通過調查研究，我們可以得到相關問題的詳細信息，并撰寫一份有說服力的調查報告。以下是小編整理的一些調查報告范文，希望能為大家提供一些寫作參考和啟示。
物業管理行業調查報告（熱門17篇）篇一
為進一步規范我區物業管理，近期，我區物價部門組織人員對城區物業服務進行調研，在引導業主樹立正確的物業服務消費觀念，引導物業服務企業依法經營、公平競爭、合理收費，如何進一步規范物業行業管理等方面出不懈的努力。
一、基本情況。
我區物業管理行業起步較晚，正是朝陽產業，通過近十年的發展，由于各方面因素的影響進度緩慢，還存在市場化運行機制未健全、開發商影響、專業性的人才匱乏等問題。總體看，我區物業管理工作有以下三個特點：一是物業管理市場處于發育初步階段。二是物業管理總體水平較低。三是物業管理行業監管體制不完善。據統計，目前，吉安市中心城區共有物業管理小區38家，物業管理企業30個，管理房屋230萬平方米。城區物業管理覆蓋率達到80%，新建商品房的物業管理覆蓋率達到100%。本區注冊一級資質物業服務公司尚無，注冊二級資質較多。所有小區均未成立小區業主委員會，物業服務水平很難得到一個質的提升。目前我區多層住宅物業管理費用的收費標準為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業行業收費平均收費水平仍低于80%。物業管理費標準不高，收繳率低，個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業管理行業發展的主要因素。
二、存在的主要問題。
1、物業服務公司規模較小。我區隨著房地產業的.迅速發展，近幾年來物業公司數量急劇增加。但從總體看，發展參差不齊。由于企業管理規模過小，綜合實力差，專業化文秘雜燴網水平低，造成物業服務社會資源浪費，效率低、效益差。如果形成規模效應，則可降低成本，提高效率。
2、市場化運作機制尚未健全。物業管理尚未真正形成市場準入機制。物業服務企業生存環境存在缺陷，經營困難。一是我區為中心城區，由于鄰近縣居民到我區投資購房置業者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導致空房率高，小區入住率不高，由于規定未裝修入住按50%交納物業服務費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未減少物管企業的服務成本，再加上已入住業主交費意識薄弱，應交的物業費也收不上來，據統計，收取物業管理費達到90%以上，已經是非常不錯的狀態了。導致許多小區由于收費率低處于微利狀態，甚至產生虧損，造成物業管理企業難以為繼。二是由于我區物業行業還處于起步階段，許多業主對物業收費都表示不理解，業主繳費意識薄弱，造成物業服務收費率低，有的企業因難以全額收取物業管理費，只有被迫撤離所服務的樓盤。
3、物業服務費收取難。主要表現在：一是一些服務人員責任心不強,服務質量差,服務不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。二是住戶無力繳費。如安置房、經濟適用房，業主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。三是工程遺留問題隨著物業交接,將問題轉嫁給物業服務企業,成為住戶不繳費的借口。四是由于業主自身的原因，如業主內部糾紛、業主出租房屋等原因致使繳費不及時等。五是由于業主物業繳費意識薄弱。物業管理企業提供的隱性服務被忽視。不少業主認為，交了那么多的物業管理費，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎?這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業管理費的現象時有發生。雖然物業管理公司提供了很多服務，但由于服務本身是隱性的，業主沒有因此得到很直觀的利益，所以業主很難感受到物業管理公司的工作。六是有的業主僅比較其物業收費標準，而未比較物業服務質量，業主對收取物業服務費表示抗拒。特別是對停車收費及車庫及儲藏間、雜物間交物業費表示不理解。二次供水、電梯使用費分攤收取矛盾大。由于各種因素有些業主覺得分攤不合理而拒繳水、電費。七是不少小區的業主認為物業管理公司的收費不透明、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費,此類問題很有普遍性。八是業主認為物業管理公司的服務與收費質價不符。在實際物業管理工作中，也確實存在物業管理公司服務不到位、服務態度不好、維修不及時、收費不規范等情況。這樣，造成業主對物業服務不滿意，對物業管理企業產生意見，因而拒交物業管理費。九是當物價部門根據經濟發展水平、物價上漲水平和業主服務水平提高等情況，對物業收費標準作出調整后，部分業主不愿按提高后的標準交費。由于物業費收入收不到位，不少物業公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務標準，對小區設備維護、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環，引起住戶不滿，陷入了物業公司抱怨收不足費而無法服務，業主抱怨服務低劣而不愿交費的怪圈。據全國價格舉報電話受理投訴統計，近三年來，業主投訴物業管理企業收費項目和標準不透明、違反規定亂收費，一直位居各類價格舉報問題的前三位。
4、物業管理體制不完善。物業管理涉及到規劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全區看，缺乏一個強力部門有效的協調各方，造成行政管理和物業管理關系難以理順，多頭管理問題久拖不絕;開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清;街道、社區的綜合協調作用尚未充分發揮;房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻由建管辦監管，責任主體不明確，行政監管力度不大。
5、物業管理缺乏監管。我區所。
有小區均未成立業主委員會，有些業主往往不清楚自己可享受那些服務內容、有哪些服務標準，應交多少費用，如何監管物業管理企業等，這些問題使得部分物業服務企業帶有一定的隨意性，少服務、服務不到位現象時有發生，體現不出“質價相符、優質優價”的物業收費原則，對此業主意見，對物業管理的有償服務產生疑問，影響小區的正常管理運作。
住宅消費的誠信危機。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區內有業主不交物業費，認為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業費。物業服務收費不到位，最終利益受到損害的還是業主本身。物業費主要用于居住小區房屋公用部位及共用設施設備的運行維修養護等服務性開支。部分業主不繳費，等于免費享受公共服務，這對繳費的業主是不公平的。長此發展，不繳費的業主可能會越來越多，最終導致物業管理無法正常進行，房屋及設施將會失修失養，小區的保安、保潔、綠化將無人問津。
三、對加強完善物業服務收費管理的意見和建議。
1、走強強聯合之路。創造條件，積極鼓勵物業公司兼并、合并，走強強聯合之路，做大做強物業公司，做響物業公司品牌;鼓勵有實力的社會實體興辦物業公司，對從事老小區物業服務的企業，在政策上給予扶持和優惠。
2、完善物業管理的市場準入機制。努力引入物業管理的市場競爭機制，明確規定物業公司的資質。加強物業管理市場整頓，對不符合要求和規定的物業公司、物業管理人員，堅決吊銷執照，注銷上崗資格證書，維護良好的市場秩序。要深入社區，加強日常巡查，對維修不及時、服務不到位、收費不規范的行為予以嚴肅查處，直至降低或取消其物業管理企業的資質。要繼續加強物業管理企業的制度化、規范化建設，強化檢查考核、資質審定、從業人員業務培訓等工作措施，促進我區物業管理行業的服務水平不斷提高，提高我區的物業管理水平。
3、建立前期物業管理監管機制。建立物業管理提前介入機制。從工程項目規劃立項開始，物業管理應同步介入對房屋的功能、布局、管網建設等提出專業的合理性建議供開發建設企業采納，為后期物業打下堅實的基礎。建立物業服務收費報審機制，應在售房前，向物價部門申報核定物業服務收費標準，規定在向物價部門申報前期物業收費標準后方可售房，以減少不必要的矛盾。在物業管理企業在引導業主理性維權的同時，緊密聯系房地產開發商，不斷完善物業功能，確保物業建設質量和配套設施設備的齊全及有效維修養護。
4、完善細化收費標準。建議盡快研究制定質價相符的物業服務費指導價格體系，細化《江西省物業管理條例》各收費檔次對應物業企業應達到的具體標準，明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問題，明確私家車庫、儲藏間是否要交物業服務費等問題，建議二次供水由供水公司統一管理，由供水公司向業主收取二次供水費。要建立市場化的收費機制，使物業管理服務向市場化、專業化方向發展，必須遵循公開、公平，誠實信用的原則。鑒于目前售后房物業收費矛盾凸現，商品房矛盾相對平穩的特點，采取分類指導辦法，做到公開合理、質價相符以及同一物業管理區域實行同一收費標準。
5、應制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關條例規定：當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業主委員會提出，經2/3以上的業主同意后，方可申請使用房屋公共維修基金。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數業主的利益，那么就很難獲得小區2/3的業主通過，給實際使用造成了困難。另外物業公司預算的維修費用沒有專業機構對其作鑒定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當房屋需維修，當年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區的房屋公共維修基金從未提取過。
6、簡化催繳物業費法律程序。當業主惡意拒交物業費時，現行辦法是由物業企業起訴業主，這樣將耗費物業企業大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業費都不足以支付訴訟等相關費用。建議明確物業企業催繳物業費更為簡單措施或程序。
7、妥善協調解決有關問題。市環衛部門向業主收取的生活垃圾處理費為3元/戶、月，由物業企業代收。該部門所做的工作僅是從轉運站將生活垃圾運走，且不提供垃圾筒，現物業小區內道路衛生、垃圾外運至垃圾轉運站都由物業企業承擔，市環衛處每月向物業企業收取3元/月、戶的垃圾處理費。由于市環衛處并未提供相應服務，只做了其中一部分，故物業企業物業企業不應承擔3元/月、戶的垃圾處理費。
9、加大對物業行業的監管力度。推進物業行業社會化、市場化進程，凈化地域性物業行業競爭環境。健全本市物業政策法律法規，形成完整、系統體系。
10、進一步提高物業企業管理水平。一是物業企業應當在嚴格執行《物權法》，爭取政府的支持的同時，提高經營能力，加強與業主、業委會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務質量，不斷創新服務項目。將每一項服務工作的程序都規范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養和造就高素質的服務團隊。物業服務企業在對員工進行專業技能培訓的同時更應該注重個人素質方面的培訓。四是物業服務公司實行收費考核，建立內部激勵機制。
11、建立物業管理矛盾糾紛調處新機制。探索建立物業管理糾紛調處新機制。將業主自治機構的管理納入社區管理范圍。業主委員會應當自覺接受社區居委會領導，參加社區居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區居委會參加業委會的活動，對業主與業主之間，業委會與業主之間，業主、業委會與物業公司之間出現的各種矛盾和糾紛，社區居委會應當主動出面協調處理，街道辦事處應當予以協助。建議將物業矛盾糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權益的事件。收費有關問題的補充意見》第三條：“今后凡是涉及物業管理服務收費的物業管理企業不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關的罰則自行取消”。恢復物業服務收費許可證換發和收費年審制度，以便價格部門履行監管，加大失信懲誡力度。
13、盡快修改、細化物業管理有關規定。《江西省物業服務收費管理辦法》和《吉安市物業服務收費管理實施細則》已經不能適應當前經濟增長、社會進步和物業管理發展的客觀要求，修改物業服務收費管理辦法成為迫切需求，有關部門應積極配合，共同推動新的物業服務收費管理辦法盡快出臺。新出臺的物業服務收費管理辦法應能充分考慮其可操作性、科學性、合理性和有效指導性，兼顧市場雙方的利益，并在收費標準、服務內容、定價方式、收費方式等方面進行細化，進一步明確物業服務成本構成和服務內容，定價方式上吸收其他城市的經驗，實行菜單式計費方式，讓業主明明白白消費，物業企業清清楚楚服務。
物業管理行業調查報告（熱門17篇）篇二
我們知道居民小區是市民生活的主要場所，與城市居民生活息息相關。良好的小區環境，和諧的人居氛圍，既是市民健康素質的體現，也是城市文明的彰顯，而這一切都離不開健全的物業管理。在實習老師的指導下，我們小組對益陽市的物業管理市場進行了初步的調查。此次我們主要通過實地實踐調查、詢問該區居民以及到小區物業公司走訪詢問等方式開展。
為了了解益陽市的物業管理的基本情況，我們主要調查了梓山苑小區、中天國際花園和龍洲匯龍苑，針對我們此次訪問的那些小區，我將逐一進行分析。
先以梓山苑為具體例子。梓山苑國家安居小區（以下簡稱梓山苑小區）是經國務院批準、由益陽市人民政府統一組織建設的我市第一個國家安居工程項目，是國家和省、市人民政府扶持中、低收入階層中住房困難家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程，并開始第二期工程建設。是經濟適用房，梓山苑小區是一所具有齊全的生活配套設施的小區，小區位梓山苑小區位于益陽市朝陽開發區內，在風景秀麗的梓山湖公園東側。物業管理費為0.18元/平方米，小區擁有80東住宅。
該小區物業存在以下不足之處：1.由于小區建設的定位是經濟適用房，所以建設密度較高。2.進門口有板報宣傳：建省級文明城市，建溫馨美好家園，朝陽路社區創省級文明城市平安社區工作。但是小區內的宣傳欄上貼有大量廣告，沒有人進行管理和清理。
3.小區三處地方配有小型的健身設施但是規模較小和設備較少。4.保安管理不嚴，小區對外來人員的進出不進行管理，小區分配有兩個保安室，前門的保安為24小時值班的，后門則天黑就會下班。僅有一個保安巡邏。并且只有進門口有一個攝像頭，防盜報警系統不到位。
9.沒有統一的安裝空調的位置，空調擺放不整齊10.小區物業管理中心相對簡陋，機構設置較為簡單，只有設有主任、副主任、財務室、保潔、保安、綠化這七項職務。
11.小區新的業主委員成立不久，新的業主委員會的頭一次業主大會在八月份召開完畢。
總的說來，該小區的建設和設計均較為不合理，列處于經濟適用房當中，整體物業水平不夠，只維持了基本的清潔和日常的保安等生活基本要求。物業管理公司對待居民的投訴和居民的困惑、問題未能進行及時有效的解決。物業管理公司本身機制不夠合理也是物業水平上不去的一個重要原因。但是他所提供的服務與其所收的物業管理費還是相當的。梓山苑小區的物業管理費相對于其他小區來說是相當低的，比如說，龍洲匯龍苑的物業管理費小高層是0.6元/平方米，電梯高層是1.0元/平方米。當地居民表示，如果物業管理公司能夠提供更為優質的服務的話，居民愿意增加物業管理費。
由于小區建成年代較久，物業管理基本管理已經成型，小區的基本配套設施、生活設施較齊全，有小型超市、菜市場、水電修理、美發、紅十字會、診所、按摩、服裝等。小區內還有一所小學，還擁有民辦幼兒園。小區道路較干凈，達到了小區居民的要求，并得到好評。小區居民保持衛生也做的很好。小區較為安靜，適合居住。小區的供配電、電訊、電視、燃氣和給排水均由地下管網系統入戶。一樓設有應答防盜門和信箱。標有安全標志“學生出入，車輛慢行”、標有提示牌：“做文明市民，建文明城市”。小區內有一個小型的人造湖，湖的周圍種有柳樹，湖上有小橋，湖面還算干凈。
然后簡單介紹下其他一些小區如新建成的中天國際花園和龍洲匯龍苑，它們的物業管理公司為綠島物業管理公司。
中天國際花園位于益陽市城市主干道桃花侖東路，赫山廟地區。項目建筑面積66000平方米，由沿街的一幢綜合樓及四幢小高層住宅構成。其建筑采用新古典主義三段式風格，融合了西方建筑語匯與東方神韻內涵。項目地處市中心，生活配套齊全，生活設施應有盡有；益陽商業步行街、步步高超高、金鴻百貨、國美電器、肯得基、赫山一小、益陽師范、益陽三醫院、菜市場、銀行、移動、餐飲、娛樂等配套一應俱全。
由于該小區是新建小區，所以設施設備為新的，綠化和小區設計布局還是很好的。小區的外墻搭線、空調擺放安裝也有很統一。應該提示的地方均設有黃色警報線和提示牌。但是樓盤還處于尾盤銷售時期，物業管理中的保安措施還是存在一定的漏洞。經我們實地調查，小區內沒有垃圾桶，只有一個角落有一個垃圾站。而且小區內的消防栓也只有兩個，小區巡邏人員的簽到處位于樓盤后面的一個墻上，顯得很不合理。小區保安不過問小區人員的出入情況，小區出入比較不規范，存在一定安全隱患。
龍洲匯龍苑，地處益陽市赫山區中心地帶，龍洲路凱萊商務酒店的對面，與桃花侖路和益陽大道形成黃金三角的格局，交通十分便利，生活較為配套完善。項目毗鄰赫山商業中心與益陽高端商業動集的華天商圈，華天大酒店、凱萊商務酒店、步步高百貨、肯德基、新一佳超市、沃爾瑪、鉆石王朝、羅馬大帝、等均位于項目周邊，項目還將修建臨街商業區，能較好的滿足業主生活的各種需求。該項目的一期工程基本入住，配有24小時的保安制度。保安對于進出的人員會進行嚴格的查控，保安防盜措施和報警系統相對處理的不錯。但是由于二期工程還在建設當中，對一期的居住還是有一定影響的，比如建設的垃圾和灰塵使得道路不是很干凈。一期只有兩棟小高層，建設面積相對較少，公共休閑面積、綠地面積也相對較為稀少。小區內的消防設施也很少。
益陽市小區物業管理存在的問題及原因隨著城市建設快速發展，房地產市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業管理矛盾也日漸突出，其中既有業主和物業企業主觀上存在的問題，也有客觀環境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發展中產生的新情況。
總的說來益陽市的物業管理的發展不是很快，居民對物業管理的概念也很模糊，物業管服務質量一直提升不上去，物業管理公司對待業主所反映的問題也不進行及時的處理，致使業主對物業管理公司存在相當大的不滿。具體表現在以下幾方面：
第一：物業服務態度有待提升，物業管理還需進一步規范。我區物業公司數量雖不少，但規模不一，發展不夠規范，仍處于初級市場階段，還沒有普遍實行招投標制度，企業與業主的雙向選擇機制尚未全面形成。某些物業管理企業員工缺乏客戶至上意識，服務態度不端正，服務用語不文明，服務行為不規范，對業主的正當要求不能滿足，對業主的投訴也置之不理，更談不上主動幫助業主排憂解難。物業管理公司如果只是收了錢只搞搞衛生，那樣還不如直接聘請清潔工。因此物業管理公司應當明確自己的職責，履行自己的責任。
