通過調研報告，我們可以了解到某一領域的現狀、問題和發展趨勢。以下是小編為大家收集的調研報告范文，供大家參考和學習。
物業小區調研報告（通用15篇）篇一
7月15日，市政協社會法制委員會組織部分委員，在副主席xx的帶領下，調研我市城區物業管理工作。委員們實地察看了園林小區、天一城市花園、天森國際花都小區物業管理情況，并召開座談會，聽取市國土房產局關于《我市城市住宅小區物業管理工作情況的通報》。委員們在實地察看和聽取通報的基礎上，就如何進一步加強住宅小區物業管理工作提出了意見和建議。現將調研情況報告如下：
一、基本情況。
1、加快物業管理行業建設。1995年，市國土局設置了物業管理股，具體負責物業行業管理。截止目前，全市共有物業服務企業38家，本地27家，其中二級資質1家；外地入駐本地的11家，其中一級資質2家，二級資質4家。從業人員1900多人，有近600人參加各類培訓并已取得相關證書。目前已對50多個住宅小區實施了物業管理，總服務面積約510萬平方米，物業管理覆蓋率達70%。
2、培育規范物業管理市場。一是引入招投標機制，創造公開、公正、公平的競爭環境。，我市逐步推進物業管理招投標工作，至今已有19個小區實行招投標。二是整頓市場秩序，規范物業管理運作。針對一些業主反映較突出的問題，如物業服務不到位、服務質量差、亂收費等，開展了物業服務企業達標考核、物業設施設備專項檢查、安置小區綜合管理考核等工作。
3、努力提高物業管理水平。倡導“誠信物業”，開展創優評比活動。截止目前，我市已創全省示范住宅小區2個，全省優秀物業管理小區（大廈）5個，xx市示范住宅小區（大廈）4個。積極推動業主大會和業主委員會建設，全市業主委員會已成立并備案在冊22家。
二、存在問題。
1、少數物業企業管理不規范。不按規定配備專業維修人員，公共設施設備維修不及時，物業費用收支不按規定公示等。加上有的小區業主委員會成員責任意識不強，缺乏足夠的精力和熱情，不督促物業企業提高服務水平，業主委員會形同虛設，不能發揮應有作用。業主遇到問題而缺乏有效途徑溝通，導致上訪投訴維權，增加了政府和主管部門的負擔。
2、部門之間職責需進一步理順。作為新興行業，法律法規體系雖已建立，但部門間的工作職責還需進一步理順。國家《物業管理條例》規定的供水、供電、供氣等單位應向最終用戶收費，但我市有例外現象，如大多數小區是自備變壓器，電力部門只收取高壓終端的`電費，小區內業主的電費由物業公司代收，但電損、線損、變損等費用由業主承擔，引起廣大業主的強烈不滿。此外，住宅小區的房屋質量、違章搭建、破墻開門、車輛停放、開廠經營、垃圾清運等問題，按照有關職能應由住建、城管、環保、公安、消防等部門依法處理。但由于一些法規的交叉，出現部門之間互相推諉、執法不到位現象，增加了管理難度。
3、從業人員整體素質不高。我市物業管理從業人員大多來自下崗工人、轉業軍人及農村剩余勞動力，素質不高。不能滿足物業管理行業發展需要，而企業自身經濟效益低，難以引進人才，善管理、懂技術的專業人才更為緊缺。
4、業主權利義務認識不清。人們普遍認為物業服務屬于簡單的勞務服務，行業技術含量低，嚴重挫傷了物業服務企業的工作積極性。隨著業主的維權意識日漸增強，對物業服務企業不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業主對自身應承擔的義務認識不清。表現為:一是房屋維修養護責任意識不強；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建行為屢禁不止；三是房屋質量等開發商遺留問題、鄰里糾紛等都作為不交費的理由，拖欠物業費現象時有發生，一些小區形成惡性循環，導致物業企業服務質量下降，廣大業主深受其害。
5、房屋工程及基礎設施不完善。盡管房屋工程通過了驗收，但向業主交房時仍可能存在一些并不完備的情況，如物業管理區域內的環境、綠化、道路、供電、供水、供氣、上下水、通訊等設施未完全落實，從而引發業主與物業公司之間的矛盾和糾紛。據調查，60%以上的物業糾紛都是由工程建設遺留問題引發的。近三年來，市國土房產局已處理群眾投訴300余件，投訴舉報呈現逐年遞增態勢。
6、部分老小區無物業管理。我市部分上世紀八十年代、九十年代初建造的住宅樓，由于當時條件限制，規劃、建設、用地方面不夠規范，存在小區配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、消防設施欠缺、環境臟亂差、房屋立面破損等問題。這些老舊小區目前尚無物業管理，基本由社區居委會代管。
三、意見和建議。
1、進一步加快物業發展。培養一批骨干企業，增強企業競爭力。穩步推行物業管理師制度，逐步建立一支懂經營、善管理、肯開拓的物業管理職業經理人隊伍。大力引導物業企業更新服務理念，拓寬管理范圍和服務領域，發展物業服務新的增長點。做好物業管理成本核算工作，逐步建立“分等定級、以質論價、優質優價”的物業服務收費機制，使收費與服務標準有機結合起來。完善物業企業內部管理機制，開展規范的管理和服務，向社會公開收費項目及標準、服務內容、收支情況等重要信息，讓業主明明白白交費。
2、建立完善長效管理機制。物業管理業務范圍比較廣泛，涉及規劃、住建、城管、供電、供水、消防、公安、環保等多個部門，應理順機制，明確物業管理所涉單位的工作職責，建立物業管理工作聯席會議制度，定期會商物業管理重點工作。
3、發揮小區業主自治作用。加大業主委員會組建力度，按照《物權法》等法律法規和政策的要求，建立健全業主管理委員會自我管理、自我服務，自我約束機制，規范活動行為。充分發揮業主的自主權與能動性，依法維護好廣大業主的切身利益和合法權利。
4、規范物業企業服務行為。加強對物業服務企業資質的動態監管。督促指導物業服務企業依法依規健全管理制度和內部崗位責任制；督促指導物業服務企業培訓提高員工素質，隨時監督檢查物業管理的亂收費行為等。
5、高度重視小區建設質量。一是要嚴把商品房質量驗收關，從工程項目立項規劃開始，相關的物業服務企業應同步介入，對房屋的功能、布局、管網、水、電等設施建設提出合理性建議，供開發建設企業參考。詳細規劃方案評審及竣工驗收時要邀請物業管理等相關部門參與論證、驗收，聽取意見建議。二是強化房屋建設質量保證金制度，在政策范圍內提高房屋質量保證金標準，延長質押年限，對房地產開發商和承建方形成經濟壓力，以確保建房質量。三是逐步解決“停車難”問題。建議政府相關職能部門對今后新建的樓盤，從高起點、高標準出發，提高停車能力。對已建成小區引導物業企業通過規范管理，挖掘內部潛力，緩解停車位不足的矛盾。
物業小區調研報告（通用15篇）篇二
1、維保人員與業務量不匹配。部分單位技術人員力量不足，人均保養電梯數量超過規定，有的人均負責維保電梯超過50臺，造成只維修不保養的情況;部分單位技術人員和管理人員對國家相關法律法規和電梯技術標準不夠熟悉。
2、使用單位檔案管理工作不規范。部分單位“一機一檔”歸檔管理不規范;個別單位對檔案管理不重視，檔案管理較為混亂。
4、服務意識有待提高。部分單位應急電話、投訴電話記錄不規范;部分單位缺乏應急預案的演練記錄，對客戶意見反饋處理沒有匯總、分析及改進措施;故障搶修記錄不齊全;部分電梯維修保養單位對電梯使用單位應按時實施定期檢驗宣傳督促不夠。
5、部份外地維保單位存在超出授權范圍維保或授權重復、職責不明確等。如部分制造單位設立的維保站存在保養其他品牌電梯的情況。
6、根據《電梯使用管理與維護保養規則》(tsg。
t5001-20__)要求，電梯維保單位在維保過程中，發現事故隱患及時告知電梯使用單位;發現嚴重事故隱患，及時向當地質量技術監督部門報告。事實上，幾乎沒有電梯維保單位及時報告質量技術監督部門。
7、普遍存在著維保記錄填寫不規范，電梯日常維保記錄中的維保項目未滿足規范要求;未有效開展對所維保電梯的定期自檢工作，特種設備檢驗檢測機構進行的定期檢驗是在電梯維保單位自檢合格的基礎上實施定期檢驗，但往往檢驗機構的檢驗人員在現場檢驗時，會發現自檢報告部分項目與實際不符，這也說明電梯維保單位的自檢很不規范，個別單位甚至存在編造自檢報告的行為。
1、落實使用單位的主體責任，特種設備使用單位是責任主體單位，主要抓好“三落實、兩有證、一檢驗、一預案、一演練”的要求。也就是做好責任單位、責任人及制度的落實，做好電梯的注冊登記和人員的持證上崗的落實，做好電梯檢驗的落實，做好應急預案和應急演練的落實。以此推動使用單位主體責任的落實工作。
2、抓好宣傳教育。針對小區業主對電梯使用常識了解不夠。結合《特種設備安全法》的實施，開展好進社區宣傳服務活動，宣傳正確使用操作電梯及應急情況的處理。發放宣傳材料，讓用戶了解電梯使用不當的原因等，樹立安全防范意識。
3、抓好檢查與隱患的整改工作。開展好電梯專項檢查工作，加。
強對物業公司電梯管理的指導。做好隱患排查治理工作，特別是對經檢驗不合格、對群眾舉報投訴反映強烈的單位，加強檢查頻次并跟蹤抓好隱患整改落實工作。
4、抓好電梯維保公司的檢查工作。開展電梯維保公司的專項檢查，不定期的對維保公司服務情況及維保質量進行抽查。重點抽查那些經常對所維保的電梯不能一次檢驗合格的維保公司，以此推進維保質量的落實;抽查維保公司應急處置能力，確保發現電梯故障能及時排除。
5、加大執法力度，嚴防不合格電梯的使用。加大對電梯使用違法行為的查處力度，特別是對電梯不能及時辦理注冊登記、電梯管理人員不能持證上崗、使用單位使用經檢驗不合格電梯、維保公司不按安全技術規范的要求進行維保[文秘站-您的專屬秘書!]等違法行為嚴厲打擊。
6、加強協調配合。加強與檢驗檢測機構、電梯維保單位、電梯使用單位的聯系，對電梯使用過程中發現的隱患，及時協調解決，確保電梯的正常運行。
7、制定應急措施和救援預案及定期演練工作。每半年至少針對本單位維保的不同類別(類型)電梯進行一次應急演練，做好應急演練的記錄;提高服務意識，對客戶意見反饋處理及時匯總、分析及改進;接到電梯故障通知后及時予以排除，接到電梯困人故障報告后，電梯維修人員及時抵達所維保電梯所在地實施現場救援。
8、嚴格落實《電梯使用管理與維護保養規則》(tsg。
t5001-20__)要求。電梯維保單位做好電梯的半月維保、季度維保、半年維保、年度維保，制訂合理的維保計劃與方案，對電梯進行清潔、潤滑、檢查、調整，更換不符合要求的易損件，使電梯達到安全要求，保證電梯能夠正常運行。在維保過程中，發現嚴重事故隱患，要及時向當地質量技術監督部門報告。
物業小區調研報告（通用15篇）篇三
通過對源泉小區的住戶和居民進行詢問和走訪調查，源泉小區目前的物業管理公司為金橋物業管理公司，該公司的法人為劉源，該物業管理公司在管理小區的過程當中存在著很多的漏洞和不足，例如對小區安全管理方面沒有盡到自己應有的責任，衛生服務也相對差，各種的便民服務也難以讓人滿意，基礎設施維護不到位，對居民的要求和提出的問題不能及時正確的解決，通過分析，造成這些現象的原因也是多方面的，其中有一部分為外部原因，但是大部分還是與物業公司的經營管理本身有關。通過與該物業公司管理人員的交談，同樣也了解到在物業管理工作中他們所遇到的難題，也了解到一部分他們公司的發展現狀和水平。通過對雙方材料的研究和整理，我們小組成員對該小區所存在的問題提出了我們自己的幾點可行性建議。希望能夠對小區今后的管理工作有指導和借鑒意義。
20xx年12月5日星期三上午八點我小組成員前往延吉市源泉小區進行研究調查，在達到小區門口后，我們就發現一個特別令人匪夷所思的事情，該小區的出入口前居然沒有設置電動門等任何出入管制設施，而且另我們更為吃驚的是，當我們進入小區的時候，竟然沒有任何物業管理人員前來詢問我們的身份及目的，那就更別談要求我們填寫出入人等信息登記表等必要的程序了，我們可謂是不費吹灰之力就輕松的成功‘混入’該小區，我們首先繞小區走了一圈，之后我們就發現了一個問題，該小區沒有任何的休閑娛樂場所和設施，而且該小區的樓層和角落處的垃圾不時的映入眼簾，此時，該小區‘臟亂差’的印象已經在心中形成。后來發現該小區還存在亂停車、亂放自行車的現象，后來發現小區內部不時的有人員在流動，于是我們采取了現場隨機調查詢問的方式，向12名小區住戶詢問了他們對該小區的不滿意之處及他們理想中該小區的模樣，。之后我們對小區用戶描述的問題和現象進行了實地的勘察，發現確實存在著諸如樓道的墻壁陳舊、甚至脫落等現象，由于不便進入小區用戶的住房內，所以有些問題未能進行實地的勘察，此乃無力之舉。后來我們找到了該小區的物業管理處，向物業管理人員介紹了我們的身份和來意，并就以上調查和總結的問題與該物業管理人員進行了詳細的交談，經過分析和交流，該小區物業管理人員承認在物業管理工作中確實存在著不足和應當改進之處，但是也向我們耐心的介紹了其中有些問題并不屬于他們職責范圍之內，也向我們口述了在物業管理過程中遇到的問題和難題，我們分別對上述問題一一進行了討論，得出了令人比較滿意的結果。交談之后，雙方都很愉悅，在向對方道別后，我們返回學校對調查的記錄和筆記進行了整理，大概內容分類如下：
1、該小區存在的主要問題。
2、這些問題存在的主要原因。
3、如何正確處理這些問題。
1)部分樓梯間墻壁陳舊，應該進行粉刷。
2)小區沒有保安人員，給小區安全管理帶來隱患。
3)小區內停車秩序混亂，應加強管理。
4)常有人到小區散發廣告，住戶反映，也存在不安全因素。
5)小區老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子)，環境臟亂，建議加強管理。
6)小區內出現業主丟失自行車情況，要求加強管理。
7)小區隨處可見垃圾，衛生服務需要加強。
1)該小區的樓房已經有一定的樓齡，出現此現象是合理之情。
2)該小區沒有保安人員是因為物業管理費中無此項目。
3)小區停車秩序混亂是因為沒有專門的停車位，也沒有負責車輛管理的專職人員。
4)常有閑雜人等到小區散發廣告是因為該小區入口沒有電動門等限制措施，也沒有做好相應的出入人員登記表。
6)小區經常出現丟自行車現象，一方面是因為對進入小區的人員沒有進行很好的監管，另一方面原因是因為該小區沒有一個專門停放自行車的自行車棚，自行車亂放，給小偷以可乘之機。
7)造成垃圾亂丟的現象是因為一方面該小區的衛生服務本來就不到位，造成破窗理論的上演，另一方面該小區沒有張貼注意環境衛生等宣傳標語，使人們不注意，最主要原因是因為該小區的垃圾箱太少，而且分布不合理。
1)可以和業主一起商量，在各位業主集體同意的情況下，向每位業主收取一定費用后聯系建筑公司盡快施工。
2)可以和各位業主商量，在征得各位業主同意的情況下，向每位業主增加收取保安人員的物業管理費用。
3)可以建立小區車輛管理制度，對小區有車的業主進行檔案登記，對每個車輛固定車位，并安排專職人員負責。
4)小區入口設置電動門，對進出人等進行人員登記。
5)通知小區業主把各種廢棄食物集中放在統一的一個位置，安排專門人員及時進行處理。必要時可以放置驅蚊和防鼠藥物。
6)在小區的合理位置開辟一個場所，建設一個自行車棚，這樣就可以避免亂放，也可以減少丟自行車現象。
7)安排保潔員要及時清理角落和小區垃圾，在明顯位置張貼保護環境的公益性標語，并在人員活動多的地方多設置垃圾桶數量。
物業小區調研報告（通用15篇）篇四
為進一步提高____公司整體物資管理水平，尋找差距、開闊思路，公司財務、商務、技術人員組成調研小組，于10月24日、25日對____公司、________公司及________集團物資供銷分公司學習調研。現就調研情況報告如下：
一、調研單位情況概述。
1、____公司物資統一由____物流集團------____公司負責采購、配送(收取4%管理費，集團采購占年采購總額99.5%)，每月25日統一集中申報物資采購計劃;____公司負責物資的驗收、儲備定額制定，____集團設有統一的供應商名錄，每年進行一次合格供應商篩選。
2、____公司物資采購由市場營銷部負責，庫存管理由生產技術部負責。物資采購實行詢價員、采購員、合同員按崗設人，職能分離模式;物資系統作為公司erp信息系統的組成部分，與財務數據接口，公司成本數據實時動態反映，公司實行全面預算管理，年初制訂預算，點檢員申報計劃實行預算控制全程跟蹤管理模式;技術部倉儲自20_年起實行供貨超市管理，負責代管、代算、代銷，主要是標準件、低質、易耗物資。
二、調研的收獲及啟示。
本次物資管理市場專項調研，調研組認為，無論是采用集團采購的________物資供銷分公司、____公司，還是自行采購的____公司，均有較多值得借鑒的先進管理理念，調研組結合公司前期開展的物資采購效能監察活動提出的問題，收獲及啟示如下：
1、全公司進一步推行全面預算管理理念，將公司經營成本與各點檢員每項材料申報計劃結合起來，雖然公司未實行erp信息軟件系統管理，但可通過部門信息手工匯總的模式，每月進行一次預算實行情況信息集成，將公司的全面預算管理深入到每個專業管理，讓生產技術人員參與公司的經營管理過程，從源頭上避免超標準、超預算的情況發生。
2、實施物資采購業務流程重組再造。借鑒____公司“詢價、采購、合同”三權分離的經驗，將公司現階段采購員一人負責的采購模式，調整為：詢價、采購、合同三崗位分立模式。
3、建立物資采購“兩頭沉”模式，緊密聯系市場價格變動，打好物資采購市場牌。即“一頭沉市場”公司物管中心及時掌握物資市場價格變動的信息，對材料價格驟變的物資，及時調整采購模式、采購策略“一頭沉使用單位”物管中心與技術部實行定期會議形式，將生產現場反饋的問題與物資采購處理的及時性結合起來。
4、加強合格供應商管理。為降低公司物資采購成本、采購的風險，建立一個安全、穩定的供應商隊伍是非常必要的，為尋求長期互惠供求關系，建立《合格供應商名錄》及檔案工作是首要工作，目前該項工作已正在進行;今后我公司物資采購將從從合格供應商名錄中選擇，從審查主體資格、履約能力、履約信用等方面挑選，作為合格供應商名錄入選條件。
5、適時升級公司管理軟件，推行erp軟件：erp系統作為企業集成化管理信息系統，它集成公司業務全流程，直觀、動態反映各部門費用的發生、行蹤，對提升公司核心競爭力具有顯著作用。例如20_年統計的__x專業材料費用超額領用的問題，實際為財務軟件統計與公司mis物資系統統計口徑形成的誤差。
通過此次調研，使我們更充分的認識到自身管理水平與先進之間的差距，但是只有通過“找差距”、“發現差距”，才能不斷“提升自己”，克服現有軟、硬件困難，在管理水平上下工夫，使公司物資管理水平更上一個臺階，為降低生產成本做出更大的貢獻。
物業小區調研報告（通用15篇）篇五
隨著城市建設步伐的不斷加快，縣城規劃區范圍內渣土(包括土方，下同)污染較為嚴重，“晴天漫天灰，雨天滿街泥”的現象令人生厭。“如何將渣土處置和揚塵污染對市容環境和市民生活的負面影響降至最低程度”成為了城市管理亟待解決的難題之一。為全面了解我縣當前渣土管理現狀，加強渣土管理，提升城市形象，縣組織專題調研組深入恒建紫金灣、伴山帝景、錦泰新城、碧桂花園、職業中專新校區等在建項目和住建局、國土局、城關鎮、交警隊、城管隊、運管所、建管站、環衛局、渣土辦等單位進行專題調研。通過召開座談會、現場查看、走訪群眾等形式，全面了解縣城渣土管理現狀，認真聽取各方意見，并到株洲市天元區和耒陽市學習取經。經主席會議審議通過，特向縣委、縣人民政府提出如下建議案。
