房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制依據(jù)(18篇)

在現(xiàn)在社會，報告的用途越來越大，要注意報告在寫作時具有一定的格式。那么，報告到底怎么寫才合適呢？下面是小編帶來的優(yōu)秀報告范文，希望大家能夠喜歡!

房地產(chǎn)項目可行性研究報告 房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制依據(jù)篇一

：可行性研究內(nèi)容、市場分析、費用測算、經(jīng)濟(jì)評價

在房屋建筑領(lǐng)域中必不可少可行性研究，因為它對項目最終的施行，如何施行，將產(chǎn)生多大的經(jīng)濟(jì)效益有著不容忽視的作用。在技術(shù)方面，可以確定房屋的布局結(jié)構(gòu)，所需的設(shè)備也隨之確定；在經(jīng)營方面，可根據(jù)房地產(chǎn)的供求情況，市場的競爭激烈與否，提出銷售目標(biāo)所在市場和銷售手段；在管理方面，可根據(jù)實際研究結(jié)果提出項目建設(shè)的方法。綜上所述，以市場預(yù)測和建設(shè)條件的調(diào)查為前提，規(guī)劃設(shè)計方案作為基礎(chǔ)，經(jīng)濟(jì)評價為可行性研究的核心。

總論

項目的名稱、性質(zhì)、地理位置、占地面積，總建筑面積、建筑密度、容積率、各類建筑物的構(gòu)成、投資總額、總工期等基本情況都需要在總論中體現(xiàn)，并說明項目提出的背景、開發(fā)建設(shè)的必要性、城市總體規(guī)劃、發(fā)展全市經(jīng)濟(jì)的意義。

市場調(diào)查和需求分析

通過對房地產(chǎn)市場的詳細(xì)調(diào)查，開發(fā)商預(yù)測同時期人們對房屋需求，從而分析出開發(fā)項目的銷售走勢或者出租前景的好壞，綜上，即可確定面對市場的范圍和租售對象。

開發(fā)項目場地的現(xiàn)狀與建設(shè)條件分析

原建筑物的現(xiàn)狀，周圍環(huán)境的布局，開發(fā)時需要拆除的房屋面積，需要安置的原住戶和人口，需要的勞動力和材料等因素都要再前期準(zhǔn)備中考慮進(jìn)去。

規(guī)劃設(shè)計方案

投資估算

它是場地的購置費、拆遷安置費、工程的總造價、手續(xù)費、規(guī)劃費等相關(guān)費用的估計。

經(jīng)濟(jì)分析、財務(wù)評價、社會經(jīng)濟(jì)評價

通過對項目的銷售收入、預(yù)期利潤、稅金、租金、工期等眾多影響因素變化的正確評估，以及當(dāng)財務(wù)評價與社會經(jīng)濟(jì)評價不發(fā)生矛盾時，該項目最終可具體實施。

內(nèi)部影響因素

開發(fā)企業(yè)想要具備資源、能力和競爭優(yōu)勢，就必須尋找機會，利用機會。對投資者來說，市場機會無處不在，所有未滿足的需要的都可當(dāng)做機會來利用，但是在機會面前如果不加以分析和評估，那么機會只會讓投資者深陷其中。因此，開發(fā)企業(yè)首先要把項目有關(guān)的不利影響和有利效益羅列出來，然后進(jìn)行調(diào)查、比較、分析、評估，明確企業(yè)的自我優(yōu)勢，再去判別機會是否屬于自己。

外部因素

除了可調(diào)控的內(nèi)部因素之外，不易控制的外界環(huán)境和條件時時刻刻的變化也可能會給自己創(chuàng)造的條件帶來不利的影響。人口、經(jīng)濟(jì)、信息、政治法律及社會文化、自然條件、基礎(chǔ)和公共設(shè)施，規(guī)劃控制等影響因素都會作用在房地產(chǎn)開發(fā)的效益之上。所以，對外部因素合理的協(xié)調(diào)，就是為了最終開發(fā)商能夠選擇合適的開發(fā)地段。

首先費用測算為籌集開發(fā)資金提供依據(jù)，以便通過各種渠道籌集所需的開發(fā)資金，同時它可作為研究工程造價合理性的手段，以便對設(shè)計方案提出意見，在經(jīng)濟(jì)上達(dá)到共同的而目標(biāo)。其次費用測算是作為選擇最優(yōu)設(shè)計方案的重要控制條件，以便選出技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計方案。最后，費用測算作為項目建設(shè)實施過程中投資控制的依據(jù)，以便為工程預(yù)算提供重要的依據(jù)，進(jìn)行竣工決算。

市場風(fēng)險

房地產(chǎn)和其他行業(yè)一樣存在著市場風(fēng)險，當(dāng)市場的供求關(guān)系的發(fā)生波動時，相應(yīng)就會引起市場的波動產(chǎn)生風(fēng)險。因為購買力迫使房地產(chǎn)難以形成有效的需求，市場價格大幅波動，資源價格上漲等不定因素都會給投資者造成損失。

經(jīng)營風(fēng)險

在房地產(chǎn)經(jīng)營過程中會出現(xiàn)意想不到的失誤，而在經(jīng)營商的失誤會直接導(dǎo)致風(fēng)險增加。沒有經(jīng)過周詳?shù)恼{(diào)查分析或因決策的失誤，錯誤的選擇了投資地區(qū)和時機；不熟悉相關(guān)政策導(dǎo)致投資失?。贿€有可能是因企業(yè)內(nèi)部管理水平和工作效率低等導(dǎo)致原來計劃不能按期執(zhí)行。

利率風(fēng)險

由于市場的不確定性，時常會發(fā)生變動導(dǎo)致利率的變動，這就造成了利率的風(fēng)險。一旦風(fēng)險出現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資成本及將會受到重?fù)?，從而減少了投資者的收益；同時對居民的購買力也造成了影響，最終表現(xiàn)為開發(fā)企業(yè)的投資收益減少。

政策風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)投資是一項政策性很強的經(jīng)濟(jì)活動，在相關(guān)政策的影響和制約下，房地產(chǎn)的投資對象情況也會隨之在很大程度上受到影響。因此，投資前需要認(rèn)真了解城市規(guī)劃設(shè)計，土地獲得方式，政策的調(diào)控等，掌握政策的基本內(nèi)容，有利于安全的投資。

其他風(fēng)險

失去控制的人為因素或自然本身發(fā)生異常造成的損失會給房地產(chǎn)開發(fā)投資活動帶來損失。

房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)今發(fā)展迅速，給投資者帶來了可觀的經(jīng)濟(jì)效益，豐厚的回報。但隨著市場持續(xù)的走高，房屋需求有所下滑，相關(guān)政策也隨之調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究就顯得尤為重要，這時需要投資者和購買者都周詳?shù)牧私猱?dāng)今的房地產(chǎn)市場的變化和走勢，利用信息判斷投資機會的可行性，最終達(dá)到投資者和購買者雙贏的共同目標(biāo)。

[1]湯炎非，楊青著.《可行性研究與投資決策》武漢大學(xué)出版社，1998

[2]李竹成主編.《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識與實務(wù)》北京團(tuán)結(jié)出版社，2011

[3]潘蜀健主編.《房地產(chǎn)項目投資》北京中國建筑工業(yè)出版社，1999

[4]宋春紅.《論房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究》2006

房地產(chǎn)項目可行性研究報告 房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制依據(jù)篇二

四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目可行性研究報告根據(jù)**市委、市政府對加快**市市場經(jīng)濟(jì)開發(fā)建設(shè)的要求。我們在相關(guān)部門的精心指導(dǎo)下，我公司對建設(shè)開發(fā)項目積極開展了前期準(zhǔn)備工作，成立了項目經(jīng)理部，與政府有關(guān)各方進(jìn)行了廣泛接洽;尤其對項目建設(shè)的可行性進(jìn)行了深入細(xì)致的調(diào)查研究和全面論證;同時，邀請省內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑規(guī)劃專家進(jìn)行了精心的規(guī)劃設(shè)計和方案選評;經(jīng)征求有關(guān)各方意見，認(rèn)為初設(shè)方案理念新、定位準(zhǔn)，既適應(yīng)了社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下流通現(xiàn)代化發(fā)展的要求和促進(jìn)邊貿(mào)行業(yè)向更深層次發(fā)展;是**市這一明珠上一個閃光的亮點，進(jìn)而為美麗的邊境城市增輝添彩。

(一)項目選址及地緣環(huán)境

項目選址：位于**市目腦路東方大飯店后面地塊;

項目土地面積約135000㎡折合公頃(平方公里)。項目所處環(huán)境優(yōu)越，交通便捷，是擬建理想的花園式住宅區(qū)。

(二)項目規(guī)模建設(shè)周期

規(guī)劃總建筑面積81000㎡，可入住居民270戶。計劃總投資9800萬元，計劃建設(shè)周期三年，即二00六年至二00九年。

具有劃時代深遠(yuǎn)意義的黨的xxx精神：“為全面建設(shè)小康社會，加快推進(jìn)社會主義現(xiàn)代化，開創(chuàng)中國特色的社會主義事業(yè)新局面?！边@一宏偉目標(biāo)，為我指明了前進(jìn)方向，鼓舞著我們與時俱進(jìn)、開拓創(chuàng)新。

(一)根據(jù)經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展趨勢，我國加快了對外開放的步伐。尤其是我國加入wto后，國際貿(mào)易將使我國更加開放，長期來，我國單一向東發(fā)展，沿海開放的經(jīng)濟(jì)格局，在xxx實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略決策的推動下，如今一直把自己當(dāng)邊疆省的云南提出了建設(shè)連接?xùn)|南亞、南亞次大陸的經(jīng)濟(jì)大**，建立湄公河次流域經(jīng)濟(jì)帶。啟動參與中國東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)行動計劃，加快建設(shè)“五大**”、構(gòu)筑“五大平臺”、推進(jìn)六大產(chǎn)業(yè)合作。云南開始了“邊緣”向?qū)ν忾_放前沿的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。我們**市正好是連接?xùn)|南亞及南亞次大陸的前沿橋頭堡，不僅獨占地理區(qū)域優(yōu)勢，而且有二十年來的改革開放打牢的基礎(chǔ)。面對如此難得的時代機遇，我們要趁勢而上抓住機遇，加快發(fā)展。

(二)項目建設(shè)的市場分析

云南與東盟自由貿(mào)易區(qū)的形成，必然給**市帶來旺盛的人氣。人流的增加將拉動居住的需求，這無疑會給我們項目的開發(fā)建設(shè)帶來極好的契機。

1、國內(nèi)外商家對**市住房的需求的調(diào)查分析。我們通過民間訪問、調(diào)查發(fā)現(xiàn)其中有相當(dāng)?shù)目蛻?，他們看?em>**的房地產(chǎn)市場，對**的發(fā)展和繁榮昌盛，對社會的安定和文明及和諧的社會環(huán)境，他們中的部分人都有在**居住的愿望。據(jù)國內(nèi)外客戶向我們提供分析情況看愿在**購買花園式住宅。

2、住房消費市場的調(diào)查分析。**市是一個與緬甸三面接壤的新興開放城市，是典型的一個壩子，兩個國家的特殊地緣，美麗的瑞**滋潤著兩岸肥沃的土地，哺育著兩國的二十幾萬邊疆人民。**市城區(qū)規(guī)劃面積20平方公里，市區(qū)建成面積6平方公里，全市總?cè)丝?2萬，流動人口4萬。由于得天獨厚的地緣優(yōu)勢，和優(yōu)越的自然環(huán)境、氣候，同時又長期得益于改革開放二十幾年來的發(fā)展，**市已成為西南邊陲上一顆璀爛的明珠。一個12萬人口的縣級市，居民的儲蓄存款余額達(dá)27億元，高于全國人均水平，這充分展示了居民的富裕程度及潛在的購買力水平，據(jù)調(diào)查90%以上的城市居民均擁有人均15平方米的住房，住房條件相對內(nèi)地而言較為優(yōu)越。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平的為斷提高，人們對住房的需求也由過去住得下、分得開向舒適、寬敞、優(yōu)越、時尚的較高層次追求，計劃經(jīng)濟(jì)時期福利分房，按標(biāo)準(zhǔn)住房的觀念已被住房商品化、貨幣化所取代。在市場調(diào)查中發(fā)現(xiàn)為數(shù)不少的公職人員，他們都有改變現(xiàn)有住房狀況的愿望，尤其對住房按揭，花明天的錢提前享受個性化的高層次的居住，較有興趣。隨著“單位人”這一觀念的弱化，“社會人”享受社區(qū)服務(wù)，享受方便、周到、安全的物業(yè)管理服務(wù)也成為一種權(quán)力追求，這些都是住房商品化、居住小區(qū)化、住房個性化，環(huán)境園林化所帶來的新理念。開發(fā)部分適應(yīng)工薪階層承受能力的小康戶型的住宅，是有市場前景的。

由于**是國家級的邊境口岸，在我省沿邊的眾多口岸中像**這樣優(yōu)越的地緣環(huán)境優(yōu)勢的城市絕無僅有，因而在四萬多人的流動人口中，有相當(dāng)?shù)耐鈦砭用袷窃?em>**經(jīng)商貿(mào)易的，他們居住大部分是靠租房，有的經(jīng)過十幾年的發(fā)展和積累，也渴望擁有屬于自己的經(jīng)營店鋪和住房。在流動人口群體中盡管存在著分散零星和不確定性，但且有一定的市場潛力，問題的關(guān)鍵主要在于房地產(chǎn)商的項目吸引力和競爭力。

xx省xx市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)項目，開發(fā)占地面積xxx畝，總建筑面積約xxxx㎡，項目建設(shè)定位是花園式住宅小區(qū)，同時建設(shè)與之相配套的公共建筑和會所。

1、花園式住宅小區(qū)在規(guī)劃建筑上著力于地方特色。既要體現(xiàn)亞熱帶風(fēng)光的民族風(fēng)情，同時又能展示現(xiàn)代氣息和時代特征的現(xiàn)代住宅區(qū)：它既有別于大中城市的多層和高層住宅，又不同于散亂無章**度的民居住宅;在滿足統(tǒng)一和諧的城市環(huán)境前提下，提倡建筑風(fēng)格多樣化，實現(xiàn)建筑技術(shù)和建筑藝術(shù)的完整統(tǒng)一。在建筑的空間構(gòu)圖、創(chuàng)意新、體現(xiàn)精品意識，避免了單調(diào)雷同，使之形成一街一景，一個建筑組團(tuán)體現(xiàn)一種格調(diào)，力求達(dá)到統(tǒng)一中有變化，變化中有統(tǒng)一。進(jìn)而使xxx花園的建筑構(gòu)圖實現(xiàn)連續(xù)有序、靈活生動、豐富多彩的環(huán)境空間。

2、環(huán)境規(guī)劃上注入了“以人為本，構(gòu)建和諧社會”的現(xiàn)代理念。體現(xiàn)出實用、自然、和諧的時代精神。xx市是一個四季長青的美麗城市，小區(qū)的環(huán)境在滿足本位功能的前提下適當(dāng)布置了一些綠化、建筑小品，

進(jìn)而豐富大環(huán)境的內(nèi)涵;對活動空間、道路、綠化、建筑間距等諸方面實現(xiàn)全面統(tǒng)籌，做到設(shè)計適當(dāng)、布局合理。小區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)環(huán)境與人文自然、民族風(fēng)情有機地結(jié)合，進(jìn)而實現(xiàn)環(huán)境優(yōu)美，人與自然和諧的花園式小區(qū)。

4、小區(qū)的建筑規(guī)劃，按xxxx㎡的用地，規(guī)劃容積率xxxx，可建房屋面積xxxx㎡。

(1)住宅建筑xxxx㎡，可入住xxx戶。其中：a型戶xxx㎡/戶有xx戶，b型戶xxx㎡/戶有xx戶，c型戶xxx㎡/戶有xx戶，d型戶xxx㎡/戶有xx戶，四種戶型的別墅共xxx戶，面積xxxx㎡，連排成幢別墅xx戶，戶均xxx㎡/戶，面積xxxx㎡，住宅全部面積：xxxx㎡。

(2)其它公共建筑xx㎡;合計規(guī)劃面積約xxxx㎡。

(3)土地規(guī)劃使用情況：總用地面積xxxx㎡，其中道路占xxxx㎡，占xxxx%;綠化xxxx㎡，占xxx%;建筑xxxx㎡，占xx%。

(4)投資分析：①基礎(chǔ)設(shè)施投入xxxx萬元;②綠化環(huán)境投入xxxx萬元;③建筑投入xxxx萬元;④不可預(yù)見投資xxxx萬元(按以上三項之和的x%);⑤流動資金投入xx萬元。合計投資約人民幣xxxx萬元。

我們將根據(jù)州內(nèi)的建筑市場發(fā)展態(tài)勢，采取總體布局，分步實施，滾動開發(fā)，逐步就位的思路，計劃在20xx年內(nèi)全部開發(fā)完成，建設(shè)周期三年,具體計劃是：

1、20xx年投入xxxx萬元，承付土地出讓金xxxx萬元，用xxxx萬元投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完成小區(qū)內(nèi)xxxx㎡的道路及地下管道的鋪設(shè)，完成總投資的xx%。

2、20xx年xxxx萬元，建成xx萬㎡住宅，可入住xx戶，完成總投資的xx%。

3、20xx年投入xxxx萬元，建成xx萬㎡的住宅和商貿(mào)用房，可入住xx戶，完成總投資的xx%。

4、20xx年投入xxxx萬元，建成xx㎡的公共建筑和附屬配套設(shè)施，同時全部完成綠化和環(huán)境投資建設(shè)，完成總投資的xx%。至此全部完成小區(qū)建設(shè)，并籌組物業(yè)管理公司，納入市場化的物業(yè)管理經(jīng)營服務(wù)。

1、xx省xx市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為投資主體，自籌資金xxxx萬元，公司自籌方式包括集資、融資，臨時拆借等方式，公司其余自籌資金于20xx年底全部到位。

2、通過招商引資、預(yù)約、預(yù)售實現(xiàn)籌資xxxx萬元，占房屋建設(shè)投資的30%。該資金籌措從20xx年x月啟動到20xx年，用x個月的時間加強銷售力度實現(xiàn)。

3、向銀行貸款xxxx萬元。20xx年工程開工后用在建工程(公司資產(chǎn))作為抵押，使用貸款時x年。

4、200x年實現(xiàn)銷售xxxx萬元(扣除預(yù)約預(yù)售xxxx萬元)實際籌資xxxx萬元。

5、200x年實現(xiàn)銷售xxxx萬元，售房率達(dá)到xx%以上，除用于歸還xxx萬元貸款外，可有效投入后續(xù)開發(fā)資金xxx萬元。

該項目按滾動開發(fā)模式，xxxx萬元流動資金可保證實現(xiàn)全部開發(fā)建成。公司對資金的籌集將采用資本的營運方式，保證開發(fā)計劃實施。

為保證項目的順利實施，xx省xx市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，全權(quán)承擔(dān)項目的開發(fā)建設(shè)，

xx省xx市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，將按公司法組建。依照有限責(zé)任公司的章程組成公司治理結(jié)構(gòu)，實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理責(zé)任制，按現(xiàn)代企業(yè)制度要求和現(xiàn)代企業(yè)管理的理念和手段進(jìn)行公司運作。公司依法注冊，自立經(jīng)營、獨立核算，自負(fù)盈虧，獨立承擔(dān)債權(quán)、債務(wù)，獨立承擔(dān)經(jīng)濟(jì)民事的法律責(zé)任，同時，自覺執(zhí)行黨的方針、政策、遵守法律、法規(guī)，接受相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)督和管理，并嚴(yán)格按房地產(chǎn)市場規(guī)則規(guī)范公司行為。