第二：居民的物業意識需要進一步提高，物業企業運營難度增大。部分業主對物業管理認識不到位，個別居民仍然覺得物業管理是你們要搞的管理，我干嘛要花錢買買別人來管我，還沒有完全明白“花錢買的不是管理而是服務”的意識，有的居民認為只要繳納了管理費，物業公司就必須處理業主遇到的任何問題，特別是開發商遺留的房屋建筑質量問題一并轉嫁到物業企業身上，給物業收費帶來麻煩。收費困難已成為不少物業公司運營中的一個難題。幾年來，物業收費標準一直沒變，但保安、保潔職工的最低工資標準不斷上調，使物業運營成本進一步加大，企業拿不出高薪來聘請人才，也不能開展良好的培訓，于是就造成從業人員素質偏低，能力得不到提高，導致物業管理服務無法良性發展。
第三：部分小區設施不配套，檢查維修十分不及時。由于歷史的原因，老舊居民小區基礎設施不配套，安全防范設施匱乏，大多是敞開“不設防”住宅小區，無法實行封閉管理，小區環境秩序混亂，治安案件時有發生。小區綠化布局不合理，常年失養，地被植物逐年減少。收費率低，物業企業基本上只是對小區進行維持型管理。小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。地下管網不暢，經常出現下水堵塞或雨天積水問題。居民小區內公共設施設備，逐步老化、損壞，隨著時間的推移，這些維修、改造的資金還沒有保障。如改造、維修不能實行，將導致今后這些小區的基礎環境越來越差，嚴重的話會形成惡性循環，影響居民的正常生活。就是新建的居民小區也不同程度地存在這個問題，為物業管理增加了一定的難度。
第四：社區居委會與物業公司、業主委員會之間的關系沒有很好的理順。有的居委會把本身負擔的計劃生育、宣傳等工作，交由物業公司來代替，物業公司很有怨言。個別外地入區物業公司與居委會配合不夠，也在一定程度上影響了相關工作的開展。不少小區仍未按規定成立業主委員會，部分業主委員會不是經過全體業主選舉產生的，監督協調職能弱化，不能正確履行職責和有效代表、維護業主利益業主委員會流于形式。很多小區業主主人翁意識不強，放棄物業管理自主權，對成立業主大會參與物業管理漠不關心。業主大會召開難，作用發揮不夠，業主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業主和物業管理企業之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區物業管理和發展帶來隱患。
（一）加強對物業管理服務的學習，提高對物業管理的認識。大力發展物業管理事業不僅是保障市民安居樂業，建設全國最好開發區、構建和諧社會的重要手段，而且是樹立城市良好形象，增強城市吸引力，改善投資環境的有力舉措；是增加就業崗位，給下崗、失業人員提供就業、再就業機會，緩解就業壓力的有效途徑；也是發展服務業，增加第三產業總量，促進地方經濟發展的一個新的亮點。區有關部門應當從戰略高度，切實加強領導，進一步統籌協調，重視物業管理，抓好物業管理。
（二）充分發揮業主委員會的作用，提高業主自治能力。建立健全業主委員會和業主委員的工作職責和資格認定。保障業主委員會能夠正確和有能力的履行職責。同時為切實保障業委會的正常運作和發揮積極的作用，還必須建立激勵機制和約束機制，保證業委會工作的公平性和及時性。二是建立并嚴格執行物業管理企業與業主和業主委員會的溝通制度。物業管理企業要擺正位置，尊重業主委員會的意見，自覺接受業主的監督，定期匯報，聽取意見，切實改進服務質量。業主委員會也要對物業管理企業的管理要求做好宣傳、解釋、協調工作，發揮自律作用，團結和引導全體業主遵守“業主公約”和各項管理制度。
（三）進一步理順社區居委會與物業公司和業主委員會的關系。社區管理與物業管理不可替代，需要互相配合。要明確物業公司不能承擔本由社區居委會負擔的工作，社區居委會也要根據自身職能，協調搞好小區物業管理工作，形成企業、業主委員會、居委會三方緊密聯接的共同體，形成合力，管理服務效能才得以充分發揮。
（四）努力提高物業管理服務質量。要知道物業管理服務重在“服務”而不是“管理”。因此要加強物業管理服務質量，首先，繼續深入開展創優達標活動，鼓勵物業管理企業拓寬服務領域，開展特約有償服務和家政服務及電子商務配送服務，滿足小區居民不同層次消費的需求。其次，進一步提高管理人員的素質，同時加強對作業層人員的業務培訓和職業道德、服務意識教育，使各企業真正樹立業主至上，服務第一的理念。然后，物業管理企業要安排專人24小時值班，及時解決群眾反映的問題。物業行政主管部門要完善投訴處理制度，對群眾反映的問題督促查辦及時解決。還有，在智能化管理系統、電子商務等開發上加大投入，促進物業管理科技含量的提高，努力滿足群眾的需要。
（五）不斷改善小區物業管理的公共設施。增加投入，加強老舊小區物業管理設施的改造力度。嘗試采取居民參與設計、投資和建設的公眾參與方式，充分調動廣大居民的積極性。所需的資金，建議從城市建設維護費中拿出一部分、住宅開發商與業主各自分擔一部分，逐年逐步地有計劃地實施改造，為實施物業管理創造良好的基礎條件。
（六）做好宣傳，營造良好的社會氛圍。首先應該要堅持正確的輿論導向，重點宣傳物業管理法規、政策和優秀物業管理企業、優秀物業管理人員的先進事跡，爭取獲得廣大群眾對物業管理這一新興事物的理解和支持。其次，要宣傳業主對房屋產權享有的權利和義務，增加業主的自覺維權意識。再次，增加物業服務內容透明度的宣傳，對管理規章、服務項目以及收費依據、收費項目、收費標準等，都要在小區內的布告欄內張貼或以其他方式讓業主知道。最后也是至關重要的一點就是要把宣傳教育的重點放在思想觀念的更新上，尤其要確立住戶向業主、單位公管向小區物管、無償服務向有償服務的轉變意識，既有房權、利益的轉換，又有義務、責任的轉換，從而形成一種良性循環的良好條件。
通過此次實地調查走訪，我們主要調查小區環境和物業管理情況，我獲益良多。我對益陽市一些小區的物業管理情況有了初步的了解。在這一過程中，我學到了物業管理工作中的具體業務知識，豐富了所學的專業知識。我們了解到益陽市物業管理方面的一些現有狀況，我市物業管理服務水平還有待提高，我們應該多向物業管理已經成熟和發達的城市和小區學習他們優秀的管理理念和服務方式。此次實踐調查活動不僅提升了我們的社會實踐，自我管理能力還培養我們團結協作的精神，社會實踐調查絕大多數不是一個人所能承當的，而是需由多人合作的才能完成的。在調查過程中，我們身為大學生應該禮貌待人，體現當代大學生的素質，以良好的風貌和真誠的心去與人交流和溝通，才能獲得有效的信息。
物業管理行業調查報告（熱門17篇）篇三
到了一年的年底，也到了一年中該交物業管理費的時候了。但一年的管理費卻要1000多，我實在不理解，為什么物業并沒有在我們生活中起很到很大的作用，卻要交納那么多錢。于是，在好奇心的驅使下，我上網調查關于“物業管理”。
原來，物業管理是一種服務，它以物業為管理對象，以廣大業主為服務對象而定位于社會人群。迄今為止，中國的物業管理行業已經走過了二十幾年的時間，也是一個有一定年齡的行業了，也具備了一定的規模和形態。由于經濟體制的改革發展、城市的現代化、人們對居住空間的可持續發展的要求，物業管理是房地產商品經濟發展的必然產物。
以蕭山的物業管理發展為例。近年來，蕭山城市發展的日新月異，伴隨著城市的發展的還有新式社區如雨后春筍般地涌現。“匯宇花園”、“綠都四季花城”、“白馬公寓”這些新社區和“崇化社區”、“高橋社區”、“新橋社區”這些老社區有著明顯不同。當然我們有必要探究一下社區基本性質發生了什么樣的變化？這種變化有什么制度價值？于是，我調查了我區的三個小區“崇化社區”、“匯宇花園”、“南市花園”的基本情況來逐步研究。
傳統社區大多數的住房是由居民的工作單位分配的，居住者不是通過市場交易價格購買房屋，而是作為工作單位的成員進入居住區的，因此居住者不是房屋的產權人。房屋的`產權屬于居民的工作單位（集體）或者國家，居住社區的物業管理權相應地被賦予了準政府性質的物業公司。居民或單位交出的物業管理費用只具有象征意義，不能平衡物業公司實際的支出成本，這些費用要么由政府貼補，要么由單位組織統一負擔。在傳統社區中，物業只承擔了社區管理的部分職責，主要是房屋的拆建、修葺等，另外一部分管理職能，如垃圾清掃清理、衛生整治、小區安全等，是由政府機構（街道及有關部門）或準政府機構（居委會）來承擔的（例如：“崇化社區”）。
而新式社區的住房是由居民通過市場交易價格自行購買的，因而居住者是房屋的產權人。于是，出現了一種對等的市場關系：業主以管理費購買物業公司的保安、綠化、清潔等社會服務，物業公司則以提供服務作為交換，從業主的購買中獲得生存。同時，也有了相關與物業管理的法律與條文(例如：《上海市居民小區管理條例》)出來，這意味著，物業從社會管理者，轉變為社會單位，從前的管理和被管理關系轉變成簽約關系。物業管理也包括了垃圾清掃清理、衛生整治、小區安全等。業主所繳納的物業管理費相應的提高，卻不只是象征意義。業主對物業管理業不滿的地方也可以進行投訴（例如：“匯宇花園”、“南市花園”）。
隨著發展，便有了“物業公司”這一類代理管理責任的企業，甚至有了品牌。目前全國物業管理企業總數已超過2萬家，更多企業仍如雨后春筍般涌現，物業管理也必然進入品牌競爭時代。21世紀將是我國物業管理品牌競爭的時代，是我國物業管理專業化、市場化、社會化、法制化和現代化不斷成熟的時代。
例如天津市金廈物業管理公司。天津市金廈物業管理公司成立于1994年，是天津市物業管理“十強”企業，具有天津市物業管理一級企業資質。公司創立了具有金廈特色的物業管理模式，目前管理高層、多層住宅小區及辦公樓等多類型項目，同時開展物業管理咨詢、室內裝修、房屋租售等多種經營。所管理的金廈里涉外小區獲得了“全國城市物業管理優秀示范住宅小區”稱號。幾年來公司不斷開拓創新，先后實現了全市七個“第一”：第一家實行袋裝垃圾；第一家成立小區居委會；第一家成立社區醫療保健中心；第一家業主大規模捐贈花木；第一家實行義務監督員制度；第一批名列榜首被評為“物業管理優秀示范住宅小區”；第一家在全市首次大型公開物業管理項目競標中一舉奪標的企業。
到20xx年我國先行改革的深圳已經出現了管理規模達1200萬平方米的企業，緊隨其后的上海也已經有了管理規模達400萬平方米的物業管理企業。這些足以說明名牌競爭的優勢，也足以說了國內物業管理正逐步邁向正規，并不斷發展。
我查了許多關于物業管理得資料，再觀察我們“匯宇花園”。小區大門口站著4位身著制服的保安，保安室里有9臺監控錄像，每天晚上也有保安通夜巡邏來保衛小區安全；路上穿著黃色工作服的環衛工人在打掃小區衛生，樓道的清潔也是有這些工人一周兩次的打掃來維持清潔的；小區的游泳池也是有人管理并維持清潔；小區的健身設施有專人維護管理；包括道路、路燈等有專人維修；……原本是覺得每平方米5角的物業管理費是花得不明不白，現在明白了物業公司存在的必要性與重要性。
黨的十六大報告明確要求“完善城市居民自治，建設管理有序、文明祥和的新型社會”，物業管理是在城市悄然發生的歷史性進步。作為基層直接管理社區的政府，要看到社區的這種社會基礎性關系的變化，并支持、保護它們的發展，嚴格依法進行管理。這樣，我們就可能朝向國際一流社區發展！
物業管理行業調查報告（熱門17篇）篇四
方正鎮線業物業小區143個，246棟樓，12,014戶，建筑面積1,227,452平方米。其中實行分戶供暖的有177棟（86個小區），未實行分戶供暖的有69棟（57個小區）。有114個小區成立了業主委員會，51個小區由建設單位管理，32個小區由物業公司管理，有60個小區由業主自行管理。有資質的物業公司共6家，分別是興隆物業公司、廣輝物業公司、隆慶物業公司、平安物業公司、一家人物業公司、龍興華輝物業公司。
到保駕護航作用；二是配合各社區組建業主委員會，并對所成立的業主委員會進行注冊備案存檔；三是審查申報各物業服務企業是否有資質證書、是否合法經營，當物業服務企業與業主之間發生矛盾和糾紛時，督促業主委員會為他們進行調解；四是督促和收繳專項房屋維修資金，并對維修資金的收繳和使用進行監督和管理；五是對全縣40平方米的老樓進行檢查，發現有損壞的及時督促、組織產權單位和開發商或物業法務企業盡快維修。
經過走訪和調查，我縣物業服務的內容主要包括：
3、物業公用部位和相關場地的清潔衛生、垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通。
4、公共綠化的養護和管理；
5、車輛停放管理；
6、公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理；
7、裝飾裝修管理服務；
目前，我縣各小區采取收取物業管理費的形式來維護日常物業管理的各項活動支出，物業管理服務費收取標準因服務項目和質量標準不同而不同，標準從每平方米0.15元至0.50元不等。
物業管理行業調查報告（熱門17篇）篇五
天津東方海陸集裝箱碼頭有限公司是天津港第一家合資的專業碼頭裝卸公司，公司主要從事集裝箱船舶裝卸業務，同時提供訂艙、碼頭內拆裝箱、空箱管理等多元化增值服務。東方海陸坐落于天津港北疆港區東部，擁有4個專業化集裝箱泊位。下屬部門有技術部操作部行政部財務部物業部人事培訓部而物業部作為服務行業來說，應該把業主的事情當成自己的事情來辦，政府部門有“群眾無小事兒”的服務理念，我們也應該有“業主無小事兒”的服務理念，這也適用于我們物業企業。
一個好的物業公司，該具備哪些工作能力和素質？哪些細節是物業公司在日常管理服務中容易忽略的？如業主投訴處理、社區安全維護、物管公司的專業性和知名度、維修基金運用合理性、物管人員素質、以人為本的服務理念、社區文化建設、公共設施管理、綠化管理、創意服務等方面進行全方位介紹。為此我對企業物業管理工作中存在的一些問題進行分析考慮并提出相應的對策和建議。
“以人為本”才是正道。
在現階段，企業對物業服務的需求已經擴大，僅僅是基本的服務已經不能滿足他們的需求。物業公司必須進行自我增值，為業主度身定做多樣化的服務形式。
“創意”考驗用心程度。
創意服務是在貼心服務基礎上的一種增值表現。在房價高企的今天，購房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業者，因此，他們對物業管理的質量和服務種類都極為看重。在目前的市場情況下，眾多開發商都意識到，小區的物業管理水平如何，將直接影響到業主是否住得舒心。如在元宵節、中秋節等傳統節日舉辦許多活動，在增加業主過節氣氛的同時，也使業主加強了對社區的認同感。
必須要做到及時、有效。無論建議是否合理，物業管理人員都應以理性的思維耐心傾聽、
詢問。在受理了業主的維修通知之后，受理的人員應迅速及時處理。
員工實際技能決定公司專業性。
里的工作人員實際技能。拿電梯來說，如果一個載人電梯突然出了故障，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時救援業主，為業主提供更加安全和可靠的生活環境。擁有一支既有技術又懂管理、還能提供細節服務的專業級物業管理隊伍，這樣才能贏得了業主的稱贊。
綠化管理要因地制宜。
小區特定的環境決定了綠化保護必須作為物業管理的首要任務來抓，具體措施包括通過宣傳、報道等方式來提高小區居民愛護綠地、愛護家園的意識。其次，綠化養護也很重要，綠化養護既要做到勤，又要注重科學。
做好物業維護最重要。
物業維修基金的動用，在物業管理的有關條例中有明確的規定，需要得到三分之二以上業主的同意。對物業管理公司來說，在這一過程中，重要的是做好物業的維護，如果出現問題則要作出公正的評估，為業主提供合理的建議，才能在自身的角度上保證物業維修基金的合理運用。并且將維護基金“還之于民”。
“提供安全、舒適的辦公環境，善盡企業責任，共享經營成果”
“顧客第一，服務第一，行動第一”
高科技設施呼喚高素質人才。
早期的物業管理很簡單，僅僅為戶主守樓、護院、收發信件、代收水電費等等。而現在，大量新材料、新技術在建筑工程中運用，大量高科技、智能化的設施、設備進入居民住宅，進入樓堂館所，從而使得物業管理的范圍已擴大到小區安防、清潔、綠化、工程維護、財務統計、社區文化等多個方面，內容涵蓋智能化監控、計算機管理、消防巡檢、交通指揮、管網維修養護、設備的保養與使用及更新等等。沒有高素質的專業人才，很難實現現代化的物業管理。
行政管理工作可以說是千頭萬緒、紛繁復雜。企業行政人員每天都面臨著大量的、瑣碎的、不起眼的事務。但是，這些事務只不過是行政管理這棵大樹上的枝枝葉葉而已。概括起來說，行政管理在企業中主要有管理、協調、服務三大功能；其中管理是主干，協調是核心，服務是根本。究而言之，行政管理的實質就是服務。
專門的行政管理部門（通常稱為辦公室、總經理辦公室、行政人事部之類）擔負著企業行政管理的組織實施、具體操作，是行政管理工作中的一個部分、一個環節，是整個行政管理系統中的一個小系統。
行政部門應該兢兢業業、認真細致地做好種種行政事務工作，把領導和員工從繁重、瑣碎的行政事務和生活瑣事中解脫出來，可以集中精力、輕裝上陣，研究國內外市場形勢，考慮公司的發展戰略，探討公司的組織架構，任用公司的各級干部，實施公司的經營方針，解決公司所面臨的重大問題，以及專心做好每一筆重要業務等等。為了做好紛繁復雜的行政工作，行政部門的領導不能東一榔頭西一棒子，茫無頭緒地整天瞎忙；或是被領導一會兒支到東，一會兒支到西；結果村村起火，處處冒煙，吃力不討好，不知道自己整天都忙了些什么。行政部門的領導應該有"泰山崩于前而色不變"的定性，不管風吹浪打，勝似閑庭信步，有自己的主見，能夠根據事情的輕重緩急，做好安排，指揮若定。為了能達到這種境界，必須建立健全和認真執行行政部門的各項管理制度、崗位責任制度、工作程序以及一系列規范化表格、圖表等，從而建立起行政部門的"法治"秩序。更重要的是，要培養出一支高素質、高效率的行政人員隊伍；同時要搞好科學分工、管理層次和合理授權。一旦行政系統的一系列硬件(如辦公設施、生活設施)、軟件(如規章制度、工作程序)、人員隊伍、分工協作和管理層次等等建立健全起來，整個行政管理體系在很大程度上就會象一部自動機器一樣運轉，只在較少的場合才需要部門領導和上級領導輔以"人治"。一個行政部門的的管理能夠做到這種程度，可以算是有一定水平了。然而，行政部門如果僅僅滿足于這樣一種管理水平，那還是不夠的。行政部門還必須在"管理"、"協調"和"服務"三方面再上一個檔次，才算是一個合格的現代企業的行政管理者。
物業管理行業調查報告（熱門17篇）篇六
為了對***小區的客戶有一個大體的了解，掌握有關***小區客戶的第一手材料，以便日后做好***小區的物業管理工作，近期我們對***小區的客戶進行了物業方面的調查。調查情況如下：
一、所有的客戶出于安全著想都希望小區能進行嚴格的封閉式管理，并表示愿意配合門崗在出入大門時出示相關證件，部分客戶還就此項提出了以下問題：
1、等門崗和住戶比較熟悉了以后，能否取消出入證制度;。
2、能否做成統一，并且方便攜帶的標志;。
3、如果親戚來了，沒有證件怎么辦。
二、除了基本的公共服務以外，對于合理性收費的項目，客戶們認為桶裝水配送、代訂代送奶等服務，相關公司已提供了免費報務，如果物業公司與這些公司的收費一致或者更低，絕大多數客戶表示可以考慮接受，否則就沒有必要再設置;洗衣、清潔、看護老人等項目，大多數客戶認為沒有必要設置，因為這些情況他們可以自行解決,交給別人做反而不放心;只有很少部分客戶對于看護孩子表示出興趣;還有部分客戶提議，看能否在小區內成立一些小診所，以方便小區住戶。
三、對于會所的項目設置，健身房和籃球館倍受青睞，小部分客戶傾向于乒乓球室，但部分客戶擔心如果建游泳池，池水的質量不能得到保證，還有客戶對建立籃球場有異議，擔心太亂而影響到住戶的休息。
四、60%的客戶對物業服務中心組織活動表示贊成，其中25%的客戶贊成但自己未必參與;30%客戶表示沒有時間;10%的客戶擔心組織此類的活動會影響小區的居住環境和住戶休息。另外年青人對交誼舞比較感興趣，合唱團次之;少數老年人對秧歌感興趣(此次調查客戶中，老年人數量較少)，腰鼓一項無人選擇。
五、關于對聊城物業管理費的檔次歸屬，極少部分人表示我們提供什么樣的服務，他就會出什么水平的錢;大部人認為物業公司只要提供，如：保安、衛生、等能滿足住戶基本需要的項目就可以了，物業費盡可能少收。
結果表明，絕大部分用戶可以接受的物業管理費在3-4毛之間。
六、在對住戶所在小區調查過程中發現以下問題(住單位房、自己房和家住縣里的客戶不包括在內)：
1、大部分小區的車輛管理比較混亂;。