一、當前縣城渣土管理現狀。
隨著城市擴容提質，城建項目不斷增多，渣土運輸與處置成為首要難題。因體制機制不全、日常管理不優、處罰措施不力等因素影響，導致縣城內建筑、裝修渣土隨意堆棄，運輸過程拋灑較多，嚴重影響了市容市貌，亟待予以重視解決。
(一)渣土隨意堆棄。一是渣土承運門檻較低。目前，縣城規劃區范圍內渣土運輸處置有不成文的“地方規定”，即工地屬于那個村組渣土就由該村組的村民負責運輸處置，強包強攬，既不具備任何資質，也未辦理任何手續;運輸車輛不管有無牌照，也不管車況好壞，只要車子能開得動，就可從事渣土運輸工作。據調查了解，伴山帝景、錦泰新城等項目土方幾乎全是由當地村民在負責清運。二是渣土堆放缺乏場地。目前，我縣沒有統一規劃的渣土消納場地，村民在渣土清運處置過程中，為圖省事，往往利用晚上時間，隨意將渣土傾倒于路邊、河邊、田邊等，導致渣土亂堆亂倒現象嚴重。三是渣土處置混亂無序。一方面傾倒公路兩旁的多。尤其是興衡大道吳集段和武家山段、s314線金花村段、雙園大道職業中專新校區段等道路兩旁，渣土堆積如山。有的車輛在運輸渣土過程中因堆積過多，且沒有采取封閉措施，拋灑現象比比皆是，影響正常通行。另一方面傾倒項目工地的多。城關不少居民在建房過程中，不顧規劃紅線，將渣土和建筑垃圾隨意堆放于擬建項目工地，導致填土、清運“雙重付費”。如原來的沿江風光帶、建材大市場及對面金堰湖等項目，廢土廢渣堆積如山，在建設過程中僅金堰廣場北面道路拓寬項目縣財政花費的渣土清運費就高達20余萬元。
(二)車輛違規運輸。一是缺少相關證照。目前，城關周邊有各類渣土運輸車輛180余臺，多是從長沙、株洲等地購買的報廢車輛，且大部分無牌無證，也未進行相關檢修，存在較大安全隱患。二是缺少必備設施。按照有關規定，從事渣土運輸的車輛必須要有全封閉蓋板、自動卸貨等功能，而目前縣城周邊所有從事渣土運輸的車輛沒有任何遮蓋設施，有的車輛“除了喇叭不響其他部件都響”，根本不符合上路車輛要求。三是缺少安全意識。因渣土運輸車輛大部分屬于“三無車輛”，駕駛員在日常駕駛過程中對交通安全法律法規熟視無睹，超速超載、闖紅燈等違規行為屢見不鮮，后果不堪設想。
(三)管理難以到位。一是存在暴力抗法現象。渣土承運人員為逃避處罰，往往以“政府工程”名義進行回避，對污染的道路也不進行清理;更有甚者對渣土管理部門的正常執法采用謾罵、圍攻等手段進行暴力抗法，嚴重阻礙了工作開展。二是存在哄抬價格現象。按照相關規定，渣土運輸處置財政評審價格為運輸距離一公里以內8。48元/立方，每多一公里增加1。2元。而在具體操作過程中，從事渣土運輸的村民為使利益最大化，采用恐嚇、阻工等非正常手段，抬高運輸價格。據調查了解，錦泰新城項目渣土運輸處置價格每立方16元-19。8元不等，目前渣土運輸處置費達170余萬元;碧桂花園項目渣土運輸處置費用高達32元/立方。三是存在違規運輸現象。從事渣土運輸的村民在渣土運輸過程中，無視時間、線路要求，不管白天還是晚上，不管主干道還是城市中心，肆意橫行，嚴重影響居民生活。
(四)影響衡東形象。一是影響城市環境。在渣土運輸過程中，渣土承運人員根本沒有落實“渣土運輸車輛離開工地時要進行清洗、全封閉運輸”的規定，既沒對運輸車輛進行沖洗，更沒按照規定進行遮蓋，超高裝載、無遮蓋運輸現象普遍，拋灑無度，無論從河西進入縣城，還是從城北進入縣城，經常可見“塵土漫天，污泥遍地”。縣城空氣含塵量高，容易引發呼吸道感染等相關疾病，危害身體健康。二是影響安全環境。因渣土運輸車輛大多沒有牌照，不遵守交通規則，也未購買任何保險，導致肇事逃逸現象經常發生。據調查了解，近兩年來渣土運輸車發生交通事故多起，其中肇事逃逸3起，尤其是去年3月份發生在金堰廣場的渣土車撞人逃逸事故，經多方排查，反復比對，雖已將肇事者抓獲，但因車輛相關證照手續不全，保險手續空白，賠付難以到位，影響較大。三是影響發展環境。因渣土運輸處置管理不到位，導致強攬工程、阻工鬧事現象經常發生，導致項目投資方對衡東發展環境評價不高，一定程度上影響了經濟社會的可持續發展。
二、造成縣城渣土管理混亂的主要原因。
一是體制機制不順。渣土辦是環衛局內設機構，人員力量不足(目前只有4人)，部門聯動不夠，加上行政執法程序繁瑣，時間較長，導致管理難以到位。同時，目前我縣沒有成立規范的渣土運輸公司，也沒有規劃設立渣土消納場地，加劇了亂填亂倒行為的發生。加上部分領導對渣土管理認識不高，不能做到依法依規辦事，借“重點工程建設”、“優化發展環境”等名義打招呼，人為促成了渣土管理的混亂。
二是源頭管理不嚴。業主單位對渣土清運重視不夠，認為與當地村民簽訂了清運協議，只要把土方拖出工地就行，后續所有工作可以一概不管;對項目出入口道路沒有按規定硬化，沖洗保潔設備形同虛設，加上渣土運輸過程中普遍存在超高裝載、未覆蓋密閉、不按規定時間和線路行駛等現象，導致環境污染嚴重。渣土運輸車輛大多無牌無證，交警、運管等部門在日常的車輛糾章過程中執法不嚴，導致各類報廢、違規車輛日益增多。
三是部門配合不緊。渣土管理工作涉及多個職能部門，渣土消納場設置需規劃、國土部門審批;規范工地施工由建設部門管理;渣土不按規定線路運輸及拋撒亂倒由環衛和城管部門負責查處;車輛無證行駛和超載運輸由交警、運管部門負責查處;環衛部門負責渣土污染后的清掃保潔。在具體的渣土管理過程中，部門協調配合不夠，導致渣土運輸“肆意橫行”、渣土處置“任意傾倒”的現象愈演愈烈。
四是問責處罰不力。渣土管理需要執法人員全天候值守巡查，發現問題，及時取證，及時處理。而在具體執法過程中，主要以渣土辦為主，由于人員、機制原因，也未進行有效的監管。同時，對當事人的違規處罰較輕，甚至根本沒有處罰，其違規操作所獲得的利潤遠遠大于違法成本，因而變本加厲，肆無忌憚。
三、切實加強我縣渣土管理的建議。
控制渣土污染，保護城市環境，既是政策規定，也是民心所向，更是現實所需。為此，我們建議如下：
(一)廣泛深入宣傳，提高思想認識。一要加強正面宣傳。充分利用電視、網絡、橫幅、手機報等媒介，加強對規范渣土運輸處置、創建文明衛生縣城等方面的宣傳，提高群眾思想認識，營造遵章守規的濃厚氛圍。二要加強針對性宣傳。針對個別項目、個別村組、個別人員，建設部門要采取集中組織宣講、進村入戶宣傳、重點對象訪談等形式，向村民宣講交通運輸、城市管理、渣土處置等相關法律法規，全面“叫停”違規運輸行為。三要加強警示宣傳。通過對個別屢教不改、非法運營、污染嚴重的渣土運輸案件的嚴肅查處和及時公開曝光，達到查處一起、教育一片、震懾一方的效果。
(二)迅速組織清查，從嚴從重整治。一要加強領導。成立高規格的領導小組，建議由縣長任組長，分管城建工作的副縣長任常務副組長，住建、交通、國土、公安、規劃、交警、環衛(渣土辦)及城關鎮等單位主要負責人為成員，領導小組下設辦公室(設縣住建局)，負責組織、指導、協調全縣渣土專項整治和日常管理工作。二要摸清底子。要盡快組織人員，深入縣城規劃區域內的城關和吳集的相關社區、村組、項目工地，在規定時間內對渣土運輸情況進行地毯式清查，包括運輸車輛、從業人員、運輸價格、操作模式、處置方式等，全面掌握真實情況，分門別類，登記造冊，制定臺賬。三要制定方案。針對當前渣土違法運輸處置現狀，結合實際制定《衡東縣渣土違法運輸專項整治工作實施方案》，尤其要充分考慮目前以當地村民承包運輸為主的實際情況，做細相關工作，確保穩步推進。四要嚴明紀律。要進一步提高思想認識，嚴肅工作紀律，嚴禁領導干部對正常的渣土管理執法打招呼、批條子，一經查實，嚴肅處理，營造良好的執法環境。五要從嚴打擊。要加大執法力度，將強包強攬渣土承運作為打擊“三強三霸”的內容之一，嚴厲進行打擊;加強對違規車輛的糾章和渣土任意拋灑等現象的整治，嚴禁報廢車和“三無”車輛上路行駛，為進一步規范縣城渣土運輸奠定基礎。
(三)強化源頭治理，夯實工作基礎。一是嚴格工地管理。加強對轄區各基建工地、拆遷現場、市政施工現場的管理，提高業主單位認識，督促項目業主單位加大對基礎設施的投入，做到“四個必須”，即必須有洗車平臺，必須有硬化處理施工場地，必須有污泥過濾沉淀池，必須有專人現場清洗車輛。同時落實“四不出場”制度，即未落實保潔措施的車輛不出場，未密閉運輸的車輛不出場，車體、車輪帶泥的車輛不出場，未取得渣土準運手續的車輛不出場，從源頭上杜絕渣土運輸污染路面的現象發生。同時，對不出本工地的土方開挖、運輸、夯壓要做好揚塵處理工作，努力將污染降到最低程度。二是嚴格車輛管理。嚴格落實渣土運輸車輛“有渣土運輸牌照、有全封閉覆蓋設施、有自卸功能”的“三有”規定，對當地村民符合運營條件的車輛督促其按照相關規定辦理好證照，加裝全封閉蓋板，并在交通、交警部門取得相關證照、保險公司辦理必要的手續后，再批準加入或掛靠渣土運輸公司，由公司進行統一管理運營;對不符合要求或已經達到報廢規定的車輛一律予以報廢處理。同時，對無牌無證、無封閉設備的車輛仍從事渣土運輸，由政府牽頭，組織住建、公安、交警予以查處，堅決杜絕渣土違法運輸。三是嚴格價格管理。按照政府主導、市場調節的原則，召開渣土運輸價格聽證會，廣泛征求群眾意見，結合運輸距離和市場行情，合理制定每季度的渣土運輸價格區間和渣土消納價格，規定渣土運輸公司的運輸價格不得超過政府制定的指導價格上限，對擅自提高價格、群眾反映強烈的行為要嚴格予以查處。
(四)理順管理機制，提高管理實效。一是成立渣土運輸公司。注冊成立1—2家正規的渣土運輸公司，要求擁有一定數量的大小不同型號的渣土運輸車輛，辦理渣土車運輸車牌，取得道路運輸證等相關資質，落實城區渣土車輛運輸時間、路線、消納堆放要求和進出工地保潔規定，實現由村民個人無序運輸轉變為公司統一組織運營，最大限度減少渣土運輸污染。根據實際情況，可允許業主單位引進外地渣土運輸公司或當地符合渣土運輸條件的車輛進行渣土運輸，提高競爭力，防止市場壟斷。二是設立渣土消納場地。根據城市規劃，采用政府租賃、征收模式或渣土公司自行租賃模式，經住建、國土、規劃、環保等部門審批通過后，在城北、城東和河西選定一至兩處渣土消納場地，解決渣土無處傾倒問題。在渣土消納場選址過程中，要充分考慮城市發展實際，既要保證傾倒的渣土對周邊環境污染最小，又要保證能滿足規劃期內渣土的傾倒，尤其在消納場渣土飽和后仍然可以有效利用，避免重復開挖運輸、增加投入成本、造成二次浪費和污染。同時，明確規定城區居民和個體戶房屋裝修垃圾或少量建筑渣土按照“成本價”運輸，免收渣土消納費，從而減少市民亂倒渣土機率。政府儲備地最好完成“三通一平”，由“生地”變為“熟地”，按照規定做好土方平衡，減少余土消納和找土填方的矛盾。三是完善渣土管理機制。制定和完善縣城規劃區范圍內渣土運輸管理考核辦法，如果設立城市管理執法局，可下設渣土管理執法大隊，負責縣城規劃區范圍內的渣土管理工作。否則，應盡快成立以建設、交通、交警、城管、環衛等部門參與的渣土管理執法大隊，增加財政投入，加大巡查力度，實行聯合執法。建設部門要加強對渣土運輸的審批，明確運輸線路、時間等;交通、交警、城管等要加強對主要交通路口24小時值守監控，重點對渣土車無牌無照運輸、不封閉及超高超載、沿街撒落、不按指定路線行駛、不按指定地點處置、車輛夾帶泥土污染路面等違規違章行為進行嚴管重罰;環衛部門要嚴格落實誰污染誰清掃制度，有效遏制渣土污染屢禁不止問題的發生;城管隊要建立有獎舉報制度，設立專門舉報電話，舉報查實后給予舉報人一定的精神和物資獎勵，充分調動市民參與的積極性、主動性，形成多方參與的良好氛圍;渣土辦要加強對渣土運輸公司和城市規劃控制區范圍內各社區(村委會)的日常考核，對管理規范、效果較好的予以一定的獎勵，實現平廂裝載、密閉運輸和遵章行駛，切實提高管理實效，早日創建國家級文明衛生縣城。
物業小區調研報告（通用15篇）篇六
近幾年杭州高速發展，帶領杭城的老百姓走上富裕道路。半山地處杭州北部的交通樞紐，同時也扮演者北大廳的重要角色，一直以來都是以重工業發展為主，隨著“低碳、環保、文明、整潔”的理念不斷深入人心，搬遷關停各類企業46家，隨著帶來的各類城市管理工作也日漸增多。我們抓城市管理工作，高效能地管理好城市，最終目標就是為老百姓提供一個整潔、優美、便捷、高效的工作、生活環境。因此，我們要樹立和落實，以人為本，在促進發展中統籌兼顧，以構建社會主義和諧社會為目標，把提高城市管理水平和維護廣大人民群眾的根本利益結合起來，從思想認識、工作理念上再提高、再優化，走依法管理城市的路子，建立城市管理長效機制。城市管理工作,應該是一項動態管理工作,不能“坐似一張弓,走似一陣風”迎接檢查,集中突擊“一陣風”的管理辦法,能夠集中解決一些問題,但日常管理工作,不能象“一張弓”,要持之以恒.注重長效管理機制。
一、要抓宣傳教育，增強市民城管意識。
城市管理是城市發展永恒的主題，也是城市形象建設的中心環節。城市管理工作是一項復雜的系統工程，要統攬全局，從大處著眼，從小處著手，著力解決好城市管理中的突出問題。使廣大市民認識到城市是我家，從思想上意識到其主人翁的作用發動群眾都來做城市美容師，一起動手美化家園，自覺遵守城市管理規定，以主人翁的姿態共同參與城市管理。
二、管理目標長效化和管理服務高效化。
對城市重大基礎設施、市重大工程和招商引資項目，要建立行政審批“綠色通道”。要積極推進電子政務，實行網上審批，降低行政成本，減少企業負擔，提高行政效能，同時嚴格落實行政審批失當責任追究制，確保管理服務規范化。要建立公開、公正、公平的考核獎懲制度體系，充分發揮社會監督作用，定期向社會公布考核情況。通過強化激勵和約束機制，促進城市長效管理目標的落實。
三、改革城市管理方式，推進城市管理現代化創新。
現代化的城市，需要現代化的管理。要積極依靠科技進步，不斷提高城市管理現代化水平。加強城市管理科技的基礎研究，加快科技成果的轉化應用步伐，積極引進和消化吸收國內外一切先進的管理思想、手段和方法。城市管理信息化建設是當前的重點，要綜合運用各種現代化信息、數字技術，建立城市管理的數據庫，實現對城市基礎設施和管理活動的實時監測與動態控制，提高城市管理效率，增加城市管理工作的科技含量。要學習推廣東北京東城區實行分網絡管城市的經驗，實現城市管理問題的精確定位和對監督員的科學管理。要推行12319等城市公共住處服務平臺，及時發現和處理各類問題，提高快速反應能力，樹立城市管理品牌。
四、抓隊伍建設，提高執法水平。
城市管理的各項措施，都要通過管理人員去落實，因此關鍵在于人。要按照“統一領導、綜合管理、分工負責、協調高效”的原則，通過合理的分工，提高執行能力。要堅持不懈地抓好城管執法隊伍的思想、紀律、作風整頓，積極推行“陽光城管”教育引導城管執法人員牢固樹立正確的權力觀、地位觀、利益觀，真正做到情為民所系，權為民所用，利為民所謀。認真搞好行政執法人員的教育培訓，以提高其政治素質、業務素質和執法水平。加大業務考核力度，做到工作有標準，作業有質量，檢查有記錄，獎懲有依據。進一步完善城管行政執法機關以及執法隊員的檢查監督機制和紀律約束制度，規范執法行為，自覺接受監督，提高城管行政執法隊伍的依法行政水平。要堅持執法為民，塑造城管執法品牌。
五、加強城市規劃管理，力戒城市無序建設。
對一個城市而言，城市規劃在先，建設在后;管理在前，經營在后。城市建設，尤其是城市的基礎設施建設，主要目的是為城市的企事業生產和市民生活創造一個良好的外部環境，這是城市政府的主要職責。而城市規劃是城市建設的龍頭，科學、合理、求實和法制化的城市規劃及管理，對城市建設起著主導作用。城市規劃管理的好壞，對于城市建設和經濟發展具有重要意義。
六、相對粗放式管理，城市精細化管理從細節入手、精益求精，讓老百姓生活得更舒適、更健康、更方便。
近年來，隨著我縣城鎮化進程進一步加快，城市基礎設施建設得到加強，城市面貌有了較大改觀，但一些城市的規劃建設與管理服務水平還比較低，城市建設缺乏特色，城市功能不夠完善，重建設、輕管理，重地上、輕地下，重形式、輕內容等問題還比較突出，臟、亂、差現象還比較嚴重。今后，我省將從城市市容市貌管理、環境衛生管理、市政設施管理、園林綠化建設和管理、廣場公園綠地管理、建筑工地管理、城市公共交通管理、城市出租車管理等8個方面，建立城市精細化管理長效機制。提高城市管理現代化水平，明確市與縣兩級政府的城建城管職責，理順條塊關系，完善法規制度，著眼長效管理，實行綜合執法，建立健全市、區、街道(鄉鎮)相互銜接、合理分工、規范高效的城市綜合管理體系。按照“政企分開、政事分開、事企分開、管養分開”的要求，深化城市管理體制改革，引入競爭機制，實行城市公用事業建設和市容環衛公共服務市場化。加快推進社區建設，理順社區管理體制確保社區資源綜合利用，發揮社區在城市建設和管理的基礎作用。
物業小區調研報告（通用15篇）篇七
物業管理是今年鎮經濟工作會議確定的三個突破之一。物業管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰自我加壓探索精選論文新課題的過程。
一目前我鎮物業管理試點工作開展情況。
上半年，鎮城管辦在七個城區社區各選一處居民小區做為物業管理試點，打破社區原有的小區負責制的管理模式，重點在臟亂差的無人管小區開展物業管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業主委員會。城市七個社區的試點具體情況為：
1社區：社區選擇三星花園小區做為試點。三星花園位于東城區閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區前期開發遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業管理，多數人擁護，但缺乏信心。經過初步測算，要在該小區建立物業管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區在小區召開了業主委員會籌備會，向各家各戶發放了物業管理倡議書，征求有關意見。下一步準備成立業主委員會。
二社區：社區去年最先推行物業管理，并成功地在糧食局小區成立了業主委員會，建立了業主規約，協助小區實行了物業自治管理。今年，社區將綜合批發城作為物業管理重點整治單位。綜合批發城有業主近三百戶，建成十多年來，沒有物業管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理衛生創建的死角難點。經走訪，綜合批發城要實施物業管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池拆除消防通道上的違章建筑恢復大門及門崗提供物業管理用房，總測算費用近五十萬元。經過半年多的協調，目前成立了小區業主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發商爭取了兩間門面作為物業管理用房，已由致遠物業公司拿出了初步管理方案，并正在協商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮政府組織在綜合批發城小區召開全體業主會議，正式宣布小區管理移交縣致遠物業管理公司，該小區走上規范化管理軌道。