公司的組織機構(gòu)是一室、三部(即：總經(jīng)理辦公室、市場經(jīng)營部、工程經(jīng)理部、財務(wù)部)。

公司的宗旨是：能人開發(fā)、精英管理、開拓市場、營銷xx。公司有決心在x年的開發(fā)建設(shè)中，實現(xiàn)碧波揚風(fēng)帆、創(chuàng)新鑄發(fā)展。畫意燃詩情，實干創(chuàng)一流，為xx市邊境建設(shè)、為了xx市新的一輪發(fā)展，做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

(一)、預(yù)期效益

1、企業(yè)利潤，根據(jù)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和市場景氣指數(shù)及社會平均利潤(行業(yè)平均xx)計算，xxx萬元的投資，可實現(xiàn)利潤。

2、對當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)按20xx年房地產(chǎn)投資對gdp貢獻(xiàn)率xx%的水平推算(按支出法計算)，xxx萬元的固定資產(chǎn)投資對當(dāng)?shù)豨dp的貢獻(xiàn)為xxxx萬元，按20xx年xx市國內(nèi)gdp值xx億元計算增幅，每年能拉動xx經(jīng)濟(jì)增長x個百分點。

3、促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

據(jù)投入產(chǎn)出模式測算，每xx萬元房地產(chǎn)投資(或銷售)可拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展xxx萬元，房地產(chǎn)與xx多個產(chǎn)業(yè)部門有密切關(guān)系，其中建筑行業(yè)最直接?？烧T發(fā)產(chǎn)出xxx萬元，高居榜首，其次是建材、制造、開采、商業(yè)、運輸?shù)刃袠I(yè)，xxx萬元的房地產(chǎn)投資，對拉動當(dāng)?shù)叵M需求，增加就業(yè)，保持社會穩(wěn)定，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具有潛在的社會效益。

4、增加地方財政收入

在xxx萬元的投資中，土地使用權(quán)出讓增加地方財政xx萬元，(xx畝x萬元/畝)。增加建筑稅收(建筑營業(yè)稅和城市建設(shè)附加，教育附加)xxx萬元，同時拓展了稅源。

(二)風(fēng)險分析

1、國內(nèi)市場變化的風(fēng)險

我們必須審時奪勢，趨利避害，認(rèn)真分析和研究已發(fā)生變化了的情況，從xx房地產(chǎn)市場這一客觀實際出發(fā)，謹(jǐn)慎操作，任何盲目樂觀、頭腦“發(fā)熱”的舉措都是有害的。要在充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上以市場需求為出發(fā)點，制定切實可行的開發(fā)計劃。

2、不確定因素風(fēng)險

房地產(chǎn)發(fā)展的市場定位，不能僅從居民銀行存款的平均余額不看供求潛力。我們要看到，xx這一邊境開放城市盡管儲蓄余額較大，但游資成分較多，投入房地產(chǎn)消費的資金十分有限。我們要理智的看到，我國目前存在的貧富懸殊差距正在擴(kuò)大;我們應(yīng)當(dāng)充分的注意到時下的中國，富者確實目了，貧者依然很窮。尤其像xx這樣民族聚集居的邊境

城市，這樣的差距還較為突出。因此，對國內(nèi)居民的住房，特別是城市居民的住房狀況，已購房率、預(yù)期購房率、普通居民的有支配收入、消費意向等情況，進(jìn)一步做深入細(xì)致的調(diào)查分析，在此基礎(chǔ)上，確定國內(nèi)居民購房需求的市場定位。要充分認(rèn)識到，拉動市場消費需求，主要在于擴(kuò)大國內(nèi)需求。對此，我們要著力做好當(dāng)?shù)爻Ｗ【用?，尤其是個體工商業(yè)者對商住樓需求的調(diào)查，利用擴(kuò)大內(nèi)需進(jìn)一步深化對外貿(mào)易這一歷史最好機遇，促進(jìn)購房消費;同時，要做好消費導(dǎo)向宣傳，切實推出貨真價實，質(zhì)量優(yōu)良(包括戶型合理)優(yōu)美，多功能花園住宅小區(qū)，占領(lǐng)和開拓xx的住宅房市場。

3、公司自身的弱勢

xx省xx市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一個品牌，要在本地打響

這一品牌，除面臨上述的困難和風(fēng)險外，還要克服公司自身的弱勢。首先就我公司而言，異地開發(fā)、投資巨大，也存在鞭長莫及的弱勢，趨利避害，與時俱進(jìn)，謹(jǐn)慎操作。必須以改革創(chuàng)新的思維對公司實施戰(zhàn)略改造。對經(jīng)營決策、經(jīng)營管理，都必須聚精竭力，做到指揮得當(dāng)，組織有序、經(jīng)營有方、管理得力、穩(wěn)步推進(jìn)、調(diào)整及時、決心下定、矢志不移。

xx省xx市華泰房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目是一個需要歷經(jīng)數(shù)年的中長期項目，無論建設(shè)規(guī)模，還是投資規(guī)模，對一個企業(yè)而言無疑是一個大的項目，其前景看好，可操作性顯示。盡管存在一定的風(fēng)險，但在xx市委、市政府及相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)下，在社會各界和有關(guān)專家的支持幫助下，我們有信心、有能力開發(fā)建設(shè)好。

經(jīng)廣泛深入的調(diào)查研究和全面論證，同時，我公司通過一年富有成效的工作，目前已具備啟動實施條件，建議政府列入20xx年度計劃。以便盡快展開實質(zhì)性工作。綜上所述，xx省xx市華泰房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目是可行的。請市委、市政府、xx市邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)給予大力支持。xx省xx市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

房地產(chǎn)項目可行性研究報告 房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制依據(jù)篇三

對房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)商而言，房地產(chǎn)投資具有前期資金投入量大、回收周期長，經(jīng)營風(fēng)險高等特點。

當(dāng)今國家對房地產(chǎn)的打壓政策堅持到底，貨幣政策緊縮，項目決策一旦失誤，浪費大量的人力、物力、財力，加重企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)，會給開發(fā)商帶來致命性的打擊。

首先，可行性研究報告可以作為確定房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)建設(shè)的必要依據(jù)。

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資者根據(jù)可行性研究的結(jié)果，決定是否投資開發(fā)該項目。

規(guī)范的可行性研究能夠抑制感性、盲目的投資。

其次，可行性研究報告可以作為向金融機構(gòu)融資的依據(jù)，向當(dāng)?shù)卣推渌鶎俪鞘幸?guī)劃部門、土地管理部門、建設(shè)管理部門等申請立項和建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)，也是環(huán)保部門審查項目對環(huán)境影響的依據(jù)。

再者，可行性研究報告可作為開展房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)備和原材料訂貨、施工準(zhǔn)備等房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)前期工作的基礎(chǔ)，為后續(xù)建設(shè)工作順利進(jìn)行鋪墊;對金融機構(gòu)而言，要在審查項目的可行性研究得出結(jié)論的基礎(chǔ)上，

判斷如果借出資金，在項目建設(shè)后有無償還能力，貸款的風(fēng)險有多少，從而決定是否貸款以及確定貸款的利率;

最后，對國家政府部門而言，如果房地產(chǎn)開發(fā)項目投資失敗，會導(dǎo)致對銀行的還款滯后，甚至影響城市的開發(fā)進(jìn)程。

因此房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究可以作為政府各級管理計劃部門編制固定資產(chǎn)投資計劃和編制各個階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)。

房地產(chǎn)項目可行性研究報告 房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制依據(jù)篇四

一、房地產(chǎn)可行性研究的目的

房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項極其復(fù)雜的工程，它涉及立項、方案設(shè)計、施工、銷售等一系列復(fù)雜的程序?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項目決策前必要的手段，可行性研究通過深入的調(diào)查研究最終形成可行性研究報告，作為交投集團(tuán)、成渝公司內(nèi)部立項審批以及最終投資方案的主要依據(jù)。

通過可行性研究，能夠在很大程度上提升房地產(chǎn)項目決策的正確性，提高項目的經(jīng)濟(jì)效益。其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項目決策科學(xué)化、程序化，從而提高決策的可靠性，為房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施和控制提供參考。

二、規(guī)劃設(shè)計的可行性分析

1.在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度等條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合規(guī)劃設(shè)計概念。主要從規(guī)劃設(shè)計角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。

2.容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。

3.土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如圖例，對產(chǎn)品設(shè)計和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。

4.周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。

6.周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。

7.市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。

房地產(chǎn)項目可行性研究報告 房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制依據(jù)篇五

房地產(chǎn)項目背景

房地產(chǎn)項目名稱

房地產(chǎn)項目承辦單位

房地產(chǎn)項目主管部門

可行性研究工作的編制單位

研究工作概況

編制依據(jù)與原則

編制依據(jù)

編制原則

研究范圍

建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模

房地產(chǎn)項目建設(shè)地點

房地產(chǎn)項目性質(zhì)

建設(shè)總投資及資金籌措

投資計劃與還款計劃

房地產(chǎn)項目建設(shè)進(jìn)度

房地產(chǎn)項目財務(wù)和經(jīng)濟(jì)評論

房地產(chǎn)項目綜合評價結(jié)論

主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

結(jié)論及建議

專家意見與結(jié)論

專家建議

房地產(chǎn)項目提出的背景

國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

房地產(chǎn)項目發(fā)起人和發(fā)起緣由

房地產(chǎn)項目發(fā)展概況

已進(jìn)行的調(diào)查研究房地產(chǎn)項目及其成果

試驗試制工作情況

廠址初勘和初步測量工作情況

房地產(chǎn)項目建議書的編制、提出及審批過程

投資的必要性

市場調(diào)查

擬建房地產(chǎn)項目產(chǎn)出物用途調(diào)查

產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查

產(chǎn)品產(chǎn)量及銷售量調(diào)查

替代產(chǎn)品調(diào)查

產(chǎn)品價格調(diào)查

國外市場調(diào)查

市場預(yù)測

國內(nèi)市場需求預(yù)測

產(chǎn)品出口或進(jìn)口替代分析

價格預(yù)測

市場推銷戰(zhàn)略

產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模

產(chǎn)品方案

建設(shè)規(guī)模

產(chǎn)品銷售收入預(yù)測

市場推銷戰(zhàn)略

推銷方式

推銷措施

促銷價格制度

產(chǎn)品銷售費用預(yù)測

資源和原材料

資源評述

原材料及主要輔助材料供應(yīng)

需要作生產(chǎn)試驗的原料

建設(shè)地區(qū)的選擇

自然條件

基礎(chǔ)設(shè)施

社會經(jīng)濟(jì)條件

其它應(yīng)考慮的因素

廠址選擇

廠址多方案比較

廠址推薦方案

房地產(chǎn)項目組成

生產(chǎn)技術(shù)方案

技術(shù)來源途徑

生產(chǎn)方法

技術(shù)參數(shù)和工藝流程

主要工藝設(shè)備選擇

主要原材料、燃料、動力消耗指標(biāo)

主要生產(chǎn)車間布置方案

總平面布置和運輸

總平面布置原則

廠內(nèi)外運輸方案

倉儲方案

占地面積及分析

土建工程

主要建、構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計

特殊基礎(chǔ)工程的設(shè)計

建筑材料

土建工程造價估算

其他工程

給排水工程

動力及公用工程

地震設(shè)防

生活福利設(shè)施

房地產(chǎn)項目選址及用地方案

土地利用合理性分析

征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案

資源利用分析

土地資源利用分析

水資源利用分析

電能源利用分析

節(jié)能措施分析

土地資源節(jié)約措施

水資源節(jié)約措施

電能源節(jié)約措施

主要原材料供應(yīng)

燃料、加熱能源供應(yīng)

給水供電

外部配套條件

工程建設(shè)管理

房地產(chǎn)項目進(jìn)度規(guī)劃

房地產(chǎn)項目招標(biāo)

建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀

房地產(chǎn)項目的地理位置

地形、地貌、土壤、地質(zhì)、水文、氣象

礦藏、森林、草原、水產(chǎn)和野生動物、植物、農(nóng)作物

自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)、名勝古跡、以及重要政治文化設(shè)施

現(xiàn)有工礦企業(yè)分布情況;

生活居住區(qū)分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況;

大氣、地下水、地面水的環(huán)境質(zhì)量狀況;

交通運輸情況;

其他社會經(jīng)濟(jì)活動污染、破壞現(xiàn)狀資料。

房地產(chǎn)項目主要污染源和污染物

主要污染源

主要污染物

房地產(chǎn)項目擬采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)

治理環(huán)境的方案

房地產(chǎn)項目對周圍地區(qū)的地質(zhì)、水文、氣象可能產(chǎn)生的影響

房地產(chǎn)項目對周圍地區(qū)自然資源可能產(chǎn)生的影響

房地產(chǎn)項目對周圍自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)等可能產(chǎn)生的影響

各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案

綠化措施，包括防護(hù)地帶的防護(hù)林和建設(shè)區(qū)域的綠化

環(huán)境監(jiān)測制度的建議

環(huán)境保護(hù)投資估算

環(huán)境影響評論結(jié)論

生產(chǎn)過程中職業(yè)危害因素的分析

職業(yè)安全衛(wèi)生主要設(shè)施

勞動安全與職業(yè)衛(wèi)生機構(gòu)

消防措施和設(shè)施方案建議

企業(yè)組織

企業(yè)組織形式

企業(yè)工作制度

勞動定員和人員培訓(xùn)

勞動定員

年總工資和職工年平均工資估算

人員培訓(xùn)及費用估算

房地產(chǎn)項目總投資估算

固定資產(chǎn)投資總額

流動資金估算

資金籌措

資金來源

房地產(chǎn)項目籌資方案

投資使用計劃

投資使用計劃

借款償還計劃

生產(chǎn)成本和銷售收入估算

生產(chǎn)總成本估算

單位成本

銷售收入估算

財務(wù)評價

國民經(jīng)濟(jì)評價

不確定性分析

社會效益和社會影響分析

房地產(chǎn)項目對國家政治和社會穩(wěn)定的影響。

房地產(chǎn)項目與當(dāng)?shù)乜萍?、文化發(fā)展水平的相互適應(yīng)性;

房地產(chǎn)項目與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性;

房地產(chǎn)項目與當(dāng)?shù)鼐用竦淖诮?、民族?xí)慣的相互適應(yīng)性;

房地產(chǎn)項目對合理利用自然資源的影響;

房地產(chǎn)項目的國防效益或影響;

對保護(hù)環(huán)境和生態(tài)平衡的影響。

風(fēng)險影響因素

可能面臨的風(fēng)險因素

主要風(fēng)險因素識別

風(fēng)險影響程度及規(guī)避措施

風(fēng)險影響程度評價

風(fēng)險規(guī)避措施

對推薦的擬建方案的結(jié)論性意見。

對主要的對比方案進(jìn)行說明。

對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。

對應(yīng)修改的主要問題進(jìn)行說明，提出修改意見。

對不可行的房地產(chǎn)項目，提出不可行的主要問題及處理意見。

可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論。

房地產(chǎn)項目可行性研究報告 房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制依據(jù)篇六

一、報告編制目的

二、報告編制依據(jù)

三、項目概況

一、20xx年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸

二、xx市房地產(chǎn)市場分析

三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析

一、投資地塊的地理環(huán)境

二、xx地區(qū)區(qū)域分析

三、項目周邊主要物業(yè)分析

四、xx鄉(xiāng)消費者調(diào)查分析

一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式

二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點

三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點

一、目標(biāo)市場定位

二、產(chǎn)品定位

一、項目總體規(guī)劃建議

二、住宅建筑設(shè)計建議

三、小區(qū)配套設(shè)施建議

四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議

一、項目開發(fā)經(jīng)營策略

二、項目投資估算

三、項目實施進(jìn)度安排

四、項目投資與籌資計劃

一、項目銷售計劃

二、項目銷售收入估算

三、項目經(jīng)營成本估算

四、項目利潤估算

五、項目現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率

一、項目盈虧平衡分析

二、項目敏感性分析

三、項目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析

第十章 結(jié)論與建議

第十一章 結(jié)束語

第十二章 附錄及主要參考文獻(xiàn)

第一章 前 言

1、在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進(jìn)行合理的評估。

2、對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。

3、結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。

4、對項目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險分析。

5、對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。

1、xx市規(guī)劃局規(guī)劃方案；

3、國家xxx及xx市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；

4、xx市20xx房地產(chǎn)年鑒；

5、現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料。

6、xx市新洪泰中介代理公司提供的資料

根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%,并初步確定項目主要技術(shù)指標(biāo)如下：

①總用地面積：公頃，合畝。

②容積率： 其中：多層住宅：萬m2

小高層住宅及別墅：萬m2

公建面積：萬m2

④建筑密度：

⑤綠化率：40%

（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化）

第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析

一、20xx年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸

投資機會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對宏觀經(jīng)濟(jì)、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。

20xx年根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，我國堅持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴(kuò)大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費和出口增長加快，社會需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運行質(zhì)量進(jìn)一步提高。（《新華文摘》2001’5） 全國房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況表

20xx年實際 比上年同期+% 商品房新開工面積（萬平方米） 28295

商品房竣工面積（萬平方米） 商品房銷售額（億元）

其中：銷售給個人（億元）

占總銷售額的比重（%） -- 2． 消費主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。20xx年，個人購買商品住宅億平方米，占商品住宅銷售面積的 ，比上年提高個百分點。 4． 二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候?，F(xiàn)已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產(chǎn)市場的繁榮。

5． 需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈現(xiàn)多樣。從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大，設(shè)計合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞。（《中國房地產(chǎn)信息》2001’5 real estate information of china 謝家瑾）

以上資料表明，國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢是良好的，房地產(chǎn)市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺，進(jìn)行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。

二、xx市房地產(chǎn)市場分析

1． 20xx年房地產(chǎn)市場 （1）個人購買率進(jìn)一步增加。商品房個人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場購買力水平的重要指標(biāo)，20xx年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個人購買為億元，個人購買率為。從圖中可以看出：20xx年xx市商品房個人購買率是持續(xù)上升，至第四季度已經(jīng)達(dá)到的水平，個人購買率的不斷上升，也從一個側(cè)面表明房地產(chǎn)市場發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費已經(jīng)啟動并且持續(xù)增長，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。

（2）房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。20xx年第四季度房地產(chǎn)投資總額為億元，在上季度的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增長， 從左圖看出：20xx年各季度xx市房地產(chǎn)投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長周期已經(jīng)到來，同時也可以看出房地產(chǎn)需求對投資強有力的拉動作用。

價格 指數(shù)

一季度 1000

二季度 1963

三季度

四季度 各季度xx市住宅加權(quán)平均價格水平與價格指數(shù)變化如下圖所示:

通過下圖可以看出，第四季度住宅價格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價格基數(shù)相對較低，導(dǎo)致三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數(shù)相對較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價格保持攀升。