2、維修不及時;。
3、社區文化沒有或者陳舊;。
4、對于物業管理的在態度和衛生大部分人表示還算滿意。
七、在問及***小區客戶關于對公司物業管理方面的建議時，大部分人表示沒有想過，以后想到可以再電話聯系;在根據我們的提示進行的調查方面，大家都著重強調安全;另外有客戶強烈建議我們，希望我們能在客戶入住以后再進行一次類似的調查，以便他們能在住的過程中發現問題，進行及時反映情況和信息反饋。
綜合以上情況，我們發現，住戶對安全的要求遠遠大于其它各項，其次是環境、維修等，對于社區文化，真正關心的住戶不是很多。
鑒于以上結果，現提出以下建議，以供參考：
1、在業主入住時，可以就業主的興趣愛好等方面進行一次調查，以方便以后管理;。
3、重點做好小區業主的安全工作，加強對小區的車輛管理;。
4、強調維修員進行及時維修和服務人員良好的服務態度，這最能影響我們公司的形象;。
5、定期更新社區文化;。
6、重點做好物業管理的前期工作，可以起到事半功倍的效果;。
7、定期對小區消防等各項配套設施進行巡查，做到防患于未然。
8、物業雖然屬于后勤管理，但我們必須做出讓業主看得見的成績，有質量(無形的)，也要求形象(有形的)。
物業管理行業調查報告（熱門17篇）篇七
我鎮目前成型的小區共有12個，包括2個高層小區（光亮·陽光佳苑、巨鑫雅苑）、1個集資房小區（祥瑞花園）、9個商品房小區，分屬7個開發單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。
我鎮的住宅小區物業管理從20xx年開始起步，經過10年的探索發展，物業管理逐步深入民心。通過實施物業管理，居民的居住環境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀。物業管理已成為人們日常生產、生活中不可或缺的有機組成部分。
提供的服務達不到要求，再加上這些小區業主對物業管理的認識和意識比較薄弱，物業交費率很低，規范化的物業管理難度較大，基本上沒有正規的物業管理模式，只是形式上的請1-2個人即當保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區，在進行物業管理時，只能實行基本服務（如簡單的保潔和維修等項目）和低收費。
05年后修建的12個小區中，到目前為止有自己的業主委員會只有祥瑞花園1個小區。二是新建商品住宅小區較規范的物業管理模式。新建的住宅小區由于配套設施完善，環境較好，沒有城市街道穿過，相對獨立集中，再加上前期物業開展較好，收費水平和收費率也較高，物業管理服務工作基本能夠維持正常。
個月無人居住可按70%收取物管費，但由于與業主聯系不上，收取物業服務費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發文書通知、打電話通知、請人轉告等形式催繳，但絕大部分業主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務費”的錯誤思想，致使這些新建小區的物管收費率非常低，企業經營難以為繼。
為了使國家《物業管理條例》等法律法規在我鎮得小區得到有效宣傳，使物業企業成為宣傳、貫徹《物業管理條例》的主體，我鎮采取以點帶面，利用國慶、中秋及普法宣傳日等節假日開展宣傳活動，并通過橫幅、報紙、宣傳單，由政府牽頭、物業公司聯合舉辦“構建和諧小區、共建美好家園”為主題的物業服務知識競賽活動、物業服務進百家等多種形式，集中開展物業管理政策法規宣傳活動。近一年來，發送宣傳資料近1.5萬份，舉辦了以“構建和諧小區、共建美好家園”為主題的首屆物業服務知識競賽，通過開展這些宣傳活動，對進一步加強物業管理、落實物管法規起到了良好的宣傳效果。
我鎮小區起步較晚，12個小區只有祥瑞花園小區由業主投票，組成了業主委員會，其中：主任1人，副主任1人，財務1人，委員5個，基本上每1-2年召開一次業主大會，共同探討本小區物業管理情況；2個高層小區（陽光佳苑、巨鑫雅苑）于20xx年8月份交房，目前入住的業主還沒有達到80%，所以還沒有形成業主委員會，不過正在前期的籌備當中；起于小區都沒有業主委員會。
責巨鑫雅苑小區），其中禾順物業管理公司是重慶光亮集團下屬子公司，公司財政能得到保障，但因目前小區入住率不足80%，，加上小區有17個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況；和宜物業公司是與房地產開發商簽的合同，同樣由于入住率不足80%，加上小區6個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況。
目前2個高層小區的物業管理服務已經進入正規化，能保障好小區內的清潔衛生、庭院看護等，基本能協調好業主與業主之間的糾紛，能提供一個較好的小區生活環境。
目前我鎮的物業管理服務費用，祥瑞花園小區由業主委員會統一收取，交業主委員會財政保管，支付保安和清潔的工資，物管費用和工資基本持平；2個高層小區由物業管理同意按重慶市物業局的價格統一收取，交到公司財政，公司財政再同意支付員工工資和其他維修費用等，現在是一個入不敷出的情況；剩下的小區物業費用由社區工作人員收取（基本收不全），用于支付小區保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。
1、沒有正規的物業管理，未成立業主委員會，小區物業管理比較混亂。
最終開發商撤下所有的物業管理人員，由業主自行管理。目前9個小區基本上都是由業主選1-2個人作為小區的物業管理人員，即為小區的清潔工，又為小區的保安，只負責小區的清潔衛生、看家護院，對小區的民事糾紛、工程維修基本都交給社區或者鎮政府，增加了社區的工作量，反過來問題沒有解決好，業主還不滿意。業主意識較差，物業管理得不到群眾支持。
12個小區，除了2個高層電梯小區物業費收取按照重慶市物價局核準外，其余10個小區物業費基本上是按照建筑面積來收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于沒有正規的物業管理公司收取物管費，也沒有業主委員會，業主自身市民意識不強，“花錢買服務”的意識比較死板，比如說有的小區業主開始交了物管費，但是由于某些業主沒有交導致心里不平衡，或者說自己過分要求得到更多的服務而沒有提供，繼而開始不交物管費；有的是口頭說交，但沒有實際行動。
征收的物管費用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統一由物管公司發放，2個高層小區目前的經營情況基本上都是公司要倒貼，像陽光佳苑，17個物業管理人員每年的工資發放達到30多萬，而物管費全額收取才有24萬多，資金缺口近8、9萬元，其他如小區內水電費用，公共設施維修費用也由物管公司繳納。沒有正式物管公司的，像祥瑞花園小區有業主委員會，費用由委員會統一支付保安和清潔工的工資，剩余的作為小區內的維修費用；其他小區的物管費，能收上來的交由社區管理，然后按時給保安或者清潔工發放工資，有的小區也會楚翔繳納的物管費用不夠支付保安或者清潔工工資的現象，導致小區無物管。
3、集資房小區成政府包袱。
某些小區（如祥瑞花園小區）開始修建的時候為集資房，業主沒有購。
買大修基金，目前房屋因工程質量問題，外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒有著落，實際上成了政府的包袱。
4、規劃超前性不夠，車位配備普遍不足。
由于開發時間較早，規劃超前性不夠，業主生活水平的提高，購買私家車的人員越來越多，導致鎮內大部分小區車位配備不足。12個小區除了2個高層電梯小區有自己的地下停車位，其余十個小區都沒有統一的小區車位，小區內車輛亂停亂放的現象比較嚴重，甚至有的車子停到了小區周邊的公路上，增加了城市管理的任務。
1、業主市民意識不強，業委會難成立。
業主自身市民意識不強，是各小區未成立業主委員會的一個重要原因。隨著生活水平的穩步提高，部分農民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”后在鎮里的小區置業，變成了“業主”。但其固有的一些小農意識并沒有因為成為“業主”而被拋卻，比如擅改房屋結構、私拉亂接電線、亂養貓狗寵物等；對物業管理則愛理不理，一不高興就拖欠物業管理費，或到管理處大吵大鬧，嚴重的就堵塞小區門口。“物業是服務，花錢買服務”的共識還沒有成熟或者理解得比較死板。但這些業主卻沒有組建業主委員會，聯合起來與物業管理公司平等溝通的意識。
2、歷史遺留問題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。
物業管理行業調查報告（熱門17篇）篇八
我鎮目前成型的小區共有12個，包括2個高層小區（光亮?陽光佳苑、巨鑫雅苑）、1個集資房小區（祥瑞花園）、9個商品房小區，分屬7個開發單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。
我鎮的住宅小區物業管理從20xx年開始起步，經過的探索發展，物業管理逐步深入民心。通過實施物業管理，居民的居住環境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀。物業管理已成為人們日常生產、生活中不可或缺的有機組成部分。
提供的服務達不到要求，再加上這些小區業主對物業管理的認識和意識比較薄弱，物業交費率很低，規范化的物業管理難度較大，基本上沒有正規的物業管理模式，只是形式上的請1-2個人即當保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區，在進行物業管理時，只能實行基本服務（如簡單的保潔和維修等項目）和低收費。
后修建的12個小區中，到目前為止有自己的業主委員會只有祥瑞花園1個小區。二是新建商品住宅小區較規范的物業管理模式。新建的住宅小區由于配套設施完善，環境較好，沒有城市街道穿過，相對獨立集中，再加上前期物業開展較好，收費水平和收費率也較高，物業管理服務工作基本能夠維持正常。
如光亮陽光佳苑、巨鑫雅苑等住宅小區。但另一方面，這些由開發企業建設的住宅小區為新建小區，接房率70%左右，但有的老百姓買房不光為了住，也有作為投資的，所以入住率只有40%左右，雖然說空關房按規定連續六個月無人居住可按70%收取物管費，但由于與業主聯系不上，收取物業服務費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發文書通知、打電話通知、請人轉告等形式催繳，但絕大部分業主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務費”的錯誤思想，致使這些新建小區的物管收費率非常低，企業經營難以為繼。
二、小區貫徹落實物業管理法規情況。
為了使國家《物業管理條例》等法律法規在我鎮得小區得到有效宣傳，使物業企業成為宣傳、貫徹《物業管理條例》的主體，我鎮采取以點帶面，利用國慶、中秋及普法宣傳日等節假日開展宣傳活動，并通過橫幅、報紙、宣傳單，由政府牽頭、物業公司聯合舉辦“構建和諧小區、共建美好家園”為主題的物業服務知識競賽活動、物業服務進百家等多種形式，集中開展物業管理政策法規宣傳活動。近一年來，發送宣傳資料近1.5萬份，舉辦了以“構建和諧小區、共建美好家園”為主題的首屆物業服務知識競賽，通過開展這些宣傳活動，對進一步加強物業管理、落實物管法規起到了良好的宣傳效果。
三、小區業主大會及業主委員會情況。
我鎮小區起步較晚，12個小區只有祥瑞花園小區由業主投票，組成了業主委員會，其中：主任1人，副主任1人，財務1人，委員5個，基本上每1-2年召開一次業主大會，共同探討本小區物業管理情況；2個高層小區（陽光佳苑、巨鑫雅苑）于8月份交房，目前入住的業主還沒有達到80%，所以還沒有形成業主委員會，不過正在前期的籌備當中；起于小區都沒有業主委員會。
目前，我鎮共有2家正規物業管理公司，分別是重慶光亮禾順物業管理有限公司（負責光亮陽光佳苑小區）和重慶和宜物業管理有限公司（負責巨鑫雅苑小區），其中禾順物業管理公司是重慶光亮集團下屬子公司，公司財政能得到保障，但因目前小區入住率不足80%，，加上小區有17個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況；和宜物業公司是與房地產開發商簽的合同，同樣由于入住率不足80%，加上小區6個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況。
目前2個高層小區的物業管理服務已經進入正規化，能保障好小區內的清潔衛生、庭院看護等，基本能協調好業主與業主之間的糾紛，能提供一個較好的小區生活環境。
六、物業服務管理費用收取及管理使用情況。
目前我鎮的物業管理服務費用，祥瑞花園小區由業主委員會統一收取，交業主委員會財政保管，支付保安和清潔的工資，物管費用和工資基本持平；2個高層小區由物業管理同意按重慶市物業局的價格統一收取，交到公司財政，公司財政再同意支付員工工資和其他維修費用等，現在是一個入不敷出的情況；剩下的小區物業費用由社區工作人員收取（基本收不全），用于支付小區保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。
1、沒有正規的物業管理，未成立業主委員會，小區物業管理比較混亂。
最終開發商撤下所有的物業管理人員，由業主自行管理。目前9個小區基本上都是由業主選1-2個人作為小區的物業管理人員，即為小區的清潔工，又為小區的保安，只負責小區的清潔衛生、看家護院，對小區的民事糾紛、工程維修基本都交給社區或者鎮政府，增加了社區的工作量，反過來問題沒有解決好，業主還不滿意。業主意識較差，物業管理得不到群眾支持。
2、部分小區物業管理費收費難。
12個小區，除了2個高層電梯小區物業費收取按照重慶市物價局核準外，其余10個小區物業費基本上是按照建筑面積來收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于沒有正規的物業管理公司收取物管費，也沒有業主委員會，業主自身市民意識不強，“花錢買服務”的意識比較死板，比如說有的小區業主開始交了物管費，但是由于某些業主沒有交導致心里不平衡，或者說自己過分要求得到更多的服務而沒有提供，繼而開始不交物管費；有的是口頭說交，但沒有實際行動。
征收的物管費用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統一由物管公司發放，2個高層小區目前的經營情況基本上都是公司要倒貼，像陽光佳苑，17個物業管理人員每年的工資發放達到30多萬，而物管費全額收取才有24萬多，資金缺口近8、9萬元，其他如小區內水電費用，公共設施維修費用也由物管公司繳納。沒有正式物管公司的，像祥瑞花園小區有業主委員會，費用由委員會統一支付保安和清潔工的工資，剩余的作為小區內的維修費用；其他小區的物管費，能收上來的交由社區管理，然后按時給保安或者清潔工發放工資，有的小區也會楚翔繳納的物管費用不夠支付保安或者清潔工工資的現象，導致小區無物管。
3、集資房小區成政府包袱。
某些小區（如祥瑞花園小區）開始修建的時候為集資房，業主沒有購買大修基金，目前房屋因工程質量問題，外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒有著落，實際上成了政府的包袱。
4、規劃超前性不夠，車位配備普遍不足。
由于開發時間較早，規劃超前性不夠，業主生活水平的提高，購買私家車的人員越來越多，導致鎮內大部分小區車位配備不足。12個小區除了2個高層電梯小區有自己的地下停車位，其余十個小區都沒有統一的小區車位，小區內車輛亂停亂放的現象比較嚴重，甚至有的車子停到了小區周邊的公路上，增加了城市管理的任務。
八、造成問題的主要原因。
1、業主市民意識不強，業委會難成立。
業主自身市民意識不強，是各小區未成立業主委員會的一個重要原因。隨著生活水平的穩步提高，部分農民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”后在鎮里的小區置業，變成了“業主”。但其固有的一些小農意識并沒有因為成為“業主”而被拋卻，比如擅改房屋結構、私拉亂接電線、亂養貓狗寵物等；對物業管理則愛理不理，一不高興就拖欠物業管理費，或到管理處大吵大鬧，嚴重的就堵塞小區門口。“物業是服務，花錢買服務”的共識還沒有成熟或者理解得比較死板。但這些業主卻沒有組建業主委員會，聯合起來與物業管理公司平等溝通的意識。
2、歷史遺留問題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。
物業管理行業調查報告（熱門17篇）篇九
過去，學校的物業一般由學校的后勤管理部門進行管理，但是，近幾年學校的物業管理越來越社會化，學校的管理者認識到，在學校中引入現代化物業管理，可以提高物業管理的服務水平，保障學校教學和科研工作的順利進行，創造清潔、優美、舒適方便、文明安全的校園環境。
學校作為物業產權人及使用人的代表，負責選擇物業服務企業，對物業服務企業進行委托、指導、監督和檢查，并協助物業服務企業進行工作。
學校物業管理的范圍包括房地產范圍內全部教學、科研、生活房屋及其附屬設備和公共設施，并對房屋及其設備以及相關的居民環境進行維修養護和管理，承擔校園物業的保安、防火、綠化養護、清掃保潔以及產權人和使用人日常生活必需的便民服務等。為了加強校園的物業管理，我院選擇了點亮物業管理公司為校園提供物業，進行合理的管理，點亮物業公司下設有綜合辦公室、財務部、工程部、物業管理部及各項目管理處等職能部門，公司現有管理人員具有多年的物業管理服務經驗，操作技術人員具備豐富的實際工作經驗。
點亮物業管理公司自成立以來，一直致力于科學規范的管理，注重親情和諧的服務，以“客戶為本，優質高效”為管理服務宗旨，在多年的物業管理實踐中，點亮物業管理公司汲取先進的管理服務理念和科學的管理模式，逐步建立了完善的質量管理體系，并形成了公司獨特的企業文化和品牌優質，更得到了廣大客戶的大力認同。
點亮物業管理公司質量方針明確，其為：科學規范管理、真誠高效服務。企業精神可佳，其為：服務、協作、誠信、創新。企業目標為：追求卓越，勇創新高，構建和諧。點亮物業管理公司希望自己公司的管理服務為廣大客戶營造更加優美、整潔、和諧的人居環境。點亮物業管理公司把握客戶需求，不斷提升企業綜合能力，實現客戶需求到客戶滿意的轉化，成為最受客戶信賴的物業管理服務企業，該公司以誠信立本，以規范為徑，擁開放心態，與客戶共贏，注重細節，力求完美，在速度的范圍內做到最好，最有效，積極響應客戶意見，落實行動。
點亮物業管理公司的服務項目是：
（3）業主填好《業主基本情況登記表》，登好《業主公約》和《物業服務合同》；
（5）有意使用固定車位者，選取固定車位，交納有關管理費用。
作為我院的物業管理服務企業，點亮物業管理公司做到了對學生公寓的管理、教學樓的管理、設備的管理、綠化環境的管理這四個大點，首先是對學生公寓的管理，學生公寓的管理包括學生公寓的安全管理、衛生管理、住宿管理，各種公用設施零星維修工作，學生公寓家具維修、采購及其管理，學生床單、被罩的接收、洗滌和發放等工作。學生是學生公寓的使用人，對學生公寓的管理也包含對使用人的要求。因此我院點亮物業管理公司就對學生公寓進出樓的來訪人員驗證登記，禁止無證來訪者及推銷商品者進入公寓，電腦、行李、包、箱、公寓家具等大件物品出入時要核實登記。向學生明確提出安全要求，如不準在公寓內使用電爐子、電加熱器等大功率電器；不準在公寓內亂拉、私拉電源線、電話線、電腦網線；不準在公寓內吸煙、點蠟燭、焚燒垃圾和廢紙、信件等。這些都是電亮物業管理公司對學生公寓禁止的要求。物業服務企業負責公寓樓外周邊的衛生保潔和樓內大廳、走廊、衛生間、洗漱間、樓梯以及公共部分的暖氣片、滅火器、門窗等處的衛生保潔。住宿管理方面，嚴禁在宿舍內養寵物，嚴禁私自留宿外來人員等。
其次是教學樓的管理，要求教學樓內外的衛生保潔，定期修檢電梯設備，妥善保管電梯機房鑰匙及電梯門鑰匙，任何非操作人員不得私自使用。