三觀山社區：試點一：佳美公司宿舍區。因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區（建筑公寓）移交社區，并和鎮政府簽定協議，不再承擔建筑公寓內的衛生創建等任務，請求取消建筑公寓做為其創建包干責任區。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區在小區內實施過物業管理，后因少數業主私搭亂建而中止，成為無人管小區，后來小區衛生包干到佳美公司，但缺乏長效管理。現在社區已召集業主代表開會，下發選票，籌備成立業主委員會，下一步再確定物業管理方案。試點二：原天鵝賓館院落。此事由農辦牽頭，鎮城管辦協助，在現場走訪了業主。針對院內的環境問題，我鎮拿出了初步改造方案。因院內主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關責任主體的協調會，解決環境問題后再議物業管理事宜。
四老西門社區：老西門社區做為老城區，無人管小區最多，縣長熱線投訴最多，創建任務最難，實施物業管理的難度也最大。社區先后在百貨庭院電影庭院土產庭院醬園廠庭院商業新村橋頭花園等地開會走訪，征求業主意見，了解物業管理現狀，最終確定在電影庭院醬園廠庭院和土產庭院實施物業管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業管理用房和大門的問題。
五渫陽社區：試點一：農資大市場。農資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業一直由市管中心（宏天物業）管理，但建設方和業主對物業管理強烈不滿，準備重新聘用物業服務企業。經社區推薦，建設方多方了解后，擬定由致遠物業公司接管。從五月份開始，致遠物業開始走訪業主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備采取邀標的方式，重新聘用物業公司。試點二：旺佳園。旺佳園共有業主75戶，一部分是原勞動服務公司職工，另一部分是新開發樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業管理費，兩年期滿后，物業公司退出，現在小區沒有物業管理，而且由于以前管理不規范，公共部分占用嚴重，業主強烈要求實施物業管理。目前，社區已在小區內召開了業主委員會籌備小組會議，張貼了有關宣傳法規，投票選舉了業主委員會，下一步準備擬定物業管理方案并召開業主大會。
六中渡社區：社區選擇小區做為試點。小區是原廣福橋煤礦職工宿舍區，有業主近七十戶，改制后由社區接管，但由于收費狀況不好，管理有難度，每年社區還要負債投入。今年，社區在該小區率先推行物業管理，組織召開業主大會，選舉成立了業主委員會，并協助完善了業主規約。六月份，小區正式開始自治管理。
二物業管理工作開展過程中存在的難點。
1社區對物業管理的社會效益認識不足。個別社區認為物業管理與小區管理在利益上存在著沖突，工作積極性不是很高。
2硬件設施不配套。一是相當一部分院落建設不規范，無門崗和門廳，現在組織修建也不好規劃。二是居民區下水道電路等物業管理所涉及到的設施嚴重滯后，維修或建設需大量資金。
3規范控制混亂。小區內亂搭亂建現象嚴重，臨時建筑擠占了消防通道。綠化率達不到設計標準，居民利用空坪隙地種菜，擠占了綠化空間。
4收取物業管理所必須的費用存在一定的難度。有些業主認為物業公司賺了錢，不愿交費，或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時代，對自己應盡的責任和義務不明。
5物業管理企業動作欠規范。現有的幾個物業管理企業，市場化程度不高，管理不是很專業，缺乏先進的管理經驗與模式，營利的目的太明顯。
6前期物業管理不規范，開發建設所遺留下來的問題對物業管理形成了極大的障礙。
7業主大會難組織。居民對物業管理的含義認識不清信心不足，參加會議的積極性不高。
8媒體關注程度不夠。
三對我鎮開展物業管理工作的幾點建議。
1嚴格執行物業管理的法律法規及規章，使物業管理的管理服務經營收費等各方面各環節做到依法管理和運作。政府要加強服務意識，出臺相應的扶持政策，為廣大企業營造良好的發展環境，提供宏觀的政策支持與引導。建立物業管理市場準入制度。加強物業管理市場的培育，鼓勵房地產開發房地產管理分業經營。鼓勵開發商從社會上聘請那些經過實踐被業主認可的物業管理公司來進行專業化的管理。鼓勵通過招投標等方式公開選聘物業管理公司，引進競爭機制，促使物業管理行業朝高度市場化方向發展。
2物業管理企業要按照“產權明晰權責明確政企分開管理科學”的要求，建立現代企業制度。要逐步提高物業管理從業人員的素質，多種渠道多種形式培養人才，為物業管理持續發展提供人才資源。
3社會公眾應客觀公正的看待物業管理這一行業，加深對這一行業的了解并對這一行業的作用充分重視，促使業主形成正確的物業管理消費觀念。
四下一步工作重點。
一是廣泛宣傳，營造良好輿論氛圍；
二是建立健全新的物業管理模式和管理機制；
三是加強業主大會組建的指導監督工作；
四是進一步規范前期物業管理招投標工作；
五是建立“質價相符”的服務收費機制；
六是大力提高物業管理從業人員素質；
七是理順好物業管理與社區建設的關系。
物業小區調研報告（通用15篇）篇八
物業管理是今年鎮經濟工作會議確定的三個突破之一。物業管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰、自我加壓、探索新課題的過程。
一、目前我鎮物業管理試點工作開展情況。
上半年，鎮城管辦在七個城區社區各選一處居民小區做為物業管理試點，打破社區原有的小區負責制的管理模式，重點在臟亂差的無人管小區開展物業管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業主委員會。城市七個社區的試點具體情況為：
1、社區：社區選擇三星花園小區做為試點。三星花園位于東城區閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區前期開發遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業管理，多數人擁護，但缺乏信心。經過初步測算，要在該小區建立物業管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區在小區召開了業主委員會籌備會，向各家各戶發放了物業管理倡議書，征求有關意見。下一步準備成立業主委員會。
二、社區：社區去年最先推行物業管理，并成功地在糧食局小區成立了業主委員會，建立了業主規約，協助小區實行了物業自治管理。今年，社區將綜合批發城作為物業管理重點整治單位。綜合批發城有業主近三百戶，建成十多年來，沒有物業管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衛生創建的死角難點。經走訪，綜合批發城要實施物業管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復大門及門崗、提供物業管理用房，總測算費用近五十萬元。經過半年多的協調，目前成立了小區業主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的.違章建筑，向開發商爭取了兩間門面作為物業管理用房，已由致遠物業公司拿出了初步管理方案，并正在協商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮政府組織在綜合批發城小區召開全體業主會議，正式宣布小區管理移交縣致遠物業管理公司，該小區走上規范化管理軌道。
三、觀山社區：試點一：佳美公司宿舍區。因佳美公司(原一建公司)改制時已將其宿舍區(建筑公寓)移交社區，并和鎮政府簽定協議，不再承擔建筑公寓內的衛生創建等任務，請求取消建筑公寓做為其創建包干責任區。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區在小區內實施過物業管理，后因少數業主私搭亂建而中止，成為無人管小區，后來小區衛生包干到佳美公司，但缺乏長效管理。現在社區已召集業主代表開會，下發選票，籌備成立業主委員會，下一步再確定物業管理方案。試點二：原天鵝賓館院落。此事由農辦牽頭，鎮城管辦協助，在現場走訪了業主。針對院內的環境問題，我鎮拿出了初步改造方案。因院內主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關責任主體的協調會，解決環境問題后再議物業管理事宜。
四、老西門社區：老西門社區做為老城區，無人管小區最多，縣長熱線投訴最多，創建任務最難，實施物業管理的難度也最大。社區先后在百貨庭院、電影庭院、土產庭院、醬園廠庭院、商業新村、橋頭花園等地開會走訪，征求業主意見，了解物業管理現狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產庭院實施物業管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業管理用房和大門的問題。
五、渫陽社區：試點一：農資大市場。農資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業一直由市管中心(宏天物業)管理，但建設方和業主對物業管理強烈不滿，準備重新聘用物業服務企業。經社區推薦，建設方多方了解后，擬定由致遠物業公司接管。從五月份開始，致遠物業開始走訪業主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備采取邀標的方式，重新聘用物業公司。試點二：旺佳園。旺佳園共有業主75戶，一部分是原勞動服務公司職工，另一部分是新開發樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業管理費，兩年期滿后，物業公司退出，現在小區沒有物業管理，而且由于以前管理不規范，公共部分占用嚴重，業主強烈要求實施物業管理。目前，社區已在小區內召開了業主委員會籌備小組會議，張貼了有關宣傳法規，投票選舉了業主委員會，下一步準備擬定物業管理方案并召開業主大會。
六、中渡社區：社區選擇小區做為試點。小區是原廣福橋煤礦職工宿舍區，有業主近七十戶，改制后由社區接管，但由于收費狀況不好，管理有難度，每年社區還要負債投入。今年，社區在該小區率先推行物業管理，組織召開業主大會，選舉成立了業主委員會，并協助完善了業主規約。六月份，小區正式開始自治管理。
二、物業管理工作開展過程中存在的難點。
1、社區對物業管理的社會效益認識不足。個別社區認為物業管理與小區管理在利益上存在著沖突，工作積極性不是很高。
2、硬件設施不配套。一是相當一部分院落建設不規范，無門崗和門廳，現在組織修建也不好規劃。二是居民區下水道、電、路等物業管理所涉及到的設施嚴重滯后，維修或建設需大量資金。
3、規范控制混亂。小區內亂搭亂建現象嚴重，臨時建筑擠占了消防通道。綠化率達不到設計標準，居民利用空坪隙地種菜，擠占了綠化空間。
4、收取物業管理所必須的費用存在一定的難度。有些業主認為物業公司賺了錢，不愿交費，或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時代，對自己應盡的責任和義務不明。
5、物業管理企業動作欠規范。現有的幾個物業管理企業，市場化程度不高，管理不是很專業，缺乏先進的管理經驗與模式，營利的目的太明顯。
6、前期物業管理不規范，開發建設所遺留下來的問題對物業管理形成了極大的障礙。
7、業主大會難組織。居民對物業管理的含義認識不清、信心不足，參加會議的積極性不高。
8、媒體關注程度不夠。
三、對我鎮開展物業管理工作的幾點建議。
1、嚴格執行物業管理的法律、法規及規章，使物業管理的管理、服務、經營、收費等各方面各環節做到依法管理和運作。政府要加強服務意識，出臺相應的扶持政策，為廣大企業營造良好的發展環境，提供宏觀的政策支持與引導。建立物業管理市場準入制度。加強物業管理市場的培育，鼓勵房地產開發、房地產管理分業經營。鼓勵開發商從社會上聘請那些經過實踐被業主認可的物業管理公司來進行專業化的管理。鼓勵通過招投標等方式公開選聘物業管理公司，引進競爭機制，促使物業管理行業朝高度市場化方向發展。
2、物業管理企業要按照“產權明晰、權責明確、政企分開、管理科學”的要求，建立現代企業制度。要逐步提高物業管理從業人員的素質，多種渠道、多種形式培養人才，為物業管理持續發展提供人才資源。
3、社會公眾應客觀公正的看待物業管理這一行業，加深對這一行業的了解并對這一行業的作用充分重視，促使業主形成正確的物業管理消費觀念。
四、下一步工作重點。
一是廣泛宣傳，營造良好輿論氛圍;。
二是建立健全新的物業管理模式和管理機制;。
三是加強業主大會組建的指導監督工作;。
四是進一步規范前期物業管理招投標工作;。
五是建立“質價相符”的服務收費機制;。
六是大力提高物業管理從業人員素質;。
七是理順好物業管理與社區建設的關系。
物業小區調研報告（通用15篇）篇九
隨著城鎮化腳步不斷推進，各地新興小區如雨后春筍般圈地而起，五花八門的物業公司也有了巨大的發展空間，物業的品牌價值也成為了房地產商手里越來越重要的籌碼。物業對小區的管理與城管對于城市的管理如出一轍，同時也有著包含關系。物業管的不光是小區整體環境，還要解決每個業主日常所遇到的問題。當小區內住戶的某些行為觸犯到城市管理相關法規時，就進入了城管管轄范圍，要解決好這些物業、城管均可介入的問題往往需要雙方開展協作。
在現實中，諸多問題使得原本可以開展協作的部分反而成了城管執法過程中的瓶頸。由于物業平時與業主關系密切，有的物業管理人員與業主幾乎如親友般熟悉，出于感情層面以及日后相處考慮，物業在遇到業主有違法行為時往往容易采取回避乃至包庇業主的措施，以使自己脫離干系。甚至還有一些不顧及品牌效益的物業，管理不好就直接撒手不管了，這就使得執法人員在期望通過物業與業主溝通時吃到了無數閉門羹。
而如果物業管理者們更深層地思考下業主的違法違規問題，不難發現，只要有一戶業主帶頭不遵紀守法，并且被縱容和默許，就會有更多家業主來鉆法律漏洞以謀私利。這些業主行為最后往往影響到周邊業主的共同利益，造成其他業主的.不斷投訴，將物業置于眾矢之的。物業若能配合執法力量做好嚴管嚴打工作，及時先行溝通處理并主動反應上報業主違規行為，那么日后的管理將輕松很多，同時也能得到更廣大業主的好評。
物業與城管開展協作應有效地發揮雙方的獨有優勢，互相填補不足。物業掌握著業主的基本信息，對整個小區有更深的了解和更綜合的考量，擁有更多與住戶的溝通技巧，更便于作一些溝通調解工作，也能為城管執法過程中需落實的細節問題提供更多綜合的建議，以盡量減少執法過程所產生的其他負面影響。城管依照國家法律法規辦事，當物業的人情牌、管社區管理辦法行不通時，就需要城管介入，以更明確的行政職權來對業主行為作約束。城管借物業之巧勁，物業借城管之利劍，兩者協作方可攻堅克難。
城管與物業協作需要在平時就建立起一致思想，統一戰線，在關鍵時刻才能口鋒一致。這些磨針活不是一日兩日就能練就的，需要在兩者間先搭起人員、信息、政策的橋梁，多開展交流活動，落實現行政策，分析潛在問題，及時做好準備，提前給業主打好預防針。
新形勢下物業與城管打交道會越來越頻繁，有團結協作的心，運用好方式方法，才能夠化矛盾為橋梁，逐步優化物業城管協同管理格局。
物業小區調研報告（通用15篇）篇十
做好住宅小區物業管理工作，是新形勢下一項重大社會管理工程，是關系千家萬戶的重大民生工程，是一項事關xxxx城市形象的重大環境工程。為推進我縣城區住宅小區物業管理工作健康、規范發展，近期，xxxx縣人大經工委與縣住建、房管部門相關工作人員，深入我縣城區紫苑、帝景家園、都市水鄉、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區等10個住宅小區和磨子東街社區，通過實地察看、聽取情況介紹、走訪群眾等形式，對我縣城區住宅小區物業管理現狀及存在的問題等情況進行了調查，具體情況如下：
一、我縣城區住宅小區物業管理的現狀。
（一）城區住宅小區的基本情況。據縣房管部門統計，目前我縣已建成住宅小區28個，即將投入使用和正在施工的小區大小還有10多個，住房近10000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小區的入住人口將超過6萬人，占到縣城區常住人口50%以上。
從調查來看，我縣已建住宅小區主要呈現出以下幾個特點：
1、住宅性質多樣。主要有以下六類：一是早期由政府建設的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數已實行房改，如政府大院住宿區等。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配。如財政小區、國稅小區、地稅小區、明珠公寓等。三是開發商開發的住宅小區，土地出讓，市場出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉等。四是由村委在集體土地開發或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱的小產權房，一般規模也比較小，多自建自管。五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。六是目前仍由房管局負責管理的公房，主要集中在周子古鎮。
2、規模差別較大。在調查的10個小區和1個社區中，大的有紫苑、都市水鄉、帝景家園、公園1號等小區，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區住房在100套以內，有的僅十幾套住房。
施建設不齊，無綠地、無車位、無物業用房、無公廁等情況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區所建成的小區，也只有紫苑等少數幾個小區能上檔次，其他大多數小區普遍存在容積率過大、綠地偏少、停車位嚴重不足等突出問題，還有極個別小區進出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴重的安全隱患。
（二）小區物業管理工作的現狀。