2．市場特點分析

宏觀市場特點： 2．空置商品房消化能力加強。20xx年xx房地產(chǎn)市場的銷售情況趨暖，市場容量擴(kuò)大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。1999年xx市空置商品房為150萬平方米，20xx年新增9萬平方米，到20xx年底還剩115萬平方米，因此在20xx年共消化了44萬平方米。 4． 房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)初步顯現(xiàn)。20xx年xx市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程度較高。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗，二手房市場的活躍會直接刺激住宅一級市場的發(fā)展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場的萎縮，而是帶動增量房市場的增長。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而xx市現(xiàn)在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動住宅一級市場的操作空間很大。20xx年xx市增量房市場交易30010起，交易的建筑面積達(dá)244萬平方米，而存量房市場交易達(dá)到27130起，建筑面積為萬平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動了xx房地產(chǎn)市場的梯級消費需求。

住房一級市場（增量房） 住房二級市場（存量房） 住宅總量 建筑面積 244平方米 萬平方米 萬平方米 6．住房抵押對房地產(chǎn)市場起到舉足輕重的作用。20xx年房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647起，比1999年增長，說明抵押的戶數(shù)增多，個人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了xx市住房擔(dān)保公司，20xx年全年辦理擔(dān)保業(yè)務(wù)300起，發(fā)放貸款4000萬元，其中50%為購買新建商品房的貸款，50%為住房抵押融資。 8、 房交會為活躍房地產(chǎn)市場提供了重要的舞臺。20xx年xx市各區(qū)聯(lián)動舉辦“房交會”，進(jìn)一步了活躍住房市場。6月和11月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會，同時各城區(qū)不失時機地舉辦了區(qū)級房交會，既促進(jìn)了增量房市場的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。據(jù)統(tǒng)計，20xx年全市的房交會，共銷售商品房5662套，成交面積萬平方米，成交金額13億元；二手房成交1681起，成交面積15萬平方米，成交金額億元；辦理權(quán)證1876起；辦理抵押、按揭245起。

2． 2微觀市場特點 2．從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤已逐步退出歷史的舞臺，目前市場上的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。戶型設(shè)計方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。而面積大都在90-120平方米之間。

3．從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動，改變了多層樓盤占主導(dǎo)地位的格局。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時跟高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶型結(jié)構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢，因此成為20xx年銷售的一個新變化。

4．從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術(shù)方面的突破帶來的結(jié)果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價格也略低一些，對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。例如：統(tǒng)建千禧園，從20xx年11月開始銷售，頂樓已經(jīng)全部銷售完畢。

5．從價格上看，20xx元/平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時認(rèn)為最為合理的價位，而經(jīng)濟(jì)適用房100%的被市場接受，現(xiàn)在我市經(jīng)濟(jì)適用房的平均價位在1300-1400元/平方米之間。

11、 從品牌上看，城開、統(tǒng)建、富強、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤以“購買安心、質(zhì)量放心、居住舒心”的特點，成為市民購房的首選。

20xx年xx房地產(chǎn)市場總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價比不合理等一些問題，部分發(fā)展商在開發(fā)樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，亂收物業(yè)管理費等。

3．3分類物業(yè)特點

據(jù)《武房指數(shù)》統(tǒng)計，20xx年四個季度，xx市房地產(chǎn)價格持續(xù)增長，住宅、寫字樓價格指數(shù)情況如下：

從以上數(shù)據(jù)可以看出，20xx年住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩。總的來說，我市商品住宅的開發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展，銷售價格、銷售量一年中均有較大增長，寫字樓市場也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢喜人。通過上圖進(jìn)行簡單的回歸分析可知，在2001年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢仍將上升。

住宅 1．普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項目售價略有下調(diào)，但仍然是市場內(nèi)聚集人氣的熱點；

2．經(jīng)濟(jì)適用房，走勢良好，產(chǎn)銷兩旺，是市場的搶手品種，價格比1999年上漲；我市經(jīng)濟(jì)適用房均價在1300元-1400元/平方米之間；

3．別墅、高檔公寓市場有回暖趨勢，在都市花園、麗島花園的帶動下都有反彈的跡象，價格較1999年上漲，成為新的市場亮點。

寫字樓 1．建設(shè)大道上自青年路，下至香港路一帶是xx市高檔寫字樓最密集的地方。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多的高檔寫字樓。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價在7580元/平方米 ，平均月租價為60元/平方米，平均入住率為60%左右。

2．解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，xx廣場、泰合廣場、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價為5036元/平方米，平均月租金為元/平方米，入住率為55%，退居次席。 4．中南路至武珞路沿線。中商廣場、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿(mào)廣場，該地段平均售價為4091元/平方米，平均月租價為元/平方米，入住率達(dá)70%。

5．寶豐路、漢陽地區(qū)。平均售價為3810元/平方米，平均月租價為30元/平方米，平均入住率為80%左右。

加入wto后隨著外商外資企業(yè)的進(jìn)入，會消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場會有一定的改觀，但寫字樓市場的整體走強還要靠我市宏觀國民經(jīng)濟(jì)的拉動。

商業(yè)服務(wù)用房20xx年已經(jīng)遏制了下滑趨勢，開始反彈走強。主要得益于20xx年市政府所進(jìn)行的一系列改造建設(shè)工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場、魯巷廣場、首義廣場的設(shè)立等等，這些都為百貨銷售服務(wù)業(yè)帶來了巨大的商機，也為商業(yè)服務(wù)用房的發(fā)展提供了機會。我市20xx年新開大型商場2家——莊勝崇光和魯巷購物廣場，百年老店中心百貨重新市場定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家對商業(yè)服務(wù)用房的需求，促使商業(yè)服務(wù)用房價格回漲。20xx年漢正街也提出了二次創(chuàng)業(yè)，大夾街商城500個商鋪全部發(fā)售完畢。但由于還有部分地區(qū)的商業(yè)用房沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)效益不好，價格很低，比如徐東路上的商鋪。

從以上資料可以看出，xx市房地產(chǎn)市場環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進(jìn)一步發(fā)展。

3．2001年及未來xx市房地產(chǎn)市場展望

20xx年湖北省房地產(chǎn)價格從低迷狀態(tài)中走出，呈現(xiàn)出逐季上揚的態(tài)勢。因此2001年也是xx市房地產(chǎn)發(fā)展的重要一年。 2．2001年，xx市房改的總體目標(biāo)是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會化、商品化程度，建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的城鎮(zhèn)住房新制度，落實住房補貼分配，釋放購買力。

3．繼續(xù)加強經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，并在2001年xx市將建立起經(jīng)濟(jì)適用房的審核機制。經(jīng)濟(jì)適用房的總量在與商品房協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)上實現(xiàn)三個控制：一是銷售對象的審核控制；二是完善價格審核控制，三是面積標(biāo)準(zhǔn)的控制。

4．2001年，xx市市級和各區(qū)級房地產(chǎn)有形市場即將全面建成并實現(xiàn)互相連通。將提供規(guī)范交易場所，提供大量市場信息，提供快速的交易服務(wù)，對促進(jìn)市場流通將有重要的推動作用。

5．建立高效的房地產(chǎn)行政管理體系，積極推進(jìn)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理一體化，落實《簡化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見》，切實解決目前房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中審批環(huán)節(jié)多、提供要件繁雜、辦件時間過長等問題。推行一個窗口收件，一個窗口發(fā)證，簡化程序，降低收費，為促進(jìn)房地產(chǎn)交易起積極的推動作用。

6．規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費的定價原則、定價方式和價格構(gòu)成，規(guī)范物業(yè)管理收費并加強監(jiān)管。同時修訂和完善原有的政策法規(guī)，對物業(yè)管理發(fā)展和市場行為進(jìn)行有效規(guī)范，力爭形成一個系統(tǒng)完整的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。

另據(jù)預(yù)測，2001年房地產(chǎn)價格的大趨勢是上升，但上升幅度不強，呈“軟升“狀態(tài)。

支持軟升的主要有以下因素，首先是多項房地產(chǎn)扶持政策聯(lián)動將拉動房價上揚，2001年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應(yīng)體制的重大調(diào)整，二手房交易市場的進(jìn)一步開放，住房金融培育和加快發(fā)展，加強住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅建設(shè)整體質(zhì)量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。

另外銀行的多次降息也有利于居民增加對住房的投資，住宅消費的可能性和市場將會擴(kuò)大，加上有關(guān)金融政策措施的實施，也會對房地產(chǎn)起推動作用，如20xx年國家加大住房公積金的歸集力度，重點發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務(wù)，延長按揭期限，完善住房貸款保障等，都對促進(jìn)市場消化，提高市場價格起到積極作用。（《長江日報》20xx’9）

（一） 國家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響 （二） xx市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好 （三）全國整體房地產(chǎn)市場發(fā)育發(fā)展情況良好 11月，空置面積分類指數(shù)值為點，明顯低于去年同期點的水平。 今年前11個月，商品房空置面積的增長速度為，當(dāng)月凈增空置面積169萬平方米。 在銷售持續(xù)升溫的推動下，商品房銷售價格穩(wěn)中趨升。截至11月，全國商品房平均銷售價格為每平方米2091元，同比增長，是下半年以來的最高增幅。其中，商品住宅銷售價格為每平方米1962元，比前10個月增加47元。 今年，房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯快于同期基本建設(shè)和更新改造投資增長速度。今年前11個月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資億元，同比增長，增幅比去年同期提高個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重達(dá)。 受房地產(chǎn)開發(fā)與銷售快速增長的影響，土地開發(fā)面積明顯高于去年同期。前11個月，全國累計土地開發(fā)面積5337萬平方米，同比增長。

據(jù)統(tǒng)計，今年全市公積金歸集額為5億元，超過政府億的目標(biāo)，公積金使用億元，截止今年，公積金歷年累計歸集額為22億元。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡化、貸款額度的加大及貸款年限的延長都為啟動房地產(chǎn)市場個人消費創(chuàng)造了條件。

在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：國家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說xx花園項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。

第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析

項目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項生活指標(biāo)的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，xx地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費條件，xx地區(qū)住宅消費者等幾個方面的調(diào)查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據(jù)。

該項目位于xx區(qū)xx鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對xx區(qū)房地產(chǎn)市場作簡要的概述。下圖表是xx區(qū)20xx年的房地產(chǎn)價格和指數(shù)：

xx區(qū)價格 xx區(qū)指數(shù)

一季度 1000

二季度 四季度 xx、竹葉山一帶也是該區(qū)房地產(chǎn)投資的熱點地區(qū)之一，這一地帶是相對較偏的地段，根據(jù)“城市空心化”的理論，離市中心區(qū)有一定的距離，自然環(huán)境較好，并且有開發(fā)大片住宅小區(qū)的條件，是未來最適合居住的地區(qū)之一。這一帶已經(jīng)有佳海華苑別墅、竹葉山花園、xx生態(tài)花園等住宅小區(qū)。這一地區(qū)在未來升值的可能性較大。位于該地區(qū)的東方恒星園，本季度期房銷售價格為1886元/平方米，低于xx區(qū)的均價，本季度銷售了萬方。

房地產(chǎn)項目可行性研究報告 房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制依據(jù)篇七

摘要：在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，前期可行性研究報告的編制與評估，在一定程度上將關(guān)系到整個項目的成敗，本文就房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制要點及其評估方法作簡要的分析、探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；可行性研究報告；編制要點；評估方法

中圖分類號：文獻(xiàn)標(biāo)識碼：a 文章編號：1001-828x（2012）03-0-02

為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價工作，xxx頒布了《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》。為配合“評價方法”的實施，xxx標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編制《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價案例》。案例均包含了房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價必須的基本要素“房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告案例，主要介紹了房地產(chǎn)開發(fā)前期可行性研究和項目評估方面的內(nèi)容，編者從投資項目可行性研究及評估的角度指明該案例。本文結(jié)合上述案例素材，就房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制要點及其評估方法作簡要的分析、探討。

一、房地產(chǎn)項目可行性研究報告的編制要點

(一)平衡計算項目的物資投入、產(chǎn)出

生產(chǎn)性項目可研報告的編制，要針對項目正常生產(chǎn)過程所需的各要素進(jìn)行初步平衡計算，其中主要包含生產(chǎn)原材料、輔助材料、水、電、氣、產(chǎn)出產(chǎn)品及廢料等。遵循質(zhì)量守恒定律，保證輸入系統(tǒng)物料總和等于輸出物料及物料損失量總和，保證其相互平衡。以質(zhì)量守恒定律為指導(dǎo)，項目可研報告中進(jìn)行詳細(xì)的物料衡算，能夠有效保證項目可研報告的整體質(zhì)量，詳細(xì)反映出項目投入與產(chǎn)出物數(shù)量，進(jìn)而有效確定原材料、輔助材料成本，計算產(chǎn)品及副產(chǎn)品的銷售總量及收入，確保項目財務(wù)評價的準(zhǔn)確性。如果物料衡算存在問題，一般有以下四種情況：投入物計算錯誤、產(chǎn)出物計算錯誤、投入物及產(chǎn)出物數(shù)量偏多或偏少。物料衡算不準(zhǔn)確對項目成本費用計算及銷售收入測算都有較大影響，不能有效的反映項目實際情況，導(dǎo)致財務(wù)評價缺乏準(zhǔn)確性，影響整體項目決策。與之相類似，項目公用工程應(yīng)以能量守恒定律為指導(dǎo)進(jìn)行用量計算，進(jìn)而為項目方案選擇、設(shè)備選型、燃料動力費用從測算、項目投資等提供有效依據(jù)。

(二)保證建設(shè)投資、內(nèi)容、工程量的統(tǒng)一、對應(yīng)

投資項目可行性研究報告與項目規(guī)劃、發(fā)展研究及課題存在一定聯(lián)系，也存在本質(zhì)上的不同，投資項目是具有明確起止點的一次性投資活動，具有明確的投資目標(biāo)。投資項目可行性研究報告要求在一定時限內(nèi)，有效的提出框架式工程建設(shè)方案，并要求其中所包含的工程建設(shè)內(nèi)容、工程量及工程投資相互關(guān)聯(lián)，相互統(tǒng)一。在實際操作過程中，以下問題仍需要注意及改正。首先，實際工程方案設(shè)計與可研報告不符，嚴(yán)重超出可研報告研究范圍。這種做法缺乏可行性，不能有效提出工程量，工程建設(shè)方案無法落實；其次，項目可研報告明確了項目單項工程費用，但在實際工程建設(shè)方案中，工程內(nèi)容及工程量不明確；第三，可研報告中雖然明確了工程內(nèi)容，但工程量不夠明確，無法有判斷投資可信性。

(三)在資產(chǎn)保全原則的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資估算

投資估算是指在有效研究并基本確定項目開發(fā)所涵蓋的各項信息、數(shù)據(jù)、資料以及方案后，進(jìn)行項目投入總資金估算，包含項目建設(shè)資金及流動資金。其中，項目建筑工程費、安裝工程費、設(shè)備及工器具購置費、項目建設(shè)其他費用、建設(shè)期利息、基本及漲價預(yù)留費等構(gòu)成項目建設(shè)投資總費用。項目投資估算要遵循資產(chǎn)保全原則，原則中規(guī)定，項目開發(fā)過程中，用于項目建設(shè)的資金要素及費用都應(yīng)形成資產(chǎn)，根據(jù)不同形態(tài)可分為有形資產(chǎn)及無形資產(chǎn)。因此，建設(shè)投資中資金要素及費用應(yīng)包含：項目原有固定資產(chǎn)，應(yīng)將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)值計入項目投資中；購置及自有的土地使用權(quán)；購置及自有的無形資產(chǎn)，要作價后計入總投資；設(shè)備購置費用及附屬費；項目投產(chǎn)前的技術(shù)開發(fā)費用；國家及行業(yè)規(guī)定收取的相關(guān)費用；工程建設(shè)包含的臨時設(shè)施費、維護(hù)費及大型設(shè)備遷移費。

(四)在建設(shè)方案中明確項目的工程量

項目公用工程建設(shè)方案是一項在生產(chǎn)過程中如何有效供水、供電、供氣（汽）排水、制冷的供給方案，方案中應(yīng)對物質(zhì)來源、用量及供應(yīng)方案進(jìn)行明確闡述，并以此為依據(jù)，有效計算公用工程分項工程的工程量。項目方案應(yīng)全面詳盡，不能只側(cè)重工藝的比較、選擇及論述，還應(yīng)對公用工程方案進(jìn)行全面的比較和論述，明確項目工程量，優(yōu)化項目方案。同時，還應(yīng)全面分析論述公用工程建設(shè)方案，有效明確工程量，不能一語而過，全面保證項目可行。

二、房地產(chǎn)項目評價中的市場調(diào)研

房地產(chǎn)項目開發(fā)是以市場供給為導(dǎo)向，以盈利為目的的投資活動，市場調(diào)研分析和市場、產(chǎn)品定位都對房地項目開發(fā)具有決定性影響。因此要全面開展市場調(diào)研，對市場進(jìn)行有效預(yù)測，并以此為基礎(chǔ)，全面評價項目租售價格、對象、營銷方案及策略等，保證項目順利進(jìn)行。

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目宏觀市場分析。要求對國家及整體社會經(jīng)濟(jì)情況及主要增長領(lǐng)域進(jìn)行全面分析，發(fā)現(xiàn)并確認(rèn)當(dāng)前吸引力較強的投資類型及投資方向，判斷當(dāng)前處于經(jīng)濟(jì)周期或房地產(chǎn)周期的哪個階段，分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)概括，預(yù)測國家及地區(qū)短期就業(yè)趨勢。確認(rèn)區(qū)域內(nèi)支柱產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)品。了解區(qū)域整體規(guī)劃，并對項目周邊土地及周圍交通狀況進(jìn)行詳細(xì)了解，做好競爭分析。同時還要對房地產(chǎn)政策及未來發(fā)展趨勢進(jìn)行短期預(yù)測，分析未來產(chǎn)業(yè)、市場及價格變化，對未來開發(fā)形勢及行業(yè)總體發(fā)展進(jìn)行預(yù)測。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項目區(qū)域市場分析。主要針對銷售市場進(jìn)行分析，分析市場現(xiàn)狀并進(jìn)行短期預(yù)測，對房屋存量及供給進(jìn)行詳細(xì)了解，分析區(qū)域內(nèi)就業(yè)情況、人口綜述、家庭規(guī)模及結(jié)構(gòu)、收入情況，預(yù)測區(qū)域內(nèi)市場需求類型。還要進(jìn)行消費情況調(diào)查，了解住房需求情況及區(qū)域消費能力，判斷區(qū)域住房需求總量及住宅消費趨勢，確認(rèn)區(qū)域?qū)α餍凶≌?、品牌住宅、公寓住宅等類型的接受及需求情況。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項目目標(biāo)市場分析。主要是針對規(guī)劃住宅的需求分析，通過全面的競爭分析，進(jìn)行市場細(xì)分，有效估算市場總吸納量及吸納速度，判斷擬開發(fā)項目未來市場份額，明確項目產(chǎn)品競爭優(yōu)勢。主要包含對項目區(qū)位、交通、配套設(shè)施、價格、房型結(jié)構(gòu)、消費者心里、生活品質(zhì)要求等。

