稿。此外，我市還沒有建立老舊小區改造工作的綜合性協調機構和工作專班，主要由住建部門的一個科室負責工作對接，工作機制還不夠健全，相關責任單位權責不夠明確，難以形成整體合力。
（二）資料檔案不全，改造技術有難題
據反映，部分老舊小區前期的設計圖紙和建設資料缺失，有的只有總平圖卻缺失地下綜合管線圖，有的干脆什么資料都沒有。如前期住建部門為今年啟動改造計劃的老舊小區做規劃設計，去檔案館等多處也沒找到建設時的設計圖紙，不得不聘請專業機構對小區情況進行重新測繪，無形中增加了時間成本和資金成本；x街道干部為解決x小區居民和村民權屬糾紛，找了幾個部門也沒有找到當時的規劃平面圖紙，無法明確四至，難以劃分權屬。同時，老舊小區建成后的二十多年時間里，各單位對小區進行了各種后期施工改造，建筑、綠化等部分結構改變了，電力、給水、排水、通信、天然氣等地下管線遷移了，即便拿著舊時的資料圖也不能照樣設計，需要實地核對，否則稍有誤差就可能挖破管線。據x公司反映，x區地下管線復雜，規劃設計完成后工程推進緩慢，至今現在仍未開工；x小區地下管線走向不詳，社區、小區無人能說得清楚，給天然氣改造設計增加了很多困難。此外，改造施工需要使用一定的鋼筋、混凝土等建材，而老舊小區面積有限，樓距不足，空地較少，由于場地的限制會進一步加大改造的難度與施工的風險，甚至可能影響百姓生活與人身安全。
（三）居民需求多樣，現實矛盾不樂觀
調研組走訪調研了解到，多數居民希望拆老房子住新房、改裝使用天然氣省錢、加裝電梯方便老人，還對小區綠化與道路、停車場以及樹木的高度、防盜窗的改造存在多種意見。可以看出，老舊小區居民對改善居住環境的愿望迫切，對配套服務的需求多樣，對政府實施改造寄予高度期望，但居民需求與改造的條件、標準存在較大的差距，小區個體之間的差異、居民的經濟條件和社會背景的多樣性使得老舊小區的改造更加復雜。如電梯加裝方面，近年來老舊小區居民要求加裝電梯的意愿一直較為強烈，但因加裝電梯需要三分之二以上業主簽字、鄰居無一反對意見、房屋鑒定報告b級以上等條件限制，自20x年以來申請加裝的成功者寥寥，僅有x小區、x、x公寓x個小區共計x臺電梯。供水改造方面，一些老舊小區x樓以上住戶水壓不足，只能靠自家的水泵和水塔來增壓供水，一些住戶水管總是不間斷地出現黃水，飲水安全有隱患，一旦改造將是整個片區大面積停水，居民用水短期不能保障，且面臨低層用水正常的居民不同意改造的情況。適老化改造方面，調查發現老舊小區老年人比例明顯高于新小區，據街道統計數據顯示，x歲以上的老人如x小區xx人（占x%）、x小區約xx人（占x%）、x小區xx人（占x%）、x小區約xx人（占x%），隨著老舊小區“老齡居民”人數的不斷增加，老年人無障礙出行、休閑娛樂活動、群體安全保障、社區養老服務等需求也日益明顯，但一些項目限于場地、資金處于無法可改、無處可建的尷尬境地。
（四）資金問題突出，業主共建意識弱
老舊小區改造資金需求總規模較大，據部門反映，部分老舊小區沒有物業維修專項基金，改造工作面臨著財政資金“投不起”、居民和社會資金不愿投、后期管護資金缺失等問題。據初步測算，假設按照補助基數xx元/平方米計算，僅今年計劃的x個小區項目補助就超過x個億。雖然中央、省撥付一定專項補助基金（x市級僅對x、x、x區等各實際功能區實施補助），市財政仍然面臨較大壓力。