1、物業企業發展情況。從紫苑房產進入xxxx我縣才真正有住宅小區物管的概念，目前也處于發展的初級階段。現有物管企業16家，其中二級資質1家，三級資質15家，從業人員近1000人。專業化管理的小區21個，面積達86萬平方米。
2、業主大會及業主委員會成立情況。目前，我縣住宅小區成立業主委員會的有紫苑等8家，但真正有辦公場地并發揮了一定作用的只有紫苑1家，其余大多數都沒有召開業主大會，沒有真正由業主代表選舉產生業主委員會，故大多數小區業主委員會形同虛設，還沒有步入正軌。
3、小區的物業管理工作情況。從走訪、座談的情況看，僅紫苑等極少數幾個小區服務較為規范，業主較為滿意；金色東華小區投入近500萬元安裝了較為完備的消防設施、監控設施、應急發電設施，業主反響較好。大多數物業服務只負責打掃衛生和看大門，沒有明確的服務標準，服務質量相對較差，服務制度落實不到位，好一點的小區也僅有保安服務和維修服務。有的小區因為亂搭亂建、衛生狀況差等原因，業主和物管嚴重對立，出現拒交物管費甚至要求物管企業離場的尷尬局面。
二、存在的主要問題。
我縣小區物業管理經過十多年的`發展，初步建立起了市場化、經營型的物業管理體制，對提升城市品位、優化群眾生活環境發揮了重要的作用。但是，由于城市小區的物業管理工作是隨著我國城市化進程加快和市場經濟的發展而產生的新型服務產業，因發展時間不長，當前我縣物業管理工作中還存在諸多問題，主要表現在以下幾個方面：
（一）執行規劃不到位。調查發現，在住宅小區的開發建設過程中，由于主管部門監管不力，施工過程中不能實時監管，竣工后不能嚴格按照規劃要求進行驗收，導致規劃設計被更改的現象十分普遍。一是業主購房時看到的規劃和實際交房時的規劃不一樣，小區內房屋格局和小區環境與售房時的承諾發生了變化，開發企業不兌現承諾，不履行合同，使業主權益遭受損失；二是開發企業不嚴格按照規劃要求施工，隨意擠占公共用地，見縫插針，把規劃的綠地、活動場所等配套設施用地擠了又擠，占了又占，甚至完全占用；三是規劃設計要求的配套項目在建設過程中，有的被偷工減料，造成質量差，檔次低，壽命短，有的缺項，有的被砍，帶來較多遺留問題，不僅嚴重侵害了業主的利益，也為以后小區的物業管理、安全留下了隱患。
等問題。三是物業管理公司的招投標不夠規范，誰開發、誰管理的格局還沒有打破，業主根本沒有選擇物業服務的機會和權力。四是業主委員會的組建程序不規范，造成業主和物管企業之間的各種矛盾因缺乏監督和溝通渠道而無法解決。如一些正常履行繳費義務的業主因為得不到合理有效的服務而有意見，一些沒有繳費的業主則可以找出種種借口不盡義務。五是小區內經常發生的違章裝修、違規搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問題的處理和解決缺少切實可行的政策、法規依據。
（三）宣傳教育力度不夠。從調查情況看，社區、物管人員、業主委員會成員以及業主代表，普遍對物業管理法規不知或知之甚少。主要表現在：一是有些物業管理人員對物業管理職責權限不明確，對相關物業政策、法規領會不透，經營理念還沒有從“管理型”向“服務型”轉變，不按照物業服務合同的規定履行義務，對待業主“生、冷、硬”，服務意識差，簡單地把物業管理理解成收費等，有的甚至只收費不服務，小區的衛生保潔、綠化養護、安全保衛不到位，造成衛生狀況差，秩序混亂，失竊案件時有發生；二是一些小區的業主不知道如何利用《物業管理條例》來維護自身的權利，遇到了問題無所適從，不是通過協商渠道和法律手段去解決，而是采用簡單的拒絕交費等辦法來激化矛盾。
（四）物管服務水平較低。調查發現，一些物管企業低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓的人員上崗。即便是企業對員工進行培訓，也還是停留在基本技能培訓的初級階段，還沒走向由勞動部門參與的社會化職業技能等級培訓與鑒定，致使物業服務工作不到位，不按規范操作。另外，從業人員流動性大、個人素質普遍較低，也影響了物業服務水平的提高。部分物業企業管理人員對住戶反映的問題不能積極主動解決。有的小區住戶反映小區公共區域長期無人打掃衛生，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。
三、建議。
針對當前我縣住宅小區物業管理中存在的突出問題，為進一步加強和改進我縣城區住宅小區物業管理工作，提高物業管理水平，提出以下建議意見：
（一）嚴格執行規劃，建好一批精品住宅小區。小區的規模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設精品城市、提升xxxx形象的高度，科學規劃并嚴格監管，重點抓好在建和待建住宅小區建設。要引進幾家有實力的房地產開發企業，建設幾個高檔次的精品樓盤小區。建議相關職能部門要按照物業管理相關法規規定，根據我縣的實際，制定好切實可行的小區建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實施。住宅小區規劃設計一定要明確物業用房、公共建筑、共用設施、車位數量、綠地面積等內容。工程建設要嚴把工期和質量關，組織驗收應將小區各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容，杜絕未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。同時，要站在維護群眾切身利益、促進社會和諧穩定的高度，合理規劃并分步實施，穩妥推進已建小區特別是老舊小區配套設施改造和完善，逐步消除遺留問題，從根本上消除安全隱患和不穩定因素。
套設施建設的小區一律不能通過竣工驗收，物管企業一律不得承接；三要嚴格落實物業企業備案制度，嚴格落實開發商向物業企業移交各類竣工圖紙等物業資料并報房管部門備案的制度；四要嚴格落實日常巡查制度，相關職能部門要與居委會相互配合，組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規范的企業予以通報批評，甚至取消其在本縣轄區內從事物業管理的資格，維護廣大業主的合法權益。五要嚴格落實矛盾糾紛調處制度，對業主和物管反映的問題以及業主和物管企業存在的矛盾糾紛，相關部門和社區應不推不躲，及時予以解決和調處。
（三）強化宣傳引導，探索一套良好的運行模式。要通過電視、網絡、會議、板報等多種形式，廣泛深入宣傳國務院《物業管理條例》、《四川省物業管理條例》等法規，營造推進住宅小區物業管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門和各社區居委會要注重加強對居民的宣傳教育，增強廣大業主的物業管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業管理不單是物業企業、政府、居委會的事情，而是需要全體業主和全社會共同關心支持的工作，也使他們充分認識到物業服務合同是物業管理服務的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時履行好應盡的義務。要指導和幫助物管企業開好業主代表大會，組建好業委會。要強化對政府部門相關工作人員、物業管理企業、業主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業委會成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業管理企業遵紀守法，規范管理，更好地為業主提供服務，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業主體、業主自理、社區自治”“四位一體”的物管新模式。
物業小區調研報告（通用15篇）篇十一
本次設計的題目是休寧上竹園安置小區規劃設計，屬于住宅區的規劃設計，想要完成這個課題，就不得不深入了解其他一些住宅區的規劃設計方法，以取其精華，用于創造優秀的設計作品，因此我參觀學習了一些的住宅規劃小區和安置小區，總結出以下幾點心得。
一、調研目的。
1、了解居住建筑的布置規劃，研究居住建筑的特點、組成及各組成部分的功能要求及相互關系，了解辦公樓的設計原則和使用要求，劃分整個辦公功能分區及相互關系，分析各組成部分的特點及布局方式，明確對結構和荷載的布置進行簡單的分析。
2、從不同角度對農民拆遷安置小區及失地農民進行了相關研究，了解其存在的問題以及失地農民的特點，掌握現在對農民拆遷安置小區的規劃設計研究進展并分析其不足之處，以期在本次畢業設計中拆遷安置小區戶外環境研究中針對問題提出合理的解決措施。
二、調研內容。
1.居住區規劃設計的基本要求。
（1）使用要求：住宅類型、合理的公建配套項目及布局方式，組織居民的室外活動場地、綠地及內外交通等。
（2）衛生要求：要有良好的日照、通風，防止噪聲和空氣污染。
（3）安全要求：居住區規劃為防止災害發生或減少危害程度，應按照有關規定，對建筑的防火、防震構造、安全間距、安全疏散通道與場地、人防地下構筑物等作必要安排。如防火間距規定，當兩建筑山墻相對且無門窗時，其間距不小于3.5m，當建筑沿街布置時，向外人行消防通道間距不大于80m，建筑長度超過160m時應設消防車道，凈寬凈高不小于4m。（4）經濟要求：運用規劃布局手法和設計技術，降低居住區建設造價和節約城市用地。（5）施工要求：規劃設計應有利于施工的組織與經營。
（6）美觀要求：優美的居住環境，取決于住宅和公建設計、建筑群體的組合、建筑群體與環境的結合，應反映出生動活潑、欣欣向榮、明朗大方、整潔優美的面貌。
2.住宅類型的選擇。
（1）根據居住對象確定住宅標準。（2）滿足戶室比要求。（3）確定住宅建筑層高和層數。
（4）適應當地自然氣候條件和居民生活習慣。
居住區內道路可分為：居住區道路、小區路、組團路和宅間小路四級。其道路寬度應符合下列規定：居住區道路紅線寬度不宜小于20m；小區路路面寬6—9m，建筑控制線之間的寬度，需敷設供熱管線的不宜小于14m，無供熱管線的不宜小于10m；組團路路面寬度3—5m，建筑控制線之間的寬度，需敷設供熱管線的不宜小于10m，無供熱管線的不宜小于8m；宅間小路路面寬不宜小于2．5m。居住區內道路縱坡應符合相應規定。居住區內的道路設置應符合下列規定：
內主要道路至少應有兩個出入口；居住區內主要道路至少應有兩個方向與外圍道路相連；機動車道對外出入口間距不應小于150m。沿街建筑物長度超過150m時，應設不小于4m的消防車通道。人行出口間距不宜超過80m，當建筑物長度超過80m時，應在底層設置人行通道。
1.安高城市天地。
(1)區位。
安高城市天地，近臨合作化南路和“黃金中環”望江西路，與金寨路高架咫尺之遙，輕松暢享城市中心便捷交通之優越；居新老城區之中樞，處學術殿堂之腹地，距政務文化新區約兩公里，與中國科技大學僅百米之遙，區內另有安徽大學、合肥學院、解放軍炮兵學院等多所高等院校，地理位置優越，文化氛圍濃厚。安高城市天地占地170余畝，規劃建筑面積40萬平方米，綠地率40%，住宅車位比1：1。
(2)設計理念。
安高城市天地以愛琴海地區優美的景色和悠久的人文景觀為主線，結合地域院落結構及親水特性主題，強調景觀的享受和文化的植入，增添景觀的濃厚底蘊和美感。安高城市天地以極為流動韻律的湖岸線和多元化建筑風情，營造充滿文化氣息的親水社區。
安高城市天地包含多層情景洋房、精品小高層、觀景高層和高級公寓等住宅物業形態，
各居住單元均南北向布置，戶型設計人性化，親水樓臺，戶戶觀景。
(3)戶型。
(4)居住區不緊要滿足人們基本的居住需求，同時還要一定的配套設施及綠化要求，給居民創造一個便于生活的、有一定生活品質的生活場所。
在配套設施方面，安高城市天地在小區周邊規劃了800m風情商業街、沃爾瑪國際購物廣場、國際甲級寫字樓、美國豪生高級商務酒店等眾多標志性建筑集群，為居民的生活提供保障和便捷的服務。
好的小區環境營造需要良好的建筑形式和景觀環境營造，安高城市天地的建筑造型優美，色彩淡雅，景觀小品豐富，富有詩情畫意。為人們創造了優雅的生活環境，在一定程度上提高了生活品質。
2.華潤幸福里。
華潤幸福里共規劃19棟樓，其中1#2#3#5#6#為5層花園洋房，7#8#9#10#11#12#為18層+11層，15#16#為28層高層，17#回遷樓，18#19#21#22#為33層高層，20#為4層洋房。
(1)區位。
華潤幸福里位于合肥市蜀山區望江西路與合作化路交匯處，總用地面積約10萬m2，總建筑面積約28萬m2（不含地下建筑面積），用途集商業、辦公、住宅為一體，總投資約16億港元。
華潤幸福里地處繁華深處，整個住區與城市保持約200米的距離，與城市兩大商業副中心三里庵、南七直線距離僅1公里左右，臨近中國科技大學、安徽大學等高校。五里墩立交橋、金寨路高架橋、合作化路、望江路、黃山路等共同構筑的立體道路交通系統，規劃及營運中的國購廣場、西環中心廣場、南七商業大廈、沃爾瑪、樂購等商業設施均環伺附近。
(2)戶型理念。
華潤幸福里產品豐富多樣，涵蓋多層洋房、小高層、高層，主力戶型為80-140平米，并配有少量小戶型精裝公寓和大面積的城市花園洋房類產品，力求在繁華深處，營造讓都市人久違的心靈庭院。
(3)建筑與綠化環境。
突出生態質量，提高文化品位是高檔小區在規劃過程中所宣揚和追求的。華潤幸福里的建筑風格帶有一定的歐式韻味，開發者借此來提升文化韻味招攬住戶。為打造高品質的居住環境，配套設施尤其是環境綠化便在規劃中凸顯出來。
3.寧波市北侖區安置小區。
放采用地面分散停車與建筑底層架空停車兩種方式，由于地下車庫建設成本較高，該類小區很少采用這種停車方式。
小區綠化系統分為中心綠地、組團綠地、宅問綠地三部分，由于考慮到投資成本等因素，小區的建設者對于中心綠地、組團綠地等公共綠地空間，以種植草皮及灌木為主，偶爾會設置少量的涼亭、座椅等休憩娛樂設施；對于宅間綠地則以種植草皮為主。由于小區內的停車占用部分宅問綠地，致使宅間綠化比較分散，不成系統。
考慮不足，而對于老人、兒童等弱勢群體的需求更是無暇顧及。拆遷安置小區在環境設計中熱衷于形式化的公共空間建設，通常在小區中心、組團人口布置中心綠地并設置少量的涼亭、座椅，而對于日常生活中利用率最高、真正能加強鄰里交往的宅問綠地的配套設施則缺乏必要的考慮與設計，最多只是沿建筑墻角種植少量草皮.
四、總結：
1.居住建筑單體設計。
建筑設計中，要符合現代化的工作步伐，要使居住環境給人帶來舒適感體現居住建筑的人性化。建筑圖如底層及標準層平面圖、頂層平面圖、主要立面圖、剖面圖要滿足相關規范的要求，根據實際情況選擇建筑方案，考慮到實用、美觀、符合辦公目的等等各方面要求。
2.居住建筑規劃設計。
居住建筑的規劃要從宏觀去考慮，致力營造靜謐舒適安逸的生活環境。首先要有合適的道路關系網，小區干道、組團道路、宅間小道功能明確。建筑的前后關系要滿足各項指標。
3.調研體會。
近年來，隨著城市新區開發的持續升溫，大量的城市住宅也如雨后春筍一般拔地而起，不斷地改善著人們的居住條件。居住區的規劃設計，是一個復雜的過程，需要規劃、策劃、工程、管理等多方面的合作來完成。以上是對居住區設計的一些調研，我們的居住區環境要達到一個更理想、更舒適、更優美的境界，我們建筑設計者就應該有創新意識的設計思路，努力探索，來不斷創新、完善。
安置房建設是城市建設的重要組成部分，更是關系民生、促進社會和諧的大問題。城市中心區的安置房設計要著力于創建宜居環境，提高生活品質。政府部門應集合更多更優勢資源，對城市中心區安置房建設進行深入專題研究。而設計師則應正視自身的責任，從思想和技術層面，努力實踐“設計改變生活”，幫助更多的城市拆遷戶實現“新房子，新環境，新生活”的宜居夢想。
物業小區調研報告（通用15篇）篇十二
本文目錄。
按照市人大常委會年初工作安排，6月下旬至7月上旬，我們在市人大常委會蔣國良副主任帶領下，對百官、曹娥兩個街道的社區物業管理情況開展調研，先后聽取了市建設局和百官街道、曹娥街道關于住宅小區物業管理情況匯報，專門聽取了提出社區建設和物業管理方面建議的人大代表意見，分別召開了由社區主任、業主委員主任、物業公司經理參加的六個座談會，全面了解了社區物業管理工作。現將調研情況報告如下：
隨著我市城市化進程不斷推進，城市框架逐步拉大，居民居住區快速擴張，現百官、曹娥兩街道，已組建社區26個，生活小區126個，社區常住戶數61148戶，戶籍人口91706人同時，一大批農村和外來人員入住城區，常住人口已達178593人，且入住人員情況較為復雜，如何領導和管理好城市生活居住區日益成為加強社會管理的重要課題社區管理工作已經引起市委、市政府的重視，建立了市領導、市直有關部門、單位聯系結對社區制度，明確了社區物業管理主管部門——市建設局，并在市建設局設立物業科，專門負責指導全市的社區物管工作百官、曹娥街道黨委、辦事處也十分重視社區物業管理工作，始終把其作為份內工作常抓不懈，做到了班子領導有分工，社區工作有人管、有人抓、有人做，并注重社區基層建設，抓好社區組織體系和社區主任及小區業委會隊伍建設，為社區工作開展奠定了組織保障。
社區是最基層的管理組織，百官、曹娥兩街道在抓好組織體系健全的基礎上，切實加強對社區工作的指導，著力推進社區物管工作兩個街道積極理順各種關系，明確社區管轄責任，及時指導組建小區業主委員會，對每個新接收的生活小區不踢球、不脫管、不空轉，真正做到凡在轄區內新開發樓盤竣工驗收移交一個，及時接收一個，管理組織健全一個，尤其十分重視配強業主委員會主任兩個街道通過指導協調、監督管理、考評激勵，使各項任務在一線得以較好完成，矛盾在一線自我調停化解，問題在一線積極尋求解決，穩定工作在一線得到較好落實。
從調研情況看，每個社區居委會，平均擔負著10個生活住宅小區，約8千—2萬人的管理任務，管理單位量多而面廣，工作任務量大而艱巨，住宅人員素質參差而復雜，社區工作者人少而擔重，面對繁雜的工作和壓力，各社區主任及相關工作人員具有強烈的事業心和責任感，各負其責、樂于奉獻、熱心公益、盡責盡力在工作中，遇到難事一馬當先，抓協調、抓聯絡、抓溝通，碰到棘事身先士卒，不退縮、不回避、不計較，真正體現了千言萬語、千辛萬苦、千梯萬步各業委會主任不計報酬、不圖名利、無私奉獻、腳踏實地、講究方法、自擔自治，積極擔起小區日常管理、協調、溝通、調解等繁重、雜碎、受氣的工作，在小區的維穩、安全上做了大量卓有成效的工作。
一是市對社區、小區的重視程度與農村基層建設相比存在差距，雖有市領導和部門聯系結對，但沒有全覆蓋，工作尚欠到位，聯而不緊、聯而不實一定程度存在二是建設局作為社區物管的主管部門，對社區物管工作力量較為薄弱，僅有一個科室，一個科長，導致在聯系、指導、開展工作方面精力不夠，無法滿足對社區、小區正常工作的指導、監管、服務等需要三是一個社區約8千—2萬常住人口，管轄面廣，但社區工作者極少，絕大多數社區僅6—8人，且社區工作人員的年齡、文化與現行社區工作也不相適應，“上面千條線、下面一根針”，所有工作都壓到幾個人身上，工作量大、任務重、壓力強可見一斑同時，社區工作正常的辦公經費、維穩經費得不到保障;社區工作者生活待遇偏低，社區主任到一些聯系結對部門求助經費臉難看、兌現難;社區碰到難事、急事、要事求助有些市級有關部門，繞道走、踢皮球、推諉扯皮等情況也一定程度存在。