4.市場的選擇與定位。房地產(chǎn)開發(fā)項目市場分析是在掌握市場信息基礎(chǔ)上進(jìn)行的，只要包含房地產(chǎn)市場需求信息、供應(yīng)信息及交易信息等。房地產(chǎn)市場選擇也成為市場定位，通過全面的市場分析，進(jìn)而確定項目產(chǎn)品市場。對于市場的定位，應(yīng)分析區(qū)域競爭及市場需求，從消費者需求的角度出發(fā)，考慮市場未來發(fā)展趨勢，對目標(biāo)市場進(jìn)行有效預(yù)測，指導(dǎo)項目開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)項目定位要充分考慮市場及消費需求，避免盲目開發(fā)，而對于市場價格的定位則需要有效分析市場及目標(biāo)市場價格及變動規(guī)律，結(jié)合項目自身條件及社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境確定項目產(chǎn)品價格，考慮區(qū)域發(fā)展?jié)摿半A段購房趨勢，合理制定。對此，項目的營銷方案、策略為：挖掘項目“賣點”，提升產(chǎn)品競爭力。分析項目構(gòu)成因素及未來發(fā)展?jié)摿?，走品牌發(fā)展的道路，突出項目規(guī)劃創(chuàng)意的優(yōu)越性。如項目戶型合理、配套施舍完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)越等。

三、房地產(chǎn)項目評價的內(nèi)容、方法

(一)制定設(shè)計評價指標(biāo)

房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計評價指標(biāo)要考慮多方面因素，實現(xiàn)各影響因素相互統(tǒng)一，提升并完善項目使用功能。項目設(shè)計關(guān)系到到建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能等相關(guān)專業(yè)，專業(yè)性強，設(shè)計較為復(fù)雜。建筑方案要保證兼顧項目整體構(gòu)思、創(chuàng)意、平面設(shè)計及立面等因素。以產(chǎn)品定位為基礎(chǔ)，開展建筑設(shè)計工作，不斷完善產(chǎn)品使用功能，在提升項目質(zhì)量及科技含量的前提下，實現(xiàn)戶型設(shè)計、住宅空間設(shè)計及住宅套型模式的優(yōu)化、統(tǒng)一。

(二)對項目整體規(guī)劃的評價

在充分考慮項目建設(shè)條件及控制性規(guī)劃要求后，分析項目可使用土地面積、容積率、建筑密度、綠地率、車庫、停車位、配套設(shè)施、交通條件等，以市場定位為基礎(chǔ)，全面進(jìn)行項目規(guī)劃。

(三)項目的財務(wù)分析

房地產(chǎn)開發(fā)項目的評述要從財務(wù)評價及綜合評價進(jìn)行考慮。財務(wù)評價是在現(xiàn)行財稅制度及價格體系的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確計算房地產(chǎn)項目財務(wù)收入及住處情況，通過合理分析項目財務(wù)盈利能力、清償能力及資金狀況，有效分析房地產(chǎn)項目財務(wù)可行性，并進(jìn)行風(fēng)險預(yù)測，是項目評述的主要內(nèi)容。綜合評價則是從區(qū)域及社會經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，通過對社會經(jīng)濟(jì)效益及費用的計算，分析房地產(chǎn)開發(fā)項目對社會經(jīng)濟(jì)是否有積極的促進(jìn)作用，進(jìn)而有效判斷項目的可行性。

(四)制定合理、系統(tǒng)的財務(wù)評價指標(biāo)

財務(wù)評價是在國家現(xiàn)行的財稅制度及價格體系基礎(chǔ)上進(jìn)行的，對項目直接發(fā)生的財務(wù)效益及費用進(jìn)行分析、計算，進(jìn)行財務(wù)報表編制，有效計算項目評價指標(biāo)，并以此為基礎(chǔ)，對項目盈利能力、清償能力及外匯平衡等財務(wù)狀況進(jìn)行全面考察，準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)可行性。房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評價指標(biāo)包含對項目的設(shè)計規(guī)模、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、財務(wù)評價指標(biāo)。設(shè)計規(guī)模只要針對項目占地面積、建筑面積等；經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)主要是指項目的總投資額、產(chǎn)品投資、資金籌措及各項稅費等；財務(wù)評價指標(biāo)包含項目利潤率、利稅率及收益率等相關(guān)指標(biāo)。

綜上所述，房地產(chǎn)項目的開發(fā)運作，若要在長時間的建設(shè)周期內(nèi)有效規(guī)避風(fēng)險、隱患，就必須進(jìn)一步提高前期可行性研究報告編制的效率、質(zhì)量，并通過科學(xué)、合理、全面的評估，及時發(fā)現(xiàn)問題、改進(jìn)方案，保證后續(xù)業(yè)務(wù)流程的穩(wěn)定運轉(zhuǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]宋春紅,蘇敬勤.論房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究[j].基建優(yōu)化,2006(01).

[2]巫世峰.房地產(chǎn)項目可行性研究的評價指標(biāo)體系研究[j].國外建材科技,2006(05).

[3]瞿富強,瞿瑩芳.房地產(chǎn)開發(fā)項目與一般建設(shè)項目可行性研究的比較與分析[j].基建優(yōu)化,2003(06).

[4]胡征宇,張子平,張蟬君.編制投資項目可行性研究報告應(yīng)注重的幾個問題[j].中國工程咨詢,2006(07).

房地產(chǎn)項目可行性研究報告 房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制依據(jù)篇八

一般來講，房地產(chǎn)可研報告是以市場需求為立足點，以資源投入為限度，以科學(xué)方法為策略，以系統(tǒng)評估指標(biāo)為結(jié)果，總的來講表現(xiàn)在以下兩個問題中：

問題一：是否可行?

問題二：如何經(jīng)濟(jì)收益最大化?

從房地產(chǎn)項目開發(fā)的實際情況來看，單從建筑施工技術(shù)上講，一般不存在一時無法突破的重大難點，無論是大跨度橋梁，還是超高層建筑，如上海市的楊浦、南浦大橋，及高達(dá) 420米、 88層的金茂大廈和高達(dá) 468米的東方明珠塔就是很好的佐證?？梢?，關(guān)鍵在于投資的回報，即能否取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益，并兼顧社會效益和環(huán)境效益。

一個房地產(chǎn)項目在實施之前，都必須進(jìn)行投資可行性分析。在該階段，可行性分析所要解決的波特定項目成功的可能性問題。當(dāng)然，一個投資方案有成功的可能性，或者說其是可行的，也并不意味著該項目是合適的。-般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個方案，而是同時研交多個方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多個可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場、資金、風(fēng)險等各方面的問題，綜合評價合理取舍?？尚行匝芯?，至少要能精確地回答這么三個問題：

a、這項目是可行的還是不可行的

b、如果可行，可行到什么程度

c、如果投資，可能遇到的最壞的情況是什么，對此應(yīng)作什么打算

分析角度一：社會經(jīng)濟(jì)環(huán)免對房地產(chǎn)市場的影響

房地產(chǎn)業(yè)不是個孤立的行業(yè)，本書多處強調(diào)，將房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作國民經(jīng)濟(jì)的‘噴頭產(chǎn)業(yè)”來看待是錯誤的，這并不僅僅是個說法問題，而是一個最基本的認(rèn)識問題：到底是房地產(chǎn)業(yè)帶動國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還是國民經(jīng)濟(jì)的成長帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?如果把這個問題搞顛倒了，在形勢的判斷上就會出現(xiàn)根本性的失誤。無論政府還是企業(yè)都會導(dǎo)致“先人為主”的決策傾向。如年代初海南、惠州、北海等地出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)畸形膨脹，大起大落，都是無視當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)發(fā)展情況，主次顛倒，沒有擺正房地產(chǎn)業(yè)的位置所帶來的后果。

分析角度二：當(dāng)?shù)卣姓袨閷κ袌龅挠绊?/p>

一些地方政府的城市規(guī)劃及規(guī)劃控制水平對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)有著直接的影響。眾所周知，在城市規(guī)劃管理比較好的張家港市及江陰市，房地產(chǎn)開發(fā)一直處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。超前而科學(xué)的規(guī)劃、有效的規(guī)?？刂?、嚴(yán)格的規(guī)劃管理，使這兩個城市的房地產(chǎn)開發(fā)避免7盲目的、一窩蜂的現(xiàn)象，本著配套一片、開發(fā)一片、管理一片的原則，這里的小區(qū)住宅市場基本上沒有出現(xiàn)供大于求的情況，所有樓盤的預(yù)售成績都很好。與此形成對比的是，不少城市的土地批出規(guī)模嚴(yán)重失控，房地產(chǎn)市場管理混亂，造成地皮炒賣現(xiàn)象嚴(yán)重，商品房供應(yīng)量過大，市場價格起落過劇，地方政府規(guī)劃管理不妥，給發(fā)展商們帶來了很大的風(fēng)險。

分析角度三：街區(qū)環(huán)境對房地產(chǎn)營銷的影響

古北新區(qū)并非上海鬧市區(qū)，樓價何以如此昂貴?原來，由80年代起率先開發(fā)的第一個上海外貿(mào)區(qū)—一虹橋開發(fā)區(qū)，隨著愈來愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區(qū)自然成為外商購買或租賃住宅的主要目標(biāo)。區(qū)內(nèi)滿是豪華住宅，住戶大部分是港、臺同胞及外國人，所以成為上海唯—一個名副其實的境外人士居住區(qū)。這使古北新區(qū)享有很高的知名度，并自然形成了一個獨特的社交圈及生活社區(qū)，區(qū)內(nèi)樓宇質(zhì)素又不賴，需求者多而且舍得花大價錢，故此售價及租金曾一直穩(wěn)步上揚。進(jìn)入1996 年以后，該小區(qū)房價雖有所下跌，但仍是國內(nèi)最貴的地方。

從古北新區(qū)的例子可以看出，房地產(chǎn)的價值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質(zhì)量，還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關(guān)。正因為有虹橋開發(fā)區(qū)的發(fā)展，才產(chǎn)生了對古北新區(qū)高尚住宅的需求，虹橋開發(fā)區(qū)與古北新區(qū)之間明顯存在著功能上的互補關(guān)系。街區(qū)功能是使房地產(chǎn)實現(xiàn)其市場價值的外在動因。

投資商自身條件考察

1、考察你的經(jīng)驗

隔行如隔山，隔山買牛難。任何一家公司都不可能對自己完全不了解的領(lǐng)域進(jìn)行投資，房地產(chǎn)投資也是如此。即使是已經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有一定資歷的企業(yè)，如果該公司以前是開發(fā)市內(nèi)寫字樓的，如今目標(biāo)投資對象是郊區(qū)別墅，那么能不能考慮呢?那要看公司的經(jīng)理層里是否有具備別墅開發(fā)經(jīng)驗的人才，否則還是慎重為好。當(dāng)然，事情并不是絕對的，當(dāng)你認(rèn)為“經(jīng)驗”這一風(fēng)險也值得冒的時候，就不必在這個問題上多思量了。

2、考察你的投資方式

由于企業(yè)背景和實力不同，各房地產(chǎn)投資企業(yè)的項目投資方式也不一樣。也許你的企業(yè)從來不會在建一幢樓后靠出租來獲取長期回報，而是建一部分賣一部分，甚至靠預(yù)售樓盤來滾動開發(fā)，那么對那些適合于長線開發(fā)的項目和適于長錢投資的地區(qū)，你就要三思而后行了。有時候一個好項目，到了某些房地產(chǎn)企業(yè)手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。

3、考察你的融資能力

每一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)都會遇到借貸和融資問題。問題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，如果項目建到一半而你的后續(xù)資金又無人提供，那可要人命了。筆者見到不少這樣的事情：一個建了一半的項目因為沒有后續(xù)資金而停工兩三年，前期成本已經(jīng)上升了一半，如此就算建好了也無利潤可言了，明擺著是虧本的生意。分析角度四：投資商的自身條件對營銷的影響俗語說“太貴有自知之明”。房地產(chǎn)商在進(jìn)行項目分析時是不可能不對自身的條件進(jìn)行分析的。一家公司不可能什么樣的項目都能開發(fā)，也不可能什么樣的風(fēng)險都敢去冒，所以在考察一個地區(qū)、一個項目值不值得去投資時，還必須有針對性地權(quán)衡：本公司適不適合于那個地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的項目。

項目 內(nèi)容 人數(shù) 負(fù)責(zé)項目 費用 時間

注冊房地產(chǎn)估價師

造價工程師

市場調(diào)查和分析人員

經(jīng)濟(jì)分析專家

制作人員

社會學(xué)，環(huán)境等專家

a、宏觀因素分析

房地產(chǎn)開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣及宗教信仰，有無地區(qū)沖突或戰(zhàn)爭發(fā)生的可能性。

b、區(qū)域性因素分析

一般來講，項目所在國內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區(qū)域進(jìn)行因素分析，這是因為：首先宏觀經(jīng)濟(jì)對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響小;其次 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著“時滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長時間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮;其三國家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢相反的逆向走勢。我國的經(jīng)濟(jì)特區(qū)、自由貿(mào)易娶、保稅區(qū)對國際資本依賴程度相對較低，即使在我國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整期間，國內(nèi)資金緊張的情況下，其國際資本所受影響較小，這些地區(qū)的項目受到?jīng)_擊也較小。

c、微觀市場分析

對擬投資項目所在地區(qū)的房地產(chǎn)微觀市場的分析可以分成以下兩個部分，其一是對擬 投資房地產(chǎn)市場的分析，其二是對與投資項目同類型的物業(yè)市場分析。

a 需求預(yù)測

需求預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進(jìn)行分析和預(yù)測，從而推斷出為了市場對該類物業(yè)的需求。

b 供給預(yù)測

供給預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進(jìn)行分析，從而預(yù)測為了市場上該類物業(yè)的供給情況

c 預(yù)測方法

通常可以分為時間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時間序轉(zhuǎn)：房地產(chǎn)的可行性研究報告列分析法又可分為：移動平均法，指數(shù)平滑法等;因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。

在房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究中，項目的成本測算是重要的一環(huán)，它由估價師會同造價工程師完成。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預(yù)測一樣，對項目的經(jīng)濟(jì)效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。

一般來講 成本構(gòu)成包括以下四個部分：

a 土地前期費：指取得合理的土地的權(quán)證，完成土地上現(xiàn)有建筑物的拆遷，開通施工用水、用電、道路以及完成場地平整為止所要的費用。根據(jù)取得上地方式的不同，又可分為新征土地前期費、舊區(qū)改造前期費和土地批租費三種類型。

b 設(shè)計和建筑安裝工程費：指完成場地的三通一平以后，從規(guī)劃設(shè)計到土建工程、設(shè)備安裝、裝飾工程及小區(qū)配套、小區(qū)綠化結(jié)束所包括的費用。

c 市政配套費：指項目開發(fā)時必須向城市市政建設(shè)所交付的配套費，主要是由于新增房地產(chǎn)項目所引起的水電費。

步驟e：財務(wù)評價

項目投資方案評價的指標(biāo)一般分為兩類：

一類是考慮7貼現(xiàn)因素的動態(tài)指標(biāo)，即考慮7貨幣時間價值因素的指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動態(tài)回收期、內(nèi)含報酬事等指標(biāo)。

房地產(chǎn)項目可行性研究報告 房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制依據(jù)篇九

1、項目背景

2、項目主辦單位簡介

3、主辦單位之合作意想及盡職調(diào)查結(jié)論

4、可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

1、項目所在地概況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況

2、項目所在地房地產(chǎn)發(fā)展及市場的基本情況

a、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展概況

b、房地產(chǎn)開發(fā)工作量增加概況

c、商品房的銷售概況

d、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益概況

e、項目所在地房地產(chǎn)市場的展望

1、供應(yīng)情況

2、需求情況

3、物業(yè)出租情況

4、項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)的總體評價

5、對本項目開發(fā)的功能、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營銷的建議

6、項目開發(fā)及技術(shù)設(shè)計方案的分析及比較

1、地理位置及道路交通

2、地形、地質(zhì)

3、附近商業(yè)及生活配套；市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施

4、綜合評述

1、基本參數(shù)

2、土地成本

3、建安工程成本

4、前期費用

5、紅線內(nèi)外工程及公建配套

6、不可預(yù)見費

7、開發(fā)期稅費

8、資金籌措計劃及財務(wù)費用

a、資金籌措

b、財務(wù)費用

（一）售樓收入的測定

1、住宅銷售單價的測定

2、商鋪銷售單價的測定

3、單位銷售單價的測定

4、建議銷售價

5、實際銷售總收入

（二）項目經(jīng)營管理費用收入與支出

（三）經(jīng)營稅費及所得稅的繳交

（四）土地增值稅

（五）所得稅

1、內(nèi)部收益率（irr）

2、凈現(xiàn)值（npv）

3、凈現(xiàn)值率（npvr）

1、項目盈虧平衡分析

2、項目敏感性分析

3、概念分析

1、項目的控制方式及組織機構(gòu)設(shè)想與建議

2、項目對人力資源的要求及現(xiàn)有人力資源狀況分析

3、公司可用于項目的人力資源

4、擬派人員與項目的適應(yīng)性

5、擬新聘人員的要求

1、項目綜合效益表

2、項目動態(tài)、綜合表

3、項目投資利息估算表

4、土地增值稅計算表

5、項目敏感性分析表

6、概率分析表

7、項目盈虧平衡分析曲線圖

8、項目敏感性分析圖

房地產(chǎn)項目可行性研究報告 房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制依據(jù)篇十

1、項目背景

2、項目主辦單位簡介

3、主辦單位之合作意想及盡職調(diào)查結(jié)論

4、可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

1、項目所在地概況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況

2、項目所在地房地產(chǎn)發(fā)展及市場的基本情況

a、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展概況

b、房地產(chǎn)開發(fā)工作量增加概況

c、商品房的銷售概況

d、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益概況

e、項目所在地房地產(chǎn)市場的展望

1、供應(yīng)情況

2、需求情況

3、物業(yè)出租情況

4、項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)的總體評價

5、對本項目開發(fā)的功能、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營銷的建議

6、項目開發(fā)及技術(shù)設(shè)計方案的分析及比較

1、地理位置及道路交通

2、地形、地質(zhì)

3、附近商業(yè)及生活配套；市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施

4、綜合評述

1、基本參數(shù)

2、土地成本

3、建安工程成本

4、前期費用

5、紅線內(nèi)外工程及公建配套

6、不可預(yù)見費

7、開發(fā)期稅費

8、資金籌措計劃及財務(wù)費用

a、資金籌措

b、財務(wù)費用

（一）售樓收入的測定

1、住宅銷售單價的測定

2、商鋪銷售單價的測定

3、單位銷售單價的測定

4、建議銷售價

5、實際銷售總收入

（二）項目經(jīng)營管理費用收入與支出

（三）經(jīng)營稅費及所得稅的繳交

（四）土地增值稅

（五）所得稅

1、內(nèi)部收益率（irr）

2、凈現(xiàn)值（npv）

3、凈現(xiàn)值率（npvr）

1、項目盈虧平衡分析

2、項目敏感性分析

3、概念分析

1、項目的控制方式及組織機構(gòu)設(shè)想與建議

2、項目對人力資源的要求及現(xiàn)有人力資源狀況分析

3、公司可用于項目的人力資源

4、擬派人員與項目的適應(yīng)性

5、擬新聘人員的要求

1、項目綜合效益表

2、項目動態(tài)、綜合表

3、項目投資利息估算表

4、土地增值稅計算表

5、項目敏感性分析表

6、概率分析表

7、項目盈虧平衡分析曲線圖

8、項目敏感性分析圖

房地產(chǎn)項目可行性研究報告 房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制依據(jù)篇十一

房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告格式

房地產(chǎn)可行性研究報告是根據(jù)可行性研究對項目進(jìn)行科學(xué)的分析和預(yù)測。因此做好開發(fā)項目可行性研究工作，是項目成敗的先決條件。項目可行性研究是項目立項階段最重要的核心文件，具有相當(dāng)大的信息量和工作量，是項目決策的主要依據(jù)。

第一節(jié) 可行性研究的概念和作用

一.可行性研究的概念

可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關(guān)的資源、技術(shù)、市場、經(jīng)濟(jì)、社會等各方面進(jìn)行全面的分析、論證、和評價，判斷項目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理、財務(wù)上是否盈利，并對多個可能的備選方案進(jìn)行擇優(yōu)的科學(xué)方法，其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項目決策科學(xué)化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開發(fā)項目的實施和控制提供參考。

我國從20世紀(jì)70年代開始引進(jìn)可行性研究方法，并在政府的主導(dǎo)下加以推廣。1981年原國家計委明確“把可行性研究作為建設(shè)前期工作中一個重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證階段，納入了基本建設(shè)程序。1983年2月，原國家計委正式頒布了《關(guān)于建設(shè)項目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》，對可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法等做了詳細(xì)的規(guī)定，以指導(dǎo)我國的可行性研究工作。

房地產(chǎn)項目的.特點和開發(fā)實踐證明，項目開發(fā)的關(guān)鍵是決策，開發(fā)商應(yīng)高度重視可行性研究的工作質(zhì)量，隨歐康夭?諧〉鬧鴆焦娣叮?康夭?耐蹲駛??、投资?蠡嵩嚼叢繳伲?歡咸岣呔霾咚?劍?拍莧〉孟钅靠?⒌某曬α?

