無論是在個人生活中還是在組織管理中，方案都是一種重要的工具和方法，可以幫助我們更好地應(yīng)對各種挑戰(zhàn)和問題，實現(xiàn)個人和組織的發(fā)展目標。方案書寫有哪些要求呢？我們怎樣才能寫好一篇方案呢？以下是小編精心整理的方案策劃范文，僅供參考，歡迎大家閱讀。
樓盤事件營銷活動方案策劃篇一
（一）總目標
根據(jù)本案營銷宣傳策略，通過切實、有效的廣告安排，突出重點，彰顯樓盤特點，提高本案的知名度與美譽度，支持本項目的銷售工作。
（二）廣告目標綜述
1、樹立樓盤整體形象，對市場客戶及目標客戶傳播銷售信息。
2、保證樓盤銷售順利進行，配合xx年全年的項目開發(fā)，并實現(xiàn)預(yù)期的銷售目標。
3、樹立本企業(yè)形象及本案項目的樓盤形象，強化本案“×××××”的居住理念及推廣主題。
（一）項目swot分析
經(jīng)過對本項目的調(diào)查，得出如表8-7所示的swot分析結(jié)果。
表8-7××項目swot分析表
swot
分析結(jié)果
優(yōu)勢
劣勢
1．本案所在地離市區(qū)稍遠
機會
威脅
（二）項目廣告目標市場
根據(jù)本案的特點及上述的swot分析結(jié)果，初步確定本案的目標市場可包括：
1、第一目標市場：××市本地（包括城區(qū)和郊縣城鎮(zhèn)）；
2、第二目標市場：××市周邊地區(qū)（如××市等具有潛在購買力的'地區(qū)）。
（三）目標消費群定位
在市場定位與項目定位相結(jié)合的基礎(chǔ)上，將目標消費群鎖定為以下人群。
1、按購房動機：(1)居住者；(2)投資者。
2、按地理位置：
（1）××市本地人及在××市工作的外地人；
（2）周邊地區(qū)想將本案作為第二居所的人士。
（一）廣告訴求重點
結(jié)合本案特點，在本案的不同銷售階段，將本案主題進行輪流展示，著力形象介紹，使其盡快被目標客戶群所了解和接受。具體廣告的訴求重點將從以下六方面突出。
1、項目的整體優(yōu)勢：可著重突出中高檔景觀樓盤和本市規(guī)模較大的樓盤。
2、地貌布局：本案遵循自然生態(tài)法則進行布局，小區(qū)地貌獨具特色。
3、生態(tài)環(huán)境景觀：獨特的景觀生態(tài)環(huán)境是本案的一大亮點，在推廣時應(yīng)著重強調(diào)。
4、配套：本案擁有大型現(xiàn)代化購物商廈、大型景觀休閑廣場等完備的生活配套；與此同時，本案的智能化系統(tǒng)在本地也將是比較先進的。
5、人文氛圍：毗鄰×學(xué)院，同時這一區(qū)域?qū)⒅饾u發(fā)展成為××市的文教區(qū)，是××市最具現(xiàn)代文明底蘊的城市板塊，人文氣息十分濃厚，為本案營造了一種強烈的文化氛圍，這是本案最為珍貴的訴求點，應(yīng)著重突出。
6、居住理念：本案所營造的是一種天人合一的居住理念，人與自然和諧相融是都市人居品質(zhì)的極致彰顯，倡導(dǎo)一種健康的生活方式也是本案的感性訴求點之一。
（二）廣告表現(xiàn)
1、廣告主題圍繞本案“×××××”這一居住理念，在本案的不同營銷階段設(shè)置不同的推廣主題，包括上述幾大訴求點以及本案的銷售進展情況。
2、廣告主導(dǎo)概念：秀麗的自然風(fēng)光條件與濃厚的人文氛圍完美結(jié)合。
3、廣告表現(xiàn)原則
（1）訴求單純形象力求突出產(chǎn)品品牌與產(chǎn)品本身的形象，文字感性而具有說服力。
（2）風(fēng)格統(tǒng)一化：從傳播的媒介上整體考慮統(tǒng)一風(fēng)格，包括選用的圖片、圖形、字體、色彩和編排樣式。