現行的《xx市住宅區物業管理實施細則》是xx年6月市政府頒布的，《xx市住宅物業保修金管理辦法》、《xx市物業專項維修資金管理辦法》是xx年4月施行的這些細則辦法已不能適應迅速崛起的社區、小區的管理工作特別是物業管理部門的職責，企業職能，業主大會和業主委員會的關系、權利、義務與責任，前期物業管理要求、服務，物業費使用，維修等方面的規定有待加緊修訂完善。
由于開發的樓盤交付把關不嚴、監督不力，導致事后暴露了一系列問題如業主委員會辦公用房、經營用房不到位，或面積小，或區位差;消防設施不出水，監控設備不實用，公共服務功能不完善;有的開發商口頭承諾好，實際兌現差;公用房、電梯維護，房屋保修，管網維修等責任主體不明確，保修經費不落實等等，發生問題，開發商和物業公司就推諉扯皮，不能得到有效處置，引發小區業主強烈不滿、矛盾激發現全市已有客用電梯2611部，且絕大多數為小區高層電梯，已出現過電梯下跌傷人事件，但其保養、檢測、維修經費無處著落，將成為今后社區不安全的隱患。
一方面，部分業主只要服務，不要義務，對物業管理人員無理吵鬧、辱罵、刁難、動粗違建亂搭、車輛亂停、雞鴨亂養、狗犬橫行等問題較為嚴重從調研普遍反映，出現上述現象的，大多數為機關事業單位人員，企業老板，他們行為傲氣、出口狂言另一方面，物業公司掛靠經營，管理人員不同程度存在素質不高，缺乏專業知識培訓，管理人員職責不到位、工作不到位、服務不到位，違建亂搭制止不力，偷盜現象時有發生，引起物業公司和業主之間的對立情緒。
近年來，樓盤開發類型較多、情況復雜，有敞開式開發樓盤、城中村改造樓盤、公開出讓建造樓盤，有別墅、獨排、聯排、疊排、多層、高層等不同房型的商品房，且空關房較多，而物業收費標準較為混亂，物業公司的物業費收、支透明度不夠，空關房全額收費等，引起業主不滿和反感業主以物業公司服務不到位等為借口，拒繳物業費現象較為普遍。
由于小區居住人員來自各行各業、四面八方，尤其是城中村拆遷改造安置住宅區和較早開發的開放式小區，情況更為復雜、各種問題頻出、工作難度很大為此，市政府及相關部門要充分認識到社區、小區和諧是社會穩定的基礎，強化社區建設，維護小區穩定已成當務之急，需要像重視農村基層工作那樣重視社區基層建設，切實加強領導，強化要素保障要專門建立一個社區管理工作協調機構，有市領導分管，有關部門參與的工作領導小組，負責研究社區管理建設、指導、處理、協調、考核等工作業務主管部門要健全工作機構，配強精干業務人員，認真擔起小區物管工作的監督、指導掛鉤聯系社區的市級領導和部門要定期開展調研，指導工作，真正做到貼身社區、直面問題、主動攬事、協調問題、解決困難要重視社區管理專職人員力量的加強和選配，強化考核評比;要研究落實社區工作經費，切實重視和關心業主委員會主任，給予其工作上的支持和待遇與考核激勵根據目前物業公司經營困難的實際，市政府要加緊調研，出臺相關扶持政策，在公共用電、用水，稅收、垃圾搬運等方面予以優惠扶持。
市政府及相關部門要建立完善相關制度，不斷健全工作機制，切實規范社區及小區物業管理工作一要建立健全相關制度市政府要加緊調研，出臺加強社區管理建設工作的意見，進一步重視社區基層建設，明確工作任務和建設目標，切實加強領導、健全組織、明確職責、落實責任、強化管理、考核激勵，確保隊伍穩定要調研修改完善xx市住宅區物業管理實施細則，住宅區物業保修資金、住宅區物業維修專項資金使用管理辦法，尤其是對住宅小區電梯檢測、維修保養資金的落實，要明確規定有關部門要加緊研究出臺住宅區物業管理收費標準和物業收費管理辦法，進一步明確不同住宅區和不同類型房屋的物管費收費標準，物業費收支、減免要做到公開、透明，尤其對空關房的物管費收費標準建議減半收取二要建立工作聯絡機制市級層面要建立健全部門、街道、社區工作聯絡聯系制度，對于難點、焦點、重點問題進行研究，采取有效措施，及時處置落實街道層面要建立定期、不定期的街道、社區、業委會工作聯絡機制，深入小區、了解實情、直面問題、協調處置，確保小區穩定公安局所屬派出所要建立所轄警員小區聯絡制，融入居民住宅小區，為居民排憂解難，指導小區安全防范、矛盾化解、信息采集、重點人員管控等工作要充分發揮業委會組織橋梁作用，建議有關部門牽頭，著手組建市物業行業協會，為物管工作開展提供交流平臺，促進行業自律、推動公平競爭、維護合法權益、協調利益沖突三要強化物管監督管理市和街道要重視對業委會組織的考核評比，出臺和完善激勵政策，明確工作要求市級主管部門要切實加強對交付使用樓盤移交物業公司時的監管工作，不走過場街道和社區要加強對住宅小區的精細化管理，建立小區信息平臺，全面推進小區網格化管理服務信息化，對小區每戶住戶基本情況實現信息動態化管理要加強物業企業的規范管理，針對物業公司從業人員素質偏低，收費服務不對等、服務不規范、管理措施不落實、維修不及時等情況，有關部門和業主委員會要嚴把物業進入關，嚴格執行審批程序，建立健全退出機制，并加強對物業企業的動態管理，把企業的資質、登記和年檢與平時監管有機結合，切實規范物業公司的經營管理。
針對目前住宅區物業管理薄弱，物管人員素質偏低，小區業主素質高低不一等實際情況，加強住宅小區人員的素質教育迫在眉睫為此，市政府及相關部門、街道要把提高住宅小區人員的素質教育提上議事日程市文明辦和街道要牽好頭，結合實際、有的放矢，有計劃地開展形式多樣，以樹正氣、重美德、講和諧、鄰互助等為主題的宣傳教育活動，做到月月有活動、季季有高潮、年年有特色有關主管部門要加強對物業管理公司人員的監督教育，使城市生活住宅小區成為真正的“園林小區、衛生小區、文明小區、和諧小區”
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物業管理是今年鎮經濟工作會議確定的三個突破之一。物業管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰、自我加壓、探索新課題的過程。
一、目前我鎮物業管理試點工作開展情況。
上半年，鎮城管辦在七個城區社區各選一處居民小區做為物業管理試點，打破社區原有的小區負責制的管理模式，重點在臟亂差的無人管小區開展物業管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業主委員會。城市七個社區的試點具體情況為：
1、社區：社區選擇三星花園小區做為試點。三星花園位于東城區閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區前期開發遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業管理，多數人擁護，但缺乏信心。經過初步測算，要在該小區建立物業管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區在小區召開了業主委員會籌備會，向各家各戶發放了物業管理。
倡議書。
征求有關意見。下一步準備成立業主委員會。
二、社區：社區去年最先推行物業管理，并成功地在糧食局小區成立了業主委員會，建立了業主規約，協助小區實行了物業自治管理。今年，社區將綜合批發城作為物業管理重點整治單位。綜合批發城有業主近三百戶，建成十多年來，沒有物業管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衛生創建的死角難點。經走訪，綜合批發城要實施物業管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復大門及門崗、提供物業管理用房，總測算費用近五十萬元。經過半年多的協調，目前成立了小區業主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發商爭取了兩間門面作為物業管理用房，已由致遠物業公司拿出了初步管理方案，并正在協商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮政府組織在綜合批發城小區召開全體業主會議，正式宣布小區管理移交縣致遠物業管理公司，該小區走上規范化管理軌道。
三、觀山社區：試點一：佳美公司宿舍區。因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區（建筑公寓）移交社區，并和鎮政府簽定協議，不再承擔建筑公寓內的衛生創建等任務，請求取消建筑公寓做為其創建包干責任區。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區在小區內實施過物業管理，后因少數業主私搭亂建而中止，成為無人管小區，后來小區衛生包干到佳美公司，但缺乏長效管理。現在社區已召集業主代表開會，下發選票，籌備成立業主委員會，下一步再確定物業管理方案。試點二：原天鵝賓館院落。此事由農辦牽頭，鎮城管辦協助，在現場走訪了業主。針對院內的環境問題，我鎮拿出了初步改造方案。因院內主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關責任主體的協調會，解決環境問題后再議物業管理事宜。
四、老西門社區：老西門社區做為老城區，無人管小區最多，縣長熱線投訴最多，創建任務最難，實施物業管理的難度也最大。社區先后在百貨庭院、電影庭院、土產庭院、醬園廠庭院、商業新村、橋頭花園等地開會走訪，征求業主意見，了解物業管理現狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產庭院實施物業管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業管理用房和大門的問題。
五、渫陽社區：試點一：農資大市場。農資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業一直由市管中心（宏天物業）管理，但建設方和業主對物業管理強烈不滿，準備重新聘用物業服務企業。經社區推薦，建設方多方了解后，擬定由致遠物業公司接管。從五月份開始，致遠物業開始走訪業主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備采取邀標的方式，重新聘用物業公司。試點二：旺佳園。旺佳園共有業主75戶，一部分是原勞動服務公司職工，另一部分是新開發樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業管理費，兩年期滿后，物業公司退出，現在小區沒有物業管理，而且由于以前管理不規范，公共部分占用嚴重，業主強烈要求實施物業管理。目前，社區已在小區內召開了業主委員會籌備小組會議，張貼了有關宣傳法規，投票選舉了業主委員會，下一步準備擬定物業管理方案并召開業主大會。
六、中渡社區：社區選擇小區做為試點。小區是原廣福橋煤礦職工宿舍區，有業主近七十戶，改制后由社區接管，但由于收費狀況不好，管理有難度，每年社區還要負債投入。今年，社區在該小區率先推行物業管理，組織召開業主大會，選舉成立了業主委員會，并協助完善了業主規約。六月份，小區正式開始自治管理。
二、物業管理工作開展過程中存在的難點。
1、社區對物業管理的社會效益認識不足。個別社區認為物業管理與小區管理在利益上存在著沖突，工作積極性不是很高。
2、硬件設施不配套。一是相當一部分院落建設不規范，無門崗和門廳，現在組織修建也不好規劃。二是居民區下水道、電、路等物業管理所涉及到的設施嚴重滯后，維修或建設需大量資金。
3、規范控制混亂。小區內亂搭亂建現象嚴重，臨時建筑擠占了消防通道。綠化率達不到設計標準，居民利用空坪隙地種菜，擠占了綠化空間。
4、收取物業管理所必須的費用存在一定的難度。有些業主認為物業公司賺了錢，不愿交費，或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時代，對自己應盡的責任和義務不明。
5、物業管理企業動作欠規范。現有的幾個物業管理企業，市場化程度不高，管理不是很專業，缺乏先進的管理經驗與模式，營利的目的太明顯。
6、前期物業管理不規范，開發建設所遺留下來的問題對物業管理形成了極大的障礙。
7、業主大會難組織。居民對物業管理的含義認識不清、信心不足，參加會議的積極性不高。
8、媒體關注程度不夠。
三、對我鎮開展物業管理工作的幾點建議。
2、物業管理企業要按照“產權明晰、權責明確、政企分開、管理科學”的要求，建立現代企業制度。要逐步提高物業管理從業人員的素質，多種渠道、多種形式培養人才，為物業管理持續發展提供人才資源。
3、社會公眾應客觀公正的看待物業管理這一行業，加深對這一行業的了解并對這一行業的作用充分重視，促使業主形成正確的物業管理消費觀念。
四、下一步工作重點。
一是廣泛宣傳，營造良好輿論氛圍；
二是建立健全新的物業管理模式和管理機制；
三是加強業主大會組建的指導監督工作；
四是進一步規范前期物業管理招投標工作；
五是建立“質價相符”的服務收費機制；
六是大力提高物業管理從業人員素質；
七是理順好物業管理與社區建設的關系。
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隨著物業管理法規的不斷完善，業主、使用人法制觀念的不斷增強，管理部門監督管理力度不斷加強，居住小區違法搭建情況得到了有效控制。但是在部分居住小區依然存在著擅自在天井、庭園、陽臺等部位搭建違法建筑物和構筑物，擅自占用公共部位、損壞房屋承重結構等現象，特別是一些高檔小區居民入住后，出現了比較嚴重的違法搭建情形，如有的業主、使用人擅自在房屋平臺搭建陽光屋，甚至加層、改建、擴建、開挖地下室，不但嚴重破壞了小區的整體規劃與和諧的環境，還影響了相鄰業主、使用人的日常生活，引發了不少矛盾糾紛。
一、華陽地區居住物業裝修存在的主要問題。
近幾年，隨著房地產二、三級市場的活躍，高檔商品房住宅中二次裝修開始增多，由此各類違章行為和違章搭建時有發生，引起社會的重視，從房地辦目前所掌握的情況分析，主要有以下幾個特點：
（一）業主將原房屋從里到外徹底進行裝修或改建，改變了原始設計風格，如外墻立面安裝玻璃幕墻，將承重墻拆除后重新擴建，底層門廳、平臺搭建成房間等等，違章面積在10～60m2不等。
（二）使用的裝飾材料比較高級、新穎，凡裝修過的房屋均超過原房屋設計標準，對小區環境影響相對較小，與周邊房屋的格局能基本保持一致。
（三）相鄰關系矛盾不特出，業主委員會一般也不直接干涉，只是對過分超出范圍的違章建筑反響較大。
（四）由于業主身份比較特殊包括一部分系境外業主，物業公司較難直接進行勸阻，怕影響管理費的正常交付。
基于以上現狀從物業公司反映：認為政府管理部門處罰力度不夠，對違章戶的處罰達不到威懾作用，另外迫于管理費拖欠，只能勸阻，無法阻止施工，否則發生沖突物業公司很被動。
然而作為搭建的業主卻認為：由于房屋設計在使用上不盡合理，且已陳舊，所以當新購房業主入住或原業主二次裝修時，往往請專業裝潢設計單位對房屋重新按個性化進行室內布局，加之在經濟上有支付能力，使上述違章行為時有發生，由于示范效應，對其他業主影響較大，有趨同傾向。
二、進一步加強物業裝修網格化管理的建議。
（一）各物業管理公司應當加強對住宅裝修的指導和監督。
1、加強規范裝修行為的宣傳和指導。
指導物業管理公司將《住宅裝修須知》在所管理的物業小區內一并公告。同時，把《住宅裝修須知》送達物業管理區域內待裝修的業主或使用人并簽收。
2、加強住宅裝修前的管理。
要求物業管理公司在為業主或使用人辦理入住手續時，必須告知《條例》中規定的不得損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌和違法搭建等住宅裝修的禁止行為。禁止敲鑿的部位以及不得擅自隨意安置空調室外機和安裝防盜設施等注意事項。
業主或使用人在裝修住宅前，要求其將施工單位、施工期限、裝修內容（包括住宅裝修設計圖、施工方案）等書面告知物業管理公司并為裝修施工人員辦理小區臨時出入證等手續。
要求物業管理公司對業主或使用人提供的住宅裝修設計圖、施工方案中有違反住宅裝修禁止行為的提出整改意見。
為加強對施工單位裝修行為的管理，物業管理公司可與住宅裝修施工單位簽訂《住宅裝修管理協議》。
3、加強對住宅裝修活動的日常巡視和監督。
物業管理公司應當明確由專人負責對住宅裝修活動的指導、監督和管理。當有業主或使用人已入住的，應當督促裝修的業主、使用人或施工單位遵守施工作業時間，晚間18:00時至次日上午8:00時和節假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產生嚴重噪聲的施工。
物業管理公司對進入小區的施工人員和建筑材料及裝修施工階段涉及水、電、氣和結構等隱蔽工程的，每天應當加強現場巡視和檢查（包括節假日）并做好記錄，發現違規現象，應當及時采取有效措施進行勸阻、制止并督促改正。
對損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌、違章搭建等違法裝修行為且拒不整改的業主或使用人及住宅裝修單位，物業管理公司應當及時告知業主委員會并報告相關行政管理部門依法處理。同時，物業管理公司應當責成違規裝修的施工人員停止施工。
4、加強知法、守法和履約意識。
物業管理公司應當督促業主或使用人遵守《條例》等相關規定、遵守《住宅使用公約》或《業主公約》的約定。
物業管理公司與住宅裝修單位簽訂協議》的，應當督促其履行《協議》。在住宅裝修施工完成后，物業管理公司應當及時收回小區臨時出入證。對造成房屋和設施設備損壞的，物業管理公司應當責成責任人及時進行修賠。
物業管理公司對住宅裝修單位的違約行為，可依據《協議》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。
在未成立業主委員會的住宅小區，業主或使用人違法裝修經勸阻。制止無效的，房產開發商或相關業主或使用人可依據《上海市商品房出售合同》、《住宅使用公約》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。
（二）業主委員會應當發揮自治管理作用。
業主委員會應當經常檢查物業管理公司的管理和服務狀況，督促住宅裝修的業主或使用人遵守有關的法規和約定，及時調解裝修不當引起的相鄰糾紛，對業主或使用人違法行為進行勸阻、制止并督促其整改。
（三）各區縣房地局應當加強對違法裝修的行政執法。
區縣房地局接到對業主或使用人違法裝修的投訴，應當及時受理、立案并到現場調查、取證。核實，經核查屬實的，根據《條例》的相關規定，責令其限期改正，可并處相應的罰款。