二.可行性研究的作用

(一)可行性研究是項目投資決策的重要依據(jù)。開發(fā)項目投資決策，尤其是大型投資項目決策的科學(xué)合理性，是建立在根據(jù)詳細(xì)可靠的市場預(yù)測、成本分析和效益估算進(jìn)行的項目可行性研究的基礎(chǔ)上的。

(二)可行性研究是項目立項、審批、開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。在我國投資項目必須列入國家的投資計劃。尤其是房地產(chǎn)項目，要經(jīng)過政府相關(guān)職能部門的立項、審批、簽訂有關(guān)的協(xié)議，依據(jù)之一就是可行性研究報告。

(三)可行性研究是項目籌措建設(shè)資金的依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究對項目的經(jīng)濟(jì)、財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行了分析，從中可以了解項目的籌資還本能力和經(jīng)營效益的獲取能力。銀行等金融機構(gòu)是否提供貸款，主要依據(jù)可行性研究中提供的項目獲利信息。因此可行性研究也是企業(yè)籌集建設(shè)資金和金融機構(gòu)提供信用貸款的依據(jù)。

(四)可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)?？尚行匝芯繉﹂_發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模、開發(fā)建設(shè)項目的內(nèi)容及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等都作出了安排，這些正是項目設(shè)計任務(wù)書的內(nèi)容。

第二節(jié) 可行性研究的階段工作

一.可行性研究工作根據(jù)項目的進(jìn)展可以分幾個階段進(jìn)行。

(一)以投資機會研究

該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。 投資機會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的～。如果機會研究認(rèn)為可行的，就可以?邢亂喚錐蔚墓ぷ鰲?

(二)初步可行性研究

在機會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)±20%,所需費用約占總投資的～。

(三)詳細(xì)可行性研究

詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。 這一階段對建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的～，大型復(fù)雜的工程約占. 項目的評估和決策，按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進(jìn)行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。

(四)可行性研究階段工作精度表

第三節(jié) 可行性研究的內(nèi)容

一.可行性研究報告的結(jié)構(gòu)

一般來講，專業(yè)機構(gòu)編寫一個項目的可行性研究報告應(yīng)包括封面、摘要⒛柯肌⒄??、附?透酵劑?霾糠幀?

(一)封面：一般要反映可行性報告的名稱，專業(yè)研究編寫機構(gòu)名稱及編寫報告的時間三個內(nèi)容。

(二)摘要：它是用簡潔明了的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結(jié)論及有關(guān)說明或假設(shè)條件，要突出重點，假設(shè)條件清楚，使閱讀人員在短時間內(nèi)能了解全報告的精要。也有專家主張不寫摘要，因為可行性研究報告事關(guān)重大，閱讀者理應(yīng)仔細(xì)全面閱讀。

(三)目錄：由于一份可行性報告少則十余頁，多則數(shù)十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。

(四)正文內(nèi)容：它是可行性報告的主體

房地產(chǎn)項目可行性研究報告 房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制依據(jù)篇十二

可行性研究是確定建設(shè)項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證的科學(xué)方法，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關(guān)的自然、社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等進(jìn)行調(diào)研、分析汁匕較以及預(yù)測建成后的社會經(jīng)濟(jì)效益。

1、項目名稱：

居住小區(qū)(暫定名)

2、可行性研究報告的編制依據(jù)：

(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》

(2)《a市城市拆遷管理條例》

(3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》

(4)《住宅設(shè)計規(guī)范》

(5)《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》

(6)《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》

(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》

(8)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》

3、項目概況

1)地塊位置：該基地東起，南至路，西至路、北至，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約平方米，該地塊屬a市類地段。

2)建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：

土地面積：畝(平方米)

容積率：

開發(fā)周期：

土地價格：元/畝(a市國有土地使用權(quán)掛牌出讓起價)

建筑面積(預(yù)計)：總建筑面積：

3)周圍環(huán)境與設(shè)施

(1)步行約10分鐘可至a市中心。

(2)西側(cè)為市城市中心景點。

(3)東側(cè)為城市綠化帶，南側(cè)為廣場。

(4)西南靠近a市小學(xué)。

(5)北面為a市人民銀行。

4、項目swot分析

優(yōu)勢及機會

(1)該項目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危苓叚h(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。

(2)a近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。

(3)東側(cè)的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認(rèn)可性。

(4)周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎(chǔ)。

(5)拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。

(6)該項目以毛地出讓，起價元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。

(7)該項目規(guī)劃定位為a市第一個小高層住宅小區(qū)，我公司在b市開發(fā)小高層的經(jīng)驗可以為之借鑒。

(8)我公司與a市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。

(9)物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補的性。

(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。

劣勢及威脅

(1)拆遷密度過大，拆遷成本及風(fēng)險是該項目成功與否的關(guān)鍵。

(2)a市拆遷實施細(xì)則的即將出臺，拆遷成本的預(yù)測具有一定的風(fēng)險性。

(3)市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。

(4)外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。

(5)規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。

(6)小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護(hù)等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。

(7)該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。

(8)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。

(9)拆遷的難度，使該項目的建設(shè)周期具有延期的可能。

(10)周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。

1、a市概況(參考)

a市位于

河南岸，面積

平方公里，人口萬。

生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級森林公園、國家級野生動植物保護(hù)區(qū)、國家級水禽濕地保護(hù)區(qū)。全市森林覆蓋率達(dá)56%，1996年和1997年被國家批準(zhǔn)為國家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和實施《中國21世紀(jì)議程》地方試點。

項目所在區(qū)位于江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。城區(qū)人口12萬。

2、a市房地產(chǎn)住宅市場分析

a市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進(jìn)入有序發(fā)展時期。到目前為止，a市房地產(chǎn)業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。

a市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面：

表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成億元，投資增幅達(dá),占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資。

表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積萬平方米，銷售面積萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。

表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。

表現(xiàn)之四：交易市場持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類房產(chǎn)交易萬起。a市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起，面積達(dá)萬m2，比上年度分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積萬m2，成交金額8800萬元。

表現(xiàn)之五：拉動經(jīng)濟(jì)效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市g(shù)dp增加值14%，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值億元，帶動社會商品銷售億元;房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收2800萬元。

對今后市場的預(yù)測：

——從購房能力看

伴隨著經(jīng)濟(jì)增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，xx年到xx年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。

——從投資角度看

由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達(dá)16%。

——從消費結(jié)構(gòu)看

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴(kuò)大。據(jù)調(diào)查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。

——從需求關(guān)系看

根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由平方公里發(fā)展到平方公里，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，a市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。

3、主要競爭項目分析

住宅小區(qū)詳細(xì)情況如表：

項目

套數(shù)建筑面積(萬㎡)平均單價(元/㎡)位置

(一)、拆遷成本分析

圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房(實驗小學(xué)職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶)。其它房屋均為二——四層。

根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。

拆遷成本估算：

按照a市《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定和拆遷補償評估報告。

1、住宅：640元/平方米*()*34329平方米=34329*元=元

2、經(jīng)營性用房：640元/平方米*()*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附屬物(水、電、電話、空調(diào)以上其它)

住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

經(jīng)營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等：

34929平方米*48元=1676592元

6、搬家費、臨時過渡費等：

1)、搬家費：

住宅：200戶*300元=60000元

經(jīng)營性用房：9戶*500元=4500元

小計：64500元

2)、過渡費：

住宅：34329平方米*元/平方米*6個月=514935元

經(jīng)營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元

小計：632535元

其他費用

3)、管理費，委托拆遷費：

34929平方米*15元/平方米=523935元

4)、房屋拆遷評估服務(wù)費費：35000元

5)、獎勵：

34929平方米*100元/平方米=3492900元

上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為元。

按照a市人民政府令，對a市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在xx年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在xx年7月1日開始執(zhí)行后。a市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。

元/平方米+100元/平方米=平方米

元*34929平方米=元

(二)建筑成本分析

地塊內(nèi)大致布置

一棟15層**15層;

一棟12層**12層;

三棟12層40*15*12層;

一棟15層40*15*15層;

占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡

總占地面積：5861㎡，建筑密度：

總建筑面積：61460㎡，容積率：

高層均設(shè)計地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。

建設(shè)成本估算

(一)、工程前期費：

1、拆遷成本

2、土地出讓金

3、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費：61460㎡*50元/㎡=萬元

4、人防基金：配套建地下室

5、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費：56160**萬元

6、墻改：61460*8=萬元

7、散裝水泥：61460*2=萬元

8、白蟻防治費：61460*2=萬元

9、質(zhì)量監(jiān)督費：61460*2=萬元

10、施工圖審查：61460*1=萬元

11、防雷審查：61460*1=萬元

12、消防審查：

13、文物：萬元

14、規(guī)劃設(shè)計：10萬元

15、建筑設(shè)計：xx*12+59460*30=萬元

16、地質(zhì)勘探：61460*2=萬元

17、測量定位：10萬元

18、煤氣增容：2500元/戶

小計：萬元

(二)工程成本

1、樁基：59460*100元/㎡=萬元

2、地下室：4861*600元/㎡=萬元

3、主體：59460*900+xx*500=萬元

4、電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元

5、室外水電氣工程：61460*50=萬元

6、小區(qū)綠化、道路等工程：61460*60=萬元

7、監(jiān)理費：*1%=萬元

小計：萬元

總計、萬元

(三)項目費用分析

依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，就該項目的預(yù)算定價為：

小高層住宅1900元/㎡商鋪6000元/㎡地下車庫800元/㎡

銷售收入住宅1900*56160=106704000

商鋪6000*5300=31800000

地下室4861*800=3888800

總計：142392800元

營業(yè)稅及附加142392800*

各項費用

142392800*4%=5695712

總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本

=

毛利潤：銷售收入—總成本

=

=元

如土地掛牌競價在五百二十八萬以內(nèi)，該項目具有一定的利潤空間，項目可行。

房地產(chǎn)項目可行性研究報告 房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制依據(jù)篇十三

四川省xx市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目可行性研究報告根據(jù)xx市委、市政府對加快xx市市場經(jīng)濟(jì)開發(fā)建設(shè)的要求。我們在相關(guān)部門的精心指導(dǎo)下，我公司對建設(shè)開發(fā)項目積極開展了前期準(zhǔn)備工作，成立了項目經(jīng)理部，與政府有關(guān)各方進(jìn)行了廣泛接洽;尤其對項目建設(shè)的可行性進(jìn)行了深入細(xì)致的調(diào)查研究和全面論證;同時，邀請省內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑規(guī)劃專家進(jìn)行了精心的規(guī)劃設(shè)計和方案選評;經(jīng)征求有關(guān)各方意見，認(rèn)為初設(shè)方案理念新、定位準(zhǔn)，既適應(yīng)了社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下流通現(xiàn)代化發(fā)展的要求和促進(jìn)邊貿(mào)行業(yè)向更深層次發(fā)展;是xx市這一明珠上一個閃光的亮點，進(jìn)而為美麗的邊境城市增輝添彩。

(一)項目選址及地緣環(huán)境

項目選址：位于xx市目腦路東方大飯店后面地塊;

項目土地面積約135000㎡折合公頃(平方公里)。項目所處環(huán)境優(yōu)越，交通便捷，是擬建理想的花園式住宅區(qū)。

(二)項目規(guī)模建設(shè)周期

規(guī)劃總建筑面積81000㎡，可入住居民270戶。計劃總投資9800萬元，計劃建設(shè)周期三年。

具有劃時代深遠(yuǎn)意義的黨的xxx精神：“為全面建設(shè)小康社會，加快推進(jìn)社會主義現(xiàn)代化，開創(chuàng)中國特色的社會主義事業(yè)新局面。”這一宏

偉目標(biāo)，為我指明了前進(jìn)方向，鼓舞著我們與時俱進(jìn)、開拓創(chuàng)新。

(一)根據(jù)經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展趨勢，我國加快了對外開放的步伐。尤其是我國加入wto后，國際貿(mào)易將使我國更加開放，長期來，我國單一向東發(fā)展，沿海開放的經(jīng)濟(jì)格局，在xxx實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略決策的推動下，如今一直把自己當(dāng)邊疆省的云南提出了建設(shè)連接?xùn)|南亞、南亞次大陸的經(jīng)濟(jì)大xx，建立湄公河次流域經(jīng)濟(jì)帶。啟動參與中國東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)行動計劃，加快建設(shè)“五大xx”、構(gòu)筑“五大平臺”、推進(jìn)六大產(chǎn)業(yè)合作。云南開始了“邊緣”向?qū)ν忾_放前沿的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。我們xx市正好是連接?xùn)|南亞及南亞次大陸的前沿橋頭堡，不僅獨占地理區(qū)域優(yōu)勢，而且有二十年來的改革開放打牢的基礎(chǔ)。面對如此難得的時代機遇，我們要趁勢而上抓住機遇，加快發(fā)展。

(二)項目建設(shè)的市場分析

云南與東盟自由貿(mào)易區(qū)的形成，必然給xx市帶來旺盛的人氣。人流的增加將拉動居住的需求，這無疑會給我們項目的開發(fā)建設(shè)帶來極好的契機。

1、國內(nèi)外商家對xx市住房的需求的調(diào)查分析。我們通過民間訪問、調(diào)查發(fā)現(xiàn)其中有相當(dāng)?shù)目蛻?，他們看好xx的房地產(chǎn)市場，對xx的發(fā)展和繁榮昌盛，對社會的安定和文明及和諧的社會環(huán)境，他們中的部分人都有在xx居住的愿望。據(jù)國內(nèi)外客戶向我們提供分析情況看愿在xx購買花園式住宅。

2、住房消費市場的調(diào)查分析。xx市是一個與緬甸三面接壤的新興開放城市，是典型的一個壩子，兩個國家的特殊地緣，美麗的瑞xx滋潤著兩岸肥沃的土地，哺育著兩國的二十幾萬邊疆人民。xx市城區(qū)規(guī)劃面積20平方公里，市區(qū)建成面積6平方公里，全市總?cè)丝?2萬，流動人口4萬。由于得天獨厚的地緣優(yōu)勢，和優(yōu)越的自然環(huán)境、氣候，同時又長期得益于改革開放二十幾年來的發(fā)展，xx市已成為西南邊陲上一顆璀爛的明珠。一個12萬人口的縣級市，居民的儲蓄存款余額達(dá)27億元，高于全國人均水平，這充分展示了居民的富裕程度及潛在的購買力水平，據(jù)調(diào)查90%以上的城市居民均擁有人均15平方米的住房，住房條件相對內(nèi)地而言較為優(yōu)越。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平的為斷提高，人們對住房的需求也由過去住得下、分得開向舒適、寬敞、優(yōu)越、時尚的較高層次追求，計劃經(jīng)濟(jì)時期福利分房，按標(biāo)準(zhǔn)住房的觀念已被住房商品化、貨幣化所取代。在市場調(diào)查中發(fā)現(xiàn)為數(shù)不少的公職人員，他們都有改變現(xiàn)有住房狀況的愿望，尤其對住房按揭，花明天的錢提前享受個性化的高層次的居住，較有興趣。隨著“單位人”這一觀念的弱化，“社會人”享受社區(qū)服務(wù)，享受方便、周到、安全的物業(yè)管理服務(wù)也成為一種權(quán)力追求，這些都是住房商品化、居住小區(qū)化、住房個性化，環(huán)境園林化所帶來的新理念。開發(fā)部分適應(yīng)工薪階層承受能力的小康戶型的住宅，是有市場前景的。

由于xx是國家級的邊境口岸，在我省沿邊的眾多口岸中像xx這樣優(yōu)越的地緣環(huán)境優(yōu)勢的城市絕無僅有，因而在四萬多人的流動人口中，有相當(dāng)?shù)耐鈦砭用袷窃趚x經(jīng)商貿(mào)易的，他們居住大部分是靠租房，有的經(jīng)過十幾年的發(fā)展和積累，也渴望擁有屬于自己的經(jīng)營店鋪和住房。在流動人口群體中盡管存在著分散零星和不確定性，但且有一定的市場潛力，問題的關(guān)鍵主要在于房地產(chǎn)商的項目吸引力和競爭力。

四川省xx市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)項目，開發(fā)占地面積200畝，總建筑面積約81000㎡，項目建設(shè)定位是花園式住宅小區(qū)，同時建設(shè)與之相配套的公共建筑和會所。

1、花園式住宅小區(qū)在規(guī)劃建筑上著力于地方特色。既要體現(xiàn)亞熱帶風(fēng)光的民族風(fēng)情，同時又能展示現(xiàn)代氣息和時代特征的現(xiàn)代住宅區(qū)：它既有別于大中城市的多層和高層住宅，又不同于散亂無章xx度的民居住宅;在滿足統(tǒng)一和諧的城市環(huán)境前提下，提倡建筑風(fēng)格多樣化，實現(xiàn)建筑技術(shù)和建筑藝術(shù)的完整統(tǒng)一。在建筑的空間構(gòu)圖、創(chuàng)意新、體現(xiàn)精品意識，避免了單調(diào)雷同，使之形成一街一景，一個建筑組團(tuán)體現(xiàn)一種格調(diào)，力求達(dá)到統(tǒng)一中有變化，變化中有統(tǒng)一。進(jìn)而使瑞xx畔花園的建筑構(gòu)圖實現(xiàn)連續(xù)有序、靈活生動、豐富多彩的環(huán)境空間。