（3）系列化：在項目整個營銷過程中，根據(jù)項目的開發(fā)階段，按推廣的節(jié)奏，分為幾個推廣單元，形成單元系列，以加強每個階段的推廣與訴求重點，同時將本案各方面的優(yōu)勢點分章節(jié)進行有側(cè)重的展示，讓人們能強烈、全面地認識、認同本案所獨具的優(yōu)勢與品位。
（4）廣告誘導(dǎo)重點：著重分階段提示“××項目”針對各個目標消費群對自身價值的定位，界定自身價值、生活階層、生活品位等一系列針對個性的訴求，以提供充分的心理暗示，貼近目標消費群的心理期待，引導(dǎo)其采取購買行為。
（三）廣告媒體發(fā)布計劃
電視、廣播、報紙、戶外和車體等廣告的表現(xiàn)形式都將成為本案可選擇的宣傳推廣媒體，形成全方位的強大推廣媒體組合。
在本案各銷售階段媒體配合情況如表8-8所示。
表8-8本案各銷售階段媒體配合情況表
銷售階段
具體情況
引導(dǎo)期
公開期
樓盤正式推向市場，廣告媒體的安排轉(zhuǎn)向以報刊媒體為主，同時可配合一定的促銷活動
強銷期
持續(xù)期
廣告媒體的投放減少，銷售上的廣告宣傳主要依靠前期剩余的戶外媒體和印刷媒體維持
（四）廣告分期
本案廣告將依據(jù)市場銷售情況及銷售周期采取各階段不同的廣告活動，使受眾全面透徹地掌握本案信息，同時節(jié)省一定的廣告費用。鑒于本案大型景觀住宅的定位，在本年度內(nèi)的廣告分期建議如表8-9所示。
表8-9××項目廣告分期情況表
階段
日期
媒介運用
廣告主題
導(dǎo)入期
3月中
至7月中
戶外大型廣告牌：設(shè)置在××市區(qū)主干道上，引導(dǎo)型廣告建議尺寸在20米×10米
現(xiàn)場看板：在工地搭設(shè)大型看板，營造現(xiàn)場氣勢及銷售氣氛
燈廂廣告：在環(huán)城北路的主干道兩旁，每50米設(shè)置一對路牌，共40對
道旗制作：沿××市主干道布置
售樓中心：售樓處及樣板房設(shè)計布置完成，營銷道具準備完畢
公開期（導(dǎo)入期后1周左右）
7月底至10月中
報紙廣告：主要以《××日報》為主，時間配合項目的開發(fā)進程來實施
夾報：每個月一次，以夾報形式推廣，加深受眾印象
活動：在開盤當日舉辦開盤慶典儀式
強銷期
10月底至春節(jié)前后
廣播：在主要廣播媒體上發(fā)布，選擇早晨及晚上八點左右
電視媒體：××市電視臺專題報道
海報：定點定區(qū)域發(fā)送關(guān)于樓盤信息的海報，對訴求對象做密集轟炸，擴大影響面
活動：可舉辦促銷活動，加強本案影響力，或參加房交會
持續(xù)期
11月中
報紙廣告：每半月投放一次廣告
銷售單位信息；價格優(yōu)勢；熱銷情況
電視媒體：××電視臺專題報道
根據(jù)以上該項目的廣告策略，整個項目開發(fā)和市場推廣的總費用以控制在總的銷售額的1.5%左右較為合適。如果房地產(chǎn)市場發(fā)生較長時間的低迷狀態(tài)，則本案總的廣告預(yù)算將做相應(yīng)的追加調(diào)整。
樓盤事件營銷活動方案策劃篇二
本次房地產(chǎn)開盤活動初定時間為20__年_月__日，星期_。
二、活動地點
__售樓中心
三、房地產(chǎn)開盤策劃方案主題思路定位
強調(diào)氛圍突出品位提升檔次有條不紊圓滿成功。
1)通過開盤當天在周邊及現(xiàn)場的包裝和慶典活動，給項目渲染出濃烈的喜慶氛圍，突出表現(xiàn)項目的開盤盛典。
2)通過在售房部現(xiàn)場的包裝和水酒供應(yīng)，工作人員的細微服務(wù)來突出表現(xiàn)項目的品位和檔次，讓到來的客戶都能從現(xiàn)場感受到一種尊貴感和榮譽感。