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根據縣政府統一部署，近日縣商務局會同房產局、城市管理行政執法局、**鎮組成了調研組，對城區各集貿市場物業管理情況進行了摸底調查，旨在加強城區集貿市場物業管理，改善市容市貌，創造良好的城市環境。
城區現有各類集貿市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建材等專業市場3家。集貿市場的總占地面積約16萬平方米，其中1000平方米以下1家、1000至5000平方米1家、5000至1萬平方3家、1萬平方米以上6家。總建筑面積約23萬平方米，市場內共有門面約1650間，已出租約1080間，單元住房約1000戶，已入住近750戶。在區域分布上，新建居委會3家，分別是北河街、舒州農貿市場、秀獅商業步行街;彰法山居委會4家，分別是彰法山菜市場、零碑商貿市場、姚沖大市場和旺業大市場;舒苑居委會2家，分別是天柱山大市場和金源菜市;龍井居委會1家，是天柱山菜市場;天柱山鎮1家，是皖鎮(附：潛山縣城區集貿市場基本情況調查表)。
我縣現有的集貿市場建設投資主體有二種：一種是政府投資興建，如天柱山菜市場;一種是企業投資興建，其余10家均屬此類性質。在管理模式上，主要是四種：一是有專門管理人員，如天柱菜市場，該市場xx年3月市場辦管脫鉤后由工商局移交商務局管理，縣商務局組建了天柱市場服務中心，為自收自支事業單位，現有事業編制21人，負責天柱市場的管理工作。零碑商貿市場隸屬商務局食品公司，食品公司安排2人，負責日常管理工作。以上兩個市場管理人員工資及日常維護費用均從市場攤位和門面租賃費用上列支。二是由開發建設市場的企業聘請物業公司進行管理，共3家，分別是秀獅商業步行街、天柱山大市場、皖鎮。三是開發建設市場的企業聘請人員自行管理，共3家，分別是金源菜市、彰法山菜市場、旺業大市場。聘請人員工資由企業自行負擔。四是無人管理的市場，共3家，分別是北河街、舒州農貿市場、姚沖大市場。
集貿市場是城市的一個窗口，是城市人居環境和城市整體形象的一個重要體現。從調查的情況看，我縣集貿市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應，已經成為潛山打造宜居環境、提升城市品位、創建文明城市的最薄弱環節，也是城市管理的一個難點，存在的問題十分突出。具體來講，主要是三個方面：
旺業大市場商戶入駐后，開發商安良公司當初也曾聘請物業公司進行管理，劃定專門停車場，按標準收取物業管理費，但由于市場是開放性的，加上商戶素質參差不齊，物業管理費不能收繳到位，物業公司經營虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業大市場、秀獅商業步行街、天柱山大市場、皖鎮等入市車輛管理較為有序外，其余市場各種車輛沒有固定地點停放，導致市場的道路不暢，不少市場消防設施不齊全，消防安全隱患嚴重。個別市場設施簡陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴重，急需整治改造。
金源菜市臨街門面經營早點和畜禽產品的商戶經營垃圾隨意丟棄，商戶、消費者車輛亂停亂放，造成臨街主干道污水橫流、垃圾成堆，商戶占道經營、人車混雜。姚沖大市場、旺業大市場內居民和商戶建筑垃圾隨意堆放，下水道堵塞、下水井蓋丟失。上述情況在北河街、舒州農貿市場、彰法山菜市場、天柱山大市場等均不同程度存在。其根本原因是開發商借政府其自身即得利益獲取后，經營市場、管理市場觀念淡薄。一部分開發商只建不管，市場建成后，門面和攤位銷售完畢就意味著對市場管理的終結，住戶和商戶自掃門前雪，對市場公共部分的管理無人問津，如北河街、姚沖大市場。一部分開發商不真心想管，敷衍了事。以物業管理費難以收取為由，不愿意在資金上投入，只安排1至2人管理市場，同時安排的人員履行職責不到位，城市文明創建時，部門一督查就抓一抓，不督查，基本就放任自流，如金源菜市、旺業大市場。
金源菜市場內有近300個攤位閑置，天柱山大市場、旺業大市場、姚沖大市場除臨街門面房在經營外，市場內門面房盡管已售出，但大多數基本閑置，不少居民買回后，只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小，有的攤位費收入僅幾萬元，經濟效益十分低下。
集貿市場是城市一項公益性基礎設施建設，與城鎮居民和廣大消費者利益息息相關。構建整潔有序的集貿市場交易環境，保護經營者和消費者的合法權益，促進市場的繁榮和經濟發展，是加強集貿市場物業管理的根本目的。現就下一步工作提出如下意見：
根據我縣城區現有集貿市場現狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監管職責：第一類是有專門管理人員進行管理的市場，如天柱菜市場、零碑集貿市場，仍由縣商務局管理，管理方式維持現狀不變。零碑集貿市場由于已劃入零碑地塊老城區綜合改造項目范圍，不宜對現有市場進行改造。縣商務局應督促市場管理人員，加強對市場內部管理，確保市場安全。第二類是建成時間早，市場產權分散，居民區與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執法局管理。第三類是市場規模程度較高，商住戶較集中的旺業大市場、姚沖大市場、彰法山菜市場、金源菜市、皖鎮、天柱山大市場、秀獅商業步行街、舒州農貿市場由縣商務局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關部門參與，全面推行物業管理。
結合各市場現狀，推行物業管理按以下3個方面同步進行：1、對正在實施物業管理的秀獅商業步行街、天柱山大市場、皖鎮由縣商務局督促各物業管理公司加大管理力度，規范市場經營秩序，確保市場環境整潔;2、對由開發商聘人管理或無人管理的旺業大市場、金源菜市、彰法山菜市場、舒州農貿市場、北河街、姚沖大市場在未推行物業管理之前，為確保市場經營有序，由縣商務局派員會同開發商共同管理，市場內環境衛生由縣綜合執法局臨時派員清掃;3、由縣商務局牽頭，縣房產局、住建局、工商局參與，各集貿市場開發商配合，對城區集貿市場物業管理情況再次進行深入調查，以縣政府名義出臺《潛山縣集貿市場物業管理辦法》，《管理辦法》由縣商務局、房管局、市場開發商共同組織實施。
物業小區調研報告（通用15篇）篇十三
1、調研目的。通過對成衣整套生產流程的體驗，對國內服裝企業的現有運作流程有一個了解和認識，總結生產管理特色，提出改進建議。
2、調研企業。泗陽某服飾有限公司。
3、時間安排。一周的時間，具體時間安排如下：服裝生產前的準備工作，如服裝接單之后的制板技術及制作工藝分析，對面輔料及里料的認定，制作相應色卡，制版，樣衣制作等，三天時間；裁剪，及縫制環節，兩天時間；后道車間（小后道、綜合后道），存儲，打包出倉，約兩天時間。
二、企業概況。
該服飾有限公司位于江蘇省泗陽縣經濟開發區，配備了具有國際先進水平的電腦平縫機、雙針機、鎖扣機、粘合機等設備3967臺(套)，是國內規模較大的具有現代化工藝水準的羽絨服生產基地，為集團公司提供配套服務。
三、企業生產管理的基本架構。
該企業是生產基地，在生產模式上屬于訂單加工模式，是由下訂單并提供樣衣、原材料樣本以及服裝生產工藝單，按照客戶的指令組織生產，為集團公司提供配套服務。右圖為服裝生產管理的系統。下面為該企業的生產過程：生產通知單。由客戶發來生產通知單，根據提供的樣衣進行分析，得出制作成本，與客戶協商達成一致，投入生產之中。分析技術工藝及設計。分析服裝款式的技術工藝，制作難點，對面料、輔料、里料的確定，研制出相應的色卡，以便服裝生產過程準確進行。通過色卡，確定款式服裝的服飾材料之后，通過打板，制作出單件的服裝成衣，由技術部確定裁剪要求、用料結構、縫制工藝要求及步驟等。
經過排料劃樣投入生產。裁剪。裁剪是服裝生產的第一道工序，是把面料、里料及其他材料按排料、劃樣要求剪切成衣片，還包括鋪料、排料、算料、套裁，驗片、編號及捆扎等。在額定的縫制車間生產之前完成剪裁的工作。縫制。它是按不同的`款式要求，通過合理的縫合，把各衣片組合成服裝的第一個工藝處理過程。縫制車間以小組為單位，一個小組36人，1個組長，1個副組長，30個縫位，4個輔助工。后道車間。分為小后道和綜合后道車間。小后道的主要任務是服裝產品檢驗，人數上4個人一張臺板，3個人流動檢查，1個總檢，以及承擔服裝縫制工序之后的紐扣縫制等。成衣品質控制。成衣品質控制是使產品質量在整個加工過程中得到保證的一項十分必要的措施，貫穿于整個生產過程及后期的后道、及出廠之前的倉儲管理之中。成品倉儲。制作好的服裝成衣按規定的要求打包裝箱，根據銷售計劃運往地點或返回總公司物流中心等待分配。
四、管理特色。
在縫制車間會有品質部的巡檢，對于出現的問題及時修正，在小后道車間則是成衣的檢驗，配以流動檢查和總檢，在整燙，打包。裝箱之后，仍會有質檢部進行抽檢，在出倉發貨之前保證服裝質量。
五、調研建議。
（一）展望未來成衣發展趨勢。
1、市場全球化。當今全球化的發展趨勢也給服裝企業帶來新的機遇，與此同時，很多國外服裝企業必定計劃在亞洲開展業務，很多外國企業必定在東南亞建立服裝制造工廠，對我國服裝業也帶來挑戰。
2、全面質量管理(tqm)。許多服裝企業正在將全面質量管理方法應用到服裝生產、經營中。按照這一方法，整個組織從最高管理者到一般員工都要參與，不斷探求提高產品和服務質量的方法，以能夠有效的縮短運轉周期、降低成本和提高生產效率等。
3、新技術應用與創新。技術進步促進大量新產品和新工藝的出現。無疑計算機已經并將繼續對企業組織產生最大的影響。在新材料、新方法和新設備方面的技術進步也極大地影響著運作。產品工藝上的技術變化將直接影響到企業組織的產品質量及競爭力。
4、流程再造。流程再造是指一切重來，對企業現有流程進行分析，找出問題所在，從而設計出新的企業流程。流程再造的核心是使現有企業流程得到重大改善。
5、erp與供應鏈管理。erp的核心管理思想就是實現對供應鏈的有效控制。所謂供應鏈是指產品生產和流通中涉及的原材料供應商、生產商、批發商、零售商以及最終消費者組成的一個供需網絡。供應鏈管理從一個全新的高度對物流、資金流、信息流進行有效管理，是一種對原材料供應商、生產制造企業、批發商、零售商以及最終消費者等組成的系統進行的管理。這也是目前許多企業正在積極努力的目標。
6、準時化生產(jit)與精益生產(lp)。準時化生產方式是一種有效利用各種資源、降低成本的準則。其含義是在需要的時間和地點，生產必要數量和完美質量的產品和零部件，以杜絕超量生產，消除無效勞動和浪費，達到用最少的投入實現最大產出的目的。精益生產方式是指運用多種現代管理方法和手段，以社會需要為依據，以充分發揮人的積極性為根本，有效配置和合理使用企業資源，最大限度地為企業謀取經濟效益的生產方式。強調的是質量、柔性、縮短時間和協同工作。準時化生產是精益生產方式的核心。
（二）建議。
面對市場全球化的現狀，服裝企業在發展上應面對全球化帶來的機遇和挑戰，在發展的潮流中，走出適合自己的道路。在管理上，為更加有利于提高產品效率及運轉周期等，要動員管理者到一般員工都參與的一體化參與方式。基于產品和工藝上的技術變化對于企業組織的產品質量及其競爭力影響很大，對于產品技術上的創新，要及時的體現在產品生產中，要對原材料供應商、生產制造企業、批發商、零售商以及最終消費者等組成的供應鏈管理進行系統管理。
物業小區調研報告（通用15篇）篇十四
隨著房地產行業的迅猛發展，物業管理行業應運而生，成為新興行業。物業公司大致分為兩類，一類是房地產公司設立的物業公司，法人代表與房地產公司相同，這類物業公司致力營造良好的樓盤形象，為房地產公司樹立品牌，物業管理較為規范，工作人員及投入較多，每個樓盤開盤后逐步納入物業管理，并為房地產公司管理樓盤售后的的后期事宜。另一類物業公司非房地產公司設立，而是為管理某些樓盤或單位物業而成立的物業公司，其管理物業規模大小不一，多則幾千戶，少則幾百戶。
一、物業公司的收入及征收特點。
（一）規模較大的物業公司的收入及代收費用包括：
物業管理費收入租金收入經營停車場游泳池各類球場等公用設施收入清理生活垃圾收入物業大修收入中介收入廣告收入其他收入及代收水費電費燃氣費房租維修基金暖氣報裝費排污費寬帶入網費有線電視入網費等。一些規模較小的物業公司只有以上項目中的幾種收入。
（二）物業管理行業企業收費及收入現狀。
1、物業收費面對的是廣大業主，個性千差萬別，收取難度不一，部分業主因房屋質量問題物業服務質量問題業主已入伙但未實際入住等因素拒交物業費。造成部分物業費收入不能到位。
2、部分物業公司物業費收取未能按照物價部門批準標準收取，在實際收取中采用低于批準的物業費標準收取物業費，再綜合入伙率入住率物業費收取率幾種因素，造成理論上的計算與收取到位的收入存在較大差異。大部分的物業費征收率在30%———80%之間。部分物業公司存在微利經營艱難經營狀態，少數物業公司需房地產開發公司的補貼收入才能略有贏利。
二、物業管理行業企業在涉稅上存在的問題及成因：
（一）收入不真實。主要表現在以下幾種方式：
1、部分收入不入賬。業戶在繳納物業費或租金時，未能索取發票，部分物業公司將這部分收入隱匿不入賬，造成少計收入。
2、收入不確認，記入其他應付款等科目。部分物業公司在取得物業管理費收入或租金收入時，暫掛預收款其他應付款等科目，以收入不能確認為由，不計入收入，造成預收款其他應付款科目余額較大，收入長期得不到確認，收入與其物業管理規模不相符。少數物業公司以住戶裝修保證金抵業主應繳的物業管理費時，不作收入處理。
3、減免收入。減免收入的情形有：一次性繳納一年的物業費少收兩個月或幾個月；對新入伙戶一年收半年；為房地產公司介紹他人買房，減免當年物業管理費等方式，相應減少了公司應收物業管理費收入。形成應計收入而未計的情況。
4、應收取的物管費以“工資費用”的形式減少收入，少數物業公司在收取單位物業管理費時，未按規定開具發票，而是以工資日常發生的費用等方式，向對方取得該部分物業管理費，不入賬或不作收入處理，從而少計收入。
5、補貼收入記往來賬。少數物業公司對于房地產公司物業管理補貼收入，不作收入處理，長期掛其他應付款，以暫借款的名目，少計收入。
（二）納稅申報不規范。
1、納稅義務發生時間的變化形成會計準則與稅法差異，造成營業稅當期計稅依據不準確。
就一次性收取的物業管理費或房屋租賃收入，根據《財政部國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅[20xx]16號）中第五條“關于納稅義務發生時間”的規定，單位和個人提供應稅勞務轉讓專利權非專利技術商標權著作權和商譽時，向對方收取的預收性質的價款包括預收款預付款預存款預存費用預收定金等，其營業稅納稅義務發生時間按照財務會計制度的規定，以該項預收性質的價款被確認收入的時間為準。也就是說發生在20xx年的上述業務可以按照財稅[20xx]16號文件規定執行。20xx年1月1日起施行的新的《中華人民共和國營業稅暫行條例》第十二條規定，營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得營業收入款項憑據的當天。第二十五條第二款規定，納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。其納稅義務發生時間具有了收付實現制的特點而不完全屬于權責發生制的性質，在會計處理與稅法存在差異的情況下，應按稅法規定辦理。物業公司應在收到款項時一次性申報營業稅，而不需考慮所屬期。部分物業公司在收取物業費等款項時，采用預收款方式，一次收取半年或一年的物管費等，根據所屬期按月分攤結轉收入，按結轉收入申報營業稅，而不是一次性全額申報，按月分攤方式既不符合稅法規定，稅務機關也很難把握，難以核對，會造成申報和稅務管理的混亂，同時滯延了應納稅款。
2、代收費用扣除不規范。
國稅發[]217號《國家稅務總局關于物業管理企業的代收費用有關營業稅問題的通知》規定：“物業管理企業代有關部門收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租的行為，屬于營業稅‘服務業’稅目中的‘代理’業務，因此，對物業管理企業代有關部門收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租不計征營業稅。”部分物業管理公司向其他公司收取的手續費基金集資費代收款項代墊款項及其他各種性質的價外收費，不作為計稅依據申報繳納營業稅。隨著社會的發展，代收費用中的暖氣報裝費排污費寬帶入網費有線電視入網費等代收費用政策上未明確是否要繳納營業稅。代收的水費電費燃（煤）氣費維修基金房租等費用長期掛其他應付款，歷年結轉，既反映不出代收的手續費，也反映不出其余額中有多少是代收費用，長期掛賬幾年的其他應付款未結轉收入申報稅款。
3、跨年度租金收入企業所得稅問題的政策因素。
《企業所得稅法實施條例》第九條與第十九條第二款二者容易產生歧義，但第十九條第二款規定，租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現，對租金收入的處理作出了具體規定。一次收取跨年度租金收入應一次結轉。根據《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[20xx]79號）關于租金收入確認問題規定，企業提供固定資產包裝物或者其他有形資產使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，《企業所得稅法實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。
按照以上規定，筆者認為，企業的跨年度租金收入在20xx年1月1日前可按年度分攤結轉，20xx年度20xx年度則應全部結轉，20xx年1月1日后則可一次結轉或按年分攤結轉。在實際工作中，一次結轉還是按年結轉這兩種觀點一直存在，大部分企業的表現形式為按年分攤結轉，主管稅務管理部門予以默認，實際操作上兩種情況都存在。
（三）發票使用不規范。
部分物業公司在收取個人業主物業管理費時使用自制收據收取物業管理費，而在收取單位物業費或出租給單位使用的門面時才使用稅務發票，從而造成未按規定向業主開具發票。一方面是業主索取稅務發票的意識不強，按入伙時簽訂的物業管理合同或租賃合同的約定付了物業管理費或租金后，索取稅務發票的意識不強，合法權益未能體現；另一方面，物業公司開具發票的意識不夠，收取款項時未向業主開具稅務發票，或出于某種目的，向個人業主收取款項不開具稅務發票。部分物業公司申報營業稅等稅款后，未領購相對應的發票，造成應開具而未開具發票可以領購又未領購發票的現象。
（四）賬務不健全或不建賬。