第三是設備的管理，每天檢查各樓層，注意電線等設備設施是否有損壞，同時記錄需維修得電燈、線路，并及時修理，保障電得正常供應。
第四是綠化環境得環境，點亮物業管理公司協助學校做好了綠化美化得總體規劃和設計，美化了我學院的校園環境，特別是及時對老化樹木進行修枝，保證了學生的安全，枯死樹立淘汰后，及時補栽了新樹，使校園確保整體協調。
點亮物業管理公司在我院的管理上有其獨特的特點，（1）管理時段性強，學校教學的作息時間很有規律，同時還有寒暑假。因此，物業服務企業根據學校的這種特點安排好自己的各項工作計劃。依據學校教學的作息時間，劃分不同的時間段，合理地安排設備設施的維修養護、日常清潔及校園的安全保衛工作。（2）對安全管理的要求很高，學校的青少年集中的場所，青少年學生充滿活力，行動敏捷，動作幅度大，在學校物業管理實際操作過程中，點亮物業管理公司考慮到學生的人身安全問題，對設備設施的維修養護很重視。（3）物業管理具有互動性，由于學生的活撥好動，有些時候會造成學校設備設施的損壞，點亮物業服務企業充分注意到了這個問題。
我院為加強發揮學生的能動性，加強對學生的引導教育工作，使學生自然融入我院的點亮物業管理工作中，并自覺的制止有損于學校物業的行為。為此我院點亮物業管理公司做到了周全的服務。使學院物業十分完美。
物業管理行業調查報告（熱門17篇）篇十
隨著我國國民經濟的快速增長，人民群眾的生活水平不斷提高，人們追逐時尚的腳步也越來越快，年輕人對于結婚消費亦有更高的期待和要求，絕大多數人一輩子只會結一次婚，人們都想將結婚時的幸福瞬間變成永久的記憶。所以，婚紗攝影消費要求也越來越高，費用也越來越大，由于該行業經營戶良莠不齊，一些影樓、攝影中心因在管理方面存在諸多不規范的行為，由此而引發的消費投訴也越來越多。為此，我們開展了對全縣攝影服務行業經營中的預約單、自制合同文本、共用物品質量和衛生狀況等相關內容進行了一次調查。
此次消費服務調查分兩個階段：第一階段調查的方法是明查，對象是全縣所有攝影、照相經營單位。檢查其是否領取營業執照、婚紗攝影是否簽訂合同、簽訂的合同是否使用《婚慶服務標準合同文本》、是否存在霸王條款、是否有潛規則、是否存在“二次消費”等十四項內容。經查，全縣攝影照相行業共有59戶經營戶，均為個體經營，其中婚紗攝影17戶，普通照相服務42戶。第二階段調查方法是暗訪，對象主要是婚紗影樓、攝影中心等，重點是服務情況、行業潛規則、存在問題等情況。經查，普通照相行業基本上都小個體戶，規模小、效益差，也沒有多少資本進行潛規則。相反，在婚紗攝影服務經營戶中存在了不少侵害消費者權益的行為。經營者對攝影師須持有《國家職業資格證書》、《婚姻慶典》國家標準、婚紗攝影規范合同等情況均不太了解，消費者更是一無所知，從而存在不少消費糾紛隱患。
商家利用單方自制合同、預約單、合同文本，僅保障了商家自身利益，忽視了消費者的合法權益，存在諸多不公平、不合理的霸王條款：拍攝期間錢財物品請自行保管，遺失本公司概不負責;若顧客對使用化妝品有皮膚過敏或其他癥狀請告訴化妝師，若不提前告訴化妝師而發生皮膚過敏或其他情況，公司概不負責;來拍部分的樣片底片屬于公司所有權，一律不額外贈送;收取全額定金，定金在任何情況下都不退還;損壞禮服按公司規定價格賠償等條款。侵害了消費者的公平交易權。
一些影樓工作室的共用物品質量和衛生狀況不容樂觀，婚紗、禮服、化妝器械等物品沒有按照有關規定進行嚴格、細致的衛生消毒措施，婚紗是有壽命的，視服裝的質量和做工而定，所以影樓的婚紗更新淘汰率很高。而有的影樓為了節省成本，“骯臟的婚紗”讓人避之不及。一位業內人士則透露，“洗一次穿幾十次”的情況在業內普遍存在，有些婚紗長期不清洗消毒，污染不斷加重。實在是臟的影響拍攝效果了才洗，而且大多都是自己在店里用洗衣機水洗，用的是普通洗衣粉，晾干也只是陰干。如果是拍攝外景，幾個新娘都喜歡同一類型禮服，又調度不過來，就只能幾對新人輪流穿，中間也不會消毒。有的使用“三無”化妝品，有的正在使用的化妝品已看不清有效期限，有些物品表面上還存在著污漬等不潔物質由于這些共用物品大都與皮膚直接接觸，衛生不達標，極易傳染皮膚病，給消費者身體健康帶來隱患。侵害了消費者的安全權。
攝影服務行業準入門檻很低，領取營業執照時沒有注冊資金、技術、設備、衛生等方面的要求。同時，在經營中，攝影機構套系的定價由自己決定，從而不乏爭議，有時服務內容大同小異，不同單位的定價卻相差幾倍甚至幾十倍，為了留住美麗、留住青春、留住浪漫、留住幸福，一般消費少則二、三千元，多則上萬元，價格與價值偏離較大。定金的收取比例也過高，部分影樓違反《擔保法》等相關法律規定，收取定金均大大超過主合同標的額的20%的法律規定，甚至全額定金。侵犯了消費者的公平交易權。
公共場所衛生監督、商品和服務質量的監督、格式合同、潛規則的監督等社會監督和行政監督均不到位，在縣級又無行業協會，經營者的素質和經營理念決定了各自經營的模式。因而消費投訴時有發生。
物業管理行業調查報告（熱門17篇）篇十一
我鎮目前成型的小區共有12個，包括2個高層小區（光亮·陽光佳苑、巨鑫雅苑）、1個集資房小區（祥瑞花園）、9個商品房小區，分屬7個開發單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。
我鎮的住宅小區物業管理從20xx年開始起步，經過10年的探索發展，物業管理逐步深入民心。通過實施物業管理，居民的居住環境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀。物業管理已成為人們日常生產、生活中不可或缺的有機組成部分。
提供的服務達不到要求，再加上這些小區業主對物業管理的認識和意識比較薄弱，物業交費率很低，規范化的物業管理難度較大，基本上沒有正規的物業管理模式，只是形式上的請1-2個人即當保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區，在進行物業管理時，只能實行基本服務（如簡單的保潔和維修等項目）和低收費。
05年后修建的12個小區中，到目前為止有自己的業主委員會只有祥瑞花園1個小區。二是新建商品住宅小區較規范的物業管理模式。新建的住宅小區由于配套設施完善，環境較好，沒有城市街道穿過，相對獨立集中，再加上前期物業開展較好，收費水平和收費率也較高，物業管理服務工作基本能夠維持正常。
個月無人居住可按70%收取物管費，但由于與業主聯系不上，收取物業服務費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發文書通知、打電話通知、請人轉告等形式催繳，但絕大部分業主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務費”的錯誤思想，致使這些新建小區的物管收費率非常低，企業經營難以為繼。
二、小區貫徹落實物業管理法規情況
為了使國家《物業管理條例》等法律法規在我鎮得小區得到有效宣傳，使物業企業成為宣傳、貫徹《物業管理條例》的主體，我鎮采取以點帶面，利用國慶、中秋及普法宣傳日等節假日開展宣傳活動，并通過橫幅、報紙、宣傳單，由政府牽頭、物業公司聯合舉辦“構建和諧小區、共建美好家園”為主題的物業服務知識競賽活動、物業服務進百家等多種形式，集中開展物業管理政策法規宣傳活動。近一年來，發送宣傳資料近1.5萬份，舉辦了以“ 構建和諧小區、共建美好家園”為主題的首屆物業服務知識競賽，通過開展這些宣傳活動，對進一步加強物業管理、落實物管法規起到了良好的宣傳效果。
三、小區業主大會及業主委員會情況
我鎮小區起步較晚，12個小區只有祥瑞花園小區由業主投票，組成了業主委員會，其中：主任1人，副主任1人，財務1人，委員5個，基本上每1-2年召開一次業主大會，共同探討本小區物業管理情況；2個高層小區（陽光佳苑、巨鑫雅苑）于2014年8月份交房，目前入住的業主還沒有達到80%，所以還沒有形成業主委員會，不過正在前期的籌備當中；起于小區都沒有業主委員會。
四、物業管理公司資質、數量及經營情況
責巨鑫雅苑小區），其中禾順物業管理公司是重慶光亮集團下屬子公司，公司財政能得到保障，但因目前小區入住率不足80%，，加上小區有17個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況；和宜物業公司是與房地產開發商簽的合同，同樣由于入住率不足80%，加上小區6個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況。
五、物業管理服務情況
目前2個高層小區的物業管理服務已經進入正規化，能保障好小區內的清潔衛生、庭院看護等，基本能協調好業主與業主之間的糾紛，能提供一個較好的小區生活環境。
六、物業服務管理費用收取及管理使用情況
目前我鎮的物業管理服務費用，祥瑞花園小區由業主委員會統一收取，交業主委員會財政保管，支付保安和清潔的工資，物管費用和工資基本持平；2個高層小區由物業管理同意按重慶市物業局的價格統一收取，交到公司財政，公司財政再同意支付員工工資和其他維修費用等，現在是一個入不敷出的情況；剩下的小區物業費用由社區工作人員收取（基本收不全），用于支付小區保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。
七、我鎮小區物業管理存在的問題
1、沒有正規的物業管理，未成立業主委員會，小區物業管理比較混亂。
最終開發商撤下所有的物業管理人員，由業主自行管理。目前9個小區基本上都是由業主選1-2個人作為小區的物業管理人員，即為小區的清潔工，又為小區的保安，只負責小區的清潔衛生、看家護院，對小區的民事糾紛、工程維修基本都交給社區或者鎮政府，增加了社區的工作量，反過來問題沒有解決好，業主還不滿意。業主意識較差，物業管理得不到群眾支持。
2、部分小區物業管理費收費難。
12個小區，除了2個高層電梯小區物業費收取按照重慶市物價局核準外，其余10個小區物業費基本上是按照建筑面積來收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于沒有正規的物業管理公司收取物管費，也沒有業主委員會，業主自身市民意識不強， “花錢買服務”的意識比較死板，比如說有的小區業主開始交了物管費，但是由于某些業主沒有交導致心里不平衡，或者說自己過分要求得到更多的服務而沒有提供，繼而開始不交物管費；有的是口頭說交，但沒有實際行動。
征收的物管費用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統一由物管公司發放，2個高層小區目前的經營情況基本上都是公司要倒貼，像陽光佳苑，17個物業管理人員每年的工資發放達到30多萬，而物管費全額收取才有24萬多，資金缺口近8、9萬元，其他如小區內水電費用，公共設施維修費用也由物管公司繳納。沒有正式物管公司的，像祥瑞花園小區有業主委員會，費用由委員會統一支付保安和清潔工的工資，剩余的作為小區內的維修費用；其他小區的物管費，能收上來的交由社區管理，然后按時給保安或者清潔工發放工資，有的小區也會楚翔繳納的物管費用不夠支付保安或者清潔工工資的現象，導致小區無物管。
3、集資房小區成政府包袱。
某些小區（如祥瑞花園小區）開始修建的時候為集資房，業主沒有購
買大修基金，目前房屋因工程質量問題，外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒有著落，實際上成了政府的包袱。
4、規劃超前性不夠，車位配備普遍不足。
由于開發時間較早，規劃超前性不夠，業主生活水平的提高，購買私家車的人員越來越多，導致鎮內大部分小區車位配備不足。12個小區除了2個高層電梯小區有自己的地下停車位，其余十個小區都沒有統一的小區車位，小區內車輛亂停亂放的現象比較嚴重，甚至有的車子停到了小區周邊的公路上，增加了城市管理的任務。
八、造成問題的主要原因
1、業主市民意識不強，業委會難成立。
業主自身市民意識不強，是各小區未成立業主委員會的一個重要原因。隨著生活水平的穩步提高，部分農民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”后在鎮里的小區置業，變成了“業主”。但其固有的一些小農意識并沒有因為成為“業主”而被拋卻，比如擅改房屋結構、私拉亂接電線、亂養貓狗寵物等；對物業管理則愛理不理，一不高興就拖欠物業管理費，或到管理處大吵大鬧，嚴重的就堵塞小區門口。“物業是服務，花錢買服務”的共識還沒有成熟或者理解得比較死板。但這些業主卻沒有組建業主委員會，聯合起來與物業管理公司平等溝通的意識。
2、歷史遺留問題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。
周自旭
（寧夏大學資源環境學院11級房地產開發與管理 ）
1調查對象概況
1.1 金鳳區萬達廣場
表一 金鳳區萬達周邊配套設施
圖一 萬達廣場地理位置
規模：銀川金鳳萬達廣場作為城市標志性的商業綜合體，由購物中心、寫公樓及室外步行街等組成。總建筑面積約28.5萬平方米。其中地上部分21.5萬平方米，地下部分7萬平方米。總規劃用地面積7.03萬平方米。其中建設用地56667平方米，其他代征綠化用地13000平方米。本工程總建筑面積約285000平方米。其中地上部分28層215000平方米，地下部分2層 70000平方米，建筑高度100米。
項目介紹：作為銀川首個大型城市綜合體項目，萬達廣場不僅可以滿足市民一站式消費和多元化服務的需求，而且大幅度地促進了金鳳區商圈的升級換代，填補了金鳳區無大型商業中心的空白。金鳳區自然環境優美，基礎設施完善，行政文化資源集中，已日益成為銀川市的文化行政中心區、最佳人居環境區、湖城生態景觀區和最適宜創業、最適宜居住的核心區。銀川金鳳萬達廣場項目是金鳳區轉變經濟發展方式、加快發展現代服務業的重要舉措。銀川金鳳萬達廣場將建設大型商業中心、室內外步行街、soho公寓等多種物業類型，它的落戶建成將提升金鳳區的商業水平，成為銀川市新的市級商業中心。2011年年底，銀川金鳳萬達廣場開業后，將為銀川市創造近萬個穩定就業崗位，每年產生巨額稅收，產生巨大的經濟和社會效益，持續提升金鳳區的品質和影響力，為提速銀川現代化都市的進程做出積極貢獻。
規劃布局：該項目是2010年自治區重點招商引資項目，總投資30億元，是由大型購物中心、室內外商業步行街、品牌超市、高檔ktv、電玩廣場、高檔影院及精裝公寓共同組成約30萬m的城市綜合體。通過各類業態的有機結合在萬達廣場內匯集吃、玩、樂、購、住等5大流行時尚生活元素于一身，形成城市核心區的城中之城，為銀川人民提供全業態、一站式、多方位的便捷服務，滿足各項商務、生活、娛樂體驗需求，成為銀川市業態最為齊全和豐富的商業中心。建成后該廣場將提升金鳳區城市形象并加強區域城市設施的完備性。
簡述：寧夏大學是寧夏回族自治區與教育部共建的以文、理、工、農為主體的綜合性大學，是國家“ 211工程 ”重點建設大學，教育部本科教學工作水平評估優秀等次學校，學校擁有學士、碩士、博士三級學位授予權，是教育部批準的招收 留學生 和中國政府獎學金來華留學生培養高校。
區位、規模：寧夏大學坐落于賀蘭山下有著“塞上湖城、西夏古都、回族之鄉”美譽的歷史文化名城銀川市 。現有四個校區，即校部a、b、c區、南校區，占地面積2307畝，校舍建筑面積64萬平方米，教學實驗農場1695畝。學校面向全國28個省、市、自治區招生，有全日制普通本、專科在校生18000余人，研究生3000余人，少數民族預科生3200余人，成人高等學歷教育在籍學生14000余人。面向未來，寧夏大學將認真實施學科統領戰略、人才強校戰略、質量提高戰略、科研創新戰略、社會服務戰略和開放辦學戰略，不斷推進人才培養、科學研究、社會服務協調發展、可持續發展，努力把寧夏大學建設成為區域特色鮮明、服務地方能力較強的高水平教學研究型大學。
交通：我們走訪的是a.b.c三個校區。寧夏大學a區地址：寧夏銀川市西夏區賀蘭山
物業公司：現接管寧夏大學的是中房物業管理有限公司，中房物業管理有限公司，系中央企業中國房地產開發集團公司旗下的專業化物業管理企業。2002年7月在國家工商局注冊。物業服務企業二級資質。公司物業管理項目已出具規模。管理包括寫字樓、高檔住宅、普通住宅、經濟適用房以及中、小型酒店等多種類型的物業。其中南京長安國際中心寫字樓被評為南京市優。
2 物業管理基本狀況
2.1銀川市西夏區金鳳萬達物業管理基本情況
安全及交通管理：萬達安全及交通管理有序，符合商業寫字樓安全及管理的相關規定。具體體現在一下七點（1）專業保安隊伍，24小時值班及巡邏，保安文明執勤，言語規范，處理突發事件。 （2）出入車輛有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行。（3）車輛出入管理嚴格，有登記。（4）停車場停放整齊，場地整潔。（5）危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。（6）聯系群眾，搞好群防群治。（7）在公安派出所指導下搞好治安管理。
綠化及保潔管理：銀川萬達保潔擁有一流的清潔設備及先進的清潔保養理念；建立了完善的`服務體系，保潔服務標準高。綠化面積小，草坪綠化單一，樹種單一。具體體現在一下8點。（1）環衛設施完備。（2）實行標準化清掃保潔。（3）垃圾日產日清，定期進行衛生消毒滅殺。（4）共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現象，大堂、樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物。（5）做好環衛宣傳工作，提高人的清潔衛生意識（6）綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象。（7）花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。（8）綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。（9）綠化完好率低，缺乏立體綠化。
消防管理：銀川市金鳳萬達貫徹“預防為主、防治（消）結合”的方針，對所轄物業區域的治安和消防工作進行全面的管理。消防器材符合標準要求，布局合理。室內消防系統主要有室內消火栓系統、自動噴水消防系統、水霧滅火系統、泡沫滅火系統、二氧化碳滅火系統、鹵代烷滅火系統、干粉滅火系統、及氣溶膠滅火系統等。
2.2寧夏大學物業管理基本狀況
寧夏大學a、c區物業管理情況總體良好，保潔符合要求，交通安全這一方面抓的緊，管理得當，保安素質較高，綠化面積大。但仍然存在一系列問題。具體情況見表二。
3 物業管理存在主要問題問題
4 物業管理整改措施
保安服務方面：保安是物業的門面，加強對保安的的管理，提高保安的管理素質是提高物業服務水平的必然要求。
5) 門崗對外來人員的電動車一律禁止進入小區，同時對外來人員、材料、工具及車輛嚴格詢問登記，做到憑證出入。
車輛管理方面:車輛管理應做到以下幾點
1）開設電動車充電和停車收費車庫，設施己經到位，與此同時開設臨時非機動車車庫，方便臨時停車和臨時充電。
2）做好停車管理的告示宣傳,即日
起，對各樓道公共出入囗的電動車，自行車逐一進勸告和清理，確保環境整潔有序。
物業管理問題是加強社區建設，構建和諧社會的重要內容之一。綜合市長公開電話每年受理情況看，物業管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點、難點之列。僅今年上半年，我辦就接到此類投訴890余件，主要是房屋質量不好、高層供水難、衛生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現象嚴重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強制指定消費太陽能等涉及物業管理工作的問題。就此，我辦于近日進行了調研。