3)通過合理的區(qū)域劃分，有效的活動流程安排，現(xiàn)場工作人員工作職責的合理分配以及對客戶關(guān)于“選房、購房流程”的講解和傳達，有條不紊地對開盤當天的現(xiàn)場人流人群進行有效合理的控制，以使整個項目現(xiàn)場感覺有次序、有層次，整個項目現(xiàn)場有條不紊。
4)通過一系列的工作輔助，最重要的是在銷售過程中抓住客戶心理，充分利用好銷控掌握的方法，以置業(yè)顧問來積極調(diào)動購房者的迫切心態(tài)，以使之達到成交，簽定相關(guān)合約。
四、房地產(chǎn)開盤活動現(xiàn)場規(guī)劃布置方案
1)現(xiàn)場布置
a、在售樓部根據(jù)場地尺寸搭建半米高上下舞臺一個，后設(shè)背景板，舞臺兩邊用花籃裝飾。附設(shè)一個用鮮花包扎的講臺，以作嘉賓發(fā)言及領(lǐng)導(dǎo)致辭用，整個舞臺主要用做剪彩以及主持、發(fā)言用途。
b、售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設(shè)彩虹門一個，鞭炮氣球8串，花籃若干，禮炮18門，舞臺下用花扁、花架裝飾，售樓部入口設(shè)紅色地毯，售樓部前廣場設(shè)空飄若干。
c、舞臺前設(shè)坐椅兩排，20個位置左右，供嘉賓及領(lǐng)導(dǎo)使用。
2)外圍道路布置
a、塔南路兩側(cè)按排號活動期間方案設(shè)計，插上彩旗。
b、在塔南路進入售樓部路口處設(shè)空飄兩個，以達到吸引人流，車流，指引來賓，宣傳開盤的作用。
3)售樓部分區(qū)布置及其他布置
a售樓部內(nèi)部分為4個區(qū)域
a、選房區(qū)：主要用做通知到的放號客戶在該區(qū)域通過銷售人員的二次講解和價格預(yù)算，進行選房，確定房號，并簽署相關(guān)協(xié)議。
b、簽約區(qū)：主要用做已經(jīng)選好房的客戶在該區(qū)域簽定認購書、繳納房款定金，履行相關(guān)手續(xù)。
c、展示區(qū)：主要用作未通知到選房的客戶參觀沙盤和模型，索取資料，戶型圖，在選房前有個心理準備。
d、休息區(qū)：原洽談區(qū)位置，主要用作客戶逛累了之后臨時休息用。
b其他區(qū)域
a、活動區(qū)：售樓部門口廣場，用作開盤活動、剪彩等，同時作主要的包裝區(qū)域。
b、休閑區(qū)：用作客戶觀賞表演的區(qū)域。
樓盤事件營銷活動方案策劃篇三
1、邀約明星參加，或者為明星舉辦演唱會：這是很常見的形式，“簡單暴力”，利用明星強大的粉絲團體和超高的人氣，來獲得大量的媒體曝光度和眾多的追捧者的參與。從而達到很好很強大的宣傳效果與成交量。但它可能會存在資金花費相對過高，時間限制性較大，極度依賴明星的檔期時間來舉行活動。
2、舉行各類現(xiàn)場表演活動：如舞獅，小品，相聲，歌舞等各類娛樂節(jié)目。以喜慶，歡樂的形式來達到宣傳目的。此種方法較大眾化，普遍化。吸引眼球的力度不大，缺乏一定的創(chuàng)新性，宣傳效果不明顯。
4、利用時裝走秀等方式的“美女營銷”：此種方式能很好的吸引眼球，時尚大氣，潮流，宣傳效果也較好。此種方式的缺點就是宣傳效果不明顯，參與人群有一定的局限性，畢竟時尚往往掌握在少數(shù)人手中。
5、利用節(jié)日做文章：比如“濃情圣誕嘉年華”通過節(jié)日來策劃活動很溫情地的達到宣傳效果，充滿節(jié)日氣氛。同時它的和第一種類似，受時間的限制性較大，畢竟值得利用的節(jié)日一年就那么幾次。參加人員也相對較少，過節(jié)大家都忙著其他的活動呢。
6、舉辦各種比賽：籃球賽，足球賽，輪滑賽，書畫賽，攝影賽，攀巖賽等比賽，在競技的過程中體現(xiàn)豐富的社區(qū)活動，此種方法極具體驗性，參與性高，資金花費相對較低，缺點就是宣傳效果不夠明顯，媒體曝光度不夠。