部分規模較小的物業公司人員少，收入成本核算簡單，設立簡易賬或不建賬，不能全面反映收入成本費用等情況，稅務機關不能掌握其真實的收入費用等情況。
（五）稅務管理部門收入難核實。
采用自制收據收取的應稅收入是否全部入賬核算方面同時也就相應地存在問題，稅務部門在核實物業公司管理情況時，可能調查到物業公司管理了多少幢多少套，但入住業戶多少則較難掌握，已入伙業主也有長期不在的情況，已入住的業戶物業管理費也存在征收率的問題，并不能100%到位。物業面積入住率征收率物業收費標準與實際收費標準的差異，物業公司取得收入未全部入賬等情況，造成稅務機關核實收入難。
三、管理措施。
（一）宣傳與輔導。
一方面稅務機關要加強對物業公司行業政策的宣傳與業務培訓，加強涉稅輔導，向企業財會人員宣傳行業最新政策，提升財會人員對政策的正確理解，準確及時確定收入，誠信納稅，提高企業對稅收的遵從度。另一方面要通過多途徑向業主宣傳，提高業主索取發票意識，把索取發票當作一種常態，形成維護自己的合法權益的一種習慣。
（二）規范使用發票，強化“以票控稅”。
1.物業公司使用稅控機向業主開具機打發票，但大部份物業費需管理人員上門征收，適用于自行繳納物業費率較高的單位，并且允許該部分企業領用定額發票，方便物業公司因業主未自行繳納而需上門收取物業費。
2.領取定額發票，但業務量較大的企業領用發票的數量較大，使用也不是很方便，適用于規模相對較小的企業。
3.領用裁剪式發票或允許企業自行印制專業發票，稅務機關加強控管。
4.建立發票違規舉報制度，打擊發票違章行為，規范發票開具和使用，維護納稅人的合法權益。
（三）日常管理。
建立物業管理明細臺賬，企業每半年報送一次納入物業管理的樓盤房屋門面相應的入住使用及收取物業管理費情況，主管稅務機關在審核后可建立相關動態臺賬，后期的每期數據應呈遞增狀態，如發現異常，及時跟蹤管理。稅務機關應加強稅源調查，實地調查詳細了解企業物業管理項目，各小區物業面積，入住情況門面出租情況，物業費收費標準其他經營項目等情況，與企業自報資料進行比對，分析畢業論文異常，加強巡管。
（四）規范納稅申報及賬務管理。
規范企業的納稅申報，企業應及時確入收入，明確應稅收入應稅代收費用對應的應納稅種納稅義務發生時間，及時準確申報納稅。引導企業規范建賬，規范各科目收入費用成本的確認，如各項收入發生的費用各種代收費用的收取與支付的核算等。對無建賬能力的規模較小的企業，根據物業面積，收費標準入住率等各項指標核定應納稅額。加強評估管理，對零申報戶異常申報戶，與掌握的企業相關情況進行比對，及時評估，糾正企業不規范行為。
（五）部門協作。
與房管工商公安房地產開發公司加強協作，了解掌握樓盤開盤出售情況物業公司登記及進入小區情況物業收費標準情況門面出租情況業主入住情況，及時跟進管理。
物業小區調研報告（通用15篇）篇十五
服務業是國民經濟的重要組成部分，是連接生產和消費的橋梁，其發展是衡量某一地區經濟發展水平和現代化程度的重要標志。近年來，縣委、縣政府高度重視服務業發展，采取了一系列鼓勵和支持服務業發展的政策措施，提高了經濟總量，改善了產業結構，服務業在促進經濟社會發展中起到了不可忽視的作用。因此，及時準確把握服務業發展現狀，對于促進我縣經濟社會又好又快發展、推動綜合經濟實力躍上新臺階，為打造活力、實力、魅力新沂南具有非常重要的意義。本文通過實地走訪調研，分析研究我縣服務業發展現狀，剖析我縣服務業發展中存在的問題，對提升我縣服務業發展水平的對策思路作初步探討，并提出相關發展對策，供領導參考。
一、我縣服務業發展現狀。
近年來，隨著工業化、城市化和現代化進程的不斷加快，我縣服務業邁入快速發展期，初步形成了“以商貿流通為基礎、金融房地產為支撐、旅游休閑為亮點”的產業架構，已成為提高人民群眾生活水平、推動經濟增長的重要力量。
總量持續增長，規模不斷擴大。xx年以來，我縣緊緊圍繞“服務富縣”戰略，通過構建社會化服務體系建設，加大招商引資力度，搭建融資和信息平臺，加強與縣外企業合作，改善了投資環境，營造了經濟發展的良好氛圍。全縣服務業呈現出總量快速增長，規模不斷擴大的良好局面，并成為我縣工業化、城市化建設的重要推力。xx年全縣服務業實現增加值47.5億元，同比增長14.6%，占地區生產總值比重和xx年相比，提高了4.1個百分點，達到37.1%，拉動經濟增長5.2個百分點。xx年服務業國、地稅收入分別突破億元大關，達1.18億元和1.4億元，分別增長7.2%和31.8%，占全縣稅收比例達40.58%。服務業從業人員達到21萬人，約占全縣二、三產業從業人員總量的49%。xx年1-5月份，預計實現增加值32億元，比去年同期增長41%。
現代物流產業穩步發展。xx年，我縣加大對交通基礎設施建設的投入，道路建設步伐明顯加快，承運能力大大提高。全縣通車里程達到2800公里，全年完成公路貨物運輸量1596.3萬噸，貨運周轉量460290.4萬噸公里，完成客運量1052.8萬人次，客運周轉量74543.6萬人公里。今年全縣共有物流企業38家，1-5月份，完成公路貨物運輸量989.2萬噸，貨運周轉量271460.9萬噸公里，同比增長31%，完成客運量448.2萬人次，客運周轉量46570.5萬人公里，比去年增長39%，現代物流業發展穩中有進。
商貿流通產業保持快速增長。隨著流通領域競爭加劇，超市、連鎖店、專賣店、便利店等新型經營模式不斷崛起，多元化的商貿流通競爭格局初步形成。許多縣外具有一定實力、有一定知名度的大型商業集團如：東方、百姓、金鷹、百成匯等紛紛入駐我縣，搶灘占領市場。我縣商貿整體水平在一定程度上得到提升，消費環境明顯改善。農村消費市場體系進一步完善，“萬村千鄉市場工程”、“家電下鄉”深入推進，下鄉產品銷售數量、銷售金額持續攀升，為拉動我縣農村市場消費提供了有力的支撐。1-5月份，全縣共銷售家電下鄉產品59279臺部，銷售金額1.47億元，補貼資金0.1911億元，同比增長159%。預計全縣實現社會消費品零售額23.1億元，同比增長16.21%。全縣批發業商品銷售額2.06億元，同比增長8.64%，零售業商品銷售額15.66億元，同比增長13.39%，住宿餐飲業營業額5.35億元，同比增長29.08%，商貿流通已成為我縣服務業發展新的經濟增長點。
科技信息產業飛速發展。經濟全球化和信息網絡化的大發展，使科技信息業成為服務業乃至國民經濟中最為突出的行業之一。1-5月份，我縣郵電業務總收入4422萬元，同比增長13.6％。通信網絡實現了由人工向自動，模擬向數字、小容量向大容量、單一業務向綜合業務的轉變。全縣固定電話用戶達到9.88萬戶，移動用戶達到12.11萬戶，寬帶用戶達到5.08萬戶；1-3月份累計申請授權28項，專利60項，同期遞增81.82%，從事科技成果研究的廠辦、民辦科研信息機構87家。科技信息業已成為引人注目的高增長行業，對經濟增長的貢獻逐漸增大。
房地產產業逐年增大。隨著城市化的推進，房地產開發建設步伐明顯加快，商品房消費持續擴大，居民購買房產繼續成為消費熱點。房地產開發投資逐年增大，xx年，我縣房地產開發投資11.7億元，占規模以上固定資產投資額的比重為25.2％，全縣新上房地產開發項目38個，開發面積83.57萬o，同比增長31.7%，銷售面積23.1萬o，銷售額4.12億元，同比增長45%。進入xx年以來，隨著我縣《鼓勵低收入家庭進城購買商品房》政策的實施，房地產開發更加火爆，1-5月份審批129萬o，開工建設房地產項目21個，開發面積49萬o，預計全年完成房地產開發面積110萬o。
文化旅游產業迅猛崛起。近年來，我縣堅持把發展文化旅游業作為轉方式、調結構的著力點，采取“政府推動、市場運作、民間參與、多方受益”的旅游開發模式，努力將旅游業打造成國民經濟的動力產業、優勢產業，并以此為經濟結構調整的切入點、發展服務業的突破口，確立了“打文化牌、唱生態戲”的旅游業發展戰略。截至目前，已建成開放景區10處，其中aaaa級景區2個、aaa級景區4個，省級工業旅游示范點1個、省級農業旅游示范點3個，打造了“智圣故里、紅嫂家鄉、溫泉之都、休閑勝地”的旅游品牌。到沂南“逛漢街、游竹泉、受教育、泡溫泉”已成為一張名片。xx年全縣共接待國內外游客396萬人次，實現旅游業總收入19.8億元，增長230%，全縣服務業產值占比提高了1.5個百分點。今年1-5月份，全縣共接待國內外游客185萬人次，實現旅游業總收入9.25億元，增長18%。文化旅游業的蓬勃發展，已成為我縣現代服務業發展的重要推動力量。
金融保險產業穩步發展。隨著臨商銀行入駐沂南，目前全縣共有金融機構9家，保險機構27家，各種與金融機構發生業務的中小擔保民間融資機構7家。1-4月份，全縣金融機構各項存款余額達121億元，同比增長12.7%，各項貸款余額53.34億元，同比增長6.1%。保費收入1.561億元，同比增長38%。
服務業重點項目投入加大。近年來，我縣不斷加大對交通、通信、城鄉電網改造、房地產開發、城鄉基礎設施建設、旅游開發等方面的投入，服務業對一、二產業的支撐作用越來越強，投資成倍增長，竹泉、湯泉、諸葛亮城等一批重點工程相繼完工。今年1－5月份，全縣36個服務業重點項目，總投資達34.3億元，其中新開工項目15個，續建項目21個，截至目前已完成投資4.6億元。服務業投資增長成為擴大需求、促進增長的重要因素，更重要的是為一、二產業的發展提供了有力的支撐。
二、我縣服務業發展中存在的主要問題和制約因素。
（一）主要問題。
近年來，我縣服務業雖然得到了較快發展，但與全省及周邊兄弟縣區相比，仍存在著速度不快、層次較低、比重偏小、支撐力不強等突出問題。一是總量不足、比重偏小。xx年全縣實現地區生產總值131.5億元，其中第二產業完成工業增加值56.69億元，同比增長16.1%。第三產業完成增加值47.5億元，同比增長14.6%，占地區生產總值的比重為37.1%，與先進地區比較，占比偏小。二是服務業的發展相對滯后，服務企業的基本狀況是“低、小、散、弱”，即檔次低、規模小、分布散、競爭力弱，缺乏具有帶動區域性發展的規模企業。多數企業是自發投資形成的，小規模經營，服務內容仍主要集中在傳統服務等行業，較高層次的知識、技術型服務業包括現代中介咨詢、物流、信息等較為落后。三是我縣服務業行業之間發展也不平衡，傳統型、消費性服務業一直處于主導地位，而金融業、信息傳輸、計算機服務和軟件業、租賃和商務服務業等高技術含量的現代服務業發展緩慢。
（二）制約因素。
制約我縣服務業發展的因素，主要有以下幾個方面：一是城鎮化水平和居民收入水平不高，制約了服務業的快速發展。服務業發展必須以城鎮化水平的大幅提高和居民收入水平的快速增長為基礎。我縣城鎮化進程較慢，目前縣城城區人口僅為15萬人，人口集聚度不夠，居民收入水平也不及周邊縣區，導致對服務產品的需求不夠旺盛，制約了服務業快速發展。二是缺乏科學的規劃引導，服務業發展仍處于自發狀態。我縣服務業發展缺乏專門的規劃引導，絕大部分處于自發狀態，空間布局不合理，區域分工不明確，空間資源開發無序，發展重點不夠突出，同質化競爭嚴重，特別是生產性服務業遠未形成集聚發展態勢。三是缺乏龍頭企業帶動。服務業發展需要有載體，需要有龍頭企業、特別是大企業集團的帶動，但我縣沒有叫得響的服務業企業集團。四是缺乏專業類人才。現代服務業發展需要大量的專門人才，像企業管理、市場服務、科技研發、技術推廣、信息技術、電子商務、金融保險、綜合物流等知識密集型服務行業的發展，更離不開高端人才的支撐。長期以來，由于我縣受地理位置和經濟條件的影響，多數服務行業人員主要由農村進城務工人員和城鎮下崗人員構成，文化程度普遍偏底，其素質和能力不能適應服務業迅速發展的需要。特別是高技術等級的人才短缺，多數從業人員缺乏專業技術培訓，服務水平低，成為制約服務業發展壯大的重要因素。
三、我縣服務業發展面臨的機遇。
新一輪經濟增長為我縣服務業發展營造了良好的發展環境。“十二五”期間，我縣將加快產業調整速度，大力發展服務業已列入“十二五”規劃，服務業將成為沂南經濟的支柱產業之一。外部條件和內部環境都為服務業快速發展提供了機遇，我縣產業規模的不斷擴大，必然對生產性服務業提出更多的要求，從而促進物流、金融、研究開發、市場營銷、廣告咨詢等現代服務業的發展。面臨的機遇是：
消費結構升級，有利于服務業領域的進一步拓展。“十二五”期間，我縣人均**將從xx美元向3000美元邁進，居民消費結構加快升級，并逐步過渡到發展和消費需求的新階段。消費需求和消費結構的變化將直接推動教育、旅游、醫療保險、住宅、汽車服務等行業的發展。
城鎮化進程加快，有利于促進服務業水平和結構的提升。城鎮化過程提供的結構轉換空間將為服務業產業規模擴張提供新的條件。到2015年，隨著我縣城市化進程和工業化的加快，戶籍制度的改革，農村人口向城市不斷集聚，我縣城鎮化水平將達到50%，城鎮人口進一步集聚，將有力推動城市房地產業、現代商貿業、教育、文化、體育、衛生等相關行業的發展和提升，將推動我縣消費需求總量的擴大和結構的調整。
市場需求，為服務業發展拓展了空間。近年來，伴隨著電動車產業園、制鞋產業園等一批重點園區的建設，沂南自身加工業的快速發展，對各類服務產品的需求旺盛，這給生產性服務業帶來了發展機遇。同時，隨著人們收入水平的提高，生活質量飛躍，已開始追求高品味的休閑旅游、高檔住宅、綠色健康等高品質的生活方式，這又給發展生活性服務業創造了機遇。
政策支持，為服務業發展提供了發展機遇。黨中央、國務院高度重視服務業發展。國家《“十二五”規劃綱要》把加快服務業發展擺在非常突出的位置，國家、省、市分別出臺了《促進服務業加快發展的若干意見》等文件，xx年我縣也出臺了《關于加快服務業發展的意見》，這為服務業的發展提供了政策依據。
四、發展服務業的對策和建議。
1、依托工業產業化，促進生產性服務業的發展。今后較長時間內，工業產業化將是我縣經濟發展的主流，工業化的發展離不開服務業的支持。要正確處理工業增長與服務業增長之間的關系，依托工業的發展，提升服務業的等級，形成協調發展的互動機制。在新一輪經濟發展戰略中，必須以第二產業與第三產業聯動發展帶動經濟的全面、持續發展，突出服務業為第二產業尤其是為工業服務的力度。依托第二產業結構調整和產業升級，大力發展與之相匹配的交通、通訊、信息、物流等服務業，構筑完整的、統一的和競爭性強的資源配置市場平臺。
2、改造提升生活性服務業，培育發展新興服務業。一方面，要對交通運輸、商貿流通、住宿餐飲等生活性服務業進行改造提升。對這些傳統行業要通過創新，完善商業零售業態的結構和布局，推進連鎖經營、物流配送、電子商務等組織形式和服務方式的發展，大力培育龍頭企業和引進品牌企業，轉變只注重物質層面的傳統經營理念，積極塑造企業文化，打造服務業品牌，提升服務質量和城市品位。另一方面，加快培育和發展新興服務業。加快發展現代信息服務，大力推進領域信息化、區域信息化、企業信息化和社會信息化進程。第三，加強農村商品市場體系和商業網點建設，改革農村流通體制，活躍農村市場，促進農村流通業的快速、健康發展。
3、積極推進城鎮化進程，創造新的消費群體。一方面，擴大城市規模，提升城市功能，集聚城市要素，在縣城西部繼續加大漢城建設的同時，結合東部新城區建設，規劃一片歐式建筑群，達到“古洋”結合，升華城市影響力，加快城市化建設。另一方面，要加快工業園區建設。引導鄉鎮企業合理集聚，不斷降低農民“進城門檻”，使進城農民在教育、衛生、就業、社會保障等公共服務上享有同等權力。第三，加快改革現行戶籍管理制度。打破戶籍壁壘，進一步促使農民到城市、到城鎮落戶，不斷擴大小城鎮服務消費群體，增加服務業就業人口。
4、加快培育服務業大企業集團，著力推進服務業發展。在培育和發展服務業大企業集團方面，要拓寬思路，可以探索性地去嘗試。如依托電動車、石英砂、肉類、蔬菜等產業集聚和交通優勢，整合現有資源，建設以運輸、倉儲、配送、信息服務的物流型大企業集團。
5、加快服務業人才培育，著力推進服務業上檔次上水平。當前，我縣正處在工業化的初期階段，面臨經濟結構調整加速、產業升級壓力加大、城市化深入推進的現實，迫切需要大批人才為我縣經濟社會的持續發展提供人才和智力保障。一方面要加大“招智引才”力度，研究制定吸引人才的優惠政策，讓其安居創業。另一方面是要注重培育本土人才。選送一批可塑性強，善于經營的優秀青年到著名院校、企業進行深造，使其盡快成長。
根據市委安排，市委常委、市委秘書長周再華帶隊，市委辦、市政府辦、市商務局、市招商局、**高新區等單位組成考察組，于5月5日至8日赴江西**、湖南**兩市，就招商引資工作與加工貿易產業發展進行了考察學習。考察組認真聽取了兩市的經驗介紹，參觀考察了兩市的出口加工區、經濟開發區和部分重點加工貿易企業，感到收獲很大。現將有關情況報告如下：
一、兩地加工貿易發展現狀及特點。
**市位于江西省南部，全市轄1區2市14個縣和沙河經濟技術開發區，總面積3.94萬平方公里，總人口877萬人，是江西面積最大、人口最多的市。**擁有4張國際名片，即國際鎢都（銷售產值占全國三分之一）、稀土王國（世界稀土70%在**）、臍橙之鄉（面積、質量世界第一，產量世界第三）、客家搖籃（全市90%以上為客家人）；擁有4張國內名片，即紅色古都（中央蘇區革命根據地）、綠色寶庫（森林覆蓋率74.4%）、兩江源頭（贛江、東江，東江是香港飲用水源）、歷史文化名城（全國36大名城之一，譽稱“江南宋城”）。xx年，全市國內生產總值701.68億元，比上年增長13.5%，財政總收入74.52億元，增長31.5%。**是中部地區首批產業轉移重點承接地之一。xx年，全市實際利用外資7.5億美元，增長10.6%，實際引進內資186億元，增長12.9%；完成進出口總額8.6億美元，增長24.3%。
**市地處湘南，同為中部地區首批產業轉移重點承接地。全市轄2區1市和8個縣，總面積1.94平方公里，總人口466萬。**市經濟以“兩礦”（煤、有色金屬）、“兩煙”（卷煙、烤煙）、“兩電”（水電、火電）為主體，三大產業產值占經濟總量的70%以上。近年來，**抓住產業梯度轉移的重大機遇，大力招商引資，加快發展加工貿易，經濟發展十分活躍。xx年，全市地區生產總值649億元，比上年增長12.3%；財政總收入59.1億元，增長18.3%；實際利用外資3.3億美元，增長23.8%，到位內資123億元，增長13.4%；完成進出口總額4.7億美元，增長67.6%，其中出口4.38億美元，增長67.8%。
兩市在加工貿易產業發展方面，具有四個共同的特點。
（一）發展優勢明顯。一是具有明顯的區位交通優勢。兩市分處贛南、湘南，緊鄰沿海發達地區。**建有航空港，有1條航道、2條鐵路、2條高速公路直達粵港澳，距香港、澳門、廣州、深圳、珠海、東莞僅3－5小時車程，東達福建4小時車程。**與韶關接壤，距省會長沙和珠三角地區均為300公里，經京廣鐵路和京珠高速南下廣州、深圳可朝發午至。二是具有一定的產業基礎。()兩市均是“小有色之鄉”，工業基礎較強。**譽稱“中國鎢都”和“稀土王國”，xx年全市規模以上鎢企業實現銷售收入136億元，稀土產業銷售收入直逼百億。**有“中國銀都”和“微晶石墨之鄉”之稱，銀產量占全國的40%，微晶石墨儲量占全世界的70%。**同時又是全國19個重點產煤地市之一。三是加工貿易起步早。特別是**市，第一單加工貿易業務始于1981年，當時出口額為81萬美元。近年來，兩市加工貿易逐步發展壯大。