一、小區物業管理基本概況 我市物業管理自1998年起步，現已有物管企業61家，其中二級資質企業3家，三級資質企業48家，暫定級企業10家，從業人員3000多人。已交付使用的住宅物業管理項目118個，總建筑面積668.69萬平方米，其中已成立業主委員會的有81個小區；在建住宅物業管理項目實施前期物業管理27個，總建筑面積480萬平方米。這些管理項目中，榮獲物業管理部優稱號的1個，省優稱號的20多個。
二、小區物業管理存在的問題及原因 隨著城市建設的快速發展，房地產市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業管理矛盾也日漸突出，其中既有業主和物業企業主觀上存在的問題，也有客觀環境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發展中產生的新情況。
具體表現在以下幾方面： 一業主對權利義務的認識不對稱。
隨著住房商品化、私有化程度的提高，業主的維權意識日漸增強，對物業管理企業不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業主對自身應承擔的義務認識不清。
表現為:一是房屋維修養護責任意識不強，“產權歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時交納或不交納物業管理費，尤其是老舊小區。
不交費的理由多種多樣，物業服務不到位自不必說，房屋質量等開發商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。
如此惡性循環，直至物業企業服務質量下降，干脆關門走人，廣大業主也深受其害。
最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業主與新雨物業糾紛，最終兩敗俱傷。
據了解，目前我市已有
七、八家物業管理企業因收費難，物業管理工作難以為繼，無奈撤出，涉及13個小區,50多萬平米住宅。
四是業主委員會流于形式。
很多小區業主主人翁意識不強，放棄物業管理自主權，對成立業主大會參與物業管理漠不關心。
業主大會召開難，作用發揮不夠，業主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業主和物業管理企業之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區物業管理和發展帶來隱患。
二企業對管理服務的定位不準確 我市物業管理企業從業人員文化層次普遍較低，素質不高，很難樹立科學的管理和服務理念，加劇了業主和物業企業之間的矛盾。
主要表現在：一是某些物業管理企業員工缺乏客戶至上意識，服務態度不端正，服務用語不文明，服務行為不規范，對業主的正當要求不能滿足，更談不上主動幫助業主排憂解難。
特別是由于物業企業造成的問題也不能得到及時解決，直接影響物業管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升。
二是某些物業管理企業缺乏專業人員。
日常
維修是物業管理一項重要工作，維修不及時、不到位都會使業主對物業管理企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。
三是部分物業管理企業從自身經濟利益出發，出租車棚、地下室等，用于經營謀利，產生的各種污染等負面影響直接侵害了業主的利益。
三老舊小區基礎條件不配套 我市物業管理住宅小區分為三類：一是缺乏物業管理配套設施的老舊住宅區，占全市物業管理住宅區面積40%；二是實行半封閉管理的住宅小區，占全市物業管理住宅小區面積的21%；三是配套設施完善、實行全封閉管理的住宅小區，占全市物業管理住宅小區面積的39%。
其中，老舊住宅區面廣量大，建設標準普遍不高，歷史欠賬多，硬件環境、公建配套、區內公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉等各種矛盾突出。
具體表現在：一是可用于小區管理與服務的物業管理用房、車庫配套設施數量低，無法建立市場化管理運作機制。
二是安全防范設施匱乏，大多是敞開“不設防”住宅小區，無法實行封閉管理，小區環境秩序混亂，治安案件時有發生。
三是小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。
四是地下管網不暢，經常出現下水堵塞或雨天積水問題。
五是小區綠化布局不合理，常年失養，地被植物逐年減少。
六是收費率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50%，物業企業基本上只是對小區進行維持型管理。
四開發商遺留問題的解決不到位 開發商遺留問題突出，相關部門沒有按規定進行驗收，嚴重影響了物業管理。
一是新建住宅小區交付使用條件不明確，對交付使用環節缺乏有效監督，一些項目交付使用時往往綠化、封閉、道路等配套設施尚未完善，業主未得到承諾利益，引發物業服務收費矛盾，也制約了物業管理的順利開展。
二是有些公建配套設施，如：車庫、地下室、架空層、活動中心、會所等權屬界定不清，易引發糾紛。
有的開發商侵占和出售配套公用設施所謂“使用權”，侵害了業主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。
三是房屋質量問題。
新區交付使用一段時間后，房屋質量問題陸續暴露出來，物業公司難逃其咎。
此外，物業管理市場競爭機制未建立,有些物業管理企業為了擴大管量，對開發商妥協，降低承接標準接管物業，也為日后的管理工作埋下隱患。
五熱難點問題影響物業管理正常運作。
1、供水、供電設施移交不到位。一些開發建設單位沒有將小區的供水、供電設施移交專業部門，而是交由其子公司，即屬下的物業企業管理，留下隱患：一是水、電是專業設施，物業企業維護能力不足；二是出了故障后，與專業部門相互推諉扯皮；三是開發企業一旦改制，先天不足的物業企業又承擔不了相關責任。
2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問題一直
勢高。近幾年，我市東南成片開發了許多小區，管道壓力更大。高層供水缺乏系統的改造方案，只有在小區新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實。
3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業管理的三大難題。依法制止這些問題的發生，物業公司有畏難情緒，也苦于沒有處罰權，無法盡責，只得放任自流。
4、公共照明設施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區公共照明設施的電費和維修標準偏低，調整艱難，嚴重影響了正常使用；二是部分物業企業人員工作責任心不強，主動維護小區照明設施的意識淡漠，只有等到市民投訴、電話辦交辦后才被動維修。 六現行物業法規操作困難。
1、現行法規與監管體制不順。如房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻由建管處和裝飾辦監管，責任主體不明確。
2、行政監管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而港華燃氣公司和首創水務公司認為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續。而作為主管部門的房產部門卻無法干預。
3、現行法規中關于房屋維修基金的使用規定，脫離了我市市情，難以操作。
4、成立業主大會的規定過于繁雜，又缺少行政的輔導與幫助。
三、解決物業管理問題的幾點建議
1、加強政府管理和引導，完善物業管理法制建設。
在已制定的《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》基礎上，進一步出臺更加完善可操作性的實施細則，明確政府部門、開發企業、物業公司和業主各方的責任、權利和義務；深入宣傳相關法律法規，讓廣大業主了解物業管理的重要性，履行相關義務，積極配合物業企業做好管理工作，同時也要善于運用法律武器維護自己的合法權益；進一步規范物業企業工作行為方式，完善招投標制度建設，引入競爭機制，把優秀物業管理企業引進來，以改變物業從業人員素質差，服務不規范，專業性不強，企業運作透明度不夠的落后狀況。
2、提高業主意識，加快業主委員會制度規范化。
相關部門要指導業主選出真正能夠代表業主利益、熱心公益事業、有一定知識水平的人員主持、參與業主委員會工作，能夠在物業管理企業和業主之間起到橋梁作用，建立業主和物業管理企業之間的信任。
業主委員會與物業公司簽訂物業管理委托服務合同，仔細斟酌條款，確定服務項目和服務費價格，并定期召開業主大會，監督經費使用情況，受理業主投訴。
對于熱難點問題，物業管理企業在進駐小區時，要與業主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區穩定。
3、嚴格把好小區驗收關，努力推進老舊小區改造。
開發商遺留問題日漸成為新建小區的物業管理難點。
小區竣工驗收時，相關部門要嚴把房屋、配套設施、水電氣等質量關；要監督物業管理企業承接物業時必須履行的程序，堅決避免一些物業企業因盲目擴大管量而草率接管，為日后正常運轉和自我發展留下隱患。
有關部門要加大對老舊小區物業管理規劃和投資力度，努力提高車棚、綠化、封閉等相關配套設施建設；物業管理企業要與社區緊密配合，加強對弱勢居民的扶助。
4、實行重大事項報告制度，積極探索新的管理方式。
上海市房地資源局提出了《物業管理區域重大事件報告制度》和應急預案，明確規定了房地產行政管理部門和物業管理企業在應對這類事件時應付的職責，還設立了全市統一的報告重大突發事件特服電話，24小時受理物業管理重大事件報告，各區縣房地產行政管理部門和物業管理企業也分別設立重大事件報告專線電話，落實專人值班。
將重大事件報告制度的執行情況和應急預案體系的建立情況列入區縣房地產局，物業管理企業和小區經理的工作考核內容，對未按規定報送通報，公布有關突發事件信息，不服從管理部門統一應急指揮和處置以及未及時應急處置的單位和直接責任人將依法查處。
我市有關部門要積極創造條件，借鑒上海市和全國其它先進物業管理城市經驗和做法，積極探索多樣化物業管理方式，不斷改進和完善物業管理工作，努力為人民群眾創造和諧的社會環境。
物業管理行業調查報告（熱門17篇）篇十二
前言：xx年在武漢呆了5個月，寒假回家又住了半個多月，分別體驗了大城市xx、中小城市xx、xx和小城鎮xx河的生活，通過耳濡目染和參觀交流，使我對于新常態下城市化發展有一些新的思考，一言以蔽之，要以城市化引領城鎮化，以城鎮化促進城市化，實現新型城鎮化和城市化同步并行發展，而不是一味的以gdp和城市規模為標準，也就是說城市有城市的樣子，城鎮有城鎮的特色，鄉下有鄉下的本色。
正如武漢城市口號所言，武漢的確是每天都不一樣，就以我所在的武漢大學為例，最近五年新建了圖書館總館、萬林藝術博物館、校門口牌坊也換了，還建了珞xx站地下通道，我們充分享受了城市化帶來的種種便利和福利，并且心安理得，可是，另一方面，我們卻又“享用”著著霧霾、帶有味道的自來水，圖書館平時要搶位子坐，校園里車流不息，以及沒完沒了的施工場地這些很奇葩、很矛盾的現象。
同樣的情形在麻城市和xx縣城出現。麻城市建了南站和北站兩座火車站，是xx省僅次于·xx和xx的第三大交通樞紐，可是僅有的一座汽車站卻破敗不堪、連正規安檢程序都省略了；聯通郊區xx鎮和市區的唯一一座大橋卻只能單行一輛車，以至于我們的車過橋排隊排了一個小時。同樣，在羅田縣城一方面我很欣喜的看到義水外灘的新建為城市增色少，看到寬闊的綠化帶和還算清澈的河水，可是另一方面，公園偏僻一點的地方卻到處尿跡斑斑，方圓一里路難找到公廁；還有母校xx一中操場上修葺一新，貼滿了花花綠綠的宣傳畫，可是后山上卻堆滿了垃圾。
以上所列舉的只是城市化大潮流的冰山一角，但是通過這些現象，我們可以認識到城市化在取得一系列成績的同時還面臨著一系列問題，還有很多事需要去做。
第一，經濟發展和環境保護并重。今天的xx河就是明天的xx，今天的羅田麻城就是明天的`xx。但是如果xx，xx也像xx那樣交通擁堵不堪，霧霾遮天蔽日，天空濃煙滾滾，我們的城市化又有什么必要呢？我們的未來又有什么希望呢？現在回鄉尚且能夠見到青山綠水，藍天白云，呼吸著清新的空氣，享受著鳥語花香，可是倘若依然沒有反思，繼續這樣發展下去，若干年后，我不知道還能不能見到這一切。就以城鎮生活垃圾為例，我想我們可以借鑒武大經驗，因為武大是武漢生態相對完整同時環境保護比較好的一張名片。第一，提高公共衛生意識和素質。武大師生素質整體上比較高，大家都比較自覺；可是在鄉鎮只要你不把垃圾倒在別家門口是沒有人管你的，可是你能指望鄉鎮居民像武大師生那樣自覺嗎？文明意識和環保意識的培養至關重要；第二，加強配套設施建設。武大有保潔人員，有眾多垃圾箱、垃圾車和吸塵車等一系列配套設施，而在鄉鎮即使有垃圾箱，堆滿了也常常沒有人定期清理。第三，加強公共衛生管理。村一級乃至鄉鎮一級基本上沒有公共衛生管理措施，更不用說實施了。
第二，改善交通，建衛星城鎮。交通擁堵很大一方面原因是城區人口過于集中。城市功能過于集中，以xx為例，以縣城為中心城區，以附近鄉鎮為衛星城，實現公交化、一體化，這樣就可以大大減少中心城區交通·和環境資源壓力。同樣，在xx鎮，是不是可以再建一座大橋，或者干脆就以xx鎮為xx市副城市中心之一，將市圖書館、博物館、福利院這些公益福利場所建在這里，既方便又安靜還可以有效緩解城區交通壓力，豈不是一舉多得？xx縣城東餅子鋪新建了縣圖書館，山水相依，場地開闊，同時又為大別川百里生態畫廊增光添色，這一經驗值得xx借鑒。
第三，加強規劃，綜合治理。這方面需要向新加坡和迪拜學習，它們在城市建設之初就定位于國際化大都會，迪拜的道路可是同時通行十幾輛車·，假如xx有這樣的前瞻性和規劃，也就不會到處是工地了，如果一開始就規劃好，城市不就要安靜很多嗎？資源浪費不是要少很多嗎？只要充分發揮主觀能動性，把握好整體與局部這一對矛盾，同時積極學習先進經驗，我們一定能建設美麗城市。
結語：回憶過去，九十年代，xx縣城只有破破爛爛幾條大街，xx鄉也只有兩排刷滿了大紅宣傳標語的磚瓦房，大街上遍地都是摩托車，三輪車、麻木、還有驢子拉車，21世紀xx年代的今天家家戶戶早已蓋上樓房，甚至是小別墅，大街上到處都是小汽車，三輪車和麻木基本上看不到了，這是城市化帶來的進步和成績，表明我們城鄉人民物質生活水平獲得了較大的提升，盡管我們依舊面臨著層出不窮的新問題。展望未來，在大城市規模不斷擴大，中小城市逐漸和大城市接軌，公交化，高鐵化的同時，也希望依舊有更多的珞珈山水出現，有更多的“中國達沃斯小鎮“出現，有更多的莊園出現，有更多的詩意的棲居場所出現。
物業管理行業調查報告（熱門17篇）篇十三
近年來，西寧特鋼的發展日新月異，西鋼房地產的大力開發已形成了一個新的經濟增長點，大大地改善廠區居民居住條件，因而，住宅小區物業管理的問題也應運而生。物業管理公司相繼成立。物業管理事業的發展，在為居民創造整潔、文明、安全、生活方便的居住環境等方面發揮了重要作用。然而，也有些物業公司責任心不強，管理松散，糾紛不斷，存在著讓廣大業主不滿意的問題。
為了維護住宅小區消費者的合法權益，必須進一步了解我市物業管理中存在的問題，了解住宅消費者對物業管理的意見和要求，以便反饋給政府有關部門，為政府有關部門制定政策，加強對物業管理公司的指導和監督。為此，我根據今的工作計劃，于今年第三季度在我工作的單位西寧特鋼附近開展一次住宅生活小區物業管理問題的入戶問卷調查。對“西園小區”的住戶，進行了調查。
本次調查以問卷和走訪約談的方式進行，歷時三個月，對西鋼轄區的380戶人家，共計786人進行了調查，調查結果如下：
1、在被調查的380戶中，業主自主選擇物業管理公司只60戶，占16％，由房地產開發公司指定的有320戶，占84%。
2、在380戶中，有312戶，反映該住宅生活小區曾成立業主委員會，并享有選舉權，占82%。有220戶，占57.8％的業主反映享有監督物業管理公司履行物業服務合同的權利。
3、在380戶中，有231戶反映住宅小區存在擅自改變小區內土地用途；302戶反映小區內存在擅自改變房屋及配套設施的用途、結構、外觀；毀損設施、設備、危及房屋安全的行為：有253戶反映小區存在私搭亂建、亂停放車輛、在房屋共用部份亂堆亂放、隨意占用、破壞綠化、污染環境、影響住宅小區景觀、噪聲擾民的現象。有278戶反映有的住戶不照章交納各種費用。有72戶反映住宅小區屢屢發生小偷小摸現象，有13戶認為保安人員能及時處理，也有51戶認為保安人員處理不及時。
4.有293戶反映房屋及公用設施、設備修繕不及時；占77%。
5.有206戶反映物業管理制度不健全、管理混亂。
１
6、物業管理公司的額外收費情況：在委托物業管理公司代收供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等，有75戶認為物業管理公司沒有收取手續費；而有17戶反映有收取額外費用。
7．有22戶能主動到物業公司繳費，5.7%欠費不交的有8戶占2.1%。
8、380用戶對住宅小區物業管理公司在房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目的維護、修繕與整治服務方面進行綜合評估，結果是：有74戶，占19．5％的業主對該物業管理公司的服務表示滿意，有80戶，占21％的業主對該物業管理公司表示比較滿意或基本滿意，有226戶，占59.5％的業主對其物業管理公司的服務表示不滿意。
二）調查中發現的問題：
在調查中，根據業主反映，這些住宅生活小區的物業管理很不規范。主要表現有：
1)治安問題嚴重：小偷小摸現象屢有發生，小販、廢品收購、撿破爛的及其他閑雜人員自由出入住宅小區沒人過問。
2)衛生臟、亂、差：有的生活小區垃圾沒有定點投放，土頭沒有及時清理，樓道亂堆放雜物、寵物亂拉大小便，生活污水隨意排放。
3)綠化地管理不善：有的綠化地沒有栽種花草樹木、雜草叢生，幾乎成為茺蕪，有的花草樹木沒有很好養護，以致退化、枯萎。有的占用綠化地搞建筑。
4)改變房屋用途：有的物業管理公司將地下室、藏物間出租經營餐飲業，造成油煙污染小區空氣，噪聲擾民，有的占道停放車輛，阻塞交通。
5)物業管理制度不健全：有206產業主反映，該小區物業管理混亂，存在私搭亂建、亂停放車輛，房屋共用部份亂堆亂放，隨意占用，有的房屋及公用設施、設備修繕不及時。
三．對物業管理發展的分析和建議。
前的管理和被管理關系轉變成簽約關系。物業管理也包括了垃圾清掃清理、衛生整治、小區安全等。業主所繳納的物業管理費相應的提高，卻不只是象征意義。業主對物業管理業不滿的地方也可以進行投訴。
隨著物業管理的發展，目前全國物業管理企業總數已超過2萬家，更多企業仍如雨后春筍般涌現，物業管理也必然進入品牌競爭時代。21世紀將是我國物業管理品牌競爭的時代，是我國物業管理專業化、市場化、社會化、法制化和現代化不斷成熟的時代。
例如天津市金廈物業管理公司。天津市金廈物業管理公司成立于1994年，是天津市物業管理“十強”企業，具有天津市物業管理一級企業資質。公司創立了具有金廈特色的物業管理模式，目前管理高層、多層住宅小區及辦公樓等多類型項目，同時開展物業管理咨詢、室內裝修、房屋租售等多種經營。所管理的金廈里涉外小區獲得了“全國城市物業管理優秀示范住宅小區”稱號。幾年來公司不斷開拓創新，先后實現了全市七個“第一”：第一家實行袋裝垃圾；第一家成立小區居委會；第一家成立社區醫療保健中心；第一家業主大規模捐贈花木；第一家實行義務監督員制度；第一批名列榜首被評為“物業管理優秀示范住宅小區”；第一家在全市首次大型公開物業管理項目競標中一舉奪標的企業。
作為基層直接管理社區的政府，要看到社區的這種社會基礎性關系的變化，并支持、保護它們的發展，嚴格依法進行管理。這樣，我們就可能朝向國際一流社區發展！我建議從如下幾個方面加強物業管理工作：