7、酒會，派對，焰火晚會等形式：以輕松，不拘謹?shù)暮椭C氣氛達到宣傳效果，針對性強，易完成交易由于此種方法的策劃導(dǎo)致參加人數(shù)有限。也由于針對性強所以覆蓋面稍低。
8、對于展會還有很多商家流行的恐龍展此種方法之所以很多房地產(chǎn)商家運用，因為它有較多的優(yōu)點。它兼具游樂場，動物園，博物館等性質(zhì)，具有很高地科普性，知識性，趣味性；目標群體范圍大，可攜帶小孩邊看房邊游樂；影響范圍廣，互動性也較強，可以拍照，乘坐恐龍坐騎，恐龍蛋等；時間不局限于節(jié)日，可隨房地產(chǎn)廠商自由選定；活動舉行周期較長，商家可按整個房產(chǎn)情況決定周期長短，宣傳效果顯著；維護簡單，可操作性高，只需恐龍展商家（如自貢龍晨時代藝術(shù)文化有限公司）進行短期的安裝，拆除工作。總之，它是一種潮流性趨勢性活動，更何況20xx年是龍年呢。
樓盤事件營銷活動方案策劃篇四
資料介紹：
一、項目前期市場研究與前期策劃階段
（一）市場調(diào)查與市場機會分析
1.市場調(diào)查分析
（1）市場調(diào)查與分析
（2）市內(nèi)各區(qū)域競爭樓盤調(diào)查與統(tǒng)計分析
（3）項目概況分析
（4）項目區(qū)域人文歷史概況分析
（5）項目優(yōu)、劣勢分析
2.市場機會分析
(1)市區(qū)商品住宅市場競爭程度評估分析
(2)策劃區(qū)域競爭對手設(shè)定
(3)策劃項目片區(qū)商品住宅市場機會分析
(4)策劃項目（樓盤）市場機會分析
(5)介入市場身份設(shè)定
（二）項目市場定位與建筑策略分析
1． 項目市場定位分析
(1)項目總體定位分析
(2)項目目標客源定位分析
(3)項目價格定位分析
(4)項目檔次定位分析
(5)項目形象定位分析
(6)項目物業(yè)管理模式分析
2． 項目建筑策略分析
(1)項目建筑風(fēng)格分析
(2)項目建筑功能分析
(3)項目會所設(shè)施平面設(shè)計
(4)項目架空層園林設(shè)計
(5)項目戶型優(yōu)化分析
(6)項目外立面設(shè)計建議
（三）項目工地包裝模式設(shè)定
1.售樓部包裝模式設(shè)定
2.售樓部內(nèi)部裝修風(fēng)格建議
3.售樓部外圍氣氛策劃設(shè)定
4.工地圍墻樣式推薦
5.售樓書設(shè)計
6.海報設(shè)計
7.宣傳單張設(shè)計
8.涉及銷售的各類表格設(shè)計
（四）項目品牌戰(zhàn)略包裝計劃設(shè)計
1． 項目品牌資源分析
2． 項目品牌內(nèi)涵設(shè)定
3． 項目品牌vi設(shè)計建議
4． 項目品牌推廣計劃編制
（五）項目賣點分析
1．項目概念塑造
（1）貴陽現(xiàn)推項目概念分析
（2）本項目概念形成分析
（3）本項目概念升華
（4）本項目概念目標客戶接受度分析
2． 項目賣點分析
（1）項目社區(qū)主題概念分析
（2）項目規(guī)劃賣點分析
（3）項目戶型賣點分析
（4）項目外立面賣點分析
（5）項目園林概念賣點分析
（6）項目自身環(huán)境優(yōu)勢賣點分析
（7）項目的配套設(shè)施賣點分析
（8）項目的物業(yè)管理模式賣點分析
（9）項目的營銷模式賣點分析
（六）項目銷售策略決策
1． 項目銷售目標分析決策
2． 項目銷售模式分析決策
3． 項目內(nèi)部認購期策略分析
4． 項目公開期策略分析
5． 項目銷售中期策略分析
6． 銷售后期策略分析
7． 廣告跟進策略分析決策
8． 媒體組合分析建議