2、環(huán)境規(guī)劃上注入了“以人為本，構(gòu)建和諧社會”的現(xiàn)代理念。體現(xiàn)出實用、自然、和諧的時代精神。xx市是一個四季長青的美麗城市，小區(qū)的環(huán)境在滿足本位功能的前提下適當(dāng)布置了一些綠化、建筑小品，

進(jìn)而豐富大環(huán)境的內(nèi)涵;對活動空間、道路、綠化、建筑間距等諸方面實現(xiàn)全面統(tǒng)籌，做到設(shè)計適當(dāng)、布局合理。小區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)環(huán)境與人文自然、民族風(fēng)情有機地結(jié)合，進(jìn)而實現(xiàn)環(huán)境優(yōu)美，人與自然和諧的花園式小區(qū)。

4、小區(qū)的建筑規(guī)劃，按81000㎡的用地，規(guī)劃容積率，可建房屋面積460000㎡。

(1)住宅建筑45603㎡，可入住205戶。其中：a型戶224㎡/戶有20戶，b型戶264㎡/戶有69戶，c型戶275㎡/戶有15戶，d型戶290㎡/戶有11戶，四種戶型的別墅共115戶，面積30092㎡，連排成幢別墅90戶，戶均㎡/戶，面積15048㎡，住宅全部面積：45603㎡。

(2)其它公共建筑500㎡;合計規(guī)劃面積約46103㎡。

(3)土地規(guī)劃使用情況：總用地面積81000㎡，其中道路占22275㎡，占;綠化34668㎡，占;建筑24024㎡，占。

(4)投資分析：

①基礎(chǔ)設(shè)施投入萬元;

②綠化環(huán)境投入萬元;

③建筑投入萬元;

④不可預(yù)見投資萬元(按以上三項之和的3%);

⑤流動資金投入1600萬元。合計投資約人民幣≈9800萬元。

我們將根據(jù)州內(nèi)的建筑市場發(fā)展態(tài)勢，采取總體布局，分步實施，滾動開發(fā)，逐步就位的思路，計劃在2009年內(nèi)全部開發(fā)完成，建設(shè)周期三年,具體計劃是：

1、2006年投入2450萬元，承付土地出讓金1300萬元，用1150萬元投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完成小區(qū)內(nèi)50000㎡的道路及地下管道的鋪設(shè)，完成總投資的25%。

2、2007年2744萬元，建成萬㎡住宅，可入住110戶，完成總投資的28%。

3、2008年投入2842萬元，建成萬㎡的住宅和商貿(mào)用房，可入住95戶，完成總投資的29%。

4、2009年投入1764萬元，建成9000㎡的公共建筑和附屬配套設(shè)施，同時全部完成綠化和環(huán)境投資建設(shè)，完成總投資的18%。至此全部完成小區(qū)建設(shè)，并籌組物業(yè)管理公司，納入市場化的物業(yè)管理經(jīng)營服務(wù)。

1、四川省xx市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為投資主體，自籌資金3000萬元，公司自籌方式包括集資、融資，臨時拆借等方式，公司其余自籌資金于2006年底全部到位。

2、通過招商引資、預(yù)約、預(yù)售實現(xiàn)籌資2000萬元，占房屋建設(shè)投資的30%。該資金籌措從2006年5月啟動到2007年，用10個月的時間加強銷售力度實現(xiàn)。

3、向銀行貸款2000萬元。2005年工程開工后用在建工程(公司資產(chǎn))作為抵押，使用貸款時3年。

4、2007年實現(xiàn)銷售3500萬元(扣除預(yù)約預(yù)售2000萬元)實際籌資1500萬元。

5、2008年實現(xiàn)銷售3300萬元，售房率達(dá)到60%以上，除用于歸還2000萬元貸款外，可有效投入后續(xù)開發(fā)資金1300萬元。

該項目按滾動開發(fā)模式，6000萬元流動資金可保證實現(xiàn)全部開發(fā)建成。公司對資金的籌集將采用資本的營運方式，保證開發(fā)計劃實施。

為保證項目的順利實施，四川省xx市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，全權(quán)承擔(dān)項目的開發(fā)建設(shè)，

四川省xx市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，將按公司法組建。依照有限責(zé)任公司的章程組成公司治理結(jié)構(gòu)，實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理責(zé)任制，按現(xiàn)代企業(yè)制度要求和現(xiàn)代企業(yè)管理的理念和手段進(jìn)行公司運作。公司依法注冊，自立經(jīng)營、獨立核算，自負(fù)盈虧，獨立承擔(dān)債權(quán)、債務(wù)，獨立承擔(dān)經(jīng)濟(jì)民事的法律責(zé)任，同時，自覺執(zhí)行黨的方針、政策、遵守法律、法規(guī)，接受相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)督和管理，并嚴(yán)格按房地產(chǎn)市場規(guī)則規(guī)范公司行為。

公司的組織機構(gòu)是一室、三部(即：總經(jīng)理辦公室、市場經(jīng)營部、工程經(jīng)理部、財務(wù)部)。

公司的宗旨是：能人開發(fā)、精英管理、開拓市場、營銷xx。公司有決心在3年的開發(fā)建設(shè)中，實現(xiàn)碧波揚風(fēng)帆、創(chuàng)新鑄發(fā)展。畫意燃詩情，實干創(chuàng)一流，為xx市邊境建設(shè)、為了xx市新的一輪發(fā)展，做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

(一)預(yù)期效益

1、企業(yè)利潤，根據(jù)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和市場景氣指數(shù)及社會平均利潤(行業(yè)平均)計算，9800萬元的投資，可實現(xiàn)利潤。

2、對當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)按2001年房地產(chǎn)投資對gdp貢獻(xiàn)率的水平推算(按支出法計算)，9800萬元的固定資產(chǎn)投資對當(dāng)?shù)豨dp的貢獻(xiàn)為萬元，按2001年xx市國內(nèi)gdp值億元計算增幅，每年能拉動xx經(jīng)濟(jì)增長1個百分點。

3、促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

據(jù)投入產(chǎn)出模式測算，每100萬元房地產(chǎn)投資(或銷售)可拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展285萬元，房地產(chǎn)與40多個產(chǎn)業(yè)部門有密切關(guān)系，其中建筑行業(yè)最直接?？烧T發(fā)產(chǎn)出萬元，高居榜首，其次是建材、制造、開采、商業(yè)、運輸?shù)刃袠I(yè)，9800萬元的房地產(chǎn)投資，對拉動當(dāng)?shù)叵M需求，增加就業(yè)，保持社會穩(wěn)定，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具有潛在的社會效益。

4、增加地方財政收入

在9800萬元的投資中，土地使用權(quán)出讓增加地方財政600萬元，(200畝x3萬元/畝)。增加建筑稅收(建筑營業(yè)稅和城市建設(shè)附加，教育附加)480萬元，同時拓展了稅源。

(二)風(fēng)險分析

1、國內(nèi)市場變化的風(fēng)險

房地產(chǎn)作為特殊的商品，在社會主義市場經(jīng)濟(jì)中。房地產(chǎn)市場的商住樓仍具有廣闊的市場前景，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系已發(fā)生了變化，尤其結(jié)構(gòu)性矛盾已經(jīng)突出。一方面，大量中小工商從業(yè)者想買商鋪又買不

起;另一方面，近兩年來的商住樓空置率居高不下，據(jù)有關(guān)資料顯示;截止二00二年三季度，商住樓的空置率已達(dá)。今年九月，國家六部委局(xxx、國家計委、財政部、xxx、中國人民銀行、國家xxx)就《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展》提出了若干意見，警告：防止“泡沫”經(jīng)濟(jì)的發(fā)生。最近國家的土地建設(shè)、銀行等部門已相繼出臺了若干宏觀調(diào)控的政策措施。如：強化土地供應(yīng)管理，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu);嚴(yán)格控制自有資金不足，行為不規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)新開發(fā)項目;大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu);嚴(yán)格審核房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款條件，加強對房地主貸款使用監(jiān)督，充分發(fā)揮金融對房地主市場的調(diào)控作用。以上信息已表明，對“房地產(chǎn)熱”已亮出了“紅燈”，國家宏觀管理這一大趨勢，對我們將進(jìn)行的項目，無疑是一大風(fēng)險信號。

我們必須審時奪勢，趨利避害，認(rèn)真分析和研究已發(fā)生變化了的情況，從xx房地產(chǎn)市場這一客觀實際出發(fā)，謹(jǐn)慎操作，任何盲目樂觀、頭腦“發(fā)熱”的舉措都是有害的。要在充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上以市場需求為出發(fā)點，制定切實可行的開發(fā)計劃。

2、不確定因素風(fēng)險

房地產(chǎn)發(fā)展的市場定位，不能僅從居民銀行存款的平均余額不看供求潛力。我們要看到，xx這一邊境開放城市盡管儲蓄余額較大，但游資成分較多，投入房地產(chǎn)消費的資金十分有限。我們要理智的看到，我國目前存在的貧富懸殊差距正在擴(kuò)大;我們應(yīng)當(dāng)充分的注意到時下的中國，富者確實目了，貧者依然很窮。尤其像xx這樣民族聚集居的邊境城市，這樣的差距還較為突出。因此，對國內(nèi)居民的住房，特別是城市居民的住房狀況，已購房率、預(yù)期購房率、普通居民的有支配收入、消費意向等情況，進(jìn)一步做深入細(xì)致的調(diào)查分析，在此基礎(chǔ)上，確定國內(nèi)居民購房需求的市場定位。要充分認(rèn)識到，拉動市場消費需求，主要在于擴(kuò)大國內(nèi)需求。對此，我們要著力做好當(dāng)?shù)爻Ｗ【用瘢绕涫莻€體工商業(yè)者對商住樓需求的調(diào)查，利用擴(kuò)大內(nèi)需進(jìn)一步深化對外貿(mào)易這一歷史最好機遇，促進(jìn)購房消費;同時，要做好消費導(dǎo)向宣傳，切實推出貨真價實，質(zhì)量優(yōu)良(包括戶型合理)優(yōu)美，多功能花園住宅小區(qū)，占領(lǐng)和開拓xx的住宅房市場。

3、公司自身的弱勢

四川省xx市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一個品牌，要在本地打響這一品牌，除面臨上述的困難和風(fēng)險外，還要克服公司自身的弱勢。首先就我公司而言，異地開發(fā)、投資巨大，也存在鞭長莫及的弱勢，趨利避害，與時俱進(jìn)，謹(jǐn)慎操作。必須以改革創(chuàng)新的思維對公司實施戰(zhàn)略改造。對經(jīng)營決策、經(jīng)營管理，都必須聚精竭力，做到指揮得當(dāng)，組織有序、經(jīng)營有方、管理得力、穩(wěn)步推進(jìn)、調(diào)整及時、決心下定、矢志不移。

四川省xx市華泰房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目是一個需要歷經(jīng)數(shù)年的中長期項目，無論建設(shè)規(guī)模，還是投資規(guī)模，對一個企業(yè)而言無疑是一個大的項目，其前景看好，可操作性顯示。盡管存在一定的風(fēng)險，但在xx市委、市政府及相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)下，在社會各界和有關(guān)專家的支持幫助下，我們有信心、有能力開發(fā)建設(shè)好。

經(jīng)廣泛深入的調(diào)查研究和全面論證，同時，我公司通過一年富有成效的工作，目前已具備啟動實施條件，建議政府列入二00六年度計劃。以便盡快展開實質(zhì)性工作。綜上所述，四川省xx市華泰房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目是可行的。請市委、市政府、xx市邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)給予大力支持。

房地產(chǎn)項目可行性研究報告 房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制依據(jù)篇十四

1、項目背景

2、項目主辦單位簡介

3、主辦單位之合作意想及盡職調(diào)查結(jié)論

4、可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

1、項目所在地概況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況

2、項目所在地房地產(chǎn)發(fā)展及市場的基本情況

a、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展概況

b、房地產(chǎn)開發(fā)工作量增加概況

c、商品房的銷售概況

d、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益概況

e、項目所在地房地產(chǎn)市場的展望

1、供應(yīng)情況

2、需求情況

3、物業(yè)出租情況

4、項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)的總體評價

5、對本項目開發(fā)的功能、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營銷的建議

6、項目開發(fā)及技術(shù)設(shè)計方案的分析及比較

1、地理位置及道路交通

2、地形、地質(zhì)

3、附近商業(yè)及生活配套;市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施

4、綜合評述

1、基本參數(shù)

2、土地成本

3、建安工程成本

4、前期費用

5、紅線內(nèi)外工程及公建配套

6、不可預(yù)見費

7、開發(fā)期稅費

8、資金籌措計劃及財務(wù)費用

a、資金籌措

b、財務(wù)費用

(一)售樓收入的測定

1、住宅銷售單價的測定

2、商鋪銷售單價的測定

3、單位銷售單價的測定

4、建議銷售價

5、實際銷售總收入

(二)項目經(jīng)營管理費用收入與支出

(三)經(jīng)營稅費及所得稅的繳交

(四)土地增值稅

(五)所得稅

1、內(nèi)部收益率(irr)

2、凈現(xiàn)值(npv)

3、凈現(xiàn)值率(npvr)

1、項目盈虧平衡分析

2、項目敏感性分析

3、概念分析

1、項目的控制方式及組織機構(gòu)設(shè)想與建議

2、項目對人力資源的要求及現(xiàn)有人力資源狀況分析

3、公司可用于項目的人力資源

4、擬派人員與項目的適應(yīng)性

5、擬新聘人員的要求

1、項目綜合效益表

2、項目動態(tài)、綜合表

3、項目投資利息估算表

4、土地增值稅計算表

5、項目敏感性分析表

6、概率分析表

7、項目盈虧平衡分析曲線圖

8、項目敏感性分析圖

房地產(chǎn)項目可行性研究報告 房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制依據(jù)篇十五

房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告【一】

1 、項目名稱：居住小區(qū)(暫定名)

(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》

(2)《a市城市拆遷管理條例》

(3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》

(4)《住宅設(shè)計規(guī)范》

(5)《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》

(6)《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》

(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》

(8)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》

1 )地塊位置：該基地東起xx南至x路，西至x路、北至xx圍合區(qū)內(nèi)土地面積約xx平方米，該地塊屬a市x類地段。

2 )建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：

土地面積：

容積率：

開發(fā)周期：

土地價格： 元/畝(a市國有土地使用權(quán)掛牌出讓起價)

建筑面積(預(yù)計)：總建筑面積：

3 )周圍環(huán)境與設(shè)施

(1)步行約10 分鐘可至a市中心。

(2)西側(cè)為 市城市中心景點。

(3)東側(cè)為城市綠化帶，南側(cè)為廣場。

(4)西南靠近a市小學(xué)。

(5)北面為a市人民銀行。

4 、項目swot分析

優(yōu)勢及機會

(1) 該項目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。

(2) a近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。

(3) 東側(cè) 的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認(rèn)可性。

(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎(chǔ)。

(5) 拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。

(6) 該項目以毛地出讓，起價

元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。

(7) 該項目規(guī)劃定位為a市第一個小高層住宅小區(qū)，我公司在b市開發(fā)小高層的經(jīng)驗可以為之借鑒。

(8) 我公司與a市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。

(9) 物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補的性。

(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。

劣勢及威脅

(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風(fēng)險是該項目成功與否的關(guān)鍵。

(12) a市拆遷實施細(xì)則的即將出臺，拆遷成本的預(yù)測具有一定的風(fēng)險性。

(13) 市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。

(14) 外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。

(15) 規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。

(16) 小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護(hù)等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。

(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。

(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。

(19) 拆遷的難度，使該項目的建設(shè)周期具有延期的可能。

(20) 周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。

1 a市概況(參考)

a市位于

河南岸，面積

平方公里，人口 萬。

生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級森林公園、國家級野生動植物保護(hù)區(qū)、國家級水禽濕地保護(hù)區(qū)。全市森林覆蓋率達(dá)56%，1996年和1997年被國家批準(zhǔn)為國家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和實施《中國21世紀(jì)議程》地方試點。

項目所在區(qū)位于 江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。城區(qū)人口12萬。

2 a市房地產(chǎn)住宅市場分析

a市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。

1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進(jìn)入有序發(fā)展時期。到目前為止，a市房地產(chǎn)業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。

二oox年，a市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面：

表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成億元，投資增幅達(dá),占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資。

表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積 萬平方米，銷售面積萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。

表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。

房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告【二】

xx年12月3日上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會，從側(cè)面反映開發(fā)企業(yè)普遍對未來房地產(chǎn)市場預(yù)期向好，一致認(rèn)同住交會主辦方所預(yù)言“中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景” 。

“中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在2003年中國gdp增長的個百分點中，有個百分點是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。

中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動了57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有一個其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動力。

1998年以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。

2003年中國住宅投資占gdp比例超過了美國，已經(jīng)達(dá)到了。而在美國，房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)(汽車、醫(yī)藥、房地產(chǎn))之一，已持續(xù)了50多年。

2020年，中國的城鎮(zhèn)人口將達(dá)到億人，年均增長4%，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達(dá)到330億平方米，比2004年將凈增億平方米，年平均需凈增億平方米?！?/p>

2004年6月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《xxx關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結(jié)合我省實際，湖北省政府出臺《省政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產(chǎn)市場健康發(fā)展。

自2000年年底荊州政府取消福利分房制度，個人購房數(shù)量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉(zhuǎn)變，消費者對商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發(fā)展。

荊州是一個文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地，隨著近年來城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經(jīng)商。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場增添了新的主力軍。

2003年荊州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元，上年增長。人均消費支出5400元，增長;2003年全市農(nóng)民人均純收入2502元，增長。(摘自：《荊州縱橫》之《2003年荊州市經(jīng)濟(jì)運行特點、問題及對策》)

2004年荊州市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元，比上年增長;農(nóng)民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長，增長速度創(chuàng)九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。(摘自：荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《2004年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況新聞發(fā)布稿》)

以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。

近年來，相當(dāng)一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預(yù)示著新一輪消費結(jié)構(gòu)升級已為期不遠(yuǎn)。

荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產(chǎn)品的市場說明任務(wù)，人們對高檔住宅已廣為認(rèn)同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎(chǔ)上，本類產(chǎn)品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。

鑒于原荊州城內(nèi)人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力， 2003年，政府出臺“為古城減壓，城內(nèi)只許拆房，不許建房”的新規(guī)劃，開始對城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護(hù)。同時下令城內(nèi)十二萬人外遷六萬，短期目標(biāo)是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發(fā)提供了良好的市場環(huán)境。

在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當(dāng)于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場。

房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告【三】

房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項極其復(fù)雜的工程，它涉及立項、方案設(shè)計、施工、銷售等一系列復(fù)雜的程序?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項目決策前必要的手段，可行性研究通過深入的調(diào)查研究最終形成可行性研究報告，作為交投集團(tuán)、成渝公司內(nèi)部立項審批以及最終投資方案的主要依據(jù)。

通過可行性研究，能夠在很大程度上提升房地產(chǎn)項目決策的正確性，提高項目的經(jīng)濟(jì)效益。其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項目決策科學(xué)化、程序化，從而提高決策的可靠性，為房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施和控制提供參考。