（一）、多方入手，解決收費難問題。收費難是物管多方面矛盾的反映，也必須多方面入手解決。一是規范物管自身的收費行為，加強自律，樹立“誠信企業”的良好形象，讓業主信賴；二是增加資金使用的透明度，嚴格按照規定，進行收支情況的公示、公開，讓業主明明白白消費；三是加強內部管理，提高服務質量，讓業主真正享受到“質價相符”的服務，感到物有所值；四是做好宣傳工作，讓業主懂得交納物管費是應盡的義務，權利義務是一致的，拒交物管費是可恥的，不是正當的維權行為；五是物管公司可以用法律起訴的方法追繳物管費。
利，特別要幫助把好業主委員會人選關，防止動機不良的人、素質低下的人進入業委會。開發商或物管公司要把握好配合和參與的程度，以免業主投訴其“操縱”選舉。具體應做好四項工作：一是做好宣傳發動工作，動員業主積極參與，二是按照籌備小組的要求做好服務工作，完成一些具體的工作，三是提供業主產權以及產權份額，并提醒未交管理費的候選人及時交納物管費。物管公司要把業主委員會選舉當成是與業主溝通的機會，最大限度的爭取業主的信任與支持，而不是引發誤會，激化矛盾。業委會建立之后，物管應加強與它的溝通，在自覺接受監督的同時，也主動幫助業委會成員學習物業管理的法規制度，提高相關素質，以利相互的理解溝通。同時，建議將業委會納入居委會指導和管理，居委會可發揮其在溝通業委會與物管方面的積極作用。
（三）、建立經常有效的溝通機制，形成業主與物管共建小區的工作格局。與住戶群體的良好溝通是物管企業的立身之本。大家雖已認識這項工作的重要性，但同住戶保持制度化溝通的不多，這有違物管行業的發展趨勢，必須引起業內的高度重視。如何開辟更多的溝通渠道，有幾點建議：
1、以經常性的社區文化活動和精神文明建設活動為載體，作為溝通的主渠道。物管設計和組織小區文藝演出、體育比賽、業主興趣活動等，業主可廣泛參與，在活動中交流思想，結識朋友，被實踐證明是業主之間、業主與物管之間溝通的極好方式。社區活動應作為制度確定下來，堅持下去，并作為物管工作的一項量化指標考核。
2、拓展傳媒溝通方式，如建小區宣傳欄、公示欄，發行小區報等等，及時將物業的管理思路和最新動向向業主公開，社區的大事讓大家早知道，并可通過傳媒，解答業主關心的熱點問題等。
流值班，為高層領導直接接觸群眾或進行工作調研提供平臺，也可大大提高公司領導的親和力，改善業主與物管的關系。定期入戶調查至少每年進行一次，這主要是進行業主滿意度測評，這種溝通范圍最廣但深度不夠，主要是從宏觀上把握業主對物管的評價。當然，根據各自物管的實際和工作需要，還可以創造出很多有效的溝通方式，目的就是，消除隔閡，增進共識，求同存異，建立業主與物管的合作伙伴關系，形成共建“安全、文明、祥和”小區的工作格局。
參考文獻：
《物業管理概論》作者：胡龍偉，姜東民中國電力出版社2007年1月出版。
物業管理行業調查報告（熱門17篇）篇十四
物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，規范的物業管理是和-諧社會建設總體戰略中的重要內容。我會于2015年1月至7月對河北區居民小區物業管理狀況，特別是對三和小區和金兆園小區進行了調研。現將調研情況報告如下：
一、小區物業管理現狀
三和小區，人口近萬人，地處城鄉結合部，小區經歷了九個物業公司和三屆業主委員會，人員較復雜，管理難度較大，現物業公司是容心物業公司于2015年9月接手三和小區的物業管理。每年應收物業費100萬元，現在只能收上來4萬余元，收繳費用不足以維持日常開銷，水電費都有拖欠。許多業主借道路、房屋質量、綠化、車輛丟失、噴泉等許多問題，拖欠物業費。金兆園小區，2003年入住，共1058戶。商品房202戶，回遷房660戶。2015年12月初物業撤出，后由明星物業接管，次年撤出。現在，電梯維修費無從解決。
二、小區物業存在的問題
盡管兩個小區情況有異，但存在有許多共性的問題，并在很大程度上反映了我區物業管理的現狀和病疾。
（一）地產遺留問題。由于物業管理沒有在房屋開發建設階段就進行介入，因此開發建設的不合理成了后來物業管理的眾多矛盾的根源。開發建設遺留問題主要表現在：一是規劃變更導致業主權益受損。房屋格局和小區環境與售房時的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設備質量差，配套項目缺項甩項。三是建筑權屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經營收益分配等問題，是業主與開發商爭議的核心問題。如金兆園在地產建設階段，就在二次供水和電梯質量等方面留下了嚴重后患。三和小區的開發商也遺留下房屋質量等問題。這些都為日后物業管理埋下了隱患。
（二）物業管理企業管理水平低，人員整體素質不高。一是某些物業管理企業員工缺乏客戶意識，服務態度不端正，服務用語不文明，對業主的正當要求不能及時滿足，同時存在侵害業主利益的行為。二是某些物業管理企業缺乏專業人員。例如日常維修是物業管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業主對物業企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。
（三）小區業主缺乏四種意識。一是缺乏整體意識。個別業主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使部分公共設施不能正常使用，難以發揮其應有的功能；二是缺乏安全意識。少數業主認為房子是自己的，屬私有財產，便無所顧及在自己的小天地里，私拆亂改。三是缺乏法制意識。一些業主私占綠地，或種菜或做停車位，不僅破壞了小區的整體規劃，更侵害了其它業主的合法權益。四是缺乏環保意識。垃圾亂堆亂放，墻壁上亂貼亂畫，私養大型寵物，在小區寵物糞便隨處可見。
（四）物業公司對業主的違規行為處置力度不夠，沒有執法權。而政府相應的執法機構又力不從心，執法缺位。比如，對有些業主的私搭亂蓋、車輛不按規定停放以及破壞小區設施等行為，只能勸告，下整改單，報告政府執法部門，而無他法。結果常常是業主我行我素，造成惡性循環，以至小區環境和設施每況愈下。
（五）物業公司收物業費困難。業主以各種理由不繳費，加之，效法者眾，物業服務企業收上來的物業費越來越少，從企業追求利潤的經濟本性來說，當收入小于成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務質量下降，于是更多業主對物業服務企業的服務不滿意，從而不交物業費，這就進入了一個惡性循環的怪圈。小區環境差了，住房自然貶值，到頭來受苦的其實不只是物業服務企業，還有園區內的所有業主。比如三和小區的狀況就是一個很好的例子。相反，現每家每戶的煤氣、水、電、有線電視等費用沒有拖欠的，因為這是政府行為，如果你不交費，這些職能部門有權停水停電，沒有一點商量，現在只有物業費可以拖欠，因為它是企業行為。個別人就是抓住這個漏洞，不交物業費，你不會把我怎么樣，這是物業公司目前最撓頭的事。
（六）使用上缺乏健全的機制和有效的監督，大修基金保值、增值難。按條例規定，當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業主委員會提出，經2/3以上的業主同意后，方可申請使用。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數業主的利益，那么就很難獲得小區2/3的業主通過，給實際使用造成了困難。另外物業公司預算的維修費用沒有專業機構對其作鑒定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成無法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。
三、幾條建議
（一）依照2015年10月1日實施的《物權法》有關章節規定和2003年9月1日正式實施的《物業管理條例》，研究制定我區《物業管理水平評估細則》，提高物業管理，并做到有法可依。
（二）建立政府相關執法部門與物業公司、業主委員會三方的聯動機制，有效處置小區內的各種違法違規行為。并在街道辦事處一級設立物業管理糾紛處置辦公室，作為三方聯動機制的行動軸心。
（三）為促進物業管理市場的發展，培育物業管理的核心品牌，鼓勵有實力的社會實體興辦物業公司，在政策上實施優惠政策，并創造競爭氛圍，做大做強我區物業管理業，為我區和-諧社區建設鍛造實業新軍。
（四）確保房屋大修基金的安全使用，實現大修基金保值增值。建議對業主交納的房屋大修基金委托銀行理財，按每個小區（大廈）開一個總帳戶，按每戶業主繳納的房屋大修基金為每戶單獨開戶，每年的利息自動轉存到業主的戶頭上。凡需動用大修基金時，必須由大修房屋牽涉到的業主們投票表決，委托專業機構對物業公司預算的維修費用進行評估后方可動用維修款項，同時對大修基金的使用過程進行監督，對維修質量進行鑒定。
（五）加大宣傳力度，引導人們正確的物業消費觀念。按時繳納物業管理服務費、公共水電費、電梯用電費、二次供水電費及一此相關的費用是每個業主（住戶）必須履行的義務，大家應當積極主動履行，任何人不論何種理由拒交物業管理服務費都是違法的。
黨的十七大明確指出：“社會穩定是人民群眾的共同心愿，是改革發展的重要前提。要健全黨委領導、政府負責、社會協同、公眾參與的社會管理格局，健全基層社會管理體制。最大限度激發社會創造活力，最大限度增加和-諧因素，最大限度減少不和-諧因素”。 區委十屆六次全會也提出了要全力抓好社會穩定工作，全面落實各項工作措施，營造安居樂業的社會環境。而物業管理是城市管理和社會建設的基礎工程，為此，加強居住小區物業管理建設，改善居民生活環境成為人民群眾普遍關注的熱點問題。前不久，按照區委的工作部署，南關嶺街道黨工委在解放思想學習實踐活動專題調研階段，結合地區實際，組織了專題調研小組，就如何推進地區物業管理，促進地區社會和-諧穩定進行了專題調研。此次調研，實地走訪了部分居委會和物業管理公司，召開了由街道城-管部門、物業公司、居委會、業主委員會等單位參加的不同層次座談會，發放了500份居民調查問卷，征求了各個群體的意見和建議，現將調研情況報告如下：
一、南關嶺街道物業管理工作的基本情況
據調查，南關嶺街道共有各類物業建筑面積240萬平方米，住宅建筑面積約181萬平方米。2萬平方米以上的居住小區16個，其中，上世紀八十年代以前建成入住的小區4個，占總面積的25%；九十年代后，按統一規劃、統一設計、綜合開發建設而成的小區12個，占總面積的75%。已實行物業管理的小區8個，占居住小區的50%；成立業主大會的小區5個，占實行物業管理小區的62.5%。全街共有物業管理企業七家，從業人員300余人。目前，實行物業管理的小區內多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有單位直管樓等。
總體看，物業管理工作具有以下幾個特點：一是物業管理市場處于發育初級階段。目前仍然沒有實行物業管理的居住小區占50%；未收取物業費的小區占75%，在收取物業費小區中尚有10%--50%住戶以各種理由不繳費。二是物業管理總體水平偏低。主要是物業管理企業數量少、規模比較小，資質等級偏低等；物業管理企業從業人員素質較低，物業服務工作不到位。三是物業管理行業監管體制不健全。對物業管理企業的監督檢查及規范化經營缺乏制度支撐，對社區物業管理自治方式缺乏科學性探索。
二、物業管理工作存在的主要問題
近年來，各新建小區積極通過公開招投標選聘前期物業管理企業，著力搭建社區自治的新型組織平臺，物業管理工作取得了一定成績，也總結了一些經驗，但由于體制、觀念、機制等因素的影響，物業管理工作仍存在以下四個方面的問題：
1、開發商遺留問題嚴重。開發商遺留問題嚴重是各地普遍存在的問題，本地區也不例外。問題主要包括變更規劃、配套設施不落實、房屋及附屬設備質量不合格等。這些問題遺留到物業管理階段并長期得不到解決，致使矛盾集中到物業公司身上，據調查，在有物業公司的小區，57%的受訪者認為居住小區物業公司沒有盡到管理責任，68%的受訪者認為居住小區技防措施不健全。
2、物業管理公司定位不合理。目前，據調查，現有物業管理企業規模小、資質等級低，物業管理服務水平偏低，經營管理理念陳舊，缺乏市場競爭力。在7家物業管理企業中，按資質分類，一級資質僅有1家，其余6家均為三級資質，按照性質分，2家由村公司物業轉制而來，其余是市內物業的分公司.個別物業公司受舊的體制影響比較深，習慣上以管理者自居，服務意識差；有些企業低水平服務、高標準收費；有些企業錯誤認為物業管理從業人員門檻低，缺少對員工的培訓和嚴格規范的制度管理，造成人員素質普遍偏低；有些企業不經業主同意，擅自經營物業共用部位，侵害了業主的合法權益。
3、部分業主觀念陳舊且缺乏合作性。大部分居住人群收入水平不高，對物業管理收費的理解尚未到位，不愿意按照目前價格享受較為全面的物業管理服務。業主普遍存在維權意識強烈而責任意識淡薄，經常出現業主權利濫用現象。據調查顯示，只有1%的受訪者對《大連市城市住宅小區物業管理辦法》很了解，不了解的多達87%；71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國物權法》有關房產權利方面的規定。業主相互不熟悉，往往出現“誰都可以牽頭成立業主大會，但誰都無法真正成立業主大會”的無序局面，業主委員會的權威受到質疑。據調查顯示，55%的受訪者所居住的社區沒有成立業主委員會；當居住方面合法權益受到侵害時，更多人傾向于選擇通過居委會維權；87%的受訪者認為業主委員會作用發揮不好，居委會作用發揮好。
4、政府相關職能部門公共服務水平有待提高。物業與園林、環衛、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責劃分和相互配合的問題，有些是行政監管關系，有些是業務合作關系。目前，政府相關職能部門之間的關系以及與物業管理公司、業主、居委會等相關部門的關系還未理順，責權利的劃分有待進一步明確，公共服務水平有待進一步提高。此外，開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應由政府提供的公共服務職責被人為地轉嫁到了物業公司，使物業公司客觀上既承擔一個企業的責任，又承擔著部分政府公共服務的職能等等。
三、加強物業管理工作的建議和意見
南關嶺地區地處城鄉結合部，物業管理具有一定的特殊性，需要探索適合街道實際的物業管理模式。通過此次調研，提出以下幾條建議：
1、推廣物業管理企業前期介入法。物業管理企業前期介入是指物業管理企業在正式接管物業之前就參與物業管理小區的“規劃—設計—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利于避免開發項目在設計、施工和配套方面出現后期物業管理難以解決的問題，從源頭上減少開發商遺留問題對物業管理的隱患，有助于形成房地產開發企業、物業管理企業及業主和-諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關職能部門從政策、資金、管理以及技術手段等多方面問題入手深入研究，加強引導，推進物業管理企業前期介入工作。
2、成立物業管理行業協會并積極發揮作用。應由街道相關部門協調各物業公司成立物業管理行業協會。充分發揮物業管理行業協會在為物業管理企業提供交流平臺，促進行業自律，推動公平競爭，協調利益沖突，維護企業合法權益等方面的作用。協會應著力開展以下幾方面的工作：摸清行業基本狀況，研究行業發展理論；建立行業自律機制，規范企業經營行為；反映企業合理訴求，維護企業合法權益；開展各種形式活動，形成行業的凝聚力；正確引導輿-論宣傳，樹立行業良好形象；加強從業人員技能和職業道德培訓，形成在職繼續教育機制。
3、建立健全長效管理機制。要建立和完善對開發商的誠信考核機制，特別是對其開發小區物業管理好壞的考評，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接；行業主管部門要改變姿態，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業管理的必要性；物業管理公司應拋棄行政管理的方式，加大對業主的情感投入，與業主建立良性互動，用更好的服務取得業主理解和配合，政府有關部門和社區應組織成立物業調解協調機構，完善社區黨總支、居委會、業主及業主委員會、物業管理企業四方自治組織的聯動議事平臺，理順物業管理體系，建立基層管理長效機制。
4、探索物業分類管理模式。應根據目前物業管理的特殊性，有針對性的對居住小區的特點探索不同的物業管理模式。對于一些老舊小區來說，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區，政府有關部門及產權單位應加強資金的合理投入，探索規范的物業管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會的作用，或發動群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業管理的基本需要問題。對于新建商品房小區，政府應加強引導和約束，引入市場化、專業化的管理模式，為企業創造更好的公平競爭環境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業管理企業品牌。
5、大力提高居民自治水平。物業管理處于發展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業管理中，要將鄉規民約納入法治體系，通過規劃居民區建設的內容，完善鄉規民約，提高居民的權利義務意識，在正確行使民-主權利的基礎上，承擔民-主管理的責任。如大北物業公司與社區聯合深入開展調查研究，剖析居民區中缺乏公德的表現，針對性地建立鄉規民約，培育一批五好家庭、星級文明戶、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區生活中地極端個人主義等自私自利現象，大力提升小區的社會公德和家庭美德水準，收到了良好的效果。
市政協昨公布小區物業管理問題調研報告：物業管理存在六大弊病，小區物業管理問題關系千千萬萬北京市民的日常生活。昨天，市政協召開專題新聞發布會，公布了市政協會《關于北京市居住小區物業管理問題的建議案及調研報告》，針對小區物業管理六大弊病提出了具體診治藥方，建議市政府在街道辦事處設立物業管理糾紛的專業調解機構。
參與調研課題的曾廣宇委員向記者表示，目前本市小區物業管理存在開發建設遺留、收費難、業主委員會難組建、物業服務亟待規范、管理體制不順及法律法規不完善六大問題。李少華委員介紹說，本市新建的3077個小區中，僅有11.7%成立了業主委員會，仍有近90%的小區沒有成立業主委員會。
市政協調研報告認為，現有商品房小區發生的物業糾紛中，相當數量源于開發建設遺留問題。開發建設遺留問題主要表現在：一是規劃變更導致業主權益受損。房屋格局和小區環境與售房時的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設備質量差，配套項目缺項甩項。三是建筑權屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經營收益分配等問題，是業主與開發商爭議的核心問題。本市多起較大的物業糾紛均源于地下車庫、會所、配套用房等設施的歸屬不清，產權不明。
曾廣宇委員表示，造成收費率低的原因也是多方面的。 一是物業收費的制定不公開透明，在前期，業主根本沒有“討價還價”的余地。二是物業管理企業服務不到位。三是低收入群體經濟承受能力有限。四是問題不能得到及時解決，居民不滿情緒影響交費。五是業主消費意識尚未形成。部分業主商品意識、物業消費意識和責任意識沒有確立。
李少華委員認為，本市物業管理企業管理和培訓沒有及時跟上。此外，本市的物業管理收費大多采取包干制的形式，物業企業在物業日常維護上收支不透明，業主對物業管理企業的服務缺少客觀的評價依據，服務水平難以量化。個別物業企業甚至越權管理，少服務、多收費、亂收費，侵占業主的利益，引起沖突。