9． 銷售組織與管理分析決策
（七）項目的經(jīng)濟效益評估
1． 項目銷售目標分析
2． 項目的廣告投入成本與銷售進度分析
3． 項目投資收益與風(fēng)險分析
（八）項目銷售實施全程建議
1.銷售前期準備要案
2.銷售機構(gòu)設(shè)置安排
3.銷售人員招募與培訓(xùn)安排
4.銷售廣告表現(xiàn)與檔期安排
二、測試市場階段
主要以問卷的模式將項目進行市場的測試，以便調(diào)整、完善、優(yōu)化策劃思路及方案。
三、項目策劃方案決策階段
根據(jù)測試市場階段得出的市場反應(yīng)程度，對策劃大綱作最終的定案，以保證項目最大的市場接受率，減少項目的風(fēng)險。
樓盤事件營銷活動方案策劃篇五
***市2002年國內(nèi)生產(chǎn)總值比上年增長8.7%;比四川省的增長7.5%高出1.2個百分點。據(jù)凸美信息統(tǒng)計，至2002年，***市國內(nèi)生產(chǎn)總值中，第二產(chǎn)業(yè)所占比重為33.3%，第三產(chǎn)業(yè)所占比重為34.1%，已逐步形成了第二、三產(chǎn)業(yè)為主，第一、二、三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的經(jīng)濟格局。
市經(jīng)濟呈快速增長態(tài)勢，增長動力主要來于第二、三產(chǎn)業(yè);由以上可知，*** 特別是第三產(chǎn)業(yè)增長速度最快，其中批發(fā)和零售貿(mào)易對第三產(chǎn)業(yè)的貢獻較大。同時，隨著***市加大力度經(jīng)營城市建設(shè)，第三產(chǎn)業(yè)將得到更大的發(fā)展，從而進一步拉動***市經(jīng)濟增長，對***市房地產(chǎn)市場的發(fā)展也會起到一定的推動作用。
二、居民購買力分析: 1、儲蓄: 據(jù)統(tǒng)計，2002年***市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額由2001年的869708萬元增至981158萬元，增幅達12.82%，居民的潛在購買力有所增強。
2、工資水平: 據(jù)統(tǒng)計，2002年***市在崗職工年平均工資7685元，并且仍與經(jīng)濟增長相當?shù)乃俣确€(wěn)步遞增，城市居民的實際購買力在穩(wěn)步增強。
51.74萬，蓬溪74.77萬人。 2、四川中部中心城市，輻射區(qū)域廣。四、***市經(jīng)濟發(fā)展所面臨的機遇: 1、在西部大開發(fā)的大好形勢下，四川省將把***市規(guī)劃為四川省的區(qū)域性城市，***市將會得到更多的政府支持。
2、隨著成南高速、遂合高速的開通，遂渝鐵路的開工建設(shè)，***市將成為成渝兩地的交通摳紐，中心城市，隨之帶動一方經(jīng)濟發(fā)展。
五、***市經(jīng)濟發(fā)展前景對本項目的影響: 1、***市目前經(jīng)濟增長勢頭較好，經(jīng)濟發(fā)展前景明朗，能在一定程度上增強潛在客戶的消費信心，促使現(xiàn)有購買力較強的客戶較為樂觀的消費和以后有購買能力的消費者增強超前消費的信心。
市整體經(jīng)濟的發(fā)展促使其城市化進程加快，作為項目所在的中心區(qū)域?qū)?2、*** 會更快速發(fā)展，配套設(shè)施也將會更加完善。
3、***市的經(jīng)濟發(fā)展將會聚集外地或周邊區(qū)域的“眼球”，其中一部分人將可能會選擇此地作為投資首選，并為本項目帶來了一部分潛在客戶。