主要從規(guī)劃設(shè)計角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。

如圖例，對產(chǎn)品設(shè)計和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。

如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。

生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。

如：市場價格限制、總價控制原則與產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。

房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告【四】

可行性研究過程中的誤區(qū)及應(yīng)對措施

如果項目可行性研究報告十分肯定地明確將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會是一份實事求是的報告。一份專業(yè)而嚴(yán)肅的項目可行性研究報告不可能只是一個效益標(biāo)準(zhǔn)。在可行性研究時，會有很多不確定的因素。這些不確定因素使項目未來的價格及銷售進(jìn)程處于一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預(yù)測，而這些預(yù)測需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根據(jù)不同的期望值給出不同的期望效益預(yù)測。

通過一些房地產(chǎn)投資項目失敗的案例，發(fā)現(xiàn)其中大部分項目的失敗都是由一些可預(yù)見的因素造成的。這些因素包括：在一個離市區(qū)較遠(yuǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓，結(jié)果是無人問津;準(zhǔn)備在一個規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)開發(fā)商住小區(qū)，結(jié)果在廉價“集資房”的沖擊下半途而廢;同一時間同一城市同類樓盤供應(yīng)量過大致使需求短缺;建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)算造成資金不繼等等。通過失敗的案例可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)項目在可行分析研究過程中，只是從各個角度描繪這個項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利因素。這樣的“可行性分析研究”，自始至終都是為了證明該項目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。

加快專業(yè)化及市場培育工作，推進(jìn)行業(yè)規(guī)?；c專業(yè)化，是提高可行性研究水平，確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當(dāng)前市場逐漸走向規(guī)范和成熟，日益劇烈的市場競爭成為企業(yè)加強可行性研究的外在動力。

這是控制可行性誤差的基本保障。在某種意義上看，可行性研究人員應(yīng)該是“全才”，必須具備相當(dāng)?shù)墓こ碳夹g(shù)、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、法規(guī)、稅務(wù)、金融等專業(yè)知識。

當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到完整和準(zhǔn)確的市場信息。信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下，可行性分析人員更需要加強對信息的收集、整理工作。通過去粗取精，去偽存真的過程，將市場上分散的信息整理為可用的數(shù)據(jù)。另外，還可加強項目后評價工作，按照四川交投集團(tuán)《投資項目后評價指引》的方法和內(nèi)容，通過分析對比，總結(jié)經(jīng)驗，改善投資管理和決策，進(jìn)一步提高可行性研究的實用性。

加強房地產(chǎn)可行性研究工作的一些建議

一般情況下，可行性分析要研究的不是單一方案，而是同時研究多種方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且很可能都具有吸引力。要在多個可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場、資金、風(fēng)險等各方面的問題，綜合評價合理取舍。

客觀性原則就是要堅持從實際出發(fā)、實事求是的原則，房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是根據(jù)擬開發(fā)項目的具體情況進(jìn)行分析論證而得出可行或不可行的結(jié)論，不為任何單位或個人而生偏私之心，不為任何利益或壓力所動。

相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究編制人員可能就是一、兩個人，不能適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)的多專業(yè)要求，而且編制人員往往不了解和熟悉房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，他們能做的僅是依葫蘆畫瓢，定性分析東拼西湊、定量分析草率計算、經(jīng)濟(jì)評價流于形式。不能根據(jù)特定的對象進(jìn)行必要的調(diào)查、數(shù)據(jù)收集和分析，對一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理用來滿足經(jīng)濟(jì)評價結(jié)果的需要，失去了可行性研究的真實性和指導(dǎo)作用。

總之，可行性研究要以市場為導(dǎo)向，對房地產(chǎn)項目所涉及的領(lǐng)域、經(jīng)濟(jì)效益、技術(shù)可行性、環(huán)境、社會效益等方面進(jìn)行全方位的論證和評估。項目可行性研究對項目成敗及投入的收益將產(chǎn)生直接、巨大的影響?？尚行匝芯恳栽鰪娖髽I(yè)核心競爭力、創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益為中心，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的各要素進(jìn)行全面的調(diào)查研究和詳細(xì)的測算分析，進(jìn)行多方案的比較論證，最大限度優(yōu)化方案。同時我們應(yīng)注意房地產(chǎn)項目可行性研究中存在的問題，在工作中應(yīng)避免這些問題的出現(xiàn)，發(fā)揮可行性研究的實際作用，使房地產(chǎn)項目的開發(fā)工作有據(jù)可依。

房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告【五】

本報告中，應(yīng)增加建設(shè)單位的相關(guān)情況，清楚開發(fā)單位是否有資質(zhì)和能力承擔(dān)項目開發(fā);增加和深化銷售預(yù)測和銷售策略;深化投資環(huán)境和市場研究，特別是項目區(qū)域開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)銷售情況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況。

本報告中沒有任何圖紙來表述報告中內(nèi)容，項目可研報告，一定要附項目總平面圖和日照分析圖。總圖可以知道建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容，清楚開發(fā)強度和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，也可知道設(shè)計是否符合相關(guān)規(guī)范要求。日照分析圖可以看出是否對項目外有日照影響，是否滿足國家強制性條文。

文中設(shè)計依據(jù)有些已經(jīng)過時，應(yīng)采用國家最新規(guī)范;婁底市近期專門出臺了一些針對房地產(chǎn)市場發(fā)展的文件，應(yīng)加上去，增加項目的本地性。

建設(shè)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)明確是高層還是多層住宅，限高多少;增加公廁、垃圾站、配電房、綠化等建設(shè)內(nèi)容;說明項目用地權(quán)屬情況。

文中劣勢描敘中，項目區(qū)域為未開發(fā)區(qū)域不對，該項目區(qū)域已經(jīng)是成熟開發(fā)區(qū)域;文中對房地產(chǎn)市場的分析應(yīng)當(dāng)主要側(cè)重開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場分析，而不應(yīng)是湖南省和婁底市的，說服力不強。

該報告中，項目總建筑面積19663平方米，總投資萬元，成本將近5000元每平米，投資成本過高，不符合目前房產(chǎn)市場開發(fā)情況，應(yīng)調(diào)整。其次，在投資分析中，地下車位12萬/個，超出婁底實際價格，目前一般為8萬/個;工程量中，土石方應(yīng)進(jìn)一步核實，該區(qū)域主要是填方，挖方較少;人工工資88元/日太低。

項目工期改為采用以月為單位計算工期，以季度不太精確;文中工期部分地方前后不一，工程本是2021年5月完成，在銷售方案中卻2021年8月才舉行奠基，2022年4月18日才開始團(tuán)購，時間前后不一致。

本報告中，項目建設(shè)基礎(chǔ)條件的描敘與本項目實際建設(shè)地不符，應(yīng)具體針對性地對項目建設(shè)條件進(jìn)行精準(zhǔn)描敘。包括項目場地、地形地貌、地質(zhì)情況、周邊建設(shè)情況等。

該報告中，住宅采用三臺800kva室外箱式公變供電，公共部分在地下室設(shè)兩個專變配電室，共設(shè)4臺高壓開關(guān)柜、2臺800kva干式變壓器和24臺低壓配電柜，配置不合理;該報告中，給水管道200管徑過大，150足夠。

該報告財務(wù)評價中，企業(yè)所得稅應(yīng)按2019年婁底稅務(wù)部門文件規(guī)定的額度計算。

房地產(chǎn)項目可行性研究報告 房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制依據(jù)篇十六

1 、 項目名稱： 居住小區(qū)(暫定名)

2、可行性研究報告的編制依據(jù)：

(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》

(2)《a市城市拆遷管理條例》

(3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》

(4)《住宅設(shè)計規(guī)范》

(5)《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》

(6)《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》

(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》

(8)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》

3、項目概況

1 )地塊位置：該基地東起 ，南至 路，西至 路、北至 ，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約 平方米，該地塊屬a市 類地段。

2 )建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：

土地面積： 畝( 平方米)

容積率：

開發(fā)周期：

土地價格： 元/畝(a市國有土地使用權(quán)掛牌出讓起價) 建筑面積(預(yù)計)：總建筑面積： ㎡

3 )周圍環(huán)境與設(shè)施

(1)步行約10 分鐘可至a市中心。

(2)西側(cè)為市城市中心景點。

(3)東側(cè)為 城市綠化帶，南側(cè)為 廣場。

(4)西南靠近a市 小學(xué)。

(5)北面為a市人民銀行。

4 、項目swot分析

優(yōu)勢及機會

(1) 該項目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危苓叚h(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。

(2) a近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。

(3) 東側(cè) 的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認(rèn)可性。

(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎(chǔ)。

(5) 拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。

(6) 該項目以毛地出讓，起價 元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。

(7) 該項目規(guī)劃定位為a市第一個小高層住宅小區(qū)，我公司在b市開發(fā)小高層的經(jīng)驗可以為之借鑒。

(8) 我公司與a市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。

(9) 物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補的性。

(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。

劣勢及威脅

(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風(fēng)險是該項目成功與否的關(guān)鍵。

(12) a市拆遷實施細(xì)則的即將出臺，拆遷成本的預(yù)測具有一定的風(fēng)險性。

(13) 市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。

(14) 外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。

(15) 規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。

(16) 小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護(hù)等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。

(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。

(18) 花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。

(19) 拆遷的難度，使該項目的建設(shè)周期具有延期的可能。

(20) 周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。

1 a市概況(參考)

a市位于 河南岸，面積 平方公里，人口 萬。

生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級森林公園、國家級野生動植物保護(hù)區(qū)、國家級水禽濕地保護(hù)區(qū)。全市森林覆蓋率達(dá)56%，1996年和1997年被國家批準(zhǔn)為國家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和實施《中國21世紀(jì)議程》地方試點。

項目所在區(qū)位于 江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。城區(qū)人口12萬。

2 a市房地產(chǎn)住宅市場分析

a市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進(jìn)入有序發(fā)展時期。到目前為止，a市房地產(chǎn)業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。

二oo三年，a市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面：

表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成億元，投資增幅達(dá),占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資。

表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積 萬平方米，銷售面積萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。

表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。

表現(xiàn)之四：交易市場持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類房產(chǎn)交易萬起。a市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起，面積達(dá)萬m2，比上年度分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積萬m2，成交金額8800萬元。

表現(xiàn)之五：拉動經(jīng)濟(jì)效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市g(shù)dp增加值14%，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值億元，帶動社會商品銷售億元;房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收2800萬元。

對今后市場的預(yù)測：

---—從購房能力看

伴隨著經(jīng)濟(jì)增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。

——從投資角度看

由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達(dá)16%。

——從消費結(jié)構(gòu)看

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴(kuò)大。據(jù)調(diào)查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。

——從需求關(guān)系看

根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由平方公里發(fā)展到平方公里，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，a市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。

3、主要競爭項目分析

住宅小區(qū)詳細(xì)情況如表：

項目 套數(shù) 建筑面積(萬㎡) 平均單價(元/㎡) 位置

向陽小區(qū) 1500 22 1400 寶山路

新華小區(qū) 785 8 1344 黃河街

銀河小區(qū) 170 1460 銀河街

成光小區(qū) 130 1400 學(xué)院路

太陽神小區(qū)500 1508 英雄路

項目 面積㎡ 單價元/㎡ 位置

匯豐花園 40~~80 4000~5600 新城區(qū)

秋爽花園 50~~70 5000~120xx 市中心

碧苑小區(qū) 36~~50 6800 建設(shè)路

桃園小區(qū) 車庫 550 秋浦路

荷花村 車庫 550 建設(shè)路

(一)、拆遷成本分析

圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房(實驗小學(xué)職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，

拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶)。其它房屋均為二——四層。

根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。

拆遷成本估算：

按照a市《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定和拆遷補償評估報告。

1、住宅：640元/平方米x()x34329平方米=元=元

2、經(jīng)營性用房：640元/平方米x()x600平方米=600平方米x3776元/平方米=2265600元

3、附屬物(水、電、電話、空調(diào)以上其它)

住宅34329平方米x45元/平方米=1544805元

經(jīng)營性用房：600平方米x45元/平方米=27000元

4、室內(nèi)裝飾：34929平方米x80元/平方米=2794320元

5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等：

34929平方米x48元=1676592元

6、搬家費、臨時過渡費等：

1)、搬家費：

住宅：200戶x300元=60000元

經(jīng)營性用房：9戶x500元=4500元

小計：64500元

2)、過渡費：

住宅：34329平方米元/平方米x6個月=514935元

經(jīng)營性用房：600平方米x16元/平方米x6個月=57600元

小計：632535元

其他費用

3)、 管理費，委托拆遷費：

34929平方米x15元/平方米=523935元

4)、 房屋拆遷評估服務(wù)費費：35000元

5)、 獎勵：

34929平方米x100元/平方米=3492900元

上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為元。

按照a市人民政府令，對a市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開始執(zhí)行后。a市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。

元/平方米+100元/平方米 =平方米

元x34929平方米=元

(二)建筑成本分析

地塊內(nèi)大致布置

一棟 15層層;

一棟 12層層;

三棟 12層40x15x12層;

一棟 15層40x15x15層;

占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡

總占地面積：5861㎡，建筑密度：

總建筑面積：61460㎡，容積率：

高層均設(shè)計地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。

建設(shè)成本估算

(一)、工程前期費：

1、拆遷成本

2、土地出讓金

3、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費：61460㎡x50元/㎡=萬元

4、人防基金：配套建地下室

5、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費：萬元

6、墻改：61460x8=萬元

7、散裝水泥：61460x2=萬元

8、白蟻防治費：61460x2=萬元

9、質(zhì)量監(jiān)督費：61460x2=萬元

10、施工圖審查：61460x1=萬元

11、防雷審查：61460x1=萬元

12、消防審查：

13、文物：萬元

14、規(guī)劃設(shè)計：10萬元

15、建筑設(shè)計：20xxx12+59460x30=萬元

16、地質(zhì)勘探：61460x2=萬元

17、測量定位：10萬元

18、煤氣增容：2500元/戶

小計：萬元(18、19項代收代繳，未計)

(二) 工程成本

1、樁基：59460x100元/㎡=萬元

2、地下室：4861x600元/㎡=萬元

3、主體：59460x900+20xxx500=萬元

4、電梯：9棟x50萬元/棟=450萬元

5、室外水電氣工程：61460x50=萬元

6、小區(qū)綠化、道路等工程：61460x60=萬元

7、監(jiān)理費：萬元

小計：萬元

總計、萬元

(三)項目費用分析

依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，就該項目的預(yù)算定價為：

小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡

銷售收入 住宅1900x56160=106704000

商鋪6000x5300=31800000

地下室4861x800=3888800

總計：142392800元

營業(yè)稅及附加

各項費用 142392800x4%=5695712

總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本

=

毛利潤：銷售收入—總成本

=

=元

如土地掛牌競價在五百二十八萬以內(nèi)，該項目具有一定的利潤空間，項目可行。如超出項目風(fēng)險較大，項目不可行。

房地產(chǎn)項目可行性研究報告 房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制依據(jù)篇十七

可行性研究過程中的誤區(qū)及應(yīng)對措施

(一)常見誤區(qū)

1.一個標(biāo)準(zhǔn)的效益分析

如果項目可行性研究報告十分肯定地明確將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會是一份實事求是的報告。一份專業(yè)而嚴(yán)肅的項目可行性研究報告不可能只是一個效益標(biāo)準(zhǔn)。在可行性研究時，會有很多不確定的因素。這些不確定因素使項目未來的價格及銷售進(jìn)程處于一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預(yù)測，而這些預(yù)測需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根據(jù)不同的期望值給出不同的期望效益預(yù)測。

2.先入之見的可行性分析研究

通過一些房地產(chǎn)投資項目失敗的案例，發(fā)現(xiàn)其中大部分項目的失敗都是由一些可預(yù)見的因素造成的。這些因素包括：在一個離市區(qū)較遠(yuǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓，結(jié)果是無人問津;準(zhǔn)備在一個規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)開發(fā)商住小區(qū)，結(jié)果在廉價“集資房”的沖擊下半途而廢;同一時間同一城市同類樓盤供應(yīng)量過大致使需求短缺;建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)算造成資金不繼等等。通過失敗的案例可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)項目在可行分析研究過程中，只是從各個角度描繪這個項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利因素。這樣的“可行性分析研究”，自始至終都是為了證明該項目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。

(二)應(yīng)對措施

1.重視專業(yè)化及市場培育工作。加快專業(yè)化及市場培育工作，推進(jìn)行業(yè)規(guī)模化與專業(yè)化，是提高可行性研究水平，確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當(dāng)前市場逐漸走向規(guī)范和成熟，日益劇烈的市場競爭成為企業(yè)加強可行性研究的外在動力。

2.提高從業(yè)人員素質(zhì)。這是控制可行性誤差的基本保障。在某種意義上看，可行性研究人員應(yīng)該是“全才”，必須具備相當(dāng)?shù)墓こ碳夹g(shù)、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、法規(guī)、稅務(wù)、金融等專業(yè)知識。

3.建立可行性研究數(shù)據(jù)庫。當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到完整和準(zhǔn)確的市場信息。信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下，可行性分析人員更需要加強對信息的收集、整理工作。通過去粗取精，去偽存真的過程，將市場上分散的信息整理為可用的數(shù)據(jù)。另外，還可加強項目后評價工作，按照四川交投集團(tuán)《投資項目后評價指引》的方法和內(nèi)容，通過分析對比，總結(jié)經(jīng)驗，改善投資管理和決策，進(jìn)一步提高可行性研究的實用性。

加強房地產(chǎn)可行性研究工作的一些建議

(一)重視多方案比較

一般情況下，可行性分析要研究的不是單一方案，而是同時研究多種方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且很可能都具有吸引力。要在多個可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場、資金、風(fēng)險等各方面的問題，綜合評價合理取舍。

(二)堅持可行性研究的客觀性原則

客觀性原則就是要堅持從實際出發(fā)、實事求是的原則，房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是根據(jù)擬開發(fā)項目的具體情況進(jìn)行分析論證而得出可行或不可行的結(jié)論，不為任何單位或個人而生偏私之心，不為任何利益或壓力所動。

(三)提高可行性研究編制人員素質(zhì)

相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究編制人員可能就是一、兩個人，不能適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)的多專業(yè)要求，而且編制人員往往不了解和熟悉房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，他們能做的僅是依葫蘆畫瓢，定性分析東拼西湊、定量分析草率計算、經(jīng)濟(jì)評價流于形式。不能根據(jù)特定的對象進(jìn)行必要的調(diào)查、數(shù)據(jù)收集和分析，對一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理用來滿足經(jīng)濟(jì)評價結(jié)果的需要，失去了可行性研究的真實性和指導(dǎo)作用。

五、結(jié)語

總之，可行性研究要以市場為導(dǎo)向，對房地產(chǎn)項目所涉及的領(lǐng)域、經(jīng)濟(jì)效益、技術(shù)可行性、環(huán)境、社會效益等方面進(jìn)行全方位的論證和評估。項目可行性研究對項目成敗及投入的收益將產(chǎn)生直接、巨大的影響。可行性研究要以增強企業(yè)核心競爭力、創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益為中心，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的各要素進(jìn)行全面的調(diào)查研究和詳細(xì)的測算分析，進(jìn)行多方案的比較論證，最大限度優(yōu)化方案。同時我們應(yīng)注意房地產(chǎn)項目可行性研究中存在的問題，在工作中應(yīng)避免這些問題的出現(xiàn)，發(fā)揮可行性研究的實際作用，使房地產(chǎn)項目的開發(fā)工作有據(jù)可依。