造成這一問題的客觀原因：一是部分小區開發期較長，小區內物業管理區域難以確定，造成業主大會遲遲不能召開；二是《物業管理條例》對業主大會和業主委員會的組織成立缺乏可操作性的指導；三是部分小區規模較大、業主數量多，組織數量眾多、相互之間不熟悉的業主共同進行選舉、決策等事務，本身的復雜程度超出了想象；四是業主參與意識不強，缺乏“有能力、有權威”的組織者。
目前承擔物業行政管理職責的是市建委物業處和小區辦，全市物業管理體制沒有形成統一的管理模式。居委會和街道辦事處，由于沒有明確的法定職責，也不能插手解決。因此，凡是居住小區物業管理的大事、小事，都去找政府，造成物業糾紛投訴率高、調解率低。
小區物業管理還沒有形成完整、系統的法律體系，缺乏有效的法規加以規范，造成行政管理和物業管理關系難以理順，多頭管理問題久拖不絕。本市的物業管理條例實施細則至今仍未出臺，很多具體問題的解決無法可依。
一是高度重視居住小區物業管理在構建和-諧社區中的作用，強化對物業管理的行政監管。
二是整頓居住小區物業管理市場，積極解決開發建設遺留問題。
三是規范物業管理，嚴格市場管理，建議在街道辦事處設立物業管理糾紛的專業調解機構。
四是完善物業管理法規的配套。
五是健全管理體制，實現政府監管、行業自律和民-主自治的有機結合。
六是積極探索建立老舊小區物業管理長效機制，根據低收入群體的物業管理需要，建立以社區居委會為主、統一組織協調的物業管理新機制。
七是加大宣傳力度，推廣先進經驗，明晰各方的權利和義務，正確引導人們的物業消費觀念。
物業投訴已大幅下降 市建委新聞發言人表示，此次對全市物業管理中存在的問題進行摸底調查就是為今后逐步解決這些問題進行的前期準備。從去年底開始，市建委就已開始積極研究制定《物業管理規定實施細則》，目前該細則已經全部制定完成，并交由 人大部門進行立法程序，預計不久便可出臺。據統計，市建委接到的物業投訴也正在呈下降趨勢，由原來6大類投訴中排名第二下降到了最后一位。
該發言人表示，成熟國家物業管理歷史超過100年，而中國最早開始物業管理的城市深圳，經驗不過20多年，北京開始物業管理工作還不到10年。因此，經驗的不足使得我們在工作中確實遇到了許許多多的問題，如業主不能按期交納物業費、物業服務標準受到質疑等等。下一步，市建委會繼續對目前北京物業管理中存在的問題，如究竟物業服務達到怎樣的標準才算規范等展開相關對策的研究和制定。但這些問題都需要政府部門逐步進行研究和解決，不是一蹴而就的事情。
誤區之一： 物業公司只要與業主形成“事實服務”，物業公司服務好壞都對業主個人沒關系，只要有人交費，全體業主就必須交費。
誤區之二： 物業公司是新生事物，與現有公司有本質區別，可以不受現有公司法、合同法等等國家大-法的規范，必須從新單獨立法，諸如：“事實服務”（目前國家大-法沒有）、物業費必須無條件交，業主維權不得拒絕交物業管理費。
誤區之三： 法院判決物業糾紛案件不是因為物業公司服務不好，而是因為業主不交費，物業公司沒法服務好造成的，所以只能判業主敗訴。法院不是你業主講理的地方。
誤區之四： 法院如果判物業公司敗訴，老百姓的生活就沒有人管理了，就會天下大亂，物業公司盡管服務不好，你也忍了吧！總比沒人管強！否則，天下大亂的責任就該算在我們法院的頭上了！我們可不能承擔！
誤區之五： 法院受理的物業糾紛案件巨增，不是因為我法院只判物業公司勝訴造成的，法院也有判一個兩個業主勝訴呢！只要我法院用國家機器的強制力幫助物業公司把你們業主全體的物業費都收上來，你看他物業公司還告不告你！
誤區之六： 物業管理的主管部門小區辦不管物業公司的服務問題，認為這歸工商部門管，我小區辦只管物業公司的準入，哪個物業公司不經過我小區辦批準就別想進入你想進入的市場，這個可不能歸工商部門管，小區辦嘛，物業管理的主管部門嘛！！他工商部門管不著物業公司！至于業主呀、服務呀別找我小區辦，我小區辦一無權二無錢，找我也不管，現在我小區辦批準哪個物業公司在哪管理就在哪！你業主告到法院也解決不了吧？！你業主就給我乖乖交費，否則，有法院判決關你拘留所，看你交不交！只要物業公司有錢，就不愁我小區辦——物業公司的主管部門缺錢！我小區辦有了錢才能管理你們這些業主的問題，否則我沒法管！
誤區之七： 物業公司的服務是對全體小區居民的，不可能只對你幾戶服務不好，你有證據也沒用，政府小區辦和法院只為大多數人服務，三個代表嘛！不是為你個人服務的。
誤區之八： 你業主維權只能先成立居委會，再成立業委會才能維權，要么還要等物權法出臺，物業公司特殊！雖然他也是經營性企業，但抓他的服務質量解決不了問題。別的公司有質量問題老百姓不滿意不給錢他就會被淘汰，可不能監管物業公司的質量問題，那樣會天下大亂的！
誤區之九： 業主的成分太復雜，是烏合之眾，聯合起來不滿意物業公司的服務，就是不滿意政府，反對物業公司就是反-政-府，就是不安定因素！政府主管部門不作為和法院的枉法裁判是不會構成不安定的！
誤區之十： 不交物業管理費的業主就是侵犯了交費業主的利益！因為物業公司是神，他象上帝一樣會對所有的業主一視同仁的！我交了，你就必須交！否則我的心態就不平衡，這樣就不是和-諧社會！
北京有一家外地的裝修公司，為了在北京立足提出“先裝修后付款”，這個公司的做法是要求他的職工不管客戶怎樣挑毛病，挑到哪兒就改到哪兒，直到客戶滿意。大多數客戶就是因為該公司真誠的服務態度，其實不可能完全滿意也自覺付了款，該公司不但沒有被“賴帳人”拖垮，生意越做越大。中國的老百姓以幾千年傳統的“上善若水，厚德載物”為精神支柱，是世界上很容易知足的老百姓。真正惡意欠費的人是不敢公開更不敢上法庭的！物業公司在選擇告哪些業主時是不敢告那些不講理的業主的！他們一般選擇的是一小部分維權意識最強、真正講理的業主告上法庭，這樣法院肯定會制裁這些業主，其他的業主必然乖乖交費——達到既減少公司的訴訟成本，又到達全面收費的目的！這個事實最說明當前，由于政府主管部門有明顯的官-商-勾-結的主觀可能性并“有所為有所不為”和法院的判決一邊倒，才會使如此多的物業公司惡人先告狀而有恃無恐的將講理的業主告上法庭！當前物業管理的形勢是物業公司的服務無人監管，政府主管部門小區辦和法院的眼睛全部盯住物業管理費！
表現：某物業公司規定，物業管理費、水電費捆-綁收取，對拒絕繳納物業管理費的住戶，物業有權停水、停電。
法律問題：水、電、氣的提供與使用是業主與水、電、氣供應商之間形成的一種法律關系，而業主與物業公司之間是物業服務的法律關系，物業公司無權對業主停水、停電、停氣。該條款明顯違反了法律規定。
表現：某物業公司規定，業主裝修時，不管運不運建筑垃圾，都必須繳建筑垃圾運輸費4元/平方米。
法律問題：《消費者權益保護-法》第九條規定，“消費者享有自主選擇商品或者服務的權利”。據此，若業主自行運輸垃圾，未接受物業公司運輸垃圾的服務，就不應向物業公司繳納該筆運輸費。該條款實質是強制業主消費，明顯違反了法律規定。
表現：某公司物業管理規定，停車場停放車×元/月，車輛損壞或丟失，以及車內物品丟失或損壞，均由車主自己承擔責任。
法律問題：業主向物業公司繳納停車費，兩者之間形成保管合同。《合同法》第374條規定：“保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應當承擔損害賠償責任。”物業公司以告示的形式，規定將其應盡看管義務的車輛所發生的一切損失都推由業主承擔，違背了合同公平原則。
表現：某物業公司規定，不準業主將居屋用于辦公。
法律問題：業主享有房屋的所有權，因此，業主依法享有對該房屋占有、使用、收益和處分的權利。只要業主對房屋的處分不違反法律法規的強制性規定，他人就無權干涉。
在簽訂物業合同之前，應仔細閱讀合同條款，看其中是否有不符合規定或對購房者有欺騙行為。目前，在簽訂物業合同中，業主要注意以下幾點：
1．入住新的居住地，第一次簽訂物業管理合同的.期限最長應為兩年。兩年后，購房者應組成業主委員會，由業主委員會挑選新的物業管理公司，委托其對物業進行管理。
2．簽訂物業合同之前，應明確所購物業的類型，是公寓，還是住宅（住宅又分為甲級住宅、乙級住宅、普通住宅等），不同類型的物業，有不同的管理標準、收費標準。
3．有些收費項目是超前征收，違反有關的規定。如有的小區的有線電視尚未接通，卻收取費用；有的物業承諾安裝可視對講門鈴，尚未安裝就提前收費等。
4．有的費用未獲批準，就被先執行。物業公司的某些費用需要經過相關部門的審批，才可收取。有的物業公司在審批尚未通過時，提前收取，也是不對的。
5．巧立名目的各種費用。有的物業公司為了多收費，巧立各種名目，如裝修配合費等。這些都是物價部門和相關部門所禁止的。
消費者在簽訂物業合同時，應對照物業收費標準仔細核對。標準中沒有的收費項目，可要求對方出示有關部門的文件，否則有權拒交。
（本刊法律顧問上海市東方正義律師事務所黃可磊律師）
uid（ubiquitous identifications）的全稱是計算無處不在。將電子標簽嵌入各物體中，使之相互通信，進行信息處理，讓我們時刻掌握我們所要的信息提高我們更高水平的信息服務和環境控制，這種環境稱其為“計算無處不在”。
rfid(radio frequency iddentification)的全稱是無線射頻識別技術，最簡單的rfid系統是由電子標簽（tag）、閱讀器（reader）和天線（antenna）、數據庫三部分組成：當電子標簽進入磁場區域接收閱讀器發出電磁信號，電子標簽產生感應電流從而獲得能量，發出編碼等信息，該信息被讀寫器讀取、寫入，也就是利用無線電波對信息載體進行讀寫。與其它識別技術相比, rfid技術具有防水、耐高溫、使用壽命長、讀取距離大、讀取速度快、標簽上的信息可以加密、存儲數據容量更大、存儲信息更改等優點。rfid技術已應用到眾多行業：門禁保安、生產制造、倉儲管理、零售業、醫藥業、票據證件管理、rfid卡收費、電子門票、防偽打假、物流貨運的追蹤、火車和貨運集裝箱的識別運動計時等。
物流管理是企業行為，是客戶服務的手段。物流管理是為了謀求物流總成本最低或者在既定的物流總成本約束下使客戶服務水平更高。
物流管理最基本的要素活動是什么呢？答是貨運管理和倉儲管理。那么不難得出物流管理的內涵是對運輸和倉儲的綜合管理的結論。
那么如何提高運輸和倉儲的綜合管理呢？?
這就是我們提出用rfid管理物流的理念。
配送中心的揀貨作業是最繁重、最易出差錯的工作。信息的準確性和及時性是供應鏈與物流管理的關鍵，這恰恰是rfid技術最突出的優點之一。如果每件商品都貼上了智能標簽，無需打開產品的外包裝，系統就可以對其成箱成包地進行識別，從而準確地隨時獲得產品的相關信息，例如種類、生產商、生產時間、生產地點、顏色、尺寸等等。智能電子標簽系統可以實現對商品從原料、半成品、成品、運輸、倉儲、配送、上架、最終銷售，甚至退貨處理等所有環節進行實時監控，不僅能極大地提高自動化程度，而且可以大幅降低差錯率，從而顯著提高供應鏈的透明度和管理效率。
智能電子電子標簽系統，可用于智能倉庫貨物管理，有效解決同倉庫及貨物流動有關的信息管理，不但可增加一天內處理貨物的件數，還監看著這些貨物的一切流動信息。一般而言，讀寫器貼在貨物要通過的倉庫大門邊上，，每個貨物都貼電子標簽，所有電子標簽信息都被存儲在倉庫的中心計算機里，該貨物的有關信息都能在計算機里查到。當貨物被裝走運往別地時，讀寫器識別并告知計算中心它被放在哪里。這樣管理中心可以實時地了解到已經生產了多少產品和發送了多少產品，并可自動識別貨物，確定貨物的位置。智能電子標簽能完全有效地解決倉庫里與貨物流動有關的信息的管理，它不但監看著這些貨物的一切信息，可以實時地了解到已經生產了多少產品和發送了多少產品，并可自動識別貨物，確定貨物的位置。
另外還可以用智能標簽保護和跟蹤財產。將智能標簽貼在重要物資如計算機、傳真機、文件、復印機或其它實驗室用品上，公司可以自動跟蹤管理這些有價值的財產，可以跟蹤一個物品從某一建筑物離開，或是用報警的方式限制物品離開某地。
隨著住房改革的不斷深化以及房地產市場的不斷繁榮，物業管理服務行業在經濟和社會發展中的地位日益突出，對于美化城市形象、改善居民居住環境、構建和-諧社區都發揮著非常重要的作用。然而，物業管理作為一個新興的服務行業，在其發展過程中，無論從認知度和被接納度，都不斷暴露出一些問題和矛盾，物業服務收費難就是其中之一。一部分物管企業面臨著生存和發展的威脅，制約著物管行業的規范運作。為了更深入地了解我市物業管理現階段發展狀況，結合實際情況，通過實地走訪及召開座談會等方式對我轄區內住宅小區的物業管理情況進行了調研，調研中發現問題歸納如下：
一、物業管理服務收費的現狀
我市物業管理經過近幾年的發展，在各級政府領導的關心和支持下，在廣大個業主和物業管理企業的共同努力下，我市的物業管理總體水平得到了很大的提高，物業管理從一個新生事物發展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業。但是，由于受經濟、社會和法制等大環境的影響，物業管理收費難的問題一直難以解決，物業服務收費率難以提高，已成為制約行業發展的瓶頸。據調查，目前，轄區7?家物管企業，收費率大都在60%?—70%之間，能夠達到90%?以上的占比很低，目前，轄區內部分小區的物業服務收費情況令人擔憂，比如國際花城小區的恒泰物業公司2015?年度尚有20%?物業費未收取，2015?年度收取率只有60%?—70%?。物業服務收費難導致物管服務跟不上，物管服務跟不上更加導致居民不愿意繳費，形成惡性循環。
二、物業服務收費難的原因
1?、業主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態。
據調查，轄區內一些業主沒有確立對物業管理有償服務的意識，思想認識仍然停留在計劃經濟時代“國家管修房，自己管住房”的福利住房階段；有些業主認為小區其他業主交了費，我不交費照樣能享受物業服務。一些原先積極繳費的業主在得知其他業主不肯交費后，覺得自己先交費“吃了虧”，再交費就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行列。
2?、服務質量不高，制約服務費的收繳。
從總體上看，我社區物業企業在履行安全保衛、環境秩序、衛生保潔、綠化管養、共用設施維護等方面能夠做到不斷完善和提高，但還有一些不盡人意的地方需要改進。如：有的小區車輛亂停亂放嚴重，影響了業主的正常通行；有的小區門衛把關不嚴，給拾荒、推銷產品、維修家電等人員隨意進出，擾亂了小區秩序；有的小區保安配備不足，安全管理責任心不強，導致小區丟失車輛、盜竊等事件時有發生；有的小區衛生清掃、清運不及時、不到位，路面破損不能及時維護，路燈亮化率低，樓梯燈壞了不及時更換，排洪排污管道堵塞、化糞池外溢不能及時清理，綠化管養不夠好等等，致使業主意見大，影響了物業服務費的收繳。
3?、業主自主治理小區的意識和能力弱，業主大會、業主委員會作用發揮不明顯。
《浙江省物業管理條例》賦予了業主、業主委員會的權力、義務。但是，從我轄區的實際情況看，由于業主委員會不具備法人資格，沒有獨立的財產，沒有經費保障和工資待遇，大量業主委員會不能正常開展活動。致使業主的合法權益受到了一定影響。加上一些業主權利意識、法律觀念淡薄，許多人不參加業主大會，難以商定有關物業管理的一些問題和解決辦法。
4?、物業管理行業虧損嚴重，低價位收費阻礙了物業管理市場的發展。
據了解。原先部分小區開發商為了促銷房屋，依靠給物業公司補貼為業主提供超值服務，一旦房子賣完了，開發商主動與物業公司脫鉤，物業企業就會失去依靠，斷了資金來源了。目前我社區的國際花城小區就面臨這種狀況，該小區由兩個開發商共同開發，與業主簽訂的合同就存在差異，部分業主未能享受到優惠服務，故不愿繳納物業管理費。另外物業管理收費偏低，導致物業管理企業虧損。如國際花城小區物業管理成本每月每平方米0.55?元，現實際收取每平方米0.45?元，小區運行的2?年中，收費率僅達到85%?以上，但仍有業主提出要再降低收費標準，收費標準降至每月每平方米0.30-0.35?元，雙方交涉多次，部分業主至今未交物業費，但物業公司仍繼續提供標準化服務。這種低價位的收費阻礙了物業管理市場的發展，使物業這種商品達不到成本價格。二是高層住宅電梯也造成虧損嚴重。目前我轄區10?層以上高層住宅電梯21?部，據調查，每臺電梯年檢費、用電費、維護保養費這三項費用（不含電梯零件損壞、更新）每年每部需支出12000?千元左右，這也是困擾百姓、物業和政府的棘手問題。
5?、建管不分的舊體制給后期管理留下了諸多隱患，使業主對物業管理投訴率居高不下。
目前，我社區有90%?以上的物業服務企業是受開發商委派或內部招投標對小區行使物業管理。實際上，這些物業服務企業仍然需要依靠原開發商“輸血式”的補貼來維持，在這種管理體制下，開發商與物業服務企業是父與子的關系，這種“建”、“管”不分的體制，致使原本應由開發商解決的矛盾和問題，統統推給下屬的物業管理公司。如質量缺陷、配備設施不完善、基礎資料不齊、產權糾紛、不切實際的超值服務承諾等，使物業管理企業無力解決也無法解決。出現問題，業主們不分青紅皂白地將所有的氣都撒到物業公司身上，造成了物業管理投訴量居高不下。
6?、物業管理隊伍素質偏低、人才短缺。
目前，我市有經驗、有創新能力的高級物業管理專業人才匱乏，從業人員大多來自“轉制、轉崗、轉業”人員及農村剩余勞動力，整體素質較低，普遍缺乏物業管理理論知識和實踐經驗，有相當一部分從業人員沒有經過物業管理培訓，職業道德、專業技能、應急能力及相關法律知識等都難以適應物業管理專業崗位的要求。雖然物業行業主管部門近年來下大力氣加強了物業管理專業人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業管理行業迅速發展的需要。
7?、物業管理的法治體系還不完善，物業收費缺乏有效的制約手段。
對于物業管理活動中業主欠繳拒繳物管費的行為，目前的法律法規，如《物權法》、國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》和《?江山市關于加強物業管理工作若干意見的通知》等都有相應的規范，但是對于業主實際的欠繳和拒繳行為以及企業的追償手段缺乏具體明細的剛性規定和保護措施。同時，由于物業主管部門目前沒有執法隊伍和執法權，面對業主欠繳拒繳物業費時只能采取說服教育、溝通協調的方式，對于蠻橫無理的業主難以體現行政執法的力度和權威，再加上我國司法程序復雜冗長的現狀，往往造成企業陷入有法難依的窘境。
8?、政府相關部門在小區管理中的職能界定不清，行使不力，給物業管理服務收費帶來影響。
表現在小區管理中的一些棘手問題，比如違章搭建問題，破墻開店、占道經營問題，破綠種菜、養狗擾民問題，噪聲、煙氣污染問題以及鄰里之間矛盾糾紛等問題，這些本應該是屬于城-管、工商、公安、園林、環保和社區居委會等部門負責的職能，現在由于有了小區“圍墻”這么個“框框”，有了小區物業管理的存在，統統轉嫁到物業企業的身上。但是，物業企業作為市場化運作的經濟實體，是依據國家《物業管理條例》和地方政府的《實施細則》，以及物業服務托管聘用合同為小區業主提供管理服務的企業，并沒有處理解決上述問題的行政執法權力和相應的能力，結果是企業不該管的要管，不管業主埋怨；管不好業主更加埋怨，最終導致物業管理收費的困難。
9?、部分新建小區入住率低，導致物管收費率難以提高。
近幾年來，隨著房地產市場的活躍，老百姓購房已不單是為了居住，有的是投資目的，一些小區因此空關率比較高，個別新小區入住率甚至不足20%?。空關房雖然按規定連續六個月無人居住可按70%?收取物管費，但由于與業主聯系不上，收取物業服務費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發文書通知、打電話通知、請人轉告等形式催繳，但絕大部分業主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務費”的錯誤思想，致使這些新建小區的物管收費率非常低，企業經營難以為繼。
三、解決物業管理收費難的對策
物業管理在我國是一個新生事物，引入我市也不過十多年時間，必然要經歷一個逐步適應、完善、習慣、發展的過程。如何應對和解決我市物業管理收費難問題，推動物業管理向規范化、順暢化、健康化方向發展，建議：
一、盡快出臺物業管理服務質量等級標準