4,隨著榮興西路的動工，本項目與主城的距離大大縮短，也提高了項目地理附加值。小結(jié): 本章對影響本項目的***市經(jīng)濟形勢作了簡要分析，而如何借***市經(jīng)濟發(fā)展的勢頭抓住本項目的潛在客戶，將是以下各章節(jié)所要闡述的內(nèi)容。
一、居民住房水平: ***市居民住房面積水平見下表: 以上數(shù)據(jù)表明:***市城市居民人均擁有住房面積較大，且增幅較大，主要原因是***市房價普遍較低及購房者相互之間的攀比心理較強等。
2 計，個別樓盤甚至以380元/m成本價招攬客戶，占據(jù)***半數(shù)樓盤均以低價入市，導(dǎo)致***市民對低價格的認同度較高，對高價位的敏感程度很大。
2 處地段不同價格提升在150—200/m不等，由此又可推斷出目前***市民購房的最關(guān)鍵因素在于價格及地段。
4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方面，因小企業(yè)過多，開發(fā)規(guī)模小，眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因資金不雄厚或為試探市場，其品牌意識不強，對樓盤素質(zhì)的提升不甚看重，并一味迎合部分消費者對低價位追捧，導(dǎo)致***市住宅物業(yè)低價銷售局面，導(dǎo)致成本限制，最終導(dǎo)致品質(zhì)得不到提升(排除***市經(jīng)濟發(fā)展的因素影響)。
b、影響住宅物業(yè)銷售狀況因素分析: 1)***市民對高價位敏感度很大，導(dǎo)致高價位樓盤滯銷，咎其原因價格僅是一方面。另外，***市民尚無明確的居家生活理念，高價位樓盤自身也沒有與價格匹配的品質(zhì)優(yōu)勢。
2)從***市民熱衷于對中心區(qū)商業(yè)門面的投資可以看出，部分能消化高價位樓盤的客戶對住宅升值潛力認識度較低。3)影響住宅物業(yè)銷售狀況的因素還有項目工程進度，大多數(shù)樓盤增在主體完工后銷售才日趨轉(zhuǎn)好，歸根結(jié)底則是客戶對項目及其開發(fā)企業(yè)的信任度不足，這一方面將在“品牌形象策略”中作詳細闡述。
4)除價格、工程進度影響項目銷售外，還有地段、交通、教育設(shè)施、娛樂及商業(yè)設(shè)施等配套。
c、***市住宅物業(yè)需求狀況分析: 1)***房地產(chǎn)是近幾年才大舉開始的，普通消費者剛由福利分房、集資建房走入商品房選購，市場住宅物業(yè)供給品種單一，品質(zhì)不高，且缺乏個性，除地段及價格外，選擇面較窄，因此，***市民大部分對住宅的需求尚未有理性的認識，仍處于被動接受階段，需要開發(fā)商對其購房意識進行引導(dǎo)。
2)少部分***市民因見過成都、重慶的中高檔樓盤，心理上往往會受到一些震動，這部分人已對好住房有較為模糊的認識，需求意識會日漸明朗，若在營銷上強化其認識，將會使其需求狀況發(fā)生較大變化，對項目銷售也會起到較好的宣傳作用。
3、***市各類檔次住宅物業(yè)綜合素質(zhì)分析: 21)價格在400—799元/m的住宅物業(yè)綜合素質(zhì)分析: 該類住宅在***市占據(jù)了半數(shù)以上的供應(yīng)量，大多數(shù)開發(fā)商往往不依賴住宅獲取利潤，利潤空間在配套的商業(yè)門面中體現(xiàn)，因此除各項配套設(shè)施較齊備，則價格處于區(qū)間上限，反之則處于下限。由此現(xiàn)象可知，在界定了價格的客戶心目中仍然處于原始的“地段論”(同時也應(yīng)證了前面分析的結(jié)果)。