并且根據現有文件規定，符合中央財政補助的改造對象主要是xx年以前建成的小區不包括居民自建房為主的老舊小區，但在我市該時間段內老舊小區或多或少夾雜著自建住房，如x小區商品房xx套、自建房x套（間），x小區商品房xx套、自建房xx套（間），x小區商品房x套，自建房xx套（間）。因此我市大部分老舊小區改造無法享受上級財政補助，很大程度增加了本級財政的投入負擔，影響改造工作的大范圍推進。同時，調研發現部分居民缺乏“共享共建共治”和“購買服務”的觀念意識，認為老舊小區改造主要是政府的事情，自己不用花錢，等、盼、靠政府投入思想非常普遍，因此往往改造意愿很強烈，說到投錢就沉默。
（五）長效管理缺乏，改造成果難維持
老舊小區在歷年各類創建工作中，雖經過幾輪環境整治或單項改造，但“臟亂差”現象總是卷土重來。尤其是在今年新冠疫情期間老舊小區防控難度普遍大于新式小區，如多個開放式老舊小區為確保隔離到位，不得不封閉起來，但多次發生封閉隔斷障礙被破現象，進出人員的隔離防控存在疏漏。究其原因，主要是小區治理力量不足，長效管理機制不健全。業委會方面，很多小區業委會是退休干部、熱心人士在管理，他們沒有執法權主要以勸導為主，有時感嘆“管了也沒人聽”，有時認為管得多了會得罪人，業委會整體職能作用沒有發揮。如一些居民在綠化或空地上圈地種菜，甚至在公共場所養雞養鴨、搭建鐵皮棚等，屢勸不止。物業方面，老舊小區收繳物業費困難與物業管理不到位的矛盾比較突出。老舊小區多數住戶不愿意繳納較高的物業管理費，導致物業公司不愿進入老舊小區；即便引入收費標準較低的物業（據了解目前最低為xx元），部分業主因對小區管理存在分歧不愿意交物業費，部分業主認為是自建房不需要交物業費，如x小區xx多戶，2019年大約xx多戶居民沒有上交管理費；物業費收繳不到位，直接導致物業管理難以維持，最終降低服務標準或直接撤離棄管，形成惡性循環。街道社區方面，社區工作人員除書記、社工外，普遍沒有固定薪資，社區的很多工作人員要么是新進大學生，要么是臨時人員，基層工作經驗匱乏或工作主動性不夠，加上社區工作經費缺少，平時忙于完成上級交辦的各項業務指標，極少參與老舊小區的管理；街道及駐社干部走訪巡查小區時間不多，對現有的小區業委會很少開展培訓指導，往往造成“前期鼓勵成立業委會，最后卻任由其自生自滅”現象。如果改造完成后小區管理方繼續缺位，就會導致改造成果無法維持，步入“改造—破壞—再改造”的怪圈，造成人力和資金的浪費。
（一）健全機制，摸清底數，加快出臺規劃方案
老舊小區改造是個系統性工程，牽涉面廣，需要多個部門密切配合。市政府要發揮主導作用，牽頭成立相關職能部門參與的工作機構，明確部門分工，劃分目標責任。建立工作聯席會議制度，協調解決老舊小區改造過程中的重點難點問題。盡快組織開展全市老舊小區調查摸底，真實準確掌握老舊小區規模、房屋建筑本體、小區公共部分基礎設施和基本功能，老舊小區居民自治和物業管理的現狀，以及居民具體的改造需求等情況，建立全市老舊小區基礎數據信息庫，建議將調查對象范圍放寬至20x年前建成的老舊小區。在此基礎上，盡快研究制定老舊小區改造規劃和“三年計劃”，明確老舊小區的具體分類和改造批次時間，明確改造的具體內容和建設標準，明確改造的投入保障和組織實施。規劃應統籌好老舊小區改造、保障性安居工程等項目的關系，建議將老舊小區改造和文明城市創建、“污水零直排小區”建設、未來社區改造等工作有機結合。創新機制，研究出臺針對完善類、提升類改造的政策措施，在政府公共資源配置和資金投入等方面給予傾斜。
（二）注重前期，統籌推進，合理把握改造節奏