（二）發展速度較快。據**海關統計，xx年**市加工貿易企業僅10余家，實際進出口額1000萬美元左右，只占全市進出口總額的10%。目前全市加工貿易企業達到116家，新增加工貿易企業90%為沿海轉移企業，xx年至xx年，**實際利用外資和外貿出口分別增長5倍和8倍。xx年加工貿易進出口額4.93億美元，其中出口3.01億美元，占到了全市進出口總額的50%以上。**列入全國產業轉移重點承接地后，加工貿易快速發展，目前全市共有加工貿易企業25家。xx年承接沿海產業轉移項目47個，占全市新批外資項目的71.2%。臺達電子、高斯貝爾、偉晟電子、嘉瑪服飾、郴豐鞋業等一批大企業成為加工貿易產業的生力軍。
（三）發展環境改善。一是通關條件好。**設有兩個海關（**海關、南昌海關龍南辦事處）、兩個商檢局（**商檢局、省商檢局龍南辦事處）和3個外匯管**局，建有設施完善的公共保稅倉及進出口貨物查檢場和物流中心，形成了贛粵港直通車快速通關格局。**已設立長沙海關**辦事處和**出口加工區辦事處、省檢驗檢疫局**出口加工區辦事處，**海關新院主體工程基本完成，**二類公路口岸正式奠基開工，大通關格局正在形成。二是運營成本低。據兩市的調研比較，**市綜合成本比珠三角地區低650萬元/年左右，“洼地”效應比較明顯；**市綜合成本約為沿海地區的75%，其中勞動力成本低30%左右，工業用地價格明顯低于沿海地區。三是承載能力強。**擁有“中部地區最佳投資城市”和“粵商最佳投資城市”兩塊招牌，全市18個區縣（市）設立工業園區16個（僅石城、崇義、新屋三縣沒有工業園區）。以香港工業園為龍頭的贛粵產業承接走廊長達180公里，覆蓋贛粵高速、京九鐵路、康大高速（南康－大余）沿線的9個區縣（市），有一個國家級出口加工區和9個省級工業園，集聚了全市三分之二的規模以上工業企業。**去年經海關總署批準設立的出口加工區正在封關運行，全市有以承接和服務加工貿易產業轉移為重點的市管園區2個（**經濟開發區、**有色金屬產業園），工業小區3個（石益塘工業小區、華塘工業小區、良田工業小區）。
（四）發展目標明確。**制定了兩個“五年計劃”，規劃至2013年引進企業1000家以上，帶動就業100萬人，實現出口100億美元，銷售收入突破1000億元；2018年引進企業3000家以上，帶動就業200萬人，實現出口400億美元，銷售收入5000億元。**市“xxx”期間力爭實際利用外資、內資和進出口總額年均增長20%，引進戰略投資者50家以上，通過5年左右的努力，建設電子信息、有色金屬、能源、化工建材、食品醫藥等5個年增加值或營銷收入過100億元的產業集群。
二、推進加工貿易發展的主要經驗。
（一）積極推進觀念創新。兩市都注重把解放思想，創新機制作為第一驅動力來抓。**圍繞推進“對接長珠閩、建設新**”的大戰略，把發展開放型經濟作為經濟工作的重點，在主要媒體上開辟《解放思想，搶抓承接產業轉移機遇》的宣傳專欄，展開了強大的宣傳攻勢。同時，對各級領導干部和開放口的工作人員進行輪訓，并派出干部到沿海地區培訓鍛煉。**強調從思想觀念上對接珠三角，全市上下形成了“發展經濟靠投資者，營造環境靠政府”的**念。今年市委選派了11名縣處級干部到深圳、廣州、北京等發達地區掛職。
（二）加強對外交流合作。一是加強橫向聯系。在香港霍英東基金會的支持下，**、**和韶關三市建立了長期合作伙伴關系，外稱“紅三角”，每年舉行一次發展論壇。二是加強對外聯絡。**、**均在粵港澳地區設立了多個聯絡機構，突出加強了深港地區的商務聯系。**與香港商務及經濟發展局、香港貿發局、香港商會和珠三角、閩東南的相關商會聯系緊密。xx年，**與香港政府簽署了合作建設香港工業園的框架協議。**先后邀請香港商務及經濟發展局局長馬時享率領的高級經貿代表團、香港青年商會代表團和廣州開發區代表團入郴進行了商務考察。三是加強了信息庫建設。兩市都建立了統一的項目儲備庫、優惠政策庫、投資要素庫和客商信息庫等商務資源系統，對促進加工貿易發展起到了重要作用。
（三）努力提升承載能力。兩市圍繞加工貿易發展用地不足、空間不夠、承載能力不強的問題，突出抓了園區建設。在加工貿易園區的布局上，打破地域空間界限，充分利用現有工業園區，形成了各具特色的發展模式。**基本建成了以香港工業園（占地50平方公里）為龍頭的贛粵產業承接示范走廊，建成了國家級的出口加工區。目前，該市正在積極爭取**經濟開發區升級為國家級開發區，15個區縣（市）工業園有2個正在申報省級經濟技術開發區，5個正在申報省一類工業園區，6個正在申報省二類工業園區，工業園區規模和質量得到明顯提升。**大做“示范建設”文章，計劃重點建設1個國家級承接示范園、1個省級示范區、2個省級承接示范縣、3個市級承接示范工業小區，并正在積極申報將**列為全國加工貿易產業轉移重點示范市。與此同時，兩市狠抓通關口岸、物流體系等配套建設，逐步形成了快捷的口岸聯動機制和物流集聚效應。
（四）科學構建政策平臺。兩市圍繞加快園區建設，有效承接產業轉移，推動開放型經濟發展出臺了一系列政策性文件，有效解決了承接產業轉移的幾個瓶頸問題。一是重大項目招商政策問題。**對重大招商項目和戰略投資者的用地、規費和稅收優惠，實行“一事一議”、“一企一策”，由市政府常務會議專題研究決定。**市制定了具體的規費減免和稅收獎勵政策。二是“飛地招商”問題。為充分發揮各地工作積極性，達到統一布局的要求，打破行政區域限制，實行承接產業轉移項目財稅與gdp值分成辦法。以xx年為限，前5年引進方和落戶方按6:4分成，后5年按4:6分成。三是軟環境治**問題。建立外來企業排憂解難工作機制，當地黨委、政府派出特派員到企業駐點服務；市、縣兩級政府每年開展“為企業排憂解難服務月”活動。四是企業用工問題。在加強公共就業服務的同時，推進校企合作，推行“訂單式”、“儲備式”培訓。放寬城區入戶條件，符合條件的務工人員可以認購（租）經濟適用房和廉租房，其子女與城市學生同等待遇就近入學。優秀勞工可以參評各級勞動模范，授予“榮譽市民”稱號。
（五）加大招商引資力度。堅持將招商引資作為經濟工作的“第一菜單”，積極探索新的招商方式，優化招商引資管**。在創新招商引資方式上，一些作法值得借鑒。一是委托招商。即委托沿海發達地區招商機構代**招商，根據落戶項目投資規模的大小對代**機構實行獎勵。二是企業招商。以專業生產基地和重點企業為主體，開展產業鏈項目專題招商活動。如高斯貝爾**數碼基地，去年一次引進4家配套企業；臺達電子落戶**后，開展專題招商引來19家上下游配套企業。三是重點招商。圍繞承接加工貿易產業轉移，突出粵港澳地區的招商。去年以來，**市先后組織了深圳、東莞、香港三個專題招商活動，引進加工貿易項目47個。在招商引資管**上，兩市都是集中抓重點部門的招商。**只對10個主要部門實行考核，其它部門只測評服務水平。**招商引資考核范圍也由原來的66個部門縮小到21個部門。
三、加快我市加工貿易產業發展的建議。
去年7月，國家商務部、海關總署〔xx〕44號公告發布后，沿海地區加工貿易產業轉移明顯加快。據有關信息，珠三角地區有2萬多家企業將向中西部地區轉移；到xx年，粵、滬、浙、閩4省將轉移產業產值1.4萬億元。這對**無疑是難得的歷史機遇，但我們同時也面臨三大壓力。一是周邊地區強大的競爭力。當前，沿海加工貿易產業轉移主要沿“三線”推進，即經**向贛、皖地區推進；經**向湘、鄂地區推進；經梧州向北部灣地區推進。以上“三州”成為產業轉移的橋頭堡。而且，**在全國20個重點承接地中也沒有明顯優勢。二是廣東省保護性政策的攔截力。廣東省已在粵北山區及東西兩翼建成21個產業轉移園區，每建成一個園區，省政府獎勵4000萬元支持產業轉移。三是東南亞地區的反拉力。一些東南亞國家也正在利用低廉的土地、勞動力等資源優勢，爭奪日韓、港澳臺以及我國沿海地區的產業轉移。機遇是運動的資源。**要在這場爭戰中贏得主動，必須準確把握形勢，進一步加強戰略性研究，發揮優勢，創造條件，采取超常措施搶占發展先機。
（一）作好規劃。一是要確立發展模式。外地經驗證明，承接產業轉移必須走區域化、集約型發展之路。我們建議將正在規劃的**高新區東部新區作為產業轉移承接基地，集中打造包括現有“一區兩園”在內的“長（沙）益（陽）產業轉移示范區”。首期在“一區兩園”設立3個加工貿易示范園，在滄水鋪循環工業園申報建設**出口加工區。二是要制訂發展規劃。盡快組織編制《**市加快承接沿海加工貿易產業轉移總體規劃》和《長益產業轉移示范區中長期發展規劃》，并依據規劃研究制定實施意見。三是要明確發展重點。從我市實際出發，將裝備制造、電子信息、制鞋、制衣和農產品加工列為全市加工貿易的產業重點。
（二）出臺政策。加工貿易業務在內地發展時間不長，操作有別于一般貿易，需要更大的政策支持、更優的政府服務。建議市委、市政府盡快研究制訂關于加快承接加工貿易產業轉移的政策性文件，出臺支持園區建設、鼓勵加工貿易企業發展、優化政務環境的政策措施，在用地、用工、投資獎勵、行政審批、“飛地招商”等方面制訂具有創新性、操作性的具體辦法。
（三）抓住重點。運營成本、企業用工和平臺建設是承接產業轉移的決定性因素。目前我市在這三個方面都比較薄弱，必須重點突破。一是抓好海關、商檢機構的建設，盡快改善通關條件，提高通關效率。二是加快基礎設施建設步伐。加快益寧城際干道建設進度；盡快啟動桃馬公路，爭取二廣高速常德至邵陽段早日開工；啟動**千噸級港口和鐵、公、水聯運建設工程；集中抓好滄水鋪工業園擴建和水電路基礎設施建設，抓好物流體系和信息化建設。以上建設工程要落實責任單位和責任人，明確工作目標，制定時間進度表，力爭通過2－3年的努力，從根本上改善**的.配套環境。三是大力發展標準廠房。加工貿易企業要求前期投入小，生產見效快，提供更多的標準廠房能夠促進加工貿易產業的快速發展。四是努力提高職業教育水平。我市職業技術教育具有良好發展基礎，要繼續推進管**和教學改革，發展面向**的“訂單式”、“儲備式”培訓，為加工貿易產業發展提供人才、技術支持。
（四）抓好招商引資。發展加工貿易主要依靠企業的參與和支持。目前，我市加工貿易企業僅8家，實際有出口業績的只有3家（益神、科力遠、橡塑集團）。壯大這一產業，必須通過招商引資吸引更多的出口加工企業落戶**。要進一步創新招商方式，優化招商引資考核管**，重點引進一批產業關聯度高、生產規模大的企業，力求“引進一企、帶動一群”。同時，要引導和鼓勵現有出口企業通過招商引資改善投資結構，改變貿易方式，開展加工貿易業務。
（五）加強領導。建議成立市承接沿海加工貿易產業轉移領導小組，由市長任組長，分管工業、商貿的副市長任副組長，領導小組具體負責加工貿易產業發展的組織和協調。各區縣（市）、相關職能部門和工業園區，要把承接產業轉移作為擴大開放、發展經濟的重要任務來抓，實行主要領導負責制。市直各部門要形成互動工作機制，建立聯系會議制度，定期研究解決工作中的問題。建議市委、市政府將承接產業轉移列入全市經濟發展考核指標體系，并將考核結果與干部年度考核掛鉤。
隨著80后作為青年走入社會，與之相關的話題一直是社會關注的熱點，包括80后的就業、婚姻、生育等。電視劇《蝸居》熱播后，由此引發的討論更是熱烈。在近期針對××市青年婚嫁趨勢的調研過程中，發現了幾個有趣的現象，也折射出當前社會的幾個問題。此次調研主要是通過參加揚城近期舉辦的萬人相親會和單獨采訪的形式，總結當前××青年婚嫁趨勢特征。
相親會作為現在男女比例失調和信息不對稱現狀下解決青年婚姻問題的主要途徑之一，通過媒體、網絡以及搭建的各種平臺大肆風靡。此次相親會的形式是給參會人員每人發一張卡片，上面詳細記錄著各種個人信息，凡是對某人有意向的可以在其卡片上貼上愛心小卡片，留下自己的信息，這樣雙方有意向的有緣人便從這張小小卡片開始了聯系。通過簡單統計分析得出以下幾點共性的東西。
一、青年婚嫁趨勢特征。
1、最受歡迎男士特征。
第一個明顯特征是自有產權房，看來蝸居中挖掘的“墳墓”在現實中一覽無余。凡是有產權房的男士卡片，愛心貼士遠遠多于租房者。例如某身高不夠、學歷不高、職業不穩的男士卡片上卻貼滿愛心，分析發現起決定作用的因素是有自有產權房兩套。第二個明顯特征是良好的家境，某男，本科，職業居然是大學教師，筆者正好奇為什么本科也是大學老師，而且是那么年輕，后來一看介紹得知其父親是教授。原來除了實實在在的資本起作用外還有社會資本也很是重要的，尤其是當今的社會。第三個明顯特征是良好的工作，比如電信部門，某男電信、碩士、月入5000++，應征者如云，這完全是人力資本在起作用。第四個重要因素是身高，貌似175以上的男士更受歡迎，這是自身客觀條件或者說是先天資源優勢。
2、最受歡迎的女士特征。
男士對女士要求的總體特征：一是年紀要輕，基本上83后的還屬于“暢銷款”，83前的屬于“滯銷款”，再往前基本要運用“促銷手段”了。二是工作要穩，男士提的條件中，有很大部分提到要有穩定工作，如教師、公務員事業單位編制等，這樣有利于照顧家庭，尤其是考慮下一代的時候，超級現實。這些屬于典型的想“娶碗族”。三是氣質要好，估計這點屬于典型的面子工程，男士找對象不僅僅要網實用而且還要講究品牌吧。四是要性格要和，這點倒也是實實在在，總不能找一個南轅北轍型的，天天掐架，天天陷于矛盾磨合期吧，性格相合乃是兩者長期之和的必備條件。
3、與會女士特征。
與會女士共性：一是供給超過需求，女士數量遠遠大于男士數量，供需失衡了。在最新的統計數據顯示，明明是男性比例高于女性，但在多數相親場合，都是女多男少的局面。尤其是“剩女”問題更是突出。二是總體素質較高，基本上屬于高學歷、高年齡、高收入的“三高”人群。應征女性年齡大都處于25歲以后，估計都在黃金段后的滯銷期了。學歷大多在本科以上，職業也屬于穩定性，大多收入處于城市中等收入以上，更為怪異的是有很多竟然是男士需求的“碗族”。看來關鍵原因是信網息不對稱引起的結構性失衡。三是女士主動性和積極性高于男性。在僧多粥少的男方市場的情況下，女性明顯迫于競爭和生存壓力，主動性和積極性大大提高。更有甚者，直接拿筆簽名留下聯系方式于心儀對象卡片上。
4、女士對男士的要求特征。
女士對男士的要求特征：一是有財，這點可以從對住房、職業、收入的要求上體現出來；二是要有材，身高是主要的直接體現，男士172cm估計是最低要求了；三是要有才，至少要是潛力股，這可以從對男士職業、學歷的要求上體現。三“才”具備的男性必成奇貨。
二、婚嫁趨勢背后的原因分析。
1、信息不對稱。
信息不對稱是當前剩男剩女問題的重要原因。信息不對稱理論是由三位美國經濟學家――約瑟夫?斯蒂格利茨、喬治?阿克爾洛夫和邁克爾?斯彭斯提出的，指在市場經濟活動中，各類人員對有關信息的了解是有差異的；掌握信息比較充分的人員，往往處于比較有利的地位，而信息貧乏的人員，則處于比較不利的地位。該理論認為：市場中賣方比買方更了解有關商品的各種信息；掌握更多信息的一方可以通過向信息貧乏的一方傳遞可靠信息而在市場中獲益；買賣雙方中擁有信息較少的一方會努力從另一方獲取信息；市場信號顯示在一定程度上可以彌補信息不對稱的問題；信息不對稱是市場經濟的弊病，要想減少信息不對稱對經濟產生的危害，需要第三方發揮橋梁的作用，相親會就是當前剩男剩女之間的溝通橋梁之一。
（1）婚姻市場上逆向選擇。
在婚姻市場上，婚配雙方由于雙方的信息不對稱，必然導致在婚姻合約中的逆向選擇，這進一步加大了婚姻合約的交易成本。首先，婚配雙方開始只能了解一些表面信息特征（如相貌、財富等），并不了解對方潛在的信息特征（如品德、學識等），而這些特征往往會被特質較差的人所隱瞞，特質較高的人本希望與特質較高的人在一起，但是由于信息不對稱的原因，他（她）可能因為不了解信息而作出了最壞的決策，將自己出價給在婚姻市場上積極的搜尋者了。其次，婚配雙方在促進信息的雙向交流時，往往會出現典型的逆向選擇。
如在約會中，特質較差的人往往會為達成婚姻合約而故意表現一些并不存在的信息特征，并且會為迎合對方的喜好而委屈自己，甚至會每天熱情的糾纏對方。在這種情況下，也會導致逆向選擇的最差結果。如果雙方相互了解，即信息是對稱的，這種情況肯定不會發生，所以女性希望通過更多具有保障性的如提高住房、職業、學歷等信息要求來降低風險。
（2）交際圈的受限影響信息源。
青年人尤其是當前的80后剛剛走上工作崗位，更多的時間精力忙于工作，交際圈狹窄。在調查采訪中發現交際圈子基本上是從學校的“宿舍-食堂-教室”三點一線，演變為“家-單位”兩點一線。這就使得青年獲取婚姻市場信息大大受到限制。雖然當前是信息時代，網絡的發達使得生活更加便捷，時下流行的“宅文化”也應運而生。衣食住行很多可以通過網絡來實現，于是青年用于現實中擴展交際的時間更加萎縮。
（3）混淆信息干擾最終決策。
網絡的盛行猶如雙刃劍，一方面是爆炸式的信息量給社會帶來便捷，但另一方是信息質量受到質疑。大量交友、聊天、社交虛擬網絡的負面新聞使得網絡公信力受到質疑，從網絡上獲取信息到現實生活存在差距，所以雖然有一個良好的平臺，但大量的干擾信息導致婚姻市場上雙方的決策受限制。更多的青年希望在現實社會中互相接觸、了解再最終做出選擇。
2、女性擇偶標準的提高。
據最新的調查數據顯示，男女比例是男多女少，但在目前的剩男剩女中更多的是女性。原因之一是女性提高了擇偶標準。
假設用p表示女性擇偶標準，q表示需求、供給數量，s表示供給數量，則q=a-bp，s=c+dp。假設供求均衡時的點是p0點。女性擇偶標準的提高，相當于提高價格，價格從p0提高到p1,使得男性對女性需求量減少，從q0減少到q1，但在這個價格下的供給量增加，從s0增加到s1，這樣就使得整個市場處于s1q1的供過于求狀態。于是很多高素質的女性成為了剩女。
3、高房價影響婚嫁取向。
近日中國青年報社會調查中心對2429人（79.5%的人為“80后”）進行的一項調查顯示，74.2%的人表示自己身邊的“80后”夫妻因為房子問題產生矛盾的人較多，超過7成人表示自己身邊的“80后”因為沒房不結婚的人很多，超過5成人認為“80后”夫妻會因為沒有房子不幸福。在采訪中，很多女性朋友雖然沒有明確表示，在選擇結婚對象時，一定會傾向有房子的那一方，在現實面前，她們卻不得不去考慮如何使未來生活的重擔減輕一些。而一些男性朋友卻明確表示，在房價居高不下的今天，愛情似乎變得非常脆弱，讓他們這些買不起房子的男青年成了婚戀市場的弱勢群體。在高房價面前，愛情的確變得有些蒼白。“沒房怎么找女朋友”左右了許多男孩子的心；“沒房怎么結婚”也成為女孩子的心聲。愛情受高房價的重傷，已是不爭的事實。于是，一些人愛上了房子，最后“嫁給了房子”。
如此相親會，卻能折射出當今的多個社會問題，尤其是住房和就業問題可見一斑。
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