22)價格在800--900元/m的住宅物業(yè)綜合素質(zhì)分析: 該類住宅物業(yè)一般處于***市鬧市區(qū)，市政生活用商業(yè)配套齊全，在樓盤的包裝上亦下了一些功夫，僅部分樓盤自身有少量配套，但綜合素質(zhì)較差。
/m以上的住宅物業(yè)綜合素質(zhì)分析: 23)價格在901元 該住宅多為環(huán)境較好，或位置較好的樓盤，但由于其營銷水平較低，整體素質(zhì)尚不足與其翻了兩倍的價格相匹配。
三、消費者購房傾向及造成這一傾向的原因分析: 1、地段傾向:購房者往往先考慮市區(qū)繁華地段。a、原因分析: 1)首先應(yīng)是中小城市的居民更注重熱鬧和便利，任他們看來住市中心可以很方便而且很有身份和地位感。
2)大多數(shù)人認為市中心交通、購物、娛樂等配套設(shè)施齊備，上、下班及子女上、下學(xué)均較為方便。
3)市中心繁華地段對一部分商業(yè)經(jīng)營者來說更便利于自身發(fā)展。4)從市場營銷角度來看***市民購房理性仍處于“地段論”階段。b、應(yīng)對策略: 消費者需要地段優(yōu)勢，我們則更應(yīng)夸大地段論，提出本項目處于行政中心，創(chuàng)造地段優(yōu)勢及升值潛力。
2、戶型傾向:購房者選擇戶型往往一味追求寬松，未真正上升到理性角度，從戶型的功能實用性去選擇。
a、原因分析: 1)房價偏低，總價相對較低，購房者能承受的房價相對高些，因此可選擇較大戶型。
2)購房者愿買大戶型，而開發(fā)商又一味迎和消費者這一需求，最終造成了消費者只有大戶型可選擇，當大戶型的供應(yīng)量超出了市場容量便會造成滯銷。
才是好的戶型。
水平不高。但隨著新事物、新政策及外地企業(yè)的刺激將促進本地一些有實力的開發(fā)企業(yè)組建
優(yōu)秀的開發(fā)隊伍，調(diào)整開發(fā)理念，提高作業(yè)水平，成為***開發(fā)企業(yè)中的生力軍。
開發(fā)全過程，這將帶領(lǐng)***市房地產(chǎn)全程中的策劃、銷售、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)進入全新的領(lǐng)域。
格將會起到支撐作用。
2(與房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)水平和產(chǎn)品品質(zhì)相互牽制的消費者消費及居家理念將會隨著房地
者的購買欲望。
花園小區(qū)”概念較為模糊甚至全然不知。因此，在人們空白的腦海中要形成一種清晰的“立
體花園小區(qū)”概念，并培養(yǎng)項目潛在客戶，再推出產(chǎn)品，使之被目標客戶認同并接受。我司
策劃中心提出“四段式”營銷思路，把一期重點放在點火期及加熱期，根據(jù)市場反應(yīng)和接受
程度掌控推廣節(jié)奏，選擇最好的時機推出本項目，達到或超出預(yù)期的銷售目標。
說明:本項目的總體營銷思路的制定是建立在***市經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀以及 消費者心理，項目優(yōu)、劣勢等綜合分析的基礎(chǔ)上的。本項目競爭以及潛在競爭較為激烈，應(yīng)抓緊時機推出。第一階段(即點火期)要統(tǒng)一在某一時刻讓***市大街小巷都能看到，并誘使人們爭相了解【***?***】，此階段應(yīng)注意“搶時間、搶風(fēng)頭”。第二階段(即加熱期)應(yīng)全面展現(xiàn)【***?***】現(xiàn)場及整體風(fēng)格形象，讓客戶有較為直觀的認識。前兩個階段還應(yīng)著重了解客戶需要以便及時調(diào)整項目定位。當前兩個階段積累客戶達到預(yù)期效果，且所有準備工作就緒，即進入第三階段(即開盤強銷期)，此時推出價格、交房承諾、購房優(yōu)惠等策略，使之達到搶購熱潮，并為開盤熱銷期后的持續(xù)銷售期埋下伏筆，最終完成銷售。