按照“分等定級、質價相符”的原則制定物業管理服務質量等級標準，同質同價，質高價高，不同等級，價格不同，服務內容和質量也不同。由小區業主大會根據需要討論決定選擇具體服務標準，并與物業管理企業簽訂物業管理服務合同，不搞服務不足，也不搞服務過剩。物業管理企業按照合同規定提供服務，業主按時足額交納物業費，物業管理企業定期公布費用收支賬目，讓業主明白消費，避免雙方因費用問題產生懷疑。
二、加快業主大會制度規范化進程
按照《物業管理條例》等相關法律法規規范成立業主大會，公開選舉業主委員會，使業主的合法權利得到保護，正當權益得到維護。經選舉產生的業主委員會要熱心公益事業，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業管理企業和業主之間起到溝通橋梁的作用，及時將業主意愿反映給物業管理企業，在遇有業主因開發商遺留問題不交物業費時及時向業主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區物業管理在和-諧的氛圍中正常運行。
三、制定物業管理人員培訓計劃，提高員工的專業素質和道德素質
在提高員工專業技能方面應重點做好以下幾方面工作：1?、做好人力資源管理，提高員工的專業技能，提高管理服務水平；2?、制定計劃，分期分批對各類人員進行專業培訓，經考試合格后持證上崗；3?、實行“末位淘汰制”，競爭上崗，樹立崗位就是報酬的觀念；4?、多渠道吸納有經驗的專業人才，與本地實際相結合，優勢互補，全面提高從業人員素質。在提高員工道德素質方面，要著力從培養其服務意識入手，說話、辦事時刻從服務者的角度出發。因為在物業小區里，住戶人數多，人員素質參差不齊，作為物業管理人員不能對業主要求太高，應該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務態度和優質的服務水平贏得業主的理解和支持。
四、嚴格把好驗收關
事實證明，開發商遺留問題是日后小區物業管理的最大難題，所以在小區竣工驗收時，相關部門必須嚴格把關，房屋質量、配套設施必須保質保量。物業管理企業在承接物業時也要詳細檢查物業情況，包括小區業主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日后經營管理埋下隱患。
五、加大宣傳力度，創造物業管理和-諧的供給需求環境
深入細致宣傳《物業管理條例》，讓廣大業主不但了解物業管理對小區環境的重要性，也能在適當時候運用法律武器保護自己的利益，充分行使自己作為物業主人的權利。同時通過宣傳，也要使物業管理企業進一步明確自己的工作性質，更好地在法律和合同范圍內提供優質的物業服務，使物業小區形成業主要服務，物業管理企業提供服務的互補狀態，促進我市住宅小區環境優化，推動整個物業管理行業健康、有序發展物業管理行業調查報告（熱門17篇）篇十五
為市人大常委會第五次會議聽取和審議市政府關于市區住宅小區物業管理情況的報告作準備，市人大環境資源城鄉建設委員會于9月份對市區住宅小區物業管理情況開展了專題調研。9月10日，市人大常委會副主任徐永兵、王平率領市人大常委會部分組成人員和部分市人大代表對市區住宅小區物業管理情況進行了專題視察。在調研視察的基礎上，我們按照監督法的要求，已將調研視察過程中收集的各方面的建議和意見及時進行了匯總整理，交市政府及相關部門。市政府對我們匯總的意見高度重視，已在專項工作報告中作出了回應。現將這次調查視察的情況報告如下，供各位組成人員審議時參考。
我市的物業管理工作起步于1994年,經過十多年的發展,物業服務行業規模不斷壯大，企業數量、服務水平、從業人員以及物業服務覆蓋面都有了長足的發展。物業管理已成為與廣大人民群眾生活、工作息息相關的新興行業，在擴大就業、居民消費、維護房屋使用安全、改善居住環境、構建和諧社區和提高城市品味等方面發揮著日益重要的作用。目前市區共有物業管理企業130家，管理面積2300萬平方米，有國家級物業管理示范項目5個，國家優秀項目5個，省級優秀項目23個。
近年來，市政府認真貫徹落實《物業管理條例》，不斷健全物業管理的政策體系；大力開展宣傳咨詢活動，努力為物業管理的發展營造有利的社會氛圍；積極培育和規范物業管理市場，對符合條件的新建小區全面實施招投標落實物業服務企業，限制和約束不正當競爭行為，維護了物業管理市場良好的競爭秩序；積極引導和規范業主委員會組織建設，業主自治意識逐步得到增強；不斷規范物業服務企業經營行為，行業整體素質有所提高；逐步完善物業維修資金管理使用制度，業主合法權益得到保障；努力改善老小區配套設施，積極探索準物業管理體制。通過各項扎實有效的工作措施，我市的小區環境面貌不斷改善，物業管理在“五城同創”中發揮了重要作用，為提升城市品味，提高市民居住質量作出了積極貢獻。
二、市區住宅小區物業管理中存在的主要矛盾和問題。
在十多年的發展過程中，我市的物業管理與外地許多地方一樣，也出現了許多矛盾和問題，主要表現在以下幾個方面：
（一）物業服務收費標準低，收繳率低，物業企業經營困難，成為困擾物業服務行業的第一大難題。收費難是我們在調研視察中聽到的意見最集中的問題。一方面物業服務的收費標準比較低，沒有建立相應的自然增長機制。目前我市普通住宅區物業管理費指導價執行的仍然是的標準，根據小區類別、服務標準不同，從0.1元/月.m2到0.5元/月.m2，普遍價格在0.2元/月.m2左右（與xx市水平相當）。隨著用人工資和各種生產資料成本的增加，特別是《勞動合同法》實施以后，為物管工人繳納“五保一金”給物業企業增加了很大的壓力，但是物業管理收費標準一直沒有隨著經濟社會的發展作相應調整。另一方面物業管理費收繳率低。市區平均收繳率不足60%，而低價位商品房（拆遷安置小區）物業管理費收繳率不足10%，導致物業公司無法正常運轉，更無法提供高質量的服務，形成了收不到費—服務不到位—業主不滿意—更加收不到費的惡性循環。物業管理公司投入大量的人力用于收費，而通過司法渠道追討物業管理費，成本高、程序繁雜，牽扯過多的人力、精力，物業公司認為劃不來。因此物業公司普遍都不看好住宅項目，特別是在老小區提供物業服務的物業公司幾乎全部虧損，去年春節前市區有近三十家物業企業由于經營不下去紛紛退出所在小區。
（二）物業管理體制不健全，相關責任主體沒有發揮應有的作用，使得物業管理矛盾重重。隨著小區數量的不斷增加，物業管理的市場不斷擴大，物業規模和企業數量不斷增加，行業管理的工作量也越來越大。目前我市的物業管理工作主要依靠一個行政主管部門進行行業直管，物業管理行政管理體制缺乏市、區、街道、社區條塊結合、層層節制的行業監管網絡，缺乏物業管理矛盾協調機制和應急防御機制。業主大會、業主委員會作為新型的市民民主形式，是與物業企業對等的、維系物業管理市場完整性的重要主體。但是目前我市尚有100多個小區因為無人牽頭組織、缺乏經費、區域太小太零散等原因沒有成立業主委員會。就是已經成立了業主委員會的小區，由于缺乏對業委會有效的監督制約措施，其業主自我管理、自我約束的機制尚未形成，民主協商、少數服從多數的議事原則很難實現，業主自治只能是良好的愿望而已。據統計，能有效發揮作用的業主委員會僅占20%，基本不運作的占30%，另50%也是發揮作用不大。另外，居委會、業委會、物管企業三者之間相互促進、相互制約，共建和諧小區的機制沒有形成，社區管理和物業管理之間缺乏科學、有效的協調機制。
（三）住宅小區基礎設施不配套，成為物業服務品質無法提升的硬傷。主要表現在有的開發企業擅自變更規劃設計，不能按照原有規劃要求將小區交付給物業公司，如物業管理用房、社區活動用房不到位，公建配套設施產權不明晰，房屋及小區水、電、排污系統建設質量不高，綠化檔次低，維修資金不及時足額到位等等，造成后續管理糾紛多、難度大、成本高。另一突出問題是停車難，目前隨著私家車的迅速增多，許多住宅小區中，包括新建商品房小區的停車位嚴重不足，停車問題已成為破壞小區環境、困擾物業管理的一大難題，這在老舊小區表現得尤為突出。
（四）城市綜合管理執法不到位，市民對居住環境不滿意，物業管理企業左右為難。諸如鋁合金加工、娛樂場所噪音、住宅樓底樓小餐飲油煙污染、小區居民飼養鴿子、狗等寵物影響鄰里、居民隨意毀壞綠化、裝飾裝修中擅自改變房屋結構、違章搭建等等，這些違法行為都應該有相關的行政管理執法部門進行監管、執法，物業服務企業只有在發現后及時勸阻、舉報的權力，而沒有執法權，但是居民都把這些帳算到物業公司頭上，并以此為理由拒繳物業管理費。由于城市綜合管理協調機制不夠完善，一些政策、法規在小區中出現梗阻現象，導致居民對居住環境不滿意。
（五）物業服務企業資質偏低，從業人員普遍素質不高，制約了物業服務行業的可持續發展。物業管理行業進入的門檻較低，相當一部分物業公司設立的起點低，沒有先進的管理手段和高素質人才，市場競爭力弱。市區130家物業公司中一級資質1家，二級資質8家，二級以上資質物業企業僅占總數的7%。市區物業管理從業人員約8000人左右，其中70%的人只有初中以下（含初中）文化，85%是下崗職工、原開發企業的富余人員或外來務工人員，而且大多是“40”、“50”甚至是“60”人員。由于普遍文化程度不高，加上工資待遇低，從業人員工作缺乏熱情和技巧，使得整個物業服務行業表現出缺乏敬業精神、專業技能低下、誠信度和公信力不強的狀態。
三、對加強市區住宅小區物業管理的幾點建議。
針對我市住宅小區物業管理中存在的現實問題，市政府及相關職能部門要切實加強研究，從完善物業管理的體制、機制入手，積極探索，創新舉措，推動這一社會關注、百姓關心的熱點問題的有效解決。
（一）要從以人為本、構建和諧社會的高度出發，不斷加強組織領導，建立健全管理網絡。住宅小區物業管理是一項關系民生的系統工程、窗口工程，是政府綜合管理水平、城市居民素質和文明程度的具體體現，也反映了一個城市經濟、社會的發展水平。市政府要從以人為本、構建社會主義和諧社會的高度，充分認識加強小區物業管理工作的重要性、必要性，建立健全管理網絡，構建高效的物業管理新體制。要按照“重心下移、屬地管理、條塊結合、以區為主”的原則，明確市、區兩級職責分工，落實行政監管和公共服務責任，建立“市行政主管部門監督管理、各區政府屬地管理、街道（鄉鎮）具體組織、社區居委會協助落實、相關職能部門密切配合”的責任體制，形成“上下聯動、齊抓共管”的工作機制。區級政府要明確物業管理監管部門，充實街道（鄉鎮）和社區工作力量，健全管理網絡，落實工作經費，為推進物業管理工作提供組織保障。社區黨支部、居委會是黨委、政府在城市管理中最基層最前沿的組織，是最靠近千家萬戶的關口，要充分發揮社區的一線作用，強化居委會的職責，在業主委員會與物業企業之間充當組織者、監督者和協調者的角色，強化其在發動業主委員會的設立、指導業主委員會工作、協調解決業主與物業的矛盾方面的作用。同時物業管理作為城市管理的一個不可缺少的組成部分，是城市管理的補充和延伸，需要各相關職能部門的支持和配合。要進一步強化城市管理責任制，加強部門間的`協作配合，提高行政執法的效率，依法對小區內各類違法、違規行為及時、從嚴查處，為物業管理營造良好的外部環境。
（二）要從轉變廣大市民物業服務消費理念入手，進一步加大宣傳力度，強化輿論引導。導致物業管理收費難的原因很多，但其中很重要的一條是廣大居民的思想認識不到位，對物業管理有償服務缺乏應有的認識。有很多業主習慣于過去長期的政府福利性服務，對物業管理需要交納相應的服務費不理解、不情愿，總希望享受“免費的午餐”。要針對業主、業主委員會、物業管理企業三方主體做好有針對性的宣傳工作，強化輿論引導，使其充分認識各自的權力和義務。一方面要強化物業服務企業的服務意識，從而千方百計地改進服務的方法，提高服務的質量；另一方面要強化業主的共同參與意識，以主人翁的姿態自覺維護全體業主的共同權益，從而讓社會各方面、各階層在支持、發展物業管理方面形成共識。要善于運用各種宣傳媒介，通過喜聞樂見、通俗易懂的事例宣傳《物業管理條例》、《物權法》等法律法規，解析物業管理有償服務的道理，引導廣大市民樹立正確的物業服務消費理念，分清職責，正確對待小區管理中存在的現實問題，自覺履行繳費義務，依法維權。
（三）要從物業管理的機制、模式等方面尋求突破口，努力創新工作舉措，加大推進力度。一是要加大老小區整治力度。要加大老舊住宅小區環境整治的資金投入，將老小區改造工作列入市、區兩級年度城建計劃，安排專項資金，逐步解決小區基礎設施配套方面的突出問題，為推行物業管理創造基礎條件。二是要加強物業維修資金的歸集、管理力度。要加強對房屋開發建設單位的監管，確保其按規定將住宅專項維修資金交存到位，并按國家規定的保修期限和范圍承擔相應的物業保修責任，同時負責處理在開發建設和銷售過程中造成的遺留問題，為物業管理解決后顧之憂。市房管、財政部門要按照“專戶儲存、專款專用、所有權人決策、政府監督”的原則，進一步完善住宅專項維修資金的管理措施，明確資金交存、賬戶設置、使用管理等程序規范，為長期物業管理提供保障，切實維護廣大業主的權益。三是要強化新建小區公建配套設施的監管和驗收制度。加強對小區配套設施建設標準的前置把關，嚴格小區竣工綜合驗收工作，加強對房屋質量、配套設施設備以及環境的驗收，明確屬于全體業主產權的物業管理用房、非經營性配套用房等由產權部門驗收確認，并監督交付，從而從源頭上減少矛盾，為以后的物業管理創造有利條件。四是實事求是，合理確定小區物業管理模式。要實行等級性和基礎性服務并舉，針對不同類型的小區采取不同的管理模式。對新建普通商品房小區，要全面推行市場化等級物業管理；對老舊小區在改造后具備物業管理基礎條件的，積極推行物業管理，對暫不具備條件的，由街道（鄉鎮）和社區建立物業服務組織，落實保潔、保安、保綠等基礎性管理，并探索與水、電等其他公共服務集中收費制度，保障最基本的物業管理正常運行，維護小區公共秩序和環境衛生。
（四）要從政策措施上加大對物管企業的扶持力度，讓朝陽產業煥發勃勃生機。首先，市政府及相關職能部門要完善物業服務定價成本審核制度，按照“公正合理、質價相符”的原則，確定物業服務等級和收費指導標準，規范物業企業收費行為。要強化合同約束，在物業服務合同中明確服務內容、收費標準和各自的權利、義務和責任。要充分發揮公職人員在和諧社區建設中的模范帶頭作用，建立、完善機關事業單位工作人員拖欠物業管理費抄告制度，把干部職工支持參與物業管理和及時繳納物業服務費用的情況作為機關作風建設的考核內容之一，健全各級黨政組織齊抓共管的責任機制。其次，針對拆遷安置小區、低價位商品房等，政府要出臺相應的政策，解決小區管理的資金問題。可以在實施拆遷時就提前對今后小區的管理費用進行考慮，在村級集體經濟中作出安排，設立小區管理專項資金；或者在小區規劃建設中考慮一定比例的經營性用房，作為今后小區基礎性物業服務的經費來源。同時要完善住房保障措施，對低保、特困家庭的物業服務費進行減免或補助。第三，針對物業管理這一帶有準公共服務性質的行業，政府要加大扶持的力度，實行差別稅收政策。對管理保障性住宅小區的物業企業，建議政府對其經營收入實行稅收減免或在住房保障資金中予以補貼；對在老舊小區、次新小區提供服務的企業，建議對其稅收給予適當的優惠，以減輕企業的壓力；對管理舒適型高檔住宅小區的企業則實施正常的稅收制度，以此確保市場競爭的公平性，促進物業管理行業的良性運作、健康發展。
（五）要以群眾滿意為標準，切實提升物業服務的品質。
市政府要規范物業管理市場準入制度，加強物業企業資質管理，規范企業服務標準。要進一步完善物業服務招投標管理辦法，規范物業企業退出機制，健全區物管部門及街道（鄉鎮）參與對物業企業的監督管理的實施機制，進一步加強對物業服務企業的考核、監管。要充分發揮物業管理協會的作用，建立物業服務企業信用評估報告制度，促進行業自律和企業有序健康發展。繼續完善優秀物業項目評選、激勵機制，重視物管人員培訓工作，加強從業人員職業道德、服務技能培訓，不斷提升從業人員素質，從而提升物業服務的水平，提高廣大居民對物業服務的滿意度、認可度。
物業管理行業調查報告（熱門17篇）篇十六
目前，我市許多小區業主與物業企業之間的矛盾日趨嚴重，群眾與企業的呼聲越發增多，翠竹北區等小區收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷發生物業企業撤離小區的現象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區。
分析物業管理矛盾的根源，主要是以下幾個因素：
1、法律法規不完善。一方面缺乏與物權法相配套的實施細則，我市又無立法權；另一方面，我市規范性文件的建設工作，在一定程度上滯后于小區物業管理和停車新的發展需求，致使實際工作中出現有法難行、無法可依的現象。
與上級政府部門相關的具體事務上，顯得無能為力。
3、市場主體不對稱。業主個體直接面對物業企業或開發商必然處于明顯弱勢，而我市目前業委會尚未普遍建立。業主自治意識不強，據調查，62％的業主對業主委員會不清楚、不參與。對業委會的設立、監督以及主要人員的權利和義務沒有形成統一有效的規范。業主委員會的自治能力、內控能力、團隊精神和依法維權水平不高，業委會成員服務全體業主的動力不足，年紀輕、能力強的現職人員更不愿加入業委會。另一方面，物業企業進入市場的門檻很低，實力不強，規模不大，素質不高，管理人員、高學歷層次、技術職稱等方面的比例都低于全國水平，物業管理行業的誠信度和公信力不強。
4、市場環境不和諧。某些新聞輿論的.導向有偏差，部分群眾對物業管理行業存有偏見，“享受免費午餐”的習慣在相當范圍內存在，物業的“傭人”地位和勞動成果得不到應有的尊重，少數離退休干部、現職領導、司法人員和教師等機關公職人員，帶頭欠繳物業費，產生了一定的負面影響。
5、市場制度不健全。物業企業進入市場的門檻過低，市場的進退制度不規范，對業主和物業企業制約有效的社會誠信系統未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長，成本過高，企業難以維權。對開發企業的責任追究制度不完善，人民群眾反映強烈的房屋質量差，隨意更改規劃設計，公用配套設施數量不到位、技術標準不達標等問題得不到有效解決。一些小區建管不分掩蓋著前期遺留問題，或轉嫁給后進入的物業企業，開發項目前期的物業管理招投標制度有待全面推進。業主與開發商、物業企業的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業管理菜單式的分項消費制度未能建立，業主不能明白消費、透明監督。許多物業企業把出租公共共用設施和停車管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。
6、政府管理不完善。在扶持、監管物業管理產業上，一些政府部門存在著職能錯位、缺位和越位現象，扶持物業管理這一勞動密集型產業的政策沒有形成，對小區內違規違章現象執法不力，把某一些義務和負擔轉嫁給企業，對物業管理費和停車費的價格調控水平還不夠高，一些部門的工作協調不到位。特別是基層行政組織事務多、經費少，就搞違章搭建或出租老小區僅有的公共用房公共設施，以補充管理經費不足。
7、公用設施不配套。在老小區和次。
總之，從根本上說，公用設施上的硬件不足和二、關于解決停車難和物業管理問題的目標、原則和3、交警、城建城管、社區相結合的工作機制。目前，我市許多老小區和次新區即使用足區內停車資源，也不能滿足全部需求；尤其是實施規范停車后，必然產生對部分車主的“擠出效應”。因此，依靠區外道路道板、公共空地和周邊單位合作停車是一個現實選擇。建議，建立交警、城管、社區相結合的工作機制，先由街道組織社區公示并上報小區停車泊位的短缺數量，再由交警對動態交通影響作出評價后，按照便民利民、公開透明、能劃盡劃的原則，提出道路道板劃定泊位的方案，最后會同城管和街道、社區實施，同時建設部門要給予配合，對道板泊位下的管線承重能力進行評估。
物業管理行業調查報告（熱門17篇）篇十七
近年來隨著房地產市場繁榮發展，我市新開住宅小區不斷增多，加之原來的老舊小區，使得我市物業管理工作的重要性越來越突顯，小區居民對物業方面反應的問題也越來越多，借機關工委要每名機關干部踐行黨的群眾路線教育活動，深入基層進行調研要求之機，就我市小區物業管理方面展開了調研。現將調研情況報告如下：