房地產(chǎn)項目可行性研究報告 房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制依據(jù)篇十八

四川省xx市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目可行性研究報告根據(jù)xx市委、市政府對加快xx市市場經(jīng)濟(jì)開發(fā)建設(shè)的要求。我們在相關(guān)部門的精心指導(dǎo)下，我公司對建設(shè)開發(fā)項目積極開展了前期準(zhǔn)備工作，成立了項目經(jīng)理部，與政府有關(guān)各方進(jìn)行了廣泛接洽;尤其對項目建設(shè)的可行性進(jìn)行了深入細(xì)致的調(diào)查研究和全面論證;同時，邀請省內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑規(guī)劃專家進(jìn)行了精心的規(guī)劃設(shè)計和方案選評;經(jīng)征求有關(guān)各方意見，認(rèn)為初設(shè)方案理念新、定位準(zhǔn)，既適應(yīng)了社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下流通現(xiàn)代化發(fā)展的要求和促進(jìn)邊貿(mào)行業(yè)向更深層次發(fā)展;是xx市這一明珠上一個閃光的亮點，進(jìn)而為美麗的邊境城市增輝添彩。

(一)項目選址及地緣環(huán)境

項目選址：位于xx市目腦路東方大飯店后面地塊;

項目土地面積約135000㎡折合公頃(平方公里)。項目所處環(huán)境優(yōu)越，交通便捷，是擬建理想的花園式住宅區(qū)。

(二)項目規(guī)模建設(shè)周期

規(guī)劃總建筑面積81000㎡，可入住居民270戶。計劃總投資9800萬元，計劃建設(shè)周期三年，即二00六年至二00九年。

具有劃時代深遠(yuǎn)意義的黨的xxx精神：“為全面建設(shè)小康社會，加快推進(jìn)社會主義現(xiàn)代化，開創(chuàng)中國特色的社會主義事業(yè)新局面。”這一宏偉目標(biāo)，為我指明了前進(jìn)方向，鼓舞著我們與時俱進(jìn)、開拓創(chuàng)新。

(一)根據(jù)經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展趨勢，我國加快了對外開放的步伐。尤其是我國加入wto后，國際貿(mào)易將使我國更加開放，長期來，我國單一向東發(fā)展，沿海開放的經(jīng)濟(jì)格局，在xxx實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略決策的推動下，如今一直把自己當(dāng)邊疆省的云南提出了建設(shè)連接?xùn)|南亞、南亞次大陸的經(jīng)濟(jì)大xx，建立湄公河次流域經(jīng)濟(jì)帶。啟動參與中國東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)行動計劃，加快建設(shè)“五大xx”、構(gòu)筑“五大平臺”、推進(jìn)六大產(chǎn)業(yè)合作。云南開始了“邊緣”向?qū)ν忾_放前沿的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。我們xx市正好是連接?xùn)|南亞及南亞次大陸的前沿橋頭堡，不僅獨占地理區(qū)域優(yōu)勢，而且有二十年來的改革開放打牢的基礎(chǔ)。面對如此難得的時代機遇，我們要趁勢而上抓住機遇，加快發(fā)展。

(二)項目建設(shè)的市場分析

云南與東盟自由貿(mào)易區(qū)的形成，必然給xx市帶來旺盛的人氣。人流的增加將拉動居住的需求，這無疑會給我們項目的開發(fā)建設(shè)帶來極好的契機。

1、國內(nèi)外商家對xx市住房的需求的調(diào)查分析。我們通過民間訪問、調(diào)查發(fā)現(xiàn)其中有相當(dāng)?shù)目蛻簦麄兛春脁x的房地產(chǎn)市場，對xx的發(fā)展和繁榮昌盛，對社會的安定和文明及和諧的社會環(huán)境，他們中的部分人都有在xx居住的愿望。據(jù)國內(nèi)外客戶向我們提供分析情況看愿在xx購買花園式住宅。

2、住房消費市場的調(diào)查分析。xx市是一個與緬甸三面接壤的新興開放城市，是典型的一個壩子，兩個國家的特殊地緣，美麗的瑞xx滋潤著兩岸肥沃的土地，哺育著兩國的二十幾萬邊疆人民。xx市城區(qū)規(guī)劃面積20平方公里，市區(qū)建成面積6平方公里，全市總?cè)丝?2萬，流動人口4萬。由于得天獨厚的地緣優(yōu)勢，和優(yōu)越的自然環(huán)境、氣候，同時又長期得益于改革開放二十幾年來的發(fā)展，xx市已成為西南邊陲上一顆璀爛的明珠。一個12萬人口的縣級市，居民的儲蓄存款余額達(dá)27億元，高于全國人均水平，這充分展示了居民的富裕程度及潛在的購買力水平，據(jù)調(diào)查90%以上的城市居民均擁有人均15平方米的住房，住房條件相對內(nèi)地而言較為優(yōu)越。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平的為斷提高，人們對住房的需求也由過去住得下、分得開向舒適、寬敞、優(yōu)越、時尚的較高層次追求，計劃經(jīng)濟(jì)時期福利分房，按標(biāo)準(zhǔn)住房的觀念已被住房商品化、貨幣化所取代。在市場調(diào)查中發(fā)現(xiàn)為數(shù)不少的公職人員，他們都有改變現(xiàn)有住房狀況的愿望，尤其對住房按揭，花明天的錢提前享受個性化的高層次的居住，較有興趣。隨著“單位人”這一觀念的弱化，“社會人”享受社區(qū)服務(wù)，享受方便、周到、安全的物業(yè)管理服務(wù)也成為一種權(quán)力追求，這些都是住房商品化、居住小區(qū)化、住房個性化，環(huán)境園林化所帶來的新理念。開發(fā)部分適應(yīng)工薪階層承受能力的小康戶型的住宅，是有市場前景的。

由于xx是國家級的邊境口岸，在我省沿邊的眾多口岸中像xx這樣優(yōu)越的地緣環(huán)境優(yōu)勢的城市絕無僅有，因而在四萬多人的流動人口中，有相當(dāng)?shù)耐鈦砭用袷窃趚x經(jīng)商貿(mào)易的，他們居住大部分是靠租房，有的經(jīng)過十幾年的發(fā)展和積累，也渴望擁有屬于自己的經(jīng)營店鋪和住房。在流動人口群體中盡管存在著分散零星和不確定性，但且有一定的市場潛力，問題的關(guān)鍵主要在于房地產(chǎn)商的項目吸引力和競爭力。

四川省xx市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)項目，開發(fā)占地面積200畝，總建筑面積約81000㎡，項目建設(shè)定位是花園式住宅小區(qū)，同時建設(shè)與之相配套的公共建筑和會所。

1、花園式住宅小區(qū)在規(guī)劃建筑上著力于地方特色。既要體現(xiàn)亞熱帶風(fēng)光的民族風(fēng)情，同時又能展示現(xiàn)代氣息和時代特征的現(xiàn)代住宅區(qū)：它既有別于大中城市的多層和高層住宅，又不同于散亂無章xx度的民居住宅;在滿足統(tǒng)一和諧的城市環(huán)境前提下，提倡建筑風(fēng)格多樣化，實現(xiàn)建筑技術(shù)和建筑藝術(shù)的完整統(tǒng)一。在建筑的空間構(gòu)圖、創(chuàng)意新、體現(xiàn)精品意識，避免了單調(diào)雷同，使之形成一街一景，一個建筑組團(tuán)體現(xiàn)一種格調(diào)，力求達(dá)到統(tǒng)一中有變化，變化中有統(tǒng)一。進(jìn)而使瑞xx畔花園的建筑構(gòu)圖實現(xiàn)連續(xù)有序、靈活生動、豐富多彩的環(huán)境空間。

2、環(huán)境規(guī)劃上注入了“以人為本，構(gòu)建和諧社會”的現(xiàn)代理念。體現(xiàn)出實用、自然、和諧的時代精神。xx市是一個四季長青的美麗城市，小區(qū)的環(huán)境在滿足本位功能的前提下適當(dāng)布置了一些綠化、建筑小品，進(jìn)而豐富大環(huán)境的內(nèi)涵;對活動空間、道路、綠化、建筑間距等諸方面實現(xiàn)全面統(tǒng)籌，做到設(shè)計適當(dāng)、布局合理。小區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)環(huán)境與人文自然、民族風(fēng)情有機地結(jié)合，進(jìn)而實現(xiàn)環(huán)境優(yōu)美，人與自然和諧的花園式小區(qū)。

4、小區(qū)的建筑規(guī)劃，按81000㎡的用地，規(guī)劃容積率，可建房屋面積460000㎡。

(1)住宅建筑45603㎡，可入住205戶。其中：a型戶224㎡/戶有20戶，b型戶264㎡/戶有69戶，c型戶275㎡/戶有15戶，d型戶290㎡/戶有11戶，四種戶型的別墅共115戶，面積30092㎡，連排成幢別墅90戶，戶均㎡/戶，面積15048㎡，住宅全部面積：45603㎡。

(2)其它公共建筑500㎡;合計規(guī)劃面積約46103㎡。

(3)土地規(guī)劃使用情況：總用地面積81000㎡，其中道路占22275㎡，占;綠化34668㎡，占;建筑24024㎡，占。

(4)投資分析：①基礎(chǔ)設(shè)施投入萬元;②綠化環(huán)境投入萬元;③建筑投入萬元;④不可預(yù)見投資萬元(按以上三項之和的3%);⑤流動資金投入1600萬元。合計投資約人民幣≈9800萬元。

我們將根據(jù)州內(nèi)的建筑市場發(fā)展態(tài)勢，采取總體布局，分步實施，

滾動開發(fā)，逐步就位的思路，計劃在20xx年內(nèi)全部開發(fā)完成，建設(shè)周期三年,具體計劃是：

1、20xx年投入2450萬元，承付土地出讓金1300萬元，用1150萬元投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完成小區(qū)內(nèi)50000㎡的道路及地下管道的鋪設(shè)，完成總投資的25%。

2、20xx年2744萬元，建成萬㎡住宅，可入住110戶，完成總投資的28%。

3、20xx年投入2842萬元，建成萬㎡的住宅和商貿(mào)用房，可入住95戶，完成總投資的29%。

4、20xx年投入1764萬元，建成9000㎡的公共建筑和附屬配套設(shè)施，同時全部完成綠化和環(huán)境投資建設(shè)，完成總投資的18%。至此全部完成小區(qū)建設(shè)，并籌組物業(yè)管理公司，納入市場化的物業(yè)管理經(jīng)營服務(wù)。

1、四川省xx市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為投資主體，自籌資金3000萬元，公司自籌方式包括集資、融資，臨時拆借等方式，公司其余自籌資金于20xx年底全部到位。

2、通過招商引資、預(yù)約、預(yù)售實現(xiàn)籌資20xx萬元，占房屋建設(shè)投資的30%。該資金籌措從20xx年5月啟動到20xx年，用10個月的時間加強銷售力度實現(xiàn)。

3、向銀行貸款20xx萬元。20xx年工程開工后用在建工程(公司資產(chǎn))作為抵押，使用貸款時3年。

4、20xx年實現(xiàn)銷售3500萬元(扣除預(yù)約預(yù)售20xx萬元)實際籌資1500萬元。

5、20xx年實現(xiàn)銷售3300萬元，售房率達(dá)到60%以上，除用于歸還20xx萬元貸款外，可有效投入后續(xù)開發(fā)資金1300萬元。

該項目按滾動開發(fā)模式，6000萬元流動資金可保證實現(xiàn)全部開發(fā)建成。公司對資金的籌集將采用資本的營運方式，保證開發(fā)計劃實施。

為保證項目的順利實施，四川省xx市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，全權(quán)承擔(dān)項目的開發(fā)建設(shè)，

四川省xx市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，將按公司法組建。依照有限責(zé)任公司的章程組成公司治理結(jié)構(gòu)，實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理責(zé)任制，按現(xiàn)代企業(yè)制度要求和現(xiàn)代企業(yè)管理的理念和手段進(jìn)行公司運作。公司依法注冊，自立經(jīng)營、獨立核算，自負(fù)盈虧，獨立承擔(dān)債權(quán)、債務(wù)，獨立承擔(dān)經(jīng)濟(jì)民事的法律責(zé)任，同時，自覺執(zhí)行黨的方針、政策、遵守法律、法規(guī)，接受相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)督和管理，并嚴(yán)格按房地產(chǎn)市場規(guī)則規(guī)范公司行為。

公司的組織機構(gòu)是一室、三部(即：總經(jīng)理辦公室、市場經(jīng)營部、工程經(jīng)理部、財務(wù)部)。

公司的宗旨是：能人開發(fā)、精英管理、開拓市場、營銷xx。公司有決心在3年的開發(fā)建設(shè)中，實現(xiàn)碧波揚風(fēng)帆、創(chuàng)新鑄發(fā)展。畫意燃詩情，實干創(chuàng)一流，為xx市邊境建設(shè)、為了xx市新的一輪發(fā)展，做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

(一)、預(yù)期效益

1、企業(yè)利潤，根據(jù)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和市場景氣指數(shù)及社會平均利潤(行業(yè)平均)計算，9800萬元的投資，可實現(xiàn)利潤。

2、對當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)按20xx年房地產(chǎn)投資對gdp貢獻(xiàn)率的水平推算(按支出法計算)，9800萬元的固定資產(chǎn)投資對當(dāng)?shù)豨dp的貢獻(xiàn)為萬元，按20xx年xx市國內(nèi)gdp值億元計算增幅，每年能拉動xx經(jīng)濟(jì)增長1個百分點。

3、促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

據(jù)投入產(chǎn)出模式測算，每100萬元房地產(chǎn)投資(或銷售)可拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展285萬元，房地產(chǎn)與40多個產(chǎn)業(yè)部門有密切關(guān)系，其中建筑行業(yè)最直接?？烧T發(fā)產(chǎn)出萬元，高居榜首，其次是建材、制造、開采、商業(yè)、運輸?shù)刃袠I(yè)，9800萬元的房地產(chǎn)投資，對拉動當(dāng)?shù)叵M需求，增加就業(yè)，保持社會穩(wěn)定，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具有潛在的社會效益。

4、增加地方財政收入

在9800萬元的投資中，土地使用權(quán)出讓增加地方財政600萬元，(200畝x3萬元/畝)。增加建筑稅收(建筑營業(yè)稅和城市建設(shè)附加，教育附加)480萬元，同時拓展了稅源。

(二)風(fēng)險分析

1、國內(nèi)市場變化的風(fēng)險

房地產(chǎn)作為特殊的商品，在社會主義市場經(jīng)濟(jì)中。房地產(chǎn)市場的商住樓仍具有廣闊的市場前景，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系已發(fā)生了變化，尤其結(jié)構(gòu)性矛盾已經(jīng)突出。一方面，大量中小工商從業(yè)者想買商鋪又買不

起;另一方面，近兩年來的商住樓空置率居高不下，據(jù)有關(guān)資料顯示;截止二00二年三季度，商住樓的空置率已達(dá)。今年九月，國家六部委局(xxx、國家計委、財政部、xxx、中國人民銀行、國家xxx)就《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展》提出了若干意見，警告：防止“泡沫”經(jīng)濟(jì)的發(fā)生。最近國家的土地建設(shè)、銀行等部門已相繼出臺了若干宏觀調(diào)控的政策措施。如：強化土地供應(yīng)管理，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu);嚴(yán)格控制自有資金不足，行為不規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)新開發(fā)項目;大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu);嚴(yán)格審核房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款條件，加強對房地主貸款使用監(jiān)督，充分發(fā)揮金融對房地主市場的調(diào)控作用。以上信息已表明，對“房地產(chǎn)熱”已亮出了“紅燈”，國家宏觀管理這一大趨勢，對我們將進(jìn)行的項目，無疑是一大風(fēng)險信號。

我們必須審時奪勢，趨利避害，認(rèn)真分析和研究已發(fā)生變化了的情況，從xx房地產(chǎn)市場這一客觀實際出發(fā)，謹(jǐn)慎操作，任何盲目樂觀、頭腦“發(fā)熱”的舉措都是有害的。要在充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上以市場需求為出發(fā)點，制定切實可行的開發(fā)計劃。

2、不確定因素風(fēng)險

房地產(chǎn)發(fā)展的市場定位，不能僅從居民銀行存款的平均余額不看供求潛力。我們要看到，xx這一邊境開放城市盡管儲蓄余額較大，但游資成分較多，投入房地產(chǎn)消費的資金十分有限。我們要理智的看到，我國目前存在的貧富懸殊差距正在擴(kuò)大;我們應(yīng)當(dāng)充分的注意到時下的中國，富者確實目了，貧者依然很窮。尤其像xx這樣民族聚集居的邊境城市，這樣的差距還較為突出。因此，對國內(nèi)居民的住房，特別是城市居民的住房狀況，已購房率、預(yù)期購房率、普通居民的有支配收入、消費意向等情況，進(jìn)一步做深入細(xì)致的調(diào)查分析，在此基礎(chǔ)上，確定國內(nèi)居民購房需求的市場定位。要充分認(rèn)識到，拉動市場消費需求，主要在于擴(kuò)大國內(nèi)需求。對此，我們要著力做好當(dāng)?shù)爻Ｗ【用?，尤其是個體工商業(yè)者對商住樓需求的調(diào)查，利用擴(kuò)大內(nèi)需進(jìn)一步深化對外貿(mào)易這一歷史最好機遇，促進(jìn)購房消費;同時，要做好消費導(dǎo)向宣傳，切實推出貨真價實，質(zhì)量優(yōu)良(包括戶型合理)優(yōu)美，多功能花園住宅小區(qū)，占領(lǐng)和開拓xx的住宅房市場。

3、公司自身的弱勢

四川省xx市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一個品牌，要在本地打響這一品牌，除面臨上述的困難和風(fēng)險外，還要克服公司自身的弱勢。首先就我公司而言，異地開發(fā)、投資巨大，也存在鞭長莫及的弱勢，趨利避害，與時俱進(jìn)，謹(jǐn)慎操作。必須以改革創(chuàng)新的思維對公司實施戰(zhàn)略改造。對經(jīng)營決策、經(jīng)營管理，都必須聚精竭力，做到指揮得當(dāng)，組織有序、經(jīng)營有方、管理得力、穩(wěn)步推進(jìn)、調(diào)整及時、決心下定、矢志不移。

四川省xx市華泰房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目是一個需要歷經(jīng)數(shù)年的中長期項目，無論建設(shè)規(guī)模，還是投資規(guī)模，對一個企業(yè)而言無疑是一個大的項目，其前景看好，可操作性顯示。盡管存在一定的風(fēng)險，但在xx市委、市政府及相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)下，在社會各界和有關(guān)專家的支持幫助下，我們有信心、有能力開發(fā)建設(shè)好。

經(jīng)廣泛深入的調(diào)查研究和全面論證，同時，我公司通過一年富有成效的工作，目前已具備啟動實施條件，建議政府列入二00六年度計劃。以便盡快展開實質(zhì)性工作。綜上所述，四川省xx市華泰房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目是可行的。請市委、市政府、xx市邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)給予大力支持。