一、營造競爭優(yōu)勢的四大主線 1、全方位的營銷推廣系統(tǒng)
組成以服務(wù)為核心且效率較高的作業(yè)體系:營銷策劃、銷售組織管理、裝飾設(shè)計、廣告
與視覺識別系統(tǒng)設(shè)計、售房部、樣板房等完善的集中服務(wù)系統(tǒng)，并對服務(wù)品質(zhì) 進行過程控制。通過對項目全方位的整合包裝、宣傳和極具針對性“四段式”營銷方式使客戶從“attention”(引起注意)直到“satisfaction(達至滿意)形成一種自然的消費習(xí)慣。
2、物業(yè)高尚的品質(zhì)保證
把項目三大優(yōu)勢即:區(qū)位、環(huán)境、建筑規(guī)劃設(shè)計、等通過項目的市場形象定位有機地串聯(lián)起來，形成一個強賣點組合，而這些都是現(xiàn)有競爭樓盤所沒有的，形成與競爭項目的差異化之優(yōu)勢。
3、輕松靈活的付款方式
在與競爭項目差異化競爭優(yōu)勢的同時，通過付款及優(yōu)惠盡可能吸引各層次客戶群體。
4、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理體系，創(chuàng)造獨有的社區(qū)文化
商實力品牌的炒作，并通過系列活動，給***市刮起一股勢不可擋的【***?***】颶風(fēng)。
2、第二階段以全方位展現(xiàn)項目軟、硬件設(shè)施，以實景、實感增添消費者信心，使用權(quán)之產(chǎn)
生興趣并引發(fā)購買欲望，并從中挖掘并積累潛在客戶。此期間應(yīng)完全避免一些敏感性問題影響(如價格、物管收費等)，使之牢牢拴住目標客戶。
3、第三階段選擇最恰當?shù)臅r機認購，推出各種價格及優(yōu)惠政策，增強消費者購買欲望并促
成購買行為。
4、持續(xù)銷售期緊抓客戶心理，循序漸進地深化項目三大優(yōu)勢，炒作搶購熱潮，增添附加價
值，并通過系列公關(guān)、促銷活動、以及業(yè)主入住后的口碑傳播等達到順利持續(xù)銷售。
5、充分利用開發(fā)區(qū)炒作，凸顯不可仿造的競爭優(yōu)勢從而確保項目的市場認知度與品牌形象的全面提升。
6、制定有效的品牌形象策略，媒體策略與價格策略:以鮮明、易記的品牌形象展現(xiàn)，以專
業(yè)的媒體組合(戶外廣告、活動、報紙、電視、人等)運用進行全方位推廣并實現(xiàn)“科學(xué)、高效、節(jié)儉的原則。
7、選擇最佳的品牌推廣及入市時機:入市時機的關(guān)鍵在于客戶認同度及各項銷售準備工作 是否充分。加快進行前期準備工作，全面提升作業(yè)質(zhì)量及效率，以利創(chuàng)造良好的市場條件，盡早抓住有利的銷售時機。
摸底調(diào)查，以便及時調(diào)整策略。
讓消費者認為我們推出的價格比其想像的低，使其有實惠的感覺以促使其在開 盤時下定。
注:詳見“段性營銷推廣策略” 3、開盤強銷期
3.1持續(xù)時間(分三個階段)第一沖擊波 第二沖擊波 第三沖擊波 3.2推廣內(nèi)容
作小幅價格提升的預(yù)告，以促使一部分人下定。
3.3推廣方式:購房者與項目開發(fā)商面對面交流的方式，如:具參與性質(zhì)的活動和項目單方面展示活動。
3.4此階段應(yīng)達到的目標:完成一期間30%以上的住宅銷售。 4、銷售期